“以房养老”模式研究(六)
“以房养老”的EHAM模式研究——以“汤山留园老年公寓”为例
４２０ ｍｉｌｌｉｏｎ，ｒｅｐｒｅｓｅｎｔｉｎｇ ｅｘｐｅｃｔｅｄ ｂｙ ｔｈｅ ｙｅａｒ ２０５０ ｔｈｅ ｅｌｄｅｒｌｙ ｐｏｐｕｌａｔｉｏｎ ｗｉｌｌ ｒｅａｃｈ
ａ
ｔｏｔａｌ ｐｏｐｕｌａｔｉｏｎ ｏｆ ｎｅａｒ １／４，ｗｈｉｌｅ
Ｂｅｉｊ ｉｎｇ，Ｓｈａｎｇｈａｉ
ａｎｄ ｏｔｈｅｒ ｂｉｇ ｃｉｔｉｅｓ ｉｓ
”Ｔｏ ｔｈｅ Ｈｏｕｓｉｎｇ Ｅｎｄｏｗｍｅｎｔ”ｉｎ Ｂｒｉｔａｉｎ，ｔｈｅ Ｕｎｉｔｅｄ Ｓｔａｔｅｓ ａｎｄ ｏｔｈｅｒ ｄｅｖｅｌｏｐｅｄ
ｃｏｕｎｔｒｉｅｓ
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ｆｉｎａｎｃｉａｌ
ｐｒｏｄｕｃｔｓ，”ｔｏ ｔｈｅ Ｈｏｕｓｉｎｇ
ｅｘｐｅｃｔｅｄ ｔｈａｔ ｔｈｉｓ ｐｒｏｐｏｒｔｉｏｎ ｗｉｌｌ ｂｅ ｕｐ ｔｏ ３５％，ｔｈｅ ａｇｉｎｇ Ｃｈｉｎｅｓｅ ｐｏｐｕｌａｔｉｏｎ ｔｈａｎ ｔｈｅ Ｕｎｉｔｅｄ ｄｅｖｅｌｏｐｅｄ
Ｋｉｎｇｄｏｍ，Ｆｒａｎｃｅ，Ｇｅｒｍａｎｙ，Ｉｔａｌｙ，Ｊａｐａｎ，５ ｃｏｕｎｔｒｉｅｓ
ｏｆ ｔｈｅ ｔｏｔａｌ ｐｏｐｕｌａｔｉｏｎ ｉｎ
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ｔｈｅ ｅｃｏｎｏｍｉｃ ｃｏｎｃｅｒｎｓ，ｔｏ ｍｅｅｔ ｔｈｅｉｒ
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ｓｅｃｕｒｉｔｙ．”Ｔｏ
ｔｈｅ Ｈｏｕｓｉｎｇ
２
和具体流程，分析其目标市场定位，规划资金流向，论述房地产市场因素对 ＥＨＡＭ模式影响，以及ＥＨＡＭ模式的风险控制和存在的缺失，为将来推行 ＥＨＡＭ模式进行理论储备。 通过“以房养老＂的ＥＨＡＭ业务模式，将老年人异地搬迁，从城市移居到 市郊周边镇域的老年公寓集中养老，不但可以享受质优价廉的服务和适宜的功 能，而且节约生活费用，同时增加了“二手房”的供应量，以缓解城市住房紧 张的供给状况，促进房地产市场的健康发展，从而激活房地产交易市场，刺激 内需，形成国民经济增长的新动力。 目前房地产市场竞争日趋激烈，各房地产公司都在寻求差异化经营特色， 从而做大做强，以形成竞争优势和规模优势。但是由于房地产市场的地域性非 常强，如何将自身优势复制到异地项目中，却是一个难题。ＥＨＡＭ模式对于房 地产市场的意义在于，将养老与住房联系起来，均衡房地产公司业务组合，在 公司战略层面上避免由于单一业务而带来的房地产行业周期性风险，而开发养 老公寓可以获得稳定的、长远的现金收入。通过ＥＨＡＭ模式，创新经营模式 和业务组合，有效盘活老年人住房，为房地产行业提供一个新的业务模式，新 的利益增长点。 在ＥＨＡＭ模式研究中，尚需加强对相应制度法规的制定和不适用法规的修 订；金融保险环境组建和相关金融保险产品研发；养老公寓的建设运营；养老 模式与遗产继承观念的转变和运营方式进行深入研究。
有哪几种以房养老模式
有哪⼏种以房养⽼模式什么是以房养⽼，通俗地说，就是依据拥有资源在⾃⼰⼀⽣最优化配置的理论，利⽤住房寿命周期和⽼年住户⽣存余命的差异，对⼴⼤⽼年⼈拥有的巨⼤房产资源，尤其是⼈们死亡后住房尚余存的价值，通过⼀定的⾦融或⾮⾦融机制的融会以提前套现变现，实现价值上的流动，为⽼年⼈在其余存⽣命期间，建⽴起⼀笔长期、持续、稳定乃⾄延续终⽣的现⾦流⼊。
以房养⽼模式多。
据我们⼤致归纳可包容30种。
(1)“倒按揭”养⽼。
以房养⽼中最为⼈所知也最复杂的⼀种。
