如何提高房地产项目产品附加值1

中国房地产策划代理综合实力TOP10企业
大户型－复式性 平面140-144平米4房：价值标杆者
附加价值更高 尊贵感强
1梯2户
面积m2 140－144
赠送：9㎡
户型 复式4房
总建面积 4004m2
赠送：2.4㎡
面积比 5%
套数 28
赠送：0.6㎡
赠送： 1.2㎡
布局：景观最佳处，项目 中心位置，南向中心园林， 南北通透，尊贵感强烈；
露台以提升产品品质为主要目标，设置应适当考虑实际使用中改房的可 能，提高产品得房率和实用性，达到提升产品价值的目的。
入户花园设置应避免窄长形，以免成为过道，奇偶层布置，以增加赠送 面积，提升产品价值；入户花园位置选择应具有适当独立性，并具有改房 的可能，以提高产品得房率和实用性。
内庭院应考虑双层高的设置方式，提高面积赠送效率；内庭院宜靠近客 厅餐厅设置，考虑与卧室区联系便利，方正，提高其实用性。
赠送：0.4㎡ 赠送：8㎡
赠送：0.8㎡
改房
布局：双层高露台和入户花 园均可改成一间房，使用方 便；80平米的二房改三房。
全部赠送
赠送一半 赠送面积：22.1㎡
服务创造价值
赠送：1.5㎡ 赠送：0.4㎡ 赠送：11㎡
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90㎡小复式
85-90平米精品小复式：明星产品 根据景观资源的不 同设置不同的户内花园/形成丰富的空间形式/同时赋予
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解决策略： 对有限可赠送面积进行合理利用及
整合。基于小户型自身特点，充分发挥户型各 部分的特色属性，整合设计，达到1+1>2的效 果，实现产品品质的提升，最终实现产品价值 的最大化的目标。
服务创造价值
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提升小户型创新方式基本原则:
除生活阳台外，尽可能减少采用阳台，用双层高（奇偶层）露台代替阳 台。
用奇偶层露台代替阳台，进一 步增加赠送面积。
露台以提升产品品质为主要目 标进行设置。
步入式阳台
奇偶层露台结合客厅、内庭院布置， 客厅宽敞、大气、景色袭人，改变 了小户型拥挤狭窄的一般感受，达 到小中见大的效果。
步入式景观飘窗
露台结合凸窗布置， 利用落地凸窗的特 性，设置步入式阳 台，模糊的阳台同 房间区分，步入式 阳台的设置可根据 使用者的喜好选择 安装，抛弃传统的 居家模式。
赠送：9.6㎡
全部赠送
赠送一半 赠送面积：22.1㎡
服务创造价值
赠送：12.6㎡
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90㎡小复式 85-90平米精品小复式：明星产品
景观自足性 根据景观资源的不同设置不同的户内花园/形成 空间内向性 丰富的空间形式/同时赋予空间不同的功能 功能多样性
服务创造价值
凸窗宜采用落地步入式凸窗，增加房间可用空间，结合露台共同设置， 可提升产品品质感；凸窗应最大化设置，提升空间舒适感，增加产品实用 性，提升产品价值。
小复式设置应考虑入户花园、厅、露台三者结合改房的可能，增加产品 实用性，最大化产品价值，树立项目特色竞争力产品。
服务创造价值
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赠 送 6 ㎡
赠送：7㎡
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3房变4房
85-90平米3房：采用双层露台凸窗等赠送全部面积的方式, 提升户型的实用性；利用入户花园改房,使3房变4房。
1梯4户
面积m2
户型
总建面积
86.1-89.6 3房（可改4房） 36450m2
赠送：10㎡ 赠送：1.2㎡
面积比
根据调查统计，对于居家类小户型产品，客户关注的主要因素 为户型面积弹性、实用性及产品舒适度。其中面积弹性是目前购买 客户关注小户型的核心因素，故在此只对面积弹性进行深入研究。
服务创造价值
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目前市场常用户型创新方式：
露台
方式：赠送全部面积
服务创造价值
奇偶层送露台，赠送全部面积
空间不同的功能
1梯3户
面积m2 84－88
户型 1房（可改3房）
总建面积 4128m2
面积比 5.2%
套数 48
借助复式户型自身特点，可在二层改房，结合入户花园、露台的全部赠 送，成为小户型产品中赠送面积最多，产品附加值最高的明星产品。
赠送：10㎡
改房
布局：面向中心园林， 位于小区中心，景观视 线较好，尊贵感强；
如何提高产品附加值 价值提升六大必杀技
服务创造价值
