工程款优先权与抵押权和购买权竞合问题处理方案

工程款优先权与抵押权和购买权竞合问题处理方案

喻胜云

【案例】

甲公司与乙公司签订建设施工合同，承建甲公司的商

品楼。在各类手续办妥后，甲公司将乙公司所承建的商品楼抵押给银行，并办理了抵押登记。甲公司在办理商品房屋预售许可证后对外预售商品房，张明购买了其中的一套商品房，并将房款全部付清。因甲公司拖欠乙公司的巨额工程款，乙公司将甲公司诉至法院，要求拍卖或变卖所承建的商品楼的款项优先偿还其所拖欠的工程款。银行得知后，要求以有独立请求权的第三人的身份参加诉讼。张明得知后，声称已经购买了一套商品房，该房子应当归其所有。

1、相关法律法规及司法解释

《合同法》第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《担保法解释》第四十七条：以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。

《物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造

的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的

批复》（2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过）法释〔2002〕16号

上海市高级人民法院:

你院沪高法〔2001〕14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下：

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定

建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买

受人。

三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。

此复

2、竞合相关问题处理

（1）工程款优先权与一般抵押权竞合处理。根据《合

同法》第286条及最高院《批复》规定，工程款优先权优于

一般抵押权和其他债权。

（2）工程款优先权与消费者购买权竞合的处理。根据《批复》第2条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”之规定，分三种情形：

①消费者已交付房款，并已经办理过户登记，工程款优先权已经归于消灭；

②在开放商尚未交房或者虽交房但未过户，消费者已经

交全部或者大部分房款的，工程款优先权不得对抗消费者购买权。

③消费者交付少部分或者没有交付房款，工程款优先权可以对抗消费者的购买权。

3、消费者购买权与抵押权竞合处理。分两种情形处理：

（1）房屋先出售后抵押。若房屋买卖合同未登记，而抵押已办理登记的，该抵押权可以对抗消费者购买权；若房屋买卖合同已登记备案或买受人已取得房地产权证，则抵押不能对抗消费者购买权。

（2）房屋先抵押后出售。根据《担保法解释》第67条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。

因此，消费者享有的权利不能对抗该房屋的抵押权。