“以房养老”模式研究(六)

“以房养老”的EHAM模式研究——以“汤山留园老年公寓”为例

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和具体流程，分析其目标市场定位，规划资金流向，论述房地产市场因素对ＥＨＡＭ模式影响，以及ＥＨＡＭ模式的风险控制和存在的缺失，为将来推行ＥＨＡＭ模式进行理论储备。通过“以房养老＂的ＥＨＡＭ业务模式，将老年人异地搬迁，从城市移居到市郊周边镇域的老年公寓集中养老，不但可以享受质优价廉的服务和适宜的功能，而且节约生活费用，同时增加了“二手房”的供应量，以缓解城市住房紧张的供给状况，促进房地产市场的健康发展，从而激活房地产交易市场，刺激内需，形成国民经济增长的新动力。目前房地产市场竞争日趋激烈，各房地产公司都在寻求差异化经营特色，从而做大做强，以形成竞争优势和规模优势。但是由于房地产市场的地域性非常强，如何将自身优势复制到异地项目中，却是一个难题。ＥＨＡＭ模式对于房地产市场的意义在于，将养老与住房联系起来，均衡房地产公司业务组合，在公司战略层面上避免由于单一业务而带来的房地产行业周期性风险，而开发养老公寓可以获得稳定的、长远的现金收入。通过ＥＨＡＭ模式，创新经营模式和业务组合，有效盘活老年人住房，为房地产行业提供一个新的业务模式，新的利益增长点。在ＥＨＡＭ模式研究中，尚需加强对相应制度法规的制定和不适用法规的修订；金融保险环境组建和相关金融保险产品研发；养老公寓的建设运营；养老模式与遗产继承观念的转变和运营方式进行深入研究。

有哪几种以房养老模式

有哪⼏种以房养⽼模式什么是以房养⽼，通俗地说，就是依据拥有资源在⾃⼰⼀⽣最优化配置的理论，利⽤住房寿命周期和⽼年住户⽣存余命的差异，对⼴⼤⽼年⼈拥有的巨⼤房产资源，尤其是⼈们死亡后住房尚余存的价值，通过⼀定的⾦融或⾮⾦融机制的融会以提前套现变现，实现价值上的流动，为⽼年⼈在其余存⽣命期间，建⽴起⼀笔长期、持续、稳定乃⾄延续终⽣的现⾦流⼊。

以房养⽼模式多。

据我们⼤致归纳可包容30种。

(1)“倒按揭”养⽼。

以房养⽼中最为⼈所知也最复杂的⼀种。

(2)售房养⽼。

简单⽽⾔，售房养⽼就是“60岁前⼈养房，60岁后房养⼈”。

⼤家在60岁之前，通过储蓄存款、按揭贷款的形式，购买住宅，并在60岁之前还清所有房款的本息，取得该住宅的全部产权。

再在60岁退休养⽼之时，将该住宅的产权予以出售，依靠出售该住宅的余值来养度⾃⼰的余⽣，达到养⽼保障的⽬的。

(3)家内售房养⽼。

家庭内部⽗母与⼦⼥两代⼈之间的⼀种房产继承与赡养的特殊⽅式，⽗母在世时⽤拥有房产向⼦⼥出售，以换取养⽼⽤的款项。

(4)投房养⽼。

⽤钱投资第⼆套或更多套房产，赚取钱财⽤于晚年养⽼，或⽤出租住宅的租⾦收益养⽼。

(5)投资返本⼊住。

开发商将住房出售给⽼年住户后，⼜在⼀定期限内将售房款项逐年向⽼年住户全部返还，带⽼年住户去世后，开发商重新将住房收回。

对住户来说可称为“投资返本⼊住”。

(6)合资购房。

⽼年⼈需要购买适合养⽼的住房，但在资⾦不敷使⽤时，联合其他机构或个⼈合资购房，房屋购买到到收受，⽼年⼈率先使⽤，带⽼年⼈⾝故后，将该住房移交给合资对⽅享⽤或⾃主⽀配。

(7)购房返款养⽼。

房产营销机构从⼤规模营销房地产中，获得的超额营销费⽤中结余部分资⾦，返还给购房客户并投⼊⾦融机构积累理财，并于客户年⽼后作为养⽼资⾦。

(8)⽗⼦合资购房养⽼。

⽗母与⼦⼥合资购买住房后，与⼦⼥共享房屋产权，⽗母⾸先居住该住房，⾝故后将住房遗留给⼦⼥继承。

(9)⽗⼦接⼒贷款购房养⽼。

⽼年⽗母希望贷款购买新房居住，限于资⾦不⾜，向银⾏贷款已超出年龄，故此与⼦⼥⼀起向银⾏申请贷款买房，将来贷款本息也由⽗⼦接⼒合作归还。

中国“以房养老”研究综述

中国“以房养老”研究综述“以房养老”是指老年人将住房抵押贷款，以此获得借款，并通过月度分期支付利息和本金，最终在一定期限内还款，从而获得租金或一笔巨额支付，以养老保障。

