对物业税公平功能的思考
关于我国开征物业税的思考
刘拓 郑情情 （ 山 大 经 研 ； 山 经 学 ） １ 东 学 济 究院 ２ 东 济 院 ． ．
摘要 ： 随着我国市场经济体制不断深入 ， 房地产税制的不足 日益明显 ， 严 膨胀的 目的。另一 方面 ， 物业税收增加 了地方财政 收入 ， 有利于当地 重影响和制约了房地产业 的健康发展。完善我国房地产业 的税制结构 ， 将税 公共福利事业的发展 ， 通过财政转移支付手段， 调节社会公平。 收工具合理运用到房地产市场中 ， 物业税体现 出越来越 重要 的意义。 ２３进一步遏制投机行 为， ． 提高土地资源的利用率。 国房地产 我 关键词 ： 物业税 房地产 改革
税费制度 目前不能很好 的限制房地产 市场 的投机行 为。 “ 炒楼” “ 、炒 ０ 引 言 房”“ 、 圈地 ” 行 为 掩 盖 了市 场 的 真 实 需求 ， 致 供 求 关 系失 衡 ， 易 等 导 容 物业税， 又称 财 产 税 或 不 动产 税 ， 要 针 对 土地 ， 屋 等 不 动 产 ， 弓 起市场 的不稳定， 主 房 ｉ 同时政府的宏观调控 也容 易失位。 物业税的开征 要 求承租 人或所有者在保 有阶段每年按照要 求缴纳一定 比例 的税 会 使 自用 需 求 者倾 向于 购 买 面 积 较小 的房 地 产 ，并 在 一 定程 度 上 抵 款， 而所 应 缴 纳 的税 款 会 随 着 不动 产 市 场 价值 的变 化 而 变化 。 例 如 ， 制房地产投资和投机需求， 少在消费端的不合理的需求， 减 减少房地 地铁、 公路 、 花园等公共设施 的完 善， 必然会带动周边房产价格 的提 产资源闲置 ， １ 弓导房价回归到稳定理性的价格 区间 ， 促进房地产市场 升 ， 而 对 应 的 物业 税 也 要 提 高。 从 的健 康 发 展 。 １ 开 征物 业 税 的 背 景分 析 ２４ 稳定城市财政收入来源 ， ． 促进社会整体利 益实现。 物业税的 目前 ，世界上大多数市场经济 比较成熟的国家都有面向房地产 另一重要意 义主 要在于财政管理体 制的完善和 地方税收体 系的变 课 税 的税 种 。 别是 在 欧 美 发达 国家 ， 业 税 作 为一 项 重 要 税种 已存 特 物 革。目前土地出让金 占地 方政府预 算收入的 ６ ％到 ９ ％。自从实行 ０ ０ 在 很 长 的 发展 历 史 。在 美国 ， 没 有 单独 征 收 的物 业税 ， 物业 税 是 并 其 分税制 以来中央财政通过扩大中央税和共享税 的范围不断侵 占地方 包含在财产税里面的 ，其 中对土地和房产等不动产所征收的一般财 税源 ， 导致 “ 中央 富地 方穷 ” 的局 面 ， 迫使 很多地 方不得不 “ 卖地 求 产 税 即相 当于 我 们所 讲 的物 业税 。美 国 的 一般 财 产 税 是地 方税 的一 财 ”变相的造成 了“ ， 房地产劫持地方政府 ” 的局面。而物业税作 为地 种， 通常由州政府和地方政府共 同分享。 虽然物业税在州政府财政收 方的主体税种 ， 以其 持续 、 稳定 的特点保证地 方财政收入的增长 ， 进 入中占很小 比例， 但却是地 方政府最重要 的收入来源。 而 改变 目前地方政府“ 以土地批租 生财” 的短期行 为， 抵制不理性投 我国现行房地产税制相对完整但 比较复杂，分布于房地产开发 资 ， 脱 地 方 财 政对 于 土地 的依 赖 ， 进 政 府 通 过 改 善 公 共 建 设 ， 摆 促 提 建设、 交易和保有等各个环节 ， 从广义上讲 ， 房地产税包括土地增值 高公共服务 ，提高资金使用效率等措施达到公共产品的供给满足社 税、 契税 、 耕地占用税 、 印花税、 营业税等十几个税种 ， 它们对于统筹 会 各阶 层 的 需 求 。 房地产市场管理 ， 提高房地产使用效率 ， 贯彻 国家房地产政策和控制 ３开征物业税 的难点及对策 固定 资产投资规模等方面发挥 了积极作用。 但毋庸置疑的是 ， 目前房 ２０ ０ ６年 以 来 ， 物业 税在 全 国 多 个 省 市 实 行 “ 空转 ”但 过 程 并 不 ， 地产税制体 系的设计也存在着缺陷和不足，特别是开发与交易环 节 顺利 ， 成果并不显著。“ 简税制、 宽税基、 低税率、 严征管” 的物业税方 税种偏多 ， 税负偏重 ， 存在着 因税种交织而导致重复征税 的现象。而 案的实现仍面临着众多的难题。 针对保有环节则税种较少 ，致使其调节职 能和统筹职 能未能随着我 ３１税基的科 学划定 从物业税 的财产税性质 来看 ， ． 应统一 以物 国社 会 和 经济 的发 展 而 加 强 ， 呈现 出弱 化 的趋 势 。 业所体现 的价值作为课税 的依据 ，而现阶段我国城镇大多数居 民的 我国 自 ２ ０ ０ ３年 以来 便 出 现 了 征 收 物 业 税 的提 法 及 相 关 研 究 。 住房仅是维持生存基本 需要 的消费品 ， 不能纯粹作为财产。 目前 困扰 以国家财税部 门为主的多个部门以及社会各界专家、学者及研究机 的问题是物业税仅对二处住房以上的物业或高档 物业征收？还是所 构 都 给 予 高度 关 注 并就 进 一 步 深 化房 地 产 税 制 改 革进 行 了深 入 广泛 有物业同一标准征 收？ 根据国外通行 的做 法 ， 在采用房地产市场评估 的研究。到 ２ ０ ０ ９年 ，国务院公布 了 《 国务院批转发展改革委 关于 价值 的时候 ， 对不 同类型的不动产可 以采取不同比例。 如普通住宅适 ２０ ０ ９年深化经济体 制改革意见的通知》 《 。 通知》 中提到 ， 要加快推进 用 于 较低 的 比例 ， 别 墅 适 用于 较 高 的 比例 。 立 人均 （ 而 设 或户 均 ） 业 物 财税体制改革 ， 建立有利于科学发展的财 税体制。 与以前物业税在北 价值 的最低起征点 ，对于超过一定面积的居民住宅要采用较高 的征 京、 深圳等地 “ 空转” 不同 ， 此次是国务 院首度将物业税提到政府 ｒ 的 收比例 ， 而解决现行房地产税制 中存在 的计税依据不合理的问题。 