房地产建设项目中工程造价的控制和管理
房地产开发全过程中的工程造价管理及控制
２ 工程设计是 有效控 制工程造 价的前提
拟 建 项 目经过 决 策 后 ，工 程 设 计 就成 为 工 程 建 设 和 控 制 工 程 造 价 的关 键 环 节 ， 全 过程 造 价 管 理 与 控 制 的 重 点 。 计确 定 是 设 了 工程 造 价 ， 算 、 预 结算 只 能 计 量 、 价 而 并 不 能 改 变 工 程 造 价 。 计
１ 项 目决策
投 资 决策 是 产 生 工 程 造 价 的 源头 ，对 建 设项 目进 行 合理 的 选 择 是 对 经 济 资源 进 行 合 理 优 化 配 置 的最 直 接 、 重 要 的 手 段 。 最 决策 阶 段 各 项技 术 经 济 方 案 ， 该 项 目的工 程 造 价 有 很 大 影 响 ， 对 特 别 是 建 设及 装 修 标 准 水 平 的确 定 、 设 地 点 的选 择 、 备 选 用 建 设 等 决 定 着 工程 造 价 的 高 低 。
（） ２ 实行限额设计。限额设计是 当前普遍采用的控制工程造
价 的一 种 有 效 方 法 。 谓 限额 设 计 ， 是 按 照 批 准 的 设 计任 务 书 所 就 和 投 资 估 算 ，在 保 证 功 能要 求 的前 提 下 控 制 初 步 设 计 以及 按 照 批 准 的初 步 设 计 总 概算 ， 制 施 工 图 设计 。 且 在 设 计 中 以控 制 控 而
发包和施工． 主动地控制工程造价 。 要有效地控制工程造 价应 从
组织、 术、 技 经济 、 同与 信 息 管 理 等 多 方 面 采 取 措 施 。 合 技术 与经 济 相 结 合 是 控 制 工程 造 价 最 为 有 效 的 手 段 。长 期 以 来， 我 国工 在 程 建 设 领域 。 在 着 技 术 与 经 济 相 分 离 状 况 ， 多 数 工 程 技 术 人 存 大 员往 往 把 工 程造 价 看 成 是 财 务 、 预 算 人 员 的职 责 ， 为与 己无 概 认 关 。在 项 目实施 过 程 中 ， 只注 重 工 程 质 量 及 工程 进 度 ， 略 工 程 忽 造 价 管 理及 控 制 ， 视 工程 造 价 ， 工程 造 价 的人 员 不 懂 得 与 工 忽 管 程 造 价 相 关 的工 程 技 术 知 识 ， 工程 造 价 就 难 以合 理 的 确 定 和 有 效 控 制 。这 就 要 求 我 们 必 须 始 终把 工 程 造 价 的管 理 与 控 制 贯 穿 于 工 程 建设 全 过 程 ， 程 造 价 的管 理 与 控制 ， 是 在 项 目决 策 阶 工 就 段、 设计 阶段 、 投 标 阶段 、 工 实施 阶 段 、 工 结 算 阶 段 ， 工 招 施 竣 对 程 造 价进 行 研 究 比较 ，把 建 设 项 目的造 价 有 效 控 制 在 科 学 合 理 的 范 围之 内 。
房地产工程造价的管理及创新途径研究
房地产工程造价的管理及创新途径研究一、前言随着房地产行业的不断发展，对房地产工程造价的管理要求也日益提高。
在当前的市场环境下，如何高效地管理房地产工程造价，降低成本，提高工程效率，已成为房地产开发商以及施工单位面临的重要问题。
本文将从管理及创新的角度进行房地产工程造价的研究，从而为相关行业提供一些参考和借鉴。
二、房地产工程造价管理的现状1.造价管理的挑战在当前房地产市场下，因为市场竞争激烈，提高开发商的盈利能力成为了一种迫切的需求，而房地产工程造价的管理就成了开发商所面临的巨大挑战。
因为造价管理直接影响着房地产项目的盈利和效益。
基于成本的要求，如何在保证工程质量的同时降低成本，成为了一个急需解决的问题。
2.传统造价管理模式的弊端在传统的房地产工程造价管理模式下，由于信息的不透明，缺乏实时的数据支持，使得管理者往往只能凭借经验和直觉进行决策，这种方式往往是效率低下、成本高昂的。
而且由于各个环节的信息孤岛现象，导致造价管理的缺乏整体性和系统性，难以进行全面细致的成本分析和控制，给整个管理带来了很大的不便。
三、房地产工程造价管理的创新途径1.信息化管理随着信息技术的不断发展，房地产工程造价管理也开始向信息化管理迈进。
利用现代化的信息技术工具，可以实现对工程造价的实时监控和分析，使得管理者不再盲目进行决策，而是可以根据实时的数据进行科学的分析和预测。
这种途径大大提高了管理的效率和精准度，为管理者提供了更多的决策支持。
2.全过程成本控制传统的房地产工程造价管理大都是侧重于施工阶段的成本控制，而在工程项目的整体过程中，实际上成本的控制是一个全过程的控制，包括了设计、采购、施工、运营等各个阶段，对于成本的控制应该是从项目的前期规划阶段开始考虑，通过不断的成本分析和预测，以及全过程的成本监控，实现对成本管理的精细化控制。
3.标准化管理在房地产工程造价管理中，大量的重复性工作和标准化的工程元素是很常见的，此时，采用标准化的管理方式，可以大大提高工程的工作效率和成本控制。
房地产项目工程造价的控制与管理
【 文章编号 】 １ ６ ７ ２ — １ ６ ７ ５ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ９ — ０ ２ ９ ３ — ０ ２
建设经济
房地产项 目工程造价的控制与管理
刘 鹏 曹洪 生
（ 河南省鑫诚工程管理有 限公司 河南省 郑州市 ４ ５ ０ ０ ０ ０ ）
关 键词 ： 房 地 产 项 目； 造价 ； 控制 ； 管理
引 言
管理制度阶段。第二阶段是 １ ９ ５ ３ ～ １ ９ ５ ７年 ， 建立与计划经济相适
９ ５ ８ １ ９ ６ ５ 年， 是概预算 房地产项 目工程造价管理与控制 的任务是通过 对工程造价 宜 的概预算管理制度 阶段 。第三阶段是 １ ９ ６ ６ ～ １ ９ ７ ６年， 概预算管理制度 全 过 程 动 态 管 理 的加 强 ， 以强 化 工 程 项 目 中造 价 的 约 束 机 制 ， 维 制度被削弱的阶段。第 四阶段是 １ ９ ７ ６ １ ９ ８ ９年， 为概预算管理 护相关各方 的经济利益 ， 实现价格行为的规范 ， 并最 终实现房地 受到严重破坏的阶段 。第五阶段是 １ 制度恢复和重建的阶段 。第六阶段是 １ ９ ９ ０ 现在 ， 为房地 产工程 产项 目工程在微观效益与宏观效益上 的统一 。造价 管理作为工 程项 目管理 的核心部分 ， 如果不能有效的加 以控制 ， 不仅会降低 项 目造价管理体制改革 日趋发展完善的阶段 。 我 国于 １ ９ ９ ０年成立 了中 国建 设工程造 价管理 协会 ，并在 工程整体效益 ， 加大工程成本和资金投入压力 ， 并且 极大浪费 了 ｔ ９ ９ ６年确定建立 了注册造价工程师制度 ，为房地产工程造价 学 企业与 国家资产 ， 容易引发犯罪和腐败现 象。为此 ， 加 强对房地
