物业经营管理(1)

物业经营管理一、物业经营管理概述1、物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

2、物业经营管理活动的管理对象为收益性物业、包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。

可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。

3、写字楼分类：专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类，分为甲、乙、丙。

4、零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面，六种类型：（1）区域购物中心：面积10万，服务半径200km（2）市级购物中心：3万，30万人，营业额5亿元（3）地区购物商场：面积1-3万，10-30万人，营业额1-5亿元（4）居住区商场：3000-10000，1-5万人，3000-10000万元（5）邻里服务性商店：3000以下，1万人以下，3000万元以下。

（6）特色商店。

5、物业经营管理服务的目标：是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

6、物业管理企业划分类型：（1）管理型物业管理企业，是具有策略性物业管理能力的企业，受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。

工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。

（2）专业型物业管理企业，是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务。

（3）综合型物业管理企业，是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。

从管理的层次上，可以分为公司管理、现场管理、现场作业。

7、物业经营管理的层次：三个，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。

实现投资者所拥有的房地产价值最大化的目标。

8、物业经营管理的常规工作：现金流和成本管理；日常维修和维护；未来维修和维护；设施设备管理；物业保险管理。

二、房地产投资及其区位选择1、房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的。

投资者进行房地产投资的主要目的是为了使其财富最大化。

2、房地产投资分为直接投资和间接投资，直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。

开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。

间接投资主要是指资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。

具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。

3、房地产投资信托基金（REITS），是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。

按资产投资的类型划分，分为权益型、抵押型和混合型。

优点：收益相对稳定，流动性较好。

4、房地产投资的特性：位置固定性或不可移动性、寿命周期长、适应性、各异性、政策影响性、专业管理依赖性、相互影响性5、房地产投资之利：相对较高的收益水平、能够得到税收方面的好处、易于获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级6、房地产投资之弊：流动性差、投资数额巨大、投资回收期较长、需要专门的知识和经验。

7、房地产投资系统风险：通货膨胀风险（购买力）、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险。

8、个别风险：（1）收益现金流风险：房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险（2）未来经营费用风险：物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用而带来的风险（3）资本价值风险：预期资本价值和现实资本价值之间的差异（4）比较风险：机会成本风险，投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险（5）时间风险：与时间和时机选择因素相关的风险（6）持有期风险：与房地产持有时间相关的风险。

9、狭义的区位是指某一具体投资现场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。

广义的区位除了其他地理位置外，还包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景三、房地产投资分析技术1、现金流量：在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入。

现金流入包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入。

现金流出包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。

2、潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入=有效毛收入-运营费用=净运营收益-抵押贷款还本付息=税前现金流-准备金-所得税=税后现金流3、资金的时间价值：不同时间发生的等额资金在价值上的差别4、单利：本利和=本金（1+利率*周期）5、复利：本利和=本金（1+利率）周期次方6、实际利率=（1+名义利率/周期）周期次方-1（1）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值（2）名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大（3）当每年计息周期数=1时，名义利率与实际利率相等（4）当每年计息周期数>1时，实际利率大于名义利率7、符号的具体含义：P-现值，F-终值（未来值），A-连续出现在各计息周期期末的等额支付金额，简称年值，G-每一时间间隔收入或支出的等差变化值，S-每一时间间隔收入或支出的等比变化值，n-计息周期数，i-每个计息周期的利率复利公式：等额序列支付现值系数等额序列支付资金回收系数等额序列支付终值系数等额序列支付储存基金系数等差序列现值系数等差序列年费用系数等比序列现值系数等比序列年费用系数8、设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命。

自然寿命也称物理寿命，是指设备从全新状态下开始使用，直到不堪再用而报废的全部时间过程，自然寿命取决于设备有形磨损的速度。

经济寿命是从经济角度判断的设备最合理的使用年限，在数值上等于使投入使用的设备等额年总成本最低或等额年净收益最高的期限，经济寿命分为有形磨损和无形磨损。

技术寿命是指设备在开始使用后持续的能够满足使用者需要功能的时间，其时间长短主要取决于无形磨损的速度，技术进步速度越快，设备的技术寿命越短。

9、设备更新的特点：设备更新的核心工作是确定设备的经济寿命；设备更新分析只考虑未来发生的现金流量；只比较设备的费用；设备更新分析以费用年值法为主。

10、投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。

投资回收通常是用提取折旧的方式获得，投资回报表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率。

11、盈利能力指标是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标。

静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标；动态指标是考虑了资金时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的效益，费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。

12、房地产投资项目财务评价指标体系：盈利能力指标：（1）静态指标：投资回报率，现金回报率，静态投资回收期；（2）动态指标：财务内部收益率，财务净现值，动态投资回收期。

清偿能力指标：借款偿还期，偿债备付率，资产负债率。

13、财务净现值：是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率i，将项目计算期内各年的净现值流量折算到开发活动起始点的现值之和。

如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因此在财务上是可以接受的，如果NPV小于0，则项目不可接受。

14、财务内部收益率，是指项目在整个计算期内，各年净现值流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。

内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。

如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。

因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率，当IRR大于ic时，项目在财务上是可以接受的，IRR小于ic，项目不可接受。

15、动态投资回收期，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。

与基准回收期相比较，如果小于等于，则开发项目在财务上就是可以接受的。

动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目。

四、收益性物业价值评估1、物业价格的特征：受区位的影响很大；实质上是物业权益的价格；既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；形成的时间较长；容易受交易者的个别因素的影响。

2、投资价值的含义：一是值得投资、二是指从某个特定的投资的角度所衡量的价值3、市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者的价值。

市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值4、成交价格简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易——买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物，成交价格是一个已经完成的事实。

可以按照交易方式的不同来划分，例：土地使用权出让方式的不同分为：招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价、协议成交价。

5、市场价格是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是指该类物业大量成交价格的抽象结果。

6、物业估价的基本方法：市场法、成本法、收益法7、市场法适用的对象是具有交易性的物业，如物业开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。

8、市场法估价的步骤：搜集交易实例、选取可比实例、对可比实例成交价格进行处理、求取比准价格9、成本法是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

成本法适合于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如：学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用公益的物业，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。

10、成本法估价的步骤：搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料；测算重新购建价格；测算折旧；求取积算价格11、物业价格构成：土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润。