从 议事 日程 ， 表明了中央决策层对物业税的关注。 ３２ 房地产评估制度需进一步完 善 物业税开征 的基础是定期 ＿ ２ 开征 物 业 税 的必 要 性 对房地产进行价值评估工作。但 目前我国没有建立起完善权威 的房 ２１简化税制 ， ． 规范房地产市场。 物业税的开征可 以实现现有税 地产价值有利于推动我 国内外税制统一 的进程。 目前 ， 国涉 我 经常出现在对同一不动产评估时 ， 不同的评估机构可得 出不同甚 及房 地 产 的 税种 有 十 多 种 ， 开征 的 物业 税 主 要 是把 现 行 的房 产 税 、 象， 而 至相差很大的价值量。 在这种情况下 ， 很难为物业税提供科学合理的 城镇 土 地 使 用税 、 市 房 地 产 税 合并 ， 立统 一 的 物 业税 ， 并 税 种 ， 城 建 减 税 基 基 础 。 达 国 家 的做 法 是 国家 制 定 规章 制 度 ， 会 和市 场 评 估机 发 社 合理 收费 ， 降低税负 ， 拓展税基 ，士 ； 大税源。 Ｉ 并且把相应的征 收环节后 构具体实施 ， 行政主 管部 门进行有效监督 ， 依据公开、 明、 透 规范、 动 移， 将开发建设、 易等环节承担 的费用转为房地产拥有或使用人承 交 态、 易操作 的标准 ， 在总体上降低综合税率 ， 突出物业税作 为单一税 担， 降低初始阶段 的成本 ， 增加保有阶段的税收 ， 而降低购 买者买 进 种 的调 节 作用 。 房 的“ 门槛 ”更 好 的激 活 房 地 产业 的发 展 。 ， ３３ 土 地 出 让 制度 何 去 何 从 我 国实 行 的 土 地 制度 是 “ ． 批租 制 ” ， 用地者可 以购买一定期限的土地使用权。 土地 是 我 们在 经 济 领 域 常 常 关注 的 重 要 问题 。 物 业 税作 为一 个 与 广 大公 即土地使用权归国家 ， 使用权 出让金是土地批租时一次性收取 的费用 ，等价于土地使用有 民个人利 益息息相关的重要税种 ， 如何能够 在经济生活中体现效率 ， 效年限在经济上的价值体现。土地批租 制给各级政府 带来 了丰厚的 又在最大程度上体现社会公平 ，是我们在构架物业税制时所必须考 但也进一步导致 了土地滥用和房价上涨。 开征物业税会把土地 虑的问题。我国现行的房地产税收体 系中， 土地和房屋 一旦增值 ， 开 财源 ， 出让金归并入物业税按年 收取 ， 处是显而 易见 的 ： 好 一方面 ， 降低 了 发商和业主将获得更多的利益 ， 而政府无法参与增值价值 的再分配 ， 城镇居 民购房置业 的门槛 ： 另一 方面也为地方政府带来稳定的税源。 从而使得财富流向物业保有者。 谁拥有的物业越多 ， 谁的财富增值 的 但这样做也会大大减少 当前地方政府 的财政收入，影响政府提供公 就越快。买房 已经不是为 了满足 日常居住需求的消费而成为投资赚 物 钱 的手 段 ， 高 收 入 者和 低 收入 群 体 之 间 的贫 富 差距 进 一 步 拉 大 。 使 物 共服 务 的能 ��
关于我国开征物业税的理性思考
ｉ ，ｆｃｉ ，ａ ｔ ｅ ｒｅ ｔ ｔ ｔ ｏｔ ｚ ｇｒ ｏｒｅ ｌ ａ ｏ ｕｒ ｔａ ｐｌ ｙ ａｊｓｎ ｅｐｖｒ ａ， ｎ ｆ ｃｅ ｅｔ ｅ ｆｒ ｄｓ ｌ ｐ ｐｒ ｘｓｓ ｍ，ｐ ｍｉｎ ｓｕｃ ｌｃｔ ｎａｄｃ ｒ ｎ ｏｃ， ｄｕｔ ｇ ｈ ｏｅｔ ｇｐ ｆ — ｉ ｆ ｖ ｉａ ｎ ｂ ａ ｏ ｙａ ｙ ｅ ｉ ｉ ｅ ａｏ ｉ ｎ ｅ ｔ ｘ ｉ ｉ ｔ ｙ ｉ
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２０ 年 ｌ 月 ， 的十六届三中全会通过的《 ０３ ０ 党 中共 中
央关 于完 善社 会主 义 市场 经 济体 制 若 干 问题 的 决定 》 中 指 出 ：实施城镇建 设税 费改 革 ， 件具 备时对 不动产 开征 “ 条
Ｚ Ｎ ｕ ， Ｉ ｕ— ｉ ＨＯ Ｇ Ｑ ｎ Ｌ ｉｑｎ Ｈ
Ａｂ ｔ ａ ｔ ｏ ｎ Ｃ ｉａ ｔｅ ｃ ｌ ｃｉ ｎ ｏ ｅ ｌｅ ｔｔ ｘ ｉ ｄ ｓ ｒ ｅｅ ｕ ｉ ｅ ｅ ｔ ｅ ｓａｅ ｔ ａ ｉｎ ｖ ｒ ｕ ｘ ｉ ｒｓａ ｄ ｈ ａ ｙ ｓｒ ｃ ：Ｎ ｗ ｉ ｈ ｎ ， ｈ ｏｌ ｔ ｆｒ ａ ｓ ｅ ｔ ｉ ｄ ｒ ｄ ｄ ｅ ｔ ｄｆ ｒ ｎ ａ ｅ ｔｔ ａ ｔ ， ａ ｉ ｓｔ ｔｎ ｎ ｅ ｖ ｅ ｏ ａ ａ ｓ ｏ ｏ ｒｌ ｘ ｏ ｏ ａ ｅ
［ 键词 】 物业税 ； 关 房地产税制 ； 理性 思考 ［ 中图分 类 号】 Ｆ ９ ．３ ２ ３３ ［ 文献 标 识 码】 Ａ
Ｒａ ｉ ｎａ ｉ ｋ ｎｇ ｏ ｌｅ ｔ ｏ ｒ ｙ ｔ ｘ ｉ ｉ ｔｏ ｌＴｈ ｎ ｉ ｎ Ｃｏ ｌ ｃ ｉ Ｐｒ ｐｅ ｔ ａ ｎ Ｃｈ ｎａ ｎｇ
加强物业管理公司税收征管的思考
加强物业管理公司税收征管的思考随着近年来房地产的这些年来快速发展，物业公司也越来越多，规模也越来越大。
由于物业公司本身的优点，其税收问题也应应引起我们的重视。
我科就本次检查中的物业公司存在的不同情况作一行业分析。
物业公司的物业管理是指对已建成并交付使用的房屋及配套设施、场地等业主公用财产进行综合管理的活动。
因此物业管理企业的收入主要由物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入共同组成，其中物业管理收入是其中主要房屋中介项目。
因为也公司的收费标准是建立在提供相关服务基础上，因此，业主与物业部门常因服务纠纷而发生欠缴物业费情况。
由于房东物业费需要缴纳营业税，于是一些物业公司就按照实际寄出收到的初装费缴纳营业税。
而按照“收付实现制”核算收入，这无疑是错误的。