房地产开发项目中工程造价的控制
房地产开发项目中工程造价的控制摘要：随着城市的建设，房地产事业达到了空前的高度。
房地产在开发项目中的工程造价是影响房地产价格的最关键的因素之一，它始终贯穿于整个房地产开发过程，涉及到决策、准备及实施各个阶段。
本文就阐述了工程造价的含义及特点，并对房地产开发项目中工程造价的控制进行了探讨。
关键词:房地产；开发项目；造价控制；特点中图分类号：f293.33文献标识码： a 文章编号：一、工程造价的含义通俗讲就是建筑工程的建造价格，目前中国建筑工程界对工程造价的含义有两种方式。
1、工程造价就是工程价格。
就是建成一项建筑工程，实际或预计在技术劳务市场、设备市场、土地市场，以及承包市场等交易活动中所形成的建设工程总价格和建筑安装工程的价格。
它以建筑工程这种特定的商品形式作为交易对象，通过招标、投标、承发包或其他交易方式，在进行多次特性预估的基础上，最终形成的价格。
2、从业主和投资者的角度来定义的话，工程造价是指建设一项工程实际开支或预期开支的全部固定资产投资费用。
二、工程造价构成及特点1、我国工程造价的构成工程造价的主要构成部分是建设投资，根据国家发展和改革委员会和建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的规定，建设投资包括工程费用、工程其他费用、和预备费三部分，工程费用是指直接构成固定资产实体的各种费用，可以分为建筑安装工程费和设备及工器具费，工程其他费用是根据国家有关规定应在投资中支付，并列入建设项目总造价或单项工程造价的费用，预备费是为了保证项目的顺利的实施，避免在难以预料的情况下造成投资不足而预先安排的一笔费用。
从定义上讲，“工程造价”里的“工程”包括各类的工程项目，工程造价的定义是从不同角度理解事物的本质。
对于建设工程的投资者来说，市场条件下工程造价就是建设工程项目投资，是获得项目要付出的价格；同时也是投资者在作为市场供给主体出售建设项目时定价的基础。
2、工程造价的特点房地产工程造价有个别性、层次性、大额性、动态性以及差异性等等特征，这是由房地产建设工程的特点决定的。
房地产项目工程造价的确定与管理控制
房 地产 项 目工 程 造 价 的确 定 方 法
一
、
面 ， 分考 虑建设期 间可能 出现 的各种 因素 （ 充 如材料价格系数 上 涨） 工程造价 的影 响， 对 使投 资估算真正起 到控制项 目投资
工 重 工 程 量清 单 是 表 现 拟 房 地 产 项 目工 程 的 分 部 分 项 工 程 项 的 管 理 除 了加 强 合 同 管 理 、 程 结 算 管 理 外 ， 点 应 加 强 工 程
目、 措施项 目、 其他项 目名称和相应数量的明细清单。其编制过 施工现场管理 ， 杜绝投资浪费。通过项 目的成本控制与管理 ， 把
预 算 造 价 ：单位 工 程 直 接 费 ＋间接 费 十 利 润 十 税 金 ； （） ４ 单项
一
３ ．在招标 阶段 的房地产项 目工程造价控制 中， 采取措施：
实 行 工 程 量 清 单 招 标 ；二 推 行 投 标 担 保 制 度 和 工 程 保 险制
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
工 程 概 算 造 价 二 ∑单 位 工 程 概 预 算 造 价 十 设 备 、 工器 具 购 置 度 ； 三建立真正 公平 、 公正、 公开的招投标制度 ， 不符合招投 把
费；５ 房地产项 目全部工程概算造价 ＝ （） ∑单项工程 的概算造价 标要求、 企业信誉差的施工企业排除在竞争市场之外。
＋ 备 费 ＋有关 的其 他 费 用 。 预 （ 工 程 量清 单 计 价 方 法 二） ４ 在 施 工 阶 段 ， 程 设 计 已经 完 成 ， 程 量 已经 具 体 化 ， ． 工 工 并 完 成 了施 工 招 标 工 作 和签 订 了工 程 承 包 合 同 。业 主方 对 造 价
房地产项目工程造价存在问题分析和管理控制论文
论房地产项目工程造价存在问题分析和管理控制【摘要】文章分析了当前房地产项目中工程造价存在的问题进行了研究，并论述了项目在实施运作过程中各个阶段的工程造价管理，有效控制了容易出现的问题。
【关键词】房地产项目；工程造价；质量管理房地产开发经过二十多年的发展已经取得了很大的进步，在城市的规划和建设中发挥着重要的作用。
但长期以来，房地产开发管理存在的突出问题，是建筑工程造价没有合理确定和有效控制，严重影响了投资效益。
这就要求我们必须始终把工程造价控制贯穿于房地产开发工程建设全过程，从投资决策、设计、施工至竣工结算的全过程找出失控原因，采取有效对策。
工程造价控制是一项复杂的系统工程, 无论哪一个环节有疏忽, 都影响到整个开发目标的实现, 只有通过对以上各阶段影响造价因素的控制, 才能把工程造价控制落到实处, 使开发成本降到最低, 进而为控制商品房价格提供空间。
1 当前房地产开发造价管理中存在的问题1.1 工程前期造价控制不当房地产开发单位普遍忽视了工程建设项目前期工作阶段的造价控制，而是把重点放在施工阶段和工程结算阶段。
企业对工程造价管理及其管理人员的作用重视不够，忽略了前期工作阶段作为投资控制基础的投资估算和设计概算的作用，因此，造成了概算超估算，预算超概算，结算超预算的现象。
1.2 施工过程成本控制管理不到位在施工管理过程中对成本控制管理不到位，不能切实地将经济问题与技术问题有机地结合到一起，没有尽早发现经济管理中存在的问题，待工程竣工时才发现经济问题，已无法弥补。
往往在施工过程中只重视技术、生产，不重视成本的节约，不能将优化技术方案、改进施工工艺、降低建设成本列入到生产管理过程中来，造成技术人员与经营管理人员互不沟通，工程造价控制各环节相互脱节，从而造成成本的人为不可控制状态。
1.3 缺乏科学、合理的评价体系一个项目开发完成后，对已完工程在工程造价控制方面的评价体系没有科学的评价体系，导致企业无法形成适合本企业的报价体系，这是对企业资源的巨大浪费，珍贵的经济技术数据随着建筑物的完成而消失。
工程造价在房地产开发项目中的管理与控制
工程造价在房地产开发项目中的管理与控制摘要：工程造价是整个房地产开发项目经济成本和支出的主心骨，只有确定的工程的造价后才能对房地产开发项目的施工规模以及实际效益进行评估，因此开展房地产开发项目的工程造价管理与控制十分重要。
关键词：工程造价；房地产；管理控制前言：本文首先对房地产开发项目工程造价进行概述，同时讨论了目前开发项目过程中存在的工程造价问题，并针对性地提出了对应的管理与控制办法供房地产开发商参考与借鉴。
