《峰景园》营销策划报告
枫景营销策划报告
静安枫景营销策划报告2001 年上半年上海房地产市场 “涨”声一片，主要表现在以下几个方面：期为 1986468万元，增加 23.1%。
期为 6120268平方米，增加 26.3%；期为 8017253 平方米，增加 24.7%；宏观市场：数据来源：上海市房地产交易中心）房产投资 涨：2001 年上半年房地产开发投资额245258万元，而 2000 年同房产开发 涨：2001 年上半年完成土地开发面积 690339平方米，而 2000 年同期为 314891 平方米，增加 119.3%；年上半年商品房新开工面积20019089660 平方米，而 2000年同期为 7876680 平方米，增加 15.4%；年上半年商品房竣工面积 2001 4298042平方米，而 2000年同期为 3095774 平方米，增加 38.8%。
房产销售 涨：2001 年上半年商品房预售面积7730990平方米，而 2000 年同2001年上半年商品房销售面积9996460平方米，而 2000 年同存量销售 涨：2001 年上半年存量房销售面积 6190892平方米，而 2000 年同期为 3130836平方米，增加 97.7%。
销售价格 涨： 2001 年上半年上海房价比去年底涨了 230 元，全市住宅预售 平均价格达到每平方米 4173 元，涨幅为 5.8%。
今年 6 月份的中房上海价格指数则出现了“井喷” ，环比猛涨了 11点，同比涨幅则高达 40 点，为 1995年中房价格指数建立以来的最高涨幅。
个人购房 涨：2001年上半年个人购房比例为 95.9%，而 2000年同期为 93.6%。
静安区周围与6个区相临：东临成都北路, 与黄浦区为邻；西靠镇宁路、万航渡路、武宁 西路、江苏路、长宁路，与长宁区交界；南沿 延安中路、陕西南路、长乐路与卢湾区和徐汇分析:宏观经济持续走好带动了上海房地产市场的迅速发展，同时“十五”计划将 房地产业确定为国民经济支柱性产业也极大增强了发展商投资房地产业的 信心，上海房地产市场进入新一轮发展周期。
侨兴湖景园营销策划提案
侨兴湖景园营销策划提案尊敬的领导：根据市场调研和分析，我们编写了一份关于侨兴湖景园市场营销策划提案。
侨兴湖景园作为一个优美、宜居的居住区，有着得天独厚的自然风光和便利的生活配套设施。
然而，目前景园的销售状况并不理想，我们急需采取切实有效的营销策略来提升销售业绩。
一、定位侨兴湖景园定位为高端、宜居的湖滨居住区，旨在为社会精英提供舒适、安全和绿色环保的居住环境。
二、目标群体我们的目标群体是中高收入群体，特别是家庭主妇、年轻夫妇、退休人群和企业高管。
他们追求品质生活，注重居住环境的美观和舒适度。
三、竞争优势侨兴湖景园的竞争优势主要体现在以下几个方面：1. 优越的地理位置：侨兴湖景园位于市中心，交通便利，周边生活配套设施完善。
2. 自然环境优美：景园周围环绕湖泊，空气清新，视野开阔。
3. 社区设施完备：景园内设有健身房、儿童乐园、休闲区等，满足居民多样化的日常需求。
4. 安全保障：景园配备安全监控系统和专业的物业管理团队，全天候为居民提供安全保障。
四、营销策略1. 品牌建设：通过宣传推广，提升侨兴湖景园的品牌知名度。
可以借助社交媒体、户外广告、投放电视广告等渠道，展示景园的美景和优势，吸引目标客户。
2. 优惠政策：制定优惠政策，如首付分期付款、购房礼品或家居装饰优惠等，吸引客户购买。
同时，建立购房分期付款等金融合作项目，降低客户购买成本。
3. 进行推广活动：可以组织开放日活动，邀请目标客户参观景园，提供专业的咨询服务，增强客户的购买欲望。
同时，可以与当地商家合作，举办户外运动比赛或亲子活动，吸引客户前来游玩，带动销售。
4. 团购优惠：与房地产中介机构合作，推出团购优惠活动，鼓励客户组团购买，提高销售量。
同时，可以与银行合作，提供贷款方案，降低客户的贷款利率和购房门槛。
五、售后服务为了增强客户满意度和口碑传播力，我们提供全面的售后服务。
可以设立专门的售后服务中心，解决客户购房后的问题和需求。
同时，可定期开展业主交流会，听取业主意见和建议，并及时解决问题。
某花园营销策划报告书
某花园营销策划报告书尊敬的领导：根据对某花园的营销战略分析以及市场调研结果，我们制定了以下的营销策划报告书，旨在提升某花园的知名度、增加客流量和提高盈利能力。
1. 现状分析：目前，某花园的知名度和客流量不高，主要由于缺乏有效的市场推广活动和与市场需求的契合度较低。
此外，竞争对手的优势地位也对花园的发展带来了一定的压力。
2. 目标客户：根据市场调研结果，我们发现，该地区的目标客户主要分为两类：一是家庭主妇和年轻父母，他们希望能在花园中为孩子提供娱乐和亲子活动的场地；二是年轻情侣，他们渴望在浪漫的环境中度过休闲时光。
