建设工程价款优先受偿权

以物抵债的方式实现优先权（一居施工人是否是以房抵债？）
1、债权人（承包人）与债务人达成以物抵债协议 2、债权人（承包人）将工程价款让与第三人，第三人与债务人达成以物抵债协议 3、据建设工程价款优先受偿权的立法精神，第三人通过以物抵债方式取得建设工程 所有权不能对抗承包人的优先受偿权，承包人对已过户到该第三人名下的承包人承 建的房屋行使优先受偿权的权利不应受到限制。通过以物抵债方式取得建设工程所 有权的第三人，不是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第 二条规定的消费者，不能对抗承包人就其承建的建设工程行使优先受偿权。（也就 是说施工人对业主的抗辩，同样适用于以物抵债的受让人）久发案件
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四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的 竣工之日起计算。 (2016)最高法民终602号
二审法院经审理认为，依据实际履行的《建设工程施工总承包合同书》第33.4款“发包人在收到竣工结算报告及结 算资料后56天内仍不支付的，承包人有权向工程所在地人民法院提起诉讼，承包人就该工程折价或者拍卖的价款 优先受偿”可知，双方当事人已按照《合同法》第二百八十六条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告 发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可 以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖 的价款优先受偿。”规定，约定了涉案工程价款“逾期不支付”的标准，即邹城公司在收到竣工结算报告及结算资 料后56天内仍不支付。依照《合同法》第二百八十六条规定，邹城公司在符合约定的56天届满条件后，即可行使 建设工程价款优先受偿权。然而事实上，中铁公司在违反约定提前向邹城公司提交竣工结算报告且邹城公司收到 竣工结算资料后56天内仍不支付的情形下，就应认识到案涉工程因邹城公司原因存在不能按约收回建设工程款的 风险，应按约定积极起诉主张行使优先受偿权，以减少工程款收回风险和避免建设工程价款优先受偿权因约定行 使期限届满后落空；此外，建设工程价款优先受偿权虽由《合同法》规定，但本质仍为当事人的民事权利，现行 法律并未禁止当事人自行约定建设工程价款优先受偿权的行使期限。 中铁公司在已具备约定行使条件的情形下，在长达1年多的时间里，不按约定行使优先受偿权，已经超过了案涉 工程价款优先受偿权行使期间，故二审(2016)最高法民终602号判决驳回了中铁公司关于其享有建设工程价款优 先受偿权的上诉请求。
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最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复法释[2002]16号
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人 民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受 偿权优于抵押权和其他债权。
• 建设工程价款优先受偿权的性质
我国实务界及理论界主要有三种观点，即留置权说、法定抵押权说以及法 定优先权说。
建设工程价款优先受偿权 的理解与适用
• 法律依据：
合同法第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告 发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性 质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以 申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的 价款优先受偿。”
（执笔人：最高人民法院民一庭司伟）最高人民法院民一庭：《通过以物抵债方式取得建设工程 所有权的第三人能否对抗承包人行使建设工程价款优先受偿权》，载奚晓明主编、最高人民法院 民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2012年第3辑(总第51辑)，人民法院出版社2012年版， 第159—165页
• 工程总承包模式下如何实现优先权？ • 1、工程总承包的价款组成：
• 2、是否包含总承包人的勘察费、设计费等？
新模式下的优先权
• 1.装配式建筑，材料供应商能否主张优先权？ • 2.ppp项目下，施工人能否主张优先权？
谢谢！
（四）承包人在约定或者法定期限内主张优先受偿权。
另一种意见：不以建设工程合同有效为限。实践中因资质、招投标法律规定，大量无效合同 出现。作此规定，不利于无效合同中承包人权利保护。
• 优先权及于的债权范围（受偿范围、实现对象的
区别）
• 建设工程施工优先受偿权仅限于建设工程价款，不包括由于发包人延迟付
二（征求意见稿）
第二十五条 合同法第二百八十六条规定的承包人是指建设工程施工合同的承包人。 第二十九条 （优先受偿权的行使条件） 符合下列条件，承包人就其承建的工程主张工程价款优先受偿权，人民法院应予支持。
（一）建设工程施工合同有效；
（二）建设工程经竣工验收合格； （三）建设工程不属于不宜折价、拍卖范围；
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安徽高院（2014）皖民一终字第00054号判决（指导案例73号）：本案适用合同解除之日而 非合同约定的竣工之日作为建设工程价款优先受偿权行使期限的起算时间
因发包人的原因，合同解除或终止履行时已经超出合同约定的竣工日期的，承包人行使优先受偿权 的期限自合同解除或终止履行之日起计算。