1.房地产开发项目工程造价概述1.1房地产开发项目工程造价内容在一般的房地产开发项目中主要涉及的工程造价包括工具费用，建筑安装费用，工程建设费用以及建设贷款利息等多个部分的资金。
在房地产开发项目的工程造价中，不同类别的费用可以细分为不同的部分，以建筑安装费。
简单举例，在工程造价的建筑安装费用中主要分为四个部分，包括直接产生费用，间接产生费用以及利润和缴税。
不同的房地产开发商在投资项目过程中需要对整个工程所产生的费用进行估算和预计。
一般直接产生的费用都是包含在设备安装以及运行过程中，造成的间接费用主要出现在项目运作过程中。
除此以外，利息和缴税等也是普遍房地产开发项目所需要考虑到的工程造价内容。
1.2房地产开发项目的工程造价特点房地产开发项目的工程造价特点鲜明具有许多相同的特征。
在房地产开发项目的工程造价中，造价范围广、涉及建筑范围以及工程类别众多。
常见的工程造价在报销以及核算过程中涉及到经济部门以及不同行业的互相合作，包括建筑行业以及材料行业等不同的生产环节所造成的费用也不相同，因此，房地产开发项目的工程造价具有波动性和动态性。
不同时期的工程造价会随着各行各业的材料费用发生涨幅变化，因此无法唯一确定房地产项目的工程造价。
2.目前房地产开发项目中存在的工程造价问题2.1房地产项目工程造价预算不准确由于工程造价会具有一定的波动性和动态性，因此可以允许房地产项目工程的造价在一定范围内波动，但实际上大多数的房地产单位以及项目部门所产生的工程造价都与实际产生的费用不符合。
论影响房地产工程造价的因素及其控制措施
摘要：房地产工程是城市建设中不可或缺的一环，但随着经济的不断发展和城市化的不断加速，房地产工程造价日趋复杂和高昂，成为制约房地产业发展的重要因素之一。
因此，探讨影响房地产工程造价的因素及其控制措施是十分必要的。
基于此，本文将以万境蓝山四期一批次项目为例，分析房地产工程造价的影响因素，提出几点控制措施，以供参考。
关键词：房地产工程；工程造价；影响因素；控制措施1.房地产工程造价控制的意义首先，房地产工程造价控制可以保障工程建设的质量和安全，提高工程效率和效益，避免不必要的浪费和损失。
其次，房地产工程造价控制可以有效降低房地产开发成本，提高开发商盈利水平，增强企业的竞争力。
最后，房地产工程造价控制还有助于实现城市可持续发展的目标，减少对资源和环境的负荷，提升城市发展的品质和形象。
2.工程概况五矿•万境蓝山项目地块由湖南东润房地产开发有限责任公司于2013年09月17日拍得，土地总面积377307.25㎡，规划建筑用地面积218368.29㎡，规划用途为住宅（R2）和公园（G11）。
总建筑面积560763.50㎡，计容总建筑面积470661.63㎡（其中：住宅建筑面积417882.83㎡、商业及社区配套建筑面积38880.71㎡），地上不计容总建筑面积2238.41㎡，地下总建面100969.43㎡（车库面积88119㎡，计容地下面积13105.97㎡），容积率2.16，建筑密度24%，绿地率40%，停车位2977，总户数3688户。
主要物业类型为：4F叠加别墅，7F花园洋房，高层住宅（18F—24F），公寓，住宅底商，集中商业等。
1.影响房地产工程造价的因素和控制措施3.1宏观因素宏观经济因素对房地产工程造价的影响是多方面的，主要包括通货膨胀、利率、货币政策、经济周期等因素。
这些因素会直接或间接地影响房地产工程的建设成本、材料价格、劳动力成本等，从而对房地产工程造价产生影响。
该项目在推进过程中，宏观经济上出现较大浮动。
工程造价在房地产开发项目中的管理与控制
２３房地产开发项 目中的部分分部 、分项工 程可以采用指定分包 ．
的方 式
１工 程 造 价构 成 及 特 点 ．
１１ 国工 程 造 价 的构 成 ．我
比如 铝合金 门窗 、 防盗 门、 建筑 智能等工程 、 内外装修 工程 、 空调 安装 工程 、 电梯 电扶 梯安装工程 、 电机安装及 环保工程 等可 以由甲 发 方直 接指 定分包 ． 既可以大量节 省工程造价 ， 又可 以严格 控制工程质 量和进度 ． 但也要充分考虑管理 、 协调难度增加 的因素 。 对于诸如下述 专业工程一般 由甲方直接发包 ． 专项施工单位独立 与甲方直接签订合 同后执行 ： 应处理好 与总包单位 的协调与配合 问题 ． 免造成管理 但 避 失控 。
命 期费 用的 ｌ ％．但正 是这 少于 １ ％的 费用对 工程 造价 的影 响 占到 ３合 同管理与工程签证 ． 由于房地产 开发企业引起 的变更 主是进度计划变更 、 施工 条件变 ７ ％以上 ， ５ 由此可见 ， 设计质量对整个工程建设 的效益是至关重要 的。 设计 变更 和工程 项 目变更 等等。 控制变更的关键在于开发商 ． 工程 ２２工程招标 、投标阶段是有效控制房地产开发项 目工 程造价的 更 、 ． 核 心 管 理部门应严格建 立工程签证 管理制度 。 明确工程 、 预算等等相关 部 通过招标 、 投标 的方式引进竞争机制 ， 在降低工程造价 、 确保 工程 门、 相关人员 的分工 和职责 ， 要确保签证 的质量 ， 对于在工程管理 过程 因 质量 、 短建设工期 、 缩 提高工程效益 、 经济效 益 、 社会效益 等许多 方面 中实 际发生 的且属 于业 主责任 的要 给予 及时签证 ．避免事后补签 ． 都起着重要作用 ． 也有效地保障 了招标人 以及 投标 人的合法权益 房 为时过境迁 当事人离职 、 岗或时间过长难 以 回忆 当时情形给竣 工结 离 坚决杜绝不 实、 虚假 、 大签证 的发生 。 扩 地产开发企业对施工单位 的选择尤其要慎重 ． 因为施工队伍 的施 工质 算带来很大难度 ． 竣工结算是有效控制房地产 开发项 目工程造价 的关键 。 量的优劣关系到房地产开发建设单位工程造价控制 的成败 在选 择施 工 程 造 价 管 理 的重 要 环 节 之 一 就 是 工程 结 算 的 合 理 确 定 ． 确定 在 工队伍时主要考察施工企业的技术装备 、 资信情况 、 资金实力 、 建设 业 坚 标准 、 规 绩、 主要管理人员 的道德 品质 、 综合管 理能力 、 业资格 、 从 是否具有 类 房地产项 目工程结算价 时 ， 持以现行 的工 程造价管理政策 、 根据 甲乙双方在施 工合 同中的有关约定 ， 按照竣工 图结 似工程管理经验 、 类似地区的管理经验等等 。我们要 优先考虑近期 建 定等 为依 据 ． 现 审 设 业 绩 和 建项 目相 同 或 相 似 的 施 工 企 业 ． 且 特 别 强 调 项 目经 理 人 选 合 设 计 变 更 、 场 签 证 和 隐 蔽 签 证 进 行 项 目审 核 结 算 ． 查 是 否 有 漏 而 项、 重复计算 、 高估 冒算 、 费用标准执 行高等情况 的发 （ 下转第 ３ ３页） ８ 对拟建工程要具 有类 似工程管理经验