在中国，“以房养老”模式逐渐成为一种趋势，因为随着老龄化的加剧，传统养老方式面临诸多问题，如低福利、垂垂老病、垂垂失能、垂垂无力养老等。

房屋是中国人重要的财产，老年人往往拥有大量的房产，无退休金收入的情况下，房屋抵押养老是一种灵活、便捷的养老方式。

房屋抵押是一种借贷方式，主要是抵押房屋获得贷款，居民户的房屋, 以及公寓、厂房等不动产均可入押，贷款标准最高不超过房产评估价格的50%。

在抵押房屋的同时，允许贷款人在房产还款前拥有房屋使用权，用租金支付贷款利息和本金，直至还款结束。

在中国，房屋养老有两种模式，一是基于产权交易模式的“老年人逆购房屋养老”；另一种是基于保险模式的“房屋反向抵押养老保险”。

老年人逆购房屋养老模式是将房余价值化，通过债券市场融资，以租赁、分红等方式反哺老人的养老生活。

此种养老方式贷款方为银行，利率较低，而房屋租金类的回报则由基金公司来完成。

老年人则成为了“租客”，但其实房屋抵押贷款的本质是与银行抵押，老年人此时成为了借款人。

房屋反向抵押养老保险是指老年人将房屋反向抵押给保险公司作为养老保障金的抵押物，保险公司向老年人提供养老金，通过月缴保费的方式实现。

当借款人去世后，房子归保险公司所有。

该模式主要有两种形式，一种是按照散客投保的形式，而另一种是集合投资形式，即大量房主说彼此之间互相担保，向基金会投保，由其来制定保险合同。

这一方式需要提供保险保障，但相比较下，其利率也较高。

无论是房屋反向抵押养老保险还是老年人逆购房屋养老，两种方式均不能保证全部免费，但应该说，如果老人房屋估价足够高，两种方式均可以获得不小的收益。

总之，以房养老模式在中国尚处于发展初期，无论是基于产权交易模式的“老年人逆购房屋养老”还是基于保险模式的“房屋反向抵押养老保险”，均需要金融机构和政府进行监管，确保养老金的兑付，并保障老年人权益，从而能够实现老龄事业的可持续发展。

我国实施“以房养老”的障碍及对策研究

我国实施 “ 以房养老 ”的障碍及对策研究
刘降斌潘兴坤哈尔滨商业大学黑龙江哈尔滨
１５００２８
【摘要】近年来，养老保障问题成为困扰我国经济健康发展和居民生活质量提高的一大难题。２０１３年９月１３日，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，“ 以房养老”试点被提上日程。一时间，“ 以房养老”成为公众议论的焦点。就中国而言，这一模式面临很多障碍：适用主体范围小、相关法律不完善甚至缺失、房地产市场不健全、金融机构热情不高、传统观念的束缚等。本文在分析这些问题的基础上，从政府、金融
目前，我国养老主要有三个途径：子女赡养、退休金和社保金。然而，对于世界老年人口唯一过亿的中国来说，这些远远不够。“ ４＋２＋１ ”
在技术上，房地产评估、老人预期寿命等技术层面的问题的确存在；在法律上，金融机构不得混业经营，保险公司不得从事贷款业务；在房
滨商业大学博士科研启动项目（１３ＤＷ０１９）；黑龙江省哲学社会科学研究
规划重点项目项目（１３ｂＯＯ１）。
２０１３・２２
中国电子商务２５３
政府应该增加对市场的监管力度，特别是房地产市场。严禁囤地、
２００６年，“ 以房自助养老”试行上海，他们的操作方法是：６５岁以
上的老人把拥有产权的住房卖给上海市住房公积金管理中心，产权过户后，老人可一次性拿到房款。然后，双方签订返祖协议，双方约定租金
和租期。老人除了一次性付清房租，不需要再缴纳任何费用。但是，由于要求老人一次付清房租和房屋未来价值的不确定等原因，