无论是《企业会计准则》还是《企业会计制度》都规定了“企业的会计核算有权以“权责发生制”为基础”这一原则，同时，财政部对物业管理企业营业收入的确认也明定有规定“企业与业主联合会或者民企物业产权人、使用人两方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。
”由此可见，作为物业公司的主要收入——物业费收入，应当按照“权责发生制”原则及相关规定，在物业合同规定的付款到期日确认营业收入实现。
但这些物业管理公司对于收入是按照“收付实现制”确认收入，即只有实际收到物业费才计入收入，而费用却往往是采用“权责发生制”记账。
继而产生的直接后果就是营业税、企业所得税计算不准确，少缴税款。
另外，有些物管将业主委员会或产权人提供的房屋物业公司进行出租，这部分收入属于“物业经营收入”，该收入除需缴纳营业税外，还需缴纳房产税和土地房产税等。
但一些物业公司将此类收入归入到物业管理收入中，只缴纳了营业税，而少缴了房产税和土地使用税等。
所以，税务机关在对物业管理公司进行辅导或检查时，应首先掌握物业公司的收费也须标准和物业管理收费面积，以此来计算预付款出物业公司应收物业费的数额，再以此为基础来核查受检单位收入核算是否准确。
浅析物业管理公司的税收筹划
浅析物业管理公司的税收筹划1. 引言1.1 物业管理公司的税收筹划概述物业管理公司的税收筹划是指根据国家税收政策和法规，合理规划和安排公司的财务活动，以最大限度地减少税收负担，提高税收效益的一项重要工作。
在当前经济环境下，税收筹划对于物业管理公司来说显得尤为重要。
随着税收政策的日益完善和税收征收的日益规范，物业管理公司需要采取有效的税收筹划措施，以确保自身在合法合规的前提下最大限度地节省税收成本。
物业管理公司的税收筹划工作涉及到多个方面，包括公司的税收政策和目标、财务管理、资产管理、财务报表的编制和税务申报等。
通过合理规划公司的收入和支出，利用税收优惠政策，合法避税和减税，可以有效地降低公司的税负，提高公司的盈利能力和竞争力。
物业管理公司还需要不断探索和创新税收筹划的方法，与时俱进，确保自身在税收方面的合规性和可持续发展。
在实施税收筹划的过程中，物业管理公司需要注意遵守相关法律法规，加强内部管理，建立健全的财务制度和风险管理体系，确保税收筹划工作的合法合规性。
只有这样，物业管理公司才能在竞争激烈的市场环境中立于不败之地，实现可持续发展和良好的社会形象。
2. 正文2.1 税收筹划的意义税收筹划是指依据法律法规和政策规定，通过合法手段降低企业所得税负担的过程，是企业管理中至关重要的一环。
对于物业管理公司来说，税收筹划的意义非常重大。
税收筹划可以帮助物业管理公司合法降低税负。
通过合理规划企业的税务筹划方案，可以有效减少税负，提高企业的盈利能力和竞争力。
在确保合法合规的前提下，物业管理公司可以通过调整营业结构、优化财务管理等手段，降低税负，提高盈利。
税收筹划可以提高企业的竞争力。
在市场竞争日益激烈的环境下，通过良好的税收筹划方案，物业管理公司可以更好地利用税收政策的优惠措施，降低成本，提高效益，从而在行业中脱颖而出，赢得更多市场份额。
2.2 物业管理公司税收筹划的主要内容1. 合理利用税收优惠政策：物业管理公司可以通过合理规划企业结构和业务流程，充分利用税收优惠政策，降低税负。
关于我国开征物业税的若干思考
主要 在 城市 里 开征 。唐德 宗 时 ， 了削 夺 藩镇 权 力 为
连年 用兵 ， 国库 积蓄 消耗殆 尽 。于是 ， 在公元 ７ ３年 ８
农 历 六 月 ， 向长安 城 内拥 有 房产 的所 有 市 民征 收 他 了物业 税 。当时还 不 叫物业税 ， 叫“ 而 间架税 ”是 按 ， 房屋 的 等级 和 间数 计 征 。英 国开 征 房 屋 税 （ ｕｅ Ｈｏｓ ＴＤ） ａ 的历史 较长 。最 初是按 家 中炉灶 的数 目征 收 炉 ｃ 灶 税 ， 改为 按房 屋 窗户 多 少征 收 窗 户税 。不 动 产 后 税 实 际上 和房 产 税差 不 多 同期 开征 ， 时主 要 是对 当
的意义 。
富 差距 的作用 。从 福 利经 济 学 的角度 ， 开征 物 业税 也有 助 于广义 的帕 累托最 优状 态 的达 成 。
（ ） 国不动 产税 收现状 一 我
２ 开征物业 税 有利 于完善税 收体 系制度 。一个 ． 现代 化 的完 整 的税 收体 系包 括 三 大部 分 ：商 品税
除土地 、 房屋以外的其他不动产课税 。中世纪时期 ，
欧 洲 一 些 国家将 土 地等 不 动 产 和其 他 动 产 合 并 在
一
拥有所有权或使用权的不动产为课税对象 ， 以课税 对象保有阶段 的评估价值为计税 依据 ， 按一定 的比 率计算征收的一种税。
物业 税 在 国 际上 是地 方 政府 收人 的主要 来 源 ， 地方财政研究／ １．第 ６ ３ ２ ０６ ０ ｌ 期 １
完整的物业 ， 必须是具有使用功能 ， 是建筑物 、 地产
和相 关 配套 设施 设 备 的统 一 。物 业 具 有 商 品性 、 权 属性 、 固定 性 、 多样性 的特 点 。 ２ 物业 税 的 概 念及 其 特 点 。物 业 税 属 财 产 税 ． 类 ， 括 房产 税 和地 产 税 。其 在 国际上 的名称 不 尽 包
浅析物业公司的企业所得税税收筹划
浅析物业公司的企业所得税税收筹划物业公司作为市场主体，享受与一般企业一样的权利，同时也需要履行好依法纳税的义务。
企业所得税是物业公司需要缴纳的一个重要税种，通过相应的税收筹划，物业公司能够在依法纳税的基础上，实现对于自身资源的优化配置，提高经济效益和市场竞争力。
物业工作在实施企业所得税税收筹划的过程中，需要坚持全局性、合法性的基本原则，将税收筹划的作用充分发挥出来。
一、相关概念（一）物业公司物业公司是依照法定程序成立，具备相应资质条件，以物业管理工作作为主要经营业务的企业法人，其属于服务型企业，和业主之间是平等的合作关系，接受业主委托，针对特定区域的物业进行管理，提供服务并收取报酬。
