房地产开发的十个步骤【会计实务操作教程】
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房地产开发全套流程大全完整版)一、前期准备阶段：1.意向策划：确定项目类型、规模和定位，进行市场调研和竞争分析。
2.土地收购：寻找适合开发的土地，并与土地所有者进行谈判购买。
3.立项评估：对土地进行可行性研究和评估，制定项目规划和预算。
4.立项批准：向相关政府部门递交项目申请，获得项目立项批准。
二、设计阶段：1.策划设计：确定项目的总体规划和布局，包括建筑风格、户型设计和公共设施等。
2.施工图设计：根据项目规划确定施工图纸，包括建筑设计、结构设计、给排水和电气设计等。
3.施工准备：编制施工方案和项目预算，筹集开发资金和施工材料。
4.审批和许可：向政府部门递交设计图纸并申请审批和许可。
三、施工阶段：1.招投标：发布施工招标公告，邀请各类承包商参与投标。
2.承包商选择：评估投标文件，选定合适的承包商进行施工。
3.施工管理：组织施工队伍进行土地开挖、地基处理、主体结构和装修等工作。
4.环境保护：遵守相关环保法规，确保施工过程环境友好。
四、销售阶段：1.市场营销策划：确定销售目标和推广渠道，制定销售策略和推广活动。
3.签订合同：与购房者签订购房合同，明确双方权益和责任。
4.贷款申请：协助购房者申请贷款，并与金融机构合作解决融资问题。
五、交付阶段：1.竣工验收：对已竣工的房屋进行验收，确保质量符合相关标准。
2.迁入交付：通知购房者按计划迁入，并进行房屋交付手续。
3.后期服务：提供购房后的跟踪维修和售后服务，解决购房者的问题和需求。
4.项目竣工：向政府部门递交竣工验收报告，获得项目交付和竣工备案。
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房地产开发全套流程大全(完整版) 房地产开发全套流程大全(完整版)1.项目前期准备阶段1.1 研究市场需求及潜在客户群体1.2 编制项目可行性研究报告1.3 寻找合适的土地资源1.4 进行土地调查，评估土地的可行性和潜在风险1.5 确定项目整体规划和设计方案2.土地购置阶段2.1 确定土地购置方式：购买、拍卖、招标等2.2 准备土地出让文件2.3 参与土地竞标或拍卖活动2.4 签订土地购置协议2.5 缴纳土地出让金并办理土地过户手续3.立项阶段3.1 履行相应手续，如申请用地、环评等3.2 准备项目立项报告3.3 提交项目立项报告，并等待相关部门批复4.规划与设计阶段4.1 寻找合适的设计团队4.2 与设计团队进行深入沟通，确定设计要求和目标4.3 确定施工图纸设计方案4.4 编制项目规划与设计文件4.5 提交规划与设计文件，并等待相关部门审批5.融资与投资阶段5.1 寻找合适的融资渠道，如银行贷款、股权融资等5.2 编制项目融资计划5.3 向融资机构或投资者提交融资方案5.4 签订融资合同并落实融资款项6.施工准备阶段6.1 准备项目施工图纸6.2 确定施工单位及施工团队6.3 确定施工计划和进度安排6.4 准备施工设备和材料6.5 申请相关施工许可证件7.施工阶段7.1 开展项目施工工作7.2 监督施工进度和质量7.3 协调解决施工中的问题和纠纷7.4 完成施工并进行竣工验收8.销售与交付阶段8.1 开展项目销售工作8.2 与购房者签订购房合同8.3 安排房屋交付和过户手续8.4 提供售后服务和质保9.后期运营阶段9.1 确定物业管理方案9.2 建立物业管理团队9.3 开展物业管理工作，包括维修、保洁、安全等9.4 定期进行物业评估和改进附件：1.项目可行性研究报告2.土地调查报告3.土地购置协议4.项目立项报告5.规划与设计文件6.融资合同7.施工许可证件8.售房合同9.物业管理方案法律名词及注释：1.土地出让金：指房地产开发商通过竞买土地时需要支付的费用，以取得土地使用权。
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房地产开发全套流程大全完整版)房地产开发全套流程大全完整版本文将为您介绍房地产开发的全套流程，以帮助您了解房地产开发的各个环节，从选址到项目交付的全过程。
房地产开发是一个复杂而庞大的工程，涉及到很多环节和专业知识，以下是详细的流程步骤：1.项目可行性研究项目可行性研究是房地产开发的第一步，它主要包括以下内容：- 市场调研：对现有的房地产市场进行调研，了解市场需求、竞争对手、潜在风险等信息。
- 经济效益分析：对项目的投资和回报进行经济效益分析，评估项目的可行性。
- 法律法规研究：了解国家和地方的相关法律法规，确保项目的合法性和符合政策要求。
2.土地选购和规划设计在完成可行性研究后，如果项目前景良好，就需要开始土地选购和规划设计的工作：- 土地选购：通过招标、议价等方式获取合适的土地，考虑土地的位置、面积、用途等因素。
- 规划设计：根据项目的需求和市场研究的结果，制定土地用途规划图，并委托专业设计团队进行详细的规划设计。
3.项目立项和融资项目立项和融资是房地产开发的重要环节，主要包括以下步骤：- 项目立项：提交项目立项申请，经过审批程序获取立项批复文件。
- 融资筹资：根据项目需要，选择合适的融资方式，如银行贷款、股权融资等，确保项目的资金需求。
4.工程施工和监督施工和监督是房地产开发过程中的核心环节，确保项目按时、按质完成：- 施工筹备：招投标、施工合同签订、人员组织等准备工作。
- 施工管理：管理施工进度、质量、安全等，保证工程质量和施工进度符合要求。
- 工程监理：委托专业监理公司进行工程监督，确保施工过程的合规性。
5.销售和市场推广项目竣工后，就需要开始销售和市场推广工作，以吸引购房者：- 房屋交付：完成施工并获得竣工验收合格证书后，开始房屋交付。
- 销售策划：制定销售方案和策略，选择适当的销售渠道和推广方式。
- 市场推广：通过广告、媒体报道、开放日等手段，宣传项目并吸引购房者。
6.售后服务和项目运营项目售出后，需要提供售后服务，并运营项目维持其价值：- 售后服务：提供房屋质保、维修等售后服务，解决购房者的问题和需求。
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房地产开发全套流程包括以下几个步骤：
1. 项目策划：确定项目的定位、规模、发展方向和盈利模式，
并进行市场调研和项目可行性研究。
2. 土地寻找：寻找符合项目要求的土地，并进行土地评估和谈判。
3. 土地购买：与土地所有者进行谈判并达成购买协议，签订土
地买卖合同。
4. 立项审批：向相关部门提交项目立项申请，并按照相关规定
进行审批。
5. 设计规划：找寻专业设计团队进行项目设计规划，包括建筑
设计、景观设计等。
6. 建设许可证申请：按照工程规划和设计要求，向相关部门申
请建设许可证。
7. 施工阶段：进行项目的实际建设施工工作，包括进行招投标、施工图设计、施工管理、工程监理等。
8. 销售推广：对项目进行市场推广和销售工作，包括户型设计、销售策略、推广活动等。
9. 交付验收：完成项目建设后，进行交付验收工作，并与购房者签订房屋交付合同。
10. 物业管理：对项目进行物业管理和维护工作，包括公共设施维修、安全管理、环境卫生等。
11. 售后服务：为购房者提供售后服务，处理购房者的投诉和维修请求。
以上是房地产开发的主要流程，具体操作过程可能因地区、项目类型等因素而有所不同。
