工程款优先权与抵押权和购买权竞合问题处理方案
《2024年建设工程款优先受偿权与商品房买受人请求权冲突的法律问题研究》范文
《建设工程款优先受偿权与商品房买受人请求权冲突的法律问题研究》篇一一、引言随着社会经济的持续发展，我国房地产市场蓬勃发展，各类房地产项目不断增多。
而在建设工程的复杂流程中，涉及到的法律关系也日益丰富。
其中，建设工程款优先受偿权与商品房买受人的请求权之间的冲突问题，成为了司法实践中亟待解决的难题。
本文旨在深入探讨建设工程款优先受偿权与商品房买受人请求权冲突的法律问题，分析其背后的法律关系和冲突原因，并提出相应的解决建议。
二、建设工程款优先受偿权的基本概述（一）定义及法律规定建设工程款优先受偿权是指在特定情形下，承包方享有的对于其所施工完成的建筑物上的款项享有优先于其他债权人受偿的权利。
我国《合同法》、《建筑法》等相关法律法规对此进行了明确规定。
（二）设立目的及法律意义设立建设工程款优先受偿权的目的是为了保护建筑工人的合法权益，确保他们能够及时获得劳动报酬。
同时，这也是为了维护建筑市场的正常秩序，促进建筑行业的健康发展。
三、商品房买受人请求权的基本概述（一）定义及权利内容商品房买受人请求权是指商品房买受人基于与开发商之间的买卖合同，所享有的请求开发商交付房屋并支付违约责任等权利。
（二）法律关系及重要性商品房买受人请求权涉及的是买卖双方之间的民事法律关系，其重要性在于保护普通消费者的合法权益，维护社会公平正义。
四、冲突的产生及案例分析（一）冲突的产生原因在现实中，由于建筑工程的复杂性以及相关利益主体的多元性，往往导致建设工程款优先受偿权与商品房买受人请求权之间产生冲突。
例如，在工程款未结清的情况下，开发商可能无法按时交付房屋给买受人，从而引发两者之间的冲突。
（二）案例分析以某地一起实际案例为例，开发商因资金链断裂无法支付工程款，而此时部分商品房买受人已经支付了购房款项但未收到房屋。
这导致了承包方和买受人之间的权益冲突，双方均认为自身权利应得到优先保障。
五、解决冲突的法律途径及建议（一）法律途径解决此类冲突的法律途径主要包括诉讼和仲裁两种方式。
建设工程优先权与其他权利的冲突及解决
建设工程优先权与其他权利的冲突及解决摘要：本文针对建设工程的转让与法定抵押权的关系作简单分析，并且举例说明我国法律对此方面的价值取向及界定，以此为我国解决权利冲突提供借鉴。
关键词：建筑工程；优先权；其他权利；冲突及解决承包人的一项法定权利就是建设工程优先权。
建设工程购房人权利、优先权和抵押权之间的冲突要想彻底解决，我们需保证健全登记制度建立。
经登记的承包人的建设工程优先权优先于抵押权，经预告登记的购房人就建设工程的价款优先于承包人和抵押人受偿，严格按登记的顺序受偿对相同身份的权利人之间。
一、建设工程的转让与法定抵押权的关系《担保法》第49条对已经办理登记的抵押物的转让有所限制，而承包人的法定抵押权因为并不需要进行登记，所以，发包人要想转让建设工程而不受限制，必须使发包人的转让行为不影响承包人的优先受偿权。
实际上，由于追加效力的抵押权行为，不论建设工程被转让给何人，行使优先受偿权作为法定抵押权人的承包人都可以追加。
由于相当程度上抵押权具有不可区分性，不论建设工程被部分转让或全部转让，整个建设工程行使优先受偿权都可以被承包人追加。
这对于商品房开发来说，具有特别意义，因为商品房总是被分成若干单位出售，这种分割不影响承包人就整个工程行使权利。
二、受让人权利与法定抵押权冲突的解决因为建设工程被转让以后，承包人还可以追加并行使其法定抵押权，这就使得建设工程的受让人对建设工程的支配权利变得很不稳定。
如果发包人向承包人支付了价款，那么承包人的法定抵押权因此而消灭，买受人对于建设工程的支配并无工程款方面的负担，但是，如果发包人不支付价款而导致承包人行使其法定抵押权，则买受人对于建设工程的支配地位必然发生动摇。
可见，买受人对于建设工程情况下。
目前，我国对于烂尾楼的法律规范很少，这只能留给民法理论解决。
事实上，对于烂尾楼问题，在前些年房地产业蓬勃发展的时期，各地均能由党委、政府出面协调，法院运用法律手段加以配合，通过引进第三方资金妥善解决。
抵押权的优先顺序与竞争性问题
抵押权的优先顺序与竞争性问题一、引言抵押权是指当借款人无法按时偿还贷款时，贷款人可以依法将借款人提供的财产（通常为房产、土地等有价值的资产）作为担保物进行抵押和变现。
然而，在多个债权人同时对同一财产主张抵押权的情况下，抵押权的优先顺序和竞争性问题就变得至关重要。
本文将探讨抵押权的优先顺序与竞争性问题。
二、抵押权的优先顺序1. 法定优先顺序在大多数司法管辖区中，抵押权的优先顺序受到法律的明确规定。
通常，先办理登记的抵押权享有优先权。
在房地产交易中，购买者的贷款通常会在房屋交易过程中得到优先登记，确保其抵押权优先于其他贷款人。
2. 其他优先顺序原则除了法定优先顺序外，还存在一些其他的优先顺序原则。
例如，税务债务往往享有优先权，即使其未优先登记。