国内养老地产六大运营模式

国内养老地产六大运营模式
1、本地出售型社区模式
●以出售住宅为主
●注重社区环境打造和养老配套设置完善
●盈利绝大部分甚至全部来源于住宅出售，有极少部分来源于配套产品的经营
2、异地出售型社区模式
●养老养生与度假旅游的完美嫁接
●位于环境和自然资源优良的旅游胜地，利用自然资源，与养老住宅和设施进行融合，
以住宅产品出售盈利。

这种模式难以普遍模仿复制
3、租售组合型综合社区模式
●通过养老住宅销售与养老公寓出租及养老配套设施持有运营相结合，实现土地效益
和养老产业均衡发展的目的
●解决了全部出售对养老产业发展不利的问题，还解决了全持有经营资金占压大、市
场难以消化的问题
4、养老房产金融组合型社区模式
●运用各种金融组合手段，促进养老社区产品的租售
●国内出现的金融组合型社区模式产品有：以房养老、押金或养老金返还和绑定养老
保险3种
5、会籍制社区模式
●通过打造医疗保健社区，全部持有运营，采取会员制管理模式，出售长、短租会员
卡
●在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，这种模式或能赢得市场的部分认
同，但整体而言较难被大部分老年群体认可
6、床位出租型养老机构模式
●根据投资主体，有公办、民办、公办民营、公助民办等多种经营模式，以床位出租
为主要盈利模式
●目前而言，公办养老机构收费较低、补贴多，严重供不应求，但体制机制不活、服
务成本较高、经济效益较低。

公办入院难、民办生存难。

以房养老模式

“以房养老”模式1. 以房养老模式以房养老( HECM , 也可称为反按揭, 住房反向抵押贷款, 是指已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构, 相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后, 按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息, 并按人的平均寿命计算, 将其房屋的价值, 分摊到预期寿命年限中去, 按年或月支付现金给借款人,一直延续到借款人去世。

它使得借款人终生可以提前支用该房屋的销售款。

借款人在获得现金的同时, 继续获得房屋的居住权并负责维护。

当借款人去世后,相应的金融机构获得房屋的产权, 进行销售、出租或者拍卖,所得用来偿还贷款本息, 相应的金融机构同时享有房产的升值部分。

即“抵押房产、领取年( 月金”。

因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做, 如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房, 所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。

2. 以房养老模式在中国的可行性分析2.1 有可观的市场前景据统计数据显示, 我国城市人口中有751224 户购买商品房,占城市家庭户的9.2%; 533396 户购买经济适用房, 占6.5%; 2401075 户购买原公有住房,占29.4%; 加上26.8%的家庭户自建住房,拥有住房的城市家庭户达到了587万户,占72%, 其中,相当比例的是拥有一生积蓄的老年人。

2003年由中国老龄科学研究中心组织完成的“中国城乡老年人口善一次性调查”的调查结果显示,城市老年人家庭户均住房面积达70.3 平方米。

而2003 年全国城镇老年家庭大约2000 多万户, 按房产均价2000 元计算, 老年家庭拥有住房价值约为3 万亿元。

可见, 以房养老有庞大的潜在市场,如果能激活这部分市场,不仅能改善老年人的生活水平, 增加老年人收入, 减轻社会保障的压力, 而且还能拉动保险、房地产及相关产业的发展。

浅析我国开办住房反向抵押贷款即“以房养老”的模式

四构建我国 “ 以房养老”模式的新思路
目前我国不具备大规模推行 “ 以房养老”的社会条件，但社会各方已积极投入到反向抵押贷款的建设当中。借鉴美国的成功经验，综合考虑各方面因素，以政府为主导，金融机构为运作主体的模式应当是我国政府的适当选择。政府可以尝试和商业银行及保险公司合作，开展 “ 以房养老”新试点。政府一方面在政策、法规方面给予相应的支持，一方面政府也加大宣传住房反向抵押贷款方面的相关知识，让居民全面认识 “ 以房养老”的内涵，这有利于兼顾效率和公平，提高贷款水平和质量，更好地实现服务于民的目标。与此同时，金融机构
限定方面，政府部门缺乏金融人才的引进，这会增加借贷双方的负担，政府承保的风险增大，最终造成难以为继的被动局面。（二）银行银行主办住房反向抵押业务的优势主要体现在银行雄厚的资金支持方面，由于银行有大量长期且稳定的现金流入，而且长期从事房地产方面的金融投资活动，因而银行承办住房反向抵押贷款有着得天独厚的优势。但银行的储蓄存款多数是活期或短期固定存款，这和住房反向抵押贷款要求的长期资金支持不匹配，势必会导致 “ 短存长贷”问题的出现。（三）保险公司保险公司资产规模和流动性方面的优势可以保障住房反向抵押贷款的良好运作，住房反向抵押贷款业务期限长，而且需要长期大量的资金支持，保险公司的资金实力能够满足其要求，而且保险公司在产品设计和定价方面的优势也和反向抵押贷款相得益彰。但我国保险公司承办住房反向抵押贷款面临着一些障碍，其中最大的阻碍就是我国的保险公司尚不具备发放贷款的功能，这会阻碍其反向贷款业务的拓展。而且保险公司制定贷款条目时会考虑盈利因素，因而成本较高，业务规模较小，这也不利于住房反向抵押贷款的发展。

