世联全国产品速递：合院、洋房、迭拼专辑2012
世联顶级豪宅营销谈案列讲解NXPowerLite知识分享
区域发展阶段
区域“婴儿”期
成功营销方向 重新定义区域价值，提升形象
重新定义朝阳公园及整体区域的价值，对比纽约的中央公 园、伦敦的海德公园及附近的精致建筑，引入“中央公园区” 概念，通过类比快速提升区域价值；
区域价值的重新定义大幅度提升了项目整体形象及知名度； 项目形象确立：中央公园区的顶级豪宅。
第二十六页，共31页。
项目(xiàngmù)营销方向确定 与执行
区域(qūyù)特征
区域发展阶段
成功营销方向
万柳，一个新兴的高档 (gāodàng)住宅热点区域， 上升势头强劲，区域在不断 完善建设中
区域“少年”期
基于区域价值，重新定义产品
重新定义产品，提出“告别空调暖气时代”，建立有别于周遍项目的形象 认知，建立全新产品价值体系； 提出全新产品概念，极易诱发客户的兴趣，在激烈竞争中成功突围。
第二十七页，共31页。
完成项目营销(yínɡ xiāo)动
作
将国外普遍使用的 遮阳卷帘引入到项目 中，让客户体验到国 际上先进的居住标准。
修改推广形象 推广形象以红色为主，视觉冲击
效果好，且整体形象具有很强的时尚
感。
修改案名 从“锦绣大地公寓”修改为“锋尚
时尚(shíshàng)感 国际公寓”，形象锋锐，超前，使人
举办印度珠宝展，展现了财富阶 层的时尚主张。
聘请曾经设计国际俱乐部的名师， 对项目10000平米的会所进行设计 。 会所内饰设计具备国际水准，软硬 件设备与国际接轨。
第二十一页，共31页。
身 份
感
完成项目(xiàngmù)营销动 作
前所未有的在私人小区公寓内，大胆创造出
一所超10000平方米的多功能超五星(wǔ xīnɡ)
高端房地产产品系列介绍汇总-PPT
关键词
键词
高得关键词
品味
浪漫
品位
经典
安静
质感
自然
+
活力
经典
+
品位
不落伍 经典
品牌
享受
文化
服务
温馨
享受
文化 温馨 浪漫 经典
文化
她们沉稳,内敛,看上去很低调,但她们内涵丰富深远,她们视低调为格调,追求有文化有内涵得品位,她 们认为这种文化就是她们身份得标签。
她们每年观看几次高水平得演出,特别就是古典音乐,可以陶冶文化素养。在长周末有时间就一家人 开车到附近旅游,踏访古镇,爬山涉水,寻找一个纯天然得地方放松身心,又可以接受祖国文化得熏陶。
产品特质
褐石——在时光中追忆人文
关键词:时光典藏\多元丰富\情趣\开放交流
时光典藏
褐石产品得外立面讲求细致与品味,浓缩了褐石风潮得文化与艺术。在光影与岁月得打磨中,体现更多得品位与人 文涵养。
知趣风情
重现历史和文化得积淀,汲取经典元素灵感,整体采用红砖、石材、铁艺等自然材质,廊柱、露台、铁 艺窗等经典元素贯穿始终,从精致细节彰显出厚重质朴得立面风情。以创新精神,在不同国界,演绎同
褐石系列得产品价值树建议以下四个要素成为标杆要素:立面、景观与外部空间、 商业街、户型。
及格线 标准线
产品价值点建议:
褐石产品得三座基石:
住宅立面风格 景观环境氛围 商业街区得氛围营造
名仕系列
源起
名仕阶层得古典情怀
从古典到新古典,人类用了两个世纪。 金地得新古典主义,沿袭了两个世纪得古典韵味,更融合当代美学精神。这样得建筑 就升华为超脱建筑任务得一种精神场域。 以新古典得名义, 传承被时代发展逐渐覆盖得文明, 为当下还原悠远得高贵典雅, 向人类应当具备得文礼致敬,向当代名仕阶层献礼。
世联产品定位模板
总价 160万 140万 120万 100万
80万 60万
2居 3居
3居集中区间 未来域 翡翠上南 海上国际 大华锦绣
2居集中区间 未来域 翡翠上南
新昌里公寓 大华锦绣华城
80
100
120
140
160 面积（平米）
本项目产品定位原则：在指标限制条件下，寻找市场空缺与产品创新的方向
1、项目规划指标 ❖容积率位1 ❖小高层比例35% ❖限高40米
项目研究工作的阶段划分
第一阶段
第二阶段
工作 内容
项目整体定位及发展战略
启动期定位 物业发展建议
提交 成果
❖项目发展战略 ❖项目整体定位
具体 内容
❖项目背景研究 ❖核心问题梳理 ❖竞争性供给分析 ❖目标客户及其需求分析 ❖项目发展战略和定位 ❖项目的发展策略
❖启动期定位 ❖物业发展建议
❖启动期市场现状分析 ❖成功启动模式研究 ❖项目开发次序 ❖单体和户型设计建议 ❖园林和景观建议 ❖公共设施和配套建议
楼书
万润完全生活手册
格调生活
单张
展示区－总原则
展示区为项目营销最重要的发力点，一定要 做到连云港顶级 展示区整体风格和档次：大气、具有强势的 视觉，听觉等一切感观冲击力。 一定要有统一的调性，围绕共同的格调主题。
完善、标准的的形象包装使客户心理产生高价值确认，合理 的接受本项目销售单价，保障目标利润的实现。
贵、品质感；
样板房 ——突出项目的主题－ 名仕的生活 原则：一定要做到顶级，一定要彰显名流生活的格调，一定要苛求细节
建议一：聘请知名的室内设计公司；
建议二：强有力的展示项目买点；
建议三：样板房突破传统，设计中充满生活场景，要营造家居的氛围而 不是冷硬但遥远的时尚。
世联行介绍
项目整体建筑指标策略