(2)售房养⽼。
简单⽽⾔，售房养⽼就是“60岁前⼈养房，60岁后房养⼈”。
⼤家在60岁之前，通过储蓄存款、按揭贷款的形式，购买住宅，并在60岁之前还清所有房款的本息，取得该住宅的全部产权。
再在60岁退休养⽼之时，将该住宅的产权予以出售，依靠出售该住宅的余值来养度⾃⼰的余⽣，达到养⽼保障的⽬的。
(3)家内售房养⽼。
家庭内部⽗母与⼦⼥两代⼈之间的⼀种房产继承与赡养的特殊⽅式，⽗母在世时⽤拥有房产向⼦⼥出售，以换取养⽼⽤的款项。
(4)投房养⽼。
⽤钱投资第⼆套或更多套房产，赚取钱财⽤于晚年养⽼，或⽤出租住宅的租⾦收益养⽼。
(5)投资返本⼊住。
开发商将住房出售给⽼年住户后，⼜在⼀定期限内将售房款项逐年向⽼年住户全部返还，带⽼年住户去世后，开发商重新将住房收回。
对住户来说可称为“投资返本⼊住”。
(6)合资购房。
⽼年⼈需要购买适合养⽼的住房，但在资⾦不敷使⽤时，联合其他机构或个⼈合资购房，房屋购买到到收受，⽼年⼈率先使⽤，带⽼年⼈⾝故后，将该住房移交给合资对⽅享⽤或⾃主⽀配。
(7)购房返款养⽼。
房产营销机构从⼤规模营销房地产中，获得的超额营销费⽤中结余部分资⾦，返还给购房客户并投⼊⾦融机构积累理财，并于客户年⽼后作为养⽼资⾦。
(8)⽗⼦合资购房养⽼。
⽗母与⼦⼥合资购买住房后，与⼦⼥共享房屋产权，⽗母⾸先居住该住房，⾝故后将住房遗留给⼦⼥继承。
(9)⽗⼦接⼒贷款购房养⽼。
⽼年⽗母希望贷款购买新房居住，限于资⾦不⾜，向银⾏贷款已超出年龄，故此与⼦⼥⼀起向银⾏申请贷款买房，将来贷款本息也由⽗⼦接⼒合作归还。
中国“以房养老”研究综述
中国“以房养老”研究综述“以房养老”是指老年人将住房抵押贷款，以此获得借款，并通过月度分期支付利息和本金，最终在一定期限内还款，从而获得租金或一笔巨额支付，以养老保障。
在中国，“以房养老”模式逐渐成为一种趋势，因为随着老龄化的加剧，传统养老方式面临诸多问题，如低福利、垂垂老病、垂垂失能、垂垂无力养老等。
房屋是中国人重要的财产，老年人往往拥有大量的房产，无退休金收入的情况下，房屋抵押养老是一种灵活、便捷的养老方式。
房屋抵押是一种借贷方式，主要是抵押房屋获得贷款，居民户的房屋, 以及公寓、厂房等不动产均可入押，贷款标准最高不超过房产评估价格的50%。
在抵押房屋的同时，允许贷款人在房产还款前拥有房屋使用权，用租金支付贷款利息和本金，直至还款结束。
在中国，房屋养老有两种模式，一是基于产权交易模式的“老年人逆购房屋养老”；另一种是基于保险模式的“房屋反向抵押养老保险”。
老年人逆购房屋养老模式是将房余价值化，通过债券市场融资，以租赁、分红等方式反哺老人的养老生活。
此种养老方式贷款方为银行，利率较低，而房屋租金类的回报则由基金公司来完成。
老年人则成为了“租客”，但其实房屋抵押贷款的本质是与银行抵押，老年人此时成为了借款人。
房屋反向抵押养老保险是指老年人将房屋反向抵押给保险公司作为养老保障金的抵押物，保险公司向老年人提供养老金，通过月缴保费的方式实现。
当借款人去世后，房子归保险公司所有。
该模式主要有两种形式，一种是按照散客投保的形式，而另一种是集合投资形式，即大量房主说彼此之间互相担保，向基金会投保，由其来制定保险合同。
这一方式需要提供保险保障，但相比较下，其利率也较高。
无论是房屋反向抵押养老保险还是老年人逆购房屋养老，两种方式均不能保证全部免费，但应该说，如果老人房屋估价足够高，两种方式均可以获得不小的收益。
总之，以房养老模式在中国尚处于发展初期，无论是基于产权交易模式的“老年人逆购房屋养老”还是基于保险模式的“房屋反向抵押养老保险”，均需要金融机构和政府进行监管，确保养老金的兑付，并保障老年人权益，从而能够实现老龄事业的可持续发展。
