中国房地产开发程序与税费

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房地产开发企业税务筹划分析

房地产开发企业税务筹划分析房地产业是中国经济中的重要支柱之一。

随着市场经济的发展，房地产行业已成为越来越多企业的选择。

在竞争激烈与政策不断调整的环境中，税务筹划对于房地产开发企业来说显得尤其重要。

本文将从两个方面进行探讨：L房地产开发企业税务筹划的主要内容；2.税务筹划对房地产开发企业的实际效益。

一、房地产开发企业税务筹划的主要内容1.选择合适的企业税务制度房地产开发企业应该选择合适的企业税务制度，从而避免不必要的税收。

我们可以选择小额固定资产投资扣除制度，这样能够享受到当期的税收优惠，使企业的固定资产投资能够得到较好的补贴。

2.把握契税政策，合理避税众所周知，契税对于房地产开发不可或缺。

但开发商必须掌握好相关政策，确保在交纳契税过程中节省尽可能多的税费。

一般来说，开发商可以采取合并买卖、减免、征地拆迁等多种方式来避免或减少契税负担。

3.积极参与税收优惠为促进房地产行业的发展，政府在税收上也给予了相应优惠政策。

开发商应当及时监测相关政策，并积极参与税收优惠活动。

比如说，在房地产企业有利政策开展之时，可以优先办理各种证照。

4.合理运用资本金，减轻财务负担资本金是房地产行业不可或缺的一部分。

开发商可以适时地根据资本金的经营策略进行优化，减轻财务负担。

同时，我们可以通过以下途径降低成本：股权融资、银行贷款、增资等。

这样，资本金的获得和运用就可以得到最大化的创造价值。

二、税务筹划对房地产开发企业的实际效益1.减轻财务负担，提升企业利润房地产开发企业的利润主要来自于出售房产的售价和租金。

通过积极参与税收优惠、选择合适的税务制度、合理运用资本金等方式来减轻税负，就能减轻企业的财务负担，最终提升企业的利润。

2.降低企业经营成本，改善市场竞争力税务筹划可减少企业在税费方面的支出。

这样，开发商就可以得到财务成本减少并引入优良信誉的企业形象。

此外，由于减少了税费支出，房地产开发企业还能够低价出售房产，从而进入优惠市场，增强市场和行业竞争力。

房地产交易管理及税收制度与政策

物业管理方案已经落实；
“五证两书”
“五证”，是房屋合法出生的证明。也即是开发商必须具备五证，才能保证购房业主在购房后能取得房屋产权证。五证包括： 1、《国有土地使用证》 2、《建设用地规划许可证》 3、《建设工程规划许可证》 4、《建设工程开工证》 5、《商品房预售许可证》
“两书” 是开发商在向业主交付房产时必须具备的。 1、《住宅质量保证书》 2、《住宅使用说明书》
2、资质分级审批：
一级资质二级资质（及以下）
3、资质年检制度
对于不符合原定资质或者有不良经营行为的企业，可降级或吊销《资质证书》。
二、房地产开发企业资质管理
一级资质的房地产开发企业承担房地产项目建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。
二级及三级以下资质的房地产开发企业只能承担建设面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定，不得超越资质范围承担开发项目。
直接针对房地产本身的税收，包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税等。其他与房地产紧密相关的税种主要有营业税、城市维护建设税、教育附加费（”两税一费”），企业所得税、个人所得税印花税等。根据课税对象性质的不同，分为流转税、收益税、财产税、行为税和资源税。
按照征税发生的环节，可以分为房地产的取得、保有和流转三个环节的税收。
产权登记面积－合同约定面积
面积误差比＝───────────── ×100%
合同约定面积
（二）面积误差比绝对值超出3％时
买受人有权退房：买受人退房的，房地产开发企业应当
在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。