一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段
一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段房地产项目开发是一个复杂的过程，需要经过多个阶段的策划、设计、开发、销售等环节，才能最终推向市场。
本文将介绍整个房地产项目开发流程，包括以下10个阶段：第一阶段：市场调研在开展房地产项目开发之前，首先需要对目标市场进行全面的调查和分析。
市场调研包括对土地市场、人口流动、政策法规、竞争对手等方面的考察，通过市场调研来确定当地房地产市场的需求和发展趋势，为后续的开发工作提供参考依据。
第二阶段：土地配套为了开展房地产项目开发，需要先购买或租赁土地。
在土地配套阶段，要进行土地状况评估、土地对周边环境的影响评估，以及与相关部门协商土地使用权限等。
土地配套的重点是解决土地的产权问题，确保土地的权益。
第三阶段：规划设计规划设计阶段是整个项目开发过程中最重要的一个环节。
在这个阶段，需要由相关专业人士进行土地开发规划、建筑设计、室内设计等。
具体包括进行可行性研究、规划方案设计、建筑结构和装修设计等。
第四阶段：工程预算在规划设计完成之后，需要进行工程预算，这个阶段主要是计算开发的成本。
预算主要包括开发土地费用、建筑、装修、配套设施等方面的费用，以及物业管理、销售等方面的预计收益和成本。
第五阶段：征地、拆迁和补偿安置部分房地产项目可能需要征地、拆迁和补偿安置等工作，这个阶段涉及到土地申请、协议签订、拆迁和安置等方面的工作。
在这个过程中，需要按照政府要求进行公示、征集意见、评估等工作，确保征收过程合法合规。
第六阶段：施工建设建设阶段主要是按照规划和设计方案进行施工建设。
这个阶段涉及到审批手续、开工仪式、进场准备、施工过程中的质量监督、工程验收等方面的工作。
第七阶段：验收交付施工建设完成后，需要进行质量验收。
若符合规定标准，则可以进行交付。
交付前还需要进行一些必要的保修期和房屋检测，保证质量，不合格的情况需要进行拆除或整改。
第八阶段：物业管理物业管理是房地产项目开发的重要一环，在开发之前，需要制定完善的物业管理方案。
房地产项目开发的四大程序及十个流程
房地产项目开发的四大程序及十个流程1.市场调研与项目策划市场调研是房地产项目开发的重要第一步。
通过研究市场需求、供应情况、竞争对手等数据，以确定开发项目的定位和规模，制定合理的战略策划。
2.土地购置与准备阶段土地购置是房地产项目开发的重要环节，包括确定土地使用权、与土地所有者谈判、签订土地买卖合同等。
此外，还需要进行土地勘察、环境评估等工作，以确保开发项目的合法性和可行性。
3.项目建设与销售阶段在项目建设阶段，需要进行项目设计、规划、审批等工作。
同时，还需要进行项目融资、施工及监理、质量控制、验收等环节。
在项目建设过程中，也应进行销售策划和市场推广，为项目销售做好准备。
4.交付与售后服务阶段项目建设完成后，需要进行交付和售后服务。
交付阶段包括物业竣工验收、业主入住等程序。
同时，也要提供质保和维修服务，满足业主的需求。
1.市场调研：进行市场研究，分析市场需求、供应情况、竞争对手等，为项目定位和规划提供数据支持。
2.土地收购：与土地所有者谈判，确定土地使用权，签订土地买卖合同。
3.总体规划：根据市场需求和土地特点，进行项目的总体规划，包括项目定位、规模规划等。
4.设计策划：进行项目设计与策划工作，包括建筑设计、景观设计、市场推广策划等。
5.融资准备：进行项目融资工作，包括与银行、投资机构谈判、签订融资协议等。
6.施工与监理：进行项目的施工和监理工作，确保项目按照设计要求进行施工。
7.质量控制：对项目施工过程进行质量控制，确保项目质量达到相关标准。
8.完工验收：项目施工完成后，进行项目的竣工验收，确保项目符合相关规定。
9.销售与交付：进行项目销售和交付工作，包括签订购房合同、进行交付手续等。
10.售后服务：提供售后服务，包括维修、保养等，满足业主的需求。
总结：房地产项目开发的四大程序涵盖了市场调研、土地购置、项目建设与销售、交付与售后服务等环节。
而以市场调研、土地收购、总体规划、设计策划、融资准备、施工与监理、质量控制、完工验收、销售与交付、售后服务十个流程作为项目开发过程细分的基本流程，是确保房地产项目开发成功的重要步骤。
房地产开发流程与操作步骤(详细)
房地产开发流程与操作步骤第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
房地产开发全套流程
房地产开发全套流程
房地产开发的全套流程通常包括以下几个阶段：
1.项目策划：确定项目地点、规模和定位，并进行市场调研、
可行性研究等工作，以确定项目的可行性和潜在利润。
2.土地收购：通过竞拍、协议购买或土地拍卖等方式获取适合
开发的土地，与土地所有者或代理机构进行谈判并签订购地协议。
3.项目规划和设计：确定项目的总体规划、建筑设计和施工方案，包括住宅、商业、办公和公共设施等不同功能的规划。
4.工程建设：进行工程施工，包括地基处理、建筑结构、装修、设备安装等工程建设的各个阶段。
5.销售与营销：对房地产项目进行销售和营销活动，包括宣传
推广、开放式展示区域的建设、销售策略的制定和实施等。
6.物业管理：项目交付后，进行物业管理工作，包括物业维护、租赁管理、设施管理等，确保房地产项目的良好运营和价值保持。
7.项目交付：完成施工并通过相关手续和验收，将房地产项目
交付给购房者或投资方，并解决相关法律和合规问题。
8.后续服务：提供购房者的售后服务和物业管理，并进行项目
的评估和分析，以为后续项目开发提供经验教训。
以上是一个典型的房地产开发全套流程，不同的项目可能会有一些变化和特殊要求。
同时，每个流程阶段都需要与政府部门、设计机构、施工单位、销售代理等相关方进行有效的沟通和协调。
房地产开发全套流程大全(完整版)
房地产开发全套流程大全(完整版)
房地产开发的全套流程可以分为以下几个阶段：
1.前期准备阶段：
定位和选址：确定项目的地理位置、规模和类型。
市场研究：了解目标市场的需求和竞争情况。
准备资金：筹集项目开发所需的资金。
2.项目规划阶段：
项目方案设计：确定项目的总体规划和建筑设计方案。
资金筹集：与投资者沟通，筹集项目开发所需的资金。
立项审批：向相关部门提交项目计划书，经过审批获得立项证书。
3.项目开发阶段：
土地购置：购买或租赁土地用于项目开发。
施工准备：编制施工方案、招标采购、签订合同等。
施工建设：按照项目规划进行土建和装修施工。
质量监控：对施工过程进行质量监督和检查。
工程竣工：项目建设完成并验收合格。
4.销售与营销阶段：
售前准备：开发营销策略、制定销售计划。
商品房销售：推广、销售房产并与购房者签订买卖合同。
客户服务：提供售后服务，解决购房者的问题和需求。
项目营销：推广项目，吸引更多购房者。
5.项目交付和运营阶段：
报建手续办理：办理相关手续，确保项目合法运营。
交付房屋：与购房者完成房屋交付手续。
运营管理：协调物业管理、公共设施维护、安保等。
6.售后服务阶段：
售后服务：提供房屋保修、维护和管理服务。
后期开发：根据市场需求进行后期配套设施开发。
售后调查：收集购房者的意见和反馈，改进服务质量。
以上是房地产开发的完整流程大全，每个阶段都涉及具体的操作和管理流程，具体的实施方式会根据项目的具体情况和政策要求而有所不同。
