社区居委会与业主委员会的关系探究

社区居委会与业主委员会的关系探究
摘要：
社区委员会和业主委员会从概念入手可能没有丝毫联系，但它们以物业管理为纽带连接起来，从而使两者能够进行对比和关系探究。

通过对两者的性质和职能分析入手，总结社区居委会和业主委员会的区别和联系，虽然都是自治性的民间组织，但权利、性质、工作内容都存在着明显差异，然而差异并不影响两者间的指导监督合作中产生的关联。

以此为基础，展开对社区委员会与业主委员会的关系探究，通过对两者现实关系进行分析，发现两者关系存在沟通交流较少，多头管理，权力较量等问题，由此入手探究社区居员会与业主委员会的关系—相互指导、相互监督、相互合作，只有这样，才能更好的促进社区的发展。

关键词：
社区居委会业主委员会
一、对社区居委会和业主委员会的认识社区是社会的细胞，社区居委会（即社区居民委员会）为社区的一个主要社会组织机构，以居民的居住权为基础形成的居民自治组织，是广义上社区全体居民的利益代言组织，它的主要功能在于处理公共事务，调解社区内居民纠纷，开展文体活动，向政府反映民众诉求，协助维护社会治安，宣传法律、法规、政策等。

业主委员会是通过业主大会选举产生，以房产物业的所有权为基础形成的业主自治管理组织，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织，是实施物业管理的主体。

1.社区居委会的性质和职责《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第二条规定：
“居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。

”居民委员会不是一级（市）政权组织和行政组织，它是具有一套组织系统的群众性自治组织。

具有基层行、服务性和自治性三个特点。

它的职责可以概括为：
宣传法律法规政策，教育社区居民遵纪守法；召集、主持社区居民代表大会，向社区居民代表大会负责并报告工作；管理本社区的公共事务和公益事业，开展多种形式的社区服务及活动；依法调解民间纠纷，协助维护社会治安，促进社会稳定；实现社区资源共有、共享，培育社区意识，营造共驻、共建社区的良好氛围等。

2.业主委员会的性质和职责业主委员会，简称“业委会”，是物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的执行机构。

2003年9月1日起开始实施的国务院《物业管理条例》，第一次将“业主委员会”在行政法规这样高层次的规范性法律文件中予以规定，从而在立法层面上正式创立我国的业主委员会制度。

履行下列职责：
(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；(4)监督业主公约的实施；(5)业主大会赋予的其他职责。

二、社区居委会与业主委员会的区别和联系也许，单从概念上来看，社区居委会与业主委员会并不存在着联系，一个是社区的自治组织，另一个是物业管理区域内的自治组织。

通常情况下，要探究两个事物之间的联系，都会引入一个媒介，这个媒介与被研究的两个事物都存在这关系，那么，要探究的问题也就显而易见了。

根据上段对社区居委会和业主委员会的基本阐述，可以发现，物业公司就等同于一个媒介，联系着两者。

从法律角度来看，街道管辖的范围比社区大，社区居委会是最低层的一级政府管理部门。

物业是受雇佣的用来管理社区的企业。

业主委员会是雇主代表，用来监督管理物业的。

1.社区居委会与业主委员会的区别（1）两者的权利基础不同：
社区委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。

业主委员会自治的基础是物业所有权，业主委员会的委员由业主大会选举产生，业主委员会的设立撤消等由业主大会决定，并报有关部门备案。

（2）基本性质的定位不同：
社区居委会有明确的法律地位，实质上是一种半行政性的基层自治组织，具有法人资格，目前定位于“基层政权建设”；业主委员会在法律上地位不明确，无法人资格，是一种特殊的基层自治组织。

（3）工作内容和职能不同：
业主委员会是由业主大会选举产生的一个常设的执行机构，执行业主大会的各项决议或业主大会的授权事项。

业主委员会是业主自治管理的组织。

业主委员会的日常工限于物业使用和管理等方面的内容，其职权限制在业主大会所授权的范围以内，并接受所在地区街道和居委会的指导。

居委会是居民自治管理的基层组织，接受街道一级政府机构的领导。

其主要职能是宣传政府的各项政策，上传下达，并开展各项社区服务、劳动就业、治安管理、调解纠纷、精神文明建设等一系列工作。

（4）经费来源和对组织成员的要求不同：
社区居委会的经费由国家财政拨款，居委会的办公用房，有当地人民政府统筹解决；业主委员会的经费由业主大会决定，并由业主自行解决和分配；另外，居委会的人员多数算专职的，可以说是固定的工作，对居民负责。

而业委会的成员大部分是兼职，对业主负责，是否领取工资由业主大会决定。

2.社区居委会与业主委员会的联系（1）维护权益相宜。

社区居委会和业主委员会都是基层的自治组织，在社区管理的范畴内。

在社区组织中，居委会和委员会是居民和业主的自治组织，和业主的利益是一致的，维护居民和业主的合法权益。

（2）在居民委员会与业主委员会之间,存在着监督与被监督，指导与被指导的关系。

根据《物业管理条例》第二十条规定：
业主大会、业主委员会应当配合共安机关，与社区委员会相互协调，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