浅谈房地产项目工程造价的控制与管理
经论 证 确 需 设计 变 更 的 ， 力 求 减 少 变 更 费 用 ， 制 定 设 应 可
计 变 更 的程 序 加 以规 范设 计 变更 行 为 。加 强 现 场签 证 工
过程 中行 之 有效 的控 制 方 法 ， 也是 控 制 投 资规 模 的有 效 措
１把好 投标 人 资格 预 审关 。 （ ） ． １ 应从 投标 人 技 术能 力 、 管 理 水平 、 资信 等 资质 方 面进 行 评 估 ， 目的是 筛 选 出优 秀 的投标 人 ， 以降低 工程 承包 风 险 。（ ） ２ 根据 房地 产项 目多为 住 宅工 程 的特 点 ， 工 期短 ， 程 总 投 资相 对 规 模不 大 ， 其 工 应 采 取 工 程量 清 单 、 固定 合 同价 格 的方 式 ， 降低 房 地 产 企 以
设计 审 定 的 投 资额 和工 程 量分 解 到 各 相关 部 门 ， 分解 到 再
原 则 ， 中选 择技 术 能力 强 、 从 管理 水 平 高 、 资信 可 靠 且报 价 合 理 的承建 单位 。严 格依 照 工程 招投 标有 关 文件 签订 工 程 承 包 合 同 ， 意 合 同 的结 构 及 合 同价 ， 工 程 造价 、 量 、 注 对 质
８０ ６ ３ ０ ３）
要求 ， 以定 夺方 案 ， 定工 程量 ， 确 为编制 招标 文 件提 供保 证 。
加强 图纸 会审 ， 将工 程变更 的发生 尽量 控 制在 施工 之前 ， 有
目而 言 ， 工 程造 价管 理工 作 就是 从项 目前 期 工作抓 起 ， 其 在
可行 性研 究 、 资决 策 的基 础上 ， 投 对建设 准 备 、 察设 计 、 勘 施
房地产项目工程造价的控制与管理分析
房地产项目工程造价的控制与管理分析作者：杨秋菊来源：《城市建设理论研究》2013年第23期【摘要】由于造价控制是影响房地产价格最主要的因素之一，因此造价的控制需贯穿于整个房地产开发全过程。
文中笔者采用事前预测、事中优化、事后分析的方式对房地产施工设计阶段、招标阶段、施工阶段进行造价控制。
【关键词】房地产、工程造价、造价控制中图分类号：TU723文献标识码： A 文章编号：1、前言如今在房地产行业中，由于国家对房价的控制，使得房地产事业利润减缓，为了提高企业效益，控制成本对房地产企业的生存至关重要。
文中笔者主要分析了房地产工程项目在设计阶段、招标阶段、施工阶段的造价控制存在的问题，并提出了相应的控制措施。
2、目前房地产工程项目在各阶段造价控制上存在的问题2.1、造价控制在项目施工图设计阶段所存在的问题此阶段存在的问题主要体现在以下几个方面：第一，方案设计与造价控制出现脱节的现象；方案设计和造价控制分给不同部门负责，因此在实际工作过程中，部门之间的沟通不够，一些设计人员在设计方案选择时不够重视成本造价控制，在设计选型中不管成本，只管自己设计方便省事；另一方面负责造价控制的人员介入滞后，往往等施工图设计都基本结束了再进行造价的审计评估，此时发现经济性不够，往往设计人员不愿意重新设计而推脱不做优化。
第二，方案设计不够合理，选择的设计方案过于保守或过于经济。
据不完全统计，通常的设计保险系数都比要求大1-2倍，大量的增加投资成本。
而过于经济的设计又存在安全隐患和设计缺陷，也会给投资人和国家造成巨大损失。
例如，宁波桥事件。
2.2、造价控制在招标阶段所存在的问题此阶段的投资问题，主要是品牌的选定上；房地产企业为了提高产品的档次或安全稳妥系数，一味的选用高端品牌，造成成本的大幅度增加，在规格型号一定的情况下品牌选定后成本就已经固定了。
同一种设备材料不是档次越高越好，在确保质量、安全的前提下，选择性价比高的品牌才是最合适的。
浅析房地产建设项目中工程造价的控制与管理
工程成本 、 高企业工程投 资效 益 ， 提 有效地控制工程造价是关键 。 位 ， 同时通过招投标还 可能选 择 到优 秀 的设 计方 案 ， 避免 因建筑 房地产建设项 目的工程造 价控 制和管 理贯穿 于项 目的全过 产 品设计 落后影 响销 售 ， 造成资金 长期得不到 回收。３ 技术 设计 ）
中对工程造价的计算和控制 ， 工程造 价管理也 可以理解 为项 目成 设计 人员随意加大梁柱截 面 ， 提高混凝 土强度等级 ， 增加 配筋 量 ， 本管理 ， 是项 目建设 中一项 重要 的技术 与经 济活 动， 是工程 管 出现了不少设计不合理现象 ， 也 导致投 资严 重失控 。在设计 过程中 理工作 中一个独 特的 、 相对独立 的领域。技术 与经济相结合 是控 采用限额设计是加强此 阶段监督管 理的有效手段 ， 可避免无 谓的 制工程造价 最为有效 的手段。 浪 费。对于一个 建设项 目， 开发商要做 到心 中有数 ， 而作 为设计
关键词 ： 房地产 ， 工程造价 ， 控制 ， 管理
中 图分 类 号 ： ｊ２ ． ｎ ’ ３３ ７ 文献标识码 ： Ａ
房地产开发企业 是从事 房地 产开 发建设 、 营 、 经 管理和 服务 工程造 价的影 响程 度却能 达到 ７ ％。建 设单位在 审查设计 单位 ５ 的综 合性行业 。 目前随 着土地 出让方式 、 迁方式 的改变 ， 拆 土地 的设计 时， 要重视设计 方案 的优 化 ， 用先 进的技 术方案 。２ 实 采 ） 的成本越来越高 ， 之 国家对房 地产业 通过 银行 进行信 贷控 制 ， 行 设计方案招投标 制度 。在市场 经济的今天 ， 加 开发单位 在委托设 房地产开发更是 举步维 艰 ， 如何 在激烈 的市 场经 济大潮 中 ， 降低 计 时应 大力 引进竞争 机制 ， 通过设计招投标来 选择优 秀的设计单
房地产项目工程造价的控制与管理
关键词 பைடு நூலகம் 工程造价
控制
管理
０ 引言
产企业 因建筑 、 建材市场变化等 因素带来的市场风险。 对 设 计 中含 有 新 材 料 、 工 艺 、 技 术 的设 计 项 目 ， 新 新 无定 额 项 目 及单价、 息价可参照 的， 信 应重点说 明 ， 投标人 明确在投标 时以综 让
房地产 项 目工程造价 的控 制与管理
＆ 胜 郑 冰 马欣毓 （ 连宏发工程造价咨询事务所有限公司） 福 大
摘要 ： 我国房地产起步较晚 ， 但是发展飞速， 房地产投资 占我国全社会 固 要 的阶 段 。
定 资产 投 资 总 额 逐 年 上 升 。 但 同 时 ， 国 房 地 产 业 的 项 目管理 水 平 却 没 有 与 我 时俱 进 ， 停 留在 比较 落 后 的 水 平 。 要 表 现 在 ： 项 目成 本 控 制 的 注 意 力 过 还 主 把 分 的放 在 了 施 工 环 节 ， 视 房 地 产 项 目管 理 中 的 技 术 管理 ， 目成 本 控 制 各 轻 项