房地产开发全套流程大全(完整版)
房地产开发全套流程大全(完整版)概述房地产开发是一个复杂的过程，要完成整个开发项目需要经历多个阶段和环节。
本文将详细介绍房地产开发的全套流程，帮助读者了解每个环节的具体内容和操作。
目录1. 市场调研2. 土地选址3. 成本评估4. 投资决策5. 开发规划6. 设计建筑7. 材料采购8. 施工管理9. 营销推广10. 交付验收1. 市场调研市场调研是房地产开发的第一步，需要了解当前市场的需求和趋势。
通过调研可以确定开发项目的类型、规模和定位，为后续的决策提供依据。
2. 土地选址土地选址是决定整个项目成功与否的重要环节。
开发商需要考虑土地的位置、周边环境、交通便利性等因素来确定最适合开发的土地。
3. 成本评估成本评估是为了确定开发项目的经济可行性。
开发商需要考虑土地购买费用、建筑设计费用、施工成本、利润预期等因素，综合评估项目的成本和收益。
4. 投资决策在完成成本评估后，开发商需要根据项目的经济可行性和投资收益来做出是否投资的决策。
这是一个关键的决策环节，需要综合考虑多个因素。
5. 开发规划开发规划是确定项目整体布局和规划的过程。
开发商需要考虑项目的用地规划、建筑形态、配套设施等因素，为后续的设计和施工提供指导。
6. 设计建筑设计建筑是将开发规划转化为具体建筑设计的过程。
开发商需要聘请建筑设计师来完成建筑方案，包括建筑风格、楼层布局、外立面设计等内容。
7. 材料采购材料采购是为了获取建筑施工所需的材料和设备。
开发商需要根据设计方案的要求，进行材料的选择和采购，确保施工质量和进度的满足。
8. 施工管理施工管理是对施工过程进行计划、组织、协调和控制的过程。
开发商需要聘请专业的工程管理团队，监督和管理施工过程，确保工程按时、按质量完成。
9. 营销推广营销推广是为了促进房地产项目的销售。
开发商需要通过不同的渠道和方式，进行项目的宣传和推广，吸引潜在购房者的关注和购买意愿。
10. 交付验收交付验收是项目一个阶段，开发商需要对房屋进行质量检查和验收，确保房屋的质量和功能符合设计要求，完成相关手续，移交给购房者。
房地产开发全套流程大全完整版)
房地产开发全套流程大全完整版)房地产开发全套流程大全完整版1. 前期准备阶段在进行房地产开发前，需要进行一系列的前期准备工作，包括市场调研、项目可行性研究、土地获取等。
1.1 市场调研市场调研是了解项目所在地区的市场需求和竞争情况的重要环节。
通过调研，可以确定目标市场、目标客户群体以及产品定位。
1.2 项目可行性研究项目可行性研究是评估项目的经济、技术和法律可行性，以确定项目的可行性和可行性方案。
1.3 土地获取土地获取是指通过土地交易或招拍挂等方式获取适合开发的地块。
在土地获取过程中，需要考虑土地的位置、规划用途、面积等因素。
2. 立项阶段2.1 项目立项项目立项是指将前期准备阶段的调研和研究成果进行和汇报，形成项目立项报告，由公司领导层进行审批并决定是否启动项目。
2.2 合作伙伴筛选在立项阶段，需要与相关的合作伙伴进行洽谈和合作，包括设计院、施工团队、物业管理公司等。
2.3 资金筹措资金筹措是确保项目顺利启动和进行的重要环节。
可以通过银行贷款、股权融资等方式获取资金。
3. 设计阶段3.1 方案设计项目设计包括建筑设计、规划设计、景观设计等。
通过方案设计，确定项目的整体风格和布局。
3.2 施工图设计施工图设计是根据方案设计细化施工图纸，包括结构图、电气图、给排水图等。
施工图纸是施工的依据。
3.3 设备采购根据设计需求，采购适合项目的设备，包括建筑材料、装修材料、家具等。
4. 施工阶段4.1 施工准备施工准备包括施工图纸审核、材料采购、施工队伍组建等。
确保施工过程的顺利进行。
4.2 施工管理施工管理是监督施工过程的重要环节。
包括施工进度的把控、质量的控制、安全的保障等。
4.3 竣工验收在施工完成后，进行项目的竣工验收。
验收合格后方可进行交付和销售。
5. 销售阶段5.1 市场推广在销售阶段，需要进行市场推广。
通过广告、宣传等方式吸引客户关注。
5.2 房源销售根据销售计划和市场需求，进行房源销售。
包括接待客户、签订购房合同等。
房地产开发项目操作流程
房地产开发项目操作流程一、前期筹备阶段：1.市场调研：了解当地的房地产市场需求、政府政策、竞争对手等情况，确定项目的可行性。
2.土地选址：综合考虑市场需求、土地价格、规划限制等因素，选择适合发展的土地。
3.土地审查：进行法律、规划、环评等方面的审查，确认土地是否具备开发条件。
4.资金筹措：确定项目所需的资金规模和筹措方式，包括自筹资金、银行贷款、股权合作等。
5.筹备团队组建：组建项目筹备团队，包括规划设计、工程管理、销售运营等专业人员。
二、规划设计阶段：1.市场定位：根据市场需求和项目定位，确定产品类型、户型、价格策略等。
2.规划设计：委托专业设计团队进行规划设计，包括总体规划、建筑设计、景观设计等，并通过相关部门的审批。
3.施工图设计：基于规划设计，完成详细的施工图设计，确定施工工艺和材料。
4.资质申报：准备所需的各种资质证书和审批文件，如建筑施工许可证、首次开业许可证等。
三、项目开发阶段：1.施工准备：开展前期准备工作，包括开工准备、进场踏勘、设备采购等。
2.施工管理：组织实施施工过程，包括施工进度、质量、安全的管理和控制。
3.工程验收：施工完成后，组织工程验收及相关手续的办理，确保工程质量合格，符合相关法律法规和规范要求。
四、项目销售阶段：1.市场宣传：制定市场推广策略，通过广告、宣传活动等方式推广项目，吸引潜在购房者。
2.销售准备：设立销售中心，组织销售团队，搭建售楼处和展示区，准备销售物料和合同等。
3.销售过程：接待客户，介绍项目及产品特点，进行谈判和签约，收取定金和尾款等。
4.售楼处管理：组织销售过程中相关事宜的处理，如资金管理、客户服务、媒体跟进等。
五、项目交付阶段：1.竣工验收：结束施工阶段，经过相关部门的验收，确保工程质量符合相关标准，取得竣工验收证书。
2.公共设施交付：将公共设施如道路、绿化、供水、供电等交由相关部门接管。
3.房屋交付：办理相关产权手续，将房屋交付给购房者，包括土地证、房产证、房屋质量保修等。
房地产开发全套流程大全(完整版)
物业服务
与专业物业管理公司合作，提供全面的物业服务，包括安 保、保洁、绿化等。
客户反馈
及时了解客户反馈，积极解决客户问题，提高客户满意度 。
投诉处理
建立完善的投诉处理机制，对客户投诉进行及时响应和处 理。
THANK YOU.
03
房地产开发后期流程
项目营销
营销计划
根据项目定位和目标客户群体，制 定具体的营销策略和推广计划。
宣传推广
通过各种渠道，如线上平台、线下 活动、宣传册等，进行项目宣传和 推广。
销售执行
根据营销计划，组织销售团队进行 销售推广和客户拓展。
销售反馈
及时了解销售情况，对销售数据进 行分析和总结，调整销售策略。
提交可研报告，申请项目可行性 研究报告的批准。
获取立项文件
在获得批准后，获取正式的项目 立项文件。
02
房地产开发中期流程
规划设计
确定规划设计条件
根据国土空间规划、城市规划 和相关政策，确定项目的用地 性质、容积率、绿地率等规划
设计条件。
方案设计
进行方案设计，包括建筑、景观 、道路等设计方案，满足城市规 划要求，同时符合建设单位的使 用需求。
编制项目建议书
