关于加强城中村软硬件建设的议案

关于加强城中村软硬件建设，全面提高城中村城市化水平的建议[2008-5-8]
提案人：无党派
城中村市政基础设施的改善和物业管理的引入是城市建设和管理的重要工作内容。

此项工作96年已作为市委市政府重大调研课题，它说明了市委市政府对该项工作的高度重视。

对完善基础设施、改善城市整体环境和居住条件、理顺管理体制的重大决心。

政协委员在2007年共提出了四个关于通过加快中村物业经营转型中通过规划统筹环境综合基础设施建设、完善物业管理机制以提升城中村环境的提案。

安监局、重建局、租赁局分别作了相应的答复。

今年根据答复意见汇总后再次提出提案，是希望进一步促进又快又好地全面实施区城中村综合改造方案。

具体思考与建议如下：
我认为城中村环境建设应包括硬环境与软环境建设两方面。

硬环境建设是指：社会治安整治、市政基础设施完善，环境综合治理；软环境建设是指：制度的健全与政策的完善、产业结构的调整、物业管理转型、取消基础设施理中间层、村民及股份公司认识的提高。

要彻底改变城中村的面貌，必须对城中村的问题全面考虑，统筹安排推进，理顺城中村的建设和管理体系，无论是硬件上各种形式的改造，还是软件上管理模式的创新，都需要不断的理念突破，务实求效，才能为城中村真正意义上融入城市社会创造条件，最终实现福田环境立区的战略目标。

现状与存在问题分析：
自2005年开始，深圳陆续出台了一系列城中村（旧村）改造配套政策，福田区也制订了相应的实施方案。

在综合整治方面，区政府以完善辖区城中村公共配套及改善环境为目标，于近两年加大了对辖区城中村市政基础及配套设施建设的扶持力度，取得了有目共睹的成绩。

自2004年至今，区政府通过财政支持、社会投入等方式共投资8亿余元，实施了同富裕工程、"城中村"市政基础项目扶持、水环境治理、管线下地、环卫设施建设管理，使"城中村"在交通微循环、水电供给、居住安全、生活环境等方面得到初步改善，保证了目前"城中村"的基本居住需求。

区政府于2006年4月14日出台了《深圳市福田区关于支持城中村市政基础设施和公共配套设施建设专项资金管理的暂行办法》。

由区政府统一协调、制定统一政策后，使用专项资金予以解决辖区内城中村内的市政设施建设。

据了解，辖区内的部份村的水、电费用已实现由供水、供电部门直接收取，消除了水、电管理中间层。

但还有些村还没达成共识，产权移交事宜迟迟未完成。

为全面落实科学发展观，进一步推进“和谐福田”的建设，于2006年12月7日启动了“城中村”物业经营转型工作，拟用两年时间对城中村进行社会治安整治、环境综合治理、产业结构优化，实现我区"城中村"面貌的“一年一大变，两年根本转变”的目标。

上述工作，初步奠定了"城中村"出租物业经营转型的基础。

（一）城中村存在如下主要问题。

1、有目共睹的是城中村居民住宅楼建筑高层化发展，城中村人口密度大，非户籍人口超出户籍人口，存在治安、计划生育的监管盲区。

2、政府对于城中村的产业调整引导不够，导致城中村产业难于转型。

现存的各种商业形态，已经跟不上整个城市发展的步伐。

3、原建设管理主体投入不足、管理困难，城中市政基础设施主要问题是普遍存在给水设施不足，停水现象时有发生；排水管网杂乱，雨污合流，污染及雨涝严重，对周边环境造成较大污染；电力供应不足，线网私拉乱建，设备超负荷运转，楼宇间距太近，消防设施不足，消防隐患严重,环卫设施缺乏，环境质量差，管理不到位。

4、城中村物业管理多种模式多种并存，甚至一些物业没有物业管理，在管理上不规范，与专业化物业管理差距较大。

城中村物业经营转型工作在机制上不完善，在管理上不规范。

那些计划把村民底层物业包起来搞物业转型，过渡期资金压力将不堪重负，恐怕难以实施。

成立福田区"城中村"房屋托管机构，统一受托经营管理城中村的方法不妥。

5、城中村环境治理工作存在前瞻性不足、统筹性不够，项目应急、管理交叉，政府资金分散浪费等问题。

整治计划与行动方案的统筹也有待加强。

6、产权双元化情况突出，收费中间层依然存在。

（二）城中村问题存在的根源。

追根寻源，城中村的管理者是城中村的物业房产所有人，每个产权人都谋求实现个人利益最大化，必然引发角色利益冲突。

这就是引发城中村管理问题的根源。

造成社会治安管理困难的原因是：对城中村的物业与产业缺乏有效的管理手段。

推行物业管理困难的城中村物业管理的原因是：一是在“城中村”物业转型中，难免会影响到部分村民的既得利益，部分村民会产生抵触情绪，股份公司经济实力相差悬殊，成立物业管理公司的主观能动性低，造成物业转型工作的阻力。