我国实施“以房养老”的障碍及对策研究
刘 降斌 潘兴坤 哈 尔滨商业 大学 黑龙江 哈 尔滨
１ ５ ０ ０ ２ ８
【 摘 要】近年来，养老保 障问题 成为困扰我 国经 济健康发展和居 民生活质 量提高的一大难题 。２ ０ １ ３ 年 ９月 １ ３日，国务院印发 《 关于加快发展养 老服务业的若干意见》 ，“ 以房养老”试点被提上 日 程。一时 间，“ 以房养老”成为公众议 论的焦点。就 中国而言，这一模 式面临很 多障碍 ：适用主 体范 围小、相 关法律 不完善甚至缺 失、房地产市场不健全 、金融机构热情不 高、传统观念 的束缚等 。本文在分析 这些问题 的基础上 ， 从政府 、金融
目前 ，我国养老主要有三个途径 ： 子女赡养、退休金和社保金。然 而，对于世界老年人 口唯一过亿 的中国来说 ， 这些远远不够 。“ ４ ＋ ２ ＋ １ ”
在技术上 ， 房地产评估 、 老人预期寿命等技术层面 的问题 的确存在 ； 在法律上 ， 金融机构不得混业经营 ，保险公 司不得从事贷款业务；在房
滨商业大学博士科研 启动项 目（ １ ３ Ｄ Ｗ ０ １ ９ ） ； 黑龙江省 哲学社会科学研究
规划重 点项 目项 目 （ １ ３ ｂ Ｏ Ｏ １ ） 。
２ ０ １ ３・ ２ ２
中国电子商务 ２ ５ ３
政府应该增加对市场的监管力度 ，特别是房地产市场 。严禁囤地 、
２ ０ ０ ６年 ，“ 以房 自助养老”试行上海 ，他们 的操作方法是 ：６ ５岁以
上 的老人把拥有产权 的住房卖给上海市住房公积金管理 中心 ，产权过户 后 ，老人可一次性拿到房款。然后 ，双方签订返祖协议 ，双方约定租金
和租期。老人除了一次性付清房租 ，不需要再缴纳任何费用。 但是 ， 由于要求老人一次付清房租和房屋未来价值的不确定等原因，
国内养老地产六大运营模式
国内养老地产六大运营模式
1、本地出售型社区模式
●以出售住宅为主
●注重社区环境打造和养老配套设置完善
●盈利绝大部分甚至全部来源于住宅出售，有极少部分来源于配套产品的经营
2、异地出售型社区模式
●养老养生与度假旅游的完美嫁接
●位于环境和自然资源优良的旅游胜地，利用自然资源，与养老住宅和设施进行融合，
以住宅产品出售盈利。
这种模式难以普遍模仿复制
3、租售组合型综合社区模式
●通过养老住宅销售与养老公寓出租及养老配套设施持有运营相结合，实现土地效益
和养老产业均衡发展的目的
●解决了全部出售对养老产业发展不利的问题，还解决了全持有经营资金占压大、市
场难以消化的问题
4、养老房产金融组合型社区模式
●运用各种金融组合手段，促进养老社区产品的租售
●国内出现的金融组合型社区模式产品有：以房养老、押金或养老金返还和绑定养老
保险3种
5、会籍制社区模式
●通过打造医疗保健社区，全部持有运营，采取会员制管理模式，出售长、短租会员
卡
●在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，这种模式或能赢得市场的部分认
同，但整体而言较难被大部分老年群体认可
6、床位出租型养老机构模式
●根据投资主体，有公办、民办、公办民营、公助民办等多种经营模式，以床位出租
为主要盈利模式
●目前而言，公办养老机构收费较低、补贴多，严重供不应求，但体制机制不活、服
务成本较高、经济效益较低。
公办入院难、民办生存难。
以房养老模式