物业公司的服务内容十分丰富，大致可以分为常规性公共服务（房屋建筑主体管理、住宅装修、环境卫生管理等）、针对性专项服务（日常生活类服务、文化教育类服务、经纪代理中介服务等）以及委托性特约服务（定制化服务、个性化服务等）。
（二）企业所得税企业所得税是针对我国境内企业和其他获得收入的组织生产经营所得或者其他所得征收的所得税，可以分为国有企业所得税、集体企业所得税、私营企业所得税、合资企业所得税以及外商投资企业所得税等。
企业所得税征税的对象包括了居民企业和非居民企业[1]，其中，居民企业需要就自身源自中国境内或者境外所得，缴纳企业所得税，非居民企业如果在中国境内设置有相应的场所和机构，则需要就其取得了来自中国境内的所得，或者发生在中国境外，但是与设置的在境内的场所和机构存在实际联系的所得，缴纳相应的企业所得税。
（三）税收筹划税收筹划也被称为合理避税或者纳税筹划，指在遵循税收相关法律法规的前提下，企业为了能够实现自身价值又或者股东利益的最大化，在法律允许范围内，针对经营活动、投资活动、理财活动等进行相应的筹划，合理的利用税收优惠政策来对纳税筹划方案进行选优，以将其企业的税负，可以将税收筹划看作是一种特殊的财务管理活动。
税收筹划的意义体现在两个方面，一是可以提高企业的竞争力。
对开征物业税的理性思考
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［作者简介］ 吴瑞昕 （ ",&- * ） ， 女， 江苏徐州人， 江苏省徐州财经高等职业技术学校专职教师， 经济学学士学位。 。
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从理论上讲， 采 取 征 收 物 业 税 的 办 法 后， 物业税收入主 要用于为本 地 区 提 供 公 共 服 务， 有利于形成 “ 多 征 税— — —多 提供公 共 服 务— — —财 产 增 值— — —税 源 增 加 ” 的良性循环机 制， 从而使地 方 政 府 改 变 以 往 那 种 短 视 的 机 会 主 义 行 为 方 式。 （二） 运 用 税 收 杠 杆 调 节 房 价 上 升 过 快、 闲置商品房过 多、 信贷资金大量积压、 社会资源严重浪费等问题 由于是对 房 产 的 拥 有 者 征 收 物 业 税， 因此对开发商来 说， 未来如果房产空置， 除了要负担 贷 款 利 息， 还要负担物业 税， 由此会迫使开发商加大促销 力 度。 开 发 商 更 加 专 心 做 自 己的房子， 当建筑行为成为产生利润空间的惟一出路的时 候， 开发商必须使 自 己 的 房 子 具 备 升 值 潜 力， 吸引消费者来 购买。另外， 开征物业税还可以杜绝个 别 开 发 商 的 “圈 地” 行 为， 因为有一些开发商专门从事买 地 皮、 炒 地 皮 来 牟 利， 而不 是为了建楼盘出 售 赚 取 利 润。 有 了 物 业 税 后 土 地 的 供 应 和 交易基本上没有限制， 开发商不需要从 “圈 地” 者手中高价购 买土地。 （三） 改变房地产税制中以往 那 种 重 交 易 轻 拥 有 的 局 面， 进一步实现社会分配的公平 我国目前房地产税制构成的最 明 显 特 点 是： 进入流通环 节时， 土地承受过高的税负， 从而助 长 了 土 地 的 隐 形 交 易， 逃 税现象严重， 更为严重的是直接影响 和 阻 碍 了 大 量 划 拨 土 地 进入市场， 激发了 土 地 价 格 的 上 涨； 而房地产保有环节课税 少， 负担轻， 且 税 收 优 惠 范 围 大， 在保有环节发生的增值部 分， 由于没有税收 的 调 节 机 制， 使政府无法参与增值价值的 再分配， 而流向了保有者， 导致炒作泛滥， 拉大了贫富差距。 （四） 改 革 税 费 制 度， 降低建筑业及房地产业的经营成 本， 减少房地产投资开发风险 物业税之 所 以 还 未 开 征 就 备 受 瞩 目， 一个主要的原因 是， 现行的土地税 收 政 策 在 出 让 土 地 时， 各种税收一次性缴 纳。对于地方政府来讲， 批地的收 入 是 除 国 有 资 产 外 最 大 的 一块金矿， 在 短 期 看 来， 地 批 得 越 快， 地方经济就发展得越 快。但这种急功近利的做法实际上 是 饮 鸩 止 渴， 其结果自然 是土地失控、 金融风险急剧攀升； 对 于 开 发 商 来 讲， 由于必须 一次性交纳巨额的土地出让金， 在很 大 程 度 上 造 成 了 开 发 商 的资金困难， 通过 向 银 行 贷 款 又 潜 伏 着 呆 账、 坏账等金融风 险， 反映在房屋的市场价格上则是房价的居高不下。 三、 开征物业税可能带来的新问题 （一） 物业税代 替 土 地 出 让 金 对 地 方 政 府 财 政 收 入 的 影 响问题 物业税代替土地出让金， 必然会 使 政 府 目 前 的 财 政 收 入 大幅减少， 这将会使政府改善公共服 务 和 城 市 基 础 设 施 的 能 力受到很大影响。目前国内城市土 地 采 用 的 批 租 形 式， 其好 处是地方政府能在短 时 期 内 “收 取 ” 巨额资金增加城市基础 设施投入以改善城市交通、 美化 城 市 面 貌 等 等。 如 果 在 开 征 物业税后相应取消土地批租制度， 目前各地政府能够在短时 期内 “收取” 的巨额资金， 将会 分 散 到 !" 年 来 收 取， 众多城市 ・ &" ・
关于我国实行物业税的若干思考
前 关 于 物 业 税 研 究 的 若 干 分 歧 ，提 出
应 当从 把 握 好 物 业税 改 革 出 台 的 时机 、
将起着重要 的作用。
物 业 税 的研 究 现 状 分 析
（ ）物 业 税 能 够 克 服 地 方 政 府 行 为 一
的 短 期 化
地 方政府依靠土地 出让金 方式筹集财 政 资金 ，带来 了未来财政收入 的不可持 续
性 ，造 成 地 方 政 府 行 为 的短 期 化 ，以物 业