老年公寓经营模式之以房养老

业的又一个新的目标市场。老年公寓作为一种理想的养老机构，因却
其收费较高而不能为更多有需要的老人提供服务，时很多老年公寓同
也不能满员，供需双方均不能得到满足。为此，章从资源优化配置使文的角度出发，张实行 “ 房养老 ” 式，主以模以使老年人、年公寓经营者、老
老年公寓经营模式之以房养老管理学院７０５）西１０５
【摘要】着我国老年人口的增多，年住宅的建设将成为房地产行随老
宅具有耐久性、增值性和抵抗通货膨胀的特性，其不同于家庭的使
政府等各方取得共赢。文章首先介绍了该模式的理论依据，论述了再
提出该模式的必要性，后介绍了几种具体的实行方式。最
命周期和住宅寿命周期的不一致，以房养老提供了较好的保证。为３不动产流动化理论。不动产是指实体土地及附着于土地上、
的定着物。不动产的价值形态是可以实现流动的。例如住房，住户可以通过将房屋产权完整或部分交易实现流动，房产在金融使资产和住宅资产之间实现价值转换。
三、以房养老理论提出的必要性１大部分老人收入较低。我国现在的老年人，是上世纪６、都０

以房养老

浅议以房养老摘要：我国自1983年实施计划生育政策到如今已经是第27个年头，计划生育后的第一代已经进入了适婚年龄的阶段，与此同时我国又正迅速步入老龄化社会，整个社会的家庭模式向“四二一”转变，养老压力日益突出。

传统的“养儿防老”养老模式对新一代的年轻人生活造成了巨大的经济压力，让年轻一代有心无力。

由于住房是绝大多数家庭的必备品和重要的资产，推出住房养老保险，既可以不改变老年人生活习惯又可以增加收入提高生活质量，对于和谐社会构建有着重要的意义。

关键词：以房养老；倒按揭；反向抵押1.以房养老简介倒按揭业务即以房养老，在荷兰起源，美国成熟，此业务最先在美国新泽西州的一家银行推出，随后就迅速的在美国得到普及和推广，发展为一种较为新型的贷款方式。

以房养老作为保障老年人生活的工具在欧美、日本、新加坡等国家已经比较成熟，近期在我国也开始出现，但是我国的倒按揭却面临着一系列有中国特色的困难，如老年人的传统观念的问题，银行的风险控制的问题，房价的不稳定性问题等等。

但老龄化的加速发展却是我们不得不考虑的问题，作为一种先进的养老方式，我们要深入研究以房养老这项业务。

所谓的以房养老，理论上是产权换现金，那些拥有住房产权的老年人，要先把房屋的产权抵押给业务银行或者保险公司，然后由相应的专业金融机构来对老年人的年龄、预计寿命、健康状况进行综合评估，后根据住房的价值，一次性或每月支付给房主，直到房屋主人去世为止。

而在住房整个抵押的期间，老年人可以享有抵押房屋的居住权，但并负责维修。

而当房屋主人去世后，银行或者保险公司将会获得房屋的产权，并可以对该房屋处置，进行销售或出租，所得资金将会用来偿还老年人贷款的本息，并同时享有该房屋升值的部分。

在我国，近几年，由于养老金缺口以及养老体系不完善的问题，不能很好的保证人民在退休后的利益，保护和改善老年人的适当权利成为政府义不容辞的责任，当然这需要一些金融机构的共同努力。

面对中国老龄化的加速发展，老年人生活品质不断下降的问题，建立一个健全、完善的以房养老的指标评价体系，并正确定价这一产品显得意义重大。

“以房养老”的民法分析

中图分类号：d9文献标识码：a文章编号：16723198（2015）190177021 “以房养老”的含义“以房养老”又称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指老人将自己的产权房通过反向抵押的方式转让所有权与金融机构，老人自己仍然保留使用权的一种养老方式。