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价值提升六大必杀技——之一 项目产品创新 产品附加值体现
服务创造价值
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住宅产品创新研究：
典型小户型产品创新解析 项目产品增值举措
入户花园、露台、阳 台、内庭院
凸窗
夹层、复式结构
主入口广场/开放性
城市广场 社区人行主入口广 场，作为社区最外 围的标志，可以结 合喷泉、园林、水 景，制造气势开阔 感
亲水广场 结合中心大水景， 利用喷泉，体现艺 术品味和成熟社区 的人文氛围
服务创造价值
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尊贵之轴 节点三——弧形入口特色店铺建议
设计要点： 1.结合城市广场和中 央泳池，景观良好， 弧形体量昭示性强， 接纳力大，可作为小 区品牌 2.打造精致情调感， 一层玻璃外墙，引入 外部自然景观；二层 露天，视野更加开阔； 室内装饰风格突出体 现特色
套数
46.1%
420
赠送面积：21.3㎡
改房
赠送：6㎡
布局：主卧、客厅面向 景观最佳处——园林，动 静分区明确，南北通透；
全部赠送
赠送一半
服务创造价值
赠送：1.5㎡
赠送：1.2㎡
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2房变3房
65-80平米左右小2房户型：通过控制面积控制总价，同时 通过凸窗、入户花园、露台、阳台等多个赠送点增强2房舒
全部赠送
赠送一半
服务创造价值
赠送：19.3㎡
赠送面积：32.5㎡
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价值提升六大必杀技——之二 主空间轴线营造 尊贵符号打造
服务创造价值
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尊贵之轴 节点一——入口建议
主入口道路/仪式感
轴线——节点 空间——序列 庄重——仪式
目前市场常用户型创新方式：
复式
方式：以自然层计算建筑面积
复式产品分区明确，通 高空间有较高舒适及尊 贵感，以自然层计算建 筑面积，面积有较大弹 性。
服务创造价值
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小户型赠送方式小结：
创新方式 赠送方式 阳台 赠送一半面积
实用指数
适用性 适用各种产品
创新指数 市场接受度
露台
阳台
低
服务创造价值
创新性
高
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住宅产品创新研究：
典型小户型产品创新解析 项目产品增值举措
服务创造价值
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问题：如何在新规范下实现产品价值最大化？
根据新规范，阳台、露台、入户花园、内庭院、凸窗、
夹层、复式可赠送面积均大大减少，客户对面积的需求仍 旧强劲，90㎡的限制，问题摆在我们面前。。。
目前市场常用户型创新方式：
凸窗
方式：赠送全部面积
服务创造价值
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目前市场常用户型创新方式：
夹层
方式：赠送全部面积
在层高允许的情况下，夹层产品具有较强的灵 活性，赠送的面积较多，但空间舒适度一般， 市场接受度不高。
服务创造价值
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1梯4户
面积m2
户型
总建面积
86.1-89.6 3房（可改4房） 36450m2
面积比 46.1%
套数 420
赠送面积：24.2㎡
赠送：1.2㎡ 赠送：6㎡ 赠送：1.5㎡
赠送：0.6㎡
改房
布局：主卧、客厅面向景观 最佳处——园林，动静分区 明确，南北通透；
全部赠送
赠送一半
服务创造价值
赠送：1.5㎡
凸窗最大化设置，既增加产品可用面积，又提升 产品品质，实现产品价值的最大化。
服务创造价值
步入式 落地凸 窗
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复式设置应考虑入户花园、厅、露台三者结合改房的可能，增加 产品实用性，最大化产品价值，树立项目特色竞争力产品。
入户花园、客厅餐厅及露台结合布置，三初 均有改房可能，实现最高附加值，树立标杆 产品，达到价值最大化的目标。
价值提升六大必杀技——之三 形象建立 树立区域新地标
奇偶层露台
服务创造价值
景观肆虐的闯入，阳光灿烂可人
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入户花园设置应避免窄长形，以免成为过道，奇偶层布置，以增 加赠送面积，提升产品价值。