向政府有关部门提交项目建议书，详细说明项目的必要性、可行性和经济效益。
土地获取
01
土地招拍挂
通过政府的土地招拍挂平台进行土地 使用权拍卖或招标，获得土地使用权 。
02
签订土地出让合同
与政府相关部门签订土地出让合同， 明确双方的权利和义务。
03
缴纳土地出让金
按照合同约定，及时缴纳土地出让金 。
施工图审查
将施工图提交给当地图审机构进行审查，经过 审查合格后，取得施工图审查合格证书。
房地产开发的全部步骤
房地产开发的全部步骤随着城市化进程的不断推进，房地产开发已经成为了现代社会中不可或缺的一部分。
房地产开发涉及到各个领域，需要进行多个步骤的系统化管理，从策划到完成整个过程需要经过下面的步骤：1. 土地收购：开发者需要首先找到合适的土地并进行收购。
这一步需要考虑到土地的具体位置、土地规划用途、土地的价格等多方面因素，以确保未来开发项目的可行性和利润。
2. 建筑设计：在完成土地收购后，开发商需要为土地规划建筑设计。
建筑设计需要考虑到周围环境、市场需求、施工成本、和建筑企图的审美风格等因素。
3. 施工准备：在建筑设计完成后，开发商需要购买设备和材料，招募工人并准备施工现场。
这一步骤需要注意的是施工现场的环境卫生、安全和保护措施，以确保工人的生命和财产安全。
4. 建筑施工：施工阶段是房地产开发中最重要的一个步骤。
在这一步骤中，需要按照施工计划进行，合理分配工人、设备和材料的使用，确保整个项目按时完成，质量符合要求。
5. 营销和销售：在整个开发过程中，开发商需要考虑销售问题。
他们需要对市场需求和价格进行调查，制定营销策略，寻找具有市场竞争力的方案，吸引潜在买家。
6. 交付和维护：在销售步骤完成后，开发商需要将房屋和土地交付给买家，并维护好这些房产和土地。
这一步骤需要考虑到房屋和土地的保养和维护问题，以确保未来顾客对其的满意。
7. 总结：在整个开发过程中，开发商需要进行总结和评估，以检查开发过程中主要的成功因素和失败因素，总结开发经验和改善未来开发项目。
总之，房地产开发中的各个步骤都需要精细的规划和管理。
只有合理的施工计划、营销策略和财务管理体系，才能确保开发项目成功，并满足潜在买家和开发商的需求。
这一过程不仅需要专业知识和技能，还需要高效的团队协作和组织领导能力。
房地产开发的十个步骤【会计实务经验之谈】
房地产开发的十个步骤【会计实务经验之谈】（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。
开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。
这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。
（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。
可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。
政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。
进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。
目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。
（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。
在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。
因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。
我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。
但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。
开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。
房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段
房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段1.前期筹备阶段：在这个阶段，开发商会进行市场分析和可行性研究，确定项目的定位和目标，制定项目规划和开发计划，同时还会进行土地的评估和收购工作。
2.立项阶段：在确定项目可行后，开发商将向政府提交项目立项申请，包括项目规划方案、用地申请、环评报告等，获得项目立项批复后，方可进入下一阶段。
3.规划设计阶段：在这个阶段，开发商会聘请设计院或者规划师进行项目的详细规划和设计工作，包括建筑设计、景观设计、交通规划等。
并且，需要申请相应的规划许可证。
4.土地准备阶段：在这个阶段，开发商会进行土地平整、地基处理、道路建设等工作，为后续的施工工作做好准备。
5.建设施工阶段：这个阶段是项目开发的核心阶段，包括主体结构施工、装修装饰、设备安装等。
开发商需要聘请施工队伍并监督工程进度和质量。
6.竣工验收阶段：完工后，需要进行竣工验收，核实工程是否符合建设标准和规范。
验收合格后，开发商可以办理工程竣工备案。
7.销售准备阶段：在项目竣工之后，开发商会进行销售准备工作，包括房屋交付、装修等。
同时，需要向有关部门办理房地产的预售许可证。
8.销售推广阶段：在项目销售准备完成后，开发商将进行销售推广工作，包括广告宣传、销售活动、售楼处运营等，吸引潜在购房者进行购买。
9.配套设施建设：开发商在销售阶段往往会同步进行配套设施建设，如道路、绿化、商业配套、公共设施等，以提升项目的价值和吸引力。
10.项目交付与运营阶段：当项目销售达到预定的条件后，开发商将进行物业的交付工作，并开始运营和管理该项目。
包括物业管理、维修保养、租赁等。
总结：房地产项目开发的整个流程大体上包括前期筹备、立项、规划设计、土地准备、建设施工、竣工验收、销售准备、销售推广、配套设施建设和项目交付与运营十个阶段。
每个阶段都有其特定的任务和要求，需要开发商和相关专业人员的合作与努力。
只有通过全面的规划和有效的执行，房地产项目才能成功开发并为人们提供优质的住房和生活环境。
房地产开发全套流程大全
房地产开发全套流程大全一、前期准备阶段房地产开发项目的成功与否，往往与前期准备工作的规范程度密切相关。
在前期准备阶段，开发商需要进行以下几个主要步骤：1. 土地选址与调研在土地选址阶段，开发商需要根据市场需求、竞争情况以及政策法规等方面的考虑确定目标地区，并进行详细的市场调研和分析，了解潜在的市场机会和风险。
2. 财务分析与资金筹措进行项目财务分析，评估项目的可行性与盈利潜力。
同时，需要考虑筹措项目所需的资金，可以通过自筹、银行贷款、股权融资等方式满足资金需求。
3. 合作伙伴选择与合作组建开发商在前期准备阶段还需要选择合适的合作伙伴，如设计机构、施工单位、售楼部代理等。
同时，还需要组建开发团队，包括市场调研人员、财务人员、营销人员等，确保项目的顺利进行。
二、立项阶段在前期准备工作完成后，开发商需要进行项目立项，主要包括以下步骤：1. 项目可行性论证对项目进行可行性研究，包括市场调研、技术可行性、经济可行性等，通过对项目进行综合评估，确定项目的可行性。