因此，我们的策略将针对这两类客户进行推广。
3. 竞争分析：我们将竞争对手划分为直接竞争对手和间接竞争对手。
直接竞争对手是指其他花园和公园，提供类似的娱乐和休闲服务。
间接竞争对手是指其他娱乐场所，如商场、电影院等。
4. 营销策略：（1）品牌提升：优化某花园的品牌形象，通过设计合适的标志、宣传材料和宣传口号来提高知名度。
（2）市场推广：利用多种渠道开展市场推广活动，如通过社交媒体、户外广告、宣传册等方式引起公众的关注。
（3）产品创新：根据目标客户的需求和喜好，开发更多符合市场需求的活动和设施，如增加儿童娱乐设施、建设浪漫的情侣座位等。
（4）合作联盟：与周边商户建立合作关系，共同开展促销活动，增加客流量。
5. 费用计划：为了实施以上策略，我们需要制定合理的费用计划。
这将包括市场推广费、品牌宣传费、产品创新费等，以确保我们能够有效地实施这些策略。
6. 营销效果评估：我们将建立一套评估指标和方法，定期对营销活动进行评估和调整。
这将帮助我们及时发现问题，从而及时调整和改进策略，以达到最佳的市场效果。
总结：通过以上的营销策划，我们希望能够提升某花园的知名度、增加客流量并提高盈利能力。
我们将密切关注市场的变化，不断优化营销策略，以实现我们的目标。
谢谢您的关注和支持！继续写相关内容，1500字7. 线上推广：作为现代营销的重要手段，线上推广在吸引目标客户和提高知名度方面起着至关重要的作用。
某花园营销策划报告
某花园营销策划报告报告内容如下：一、市场概述1.1 目标市场分析根据调研数据显示，本花园的目标市场主要包括周边居民、学生群体和家庭客户群体。
周边居民通常寻求一个安静、舒适的放松场所；学生群体则希望有一个亲近大自然的学习环境；而家庭客户群体则秉持着亲子活动和休闲放松的需求。
1.2 竞争对手分析本花园周边存在其他类似花园，为了突出与竞争对手的差异化，本方案将以环境绿化、设施设备的舒适性、活动内涵的多样性以及服务质量的提升为主要竞争优势。
二、营销策略2.1 定位方案坚持以生态概念为主题，打造一个绿色、健康、休闲的花园。
通过广泛宣传和营销活动，塑造品牌形象，提升消费者对本花园健康休闲形象的认知。
2.2 产品策略2.2.1 设施设备升级：提升设施设备的品质和舒适度，增加户外休息区、运动设施和儿童游乐区，吸引不同人群的消费需求。
2.2.2 活动增加：加大对各类亲子活动、园艺培训课程、户外运动和音乐演出等活动的举办力度，丰富花园内的文化内涵。
2.3 价格策略制定灵活的价格策略，包括日常票价、套票和季卡等形式，以满足不同消费者的需求。
2.4 推广策略2.4.1 广告宣传：加大线上线下广告宣传的力度，以及社交媒体的推广，提高品牌曝光度。
2.4.2 合作推广：与周边学校、社区组织及旅行社建立合作关系，共同推广花园的活动和服务。
三、实施计划建议以下阶段性实施计划：3.1 前期准备：改善花园设施、培训员工、制定价格策略和营销策划方案。
3.2 线上推广：通过建立官方网站、社交媒体宣传和投放适量广告等方式，提高品牌知名度。
3.3 线下推广：加大与社区组织的合作，赞助本地活动，并组织丰富多样的线下活动。
四、预期结果与控制4.1 预期结果：通过上述营销策略的实施，预计花园的客流量将有所提升，品牌影响力和知名度也将逐渐扩大。
4.2 控制措施：定期对各项营销活动进行评估和监控，及时调整策略，确保实施效果和目标的达成。
同时，加强与消费者的沟通与互动，及时获得反馈并做出相应改进。
枫景营销策划报告
静安枫景营销策划报告一、宏观市场：（数据来源：上海市房地产交易中心）2001年上半年上海房地产市场“涨”声一片，主要表现在以下几个方面： 房产投资涨：2001年上半年房地产开发投资额245258万元，而2000年同期为1986468万元，增加23.1%。
房产开发涨：2001年上半年完成土地开发面积690339平方米，而2000年同期为314891平方米，增加119.3%；2001年上半年商品房新开工面积9089660平方米，而2000年同期为7876680平方米，增加15.4%；2001年上半年商品房竣工面积4298042平方米，而2000年同期为3095774平方米，增加38.8%。
房产销售涨：2001年上半年商品房预售面积7730990平方米，而2000年同期为6120268平方米，增加26.3%；2001年上半年商品房销售面积9996460平方米，而2000年同期为8017253平方米，增加24.7%；存量销售涨：2001年上半年存量房销售面积6190892平方米，而2000年同期为3130836平方米，增加97.7%。
销售价格涨：2001年上半年上海房价比去年底涨了230元，全市住宅预售平均价格达到每平方米4173元，涨幅为5.8%。
今年6月份的中房上海价格指数则出现了“井喷”，环比猛涨了11点，同比涨幅则高达40点，为1995年中房价格指数建立以来的最高涨幅。