此外，特定类型的债权人，如劳动者、企业的员工等，也可能在特定情况下享有优先权。
三、竞争性问题1. 登记优先权与抵押权优先权的冲突有时，不同的抵押权人可能在同一资产上主张权利。
在这种情况下，先登记的抵押权人通常优先于后登记的抵押权人。
然而，这并不意味着后登记的抵押权人就完全丧失权益。
在某些司法管辖区中，后登记的抵押权人仍然可以主张其在抵押权范围内的权益。
2. 优先顺序的变更抵押权的优先顺序有时可能会发生变更。
例如，当拥有多个抵押权的债权人同意变更其抵押权的优先顺序时，法院或相关机构可以批准此类变更。
这种情况通常在债务重组或还款计划调整中发生。
3. 优先顺序的验证与争议解决当出现抵押权的竞争性问题时，需要进行验证和争议解决。
相关方可以通过司法程序或其他合法途径，向法院提交有关权益的证据以支持其主张。
法院将根据相关法律规定和证据来决定抵押权的优先顺序。
四、案例分析1. A先生与B先生的抵押权竞争在一起案例中，A先生和B先生分别对同一房产主张抵押权。
根据法定登记的优先顺序，A先生的抵押权享有优先权。
然而，B先生因其在购买房产时未清楚了解到A先生的抵押权，认为其拥有更高的优先权。
工程款优先权与抵押权和购买权竞合问题处理方案
工程款优先权与抵押权和购买权竞合问题处理方案喻胜云【案例】甲公司与乙公司签订建设施工合同，承建甲公司的商品楼。
在各类手续办妥后，甲公司将乙公司所承建的商品楼抵押给银行，并办理了抵押登记。
甲公司在办理商品房屋预售许可证后对外预售商品房，张明购买了其中的一套商品房，并将房款全部付清。
因甲公司拖欠乙公司的巨额工程款，乙公司将甲公司诉至法院，要求拍卖或变卖所承建的商品楼的款项优先偿还其所拖欠的工程款。
银行得知后，要求以有独立请求权的第三人的身份参加诉讼。
张明得知后，声称已经购买了一套商品房，该房子应当归其所有。
1、相关法律法规及司法解释《合同法》第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。
建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《担保法解释》第四十七条：以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
《物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。
抵押权自登记时设立。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过）法释〔2002〕16号上海市高级人民法院:你院沪高法〔2001〕14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。
经研究，答复如下：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
建筑工程价款优先受偿权行使中的权利冲突及解决
建筑工程价款优先受偿权行使中的权利冲突及解决作者：姚一丁来源：《西部论丛》2018年第08期近年来，随着房地产经济的快速崛起，建筑市场上诸多不合规的做法也随之产生。
由于法律具有滞后性，面对建筑行业层出不穷的问题，现有的法律法规只能有限的调整现在在房地产中出现的问题。
在建筑工程施工的过程中，其中最为突出的问题是工程价款的结算问题。
在结算的过程中，由于承包人层层转包、分包，使得建筑工程施工合同无效而产生很多法律问题，以及在建筑工程施工合同中未约定的事项如何处理和法律规定中较为模糊的事项，使得各地法院的判决不一。
《合同法》第286条的规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。
建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
”但是，该条并没有对这一问题进行分析，致使在实践中处理该类问题时法院判决不一，没有实际的参考标准。
2018年，为了正确审理建设施工工程中的法律纠纷，最高人民法院发布了《最高人民法院关于审理建设施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（二）》的征求意见稿。
意见高中涵盖了合同效力、工程价款、工程造价、工人权利保护和工程价款优先受偿权等五个重要内容。
这将在一定程度上完善建设工程优先受偿权制度，相应的解决一些司法实践中的困扰。
一、关于建设工程优先受偿权的法律性质对于建设工程优先受偿的法律性质而言，笔者认为建设工程优先受偿权属于优先权。
第一，优先权是担保法定的担保物权，直接依法定产生，工程价款的优先受偿权就是承包方对发包方的特定不动产享有优先受偿的权利，符合优先权的性质。
其次，立法者设定优先权的目的在于打破债权平等的原则，赋予特殊债权人优先于其他债权人受清偿的权利，来保护这些具有特殊社会基础的人。