二是缺乏对城中村物业管理指导与监督的配套政策。

三是必要设施缺乏，接管城中村成本高，专业化物业管理公司接管困难。

四是从业人员素质不高，难以取得资质。

五是由于城中村股份公司的特殊组织形态，习惯于享受福利，缴费积极性不高。

城中村市政基本设施现存问题的原因是：城中村环境治理工作存在前瞻性不足、统筹性不够，项目应急、管理交叉，政府资金分散浪费等问题。

整治计划与行动方案的统筹也有待加强。

收费中间层依然存在的原因是工作推进力度不够。

城中村管理水平意味着福田区乃至深圳市的城市管理水平。

要彻底改变城中村的面貌，必须全力推进福田城中村环境建设，需对城中村的问题全面考虑，统筹安排推进，理顺城中村的建设和管理体系理顺关系，探索新的模式。

在进行市政基础设施建设的同时，着眼点要放在制度创新层面，在深入研究的基础上制定完整的方案与实施计划，全面开展宣传与思想工作的基础，切实推进工作的开展，务实求效，最终实现福田环境立区的战略目标。

现提出如下建议：
1、建议区府办公室牵头，会同区城改办、建设局、公安局、贸发局、区出租屋管理办公室组成课题组。

借鉴国内先进经验，根据福田的实际，在城中村环境建设工作从管理机制上、工作方案制定、加强后续监管，尽快开展有关配套政策、技术指引的研究，以保障城中村市政基础设施建设和物业管理的顺利推进，形成长效管理机制。

具体包括如下内容：建议制定城中村环境建设总体方案；建议制定各城中村产业调整指引。

建议制定物城中村业管理相关政策----政策制定适用于城中村物业管理起步和过渡阶段的配套政策，以鼓励、扶持、示范、诱导的方式为城中村物业管理的建立创造条件，针对不同的管理模式和城中村的具体实施基础和发展状态，实行弹性管理标准，在不同发展阶段提出管理要求、评价标准和鼓励、扶持办法。

建议制定各城中村基础设施建设与环境综合整治专项标准与要求；建议制定适用于城中村综合整治工作验收的标准和细则；建议制定各城中村基础设施建设接管工作方案；建议制定关于加强城中村人口管理的有关规定；建议制定物业转型总体实施方案。

2、做好宣传教育。

相关部门和村股份公司领导班子要认真做好“城中村”环境建设前各项准备工作，把区委、区政府关于“城中村”环境建设的精神宣传到每家每户每一个人，使全体村民做到思想上认同、行动上配合。

3、贯彻落实专项《深圳市福田区关于支持城中村市政基础设施和公共配套设施建设专项资金管理的暂行办法》----目前福田等区已出台专项资金的管理办法，为城中村市政设施改造工作开展提供了依据和指导。

在具体操作中予以贯彻落实，特别是要明确各类设施的投资主体、建设主体、管理主体，加强协作、避免推诿，同时合理简化程序，提高效率。

4、几点具体建议：一是开展对城中村市政设施边界进行界定工作。

城中村范围外设施建设由政府按现行的市政建设管理制度建设。

城中村范围内市政设施建设则纳入综合整治内容。

政府引导，实现设施的多方参与建设及妥善接管，由股份公司和专营单位出资，政府从专项扶持资金中给予补贴，改造完成验收后参照住宅区的做法，给水、电力、电信由专营单位接管，道路、排水等由物业管理公司接管。

二是启动城中村物业经营转型工作。

对城中村物业经营转型工股份公司及居住在"城中村"的居民意义重大，不仅解决了"城中村"居民的居住安全问题，更重要的是对"城中村"物业经营的方向与产业的转型，提升起到关键作用。

探索将“城中村”现有的房产集中托管，由受托人集中统一管理经营，按照约定将收益定期分配给委托人。

受托人集中托管房产的主要收入来源是出租物业的租金收入。

由受托人集中管理应当做到承租者资质划一，租金标准规范，租约条款标准化，违反租约的统一由受托人追究责任，在制定涉及如承租者资质的租约条款时把治安、消防、计划生育、环境保护等城市管理指标转化为合同双方的权利与义务，受合同法调整。

在操作租约时，由受托人负责进行人口变动登记。

三是建议全力推进城中村水、电设施产权移交工作，切实贯彻消除水、电中间层的有关政策。

四加强管理工作。

对于已开展物业转型的，要加强管理，防止回潮。

五是加强产业引导。

对于行业不合理的，政府要引导股份公司对产业进行置换，引入优质产业。

综上所述，城中村改造是一个循序渐进的过程，城中村的问题不可能短时间内全部得以解决，这需要我们不断的努力，总结经验。

可以相信，城中村改造的问题，有政府重视，各职能部门的大力支持及积极参与，一定能得到妥善地解决。