在国外为了缓解住房问题，提出了“以房养老”这一模式，在美国、加拿大等国家，“以房养老”的主要形式是住房反向抵押贷款，在美国实施此种贷款业务20多年以来，已经约有300万老年人因此脱离贫困。

主要做法是老年人将自有的住房抵押给银行或者其他的金融机构，银行等金融机构综合评估老人的年龄、住房价值、利率水平等因素后，一次性或者定期支付给老人现金给老人养老或消费。

在老人去世后，房子则由银行等金融机构收回拍卖，用于还贷。

“以房养老”模式的特点是：分期放贷，一次偿还，贷款数额逐步增加接近担保房屋的评估价值。

老年人在有生之年无需还款给金融机构，只在死亡后以其房屋价值担保债务的清偿。

这种模式既使得老年人毫无负担的获得养老资金，又使房屋的价值得到了最大限度的实现。

通过发展住房反向抵押贷款实现以房养老，老人的贫困率有所降低。

在我国，由于目前60周岁以上的老人多数是经历过计划经济时代的，无论城市居民还是农村居民经济能力都有限，空巢现象也愈显严重，所以在社会保障、家庭养老之外我们需要完善新的金融产品缓解现代社会所面临的养老压力――“以房养老”制度。

近年来，社会各界也提高了对“以房养老”制度的关注，但是由于目前我国金融市场不成熟，房地产市场波动较大，相关法律法规不健全，使得这一制度不能在我国较好的适用。

2 “以房养老”的《合同法》分析“以房养老”即住房反向抵押，老人需要与金融机构签订住房反向抵押贷款合同。

住房反向抵押合同是双务合同、要式合同、有偿合同。

住房反向抵押合同主体主要是指借款人（抵押人、投保人）与贷款人（抵押权人、保险人）。

借款人，各国的法律对借款人的要求主要体现在必须是老年人，具体还有不同的要求，例如美国要求申请人必须是62周岁以上的老年人，新加坡要求借款人为新加坡公民或者是永久公民，要有一定的经济能力没有被列为穷籍，年龄在60周岁及以上。

以房养老存在的问题及对策研究

一
障其养老需求。２００４年，中国保监会计划在重点城市试点反向抵押贷款寿险品种。２００６年，全国政协委员赖明提议开展 “ 以房养老 ”调研，选取大城市试点运作。２００７年，上海公积金管理中心创造出 “ 住房自助养老”模式，也是对以房养老进行的率先尝试。这种模式简而言之就是老年人向公积金管理中心出售自有房产，产权归属公积金管理中心，但仍然拥有住房的使用权，身故之前可以居住在原房屋。所得售房款需扣除相关交易费用、房屋租金、保证金后可以由老人自主支配。
第１５卷第１期
２０１７年２月
锦州医科大学学报（社会科学版）
ＪｏｕｒｎａｌｏｆＪｉｎｚｈｏｕＭｅｄｉｃａｌＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（ＳｏｃｉａｌＳｃｉｅｎｃｅＥｄｉｔｉｏｎ）
【文章编号】２０９６ — ３０６８（２０１７）０１ — ０００１ — ０３
养老一直是人们所关注的民生问题，日益严峻的养老问题时刻牵动着政府与人民的心，更考验政
的现实为老人养老带来进一步的威胁。因此，如何合理养老就成为一个难题。目前，我国面临未富先老的尴尬处境。随着９Ｏ后和００后人口的大幅度减少，女性生育年龄推
一
６０岁以上老年人口超过两亿，所谓的 “ 银发浪潮 ” 席卷而来，也就是说平均每五十个老年人就要共享张养老床位，月人均城乡居民基本养老金才８１

我国“以房养老”运作模式选择

待老人去世后，主办机构获得房屋产权并出售以回收成本、实现盈利。我国对于这一模式虽有较多研究，但至今未能实践，根付养老金，老人则按照当地廉租房租金标准支付房租。待老人去世后，老人的继承人可以按照协议利率偿还剩余欠款以保有房产继承权，也可以直接将房屋交给保险公司或社保中
我国“ 以房养老” 运作模式选择
陈鹏军
的金融机构以政策性业务的形式开办住房反向抵押贷款业务。而自由的房屋赎回权则表现在老人去世后，其继承人可以选择放弃房屋产权以抵消债务，也可以选择偿还债务并继承房屋
心用于抵偿剩余债务。政府担保的作用在于，当老人去世后以房屋直接抵债时，保证保险公司或社保中心能够获得最低成本补偿，即政府以财政资金为亏损进行兜
大及传统观念的束缚。其中的风险来自两个
锯所研宪每考２０１４年第６期（总第２５６６期）
就业与社会保障
办民营的方式来承担最终的资产风险。可以由
政府专门成立一家政策性的住房反向抵押贷款
公司（属于政策性金融机构），或者委托有资质