《合同法》第286条虽然载明了承包方主张工程款优先受偿权的前提，但是对于几个承包人一同主张优先受偿权该如何解决，以及建筑工程优先受偿权与银行抵押权发生冲突时该如何解决，还有建筑工程优先受偿权与商品房购买者销售者权利发生冲突时如何解决并未规定。
《建设工程款优先受偿权与商品房买受人请求权冲突的法律问题研究》范文
《建设工程款优先受偿权与商品房买受人请求权冲突的法律问题研究》篇一一、引言随着房地产市场的繁荣发展，建设工程款与商品房买受人请求权之间的冲突日益显现。
尤其在房地产开发项目中，当发生工程质量问题或开发资金周转困难等情况时，往往会导致相关法律权利的争夺与矛盾的爆发。
其中，建设工程款优先受偿权与商品房买受人请求权的冲突，成为了当前亟待解决的法律问题。
本文旨在对此类问题进行深入研究，探讨其法律逻辑和解决策略。
二、建设工程款优先受偿权概述建设工程款优先受偿权，是指在建筑工程竣工后，建筑方（如施工承包商）对于工程款享有的优先受偿的权利。
这种权利源于《中华人民共和国合同法》以及相关司法解释，体现了对建设工程项目中劳动者权益的保障。
然而，当这种权利与其他权利发生冲突时，如何协调和平衡各方利益，成为了法律实践中的一大难题。
三、商品房买受人请求权分析商品房买受人请求权是指购买者基于合同关系，对开发商所享有的要求交付房屋并转移所有权的权利。
这种权利在《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》等法律中得到了明确规定。
然而，在建设工程款与商品房买受人请求权发生冲突时，买受人的权益如何得到保障，成为了一个需要关注的问题。
四、冲突的根源及法律问题（一）冲突根源建设工程款优先受偿权与商品房买受人请求权冲突的根源在于两者在法律上的地位和效力存在差异。
在工程款纠纷中，如果施工方要求优先受偿工程款，而开发商又面临资金链断裂等问题，可能会对已售出的商品房产生影响，导致商品房买受人无法按期收房或交付房款等问题的出现。
（二）法律问题在处理此类冲突时，涉及到的法律问题包括：如何界定建设工程款优先受偿权的范围和条件？如何平衡施工方、开发商和买受人之间的利益关系？如何保障买受人的合法权益？这些问题都需要通过深入的法律分析和研究来解决。
五、解决策略与建议（一）完善法律法规首先，应完善相关法律法规，明确建设工程款优先受偿权的范围和条件，以及在发生冲突时如何保障商品房买受人的合法权益。
工程价款优先受偿权与在建工程抵押权的冲突与协调
法定优于约定 的原理 ，承包人的工程价款 优先权 应该优先 ； 这
也是 符合优先 受偿 权设立 的 目的 ，或 者是为 了推 行一定社会 “ 政 策 ， 是为了保障 债务人的生存 权 ， 者是为 了维护债权 人 或 或 的公共利益或国家 利益 。” 因此 ， 建设工程价款优先受偿权是否
登记均应优先于抵押权 ， 只有这样才能从根本上解决建设 工程 价款拖 欠的问题 。但 ２ ０ ０ ２年最高人民法院出台了《 关于建设工 程价款 优先受偿权 问题的批复 》 的司法解释 ， 该解 释明确规 定 了建设工程价款优先受偿权优于在建 工程抵押 权 ， 这也 为司法
价 款 优 先 权 缺 乏公 示性 而制 造 了司 法适 用上 的 困惑 。本 文提 出
虽然《 批复》 定了建设 工程 价款优 先受偿权 优先于抵 押 规 权和其他权 利 ， 但该条司法解释也制造了一些 司法适用上的困
惑： 建设工程价款优先受偿权是由《 合同法》 直接规 定的一项权 利， 法律 并没要求 对这 项权利进行 登记 ， 导致有关 这项权利 的
界有多种观 点。有学 者认为 ， 优先受偿权既然是一项权利 ， 么 那
权利人就应 当有处分的 自由 ， 因而承 包人作出的放弃优先受偿
的优先受偿权不需要登记 ，也没有通过其他方 式加 以公示 ， 他 们认为承包人优先受偿权未经公示登记 ， 不得 对抗 第三人 ， 而
在建工程抵押权是 经过公示登记的。经登记的在建工程抵押权
房屋抵押权与优先购买权并存时的处理
。从优先购买权设立目的看, 优先购买权主要在于满足并保 护承租人对租赁物的正常使用, 着眼于动产或者不动产的使 用价值方面, 以起到物尽其用的作用。赋予无论是在前或在 后承租人享有优先购买权,
并不会影响到抵押权人的优先受偿权，却可以起到保护承 租人对租赁物的长期使用的目的。合同法第二百三十条规 定: “出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限 内通知承租人，承租人享有以同
果拍卖前未在合理期限内通知承租人，承租人可以享有优 先购买权为由申请法院宣告拍卖无效。 最后，不妨用一道司法考试练习题作为本文总结: 甲将自己 的房屋抵押给乙以后，未经乙的同意，又将房
屋出租给丙。后乙行使抵押权，欲拍卖该房屋，下列说法 正确的是: A.甲、丙的租赁合同无效;B.甲、丙的租赁合同有 效;C.丙享有优先购买权;D.丙不享有优先购买权。【答案】