个人购房涨：2001年上半年个人购房比例为95.9%，而2000年同期为93.6%。
分析：宏观经济持续走好带动了上海房地产市场的迅速发展，同时“十五”计划将房地产业确定为国民经济支柱性产业也极大增强了发展商投资房地产业的信心，上海房地产市场进入新一轮发展周期。
上海进入中等发达地区，消费能力有较大提高，市民购房热情空前高涨，排队购房现象时有发生。
房地产政策法规的不断完善，为市场的理性发展提供了保证，同时也增强了消费者购房信心，个人购房比例不断提高。
西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告
组团产品 “升级”
大盘 大宅
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英泰简介
第三部分 2组团战略提升
6、7号楼战略提升＋产品定位
推广
市场价格状况
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
西安市1月各物业成交价 6925
4249
5440
普通住宅
商服用房
写字楼
成交均价
城北区1月份成交均价
6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
3637 普通住宅
5487 写字楼
4869 风景御园
普通住宅 写字楼 风景御园
8565569
10756641 9606545 5541535
销售面积 （㎡） 17610
5145 4552 4345 3225 2985
2891
2628 2123 1944
销售均价 （元/平米）
2954 2830 3668 4506 4492 5255
2962
4093 4524 2850
项目价格在热销物业内的高售价 城北热销项目以经济型住宅为主
景区营销策划方案范文
景区营销策划方案范文为了确保工作或事情能高效地开展，往往须要预先进展方案制定工作，方案是书面打算，具有内容条理清晰、步骤清楚的特点。
下面是我整理的景区营销筹划方案范文5篇(精选)，欢送查阅，感谢!景区营销筹划方案范文篇1在惠州，近十几年来随着经济的快速开展，人民生活水平的不断提高，旅游业也快速地成长起来。
但是作为在旅游业中供应中介效劳的旅游公司，却没能跟上其开展的步伐，不但未能从中获得暴利，而且在组织出外旅游这一块市场上也做得不是很志向。
针对这一状况，我们以惠州市__旅游公司为例，筹划了一个营销方案。
一、市场分析1、市场营销环境分析随着惠州市经济的快速开展，人民生活水平的不断提高，现代交通工具的越来越普遍，再加上拥有天赋的旅游资源的惠州，旅游业的开展可谓是得天独厚。
而且，市政府提出的创立“中国优秀旅游城市”的政策更是为旅游开展供应了一良好的宏观环境。
2、市场潜在力分析除了以上的条件以外，由于惠州市是刚刚开展起来的城市，人们的生活水平一下子提高起来，旅游业的开展使旅游这一概念深化人心，人们已不再满意于此时此刻的生活方式，很想走出惠州，去外面的世界看一看，走一走。
3、竞争者状况分析在惠州，旅行社有三十几间之多，而且彼此供应的效劳都是大同小异，区分不大。
因此形成了剧烈的市场竞争，每个公司能得到的市场份额都很校4、效劳分析在惠州，旅行社供应的效劳并不是很齐全，而且在广告传播这一块却是远远落后于其它城市旅行社。
5、公司的市场表现知名度还可以，但美誉度不高，产品价格过于偏高，品种不够多，可供选择性小，公司生存的根底在于其是国有企业，政府对其进展了大力的扶持。
二、公司诊断该公司成立于19__年10月，已经运行了十几年之多，但美誉度却还在一个很低的水平上，公司规模始终未能扩大，究竟是哪些因素影响了该公司的开展呢?经调查探究发觉：1、经营管理粗放随意，尤其在营销系统上，没能建立起一套科学的、专业高效的营销队伍。
2、营销人才短缺，由于营销人才缺乏，造成只知道供应效劳，却不知如何翻开市场;只知道节约开支，而忘了加大对广告传播的投入等。
2023年景区营销策划方案
2023年景区营销策划方案2023年景区营销策划方案1引言：__是以南平旅游景点为营销对象，为南平假日旅行社展开的一个网络营销策划方案。
其目的在于推广"南平旅游"这一品牌概念，宣传"南平旅游"这一旅游消费意识，让"南平旅游"为人所知，为人所晓，同时对南平旅游网进行推广，最终达到营销目的。
一、南平旅游资源简介南平是中国东南的一个重要旅游区，位于福建省北部，俗称闽北，是福建最早开发的内陆腹地。
闽北旅游资源丰富，是华东地区不可多得的旅游资源密集区之一。
雄伟秀丽的奇山异水、种类繁多的生物资源、灿烂辉煌的历史文化和丰富多彩的乡土人情共同组成了独具闽北特色的旅游资源。