同时，社区委员会应当帮助小区业主成立业主委员会，为业主委员会的日常工作提供监督和指导。

（3）由于业主委员会委员本人,既是物业的“业主”,又是小区的“居民”,因此在业主委员会与居民委员会之间,难免出现职能交叉的情形使得居委会和委员会的工作虽然各有侧重，但也有相互重叠的地方，两者在很多领域有着共同合作空间，况且，两者的服务对象相同的很多。

所以，有利于两者之间广泛的交流与合作。

三、社区居委会与业主委员会的关系
1.社区居委会与业主委员会的关系现状业主委员会代表全体业主的利益，但其法律地位的不明确直接影响了业主委员会的运作与业主维权的开展。

业主委员会还经常受到房管部门的行政干预，这些部门本该行使对业主委员会的辅助工作，但由于业主委员会法律地位不清，这种行政辅助行为就往往演变成一种行政确认行为；反过来政府的行政干预又更加模糊了业主委员会的法律地位。

业主委员会一方面依赖居委会，另一方面又不断挑战居委会，而居委会角色的错位使其不可能避免地卷入小区内部业主委员会与物业管理公司以及房地产开发商之间的利益纷争，其“裁判员”身份受到业主质疑，甚至最后成了业主攻击的对象。

网易新闻广州1443个居委会举行换届选举，然而居民却大多对此表示冷淡，甚至有居民表示，有了业委会，无需居委会。

有调查指出，居民们的“政治冷淡症”源于居委会功能日渐弱化和新型住宅小区划地而分的现状。

由此，可以看出社区居委会与业主委员会关系现实与想象的差距，两者之间出现断层，相互成员不了解，理解出现偏差致使二者存在着相互掣肘、多头管理、职能交叉等问题。

（1）居民委员会与业主委员会关系出现断层，沟通联系少。

这其中包括居委会承担了大量的政府工作，而这些工作本该由受薪的专职社区工作人员来做。

实际上，大部分居委会委员都兼了专职社区工作人员，使得居民委员会的工作出现与基层脱离。

另外，在业主委员会建设中，业主的参与意识不强，致使交流过少，没有形成有效的沟通，合作少形成了对居委会的误解。

（2）职能分工不明确，出现无人管理或多头管理的情况。

由于业主委员会委员本人，既是物业的业主，又是社区的居民，在居民委员会与业主委员会会之间难免出现职能混乱的状况。

对于一些棘手的问题相互掣肘推诿，分工不明确。

而在管理方面，像秩序维护、清洁卫生、停车管理、收费项目等，出现重叠，影响了社区居民的统一性协调性，不利于社区管理的进程。

（3）因在社区治理中的地位而产生的问题。

从居委会的角度来说，理所当然地把社区治理归为自己的份内事，认为自己是社区治理的主体，理应在社区治理中占据主导地位，业主委员会应听命于居委会或直接成为居委会的附属机构。

而业主委员会则认为居委会代表政府对社区行政事务进行管理，社区依靠居委会达不到有效的自治，自己才是居民的真正代表，而不是居委会的附属机构。

居委会要求把业主委员会纳入其管理框架内，而业主委员会则要求有独立活动的保证，由于权力冲突而产生一系列问题。

2.社区居委会与业主委员会的关系探究上述社区居委会和业主委员会的性质职能区别联系，可以看出虽然二者在权利来源、管理边界、职责功能、代表主体等方面都有明显差异，但居委会与业主委员会有部分功能的重合，如公共卫生和社区安全管理方面，并且二者在功能方面是互补的。

因此，二者虽不能相互替代，但可以充分的合作交流，相互监督指导，以缓和社区矛盾，畅通利益表达渠道，构建和谐社区。

（1）社区居委会与业主委员会之间相互监督、相互合作。

由于两者在组织性质、管理范围、服务对象、工作内容和工作目标上具有密切的联系，两者之间需要相互配合同时，根据《物业管理条例》的规定“在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会工作，并接受其指导和监督。

”因此，两者既要是一种团结协作的关系，又存在着监督与被监督的关系。

在处理社区居委会与业主委员会的关系上，要注意避免以社区居委会取代业主委员会，或者重视业主委员会而轻视居委会的两种极端。

也就是说，在尊重业主委员会自治管理的同时，要充分发挥社区居委会的监督协调作用。

（2）社区居委会与业主委员会相互独立、避免多头管理。

四、小结不论是公共部门还是私人部门，没有一个个体行动者能够拥有解决综合、动态、多样性问题所需的全部知识与信息，也没有一个个体行动者有足够的知识和能力去应用有效的工具。