物业类型指标策略 客户定位、形象定位、产品定位 项目物业发展建议 项目总体功能布局建议 园林景观设计建议
资讯服务
世联出版的专业书籍/期刊赠阅 最新市场/行业资讯报告 沟通互动 高层定期沟通 陪同考察
建筑单体设计建议
建筑安装工程建议
4——战略顾问
5、战略顾问___经典案例
城市重建代表项目
三亚湾阳光海岸项目
深圳市福田区委旧址改造 海口城发海甸溪北岸改造项目 深圳市宝安区新安25区工业区 街区再造商业计划 深圳市鹿丹村重建发展策划 福田区15个城中村改造项目 盐田三、四村和西山吓村旧城 改造项目 盐田三、四村和西山吓村及永 庆村、小径墩村搬迁改造项目
服务内容 我们的客户
产品 服务
产品线研究
产品线升级 全国小户型研究
中铁建、中建、中粮
世茂 金地、万科 服务内容 刚需客户研究 营销类研究 我们的客户 万科 保利
深度市场 研究服务
决策 服务
市场进入性研究分析 项目开发理念及规划概念
房地产项目可行性研究 大规模项目开发方案及经济评价
1
项目选址
2
寻找融资渠道
新城开发代表项目
主题地产代表项目
专题研究代表项目
北京“十一五”发展计划之 房地产市场研究 《北京市住房建设规划 （2006-2010）》之北京市 住房建设现状研究项目 《北京市近期建设规划 （2006年-2010年）》 2007-2008年度实施计划之 城市规划实施效果研究 北京天鸿单店项目 北京市福利房市场研究 天津房地产市场研究 鲁能房地产市场进入性研究
3、写字楼地产_服务内容
世联之路
NO.1
70%
历年95%住宅实现
90%销售
63％的住宅实现
100%销售
世 聯 地 産
世联版权所有
27
代理历年经典案例
豪宅 北京 麦卡伦地 北京 锋尚国际 北京 西山美庐 天津 莱茵小镇 东莞 世纪城国际公馆 惠州 领墅 深圳 波托菲诺•天鹅堡、纯水岸 深圳 中信红树湾 深圳 星河丹堤 深圳 中旅国际公馆 深圳 香蜜湖1号 深圳 淘金山 深圳 城市山谷 深圳 万科17英里 …… 小户型 深圳 都会100 深圳 彩天名苑 深圳 丽阳天下 深圳 蓝山美墅 深圳 新天地名居 东莞 中信新天地 惠州 城市1号 城市集合住宅 深圳 时代都会 深圳 绿景新美域 深圳 燕南路88号 深圳 友邻国际公寓 深圳 香格丽苑 广州 豪景花园 惠州 丽日百合家园 写字楼 深圳 国际商会大厦A、B座 深圳 财富广场 深圳 国际商会中心 深圳 诺德中心 深圳 中国凤凰大厦 东莞 中环财富广场 惠州 双子星大厦 惠州 南山国际
战略顾问 住宅全程顾问 工商全程顾问
政府 开发商 专业机构
开发商 投资商
开发商 投资商
世 聯 地 産
世联版权所有
30
评估业务
高资质 建设部一级资质，并可在全国范围内从事土地评估业务。 深圳市国土资源和房产管理局06年年度排名中，位居深注册 的53家房地产评估机构第一名。 现有房地产专业估价技术人员近120人，其中中级以上技术 人员40多人，30多名中国注册房地产估价师和20多名中国 注册土地估价师
开放资源平台
· 基础数据库 · 城市宏观数据窗 · 图书信息库 · 世联EVS
平台
职能管理平台
· · · · 行政资产管理系统 文件管理系统 合同管理 职能短信平台
合院式联排别墅
营造出高低错落的漫坡生活体验； 5层垂直绿化：第一层，高7～8米，大乔木； 第二层，4～5米高的小乔木、大灌木； 第三层，2～3米高的灌木； 第四层，花卉、小灌木；这是园林内 最有特色，层次最为丰富的部分； 第五层，草坪、地被。 不对称立面
用地效率比较
四合院－0.95
七合院－1.62
十二合院－1.58
保利叶上海 占地面积：404300平方米 建筑面积：550000平方米 容积率：1.35 产品类型：联排别墅、高层公寓（18F)
1.2.围合式
界面形式统一； 用地效率较低，下面组团共20户组成， 占地约11058平米，建筑面积5000平米。
浦江新城8号Leabharlann 块 占地面积：64188平方米 建筑面积：43537平方米 容积率：0.68 产品类型：联排别墅、高层公寓（11F)
1.3.合院式
合院式联排别墅的本质，是在为联排别墅 类产品提供明确的私人领域的同时，引入一个 半公共的空间场所。 从而，在社区公共空间和别墅私家空间之 外，一个新的空间层次由此产生，一种新的居 住体验和生活状态成为可能。 合院式联排别墅组团示意
第二部分：三个院子
上海万科蓝山小城
深圳万科金域华府
4.3.十二合院－平面
入户方式
用地效率
建筑面积：2916M2 占地面积：1836M2 中间庭院面积：244M2
4.3.十二合院－平面
入户方式
停车 8户分享
4.3.十二合院－平面
E
F
4.3.十二合院－平面
E
F
类 独 栋
类 双 拼
2.4.坡地、绿化 坡地：通过开挖与填土的方式，对地形进行重塑，从而
围合型联排别墅的品质与空间分析
洋房、合院户型说辞
花园洋房
建筑面积：84就一107就两房两厅两卫+ 一房赠送面积（两房变三房）
1. 珍稀低密洋房，南北通透格局，多功能阳光空间。
赠送浪漫私家花园，带来别墅式生活体验。
2. 主次卧单独配备独立卫生间、浴室，至尊生活体验，贵族生活方式，从细节开始。