目前，已有一至三级中高档旅游资源实体181处(延平茫荡山，建阳考亭书院、建窑遗址，建瓯万木林，邵武天成岩、李纲祠、和平古镇，光泽的乌君山、武夷天池，顺昌华阳山等)。
武夷山是全国仅有的4个"世界自然与文化遗产"地之一，她集国家级风景名胜区、国家级自然保护区、国家级旅游度假区和福建省旅游经济开发区于一身，南平境内省级风景名胜区有：延平茫荡山、浦城浮盖山、建瓯归宗岩、松溪湛庐山、政和洞宫山。
南平市区还有12万亩水面的延平湖，是避暑休闲度假的好去处。
近年来，在观光旅游的基础上，着力开发的茶艺、修学、朱熹遗址考察、古陶瓷、森林浴、科考、拖屋车、民俗等10多项专项旅游，引起了海内外旅游者的极大兴趣。
如下为部分景点列表二、南平旅游景点的目标客户分析南平旅游的目标市场地位在以闽北地区为轴心，向周围地区及省份成圆形向外辐射，以福建省内为市场主体，东南沿海地带及华东地区为主要目标范围。
依附于武夷山，向周边沿海经济发达地带以及海外市场延伸。
以"走进山林，亲近自然，回归淳朴"为主打理念，走"传统、民俗、自然、淳朴"四位一体的休闲亲和旅游路线，以吸引追求"自然淳朴，清新，恬静"为生活态度的一类群体为主要目标客户。
东莞世外桃园策划完整报告模板
报告完整版目录一、项目概况二、虎门区域经济文化特点三、片区市场调查与竞争对手分析四、虎门房地产市场调查与分析五、项目理念定位-打造虎门第一个运动健康型体验山景花园小区六、建筑规划提示七、特色运动健康泛会所策划八、中国澳大利亚双语幼儿园策划九、CIS全面导入世外桃园的方案要点十、高品质物业管理与绿色装修提示十一、世外桃园营销要点十二、项目进度计划十三、世外桃园项目的投入产出分析十四、世外桃园的风险分析与对策一、世外桃园项目概况1. 项目名称：花果山世外桃园住宅小区房地产开发2. 开发公司：东莞创裕实业发展有限公司3. 企业概况：东莞创裕实业发展有限公司一家综合性企业，以房地产开发、酒店经营为主。
4. 工程概况：项目位于虎门镇人民北路花果山，山上有大片桃花林带，占地面积27000平方米，建筑面积4.8-4.9万平方米，主要建设小高层住宅，项目客户市场定位为白领与中小企业私营老板阶层。
二、虎门区域经济文化与住宅市场总体状况1.东莞区域经济指标特点根据东莞统计局初步统计,全年国内生产总值672.27亿元,按可比价格计算,比上年增长18.4%,增长幅度已连续6年保持在18%左右的水平。
第二、第三产业共同推进经济增长。
全年第一产业增加值32.51亿元，增长4.3%；第二产业增加值371.17亿元,增长21.1%;第三产业增加值268.59亿元，增长16.5%。
企业总体数量增加。
至2004年底止，东莞市注册登记的工商企业和个体户有21.56万户，比上年增加5.19万户。
2004年末东莞市各项人民币存款余额1790.18亿元，比年初增长22.7%。
其中，储蓄存款余额1001.69亿元，比年初增长25.3%；企业存款余额577.57亿元，比年初增长17.5%。
各项人民币贷款余额933.41亿元，比年初增长24.3%，其中，短期贷款余额573.20亿元，比年初增长7.4%，中长期贷款231.29亿元，比年初增长62.1%，说明企业经营情况好转，贷款的有效需求增长。
房地产上海静安枫景营销策划报告
房地产上海静安枫景营销策划报告12020年5月29日静安枫景营销策划报告一、宏观市场:(数据来源:上海市房地产交易中心)上半年上海房地产市场”涨”声一片,主要表现在以下几个方面:房产投资涨: 上半年房地产开发投资额245258万元,而同期为1986468万元,增加23.1%。
房产开发涨: 上半年完成土地开发面积690339平方米,而同期为314891平方米,增加119.3%;上半年商品房新开工面积9089660平方米,而同期为7876680平方米,增加15.4%;上半年商品房竣工面积4298042平方米,而同期为3095774平方米,增加38.8%。
房产销售涨: 上半年商品房预售面积7730990平方米,而同期为6120268平方米,增加26.3%;上半年商品房销售面积9996460平方米,而同期为8017253平方米,增加24.7%;存量销售涨: 上半年存量房销售面积6190892平方米,而同期为3130836平方米,增加97.7%。
销售价格涨: 上半年上海房价比去年底涨了230元,全市住宅预售平均价格达到每平方米4173元,涨幅为5.8%。
今22020年5月29日年6月份的中房上海价格指数则出现了”井喷”,环比猛涨了11点,同比涨幅则高达40点,为1995年中房价格指数建立以来的最高涨幅。
个人购房涨: 上半年个人购房比例为95.9%,而同期为93.6%。
分析:宏观经济持续走好带动了上海房地产市场的迅速发展,同时”十五”计划将房地产业确定为国民经济支柱性产业也极大增强了发展商投资房地产业的信心,上海房地产市场进入新一轮发展周期。