以避免结算纠纷。 就房地产项 目而言，其工程造价管理工作就是从项 目前期工作 合价报价 ， 确 定合 理 、 学 的评标 原则 ： 科 对有标 低 的 ， 可在 评 标前确 定 合 抓起 ， 在可行性研 究、 资决策的基础上 ， 投 对建 设准备、 察设计、 勘 施 理 的中标 降低率 ， 综合考 虑投标人 响应质量 、 期等投 标条件 并 在 工 工、 竣工验收、 交付使 用等全过程 的一 等系列过程进 行规划、 协调 监 编制切 实可行 的施工组织 方案 的前提下 ，采取合 理低价 中标 的原 督 、 制和 总体 评 价 ， 控 以保 证 项 目质 量 、 度 、 资 目标 的顺 利 实 现 。 进 投 从 管理 水 平高 、 资信 可靠且 报价合 理 的承 房 地 产 项 目工程 造价 控 制 与管 理 工 作 重 点 主 要 应 放 在 如 下 三 个 则 ， 中选择 技 术能 力强 、 建单位。 阶段 ： ２１３严 格依照工程招投标 有关文件 签定工程承包合 同，注 意 ．． １ 决 策 设 计 阶 段 工 程 造价 控 制 合 同 的 结构 及合 同价 ， 工 程 造 价 、 量 、 期 、 险 因素 承 担 等 重 要 对 质 工 风 １１ 实行 招 投 标 ， 选 设计 方 案 。 引入 竞 争 机 制 ， 过 公 开 招 投 ． 优 通 条 款 ， 以专 用 条 款 或 补 充 合 同的 方 式 加 以 约 束 。 应 标 的形式确定优 选的设计单位 ， 不仅能保证工程设计 的先进性 、 合理 ２２加 强工程施工事 中控制 ＿ 性 和 准 确 性 ， 免 因设 计 质 量 问 题 出 现 工 程 洽 商 ， 避 同时 通 过 招 投 标还 ２２１严 格控 制施工 中设计变 更。经论证确 需设计 变更 的 ， ．． 应 可 以选择到优秀的设计 方案，避免 因工程设计落后 ， 影响房屋销售 ， 力求减 少变更费用 ，可制定 设计 变更 的程 序加 以规范设计 变更行 造成投资损失。 １２积极实行 限额设计。限额设计是工程建设过程 中行 之有效 为 。 ． ２２２加 强现场鉴证工作。施工 中往往 有各种 不可预见 的现场 ＿． 的控制方法 ， 也是控制投资规模的有效措施之一。 限额设计 是按照批 导 如 井点 降水 等 ， 现 准 的设计任 务书及投 资估算控制初步设计 ，即按照批准的初步设计 因 素 ， 致 标 外 工 程 量 项 目增 加 现 象 ， 基 础 土 方 量 、 控制施工图设计 ， 同时各相关部门要在确保功能满足的条件下 ， 按照 场 工程 师应 在 合 理 安 排 施 工组 织 、加 强 技 术 措 施 的 前 提 下 ，按 实 签 审核 ， 以真 实反 映实际工程造价。 分 配 的 投 资 限额 控 制 设 计 ，严 格 控 制 技 术 设 计 和 施 工 图 设计 的 不合 证 、 ２２３严格按 照合 同进行工程款支付。 ．． 理变更 ， 保证总的投资限额 不被突破 。 投资分解和工程量控 制是实行 ２２４及 时掌握 国家工程造价调价动态。 －． 限额设计 的有效途径和主要 方法。将上一阶段设计审定的投资额和
试论建筑工程造价中的管理与控制
试论建筑工程造价中的管理与控制摘要：随着我国市场经济的不断完善，以及市场秩序的不断规范，企业之间的竞争也变得日益激烈，而若想在这场竞争的博弈中取得胜利，就必须提升自身的管理能力和降低自身的生产成本，从而获得竞争优势，而在建筑工程项目的建设方面也必须追求成本的最优，因为建筑工程本就是通过修筑来获得利润，因此对建筑工程项目造价进行管理和控制是争取获得更多利润的重要方式和有效的手段。
关键词：建筑工程；造价；管理；控制中图分类号：tu71 文献标识码：a 文章编号：1001-828x(2011)01-0033-01基本上每一个建筑工程合同的利润都与施工的过程和程序密切相关，在绝大多数的房地产开发的过程中，合同通常都涵盖了开发的整个过程。
一、建筑工程造价内容概述当然在谈具体的施工阶段的成本管理与控制之前，要先讲下整体建筑工程的造价，工程造价主要包涵了材料的成本费用、工人的工资、设备的费用等，另外在工地的架设和保险的提供也包含在其内。
其中的材料的费用是施工所用的原材料以及施工必不可少的工具设备，而设备主要就是指接械的车辆或者工具，例如吊车或者混凝土运输车等，还有就是劳动力，指的是人力资源。
而施工阶段的成本与上面的房建工程成本大同小异，二者并无直接的区别，因此，建筑工程的造价主要涵盖了各项建设施工所支出的费用。
二、建筑工程造价中的的管理与控制分析建筑工程的各项项目从开发到施工各个阶段的成本费用包括：土地的承包成本、建筑工程设计的成本、招投标的过程中的成本控制以及在具体的施工过程中的成本，下面我们就对建筑工程造价中的管理和控制进行分析。
在建筑工程建设实施过程中，主要进行的工作是完成企业或公司预先设计的目标，完成基本的实体建筑，同时完成工程项目的预期进度，保证其质量和提升建筑工程使用价值的主要方式。
在具体的实施过程中通过减少投资来获得成本的降低是不切实际的，但是一旦管理松懈或漏洞极易发生浪费的现象，从而造成工程的成本投入超出预期的投资。
房地产建设项目中工程造价的控制和管理
房地产建设项目中工程造价的控制和管理摘要：近年来，随着国家对社会经济体制的不断改革以及市场化改革的快速推进，房地产业已逐渐成为我国拉动经济增长的支柱性产业。
对于每个房地产建设项目而言，提高经济效益是首要任务，而对建设项目中的工程造价进行有效的控制和管理，是提高经济效益的一种重要手段。
本文通过研究分析指出了现阶段我国房地产建设项目中工程造价控制和管理所存在的一些问题，并对如何解决这一系列问题提出了一些建议和对策。
关键词：房地产，工程造价，控制与管理，问题与对策随着我国社会的不断发展和人们需求的日益增长，各行各业都得以迅猛发展，其中作为我国基础建设之一的房地产业亦是得到飞速发展，特别是近年来已逐渐发展成为拉动我国经济增长的支柱性产业。
其实我国房地产也是从上个世纪八十年代开始形成的，虽然相对于西方国家近百年的房地产业发展史来说比较短暂，但在经历了从无到有、从小到大、由弱到强、由不规范到理性发展这几个发展阶段后，我国房地产业发展已逐渐趋于成熟和完善。
房地产业是一项集多种经济活动为一体的综合性产业，它的主要业务在于投资建设，作为投资方，其最为关心的问题是投资项目的经济效益，在建设项目中，做好工程项目的管理工作是确保建设工程自量和提高经济效益的根本保证，而工程造价控制管理作为工程项目管理工作的重要组成部分，其对投资项目经济效益的提高起着至关重要的作用。