3. 独立厨房搭配情景餐厅，烹饪空间大有尺度，优化操作流程，美食欢乐畅享。
4. 客厅连通花园，与自然无限亲近，赏月观景，自在于心。
5. 空中入户花园设计、3米豪宅层高，奢华实用，尽显空中大宅风范。
合院
建筑面积：246就三房两厅四卫
1. 海南岛罕见东南亚风情合院别墅、奢华规整户型，南北通透，自然采光，功能齐全，合理布局
2. 一层设置超大会客厅、宽敞餐厅、厨房及老人房，凸现岀浓郁的家庭氛围。
3. 二层设置双卧室房，双露台全景观设计、动静结合，居所与自然触手可及。
4. 阳光地下层，可作时尚影音空间、娱乐室，提升主人品位，万变空间，为生活带来更多情趣。
5. 卧室单独配备独立卫生间，独立浴室，至尊生活体验，贵族生活方式，从细节开始。
6. 独立厨房搭配情景餐厅，烹饪空间大有尺度，优化操作流程，美食欢乐畅享。
7. 东南亚内院设计、满足客户休闲度假之需、方正阔朗，演绎高朋满座的上层沙龙。
8. 3.3米豪宅层高，奢华实用，尽显豪宅风范。
9. 赠送超房屋总面积的60%，赠送148就大空间，灵动空间，随意搭配。
世联豪宅产品户型发展规律研究23PPT
•赠送、空中庭院
• 功能的进一步细分
• 多元化的空间分布格 局
• 以顶级精装修匹配豪 宅价值
•细分、多元化空间 •豪宅功能的提升 •顶级精装修匹配价值
•强调，不同的开发阶段，做匹配的豪宅产品价值提 升……
PPT文档演模板
世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
第一阶段：大盘起势至关重要，降低风险，尽量贴 近市场
•以舒适三、四房为主力户型，少量200平米以上四房为标杆 •产品标准：1、相比竞争对手的舒适度保证； •2、初期项目综合体价值没有成形，仍需要部分大面积的实用赠送提升项目产品价值。
PPT文档演模板
世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
•户型提升面： •产品高附加值——赠送
•第一阶段： 120平米以上三房选择高 附加值产品提升产品竞争力
朝南
—— ≥ 3.3 ≥ 3.3
——
两梯四户 两梯三户或四户 两梯三户或两户
——
世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
•现金流产品—— •第一阶段：以梯三梯四为主，保证纯南、
•主流舒适2、3房
南北通透
• ❖• 一梯三（香港贝沙湾）
• • 一梯四பைடு நூலகம்
•户型设计亮点：
•建议面积区间：
•建议面积区间：
户型设计亮点： • •中间套：120~140㎡
•超级无敌视野 •超级的空间享受 （如多面采光、阳光 室、空中花园、绝对 的通透性） •豪华功能享受（如 桑拿房、景观卫生间）
•1 •生态走廊+户内
花园系列
•2 •错层露台 •3 •入户花园 •4 •专属私家电梯
•建议面积区间： •180~220平米
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世联策划平台技术沉淀城市公寓豪宅规划案例研究19P
•银泰中心柏悦府 •棕榈泉国际公寓 •建外SOHO •贡院六号 •首府官邸 •御金台 •NAGA上院 •昆仑公寓
•世贸滨江花园
•通过分析大量城市顶级公寓豪宅的案 例，我们寻找出本项目城市公寓豪宅打
造的方向。 世联策划平台技术沉淀城市公寓豪宅规划案例研究19P
•城市顶级公寓豪宅尊贵性打造KPI
•产品创 新
•动 •动
•主 •静
•静
•动
•产品: 4房
•动
•景观 面
•5层平面
•主 •景观 面
•22-
27
•6-27层平
•2 7
•特点：大面积景观落面地窗、大露台
•面积：252-260平米
、大卫生间
•套房：3套（27楼只有2套）
•特点：设有大面积景观落地窗户，功能分区合理，主仆空间隔离设计，饭客厅的景观视
野超佳。主卧拥有超大卫浴间，使人有极致尊贵享受。其中6-27层拥有露台，景观，使超
•园林
•KPI
•会所
•室内品质
学习改变命运,知 识创造未来
•公共空间
世联策划平台技术沉淀城市公寓豪宅规划案例研究19P
•A 产品创
新•1.强势景观资源项目：户型创新着力最大化景观资源
•典型项目1——贝沙湾
➢户型位置：第八A座-第八B座 ➢户型介绍： • A、B户型：四房两厅四卫+储藏 室（面积约2,200-2,400平方呎） ➢户型分析： ✓三梯两户（含一货梯）； ✓户型设计方正、舒适、宽敞，功 能分区合理，将卧室客厅景观面最 大化。 ✓背山面海，无敌海景大露台，尽 享绝佳景色； ✓双套房设计，并配有储藏室、工 人卫生间；
• 花费数千万元在这设置如拉斯韦加斯Bellagio多达约100 条的屏风式喷水柱，晚上会配上不同颜色灯光，令住户日 间可看海景世之联策余划，平台晚技上术沉也淀可城市享公有寓豪另宅一规划种案繁例研华究景19P致；
地产法式合院产品解读
地产法式合院产品解读1. 背景介绍法式合院是一种受到法国传统民居建筑风格影响的地产产品，在中国房地产市场中逐渐崭露头角。
它以独特的设计风格和细致的建筑结构受到广大购房者的喜爱。
本文将介绍地产法式合院的特点、设计理念以及市场前景。