入户花园位置选择应具有适当独立性，并具有改房的可能，以提 高产品得房率和实用性。
长条形布置使空间成为过道， 难以灵活利用，实用性不足
一 层 结 合 入 口 设 计 示 意 二层露天设计示意
服务创造价值
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尊贵之轴 节点四——中心水景建议
“水为财”，水 声能够增加园林 的灵性，体现贵 气，同时，通过 叠石落水营造空 间起伏感，感官 体验的层次将更 加丰富
服务创造价值
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入口仪式的讲究， 是形式化的极致， 是建筑环境最体现 度量的环节。以弧 形城市广场和两边 弧形商铺体量守卫 项目主入口，道路 用仪式感奠定了归 家的尊贵与从容。
服务创造价值
弧形围合感广场大门
私家路同时营造 出提前进入项目 的心理感受
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尊贵之轴 节点二——入口城市广场建议
入户花园提供入口缓冲 空间，引入更多室外空 间，提高产品舒适度。
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目前市场常用户型创新方式：
内庭院
方式：赠送一半面积
服务创造价值
内庭院将室外景观引入室内，创造更私密的 半室外空间，也可灵活用于扩大室内空间。 赠送面积效率非最高，但实用性较强。
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赠送一半
服务创造价值
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2房变3房
65-80平米2房：通过横厅方式运用配合面积赠送，可改小3 房，厅的布置灵活多变。
1梯4户
面积m2
户型
总建面积
80－83 2房（可改3房） 17430m2
面积比 22%
套数 210
按奇偶层，利用内 庭院，结合露台， 提高户型舒适度及 品质，并为改房提 供可能，增强实用 性，达到提升产品 价值的目的。
奇偶层布置增加实用面积，入户花园相对独 立，使用灵活，也可改房增加产品价值。
服务创造价值
奇偶层入户花园
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内庭院应考虑双层高的设置方式，提高面积赠送效率；内庭院宜 靠近客厅餐厅设置，考虑与卧室区联系便利，方正，提高其实用性。
奇偶层双层高内庭 院布置，提高内庭 院实用性，提升产 品价值。
露台 赠送全部面积
适用各种产品
入户花园 赠送一半面积
适用各种产品
内庭院 赠送一半面积
适用各种产品
凸窗 赠送全部面积
适用各种产品
夹层 赠送全部面积
适用投资型产品
复式 赠送部分面积
适用高端产品
服务创造价值
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小户型赠送方式小结：
高
实
复式 夹层 内庭院
用
性
入户花园
凸窗
适性；
1梯4户
面积m2 71－76
户型 2房
总建面积 17228m2
面积比 21.7%
套数 236
布局：通过凸窗、入户花 园、露台、阳台等多个赠 送点增强2房的舒适性。
按奇偶层，利 用内庭院，结 合露台，提高 户型舒适度及 品质，并为改 房提供可能， 增强实用性， 达到提升产品 价值的目的。
全部赠送
结合内庭院立体绿化， 打破单调界面。立体绿 化，为社区营造一个环 保的多层次空间体系。
服务创造价值
双层高 内庭院
中国房地产策划代理综合实力TOP10企业
凸窗应最大化设置，提升空间舒适感，增加产品实用性，提升产 品价值。
凸窗宜采用落地步入式凸窗，增加房间可用空间，结合露台共同 设置，可提升产品品质感。
中国房地产策划代理综合实力TOP10企业
目前市场常用户型创新方式：
阳台
方式：赠送一半面积
阳台结合客厅或主卧布置，增 加宽敞感，赠送一半面积。对 小户型而言，赠送面积较少， 逐渐被露台取代。
服务创造价值
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目前市场常用户型创新方式：
入户花园
方式：赠送一半面积
服务创造价值
4米5的客厅 空间开阔
赠送面积， 实现最高的 附加值
餐厅、客厅
服务创造价值
入户花园
露台
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结合项目产品的解决方案：
服务创造价值
中国房地产策划代理综合实力TOP10企业
3房变4房
85-90平米3房：采用双层露台凸窗等赠送全部面积的方式, 提升户型的实用性；利用入户花园改房,使3房变4房。