以房养老试点将开始-以房养老政策全解

以房养老是什么意思以房养老，也被称为“住房反向抵押贷款”，“以房养老”模式的专业名称叫做“倒按揭”。

是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。

2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引发舆论广泛关注，按计划以房养老政策会于2014年上半年试行推广。

以房养老政策不是政府的基本养老服务政策,是市场化选择机制,由具备条件的老年人自由选择，2014年两会期间，国务院以红头文件要求开展以房养老试点，多少给以房养老发展带来了曙光。

以房养老试点工作将开展：以房养老试点方案即将落地民政部长:“以房养老”将尽快制定方案并开展试点2014年3月9日两会期间，国家民政部部长李立国在人民大会堂回答提问时称“关于住房养老保险反向抵押即以房养老的试点工作，相关金融监管机构在今年的工作会议上表示，他们将尽快地制定（试点）政策，民政部门要会同相关部门，依托保险（放心保）公司尽快开展这项试点工作。

”以房养老试点工作将正式开展。

以房养老模式发展历程以房养老模式发展历程2003年，时任中国房地产开发集团总裁孟晓苏曾提议设立“反向抵押贷款”保险，让拥有私人房产并愿意投保的老年居民，享受“抵押房产、领取年金”的寿险服务，这是以房养老模式的第一步；2004年底，有报道说，中国保监会打算在广州、北京、上海等全国几大重点城市，试点推出主要面向老年群体的住房逆向抵押贷款的寿险品种；在2006年、2007年的全国两会，也有政协委员提出以房养老试点的类似建议；2011年9月28日，全国政协举办“大力发展我国养老事业”提案办理会，“以房养老”的提案再次引发外界关注，却又因无相应法律保障而陷入难解困局；2013年国务院对外发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》。

以房养老利弊分析

以房养老利弊分析一、事例选择：2006年，全国政协委员、时任建设部科学技术司司长赖明就建议对此成立课题组进行调研，选择大城市做试点，等到运作成熟后向全国推广。

2007年，上海公积金管理中心曾试推过一种叫做“住房自助养老”的创新型“以房养老”模式。

与反向住房抵押贷款不同的是，上海模式从一开始就变更了房屋的产权人。

其基本模式为：老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。

2011年，在全国召开的社会养老服务体系建设推进会上，民政部部长李立国说，城乡老人家庭中，空巢家庭超过50%，部分大中城市达70%。

民政部将试推“以房养老”。

民政部副部长窦玉沛指出，要积极引导企业开发老年食品、老年住宅、“以房养老”等服务市场。

这可以看成国家在以房养老政策方面最新的表态。

2013年9月13日，中国政府网全文公布近日由国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出：“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。