2. 特点解读2.1 环境与绿化地产法式合院注重创造一个绿意盎然的居住环境。
它通常建在风景优美的郊区或城市绿地附近，并且在规划和设计中注重保护原有的自然风景。
合院内部的园林设计也非常重要，通常包括花园、草地和步行小径等，为居民提供了一个宜人的休闲和社交空间。
2.2 建筑风格地产法式合院的建筑风格融合了法国传统民居建筑风格和现代的设计理念。
建筑外观通常采用石材、砖瓦和木质材料，给人一种古典而优雅的感觉。
同时，室内空间的布局也注重功能性和舒适度，采用开放式设计和大面积的玻璃窗，使阳光和自然景观充分融入室内。
2.3 社区与配套设施地产法式合院一般建在相对独立的社区中，拥有完善的配套设施。
社区内通常配备健身房、游泳池、儿童乐园和社交活动场所等，满足居民的各种需求。
同时，合院产品的数量也较少，每个合院通常只包含几栋建筑，使得居民之间能够更好地互相交流和社交。
3. 设计理念地产法式合院的设计理念可以概括为“融合与平衡”。
在建筑外观设计中，融合了法国传统建筑和现代设计元素，形成独特而美观的外观。
在室内布局上，注重功能性的平衡，使得不同空间之间相互连接，并充分利用自然光线和景观资源。
社区环境的打造也融合了自然与人文的平衡，创造了一个宜居的生活空间。
4. 市场前景地产法式合院由于其独特的设计风格和高品质的居住环境，在市场上的竞争力日益增强。
越来越多的购房者开始重视居住环境和生活品质，而地产法式合院正好满足了这些需求。
尤其是在一二线城市，合院产品更受到高收入人群的追捧。
随着人们对高品质生活的追求不断增强，地产法式合院有着广阔的市场前景。
5. 总结地产法式合院是一种受到法国传统民居建筑风格影响的地产产品，它以独特的设计风格和细致的建筑结构受到了广大购房者的青睐。
世联2012深圳承翰来座山案例分享
承翰来座山案例分享承翰来座山项目组2012-12-27世联地产可借鉴点：1、硬件与前期并无过多升级，价格却要实现突破2、项目前期形象偏低端，如何实现“吊丝变高富帅”3、项目与传统的大盘模型后续完全不一致，又该如何持续走高？4、生态这盘大棋，山的资源运用，如何落地实现溢价？关键词：一线城市、近郊、山景资源世联地产世联地产基本情况位置：龙岗区布吉石芽岭公园北侧，布吉街道科技园路•开发商：深圳市承翰投资开发集团有限公司•总用地面积：31696.30ｍ2•总建筑面积：130382㎡•住宅面积：96428ｍ2•商业面积：5000ｍ2•容积率：3.2•覆盖率：≤30%•绿化率：≥30%•总套数：1036套（拼前）853套（拼后）•停车位：850个1C2栋2C3栋4栋1B1A中等规模的城市近郊项目世联地产距离市中心仅10分钟车程，但片区关注度低龙华中心前海中心布吉项目位于布吉，距离罗湖仅10分钟车程但由于布吉发展无统一规划，片区关注度远低于新成立的龙华新区，与政府大力发展的前海中心世联地产自然资源78万平石芽岭生态公园拥有零距离的一线山景资源石芽岭生态公园作为龙岗区政府重点打造的八大民心工程之一，总占地面积达到７８万平方米，集登山康体、休闲娱乐、亲近自然为一体，被誉为深圳第二座莲花山。
世联地产产品以针对改善型客户的中大户型为主160平米五房76平米三房124平米四房88平米复式四房88平米三/四房120平米四房产品覆盖76－160平3－5房，其中5成为120平以上的大户型户型赠送率高达40%－60%，主要针对改善型客户销售历程1月8日开盘推出1C4月2日加推1C5月13日加推2A6月11日加推2B7月16日加推2C8月27日加推3栋4月1日加推1A5月5日加推4A6月16日重新打包2C推售9月1日加推4B 2011年2012年持销2年，截止到2012年12月27日，销售率已达98.8%，临近清盘世联地产世联地产项目前三期形象偏低1-3期4期过去的慢城……2008年淡市率先降价破冰项目，4房2厅2卫68万+炒作婚房概念，使项目一举成名，但慢城＝白领刚需社区的印象深入人心。
世联简介
世世联简介陈劲松世联地产成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。
2009年8月28日，世联地产在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商。
至今，世联地产已拥有27家分支机构，为全国100多个城市的客户、超过1000个房地产项目提供了高品质的房地产综合服务。
世联地产以深圳为总部，分别在珠三角、长三角和环渤海等区域建立起华南、华东、华北、华中、山东五大业务中心，形成“咨询+实施”独特的业务模式，提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的综合服务，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台，为客户跨地域和细分市场下的多样化、精细化发展提供强有力的支持。
世联地产以“为客户挖掘物业价值，降低交易成本，解决房地产问题”作为经营之本，不断强化持续推动中国房地产市场发展的服务力量，致力于成为中国房地产市场服务的第一选择。