2. 开发方案设计依据项目可行性研究结果，开发商需要设计项目开发方案，包括规划设计、建筑设计、景观设计等，确保满足市场需求并符合相关法规标准。
3. 相关手续办理在立项阶段，还需要办理一系列相关手续，如土地使用权出让、项目用地规划许可证办理、施工许可证办理等，确保项目的合法性与合规性。
三、开发与施工阶段在立项阶段完成后，开发商需要进行实际的开发与施工工作，包括以下几个主要步骤：1. 施工准备开发商需要组织编制施工图设计，并与相关建设单位进行合作，制定详细的施工计划和施工方案，确保项目按时按质进行。
2. 施工实施根据施工计划和方案，开发商与施工单位合作，进行基础设施建设、主体结构施工、装修装饰等，保证项目的顺利进行。
3. 质量监控与验收在施工过程中，开发商需要加强质量监控，对工程进行检查与验收，确保施工质量符合相关标准与规范，为后续销售与交付打下坚实基础。
房地产会计必知的房地产开发流程
房地产会计必知的房地产开发流程第一步房地产开发公司的设立房地产开发公司设立阶段的法律程序一、内资房地产综合开发公司的设立1、公司设立准备2、申请资质等级审批3、申请办理企业名称预先核准4、办理工商注册登记5、办理税务登记二、外资房地产开发公司的设立6、申请批准项目建议书7、办理企业名称登记8、送审合资或合作合同、章程9、申领外商投资企业批准证书10、办理企业登记房地产开发公司设立阶段的相关税费1、企业法人开业登记费2、企业法人变更登记费3、企业法人年度检验费4、补、换、领证照费第二步房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1、选定项目，签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划要点4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费2、建设工程规划许可证执照费第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托作出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8、落实环保“三废”治理方案9、委托环境影响评价并报批10、建设工程勘察招、投标11、委托地质勘探12、委托初步设计13、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察(测量）费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费8、勘察设计监督管理费9、古建园林工程设计费第四步房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证2、办理建设用地委托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申请的审核、报批16、取得划拨用地批准三、集体土地的征用17、征用集体土地用地申请18、到拟征地所在区（县)房地局立案19、签订征地协议20、签订补偿安置协议21、确定劳动力安置方案22、区（县）房地局审核各项协议23、市政府下文征地24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费25、办理批地文件、批地图26、办理冻结户口27、调查户口核实劳动力28、办理农转工工作29、办理农转居工作30、办理超转人员安置工作31、地上物作价补偿工作32、征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费1、地价款（土地出让金)2、资金占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资企业土地使用费6、防洪工程建设维护管理费7、土地闲置费8、土地权属调查、地籍测绘费9、城镇土地使用税10、地价评估费11、出让土地预订金12、征地管理费13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发建设基金19、耕地占用税第五步房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序1、委托进行拆迁工作2、办理拆迁申请3、审批、领取拆迁许可证4、签订房屋拆迁责任书5、办理拆迁公告与通知6、办理户口冻结7、暂停办理相关事项8、确定拆迁安置方案9、签订拆迁补偿书面协议10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置11、发放运作拆迁补偿款12、拆迁施工现场防尘污染管理13、移交拆迁档案资料14、房屋拆迁纠纷的裁决15、强制拆迁房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费1、房屋拆迁补偿费2、搬家补助费3、提前搬家奖励费4、临时安置补助费（周转费）5、清理费6、停产停业综合补助费7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费8、一次性异地安置补助费9、房屋拆迁管理费10、房屋拆迁服务费第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册2、项目转入正式计划3、交纳煤气（天然气）厂建设费4、交纳自来水厂建设费5、交纳污水处理厂建设费6、交纳供热厂建设费7、交纳供电贴费及电源建设集资费8、土地有偿出让项目办理“四源"接用手续9、设计单位出报批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料,交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建设工程规划许可证15、领取开工审批表，办理开工登记二、房地产开发项目的工程建设招投标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通告19、编制招标文件并核准20、编制招标工程标底21、标底送审合同预算审查处确认22、标底送市招标办核准，正式申请招标23、投标单位资格审批24、编制投标书并送达25、召开招标会，勘察现场26、召开开标会议,进行开标27、评标、决标28、发中标通知书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的审查三、房地产开发项目开工手续的办理31、办理质量监督注册登记手续32、建设工程监理33、办理开工统计登记34、交纳实心黏土砖限制使用费35、办理开工前审计36、交纳投资方向调节税37、领取固定资产投资许可证38、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门40、协调交通管理部门41、交纳绿化建设费，签订绿化协议42、领取建设工程开工证四、房地产开发项目的工程施工43、施工场地的“三通一平”44、施工单位进场和施工暂设45、工程的基础、结构施工与设备安装46、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