上海进入中等发达地区,消费能力有较大提高,市民购房热情空前高涨,排队购房现象时有发生。
房地产政策法规的不断完善,为市场的理性发展提供了保证,同时也增强了消费者购房信心,个人购房比例不断提高。
投资性购房成为今年上半年一道亮丽的风景线。
供需市场发生结构性变化,出现供小于求的良性格局。
蝴蝶湾一期顶层营销推广方案word参考模板
蝴蝶湾一期顶层营销推广方案南京精和置业2009年11月一、产品现状和滞销原因分析1.产品现状➢剩余房源：目前一期剩余房源26套，其中顶层17套，占一期总剩余量的65%。
➢面积区间：面积偏大，顶层面积在106-120m2之间，阁楼面积约在20-40m2之间。
➢价格情况：顶层价格偏高，单价在2700-2900元/m2,总价在27-40万元之间，与3-4层价格相距在200-300元/m2，阁楼单价也达到1350元/ m2。
➢其他卖点：阁楼带超大景观露台。
2.滞销分析➢客户消费心理因素：消费者传统的观念认为顶层，楼层高，爬楼累，冬季室内保温不理想、夏季散热差，并且遇到雨季会出现渗水问题，导致消费者对顶层形成抗拒心理，很难对产生好感。
➢缺乏针对顶层的形象包装：顶层产品的形象包装不到位，销售道具不完善导致不能直观的表现顶层住宅的优势。
➢价格因素：顶层定价较高，并没有与优势房源形成明显的价格差，价格优势上没能够吸引客户。
➢推广渠道：目前本项目对外告知的途径以宣传单页为主配合户外广告，推广渠道具有局限性，缺乏针对顶层房源相关信息的告知。
➢除了以上几大因素，销售过程中缺乏对客户的引导以及销售控制不足也是导致顶层滞销的原因。
3.顶层优势（营销突破口）顶层虽然在传统观念中有着隔热性差，楼层高，防水功能差的弊端，同时顶层住宅也有着其独一无二的特点：➢景观优势：顶层视野开阔，空气好，居住顶层意味着有更好的观景空间。
结合本案公园大宅的主题与优势，顶层的住宅更能充分欣赏到蝴蝶湾的中心水景花园和组团花园的景观。
➢顶层拥有阁楼：坡屋顶设计的阁楼通风、采光条件好，阁楼的设计也增加了住宅的空间使用感。
➢完美露台：蝴蝶湾的阁楼均有露台，合理利用露台可以建阳光房抑或打造一座空中花园，通过做屋顶绿化的方式，增强顶楼的隔热功能，不仅成为自家一道亮丽的风景线，更能起到隔热降温的作用。
➢私密性好，噪音低，居住环境更佳：受外界影响小，能避免其他住户的干扰，根据这个特点，可以将阁楼单独设置为书房、浴室、儿童房等，住户可以尽情享受独处的乐趣。
(新)XX市景园营销推广方案(DOC 22)
肇庆景园营销推广方案本方案充分考虑项目的定位方向，客户群的特点，结合实际情况，确定以生态和产品质素两大核心为推广主线；以人脉推介，举办论坛，参加社会活动等营销手段结合多种媒体平台投放为推广方式；执行上采用正常推广步调，由“引导期－公开及强销－持续期”组成一个销售循环，由此环环相扣，循环叠加，务使项目在预定的销售期内完成所有销售任务市场背景概况一概述二竞争对手三已销售楼盘客户群分析四分析总结策略一项目营销目标：二项目总体营销策略1、项目主题定位2、整体营销思路3、推广策略4、产品建议执行一推广主线二推广步骤1引导期2公开期及强销期3 持续期市场背景：一概述●国家停止别墅用地审批，别墅市场的土地存量日益减少，项目的时间价值更优，升值潜力很大。
●目前缺少兼具品质与价格标杆意义的国际化产品●缺少真正有别墅生活氛围的别墅社区，缺少隐秘性，缺少公共活动空间。
●250-350平方是一个普遍接受的面积●相对而言，由于潜在的本地客户对别墅生活普遍认识不清，对别墅生活方式的看法还需要有效的引导。
●从各个别墅的销售情况看，基本上都是做出了现楼之后，销售进度才加快。
二竞争对手由于肇庆别墅市场的发展属于初级阶段，而且市场对价格有一定的敏感度，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。
肇庆及周边地区直接竞争对手●阳明山庄，凤凰台阳明山庄等几个项目自入市以来，一直以价格为主要手段，利用性价比截取客源，并得到了相对较好的市场业绩。
我们将阳明山庄，凤凰台作为直接竞争对手理由还有：1）同处北岭区，隔街相望；2) 产品类型与景园有相似之处，且目标客户部分重叠。
3）业已有良好的销售成绩及口碑。
但阳明山庄，凤凰台也有其不足之处，其中有：1）在户型设计上乏善可陈，私密性不够，重复户型较多，不够个性化2）由于凤凰台地块为狭长型，显得间隔局促，在景观设计上不足以与景园相竞争；而且销售接近尾声，货量很少，未足以参与下一轮的竞争3）阳明山庄及燊荣豪庭的别墅群规划比较混乱，见缝插针，整体观感档次不高，户型单调星湖名郡该盘目前资料不多，只知道是高层，小高层，多层洋房加联排，独栋别墅的组合，区内有一定商业，配套较齐全。
园景天下策划案(编).doc