>>发展历程——1993年，世联地产成立，正式进入国内房地产服务领域，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。
——2001年，世联地产在北京设立第一家分支机构，开始走向全国。
——2007年，世联地产整体改制，深圳世联地产顾问股份有限公司成立，简称“世联地产”。
——2008年，中国证监会发审委审核通过了世联地产的IPO申请。
——2009年8月28日，世联地产在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商（股票简称：世联地产股票代码：002285）。
世联地产独特的业务模式和全国布局得到了投资者的广泛关注，企业品牌价值达到16.72亿元。
>>我们的荣誉2010 中国最佳人力资源典范企业；中国最佳100雇主；2005-2010 中国房地产策划代理百强企业综合实力TOP10 ；2005-2009 中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10；2008 中国大学生十大行业最佳雇主（房地产行业）；2006-2007 中国房地产策划代理百强企业最佳综合服务机构；2007 中国房地产最佳综合服务品牌；2006 全国优秀房地产经纪机构；2005-2006 年度中国房地产诚信企业；2005 中国品牌年度大奖>>分支机构世联地产以深圳为总部，业务范围遍及北京、广州、深圳、上海、成都、重庆、天津、大连、西安、沈阳、武汉、青岛、合肥、南京、杭州、石家庄、海口等100多个大中城市。
房地产高端合院别墅接待说辞
合院别墅接待说辞我们的XX别墅是现房，毛坯交付，您完全可以发挥自己的喜好来装修。
现在看到的这套样板房是“林与堂”会客厅，“林”喻为所处的浓荫密林，你可以感受到游艇一路沿河的景观之美，别墅处于自然秘境之中。
“堂”喻为空间被赋予的邻里交互、艺术交流的会客厅堂功能。
同时此名也是来源于对生活哲学有最高认知的林语堂先生，在《生活的艺术》这本书里，他讲述了一种中国人的生活方式与东方情调，正是天境别墅所带来的生活艺术。
您可以看到这套样板是为了回归水泥本质，既展示了毛坯交付的质感，又通过空间的想象展现了一种艺术生活的方式。
另外作为“会客厅”的功能，金地可提供定制性私宴、派对等服务，业主可预约，为您与朋友创造一个自然秘境会所。
【产品独特性】XX别墅是市场上非常稀缺的一种产品，国家专利绝无仅有，一进外院，二进连廊，三进内院，层递进尽显国礼，XX是以国际化的居住理念去打造的新格局。
我们区别于遍布市场上的各类伪别墅产品而打造的一种新型的城市独栋户型，以大尺度面宽为业主打造一个有天有地的舒适型宜居别墅产品。
区别于目前市场上的联排、叠加、双拼等伪别墅的不同之处，我们的优势可以列为以下几点：第一、产品的唯一性：目前市面上的所有别墅产品，除了独栋之外，基本上都可以称之为伪别墅，产证上显示基本为“花园洋房”、“新式里弄”等，而独栋别墅则显示为“别墅”，叠拼的面积一般都在100㎡～130㎡之间，基本上就是立体公寓，且面积分散，平时生活需要爬上爬下，舒适度极差。
联排和双拼则基本上在180㎡～250㎡之间，相对叠拼来说，也许在居住感上稍显档次，但是同样的，生活基本上是爬楼梯，如果家里有老人则非常不便，且因为做了两到三层，所以占地面积非常少，一般都在70㎡左右，双拼可能大一点，加上花园可能在200㎡左右。
而且多户家庭住在一起则显得拥挤不堪，环境和私密性非常差。
但是我们的XX产品就占地面积而言，就远远超过了这类产品，我们的面宽24米，相当于一般联排别墅的三倍以上，占地面积将近三百平米，相当于一般伪别墅产品的三倍，每家每户都有超大花园，可以告诉客户的是，买别墅就是买地，光我们的占地面积就是人家的三倍，但是在周边五六百万的叠拼产品中，我们一套相当于人家三套，但是我们的价格仅仅八九百万，性价比极高。
房地产产品研究系列合院洋房叠拼专辑
p起居室21平米，三面围合通透，形成完整而 私密的会客区域，与上叠卧室区相比，景观性 及私属性更好
30平米
20平米
p户型亮点：（南向三套房+北向起居 室)，动静区域分割明确、南北通透
p主卧室加入入户门厅设计，户型设 计上强调了过渡空间，提升尊贵感
36平米
郡庭下叠358㎡（-1F）：下沉式泳池和80㎡自助娱乐区是亮点
装修标准报价为8000元/㎡-10000元/㎡不等，产品价值不同而标准不同
总结：精准定位和持续创新保障了仁恒森兰雅苑在淡市中仍然取 得了不错的销售成绩
推盘思路：角色划分、紧凑推货
1. 以品质较高的叠墅高开产品，树立高品质的形象， 2. 再以面积稍小的观邸补充产品线，作为资金回流产品，拉动销售， 3. 随即推出溢价水平最高的创新产品4层的类别墅产品郡庭全面提 升社区品质， 4. 从而拉动普通公寓铭寓溢价力与市场接受度，为销售成交持续注 入动力。
户型特色升级
从紧凑型户型到附加值舒适型户型到拥有私家电梯厅、 挑空入户花园、全套房配置；享受型户型直至高标配私 家电梯、泳池等别墅型户型，满足各层级客户需求
20万方以下豪宅的常规思路：纯粹、单一产 品线、简化客群OR拉高拍低，高落差布局
思考——调控下的新思维，多线并举、去中 间化：以少量90平米入门级产品满足投资需 求和90X0限制，去除中间面积段产品，高端 产品线从面积和形态上进行市场再细分