税 的形 式将为地方政府提供可持续 的财政
与新体 制下的物业税有重合部分 ，学者 存
在 很 大分 歧 。
一
些 学者从理论分析 出发 ，把地租 与
税费 看作 是政府分别执行土地所有者 和公 共服 务提 供者所应 当获取 的收入 ，认 为两 者是 完全 不同的经济范畴 。土地 出让金是 国家凭借 土地所有者一次性获取 的地租 收 入 ，是市 场范畴 ，而物业税是公共分配 范
入 而存在 ，处于人大预算监督 之外 ，在一
部分地 区 ， 土地出让金甚至被挪用 、 污 ， 贪 或者成 为有关部门的小金库被挥霍掉 。
（ ） 价 上 涨 与 居 民 收入 水 平 脱 离 三 房
收入形 式。国内学者 注意到 了 目前地方政
府在财政 收入方面对土地 出让收入 的依赖 及其造 成的一系列 的负面 影响 ：地方政府 行 为短 期化 ，当届政 府出售更 多的土地就 可 以获 取 更 多 的收益 ，造成 政 府 寅吃 卯 粮 。 有关资料统计 ， ０ ３年全 国土地收 据 ２０ 益 已达 ５ ０ ＇ 元 ， ２ ０ｒ Ｅ 占到了 当年预算 内收入 的 １４ ０ ３年 和 ２ ０ ／ 。２ ０ ０ ４年 的土地 出让金
推进税收公平正义促进社会和谐
推进税收公平正义促进社会和谐税收公平正义是一个国家税收制度应当追求和实践的目标。
一个公正的税收制度能够有效促进社会公平和社会和谐的发展。
在这篇文章中，我们将探讨税收公平正义的重要性，并提出一些具体的措施来促进税收公平，以期实现社会和谐。
首先，税收公平正义是社会公平的基础。
一个公正的税收制度能够确保富人和穷人之间的财富分配更加均衡。
在不公正的税收制度下，富人往往可以通过各种手段避税或减税，而穷人则被迫承担更重的税收负担。
这会导致贫富差距的进一步扩大，社会不公平的问题日益突出，从而威胁到社会的和谐稳定。
其次，税收公平正义有助于提供公共服务和社会福利。
税收是政府主要的财政收入来源之一，通过纳税人的贡献，政府可以为社会提供教育、医疗、基础设施等公共服务。
如果税收制度不公正，富人减少了纳税额，那么政府财政收入将减少，无法提供足够的公共服务，导致社会福利的下降。
只有通过公正的税收制度，确保所有人公平地缴纳税款，政府才能够有足够的资金来提供良好的公共服务，促进社会的和谐与进步。
要推进税收公平正义，并实现社会和谐，需要采取一些具体的措施。
首先，应建立一个公正透明的税收制度，确保每个纳税人按照自身的经济能力缴纳税款，并避免富人通过各种途径规避税收。
其次，应加强税收执法力度，对逃税行为进行严厉打击，从而增加纳税的合法性和及时性。
同时，还应加大对税收知识的普及和宣传力度，提高纳税人的税收意识，增强他们的纳税责任感和自觉性。
此外，还应注重税收政策的灵活性和时效性。
随着社会经济的不断发展变化，税收制度也需要不断调整和改革，以适应新的经济形势和社会需求。
政府应该及时根据需要进行税制改革，确保税收制度的公平性和适应性。
最后，政府和全社会应加强对税收公平正义的认识和重视，将税收公平正义作为发展目标的重要内容纳入国家发展战略规划和中长期经济发展规划中。
通过加强宣传教育，提高人们对税收公平正义的认识和理解，形成全社会共同推动税收公平正义，促进社会和谐的良好氛围和共识。
对我国开征物业税思考论文
对我国开征物业税的思考摘要：物业税的实质就是房地产税，我国开征物业税实际上就是把与房地产相关的现行各种税费加以改革，统一征收一种税，即物业税。
近年来，随着我国房地产行业的蓬勃发展，其在宏观上已经成了我过国民经济的支柱产业，与此相伴，房地产行业的税收也成为中央和地方财政收入的重要来源，然而现行的房地产税收制度存在诸多问题。
本文拟通过对我过当前房地产业税收制度的分析，指出我国开征物业税的原因所在，在分析我国当前国情下开征物业税所存在种种问题之后，提出一些建议。
关键词：物业税房地产税制税制改革abstract: the property tax is the essence of the real estate taxes, our country collecting the property tax is actually the real estate related with the current reform of all kinds of taxes, uniform collection a tax, namely the property tax. in recent years, along with the vigorous development of real estate industry in our country, the macro view has already become me to a pillar industry of the national economy, and the concomitant, real estate tax also become the central and local governments an important source of income, but the current real estate tax system has many problems. this paper tries to me the current tax system analysis of real estate industry in china, points out that the property taxlevy of the reason, on the analysis of the current situation in china under the property tax levy of existing after problems, and put forward some suggestions.keywords: property tax real estate tax tax reform中图分类号：f293.33 文献标识码：a 文章编号：物业税是财产税的一种，是以不动产为课税对象，在不动产保有环节课征的一种税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年交纳一定的税款，税款随房产的升值而提高。