的优先购买权, 不管买受人是抵押权人还是其他人, 承租人 在同等条件下均享有优先购买权。可见, 优先购买权是以存 在租赁关系为条件的, 即只要租赁关系存在, 优先购买权就 存在。 抵押期间, 抵押
人将抵押物出租, 此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存 。如前所述, 抵押权注重标的物的交换价值, 而租赁权则注 重标的物的使用价值, 二者并不冲突。上述法条所表述的对 抗权, 为的是排除抵押权实
现时的障碍。此时, 如果承租人愿意购买, 则排除了这一障 碍, 法律会优先保护。 承租人享有优先购买权有其法理基础。抵押权是一种担保 物权, 其本质是为了实现债权, 只要抵押权人从抵押物上获 得
相当的补偿即可。优先购买权虽是一种请求债权, 不直接对 物享有权利, 但其基于租赁关系存在, 而这种租赁关系是对 租赁物的占有、使用、收益的权利, 设立优先购买权有利于 物的利用, 并维持物的现状
建设工程优先受偿权与抵押权及其他权利之间的受偿顺序
建设工程优先受偿权与抵押权及其他权利之间的受偿顺序《合同法》第286条赋予了建筑工程承包人在发包人逾期不支付工程款的情形下，有权就该工程价款优先受偿。
实践中存在这种建设工程优先受偿权与抵押权及其他权利相冲突时，其受偿顺序应当如何确定的问题，下面笔者就承包人优先受偿权与抵押权、承包人优先权与消费者房屋过户登记请求权、承包人优先权与抵押权及消费者房屋登记过户请求权三者、同一建设工程上存在多个承包人优先权等冲突进行分析，以期辨清各种权利之间的受偿顺序。
一、承包人优先权与抵押权的冲突如何解决《最高人民法院关于建设工程价款优先权受偿权问题的批复》(以下简称最高院《批复》)第1条规定：“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
”一方面，从民法原理上讲，法定权利应当优先于约定权利，承包人的优先权是法律为了保护承包人的利益而特别赋予的一项权利;另一方面，因承包人在进行工程建设期间，前期会投入大量垫资，且通常欠付劳动者工资报酬，为保护劳动者的基本生存权，法律赋予优先受偿权确有必要。
若允许约定抵押权先行受偿，就等同于将发包人的债务转嫁给承包人，有违公平合理原则。
在实务中，遇有承包人优先权与抵押权相冲突时，应当适用最高院《批复》第1条之规定，承包人优先受偿权优于抵押权。
二、承包人优先受偿权与消费者房屋过户请求权的冲突如何解决最高院《批复》第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
”此条的目的旨在保护消费者的利益，与承包人的利益相比较，消费者的个体利益更加需要保护，若允许承包人行使优先受偿权，则等同于将发包人应当承担的债务转嫁给普通消费者，有违保护弱势利益的法律宗旨。
应当注意的是，此处的消费者应为普通的商品房购买者，且已经支付全部或大部分的购房款，大部分购房款即表明达到或超过全部购房款的百分之五十。
遇到此类冲突，消费者房屋过户请求权优于承包人优先受偿权。
建设工程价款优先受偿权与商品房购买人请求权的冲突与协调
房款全部支付给承包人后才能真Байду номын сангаас正完全取得该房屋 的所有 此外 ， 在实践中 ， 法一次性付 清全额购房款 的情形 下 ， 无 商
购买人一般都 是通过商业贷款 （ 或公积金贷 款 ） 实现付款 目的 ， 即购 房人根 据有关规 定支付 了一定 比例的 首付款 后 ，向银行 （ 公积金管理部 门 ） 出申请 ， 或 提 将所购 商品房的房产 证作为抵 押后 ， 由银行一次性将剩余款项付给开发 商。在此情形下 ， 承包 人的 工程 价款 优先受偿 权对于 商品房购 买人 来说没 有任何 影 响， 承包 人的优先权实质上被 架空 了 ， 难怪此条款被 戏称为 “ 休
权， 这显然和《 物权法》 的基本理论相违背 。另一方面 ， 《 从 批 的法律定位 角度来看 ，其可定性 为最高人民法院的 司法解
我 国人大常委会在 １８ 年通过的 《 ９１ 关于加强法律解释的决 （ 以下称《 决议》 中规定 ，凡关 于法律条文 本身需要 进一 ） “ 确 或补充规 定的 ， 国人 民代 表大会常务委 员会进行 解幂 由全
权 ， 当于用消 费者的 资金 清偿开发 商债 务 ， 相 即开 发商把 自己 的债 务转移给 广大消费者 ， 这种做 法严重违背特殊保护 消费者
的法律政策 ， 因此不允许承包人行使优先权 。” 该条司法解释从 优先保护 弱者 出发 ， 强调 了对消费 者权 益的保 护 ， 固然合 情合 理， 但笔 者认 为该 《 批复》 仍然没有从根本上解决两 者的权 利冲
由最高人民法院进行解释。凡属于检察院在检 察工作 中具ｔ 用法律的问题由最高人民检察院进行解释 。最高人民法院
【 键 词 】建 设 工 程 价 款 优 先 受 偿 权 购 买人 请 求权 不 关
在建工程抵押权与工程款优先权竞合的处理
在建工程抵押权与工程款优先权竞合的处理在建工程抵押权与工程款优先权竞合的处理在建工程是指尚未竣工的建筑工程，这类工程一般需要大量的资金支持，因此在建工程抵押权成为了许多企业或个人融资的重要途径。