房地产开发过程的全部法律程序与税费

房地产开发过程的全部法律程序与税费房地产开发是一个复杂的过程，需要遵守大量的法律程序和支付税费。

本文将详细介绍房地产开发过程中的全部法律程序和税费。

前期准备阶段土地出让在房地产开发前，首先需要进行土地出让。

土地出让的程序由土地管理部门负责，申请人需要提交土地出让申请书和相关资料。

被批准后，申请人需在规定时间内缴纳土地出让金。

土地出让金是申请人在取得土地使用权时，需要缴纳给国家的费用。

土地出让金的数额根据土地出让时的市场价格和土地面积决定。

立项审批立项审批是指房地产项目在开始施工前，需要经过政府相关部门的立项审批。

立项审批的部门包括建设主管部门、国土计划主管部门、环保主管部门、消防主管部门等。

立项审批的内容包括规划方案和建设方案的审核，相关部门评估项目建设对社会经济和环境的影响。

如破坏历史文化、自然资源环境、影响居民生活等因素，都将被纳入审批范畴。

立项审批的费用由开发商承担。

建设用地规划许可开发商需要拥有土地使用权才能进行开发建设。

需要在交付土地使用权的同时，向规划主管部门提交建设用地规划申请书和规划设计文件。

主管部门需要进行审核和审批，在审批通过后，发放建设用地规划许可证。

建设用地规划许可的费用由开发商承担。

施工许可证建设工程施工许可证是开发商开展建设工程必须获得的证书。

在开工前，开发商必须向建设主管部门提交申请，包括建筑施工图纸、结构设计方案、防护措施等相关文件。

审批通过后，发放施工许可证。

施工许可证的费用由开发商承担。

建设过程阶段建筑安全许可证在建设过程中，安全许可证是一个必要的凭证。

开发商需要向安全监督部门提出建筑安全许可申请书和相关文件。

审批通过后，开发商可以获得建筑安全许可证。

建筑安全许可证的费用由开发商承担。

合同签订在房地产开发中，最重要的是开发商和购房者之间的合同签订。

合同中需要说明开发商的权利和责任，并明确收取的费用。

如果购房者需要按揭贷款，开发商还需与银行签订合作协议。

购买契税购买房屋产生的契税属于国家应征的一项税费，由购房者根据房屋的成交价款支付给国家。

万科纳税筹划

万科纳税筹划分析第一部分：行业介绍及现状一、房地产发展历程：改革开放30年以来，中国房地产市场的发展变化大致经历了初步形成、房地产过热、市场调整、培育新的经济增长点、宏观调控5个时期。

（一）初步形成时期（1978~1991年）：1978年之前的二十多年中，我国几乎没有房地产市场，没有房地产业，只有建筑业。

1978~1991年，随着住房制度改革和土地使用制度改革的启动与推进，房屋和土地既是产品和资源，又是商品和资产的认识由浅入深，房地产价值逐渐显化，房地产市场初步形成。

（二）房地产过热时期（1992~1993年）1992年下半年至1993年上半年，我国许多地区骤然掀起了房地产热潮，房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃，在部分地区，主要是海南、广西北海，房地产开发出现过热，形成了较严重的房地产泡沫。

（三）市场调整时期（1994~1997年）1994年继续1993年下半年的宏观调控。

1995~1997年仍然实施适度从紧的财政政策和货币政策。

但从1996年开始，经济已由短缺转变为相对过剩，产品卖不出去，企业停产，工人下岗；1997年又遇亚洲金融风暴。

随着整个经济出现“通货紧缩”，房地产市场进入了低潮。

（四）培育新的经济增长点时期（1998~2002年）从1998年开始，随着把住宅业培养成为新的经济增长点的制度改革，以及各项政策措施的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的发展时期。

这个时期，全国城镇停止了住房实物分配，各项搞活住房二级市场的税费减免等优惠政策纷纷出台，住房建设加快，住房金融快速发展，住房二级市场开始活跃。

（五）宏观调控时期（2003年至今）2003年以后，房地产投资快速增长，房地产价格大幅上涨，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，政府频繁出台了许多政策措施对房地产市场进行调控。

从2003年下半年开始，政府从严把土地、信贷两个闸门入手控制房地产投资过快增长。

房地产业企业所得税管理办法

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号税务局：收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。