合肥「园景天下」策划案开篇序言品牌铸造辉煌从2001年9月10日「园景天下」开盘到2003年三期上市，一路走来，有风雨也有阳光，在经历了市场的严峻考验后，「园景天下」不仅赢得了合肥市民的普遍认同，还在合肥市形成了一定的品牌知名度和美誉度。
一、案例概述及第企划部在企划总监宋红斌的带领下，为救活「园景天下」并缩短它的销售周期，同时顺利打响提升华信房地产品牌知名度和美誉度的第一炮，创造长盛销售的热销高潮，实施了本案的企划策略制定和实施。
本案例对于在普遍不看好的市场环境下，又想在市场竞争中独占鳌头，并胜利实现地产快速销售和提升品牌效应的战略经营上，有借鉴作用。
及第企划部通过市场融资、独特差异、品牌行销这三步策略的执行，改变了客户不认同高新区住房的消费观念、迅速从市场一枝独秀，实现销售利润。
2000-2003年，「园景天下」在合肥住宅市场的销售业绩一直名列同质个案第1名（合肥住宅发展局统计资料来源），并为企业的永续经营培养自己的品牌拥护者，为后续的地产开发奠定基础铺平道路，华信地产不但完成了后续土地开发的资金保障，并且在合肥消费者心目中和业界形成了良好的开发口碑。
2003年5月「园景天下」荣获“合肥十大诚信楼盘”。
二、背景分析（一）合肥市概况1、历史沿革：合肥历史悠久，至今已有两千多年，素有“三国故地、包拯家乡”之称。
秦朝置合肥县、属九江郡。
曾为扬州治。
隋初复改为合肥县，为庐州治所。
宋为庐州，元为庐州路，明为庐州府治，清为江南省庐州府治，1988年辖东市、西市、中市、郊区4区和长丰、肥东、肥西三县。
2、人文地理：合肥位于安徽省中部，地处长江、淮河之间的华东丘陵地区中部；于1949年1月21日建市，1952年成为安徽省省会，是全省政治、科教、文化中心和交通枢纽；是一座古城，素有“淮右襟喉，江南唇齿”之称。
在国内稳定时期，合肥是千墙鳞次，商贾辐凑的商业都会。
而一旦战争兴起，国内动乱，合肥又常成为兵家必争之地。
峰景俊园营销策划方案
峰景俊园营销策划方案前言本策划案是在与开发商进行充分沟通之后，考察了威海市房地产市场现状，并对项目所在片区及主要竞争对手进行了深度的调查和分析后形成的。
本策划案了涵盖市场分析、产品策略及建议、营销策略和市场推广策略等几个方面的内容。
巨鲨地产作为本土成熟的专业营销策划公司，深知与开发商合作过程中自身责任重大，不敢丝毫懈怠，公司上下无论是案前准备还是案中销售，都将兢兢业业，以专业服务贯穿始终。
本司认为，本策划案具有较强的可行性、操作性和可控制性，并具有市场和理论等几方面的有力支持。
如果能够切实实施，将会取得预期成果。
在此，谨向贵公司给予我们这样的机会表示由衷感谢！同时，预祝“峰景·俊园”项目销售取得圆满成功！威海巨鲨地产咨询有限公司目录第一部分、市场篇一、项目所面临的市场特征二、项目及周边市场情况的调查三、消费者及消费行为分析四、未来市场预测第二部分、产品篇一、项目描述二、项目优劣势分析三、项目目标客户定位四、项目市场定位五、项目生活情景描述第三部分、营销篇一、总体销售策略二、销售价格策略三、付款方式策略四、销售控制策略五、销售分期及资金回笼计划六、销售准备工作第四部分、推广篇一、项目核心推广主题定位二、项目主要卖点荟萃三、项目推广策略四、项目品牌整合策略五、项目公关活动建议六、项目媒体整合策略七、项目包装建议第五部分、相关设计稿第一部分、市场篇一、项目所面临的市场特征（一）威海楼市整体状况描述（二）分析二、项目及周边市场情况的调查（一）周边在售物业调查（二）可类比项目调查（三）分析三、消费者及消费行为分析四、未来市场预测（一）新一轮开发热潮的到来（二）产品种类的日趋丰富（三）项目营销水平的提升（四）消费行为的理性回归一、项目所面临的市场特征（一）威海楼市整体状况描述——年房地产市场开发量——年房地产开发投资单位：亿元（二）分析1、虽然年的综合数据尚未统计出来，但我们可以看出威海自年以来的房地产开发呈现火热趋势，投资额呈明显的快速增长，未来一两年内威海房地产市场的竞争将会更加激烈。
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谨呈：贵阳驰峰地产开发有限公司峰景园营销策划报告二零零四年七月十日目录一、纲要结构………………………………………………………………………………123—1二、市场分析……………………………………………………………………………123—2三、基本策略………………………………………………………………………………123—4四、产品策略………………………………………………………………………………123—10五、价格策略………………………………………………………………………………123—34六、通路策略………………………………………………………………………………123—46七、推广策略………………………………………………………………………………123—55八、推盘节秦………………………………………………………………………………123—68九、销售执行………………………………………………………………………………123—84十、推广计划汇总…………………………………………………………………………123—112第 1 页 共 122 页一、纲要结构第 2 页 共 122 页二、市场分析第 3 页 共 122 页三、基本策略（一）总体市场战略高端产品+高端价位分三步战略实施第 4 页共122 页（二）目标对象1、受众地域范围二城区消费者、区内或竞争对手的高端受众层、中天品牌的拥护者、各地市消费者。