而在建工程存在的另一个问题则是工程款的支付，尤其是在建工程快速增长的情况下，工程款优先权的竞合问题更是凸显。
本文将从法律和实践两个角度，探讨在建工程抵押权与工程款优先权竞合的处理。
一、在建工程抵押权在建工程抵押权是指将在建工程确定为抵押物并登记在不动产登记机构后，抵押人依法取得的对抵押物享有的优先受偿权利。
在建工程抵押权的设立，对于企业或个人获得资金支持往往起到至关重要的作用。
目前我国相关法律主要有以下规定：1.《不动产登记暂行条例》第二十四条第一款：关于在建工程抵押权的权利登记，规定应由当事人书面申请并提交相关材料，由地方不动产登记机构登记。
登记完成后，权利已取得优先受偿权。
2.《中国人民银行法》第二十三条：规定金融机构有权要求不动产登记机构查询、确认并记录该金融机构对不动产设立的抵押、质押权利，确保其权利优先受偿。
3.《中华人民共和国抵押法》第二十八条：规定对在建工程的抵押权应分别登记，其中一部分登记在土地登记机构，另一部分登记在不动产登记机构。
登记完成后，抵押权人优先受偿。
二、工程款优先权工程款优先权是指建筑工程合同中，建筑师、材料商等与业主约定的工程款优先受偿权。
也就是说，在建工程分项完工后，应该按照付款约定，优先支付工程款。
目前我国相关法律主要有以下规定：1.《建设工程质量管理条例》第五十一条：规定工程质量监督机构应当按照合同约定及时抽查支付工程款真实性，并把监督情况予以记录。
2.《中华人民共和国合同法》第五十八条：规定当事人应当严格履行合同款项支付义务，按约定时间和方式支付工程款。
三、在建工程抵押权与工程款优先权竞合的法律处理在建工程抵押权与工程款优先权的竞合，实际上代表了不同企业或个人之间的利益博弈。
工程款优先权、抵押权、购买权竞合时的优先顺序？
工程款优先权、抵押权、购买权竞合时的优先顺序？
1、工程款优先权与一般抵押权
在工程款与一般抵押权并存的情况下，根据《合同法》第286条及最高院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第1条的规定，工程款优先于一般抵押权和其他债权。
2、工程款优先权与消费者购买权
根据《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第2条“消费者交付购买商
品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，按下列情形处理：
（1）消费者已经交付房款，并已经办理产权过户登记的，工程款优先权归于消灭，房屋归产权人所有；
（2）开发商尚未交房或虽交房但尚未办理产权过户，但消费者支付了全部或者大部分款项的情况下，工程款优先权仍不能对抗消费者；
（3）消费者未交付房款，或只交付了少部分房款，但已办理了产权过户登记的情况下，工程款优先权具有对抗消费者的效力。
3、消费者购买权与抵押权
消费者虽然支付了全部或大部分购房款，但未取得房产证的，消费者对该商品房所享有的权利性质，在法律理论与实践中目前尚无定论。
当消费者购买权与抵押权竞合时，按下列情形处理：
（1）房屋先出售后抵押：A.若房屋买卖合同未登记备案,而抵押已办理登记备案的,该抵押权可对抗消费者购买权;B.若房屋买卖合同已登记备案,或买受人已取得房地产权证,则抵押权不能对抗消费者购买权。
（2）房屋先抵押后出售：不论该房屋是否已转移给何人，消费者购买权不能对抗该房屋的抵押权。
《建设工程款优先受偿权与商品房买受人请求权冲突的法律问题研究》范文
《建设工程款优先受偿权与商品房买受人请求权冲突的法律问题研究》篇一一、引言随着社会经济的持续发展，我国房地产市场蓬勃发展，各类建设工程项目和商品房交易频繁。
在此过程中，建设工程款优先受偿权与商品房买受人的请求权之间存在着潜在的冲突。
这两种权利的冲突不仅涉及到建设工程合同的履行和商品房交易的公平性，也直接关系到建筑企业、开发商和购房者的合法权益。
因此，对这一法律问题进行深入研究，具有重要的理论和实践意义。
二、建设工程款优先受偿权的法律解析建设工程款优先受偿权，是指在建设工程合同履行过程中，承包人因完成工程建设而享有的对工程价款及相应利息的优先受偿权利。
这一权利的设定旨在保障建筑企业的合法权益，促进建筑市场的健康发展。
然而，当建设工程项目涉及商品房开发时，这一权利与商品房买受人的请求权之间便可能产生冲突。
三、商品房买受人请求权的法律基础商品房买受人的请求权，主要是指购房者在支付了购房款项后，依法享有的对所购商品房的所有权及相关权益。
这些权益包括但不限于房屋的占有、使用、收益和处分等。
当建设工程款优先受偿权与商品房买受人请求权发生冲突时，如何平衡两者之间的关系，成为了一个亟待解决的问题。
四、两者冲突的表现形式及法律后果建设工程款优先受偿权与商品房买受人请求权冲突的表现形式多样，主要包括：在工程款未结清的情况下，开发商将已抵押的商品房出售给买受人；或者在工程款纠纷中，承包人通过行使优先受偿权影响商品房的正常交易等。