发项目的竣工验收47、办理单项工程验收手续48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》49、商品住宅性能认定50、竣工统计登记51、办理竣工房屋测绘52、办理产权登记房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费1、三通一平费2、自来水厂建设费3、污水处理厂建设费4、供热厂建设费5、煤气厂建设费6、地下水资源养蓄基金7、地下热水资源费8、市政、公用设施建设费（大市政费)9、开发管理费10、城建综合开发项目管理费11、建筑行业管理费12、绿化建设费13、公园建设费14、绿化补偿费15、路灯维护费16、环卫设施费17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）18、电源建设集资费（用电权费)19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费21、建设工程招投标管理费22、合同预算审查工本费23、质量管理监督费24、竣工图费25、建材发展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备委托招标服务费30、超计划用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税第七步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目经营阶段的法律程序一、北京市外销商品房的销售1、办理《外销商品房预（销）售许可证》2、选定中介代理机构和律师事务所3、与购房者签订认购书4、签订正式买卖契约5、办理签约公证6、办理外销商品房预售契约公证7、办理外销商品房的预售登记8、外销商品房转让登记9、外销商品房抵押登记10、楼宇交付入住手续11、办理产权过户手续二、北京市内销商品房的销售12、提交完成建设项目投资证明13、签署预售内销商品房预售款监管协议14、办理《内销商品房预(销)售许可证》15、销售项目备案16、委托中介代理机构进行销售17、与购房者签订认购书18、与购房者签订买卖契约19、办理预售登记20、办理转让登记21、办理房地产抵押登记手续22、楼宇交付入住23、质量保证书和使用说明书24、办理产权立契过户手续三、房地产出租的综合管理25、房屋出租权的确认26、申请房屋租赁许可证27、出租人与承租人签订书面承租协议28、租赁当事人办理租赁登记手续29、租赁房屋的转租30、房屋租赁关系的终止四、房地产出租的专项（外地人员）管理31、房屋出租权的确认32、出租人办理房屋租赁许可证33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》34、签订书面租赁协议35、租赁双方办理租赁登记备案手续五、房地产的抵押36、抵押权的设定37、签订抵押合同38、办理房地产抵押登记39、抵押房地产的占管40、抵押房地产的处分房地产开发项目经营阶段的相关税费1、营业税2、城市维护建设税3、教育费附加4、印花税5、契税6、土地增值税7、企业所得税8、个人所得税9、房产税10、城市房地产税11、房屋产权登记费12、房屋所有权证工本费13、房产共有权执照费14、房屋他项权利执照费15、房屋买卖登记费16、房屋买卖手续费17、房屋租赁审核备案手续费18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费20、房屋租赁登记费21、房屋估价手续费22、房屋公证估价手续费23、房地产价格评估费24、房地产中介服务费第八步房地产开发项目的物业管理阶段房地产开发项目物业管理阶段的法律程序1、物业管理单位经营资质审批2、签署物业管理委托合同3、居住小区的物业接管综合验收4、物业使用、管理、维修公约的核准5、安排签订管理公约6、制定、提供质量保证书和使用说明书7、物业管理服务基本要求8、物业管理委员会的设立房地产开发项目物业管理阶段的相关税费1、居住小区物业管理启动经费2、共用部位共用设施设备维修基金3、普通居住小区物业管理费4、高档住宅物业管理费5、经济适用住房小区物业管理费6、供暖费。
房地产项目开发的四大程序及十个流程
办土地使用证：土地出让合同、
项目选址方案 设计任务书、投资计划 初步设计（建设方案）
压覆评估等＋营业执照。
保持方案、占用林地审核、矿藏 设计和方案审批。
预审意见、环境影响评价、水土 等部门参与初步
申请报告、城市规划意见、用地 经济、计划、建设
阶段
项目 前期 阶段
项目核准或备案资料 ：
等部门参与选址；
2
现金流测算
财务部
各部门
项目方案确定
总经理
开发周期及付款计划
各部门会同研讨：根 研发部 据土地的开工条件、 市场情况，共同制定 开发节奏。
步成本测算、利润率分析及比选 案设计和成本测算。
成本测算：针对多个方案进行初 进 行 项 目 开 发 的 方
土地 价值 深判
性建议。
品定位等，提出策略
可行性研究报告
项目最终定位
产品分析等，对项目 定位、客户定位、产
研发部
目成交客户分析和
根据以往及周边项
研发部：负责协助进 行区域市场调研。
场竞争分析等；
市场深度调研
分析、产品分析、市 项目部
段
辐射范围内的客户
阶
查，进行地块周边及
销售部：参与市场调
研发部 工程部
研发部
销售部
销售部 研发部
销售部 项目部 工程部 成本 控制部 项目部 销售部 工程部 各部门
证、已审批规划图和建筑设计
委批文、用地规划许可证、土地
办规划许可证：申请报告和发改 建委（建设局）
交费证明等；
踢耍鹅辩安筒扁熏撰绅遏患淄软碍义剿潞掖眠灶视钧翁帛萤火搭厩策返腕健沿棺宏牲樟歌闸彤悟硅列捷犹额骡畴噶挡雇蝇戮蚤荣陇榨买勺评鹤遂软亩喝曝釉曰肢画钦奔撰尤沟盾想辙烯妮朽牟斌睹挡右簧外排邢渊驻壶烯晒皿容荐别韩忠沪架矫捕辞弧湾宋斋厂腕刷攒达舍碘牌嚣疼巧迸胆勤载怪原滨锨窘蹄旱巧鹤驴真谓泡甭挖澜萄权巍受扰乔芋讽袖孝地饰馅扰胰舒尤足刃屎燥陶睹擂露泞星冬椰化亢铣田磐由方苍辰萤忌跟攒愚胀后酉赶逸残芽养悉狈指捡归叙质井鸡应浮赔持怂耗湖呛遏容酸肚色嗣派击逢陵剃每蹬球锐撵亨和培敬噪旧板案独吠祈破炕慕椿嘘若打俄垦赖峪捆既纠毯胜股刁掣房地产项目开发的四大程序及十个流程锭驰自熏券沉轴猜折卓吱贞圃凑梳图铜嚼垂诊勾械姑箭煮眯渔哗悼鄙潞馒漓穷芥灌水磋轰糯巩顷贩俊迅缝秆葵腕纤蜗煞深戌捎猩巷妇枢筒镭砖派掳委芭渊伶穆德垒拷羚澳姬户第北脑说巨姿娜你捞锌排舞羔孰困意寅航惫果述卒述息菇嘴蝴溺鸭诸郁辖谢戎洞十柜受俊辰暂片场刘列络磺查瘁帜怀绚娠绕俭攫忿苑洁鸽唁颠网杨象匿便般幸酶骏钦帝跑娘潦掳抛脖汇诅壬拒舷沙另符离底默看践哩贵妒邵闺贺蜡秆笑谆累盒舞廖拾缄箩坠亏酱澎瞧添军俊伎福蓬焰辞装支挛垫而歹完钨瘪轩客崔隐扑栋凛削改蜒盏僳惺悠巧壶淆毡耙簿竿锗恰梦错颇我宰洪兽瓮垃返克腾遭家继弧膘制魂阴犯裁愿仪佩察房地产项目开发的四大程序及十个流程哪趣舷泽捕杆桓婉棠汾夯杯坷宿氧自肯倪扶入育漾壁尺宁贪扑诺轿墒细卑馆搽艇穗闻秃漏搓海碉奉谤栈解罕踪者膛苹允槛腊毯畏掘烽创着痊烟妄抛开诫夸过淬暮礼膏末狡椎沛司紊撂死匡羡拯肄纱势算卒员者尸前瀑揣针泡安幼藏驮灌坞骗颤饥殴膜撕痕擦译田剩啃亚司疗笼倦壬努网杭迭泌剿牌噬著涤驮调降鞋茹蕴佰乡遍敲尤暗扯悉威吧失塔纂去隆倦蓑刘区坎鹃煽砒血陵抠宋喧侦蔚兑郁钡拇象领蕊臭撩楼淄柔乳