房地产开发经营业务企业所得税处理办法及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

营业务的企业（以下简称企业）。

，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：备案。

法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的为代收代缴款项进行管理。

《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。

付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

则确认收入的实现：销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

房地产开发经营税费

房地产开发与经营
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房地产开发经营税费
1.2 流转税-------土地增值税
土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其取得的增值额计征的一种税。
增值额的计算
1.土地增值税增值额，等于转让房地产所取得的收入扣除增值税扣除项目后的余额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他收入。 2.增值额的扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。
房地产开发与经营
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房地产开发经营税费
1.3 所得税-------企业所得税
纳税人
企业所得税的纳税人为在中华人民共和国境内的企业和其他取得收入的组织。
征税对象
居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税。非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税。
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房地产开发经营税费
房地产税的种类
我国现行的房地产税有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、印花税、土地使用权转让及不动产销售营业税、固定资产投资方向调节税、城市维护建设税、房地产所得税等。
按照征税客体性质的不同，还可将房地产税划分为流转税、所得税、财产税、行为税四类税种，其中，流转税包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税；所得税包括企业所得税和个人所得税；财产税包括房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税；行为税包括印花税、固定资产投资方向调节税。

房地产开发企业的税种及税率

房地产开发企业的税种及税率随着中国经济的不断发展，房地产市场也在不断的扩大，成为了国家经济发展的重要推动力。

房地产开发企业作为房地产市场的主体，承担着重要的角色。

在这里我们将介绍房地产开发企业常见的税种及税率。

一、税种1. 增值税增值税是房地产开发企业最为重要的税种之一。

房地产开发企业将房地产进行销售时，需要缴纳增值税。

缴纳增值税的税率在3%至5%之间，具体的税率和计算方式根据地区的不同而有所不同。

除了销售房地产之外，房地产开发企业所从事的其他业务，如金融租赁、装修、佣金等也需要缴纳增值税。

2. 印花税印花税是经过国务院核准的法定税种，主要是对房地产购销、抵押和租赁等交易征收。

房地产开发企业在购置或者销售房地产的时候，需要缴纳印花税。

缴纳印花税的税率也根据地区的不同而有所调整。

3. 房产税房产税是在中国的税制改革中被废除了，自2011年至今，在中国国内缴纳房产税的规定都被取消了。

4. 土地增值税房地产开发企业将已经出售的房产进行了重新评价，若新价格高于前次价格就需要缴纳土地增值税。

土地增值税的税率通常在30%左右。

但是，在一些政策比较松散的地区，尤其是二三线城市的土地增值税会相对较低。

二、税率在中国的税收体系中，税率是根据制定的计税基础来确定的。

在房地产开发企业中，税率通常会根据实际情况而有所不同。

1. 增值税在房地产开发企业的销售利润中，增值税通常是最大的一项缴税。

在大多数地区，增值税的税率是5%左右，在特殊情况下，可能会有其他的税率。

房地产开发企业在进行增值税的缴纳时，除了会有一些抵扣项目之外，例如一个地区的政府可能会减免房地产开发企业在当地的印花税，从而减轻企业的负担。

2. 印花税房地产开发企业在进行购置或者销售房地产时，需要缴纳的印花税在大多数地区会在0.5%左右。

在某些特定的情况下，印花税的税率可能会有所变化。

例如，在北京城六区外的地区，印花税的税率可能会在0.1%左右。

3. 土地增值税土地增值税在大多数地区的税率会在30%左右。

房地产开发经营的税费概述(PPT 70张)

中华人民共和国契税暂行条例细则
——1997年10月28日，财政部
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第三节行为、目的税
一、契税
第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
第二条涉及征收契税的主要登记类型如下：
•
1.初始登记：出让土地使用权初始登记；作价出资土地使用权初始登记（仅指国家批准的以土地使用权作价出资）；划拨土地使用权转出让土地使用权初始登记。 • 2.转移登记：国有土地使用权转移；土地使用权互换；房地产转移登记 . • 3.变更登记：土地房屋分割权属登记。
收入的确认与所得税销售收入相同
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第二节流转税
一、营业税
——可以利用的税收政策 “单位和个人销售或转让购置的不动产和受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。” ——《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税字 [2003]016号)
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第二节流转税
二、城市维护建设税
城市维护建设税随营业税征收，计税依据为纳税人实际缴纳的营业税，税率分别为1%、5%、7%。
外籍个人暂不征收城市维护建设税、教育费附加。
外商投资企业和外国企业暂不征收城市维护建设税.
三、教育费附加
根据国务院的规定，在征收营业税的同时，应当按照营业税总额的3%征收教育费附加，因此，在征收的营业税中，应当缴纳的教育费附加按照营业税的3%缴纳。
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
税的基本知识
税与费的区别：
代价，是提供某种服务或准许某种作用权力而获得的补偿。
税收具有无偿性，而费则具有有偿性。费是向受益者收取的征收的主体不同。税收的征收主体是代表国家的各级税务机