这些冲突不仅可能导致商品房交易秩序的混乱，还可能损害购房者的合法权益。
在法律后果上，冲突的解决需要依据具体的法律规定和案件事实进行判断，但总体上应遵循保护弱势方、维护公平正义的原则。
五、解决冲突的法律途径及建议针对建设工程款优先受偿权与商品房买受人请求权的冲突，应从以下几个方面加以解决：1. 完善立法：通过完善相关法律法规，明确建设工程款优先受偿权的行使条件和范围，同时保护商品房买受人的合法权益。
抵押权、建设工程优先权、消费者物权期待权的冲突与保护
抵押权、建设工程优先权、消费者物权期待权的冲突与保护盈科律师/沈艳娇北京盈科（昆明）律师事务所律师教育背景：重庆大学法学、管理学（会计专业）双学士，重庆大学法律硕士。
业务领域：金融、融资担保、企业法律风险防范、常年法律顾问、民商诉讼。
一、问题的提出抵押权是《物权法》规定的担保物权，其权能是在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
抵押权系担保物权，物权优先于债权。
建设工程优先权由《合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下文简称“批复”）第一条确立，赋予建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
本文“消费者物权期待权”系“批复”第二条确立的，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，即便尚未取得所购买的商品房的所有权，为保护个人消费者的居住权，而规定买受人的权利优先于承包人的建设工程价款优先权。
当抵押权、建设工程优先权、消费者物权期待权发生冲突时，应当如何确定三者的优先顺序呢？二、典型案例1.广东省高院(2015)粤高法民一提字第85号：曹湘玲与珠海市农村商业银行股份有限公司香洲支行、珠海经济特区拱北房产公司申请执行人执行异议之诉特殊程序民事判决书（裁判日期：2015年7月21日）原审裁判规则：依据《物权法》，拱北房产公司和曹湘玲签订的《楼宇买卖合同》以及曹湘玲长期占有、使用涉案房产的事实并不能产生物权变动的效力。
案涉房产是曹湘玲向拱北房产公司购买的居住用房，是曹湘玲的基本生活资源之一，符合“批复”第一条、第二条规定。
本案可参照适用前述批复，保障曹湘玲的基本权益。
曹湘玲已支付大部分购房款并实际占有、使用涉案房产，对于香洲农商支行要求继续执行的诉讼请求，不予支持。
二审裁判规则：“批复”第一条、第二条规定仅解决了消费者基本权益与承包人工程价款优先受偿权的问题，但对于消费者基本权益与抵押权之间的优先问题并未做出规定。
银行抵押权、预售商品房购房人权利的冲突与解决
银行抵押权、预售商品房购房人权利的冲突与解决作者：张燕，仲伟珩来源:中国法学网随着我国房地产业进入深度调整期，房地产开发领域的纠纷大量涌现。
在这些纠纷中，如何处理广泛存在的银行抵押权和预售商品房购房人的权利冲突，是目前审判实践中一个亟需解决的热点、难点问题。
某房产公司以其在建工程为抵押向银行借款3000万元，并办理了在建工程抵押登记手续。
房产公司在取得商品房预售许可证后向社会销售，60名购房人购买了其中的60套房屋。
在房屋交付后，该60名购房人实际占有了该房屋。
由于房产公司未清偿所欠银行借款本息，银行起诉到法院，请求房产公司清偿欠款及支付利息，并主张拍卖抵押物行使优先受偿权。
此类借款纠纷往往事实清楚，法律适用难度不大，法院根据事实一般会判决：房产公司清偿欠款3000万元及至判决给付之日的利息；银行对抵押在建工程的拍卖价款享有优先受偿权。
但是，大发银行在判决生效后向法院申请执行时，案涉项目的60名购房人则提出执行异议之诉，请求以其购买房屋的权利对抗法院的强制执行。
法院在查明该60名购房人系合法购房人后往往会判决：该60名购房人基于房屋买卖合同享有权利，该购房权利能够对抗人民法院基于生效判决的执行，进而判决停止对该60名购房人所购房屋的强制执行。
就上述典型案例而言，银行往往产生困惑，其针对抵押标的物享有的抵押权为物权，而60名购房人享有的权利则为债权，该物权在同债权产生矛盾时，为何不能适用物权优先于债权的法学原理，[1]支持抵押权人拍卖该抵押物优先受偿的请求？不厘清此类困惑，既不利于交易安全的保护，也不利于人民法院司法权威的确立。
一、纠纷产生的根源欲根本解决某类纠纷，在逻辑方法上首先需要找到产生这类纠纷的根源，从本源上分析纠纷产生原因和逻辑矛盾点，然后再有的放矢寻找解决方案。
就实践中广泛存在的银行抵押权与购房人权利冲突的根源和原因而言，可归纳为以下几个方面：首先，从制度层面来看，造成上述权利冲突的原因在于目前相关法律、行政法规规定的衔接漏洞。
《建设工程款优先受偿权与商品房买受人请求权冲突的法律问题研究》范文
《建设工程款优先受偿权与商品房买受人请求权冲突的法律问题研究》篇一一、引言随着社会经济的发展，建设工程的资金筹措及分配机制愈发复杂。