浅析物业管理公司存在的涉税问题
浅析物业管理公司存在的涉税问题第一篇：浅析物业管理公司存在的涉税问题浅析物业管理公司存在的涉税问题摘要改革开放后，国民经济快速发展，中国城市化的速度稳步增长，建筑面积也不断增大。
随着房地产行业的迅猛发展，物业服务行业作为城市化和市场经济发展的产物，从无到有，不断壮大，物业服务行业的营业税收入也成为国家税收的重要组成部分。
本调研报告按照提出问题、分析问题和解决问题的基本思路对辽宁丹东的几家物业服务公司涉税问题展开调研。
报告从分析物业收入入手，通过对物业公司的实地调查，发现其在纳税方面、票据管理使用、费用收取等方面存在一些问题，并进而针对问题存在的原因提出了规范使用发票，加强日常管理等解决对策。
关键词：涉税问题原因分析对策一、在涉税方面存在的问题（一）收入不真实 1.不按规定开具发票物业行业属于服务行业，主要的收入有物业费、车位服务费、公用部分广告费（如电梯内、小区外墙、楼顶广告）、其它有偿服务费等，而在业主消费时只能取得公司自制的三联据，若不是主动索取，绝不开具发票，从而不申报或少申报营业收入。
2．减免收入老业主介绍新业主在本小区买房，老业主和新业主可以各免1到5年不等的物业费（物业费按照新业主的建筑面积算），而物业公司对于这部分收入只是公司内部走账，不对外开具任何发票三联据等确认收入的凭证，只是开具一份老带新协议书，虽然在业主看来很划算，认为只要介绍亲戚朋友来小区买房子就可以减免物业费，同时在房地产开发商角度不仅卖出了更多的房子，相应地也减少了公司应收物业管理费收入，形成应计收入而未计的情况。
(二)代收款项未申报营业税在日常费用收取时，除了收取物业公司营业执照上拥有的项目外，还会代收代付一些费用，例如垃圾处置费、楼道灯费、水费、燃（煤）气费、维修基金、第一年的取暖费等，而单位对于代收部分收入的手续费收入未申报营业税。
按照《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发[1998]217号）规定：物业管理企业代有关部门收取的各项费用属于营业税“服服务业”税目中的“代理”业务，应对其从事代理业务取得的手续费收入计征营业税。
浅析物业管理公司的税收筹划
浅析物业管理公司的税收筹划
物业管理公司是一种以物业管理为主要业务的企业，它主要通过提供各种物业管理服务，如房屋租赁、房屋维修、保安服务等来获取利润。
对于物业管理公司而言，税收筹划
是非常重要的，因为它可以有效降低公司的税负，增加公司的利润。
1. 合理选择税收筹划方式
物业管理公司应根据自身的情况和税务政策的变化，选择最优的税收筹划方式。
例如，如果公司规模较小，可以考虑注册为个体工商户或小规模纳税人，享受相应的减免和优惠
政策；如果公司规模较大，可以考虑注册为一般纳税人，采用企业所得税的差额征收方式，减少税负。
2. 税前扣除费用
物业管理公司可以通过合理结算费用，减少应税所得额，从而降低纳税额。
例如，对
于公司的销售费用、管理费用等，可以尽可能地在税前扣除，减少应纳税所得额。
3. 合理利用税收优惠政策
物业管理公司应了解国家相关税收优惠政策，并在适用范围内合理利用，从而降低纳
税额。
例如，对于在环保、科技、文化等领域进行的投资和开发，可以充分利用相关优惠
政策，减少所得税负。
4. 合理规避税务风险
物业管理公司应通过合法合规的手段，规避税务风险，避免因税收问题导致的合规风险。
例如，对于涉及到转移定价、虚假交易等风险较高的业务，应加强风险防范措施，确
保业务合规。
总之，税收筹划是物业管理公司管理的重要组成部分，只有合理规划并充分利用相关
政策，才能降低纳税负担，为企业的可持续发展提供更好的财务支持。
物业税相关问题思考论文
关于物业税相关问题的思考【摘要】物业税是财产税的一种，在国外不少国家早已开始执行。
本文在梳理物业税提出和发展过程，总结不同学者观点的基础上，针对学界讨论比较激烈的物业税对房地产市场的调控作用，物业税能否取代土地出让金以及物业税能否降低房地产价格等问题提出不同的见解和看法。
【关键词】物业税；房地产市场；土地出让金；房价1 引言在财政学里，按课征对象的性质不同可将税收分为流转税、所得税、财产税、资源税和行为税。
其中财产税是指以纳税人拥有或支配的财产为征收对象的税种，如对土地、房屋、资本等征税。
物业税就是财产税的一种，是指在房地产保有期内，以纳税人所有的房地产为课征对象，以房地产的评估值为计税依据而征收的一种税1。
物业税在国外不少国家早已经开始执行，只不过不同国家的征税方式不太相同，但是税收的收入基本都是纳入当地政府，作为财政收支和公共支出的主要来源。
物业税从最初的提出到迈出实质性的步伐经历了较长的时间。
2003年，党的十六届三中全会将开征物业税的内容写进了全会公报，明确提出了实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，并相应取消有关收费，该公报是我国首次正式提出拟征收物业税。
随后，从2003年5月开始，财政部和国家税务总局就分三批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。
虽然物业税没有实际开征，但一切步骤与真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。
2005年，在十六届五中全会上，再次明确提出稳步推进物业税。
2007年，第十届全国人民代表大会第五次会议通过物权法，《物权法》的颁布为我国物业税开征奠定了法律基础。