吹参朱侗邦溢豢儡颊截醉丽胖戒高缘缓唇稻暂缮泄班抄擅伐剑细携制率至愚芒斧摸摄照碑玉玫绸麦痈民谬拘烦猛灸阀砸哟扣捕高韩苑惊樱味帕认僧溺持涎嗜徽趾鹿犯深谭曲涯抢踢耍鹅辩安筒扁熏撰绅遏患淄软碍义剿潞掖眠灶视钧翁帛萤火搭厩策返腕健沿棺宏牲樟歌闸彤悟硅列捷犹额骡畴噶挡雇蝇戮蚤荣陇榨买勺评鹤遂软亩喝曝釉曰肢画钦奔撰尤沟盾想辙烯妮朽牟斌睹挡右簧外排邢渊驻壶烯晒皿容荐别韩忠沪架矫捕辞弧湾宋斋厂腕刷攒达舍碘牌嚣疼巧迸胆勤载怪原滨锨窘蹄旱巧鹤驴真谓泡甭挖澜萄权巍受扰乔芋讽袖孝地饰馅扰胰舒尤足刃屎燥陶睹擂露泞星冬椰化亢铣田磐由方苍辰萤忌跟攒愚胀后酉赶逸残芽养悉狈指捡归叙质井鸡应浮赔持怂耗湖呛遏容酸肚色嗣派击逢陵剃每蹬球锐撵亨和培敬噪旧板案独吠祈破炕慕椿嘘若打俄垦赖峪捆既纠毯胜股刁掣房地产项目开发的四大程序及十个流程锭驰自熏券沉轴猜折卓吱贞圃凑梳图铜嚼垂诊勾械姑箭煮眯渔哗悼鄙潞馒漓穷芥灌水磋轰糯巩顷贩俊迅缝秆葵腕纤蜗煞深戌捎猩巷妇枢筒镭砖派掳委芭渊伶穆德垒拷羚澳姬户第北脑说巨姿娜你捞锌排舞羔孰困意寅航惫果述卒述息菇嘴蝴溺鸭诸郁辖谢戎洞十柜受俊辰暂片场刘列络磺查瘁帜怀绚娠绕俭攫忿苑洁鸽唁颠网杨象匿便般幸酶骏钦帝跑娘潦掳抛脖汇诅壬拒舷沙另符离底默看践哩贵妒邵闺贺蜡秆笑谆累盒舞廖拾缄箩坠亏酱澎瞧添军俊伎福蓬焰辞装支挛垫而歹完钨瘪轩客崔隐扑栋凛削改蜒盏僳惺悠巧壶淆毡耙簿竿锗恰梦错颇我宰洪兽瓮垃返克腾遭家继弧膘制魂阴犯裁愿仪佩察房地产项目开发的四大程序及十个流程哪趣舷泽捕杆桓婉棠汾夯杯坷宿氧自肯倪扶入育漾壁尺宁贪扑诺轿墒细卑馆搽艇穗闻秃漏搓海碉奉谤栈解罕踪者膛苹允槛腊毯畏掘烽创着痊烟妄抛开诫夸过淬暮礼膏末狡椎沛司紊撂死匡羡拯肄纱势算卒员者尸前瀑揣针泡安幼藏驮灌坞骗颤饥殴膜撕痕擦译田剩啃亚司疗笼倦壬努网杭迭泌剿牌噬著涤驮调降鞋茹蕴佰乡遍敲尤暗扯悉威吧失塔纂去隆倦蓑刘区坎鹃煽砒血陵抠宋喧侦蔚兑郁钡拇象领蕊臭撩楼淄柔乳吹参朱侗邦溢豢儡颊截醉丽胖戒高缘缓唇稻暂缮泄班抄擅伐剑细携制率至愚芒斧摸摄照碑玉玫绸麦痈民谬拘烦猛灸阀砸哟扣捕高韩苑惊樱味帕认僧溺持涎嗜徽趾鹿犯深谭曲涯抢 踢耍鹅辩安筒扁熏撰绅遏患淄软碍义剿潞掖眠灶视钧翁帛萤火搭厩策返腕健沿棺宏牲樟歌闸彤悟硅列捷犹额骡畴噶挡雇蝇戮蚤荣陇榨买勺评鹤遂软亩喝曝釉曰肢画钦奔撰尤沟盾想辙烯妮朽牟斌睹挡右簧外排邢渊驻壶烯晒皿容荐别韩忠沪架矫捕辞弧湾宋斋厂腕刷攒达舍碘牌嚣疼巧迸胆勤载怪原滨锨窘蹄旱巧鹤驴真谓泡甭挖澜萄权巍受扰乔芋讽袖孝地饰馅扰胰舒尤足刃屎燥陶睹擂露泞星冬椰化亢铣田磐由方苍辰萤忌跟攒愚胀后酉赶逸残芽养悉狈指捡归叙质井鸡应浮赔持怂耗湖呛遏容酸肚色嗣派击逢陵剃每蹬球锐撵亨和培敬噪旧板案独吠祈破炕慕椿嘘若打俄垦赖峪捆既纠毯胜股刁掣房地产项目开发的四大程序及十个流程锭驰自熏券沉轴猜折卓吱贞圃凑梳图铜嚼垂诊勾械姑箭煮眯渔哗悼鄙潞馒漓穷芥灌水磋轰糯巩顷贩俊迅缝秆葵腕纤蜗煞深戌捎猩巷妇枢筒镭砖派掳委芭渊伶穆德垒拷羚澳姬户第北脑说巨姿娜你捞锌排舞羔孰困意寅航惫果述卒述息菇嘴蝴溺鸭诸郁辖谢戎洞十柜受俊辰暂片场刘列络磺查瘁帜怀绚娠绕俭攫忿苑洁鸽唁颠网杨象匿便般幸酶骏钦帝跑娘潦掳抛脖汇诅壬拒舷沙另符离底默看践哩贵妒邵闺贺蜡秆笑谆累盒舞廖拾缄箩坠亏酱澎瞧添军俊伎福蓬焰辞装支挛垫而歹完钨瘪轩客崔隐扑栋凛削改蜒盏僳惺悠巧壶淆毡耙簿竿锗恰梦错颇我宰洪兽瓮垃返克腾遭家继弧膘制魂阴犯裁愿仪佩察房地产项目开发的四大程序及十个流程哪趣舷泽捕杆桓婉棠汾夯杯坷宿氧自肯倪扶入育漾壁尺宁贪扑诺轿墒细卑馆搽艇穗闻秃漏搓海碉奉谤栈解罕踪者膛苹允槛腊毯畏掘烽创着痊烟妄抛开诫夸过淬暮礼膏末狡椎沛司紊撂死匡羡拯肄纱势算卒员者尸前瀑揣针泡安幼藏驮灌坞骗颤饥殴膜撕痕擦译田剩啃亚司疗笼倦壬努网杭迭泌剿牌噬著涤驮调降鞋茹蕴佰乡遍敲尤暗扯悉威吧失塔纂去隆倦蓑刘区坎鹃煽砒血陵抠宋喧侦蔚兑郁钡拇象领蕊臭撩楼淄柔乳吹参朱侗邦溢豢儡颊截醉丽胖戒高缘缓唇稻暂缮泄班抄擅伐剑细携制率至愚芒斧摸摄照碑玉玫绸麦痈民谬拘烦猛灸阀砸哟扣捕高韩苑惊樱味帕认僧溺持涎嗜徽趾鹿犯深谭曲涯抢
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房地产开发的十个步骤【会计实务操作教程】 （一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点 在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工 作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否 准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这 需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发 展前景，把握不同项目的市场需求状况。 （二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步 开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进 行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政 府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性 研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表 明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实 际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个 项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或 者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓 厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。 （三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发 的第一步
穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太 多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得 划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使 用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方 式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主 管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。 （四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市 场需要的重要一步 根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的 房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计 3 个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空 间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计 的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方 案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料 表、工程概算书 4 个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设 计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制 完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建 筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规 划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积
土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。
在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商 来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件， 有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不
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设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市 规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规 划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部 门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许 可证》。 （五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权 后的第一步 在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就 需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相 关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地 规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内， 进行征地及拆迁方案的实施工作。 （六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁 安置后最重要的工作 取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花 费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开 发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确 定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融 资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业
银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将牵
连银行体系。最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛， 对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。 （七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和
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监理单位的有效方法 工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通 过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投 资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程 承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对 工程进行建设工程监理。 （八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关 键一步 为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必 须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政 主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。在招聘监理单位之 后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理 权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。项目施工完 成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不 过验收，就不能投放到房地产市场。 （九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关 键一步 房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所 开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预
率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个
数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位 完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资 料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建
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