2、受众身份角色年青的、白领的、高素质的（文化）3、30—49岁城市中产阶层4、受众描述社会中坚、“上行”阶层、素质人群第 5 页共122 页第 6 页 共 122 页（三）产品定位（四）竞争定位跳出大营坡板块，区内第一大盘;中天新杰作，傲视群雄。
（五）形象定位贵阳·第一居所贵阳·中天人——成熟社区的精品新尚住宅的标志第7 页共122 页广告语城市“新尚”生活“向往中天，向往峰景”第8 页共122 页（六）营销要点项目资料：·250套，约3.1万平方米；·建议均价2200元/㎡；·预计销售总额约7440万；建议：·10月黄金周开盘·年底（春节前）实现80%销售第9 页共122 页四、产品策略（一）产品定位（关于项目产品的具体户型和面积定位在前面的分报告中已经提交，此处不再叙述）（二）产品分析·主流房型配比：以三房为主、一房、二房、跃式适量为辅；·主流户型面积：二房、三房；86—130㎡；·160㎡以上大户型约38套，约占总套数的4.7，且主要是跃层。
·总价基本控制20万—40万。
第10 页共122 页（三）产品销售分析第11 页共122 页第 12 页 共 122 页（四）销售指数分析A+指数，好销（开阔、山景、产品创新）B 指数，一般（补充产品、小面积）A+指数，好销（产品、户型、面积、庭院、景观）A 指数，较好，（开阔、园林、面积）（五）产品销售组合分析第13 页共122 页第二种考虑：推荐：★★★★★第14 页共122 页（六）户型销售分析A栋：四房二厅二卫·大开间，大落地玻璃；·采光、通风良好；·方正实用；·私密性强；·主人套房设计。
B栋：一房一厅一卫·经典实用；·南北通透；·采光好；·功能分区良好。
第15 页共122 页三房二厅二卫·方正实用；·私密性强；·双阳台设计；·使用率高；·功能分区合理。
B栋：二房二厅一卫·一梯二户，通风好；·入户阳台；·空间布局合理；·双阳台设计·户型面积适中第16 页共122 页D栋：三房二厅一卫·视野开阔·动静分区合理；·一梯二户，通风、采光良好；·空间布局合理。
·空中花园。
第17 页共122 页（七）产品包装这里所指的产品包装，指的是联体小组团的命名，具体命名如下：·小高层（A栋）————————峰顶·畔·新天大道多层（B栋）—————尚岭·湾·项目主入口多层（C、D栋）-——御风·谷·靠内部多层（E栋）——————天景·岸第18 页共122 页第 19 页 共 122 页（八）产品卖点梳理·区位 ◎贵阳纯住宅大社区花园洋房；◎中天花园－峰景园私家花园；◎处于入口要道，交通便捷；◎组团内相对较安静，是闹中取静的宝地；◎风水绝佳之地；◎三重景观：远：山城相依……山水城市的优势所在；中：中天花园……贵阳市自然环境最好、最大、配套最全的社区；近：时尚之都……社区优美环境；·交通：项目位于贵阳市云岩区茶店，中天花园旁，紧临新添大道，属于贵阳市的城郊结合部，距贵阳市中心4.8公里。
过往的公交车辆有：17路、25路、51路、251路、252路、253路；中巴有：82路、95路、93、路等公交线路经过本项目，所以本项目的较为便捷。
第20 页共122 页·规划、设计◎有规模有气势的排列布局，不同角度有不同的风景；◎更人性化的社区活动及居住空间，让高层生活更生动；◎户型方正实用，实用率高；◎宽阔明亮的客厅；◎结构合理的布局；◎各个室内空间设计合理；◎室内房间尺度及使用更完善合理；◎私家储藏室，超大阳台；◎三重拥有：一流的产品设计一流的园林景观设计一流的安全智能豪宅第21 页共122 页·建筑◎现代建筑◎坡屋顶；◎落地窗◎景观阳台·户型◎经典房型，方正好用，紧凑不浪费；◎风景大玻璃；◎通风采光好；◎大阳台第22 页共122 页◎功能分区合理；◎凸窗设计，更多实惠；◎大开间，大阳台、通风采光好◎户型方正；◎临山景观，视野开阔；·装修标准◎梯间装修风格雅致，豪华；◎多款交楼标准（装修套餐）供客户选择；◎样板房现场专业解疑及个性化展示；◎个性化贴身装修服务；第23 页共122 页·环境◎中天花园的品牌号召力；◎中天花园小区的要塞位置，属于交通要道；◎地势为中天花园较高处，景观优势明显；◎周边配套齐全，学校、购物等条件较优越和完备；◎项目的建筑属于入口的标志建筑物，具有引领作用。