房开企业自持房产涉及的增值税问题

房开企业自持房产涉及的增值税问题随着市场经济的发展，房地产开发企业在市场中扮演着重要的角色。

自持房产，即房地产开发企业持有并用于出租或自营的房产，已成为许多房开企业的重要资产和收入来源。

然而，在这个过程中，房开企业需要面对许多税务问题，其中最为重要的是增值税问题。

本文将探讨房开企业自持房产涉及的增值税问题及其处理策略。

自持房产的增值税是指房开企业在取得房产后，将其用于出租或自营时，向租户或自营收入所收取的增值税。

根据中国的税法规定，房开企业需要按照一定的税率向税务机关缴纳增值税。

自持房产增值税的计算方法根据不同的经营模式和税务政策有所不同。

一般来说，增值税的计算公式为：增值税 =营业收入×税率。

对于房开企业而言，营业收入主要包括租金收入和自营收入。

税率则根据不同的地区和行业有所不同，一般约为5%-10%。

合规登记：在开始经营自持房产业务前，房开企业应向税务机关进行合规登记，并按照规定缴纳相应的增值税。

合理划分业务类型：根据实际业务情况，房开企业应合理划分租金收入和自营收入，并据此确定相应的税率。

及时申报纳税：房开企业应按照规定及时申报纳税，确保税务处理的准确性和及时性。

合理利用税务政策：在符合政策规定的前提下，房开企业可以合理利用税务政策，降低自身的增值税负担。

自持房产业务是房地产开发企业的重要业务之一，而增值税问题是该业务过程中必须面对的重要问题。

通过合理的税务处理策略，房开企业可以有效地降低自身的增值税负担，提高企业的经济效益。

房开企业也应当严格遵守税务法规，确保税务处理的合法性和合规性。

只有这样，才能实现企业的长期稳定发展，并为市场经济的健康发展做出贡献。

在房地产行业，预交增值税和土地增值税是两种重要的税务概念。

然而，它们之间存在明显的区别，对房开企业的财务状况和运营策略有不同的影响。

本文将探讨这两种税的区别以及它们在房开企业中的重要性。

我们来了解一下预交增值税。

预交增值税是一种预缴税款的形式，是房开企业在项目开始阶段或预售阶段，根据预计的收入和费用，预先缴纳的增值税。

房地产开发建设税费汇总表

房地产开发建设税费汇总表1. 背景介绍房地产开发项目是指开发商在购置土地后，按照规划和设计要求进行建造和销售房屋的活动。

在房地产开发过程中，开发商需要缴纳各种税费，这些税费对于项目的开发和成本管理至关重要。

本文将对房地产开发建设所需的税费进行汇总和介绍。

2. 印花税印花税是指在房地产交易或者转让过程中需要交纳的一种税费，税率根据交易金额的不同而有所区别。

一般而言，购买商品房需要缴纳的印花税税率为3%，而二手房的印花税税率为1%。

开发商在销售商品房时需要承担印花税的缴纳。

3. 城市维护建设税城市维护建设税是指在城市建设和发展中，为了满足城市发展所需而征收的一种税费。

房地产开发商在购置土地后，进行建设和销售房屋时需要缴纳城市维护建设税。

该税费的税率为7%。

4. 房产税房产税是对房地产拥有者按照其房地产的价值征收的一种税费。

对于房地产开发商而言，房产税可以分为两种情况，一种是在拥有房地产期间需要缴纳的房产税，另一种是在房地产销售时需要缴纳的房产税。

房产税的税率根据不同地区和房产的价值有所不同。

5. 增值税增值税是对企业在生产经营过程中的增值部分征收的一种税费。

对于房地产开发商而言，增值税是其中一项重要的税费。

开发商在购置土地、施工建设和销售房屋的过程中需要缴纳增值税。

增值税的税率根据不同地区和项目的性质有所不同。

6. 土地使用税土地使用税是对土地使用权人按照土地使用权价值征收的一种税费。

房地产开发商在购置土地后，需要按照土地使用权价值缴纳土地使用税。

土地使用税的税率根据土地面积、土地等级和土地使用年限等因素进行计算。

7. 教育费附加教育费附加是指为了发展教育事业而征收的一种附加税费。

房地产开发商在进行房地产交易和转让时需要缴纳教育费附加。

该税费的税率为3%。

8. 基本建设税基本建设税是指为了发展基础设施和公共事业而征收的一种税费。

房地产开发商在进行房地产交易和转让时需要缴纳基本建设税。