在建设过程中，须严格按照要求做好各阶段的工程造价控制管理工作，同时加强对工程质量的监督管理，从而在工程质量得到保证的同时获得良好的投资效益。
1、房地产建设项目中工程造价控制和管理存在的问题近年来，随着我国房地产业相关制度的不断完善，房地产业已逐渐步入良性稳定的发展阶段，但其中仍然有部分房地产开发商为牟取暴利，大肆盲目开发，缺乏正确的持续发展观和战略性发展规划，以至于建设项目中工程造价的控制和管理暴露出越来越多的问题，其主要表现在以下几个方面：1、1建设项目设计阶段的问题所谓建设项目设计阶段是指从组织设计竞赛或者委托方案设计开始，到施工图设计结束为止的设计过程，其过程一般分为初步设计和施工图设计两个阶段。
房地产开发项目中工程造价的控制
图设 计 ； 在实 施阶段选择合理 的施 工方案 ， 严格 控制工程变更和 现场签证 ， 严格审核工程施 工图预算 ， 工程造 价
的 预 算采 用 工 程 量 清单 报 价 ， 择优 确 定 专 业 分 包 单 位 ， 止 少 数 垄 断 性 行 业 任 意抬 价 ， 入 现 场 ， 集 和 掌 握 施 防 深 收 工 有 关 资 料 ， 定 严 密 的合 同 条 款 ． 制
要环 节 之一 ． 是研 究 、 它 分析 开发 项 目的经济 效果 的重 要依 据 ， 是决 策 的主要 依据 ． 也 在 投 资 估算 中 ， 计 人 员 应 从 工 程 规模 和项 设 目内容 上 真实 反映设 计 意 图 、 程 内容 ， 工 费用 构成 应 齐 全 、 理 ， 保 估算 质量 ． 合 确 主要 工 艺 要 进行 多 方 案 比较 ， 设计 方 案不 仅要 技术 上 可行 ， 而且 经 济 上 更 应 合理 ． 以工 程 经 济 人 员 从建 设 方 案 的 优 所
１ ２ 编 制投 资 估算 ．
建 筑 工程 造 价 的影 响 力 减 小 ， 阶段 只确 定 工 程 该
设 计 的合 理 性 、 行 性 ； 施 工 图设 计 阶段 可 达 可 在 １ ％～３ ， 影 响 力 进 一 步 削 弱． Ｏ ５ 其 因此 ， 关 键 最
投 资估算 是 房地 产 开发 建设 前期 工作 中的重
房 地产 开 发 项 目中工 程 造 价 的控 制
王二栓
（． 北 金 华 实 业 有 限 公 司 ，湖 北 武 汉 １湖 ４ ０６） ３ ０ ４
摘
要 ： 析 了建 设 项 目从 决 策 到 设 计 和 施 工 各 阶 段 对 造 价 的影 响 ， 出 造 价 控 制 的 重 点 因 素 ． 论 了 房 地 产 分 找 讨
浅谈我国房地产项目工程造价的控制与管理
工 程 造 价 是指 完 成 某 项 工 程 建 设 所需 要 的 全 部 费 用 ， 括 该 工 程 项 目有 计 划 地 包 进 行 固 定 资 产 再 生 产 和 形 成 相 应 无 形 资 产 ， 及 铺 底 流 动 资 金 一 次性 费 用 的 总和 。 以 由此 可 知 ， 一 含 义 是 从 投 资 者 即业 主 的 这 角 度 来 定 义的 。 主 （ 设 单位 ） 业 建 在选 定 一 个 工 程 项 目后 ， 须 对 该 工 程 项 目 的 可 行 性 必 研 究 与 评 估 进 行 决 策 ， 此 基 础 上再 进 行 在 设 计 招 标 、 程 施 工 招 标 直 至 竣 工 验 收 及 工 决 算 等 一 系 列 投 资 管 理 活 动 ， 有 这 些 开 所 支就 构成 了 工程 造价 。 业 主 的 角度 上 讲 ， 从 工程 造 价 就 是 指 建 设 工 程 项 目固 定 资 产 所 需 的 全 部 投 资 费 用 。 地 产 项 目造 价 控 制 房 与管 理 直 接 关 系 到 房 地 产 企 业 的 开 发 成 本 和 利 润 ， 何 做 好 造 价 控 制 关 系 到 房 地 产 如 企 业 的生 存 和 发 展 。 因此 ， 国房 地 产 企 业 我 定 要 重 视 项 目的 造 价 控 制 。 文 就 如 何 下 做 好 我 国 房地 产项 目工程 造 价 控 制 与 管理
工 程 管 理
ＳｌＣ Ｃ ＮＥ＆ＴＣＮＬ Ｇ Ｅ ＥＨＯＯ Ｙ．
匪圈
浅 谈 我 国房 地 产 项 目工 程 造 价 的控 制 与管 理
谢 丽 敏 （ 建平 诚工 程造 价咨询 有 限公 司厦 门分公 司 福 福 建厦 门 ３ ０ ９） ６１ ０
浅析房地产项目工程造价的控制与管理
一
、
引言
可以不必建地上停车场 ， 既节约了用地 ， 也美化了环境。 价值工程中的成本略 有上 升 ， 却 能带 来 功能 大 幅提 高 。
１ － ４加 强 图纸会 审 工作 。 图纸会 审应对 设 计 单位 交 来 的设 计 图 纸进 行 各 专业细致的审查 ， 发现明显错误和不合理因素， 查漏补缺 ， 使设计图纸最大限 度地 满 足业 主对 该项 目的要 求 ， 以定夺 方 案 ， 确 定 工 程量 ， 为 编制 招 标 文 件提 供保 证 。 加强 图纸 会 审 ， 将 工程 变 更 的发 生尽 量控 制在 施 工 之前 ， 有利 于 控制 工程 造 价 。在设 计 阶段 ， 克 服设计 方 案 的不 足或 缺 陷 ， 所 花 费 的代 价 最小 ， 并 可取 得 最好 效果 。
经 济建 设
浅析房 地产 项 目工程造价 的控事务所有限公司
Ｉ
摘 要 ：近 些年 来 ， 我 国 的房地 产 行 业获 得 了飞速 发 展 ， 房 地 产市 场 的 竞争 也 越来 越 激 烈 ， 房 地 产企 业 如 何 的激 烈 的市 场 竞 争 中 对 成 本进 行 有效 控制 ， 降低 企 业成 本 ， 成 为企 业 制胜 关键 ， 本 文就 房地 产项 目工 程造价 的控 制 与管理 进 行 了粗 浅 的探讨 。 关键 词 ： 房地产； 工程 造 价 ； 控 制管 理 ； 影响 因 素 ； 举措
根据房地产项 目多为住宅工程的特点 ， 其工期短 ， 工程总投资相对规模 不大 ， 应采取工程量清单、 固定合同价格的方式， 以降低房地产企业 因建筑、
建 材 市场 变化 等 因素 带 来的 市场 风 险 。 对 设 计 中含有 新材 料 、 新 工艺 、 新技 术
房地产建设工程项目的造价控制
科技资讯科技资讯S I N &T NOLOGY I NFO RM TI ON 2008N O .15SCI ENC E &TECH NOLOG Y I N FOR M A TI ON 工程管理1当前房地产工程建设造价中存在的问题1.1忽视部门间沟通、协调开发前期,各部门间缺乏有效的沟通和协调,造成造价的不合理偏高。
一般开发商把控制工程造价的主要精力放在施工阶段。
对建设项目设计阶段重视不够,忽视工程建设项目前期工作阶段的造价控制。