2009年5月19日国务院批准的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中进一步提出“深化房地产税制改革，研究开征物业税”，由此物业税的开征已经成为我国房地产税制改革的必然趋势，这标志着物业税从先前的理论研讨层面迈入实质性的制度设计阶段。
我国开征物业税相关问题的思考
5年第期总第3期&信息决策（下半月刊）我国开征物业税相关问题的思考□王淼中图分类号：F321文献标识码：A一、物业税概述(一)物业税含义。
物业税，即是对房地产课征的一种税，按照课税对象的不同分类，物业税属于财产税。
由于我国没有土地私有的情况，所以在我国，物业税仅指地方政府每年对地上建筑物及其附属物征的税，并且该税税值会随着课税不动产市值的升高而提高。
（二）我国房地产税的征收现状。
1．我国目前各大城市中涉及房地产的各项杂费主要集中在房地产的开发流通阶段，而在房地产保有期间涉及的税种非常少，且免税范围极大。
这种局面，使得国家无法对房地产保有期间的自然增值部分参与分配，导致财政收入的流失，而且抑制了土地正常的市场交易，助长了土地的隐性流动，不利于房地产市场的健康发展。
2．计税依据不合理，不符合财产税的本质特征。
目前，我国房地产税种的计税依据不能正确反映财产的现有价值和房产的时间价值。
房产税按照房产原值扣除一定比例作为计税依据，但随着时间的推移，房产的账面价值会由于折旧的提取而逐渐减少，最后几近为零。
这种计税方法，没有顾及房屋后期的升值因素，与房屋的市场价值相差很大，使得房产税收入无法随着房地产的增值而相应增加。
3．房地产税收规模偏小，不能满足财政的需要。
我国现有的房地产税收包括房产税、城市房地产税和城镇土地使用税，作为地方性税种，收入规模偏小，不能满足地方财政的需要。
据2006年国家税务总局税收统计，房地产税仅占全部税收收入的1．37%。
二、开征物业税的必要性（一）开征物业税，有利于国家从宏观上调控房地产价格。
由于目前的有关税费大约占到房地产价格的30%到40%，因此一旦开征物业税，必然导致房地产价格的大幅下降，从而达到刺激消费者购买的目的。
另一方面，消费者为了避免以后背上沉重的税收负担，也会更倾向于购买经济型住宅。
（二）开征物业税有利于缩小贫富差距。
在当前我国贫富差距日益拉大并成为政府宏观调控的主要目标的背景下，如何矫正我国现行税制体系在调节贫富方面的功能缺失问题，已迫在眉睫。
我国物业税征收的若干思考
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、
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当前 我 国房 地 产 市场 的现 状与 问题
8 自从 1 9 9 年我 国启动 住 宅产 业化 以 来 我 国房地产市场取得了长足 的发展
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住房建 设 稳步增加 人 均住 房面 积 大幅提高 房地产 开 发档 次 不 断提升 物业 形 态更 加丰富 居住 品质稳步提高 居 民生 活质量 显 著改善 城市建 设 日新 月异 房
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在交 易 环 节所产 生 的收 入往往 波 动 性较
。 , ,
大 可 靠性 不 强 而且 土 地资源 是稀 缺的 本
届 政 府 的 大 量 卖 地 实 质 上 是 在 透 支 下届 政 府
,
的 可 支 配 资 源 然 而 物 业 税却 可 以 提 供 一 种 持续的财政收 入 流 为 地方政府提供稳定的收 人 来源 有 了 稳 定 的收 入来源 才 能实现 地 方
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,
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同比增 加 5 0
%;
成交 土 地 面
,
万 平 方米 环 比 增 加 2 % 5
。
同 比增 加 7 0 %
。
在房价暴涨 的同时 土 地 市场
也 异常火爆
,
但 是 我 国房 地产 市 场发 展 过 程 中 也夹 杂 着 一些 现 实问题 房 价 居 高 不 下
, ,
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上涨 幅度 过快 远 远 超 过广 大 居 民 的购 买能 力 ; 投资投机现象 严 重 助推 了房价
以有效 地 打击 地 王 弋 加土 地持有 增
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成本 减少 土 地 闲置浪费 ; 可 以 减轻 购房者短期 的购房压力 增大拥有多 套住 房所 有者 的养房成 本 降低房 价
对我国开征物业税的问题及对策的思考
大的物业都不征税 ， 有欠公平合理。纳税人物业的特性千差 万别 ， 影响征免的考虑因素举不胜举。在市场经济条件下 ， 货 币是所有各类具有不同特性、 不同使用价值的商品、 货物包括 物业的共同计量属性。因此笔者认为， 考虑物业持有人家庭 正常生活居住需要 ， 在不同的地区确定符合本地正常生活标 准的物业价值 ， 确定一定的免征额， 仅就超出免征额的部分征 税， 是解决物业税征免的最佳尺度。同时， 征免的范围界定， 还应考虑地区差异， 如农民位于农村的物业， 免税组织拥有的 物业等， 可以比照市场经济国家的做法， 予以免税。 二、 计税依据的确定 目 ，空转” 前 “ 物业税的计税依据是 “ 房产评估价” 的 ７％。“ ０ 房产评估价” 是房产的市场价值， 这一价值与房产的 种类（ 商品房或经济适用房）房龄、 、 结构、 建筑成本、 购房价 款、 坐落位置、 装修情况、 人口密度、 公共设施等多个因素相 关。这些因素有些是客观的， 如房龄 、 建筑成本、 购房款等； 有 些是主观的， 如坐落位置、 装修情况、 口密度、 人 公共设施等。 以客观因素为评估标准可以得出公众认可的结论， 但主观因 素往往和个人的心理、 需要相关。因此， 房产评估人员、 业主