这是21世纪国务院领导人批示研究这项保险服务之后，第一次由国务院常务会议正式提出要求，由此再度成为舆论热议的焦点，赞成者和反对者，不一而足。

2014年3月20日根据《征求意见稿》，保监会有望在北京、上海、广州和武汉这4个城市先行试点。

在保险公司试点资格方面，保监会表示需满足7个条件，如已开业满5年，注册资本不少于2亿元，能对反向抵押养老保险进行合理定价等。

此外，《征求意见稿》对保险公司参与以房养老业务试点提出总量限制。

试点期间，单个保险公司开展试点业务，接受抵押房屋的评估价值合计不得超过：4%×上一年末总资产不超过200亿的部分+%×上一年末总资产超过200亿的部分。

单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元。

以一家保险公司总资产为1000亿元为例，其试点以房养老接受抵押房屋的评估价值合计不得超过4%×200亿+%×800亿=亿元。

旅居养老中房屋租赁模式的研究

旅居养老中房屋租赁模式的研究简介本文旨在研究旅居养老中的房屋租赁模式，探讨其优势和可行性。

旅居养老是指老年人选择在离家较远的地方居住，以享受更好的生活质量和养老条件。

房屋租赁模式在旅居养老中具有一定的吸引力和潜力，可以提供灵活性和经济效益。

优势1. 灵活性房屋租赁模式使老年人可以选择不同地方的住所，以适应个人的需求和偏好。

他们可以根据季节或个人意愿选择不同的居住地点，享受不同的气候和环境。

这种灵活性可以让老年人更好地适应旅居养老的生活方式。

2. 经济效益相对于购买房产，房屋租赁模式在经济上更具有优势。

老年人不需要支付高额的购房成本和贷款利息，只需支付相对较低的租金。

这样可以释放资金，用于其他方面的需求，如医疗保健、旅行等。

3. 社交机会通过租赁房屋，老年人可以与不同地方的人们建立社交关系。

他们可以租住在社区或老年人公寓中，与其他老年人一起生活和参与各种活动。

这样可以提供更多的社交机会，促进社交互动和心理健康。

4. 便利性租赁房屋可以提供更多的便利性，特别是在维修和设施管理方面。

老年人不需要自行负责房屋的维修和维护，只需向房东报告问题即可。

此外，租赁房屋通常提供基本的设施和服务，如保洁、安保等，使生活更加便利。

可行性房屋租赁模式在旅居养老中是可行的。

随着旅居养老需求的增加，市场上出现了越来越多的针对老年人的租赁房屋项目和服务。

政府和相关机构也开始关注并支持这一模式的发展。

老年人在选择租赁房屋时应注意签订合同、了解租赁条款和权益保障等方面的问题，以确保自身利益。

结论房屋租赁模式在旅居养老中具有一定的优势和可行性。

它可以提供灵活性、经济效益、社交机会和便利性。

然而，老年人在选择租赁房屋时应谨慎，并了解相关法律法规和权益保障措施。

未来，随着旅居养老需求的增加，这一模式可能会得到更多的关注和发展。

以房养老模式的风险与防范研究

以房养老模式的风险与防范研究
以房养老是指将自己的房产转让或抵押给金融机构或房地产企业，获取资金用于支付养老费用或者拿到一定的租金，同时继续居住在该住房中，享受养老福利。

该模式有以下风险：
1. 金额风险：房产抵押贷款的借款金额受限，可能无法满足足够的养老资金需求。

2. 价值风险：房产市场价值波动风险。

如果房地产市场发生大幅调整，可能使以房养老的效果大打折扣，甚至亏损。

3. 约束风险：居住权和养老服务可能不受保障，房屋因为房东不良行为遭到政府采取强制拆迁或其他动作时，养老者将失去居住和养老保障。

4. 质量风险：养老服务的质量可能不尽如人意，养老者可能需要承受与住宅配套服务设施质量不匹配的气氛。

为了规避这些风险，以下是一些防范措施：
1. 充分了解以房养老的各种方式和风险。

2. 选择有良好信誉的金融机构或房地产企业。

3. 选择具有养老关怀服务经验的机构或企业。

4.了解养老服务的必要性和可用性。

5. 与金融机构或房地产企业建立合同，明确权责。

6. 计划好资金使用、管理和保护，月结账单等。

7. 随时盯跟房产市场和其变化，有合适的解决方案，保障养老的安全性和稳妥性。

论居住权制度的养老功能—以“以房养老”模式的推行为视角

时，才可以进行使用出租。 ”《德国民法典》第１０９３条规定，“ 居住权是将建筑物或建筑物的一部分作为住宅而使用并具有排除所有人效力的权利。 ”从这里也可以看出，居住权是一种物权，具有物权效力，它不仅可以对抗其他人，而且可以对抗所有权人。除此之外，与他国不同的是，德国在１９５１年制定了《住宅所有权及长期居住权法》，创设了一项 “ 长期居住权 ” ，但这项权利特指对公寓化住宅的房屋享有以居住为目的的使用权，是一项独立的用益物权而不具有附属权利性质的人役权。０受法、德两国民法典立法的影响，欧陆各国民法典也都对居住权制度有所继受。如《瑞士民法典》第７７６至７７８条规定，“ 居住权是指居住建筑物的全部或者一部分的权利，该权利不得转让或者继承，其权利范围是以权利人的个人必须为限。居住人应负担通常的保养费用。 ”《意大利民法典》也承继了各国做法，规定了用益权、使用权和居住权。其中的居住权，进一步明确 “ 家庭 ” 的范围以及强调判断 “ 需要 ”的限度时应考虑权利人的社会地位。通过比较欧陆各国民法典对居住权的立法体例，我们发现一个共同特征：各国将居住权的功能都定位于解决家庭内部成员的养老及社会保障目的上。其实，追根溯源，罗马法当初创设居住权制度的根本目的就在于解决没有继承权而又缺乏劳动能力的特殊群体的生活保障问题，而这正是居住权制度的真正价值所在，各国民法典只不过将居住权制度的这一功能继承并发展起来而已。而反观我国，虽然早在２００２年的《物权法征求意见稿》中首次规定了居住权制度，但最终流产。时至今日，养老问题已成为我国重要的社会问题，不在我国立法中通过居住权来发挥其独特的养老功能，不得不说是一个遗憾！