“以房养老”模式1. 以房养老模式以房养老( HECM , 也可称为反按揭, 住房反向抵押贷款, 是指已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构, 相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后, 按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息, 并按人的平均寿命计算, 将其房屋的价值, 分摊到预期寿命年限中去, 按年或月支付现金给借款人,一直延续到借款人去世。
它使得借款人终生可以提前支用该房屋的销售款。
借款人在获得现金的同时, 继续获得房屋的居住权并负责维护。
当借款人去世后,相应的金融机构获得房屋的产权, 进行销售、出租或者拍卖,所得用来偿还贷款本息, 相应的金融机构同时享有房产的升值部分。
即“抵押房产、领取年( 月金”。
因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做, 如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房, 所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。
2. 以房养老模式在中国的可行性分析2.1 有可观的市场前景据统计数据显示, 我国城市人口中有751224 户购买商品房,占城市家庭户的9.2%; 533396 户购买经济适用房, 占6.5%; 2401075 户购买原公有住房,占29.4%; 加上26.8%的家庭户自建住房,拥有住房的城市家庭户达到了587万户,占72%, 其中,相当比例的是拥有一生积蓄的老年人。
2003年由中国老龄科学研究中心组织完成的“中国城乡老年人口善一次性调查”的调查结果显示,城市老年人家庭户均住房面积达70.3 平方米。
而2003 年全国城镇老年家庭大约2000 多万户, 按房产均价2000 元计算, 老年家庭拥有住房价值约为3 万亿元。
可见, 以房养老有庞大的潜在市场,如果能激活这部分市场,不仅能改善老年人的生活水平, 增加老年人收入, 减轻社会保障的压力, 而且还能拉动保险、房地产及相关产业的发展。
浅析我国开办住房反向抵押贷款即“以房养老”的模式
四 构建我国 “ 以房养老”模式的新思路
目前我 国不具备大规模推行 “ 以房养 老”的社会条件 ， 但社 会各 方已积极投入 到反 向抵押贷款的建设当 中。借鉴美国的成 功 经验 ， 综合考虑各方 面因素 ， 以政府为主导 ， 金融机构为运作主体 的模式应当是我国政府的适当选择。 政府 可 以尝 试和 商业银 行及 保 险公司合 作 ， 开展 “ 以房养 老”新试点。政府 一方面在 政策、法规方面给予相应的支持 ， 一 方面政府 也加大宣传住房反向抵押贷款方面的相关知识 ， 让居 民 全面认识 “ 以房养老”的 内涵 ， 这有 利于兼顾效率和公平 ， 提高贷 款水平和质量 ， 更好地 实现服务于民的 目标 。与此同时， 金融机构
限定方面 ， 政府部 门缺乏金融人才的引进 ， 这会增加借贷双方的负 担， 政府承保的风险增大 ， 最终造成难 以为继的被动局面。 （ 二） 银行 银行主办住 房反 向抵 押业务 的优势主要体 现在银行 雄厚 的 资金支持方 面 ， 由于银 行有大量 长期且稳定 的现金流入 ， 而且 长 期从事房地产方 面的金融 投资 活动 ， 因而银行承办住房反 向抵押 贷款有 着得天独厚 的优势 。但 银行的储蓄存 款多数是 活期或短 期 固定存 款 ， 这和 住房反 向抵押贷 款要 求 的长期资 金支持 不 匹 配， 势必会导致 “ 短存长贷”问题 的出现。 （ 三） 保险公司 保险公司资产规模和流动性 方面 的优势可以保 障住房反 向抵 押贷款的 良好运作 ， 住房反向抵押贷款业务期限长 ， 而且需要长期大 量的资金支持， 保险公司的资金实力能够满足其要求， 而且保险公司 在产 品设计和定价方面的优势也和反向抵押贷款相得益彰。 但我 国保 险公 司承办住房反 向抵押贷款面临着一些障碍 ， 其 中最大的阻碍就是我 国的保险公司 尚不具备发放贷款的功能 ， 这 会 阻碍 其反 向贷款业 务的拓展 。而且保险公司 制定贷款条 目时 会考虑盈利 因素 ， 因而成 本较高 ， 业务规模较小 ， 这也不利于住 房 反 向抵押贷款 的发展 。
老年公寓经营模式之以房养老
业 的又一 个新的 目标 市场 。老年 公 寓作 为 一 种理 想 的 养老 机 构 ， 因 却
其 收 费 较 高 而 不 能 为 更 多有 需 要 的 老 人 提 供 服 务 ， 时 很 多 老 年 公 寓 同
也 不 能 满 员 ， 供 需 双 方 均 不 能 得 到 满 足 。 为 此 ， 章 从 资 源 优 化 配 置 使 文 的 角度 出发 ， 张 实 行 “ 房 养 老 ” 式 ， 主 以 模 以使 老 年 人 、 年 公 寓 经 营 者 、 老
老 年 公 寓 经 营 模 式 之 以 房 养 老 管理 学 院 ７ ０ ５ ） 西 １ ０ ５
【 摘 要 】 着 我 国 老 年 人 口 的 增 多 ， 年 住 宅 的 建 设 将 成 为 房 地 产 行 随 老
宅具有耐久性 、 增值 性 和 抵 抗 通 货 膨 胀 的 特 性 ， 其不 同 于 家 庭 的 使
政府 等各 方取得 共赢 。文章 首先 介绍 了该模 式的 理 论依 据 ， 论 述 了 再
提 出 该模 式 的 必 要 性 ， 后 介 绍 了 几 种 具 体 的 实行 方 式 。 最
命 周期 和 住 宅 寿 命 周 期 的不 一 致 ， 以 房 养 老 提 供 了较 好 的 保 证 。 为 ３不 动 产流 动 化 理 论 。不 动 产 是 指 实体 土地 及 附 着 于 土地 上 、
的定着物。不动产的价值 形态 是可以实 现流动 的。例 如住房 ， 住 户 可 以 通 过 将 房 屋 产 权 完 整 或 部 分 交 易 实 现 流 动 ， 房 产 在 金 融 使 资产 和 住 宅 资 产 之 间 实 现 价 值 转 换 。
三、 以房 养 老 理 论 提 出 的 必 要 性 １ 大部 分 老 人 收 入 较 低 。我 国 现 在 的 老 年 人 ， 是 上 世 纪 ６ 、 都 ０
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“以房养老”模式研究（六）
1、住房养老模式的意义不包括（）。
（单选题）
A 、 国民经济寻找新增长点
B 、 社会养老保障重担减少
C 、 减轻金融保险业压力
D 、 个人家庭资源优化配置
我的答案：C 正确答案：C
2、“以房养老”模式涉及到房地产经济、养老保障、金融保险三大理论。
（） （判断题）
我的答案： √ 正确答案： √
3、以房养老模式推出只需要国家法律法规方面的完善，以及金融保险业形成新型保险产品。
（）（判断题）
我的答案： × 正确答案： ×
4、关于以房养老说法错误的是（）。
（单选题）
A 、 以房养老的理论创新有同制度经济、计量经济。
B 、 以房养老相关理论是众多相关学科的重新组合融会、联接、凝聚深化并丰富。
C 、 目前已经具备了这一条件
D 、 研发以房养老模式可以推动与以房养老理论相关的众多相关学科的发展。
我的答案：C 正确答案：C
5、反向抵押贷款的周期比较长。
（）（判断题）
我的答案： √ 正确答案： √。