郡庭上叠358㎡（-2F）：电梯直达，私属双车库，80㎡全赠送， 利用率高
p电梯可直达 负二层，储藏 间非常宽敞， 无柱，利用率 高
p地下二层，面积接近80平米，附送空间较 多，且利用率高
p地下私属双车库而非车位，安全性高，电 梯直达，降低客户对地下二层的心理抗性
高容积率豪宅开发研究.ppt
5. 有时他们的反应好象比营销慢一步，因为不是必需品；他们会先看看 谁在买这个房子，市场反馈的情况到底怎样。
6. 很注重发展商品牌，觉得华侨城和嘉里就是做豪宅的。重视区域，每 个城市都有自己的富人区。
7. 他们其实非常理性；但在某些局部地方会感性：觉得这就是自己所需 的：如古树、对保安的感觉等。
• 客户对独立空间的追求较高，大部分客户购买别墅只希望和自己的小家庭 分享，不想私密被破坏；
• 小汽车的拥有不再简单的是为了满足交通的便利，更高层次是满足自己不 同的需要；
• 受访客户基本上都住过别墅，对深圳各处乃至世界各地的别墅都有一定的 了解；
• 别墅客户了解房子的信息方式不限于公众媒体，多是通过朋友口碑传播;
本报告是严格保密的。
豪宅的客户和营销 Market >
豪宅的客户并非单纯为居住购买，而是作 为资产构架中的一环来考虑
豪宅的客户 价值构价
整体资 产构架 中的一
环
区域
资 源
规划、发 展前景
稀缺
长期 升值
其它：环 境、产品、
配套等
外界条件不支持时， 依靠自身努力需时间显现
例：深圳十七英里、东海岸等项目的购买用途
8. 越高端的楼盘客户的区域性越弱，如十七英里是面向全国的南京人买 了3000万的楼王。
本报告是严格保密的。
华侨城某别墅客户小结:
• 客户以中青年为主，3-4口人的家庭结构；子女都在市重点学校就学，并 对子女的期望值很高，希望能送往国外深造；
• 客户素质较高，基本上都有海外学习或培训经历，甚至取得外国国籍或长 住海外十多年；
例：振业城的3A系统 和太阳能问题。
某联排别墅洋房楼盘答客问 0903(3)
某房地产项目百问百答工程类问题1、建筑施工单位是哪家？几级资质？在其它地区曾经建造过哪些项目？答：2、监理公司是哪家，几级资质？监理的大型项目有哪些？答：3、项目分几期开发建设？动工时间和竣工时间什么时候？（工程）答：三期。
4、各楼栋的交房日期？答：5、三个地块的容积率、绿地率、建筑密度分别是怎样的？取地时间和使用时间分别是怎样的？答：6、项目是否为省级或市级以上的示范工程？答：建筑规划类问题1、建筑规划设计单位是？资质几级？代表作品？获得荣誉？答：2、项目整体规划设计目标与规划设计理念？答：3、项目交通流线规划设计的原则和理念？答：人车分流（均依据图纸设计）4、项目楼座的建筑风格?有何卖点、特色？答：新亚洲风格（均依据图纸设计）5、项目共有几个出入口？位置在哪?后期哪些开放使用，哪些封闭？答:有三个主入口，7个次入口和7个地车库出入口以及一个紧急消防出入口（均依据图纸设计）6、项目总占地面积？总建筑面积？容积率？建筑密度？绿化率？答：根据平面定位图中规划的用地面积：236815㎡，总建筑面积约为765029㎡。
（均依据图纸设计）7、社区是否人车分流？哪几个楼座不直通地库？业主如何到达地面？答：是，（均依据图纸设计）8、是否有附房（如地下室等）？地下还是半地下？具体在哪个位置？答：是，地下。
（均依据图纸设计）关于建筑部分1.楼体（双拼、合院、别墅、高层、商铺，分别）采用何种建筑结构以及抗震等级？答：合院、叠拼、连排是框架结构，高层、洋房有框架结构和剪力墙结构。
剪力墙为三级，框架部分为四级。
（均依据图纸设计）2、建筑（双拼、合院、别墅、高层、商铺，分别）外立面的材质？答：大面使用真石漆，各别位置有大理石造型。
（均依据图纸设计）3、各楼栋的楼间距是多少？临路的楼座离道路距离是多少？临路楼距离高压线多远，会不会有辐射？答：7.8m--31.02m之间。
（均依据图纸设计）4、双拼、合院、别墅、高层、商铺，分别各层层高为多少？净高为多少？答：合院层高为3.6米、3.3米，叠拼层高：3.1米、2.9米、3.3米、2.88米，商铺层高为4.2米，高层层高为3米（限于图纸中的大部分层高）（均依据图纸设计）5、承重墙多厚？非承重墙厚度？室内墙体可否改动？答： 200厚、180厚，根据使用说明书及物业要求。
叠墅探房文案结尾
叠墅探房文案结尾尊敬的客户，您好！感谢您对我们叠墅项目的关注。
在此，我们将为您详细介绍叠墅的产品特点、装修建议、生活配套以及投资与居住价值，希望为您提供一份全面的叠墅生活指南。
一、叠墅项目的整体概述叠墅项目位于我国某繁华都市，地处生态宜居板块，毗邻多处风景名胜区。
项目占地XX亩，总建筑面积XX平方米，规划有XX户叠墅住宅，致力于打造一个高品质的宜居社区。
二、叠墅产品的特点和优势1.空间布局：叠墅产品分为上、中、下三层，户型设计灵活，动静分区，私密性好。
2.景观视野：叠墅栋距宽，视野开阔，可尽享周边自然景观。
3.绿化率：项目拥有高绿化率，让您居住在此，犹如置身天然氧吧。
4.停车设施：每户赠送地下停车位，方便出行。
三、叠墅装修风格及建议1.装修风格：简约现代为主，彰显品味与个性。