◎多层立体绿化，多处园林景观；◎曲径通幽，移步易景，让每一户人家在回家过程中感受到家的灵气。
·配套中天花园配套（学校、棋牌麻将室、男女健身室、网球场、乒乓球室、戏水池、桌球室、练功区、嬉乐园等）；第24 页共122 页·设施屋苑范围及周边红外线监控，包括内线电话及国际互联网络、单位直拨中央保安通讯系统、视像对讲系统、日夜守更巡逻、访客登记中心、住户私人智能卡，功能包括自由出入屋苑范围及进出停车场。
喷泉、叠水、雕塑小品、瀑布、健康步道等·管理及服务◎全封闭式管理，更现新尚生活隐私；◎私家休闲会所；◎个性化钟点保姆、社区服务员；◎24小时国际生活管家就在身边—提供私家物业管理，专享私家家庭管理顾问；◎星级酒店式物业管理及贴心式服务；第25 页共122 页◎三重享受：社会服务联盟：小区完美配套：贴身管家服务：·价格○起价：1950元/㎡；○均价：2200元/㎡；○区域高端产品价位；○市场高端产品价位。
·形象○风景小镇、花园洋房、健康住宅、成熟社区；○优品建筑、风景建筑、人居同步○贵阳新世纪人居标准示范居所○白领第一居所第26 页共122 页（九）产品价值体现对于峰景园的产品价值体现，主要包括两个方面：一个是社区价值体现，主要内容是社区目前的人文环境和周边的环境体现；其次是产品价值体现。
社区价值展示根据项目定位分析，“峰景园”的中天花园环境和社区环境是目标消费者最为认同的价值点之一，也是消费者最为考虑的重要因素之一。
人文生态环境综合优势、社区价值是本项目核心竞争力的主要组成要素。
社区综合发展是项目发展的核心能力。
对人文生态环境和社区价值的展示，将有利于建立本项目不可复制和超越的竞争优势，有利于提升项目品牌形象。
因此，持续进行人文生态环境和社区价值展示，并适时将重点和注意力引导到“峰景园”的开发，是“峰景园”开发成功的重要要素之一。
根据我们对“峰景园”定位的目标“新尚住宅的标志”，我们从问题、资源和解决方案等几个方面来讨论社区价值展示：第27 页共122 页（1）问题●距离市中心心理距离较远，二级辐射地带（城郊接合部）；●覆盖率高、容积率高，绿地空间有限，楼体布置局限；●作为中高档社区目前的配套设施档次不够，专享性不够；●周边人气较弱；●目前高档住宅的销售有困难，较难短时全部消化。
●……（2）资源●中天花园的品牌号召力；●中天花园小区的要塞位置，属于交通要道；●地势为中天花园较高处，景观优势明显；第28 页共122 页●周边配套齐全，学校、购物等条件较优越和完备；●项目的建筑属于入口的标志建筑物，具有引领作用。
●……（3）社区价值挖掘与资源整合基本情况：●本项目周边的楼盘从规模和配套上无法与中天花园相比；●周边住宅小区为基本生活配套，规模较小；●街铺的经营状况主要依赖于地段位置，极少以特色经营吸引消费者；●价格主要集中在1800－2500元/㎡之间，价格有一定差别，以中天玉兰园售价最高；●住宅面积多集中在70－130㎡之间。
第29 页共122 页第 30 页 共 122 页对本项目的启示：综合项目周边以及市内其他区域现有的项目，对本项目而言，均无法全盘模仿，这对我们提出了一系列问题：摆在我们面前有三条路走：成熟社区的“飞地”模式：可营造小区休闲文化的氛围，推广形象和产品设计特色相符，主推一种新的生活方式。
高档楼盘模式：主推项目产品上的特色，以高档住宅社区的优越性作为主打。
性价比模式：中天花园的性价比楼盘，较容易达到聚集人气的目的，今年周边可竞争楼盘急剧减少，使项目以更直接的方式面对市场。
口号——城市“新尚”生活优势：·较新颖的概念，炒作空间较大，容易引起市场关注。
·推广形象和小区形象相符。
·发挥了小区的设计特点。
第31 页共122 页劣势：·生活方式的定位较难把握。
——对策：新概念，可自主灵活定义，扩大概念的范畴，避免单一定位，方便推广。
·客户接受的难度较大。
——对策：全新生活模式的导入，区分开其他楼盘，将吸引点集中在本项目，那怕是对项目优劣的讨论，造成市场的高度关注。
可见，将本项目业态定位为“城市新尚生活”较为有利，而不利的一面可通过营销手段和推广模式有效克服。
第32 页共122 页五、价格策略（一）定价原则·区域高端（参照跟进）·市场中端（跟进玉兰园等）·利于促销·最大限度地实现项目价值；·树立区域住宅价格新指标，以价格契合产品定位；·建立市场信心；·价格具有竞争力，实现销售，抢占市场份额；·留有余地，进退有据；第33 页共122 页第 34 页 共 122 页 （二）价格策略总纲确定实价，一步到位，迅速消化1、保守定价＋市场现状定价法：2100－2300元/㎡分析：● 从目前产品的价值来看，主要体现在社区价值和环境价值上，但目前项目还未处于最佳展示阶段，园林环境还未成型，样板房和未来生活空间展示难于全部到位，消费者难以评估其到底值多少价值。