在建筑行业，涉及多个主体的权益保障和利益平衡问题日益突出，其中最为核心的便是建设工程款优先受偿权与商品房买受人请求权之间的冲突。
本文旨在深入探讨这一法律问题，分析其产生的原因、处理方式和潜在影响，为解决相关冲突提供法律参考和解决思路。
二、建设工程款优先受偿权概述建设工程款优先受偿权，是指在建设工程合同中，因建设工程的特殊性，为保障建设工程的顺利进行及承包人的合法权益，法律赋予承包人优先于其他债权人获得工程款的权利。
这一权利的设立，对于保障建设工程的顺利进行、维护建筑市场秩序具有重要意义。
三、商品房买受人请求权概述商品房买受人请求权，是指商品房买受人在支付了相应的房款后，对所购商品房的产权享有明确的权利和期待权。
这一权利主要受到《物权法》、《合同法》以及《商品房买卖合同》等法律规范的调整和保护。
四、建设工程款优先受偿权与商品房买受人请求权的冲突在实际操作中，由于工程款拖欠、项目资金链断裂等原因，往往会出现建设工程款优先受偿权与商品房买受人请求权之间的冲突。
例如，当开发商因拖欠工程款而无法支付后续工程费用时，若对已经完成并已交付的房屋行使建设工程款的优先受偿权，那么可能侵害了商品房买受人的合法权益。
此外，这种冲突还可能涉及不同主体的债权、资金流动等众多因素。
五、法律冲突处理及实践分析1. 法律规定及原则：对于这一法律冲突的处理，我国相关法律法规如《物权法》、《合同法》等均有所规定。
在处理时，应遵循公平、公正、保护弱势群体等原则，确保各方的合法权益得到保护。
2. 实务操作及案例分析：在实际操作中，处理这类冲突的方式因案而异。
通过案例分析可以发现，通过司法途径调解或判决是较为常见的方式。
在调解过程中，需要充分考虑各方的利益诉求和权益保护。
而在判决过程中，则需要依据相关法律规定和案例参考，作出合理的裁决。
建设工程优先权与抵押权发生冲突时应如何处理？
建设工程优先权与抵押权发生冲突时应如何处理？本文以一则仲裁案例为切入点，拟对在建工程抵押权与工程优先受偿权的冲突问题进行简单分析。
打开幸福里，查看更多图片一、案情简介2011年3月，某建筑工程有限公司(以下简称建筑公司)中标承建某房地产开发公司(以下简称地产公司)某楼盘。
工程施工过程中，地产公司多次以资金周转困难为由拖欠应付的工程款。
2012年5月，地产公司为了筹集资金，以在建楼盘向某商业银行作抵押，取得贷款6000万元，并到当地房地产管理部门办理了抵押登记。
抵押合同约定，地产公司于2013年5月之前还清全部贷款及利息，否则银行可对在建楼盘行使抵押权。
2013年4月份涉案工程竣工，建筑公司多次向地产公司催要工程款无果。
为此，2013年5月底，建筑公司根据双方在合同中约定的仲裁条款提起仲裁，要求地产公司支付拖欠工程款并按合同约定承担违约金。
与此同时，银行贷款也已到期，地产公司尚有3500万元借款尚未偿还给银行。
银行闻讯后也依据借款合同以及抵押合同中的仲裁条款提起仲裁，要求地产公司偿还到期贷款，并要求对竣工楼盘行使抵押权。
二、在建工程的抵押权与建筑公司对工程款的定义及法律规定在建工程抵押，是指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。
我国担保法并没有对在建工程抵押作出明确的规定，但《最高人民法院关于适用<担保法>若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建设中的房屋或者其它建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效”，该司法解释对在建工程抵押的合法性进行了明确，但对在建工程抵押的条件未作具体规定。
建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条将在建工程抵押限定为：抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
建设工程价款优先受偿权与相关权利的冲突处理
建设工程价款优先受偿权与相关权利的冲突处理
叶燕芳
【期刊名称】《经济研究导刊》
【年(卷),期】2011(000)020
【摘要】<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>(以下简称<批复>)规定:建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权;消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人.<物权法>规定,预告登记具有排斥任何第三人未经债权人同意而取得指定的不动产物权的效力.笔者曾就建设工程价款优先受偿权的保全登记进行探析,并提出"以预告登记保全我国建设工程价款优先受偿权"的设想.在这一设想基础上,就建设工程价款优先受偿权与相关权利的冲突处理作进一步探析.