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整体工程拆分成若干标段，每个标段合同均约定了工程竣工日期，如果合同履行过程中，这些 合同的具体施工及工程款支付等并没有进行区分，而是作为一个整体工程来履行义务的，则以 这个工程的最后竣工日期为承包人的优先受偿权的起算点。 【最高院案件】（2015）民一终字第86号 【案情简介】2007年，昆山国际商务中心工程共41幢建筑单体，为便于工程的施工与管理，昆 山纯高公司将工程分为3个标段：A标段、B标段、B标段39-41#及人防工程，并分别于2007年5 月、2007年9月、2007年11月与锦浩公司签订了各标段的施工合同。2009年9月，双方签订《补 充协议书》，再次明确昆山纯高公司将该工程41幢建筑单体发包给锦浩公司。后因昆山纯高公 司未能按约支付工程进度款及相关配套单位延误工期，致使施工不能正常进行，锦浩公司诉至 法院。 【法院认为】虽然锦浩公司与昆山纯高公司针对涉案工程分标段签订了三份合同，但是从本案 的实际情况看， 41幢建筑单体是作为一个整体工程来施工的。结合《施工意向书》和双方当 事人签订的三份合同以及2009年9月双方签订的《补充协议书》的内容，从工程的立项、规划 设计、组织施工、工期的变更以及工程款的支付情况看，双方当事人对于系争工程是作为一个 整体工程来履行合同义务的。一审判决亦认定，41幢楼分别单独竣工验收，付款时未区分合同 和楼幢。在此情况下，视为涉案工程为一个整体工程，应以工程的最后竣工日期，作为认定锦 浩公司的建设工程优先受偿权的起算点。涉案工程最后的竣工备案日期为2010年11月15日，锦 浩公司于2011年3月提起诉讼，因此，锦浩公司在法定期限内主张了优先受偿权。
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【最高院案件】（2012）民一终字第41号 【案情简介】2004年6月16日，华兴公司与天成公司签订了《建设工程施工合同》和《天成国贸 中心工程施工补充协议》，双方约定由华兴公司承建天成公司的天成国贸中心工程，工程包括 1-24轴的主楼、裙楼的土建、安装、装饰等工程。该施工合同经过招标投标程序，并于2004年8 月25日经徐州市工程建设招标投标办公室备案。此外，作为天成国贸中心工程的附属项目彭城 医院的改造和新建工程，天成公司也委托华兴公司施工。双方于2007年7月23日签订了《彭城医 院改造及新建工程施工合同》。施工过程双方关于垫资施工及工程款支付发生争议，诉至法院。 【法院认为】工程竣工时间为2008年2月4日，华兴公司于2008年5月12日以“工程联系单”方式 向天成公司主张涉案工程的优先受偿权，并未超过法律规定的优先受偿权的除斥期间6个月。因 此华兴公司享有建设工程优先受偿权。
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江苏高院（2014）苏民终字第0289号判决：建设工程价款优先受偿权的行使期限最早应从 债权未受清偿时开始计算
由于实践中工程竣工之日往往也是工程款应当结清之时，来自百度文库此，承包人主张工程款优先受偿权一般 应从建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算，但如果工程款债权在建设工程竣 工之日或者建设工程合同约定的竣工之日尚未届清偿期，建设工程价款优先受偿权的起算点最早应 当从债权应受清偿时起算，即在发包人未按约定支付价款，承包人在合理期限内催告后，发包人仍 未支付的，从此时起算建设工程优先受偿权的行使期间。
• 权利主体：
• （1）工程勘察、设计的承包人是否享有建设工程价款优先受偿权 • （2）土方工程、基础工程、配套设施的施工人是否享有 • （3）装饰装修工程的施工人是否享有优先权 • （4）实际施工人能否行使工程价款优先受偿权
• 最高院给福建省高院《关于装饰装修工程款是否享有合同法第286条规定的
优先受偿权的复函》指出，装饰装修工程属于建设工程，可以适用合同法 第286条关于优先受偿权的规定，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的 所有人或承包人与该建筑物的所有人之间没有合同关系的除外。
• （是否否定了施工总承包及工程总承包人再发包的情形）
• 最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释
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浙江高院（2013）浙民提字第72号判决：本案适用实际停工之日而非合同约定的竣工之日 作为建设工程价款优先受偿权行使期限的起算时间
在双方合同约定竣工之日届满后，金日公司仍继续施工，鸿业公司亦予以认可，因此本案不适用合 同约定的竣工之日作为六个月行使期限计算起点。而案涉工程因鸿业公司原因未实际竣工，因此， 以实际停工之日为六个月行使期限计算起点，符合上述司法解释规定精神。
学界通说认同法定优先权说，即建设工程价款优先受偿权当属法定优先权 范畴。建设工程价款优先受偿权具备优先权的众多特征： 一、是由法律直接规定，无需当事人约定，其产生与法律效力具有法定性； 二、是以特定财产担保债权实现； 三、是具备从属不可分性、物上代位性及优先受偿性等特征。建设工程价 款优先受偿权是法律出于保护承包人生存权利和维持建筑行业正常发展的需 要做出的特别规定。
• 优先权的实现方式：
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合同法第 286 条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人 逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，①承包人可以与发包人协议将该工程折价，② 也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。” 是否可以通过发函的方式主张优先权（建议实施优先权登记制度） 南通一建、包商银行案件
产生的利息和违约责任。
• 1、是否包含利润。 • 2、是否包含质量保证金。施工合同示范文本2017版 1.1.5.7 质量保证金:是指
• 3、履约保证金。 • （顺便提下质保金的变化）
按照第15.3款约定承包人用于保证其在缺陷责任期内履行缺陷修补义务的担 保。
• 行使期限及起算点：最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复 法释[2002]16号