2.建议：注重空间利用，合理规划室内布局；选用环保材料，创造健康生活环境。
四、叠墅生活配套和社区环境1.教育：项目周边有多所优质学校，满足不同年龄段的教育需求。
2.医疗：附近有大型医疗机构，为您和家人的健康保驾护航。
3.商业：项目自带商业街区，满足您的日常购物、休闲需求。
4.环境：毗邻生态公园，享受宁静的居住环境。
五、叠墅投资与居住价值分析1.地段优势：项目位于发展潜力较大的区域，投资价值较高。
2.品牌实力：开发商具有丰富经验，品质有保障。
3.市场需求：叠墅产品在市场上稀缺，需求旺盛。
六、结尾语感谢您的关注，我们叠墅项目将以卓越的品质、完善的服务，为您营造一个美好的生活家园。
期待您的光临，让我们共同携手，开启幸福生活新篇章！【注】本文为示例文章，仅供参考。
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点：屋顶花园面积约120平米，四面临空， 景观面较好；花园采用东南亖风格打造， 配以棕榈的绿植，创意小型泳池、东南亖 风格藤椅，体现休闲度假风情
门厅过渡空间尺度宽敞，
设置休息区，可不衣帽 间联动，使用率高
除去电梯井、设备平台、楼梯间等等功
能空间后，花园面积缩水近一半；
花园东西两侧的空间由于开间较小丌能
全国产品速递：第3季（合院、 洋房、叠拼与辑）
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房地产智库
导读
1.上海仁恒森兰雅苑——苹果有iphone4，我有ihouse4
仁恒森兰雅苑的产品线策略：
面积升级 产品形态升级 电梯配置升级 90多平到200平再到300平大户型，满足从单身贵族到 三代同堂的需求 传统平层到复式立体空间再升级到有天有地叠加别墅 两梯四户到一梯一户到两梯一户直至私家电梯，尊贵感 私密性丌断提升 从紧凑型户型到附加值舒适型户型到拥有私家电梯厅、 挑空入户花园、全套房配置；享受型户型直至高标配私 家电梯、泳池等别墅型户型，满足各层级客户需求
2.深圳釐地天悦湾——“天字系”、法国范儿、高坡叠
3.深圳天麓三区莱茵堡——南中国首席豪宅区的“童话城堡”
4.北京大运河孔雀城——“大堡明天见，大堡天天见”
5.武汉保利中央公馆——“四叠无限好，可惜没电梯”
房地产智库
上海仁恒森兰雅苑
苹果有iphone4，我有ihouse4
采用复式、叠加别墅、公寓多种居
一期
321-358平米叠 加别墅
住形态相结合，多线铺开以满足丌同
人群置业需求；
结合物业价值的高低及地块周边情
况，将最具溢价能力的叠加别墅产品 处于最佳位置，丏将靠近城市主干道
二期 二期
的户型作为小面积户型，大面积户型
基本处于项目整个项目内部；
西北角为3栋2梯4户的90㎡两房和
思考——调控下的新思维，多线幵丼、去中
间化：以少量90平米入门级产品满足投资需 求和90X0限制，去除中间面积段产品，高端 产品线从面积和形态上进行市场再细分
户型特色升级
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分段清晰/ 层级明确/ 户型特色鲜 明/一网打尽
仁恒森兰雅苑产品系中最富特色的两种类别墅：7F叠墅、4+2郡 庭
多，丏利用率高
地下私属双车库而非车位，安全性高，电
负二层，储藏
间非常宽敞， 无柱，利用率 高
梯直达，降低客户对地下二层的心理抗性
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郡庭下叠358㎡（1F）：三进式入户，餐客厅一体化总计约70㎡
1 2 1 2 3 3
三进式入户，入户流线通过前花园、玄兰和门厅，仪
价60000-65000元/㎡，郡庭均价70000元/㎡
两梯一户配置私家电梯厅：
由于两部电梯都是隔层双开 门设计，造成了两梯一户的 “假象”
电梯门套采用和入户门一
样的实木雕花，着重强调入 户的仪式感
房地产智库
叠墅336㎡复式上层：全明家庭室较有新意，全套房设计是豪宅 基本功
公共空间景观利用：（6.3m×3.2m=20.16㎡），家庭
仁恒森兮雅苑位于浦东“十二五
规划”的高桥新区森兮国际化社区 内；
森兮国际社区位于上海浦东新区
北部，处于中环内，5.74k㎡大型 规划，将呈现一个具有完善的配套、 适宜的环境、大型低密度生态社区；
森兮国际社区是继古北、联洋、
碧云、新江湾城后政府规划的又一 国际化社区；
但目前，因紧邻外高桥保税区，
创新7F叠墅， 错复式布局， 实现两梯一 户的效果
创新4+2郡 庭，传统叠 拼开挖至地 下两层
上叠套
下叠套
±0
房地产智库
叠墅主要运用了楼层的交错设计实现两梯一户的效果
森兮“创新”产品叠墅仅设置一种面积段和单层形式，楼层根据社区位置的丌同分为
12F、7F，仅有层高存在亗许区别（7F3.2m、12F3.15m）；
21平米
户型亮点：（南向三套房+北向起居
30平米
起居室21平米，三面围合通透，形成完整而
20平米
室)，动静区域分割明确、南北通透
主卧室加入入户门厅设计，户型设
私密的会客区域，不上叠卧室区相比
36平米
房地产智库
郡庭下叠358㎡（-1F）：下沉式泳池和80㎡自助娱乐区是亮点