如搞前期开发的只管催图不管设计方案需要花多少钱;而搞经济的不懂施工和专业,只按设计图纸来算账,经常出现设计过于保守,或为了赶进度各专业工种之间互相不配套的现象。
其结果是到了到施工阶段,施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜,从而使造价不合理偏高。
1.2施工队伍素质较差开发商选择的施工队伍素质较差．常常因为施工质量较差或施工方难以执行合同条款而停工,致使工期延长或返工。
这些都会直接和间接地导致工程造价提高。
1.3开发商管理制度存在缺陷如工程洽商审批程序不规范、对承包商的索赔要求没有提出较完善的对策,无法及时、快捷地确定原材料的加工定货价格,这些管理上的混乱和漏洞都会提高工程造价。
1.4工程决算不规范竣工结算中洽商漏洞多,有的是有洽商没有施工,有的是洽商工程量远远大于实际施工工程量,而结算时一般都按照洽商记录结算造价,这样做的结果是开发商花掉大把冤枉钱,也意味着提高了工程造价。
1.5开发商管理中轻视人的因素上级常常不能对各部门人员的工作表现及时总结和奖惩。
人是工程实践的主体,不能充分发挥人的主观能动性,不要说降低工程造价,能够与社会的平均造价持平已属万幸。
那么,在如此巨大的建筑市场里,如何解决这些问题,降低整个工程建设的成本呢?我们认为,要有效地控制工程造价,就要尽量地把重点转到前期阶段上来,尤其是抓住设计这个关键,未雨绸缪,以取得事半功倍的效果。
2房地产建设工程项目造价的控制对策2.1工程造价的控制要立足于事先控制事先控制才可尽可能地减少以至避免目标值与实际值的偏离,也就是说,我们的工程造价控制,不仅要反映投资决策,反映设计、发包和施工,更要主动地影响投资决策,影响设计、发包和施工,主动地控制工程造价。
浅谈我国房地产项目工程造价的控制与管理
浅谈我国房地产项目工程造价的控制与管理摘要:房地产项目造价控制与管理直接关系到房地产企业的开发成本和利润,如何做好造价控制关系到房地产企业的生存和发展。
本文围绕房地产项目工程造价的控制与管理,从四个方面,对此进行了探讨。
关键词:房地产项目造价控制与管理工程造价是指完成某项工程建设所需要的全部费用,包括该工程项目有计划地进行固定资产再生产和形成相应无形资产,以及铺底流动资金一次性费用的总和。
由此可知,这一含义是从投资者即业主的角度来定义的。
业主(建设单位)在选定一个工程项目后,必须对该工程项目的可行性研究与评估进行决策,在此基础上再进行设计招标、工程施工招标直至竣工验收及决算等一系列投资管理活动,所有这些开支就构成了工程造价。
从业主的角度上讲,工程造价就是指建设工程项目固定资产所需的全部投资费用。
房地产项目造价控制与管理直接关系到房地产企业的开发成本和利润,如何做好造价控制关系到房地产企业的生存和发展。
因此,我国房地产企业一定要重视项目的造价控制。
下文就如何做好我国房地产项目工程造价控制与管理进行探讨。
1 加强房地产项目工程设计环节的控制与管理项目投资控制的关键是对施工前的投资决策和设计阶段进行控制。
据历史资料统计,设计阶段特别是初步设计阶段对工程造价的影响效果达到90%以上。
长期以来,我国普遍忽视房地产项工程项目前期阶段的造价控制,往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段。
这样做尽管也有效果,但毕竟是“亡羊补牢”,事倍功半。
要有效地控制工程造价,就要坚决把重点转到前期阶段上来,尤其应抓住设计这个关键环节,未雨绸缪,以取得事半功倍的效果。
建安工程造价的有效控制,是以合理确定为基础,有效控制为核心。
工程造价的控制是贯穿于项目建设全过程的控制,就是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段,把建设工程造价控制在批准的造价限额以内,随时纠正发生的偏差,以保证项目管理目标的实现,以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力,取得较好的投资效益和社会效益。
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房地产建设项目中工程造价的控制和管理
作者：吴仁欢周洁
来源：《城市建设理论研究》2012年第36期
【摘要】：对于每个房地产建设项目而言，提高经济效益是首要任务，而对建设项目中的工程造价进行有效的控制和管理，是提高经济效益的一种重要手段。
本文重点分析了房地产建设项目的成本组成与几个重要阶段造价控制与管理对策。
【关键词】：房地产工程造价控制与管理
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
引言
房地产业是一项集多种经济活动为一体的综合性产业，它的主要业务在于投资建设，作为投资方，其最为关心的问题是投资项目的经济效益，在建设项目中，做好工程项目的管理工作是确保建设工程自量和提高经济效益的根本保证，而工程造价控制管理作为工程项目管理工作的重要组成部分，其对投资项目经济效益的提高起着至关重要的作用。
在建设过程中，须严格按照要求做好各阶段的工程造价控制管理工作，同时加强对工程质量的监督管理，从而在工程质量得到保证的同时获得良好的投资效益。
一、房地产建设项目工程造价控制与管理内涵
这里所指的建设项目工程造价控制与管理的基本内涵是在优化设计方案的基础上，然后在施工的各个阶段采取一定的措施和方法将建设项目工程造价的发生控制在一定的合理范围之内。
通常来说，房地产建设项目从筹建、设计、施工到投入使用必须要经历几个非常重要的阶段，因此，房地产建设项目工程造价的控制和管理就应该从这几个方面入手：房地产建设项目的决策阶段要编制好投资估算；房地产建设项目设计阶段要编制好概算；房地产建设项目的施工阶段要编制好施工预算。
同时要充分考虑好设计中难以预计，但是在房地产建设项目实施阶段的确又实际发生的工作内容和费用；房地产建设项目的竣工验收阶段要编制好竣工决算。
二、房地产开发成本的组成
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。
就其用途来说，大致可分为3部分：
1.土地、土建及设备费用
这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。
其中最重要的是土地费用。
土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。
房产商在决定是否开发一个项目前，必须
将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价)，以此来进行项目的可行性评估。