【总页数】3页(P207-209)
【作者】叶燕芳
【作者单位】福建天泽广业律师事务所,福州,350003
【正文语种】中文
【中图分类】D923.6
【相关文献】
1.建筑工程价款优先受偿权若干问题探讨--兼评《关于建设工程款优先受偿权问题的批复》 [J], 戴佛明;刘佐
2.建设工程价款优先受偿与抵押权冲突的研究——对《合同法》第286条及其司
法解释的浅析 [J], 戴慧
3.工程价款优先受偿权与在建工程抵押权的冲突与协调 [J], 刘莉
4.建设工程价款优先受偿权与商品房购买人请求权的冲突与协调 [J], 刘莉
5.建设工程价款优先受偿权、买受人的权利与商品房担保贷款担保权人的权利冲突与平衡问题研究 [J], 寇学军
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冲突！最高院：购房消费者的权利与抵押权、工程价款优先权相比是否最优？追寻法律适用的精义洞悉法律行为的规范用逻辑和经验去感知法律生命的温度往期文章精选1.最高院判例|| 上市公司提供“暗保”的法律效力如何认定2.最高院：轮候查封不属于正式查封，债务人以轮候查封超标的额为由而提出异议时不予支持3.最高院判例|| “签字盖章”与“签字、盖章”作为合同生效条件的区别4.最高院：抵押权人同意抵押人销售抵押物的情况下，抵押权消灭5.最高院判例|| 当他项权证记载的债权数额与担保合同约定的担保范围不一致时真的应当以他项权证记载的债权数额为限优先受偿吗？6.最高院：在无商品房预售许可证的情况下，消费者所签订的商品房买卖合同不能对抗人民法院的查封效力7.最高院指令江苏高院再审判例|| 未按照《贷款通则》规定办理展期手续的展期不成立，保证人对于延期后的还款义务不承担保证责任8.最高院：银行为收回贷款而虚假陈述其债务人的经营状况骗取过桥资金转嫁风险的行为构成侵权9.最高院：经法律文书确认的不动产物权所有人即使未经过户登记亦可对抗针对名义物权所有人的强制执行10.最高院：执行标的流拍后即使申请执行人不接受以物抵债，该标的财产也并不因此而丧失可执行性11.最高院：小区车位在无法办理产权登记成为专有部分时应当属于业主共有12.最高院：在保证人签名真实的情况下，不管其所签署的借款合同是否存在事后补写，担保人均应承担保证责任。
13.最高院：父母以未成年子女名义购买并登记为子女所有的房屋能否因父母债务而被强制执行？14.最高院：上市公司股权的隐名代持行为应属无效。
15.最高院：公司账户与股东账户之间存在大量、频繁的资金往来可能导致股东对公司债务承担连带责任。
16.最高院：虽然离婚协议约定原共有房产归配偶一方所有，但双方未进行转让登记时则不产生物权的转让效力，该房产仍属于夫妻共同所有。
以下正文编者按在最高人民法院执行局编纂的《执行异议复议理解与适用》中，关于第二十九条，即房屋消费者物权期待权保护条件的解读中认为“房屋消费者物权期待权保护，也叫弱者保护，是指在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。
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工程款优先权与抵押权和购买权竞合问题处理方案
喻胜云
【案例】
甲公司与乙公司签订建设施工合同，承建甲公司的商
品楼。
在各类手续办妥后，甲公司将乙公司所承建的商品楼抵押给银行，并办理了抵押登记。
甲公司在办理商品房屋预售许可证后对外预售商品房，张明购买了其中的一套商品房，并将房款全部付清。
因甲公司拖欠乙公司的巨额工程款，乙公司将甲公司诉至法院，要求拍卖或变卖所承建的商品楼的款项优先偿还其所拖欠的工程款。
银行得知后，要求以有独立请求权的第三人的身份参加诉讼。
张明得知后，声称已经购买了一套商品房，该房子应当归其所有。
1、相关法律法规及司法解释
《合同法》第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。
建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《担保法解释》第四十七条：以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
《物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造
的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。
抵押权自登记时设立。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的
批复》（2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过）法释〔2002〕16号
上海市高级人民法院:
你院沪高法〔2001〕14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。
经研究，答复如下：
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定
建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买
受人。
三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。
此复
2、竞合相关问题处理
（1）工程款优先权与一般抵押权竞合处理。
根据《合
同法》第286条及最高院《批复》规定，工程款优先权优于
一般抵押权和其他债权。
（2）工程款优先权与消费者购买权竞合的处理。
根据《批复》第2条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
”之规定，分三种情形：
①消费者已交付房款，并已经办理过户登记，工程款优先权已经归于消灭；
②在开放商尚未交房或者虽交房但未过户，消费者已经
交全部或者大部分房款的，工程款优先权不得对抗消费者购买权。
③消费者交付少部分或者没有交付房款，工程款优先权可以对抗消费者的购买权。
3、消费者购买权与抵押权竞合处理。
分两种情形处理：
（1）房屋先出售后抵押。
若房屋买卖合同未登记，而抵押已办理登记的，该抵押权可以对抗消费者购买权；若房屋买卖合同已登记备案或买受人已取得房地产权证，则抵押不能对抗消费者购买权。
（2）房屋先抵押后出售。
根据《担保法解释》第67条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。
受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。
因此，消费者享有的权利不能对抗该房屋的抵押权。