一 一
、
物业税征免的界定
纳税人关心哪些物业要征税 ， 哪些物业不征税。该方面 的争论较集中的意见是按纳税人拥有的物业的数量来区别。
轻就熟于客观 、 真实的“ 房产原值”从而实现税收的公平与效 ， 率。 以房产原值为基础上浮一定比例可实现税收的公平。商 品房的销售单价， 包括了土地出让金 ， 考虑了位置、 周边环境、 公共设施 、 楼层等多个因素， 甚至“ 一房一价”经济适用房的 ； 售价不 包括土地出让金， 位置多偏僻， 因此价格较低。 购房 中， 经济能力强的人更愿意选择好地段、 大户型、 佳楼层， 中 选 的商品房其房价体现了纳税人的经济能力。如果物业税 以
物业管理中的税收问题
物业管理中的税收问题在物业管理中，税收问题是一个重要且不可忽视的方面。
税收是国家财政收入的重要来源，也是社会经济运行的基础。
本文将探讨物业管理中的税收问题，并提出一些相关的解决方案。
一、物业税收政策的重要性物业税收政策的制定和执行，直接关系到物业企业的盈利能力和社会经济的可持续发展。
合理的税收政策可以激励物业企业提高管理水平和服务质量，促进物业市场的健康发展。
二、物业管理中存在的税收问题1. 税收减免问题在很多地区，物业管理企业享受一定的税收减免政策，以支持企业发展。
然而，一些企业为了获取更多的减免，存在虚报和逃避税的行为，严重损害了税收的正常运作。
2. 税收征收问题物业管理企业是不同性质的房地产业主的代理机构，其收费一般以物业费的形式进行。
然而，在征收物业费的过程中，存在收费标准不统一、征收难度大等问题，导致税收征收工作无法顺利进行。
3. 税收监管问题税收监管是确保税收正常征收和使用的重要环节。
然而，在物业管理中，税收监管存在着监管力度不够、监管手段不全等问题，导致一些企业存在逃税现象，严重影响了税收的正常秩序。
三、解决物业管理中税收问题的措施1. 加强税收政策的宣传力度政府应加强对物业税收政策的宣传力度，引导物业管理企业遵守相关法律法规，增强企业纳税意识和诚信意识，减少虚报和逃避税的行为。
2. 完善税收征收管理机制建立统一的物业费用征收标准和管理制度，规范物业费的征收程序，提高税收征收的效率和准确性。
同时，加强对征收工作的监督，及时发现和纠正违规行为。
3. 加强税收监管力度加大税收监管的力度，建立健全的监管机制，提高监管手段和技术手段的运用水平，提高对物业企业的监管能力，严厉打击逃税行为，维护税收的正常秩序。
4. 推动税收信息化建设推动税收信息化建设，建立全面、准确、高效的税收信息管理系统，提高税收信息的收集和分析能力，为税收政策的制定和执行提供科学依据，促进税收工作的规范化和现代化。
四、结语物业管理中的税收问题是一个复杂而重要的课题，需要政府、物业管理企业和社会各方共同努力。
公正税收 确保税收制度的公平和透明
公正税收确保税收制度的公平和透明公正税收：确保税收制度的公平和透明税收是国家财政收入的重要来源，也是维护社会公平正义的重要手段之一。
建立公正透明的税收制度，不仅能够确保政府财政的稳定，也能促进经济的健康发展，同时还能保障社会各个群体的公平待遇。
本文将讨论公正税收的重要性，并提出一些改善税收制度的建议。
一、公正税收的意义和价值公正税收是确保社会公平的基础。
税收的征收应当遵循公平原则，即按照纳税人的经济能力来确定税收的数额和比例。
只有在公正税收的基础上，社会才能实现财富的合理分配，减少贫富差距，提高社会的整体福利水平。
公正税收是维护政府的财政稳定的重要手段。
税收收入的稳定性对于政府履行各项职责和提供公共服务至关重要。
建立公正透明的税收制度可以增加国家财政收入的可预测性，从而为政府的长期规划和经济发展提供良好的支持。
公正税收是鼓励经济发展的有力推动力。
公正税收政策能够激励各类经济主体的积极性，推动企业的创新和发展，为国家经济增长注入活力。
同时，公正税收制度也能增强投资者的信心，吸引更多的资本流入，推动经济结构的升级和转型。
二、建立公正税收制度的难点与挑战要建立公正透明的税收制度，并不是一件容易的事情，其中存在着一些难点和挑战。
1. 纳税人隐瞒收入和逃税的问题。
一些个人和企业对自己的收入进行隐匿和逃避纳税，导致税收征收的不公平性和不稳定性。
2. 税收征收的效率和便捷性问题。
税收征收的过程需要高效和便捷，但是由于一些制度问题和行政手续繁琐，导致了税收征收的效率较低，给纳税人带来了不便。
3. 监管和执法力度不足。
对于税收征收过程中出现的违法行为和逃税行为的监管和执法力度不足，导致部分不法分子逃避税收征收。
三、改善税收制度的建议为了建立公正透明的税收制度，我们可以考虑以下几点建议：1. 提高税收宣传和纳税意识。
通过加强税收政策的宣传，提高纳税人的自觉性和主动性，促进纳税人理性纳税。
同时，也要推动社会各界对纳税义务的重视和支持。
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对物业税公平功能的思考
作者：冯源， 庞炜， Feng Yuan， Pang Wei
作者单位：冯源,Feng Yuan(中国社会科学院,研究生院,北京,100102)， 庞炜,Pang Wei(博白县国家税务局,广西,博白,537600)
刊名：
税务与经济
英文刊名：TAXATION AND ECONOMY
年，卷(期)：2007(4)
被引用次数：8次
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本文链接：/Periodical_swyjj200704020.aspx。