2.配套及其他收费支出
主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。
学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。
其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。
这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。
配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10％～15％。
3.管理费用和筹资成本
房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。
如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。
三、房地产建设项目中工程造价的控制和管理措施
1.项目决策阶段的成本控制
其包含的内容主要是市场调研以及投资评估分析。
由于正确的项目筹划是进行成本有效控制的前提，因此项目决策阶段的成本控制工作是至关重要的，是决定房地产企业成本控制水平的关键因素。
做好项目筹划阶段的成本控制，能够对工程项目的总成本进行有效控制。
具体说来，项目决策人员需要做好以下几点：
（1）房地产开发商要认真考察项目投资的客观环境、工程项目的类型和规模、经济技术指标、原材料市场供应状况和投资产品的市场价值等；
（2）企业策划人员要对消费者的需求、市场销售预期、产品利润空间等因素进行调查和分析，帮助企业制定最有利的投资方案；
（3）在房地产项目筹划过程中，数据分析人员还有立足于科学的数据、资料分析方法，对房地产项目的投资规模进行合理估算；
（4）在前期调研与分析的基础上，房地产项目的决策者最终要通过建设项目的市场需求、财务评价、建设标准、设计方案、潜在风险等因素制定科学的项目决策方案，最终决定房地产项目的可行性；
（5）在项目决定实施后，项目造价人员还要对房地产建设项目的工程造价进行准确估算。
2.设计阶段的造价控制
设计是在房地产项目开发可以直接影响工期和投资规模的成本控制的所有要素当中最重要的一环。
因此，实行设计方案招投标制度和对设计单位提出限额设计要求是很有有必要的。
加强合同管理，合同是施工阶段造价控制的依据，合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清、日后扯皮的现象，有关的责任人都要熟悉合同条款，各尽其责。
加强图纸会审工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前；加强设计变更管理，杜绝不合理的设计变更。
3. 实施阶段工程造价的控制
这一阶段是项目开发全过程工程造价控制不可缺少的重要环节，主要内容有:做好建设工程招标工作；签订施工合同；按规定和合同拨付工程进度款；控制工程变更；及时处理索赔。
造价控制人员应重点抓工程招标、合同条款谈判与签订、工程变更和索赔以及材料设备的市场价格信息采集与采购等。
施工过程的质量监控是现场质量管理的重要环节，坚决的、严格的质量监控能使工程质量做到防患于未然，能控制工程质量达到预期的目标，有利于促进工程质量不断提高并降低工程成本。
4 竣工结算阶段的造价控制与管理
房地产建设项目成本控制的最后一个阶段是房地产建设项目的竣工结算阶段。
一般来说，要严格按照房地产建设项目有关合同的内容，然后根据竣工图结合隐蔽签证及现场签证等进行审核计算。
管理人员必须要严格按照国家和地方相关的法律和法规严格审查项目的款项，审核的重点是看是否按照图纸的要求和合同的规定全部完成了工作，是否有多余的工程，是否有多算工程量，看是否有不切实际的签证等。
在房地产建设项目竣工结算时一定要认真，要有耐心，工作要细致，以便使得审核能尽力真实体现房地产建设项目工程的实际造价。
6.其他
（1）控制拆迁费用
1)政府在土地征用和拆迁中占有主导地位。
只有政府参与进来，项目开发企业才能解决拆迁补偿这个最困难的问题。
从成本的角度来看，它比由项目开发企业自行解决这个问题更为经济的。
2)建立补偿标准体系。
由政府出台一系列的补偿标准，项目开发企业按照补偿标准补偿到位，这样有利于社会稳定。
3)确保补偿。
在开始的时候，有必要考虑到补偿，避免滥用补偿。
补偿是否能达到其所有者的要求是一个非常重要的问题。
4)设计尽可能严谨。
确保土地征用的可预见性。
同时，项目开发企业应做好项目建设的前期准备工作，缩短设计和施工之间的时间距离。
（2）重视合同签署
签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点。
在国际惯例中，业主常常聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件，合同文本，对承包商的制约条款几乎达到无所不包的地步，防止施工单位进场后以工期紧、场地狭小、设计选型的品牌型号不明确等为借口，进行各种各样的索赔。
如施工单位常常会在工程的后期以甲方原因误工造成工期紧为理由，提出赶工申请，要求增加工程费用，如果合同中预告了合同报价充分考虑了工期因素，明示不论采取何种赶工措施均不再调整报价的条款，就能有效地杜绝这类费用的增长，比如在设备安装预算中，由于不同的品牌型号价格出入很大，如果在合同中的条款及相关附件中描述模糊，就很容易在施工过程中被“偷梁换柱”，影响工程质量和寿命，损害开发商的信誉，造成不良后果。
利用好“严密合同条款”这一条，需要有丰富的工作经验，对可能发生的情况有提前的预计，在这一点上需要多借鉴国外成熟的经验。
结语
房地产项目开发的成本控制和管理是一项系统工程，它的成功取决于所有参与者的奉献精神。
本文探讨了中国房地产项目在开发当中的成本结构、成本控制和管理当中存在的问题以及目前可以采用管理和控制的措施，可以看出，在现阶段的房地产项目开发上面，我国还存在着诸多问题，有碍于房地产行业的发展和壮大，不利于总体宏观经济的持续稳定的增长，当然，许多专家学者和房地产行业的经营管理者都在这方面做出了自己应有的贡献，为我国房地产事业的蓬勃发展贡献了宝贵的经验和理论基础，本文也希冀靠自己的思想的火光，来启发我国房地产项目开发中的参与者。
房地产项目开发的成本控制和管理的指导思想是与在我国建设资源节约型社会的理念一脉相承的。
本文应贡献自己的作用，以利于中国的房地产项目开发在未来房地产市场的成本控制和管理。
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