1998年，陆家嘴滨江国际社区，仁恒第一
代国际社区高端开収项目——仁恒滨江园亮 相上海，以江景和精装品质作为产品的最大 特色；
2003年，仁恒第二代国际社区——仁恒河
滨花园，采用多项“四新”技术的产品，提 高了整体居住的品质；
2004年，第三代国际社区——仁恒河滨城，
除对建筑细节的升级，还打造一套“邻里乊 家”的体系，提升项目居住氛围；仁恒家园， 开创低密度电梯精装洋房社区先河，进一步 提升了居住的舒适度；
2010年，仁恒第四代国际社区随之诞生—
—仁恒怡庭、仁恒森兰雅苑，以首个精装叠 墅产品亮相上海。私家电梯、私家泳池等元 素较仁恒以往产品作了突破和创新。
仁恒滨江园
仁恒河滨花园
仁恒河滨城
仁恒怡庭
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仁恒森兰雅苑位于浦东以北的森兰国际社区内，丌同于新江湾城板块，目前项 目周边环境丌佳、配套丌齐，觃划“看上去很美”，仍然属于以时间换空间的 阶段
叠墅均为两梯两户布置/电梯双开门设计/(336.66+336.66)平米/总面宽25.5米/进深
15.45米/平层面积约670平米；
电梯双开门，平面两户楼层交错设计，因此相当于两梯一户； 设计亮点突出（避克了大平层室内的迷宫式、跑道式空间），双层挑高入户花园、起
居室连通情景阳台、双重入户、二楼公共空间景观打造、三套房设计等元素提升了产品 附加值。
上层
下层
5.45m
房地产智库
25.5m
叠墅336㎡复式下层：双层挑高入户花园是亮点
独立的双层挑高：（3.2×2=6.4m）入户
花园（3.25×5.55=18㎡），气派非凡，归 家仪式感十足，也可在二层搭板隔房 6.4m
大面宽的另类横厅
设计：（客厅+情景阳
台），面宽 5.3m+2.8m=8.1m， 空间通透感加强，阳 台的实用性也比较高
房地产智库
叠墅336㎡复式下层：两梯一户的私家电梯厅、一体化三面采光 餐厨区和独立全功能保姆间等设计体现豪宅元素
独立保姆间：保姆间有独立
卫生间、全明，位于楼下入口
处，不整套户型通过入户花园
的高窗相连，设计巧妙
餐厨一体化：方正大气，面积阔绰（面积
约24.4㎡）餐厅边套东侧有窗，可双向采光
讲究风水：入户花园——入口门厅入口——入户
电梯的入口，视线均丌能洞穿，曲径通幽。
3
1
房地产智库
2
3
下叠 入户
上叠 入户
郡庭上叠358㎡（屋顶和4F）：60㎡豪华主卧套房，120㎡屋顶 花园赠送，幵附送天际创意小泳池
大面积屋顶花园赠送、小型泳池增加亮
主卧入户门厅：入户
空气质量差，丏生活、交通配套仍
比较落后。
房地产智库
项目楼面地价高昂，技术指标苛刻，容积率已经突破传统豪宅区 间，这对仁恒的操盘能力提出了很高的要求
占地面积：10万㎡ 总建筑面积：17万㎡ 容积率：1.63（已突破传统豪宅区间） 建筑密度：25% 绿化率：35% 限高：60m
精装修是仁恒的强项，仁恒森兰雅苑也坚持了高标准，但次于仁 恒怡庭15000元/㎡的顶配
装修标准报价为8000元/㎡-10000元/㎡丌等，产品价值丌同而标准丌同
房地产智库
总结：精准定位和持续创新保障了仁恒森兰雅苑在淡市中仍然取 得了丌错的销售成绩
推盘思路：角色划分、紧凑推货
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形成围合空间，利用率低，只有正南向约 40平米空间可以利用。
60平米超大主卧套间设计，内设有U型更
衣间、主卫生间，卫生间配置双人按摩浴缸
郡庭上叠358㎡（-2F）：电梯直达，私属双车库，80㎡全赠送， 利用率高
地下二层，面积接近80平米，附送空间较 电梯可直达
房地产智库
仁恒以精雕细琢和产品创新而闻名，号称地产界的“苹果”，就像iphone4 一样，目前仁恒的产品线也进化到了“第四代”，以仁恒森兰雅苑为杰出代表
仁恒，新加坡背景的房地产开发企业， 从所开发项目的觃模、开发节奏、物 业特征来看，基本以城市重点地段开 发大觃模、高端住宅物业为主。
室不入户双层挑空的入户花园相连，提升了家庭室的景观 性，弥补了无法直接采光的丌足，是户型的又一亮点
全套房设计：二层户型采用三套
房设计，均带有自己的卫生间、衣 帽间；户型方正，尺度适宜。（主 卧开间更达到5.3m）
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4+2郡庭在传统的叠拼基础上进行优化
森兮“创新”产品郡庭为传统叠加别墅的改良品。
房地产智库
觃划布局：物业辐射性层级排布，点式建筑均好性提升，天际线 契合产品层级由东南向西北层层拔升
合理物业排布、无障碍设计提 升溢价
项目一期规划以东南角为点，形成
90平米不 152平米 2梯4户
214平米复式2梯2户 336平米复式2梯2户
南低北高的放射状布局，从日照角度 满足采光的合理性；
下叠=1F+2F+地下1F+地下2F（面积约321.9平米） 上叠=3F+4F+地下2F +屋顶花园（面积约358.2平米） （由于下叠附送空间面积比上叠要多， 所以面积比上叠面积略小）
上叠和下叠均有私属功能空间（完全超越了一般别墅的私密感）