旅居养老“房屋出租以租养老研究报告

旅居养老“房屋出租以租养老研究报告研究背景近年来，随着人口老龄化问题的加剧和社会养老服务需求的增加，旅居养老逐渐成为一种受欢迎的养老模式。

其中，房屋出租以租养老作为旅居养老的一种形式，受到了广泛关注。

本研究旨在对房屋出租以租养老进行深入探讨，为旅居养老提供更多选择和可行的方案。

研究目的本研究报告旨在调查并分析房屋出租以租养老的实际运行情况，评估其优势和劣势，并提出相应建议，以推动旅居养老模式的发展和完善。

研究方法本研究采用了定量和定性相结合的研究方法。

首先，通过问卷调查收集了一定数量的样本数据，分析了房屋出租以租养老的受众群体、租赁模式、服务内容等方面的情况。

其次，通过深度访谈和案例分析，探讨了房屋出租以租养老的实际运行情况，了解了其中存在的问题和挑战。

研究发现根据研究结果，房屋出租以租养老具有以下优势：1. 可降低养老成本：房屋出租以租养老可以将房屋资产转化为养老收入，为老年人提供经济上的支持。

2. 提供社交支持：老年人通过租住房屋可以获得社交圈子，减少孤独感和抑郁情绪。

3. 灵活适应需求：老年人可以选择适合自己需求的房屋类型和租赁模式，提高生活满意度。

然而，房屋出租以租养老也存在一些挑战：1. 法律法规不完善：目前对于房屋出租以租养老的法律法规还不够完善，需要进一步制定相关政策和监管措施。

2. 信任问题：租赁关系涉及到房东和租户之间的信任问题，如何建立起可信赖的租赁关系是一个重要的考虑因素。

3. 服务标准不统一：目前房屋出租以租养老的服务标准不统一，缺乏可依赖的标准化服务体系。

研究建议鉴于以上研究发现，为推动房屋出租以租养老的发展和规范化，提出以下建议：1. 加强相关法律制度的建设，明确房屋出租以租养老的法律地位和责任规定。

2. 建立健全的信任机制，加强房东和租户之间的交流和合作，确保租赁关系的稳定性。

3. 完善房屋出租以租养老的服务标准，制定统一的行业规范和操作指南。

4. 加大宣传力度，让更多的老年人了解和接受房屋出租以租养老的模式。

以房养老模式在中国的可行性研究

以房养老模式在中国的可行性研究“以房养老”模式是成立在金融保险工具和手腕的基础上一种新的养老基金来源模式,在国外已经被证明是一种成熟的融资途径和有效的养老方式。

集中探讨了以房养老模式的特点、在我国推行的背景和适用性分析。

1.引言最近几年来, 随着经济的快速增加、科学技术的进步，人民医疗条件的改善和生活水平的提高，人类在健康方面取得了惊人的成绩，人口平均寿命大大延长。

在全社会人口中，年轻人口比重的进一步降低和老年人口比重相对的提高，最终表现为全社会人口中老年人口过快增加和比重的加大，即人口老龄化社会的提早到来。

在这种状况下,咱们更应当开拓养老金的来源渠道,放宽养老思路,使养老方式呈现多元化进展。

“以房养老”模式起源于荷兰,进展最成熟的是美国,该模式活着界上20多个国家接踵推出,已经成为全世界老年人改变传统生活方式、享受高质量生活和实现生活效用最大化的重要途径。

2以房养老模式的含义和特点2.1以房养老模式的含义以房养老模式,是指以产权独立的房产为标的,在没必要出售房产所有权和继续保留住房利用权的前提下,以中低收入老年人为对象,将其手中持有的房产以反抵押的形式向保险公司办理住房养老保险,再由保险公司通过年金支付形式,每一期向投保人支付养老金,从而解决养老问题的一种养老模式。

2.2以房养老模式的特点（1）投保人资格规定。

目前不同国家对投保人的资格都有必然的限定：在美国,只有60岁以上且收入水平低于贫困标准的老年人材有资格申请这种模式;在日本,只有62岁以上,收入水平低于贫困线的无子女的老年人材有资格申请;在新加坡、英国等也有不同的要求。

（2）完善的房地产市场。

在美国由联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房贷款抵押公司一起组成房地产二级市场,与联邦住房治理局和联邦储蓄等政府机构提供的担保体系一起保证“以房养老”模式的低风险和高回报。

房地产市场的流动性强是这种模式在美国盛行的重要缘故之一。

（3）保险公司的配合。