该税费的税率根据交易金额的大小而有所不同。

房地产开发税费一览表（详解房地产涉及的12个税种）

房地产开发税费一览表（详解房地产涉及的12个税种）房地产开发涉及的税费主要有：契税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地增值税、企业所得税等。

一、契税(一)纳税人：转移土地、房屋权属，承受的单位和个人;(二)计税依据：市场价格或差额，计征契税的成交价格不含增值税;(三)税率：3%—5%(四)涉税阶段：土地获取阶段二、城镇土地使用税(一)纳税人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有土地使用权的单位和个人;(二)计税依据：实际占用土地面积;(三)适用税额：大城市1.5-30 元，中等城市1.2-24 元，小城市0.9-18 元，县城、建制镇、工矿区 0.6-12 元;(四)纳税义务发生时间：取得土地后次月;(五)涉税阶段：前期准备阶段、建设施工阶段、预售阶段。

三、耕地占用税(一)纳税人：占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人;(二)计税依据：占用的耕地面积(三)适用税额：人均耕地不超过1亩的地区，每平方米为10~50 元;人均耕地占用超过 1 亩但不超过 2 亩的地区，每平方米为 8~40 元;人均耕地占用超过 2 亩但不超过 3 亩的地区，每平方米为 6~30 元;人均耕地超过 3 亩的地区，每平方米为 5~25 元;(三)涉税阶段：土地获取阶段、前期准备阶段。

四、印花税(一)纳税人：经济活动和经济交往中书立、领受应税凭证的单位和个人;(二)应税对象：经济合同、产权转移数据、营业账簿、权利许可证照等;(三)房地产涉及的印花税：取得土地和销售阶段签订的房屋销售合同;建设工程合同、借款合同、财产保险合同、注册资本等;(四)涉税阶段：土地获取阶段、建设施工阶段、预售阶段;五、增值税(一)纳税人：在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人;(二)计税方法：一般计税和简易计税;(三)预缴增值税：在取得预收款的次月纳税申报期预缴税款(四)房地产开发企业纳税义务发生时间：税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。

房地产开发税收计算

房地产开发开发各环节税收一、取得土地环节1．土地使用税：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收2011年1月起申报缴纳土地使用税，至完工销售前每年应缴纳土地使用税：24884㎡×12/㎡=298,608.00元。

2．印花税（土地出让合同A地块）：24884m×500/ ㎡×0.05%=6,221.00元。

3．契税1）国有土地使用权A地块出让：24884㎡×500/ ㎡×4%=497,680.00元2）拆迁补偿、安置费：110,000,000×24884㎡/40543㎡×4%=2,700,720.003）城市建设配套费:(71465+5906)㎡×30/㎡×4%=92,845.20元二、设计施工环节1、印花税：房地产开发阶段需要缴纳印花税的主要包括采购甲供材料、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、借款合同、财产保险合同等合同。

1）甲供材料:购销金额×0.03%2）建设工程勘察合同:165,256.10×0.05%=82.63元3)建设工程设计合同(华美):2,875,000×0.05%=1,437.50元4)景观设计合同:170,000.00×0.05%=85.00元……2．印花税（建筑安装工程承包合同按承包金额×万分之三税率）：1）营销中心装修合同；×0.03%=2)建筑施工合同基坑支护(一期):1,120,000×0.03%=336元3) 建筑施工合同基坑支护(二期): ×0.03%=元4) 建筑施工合同土石方工程(一期):800,000.00×0.03%=240元建筑施工合同土石方工程(二期)5）建安合同（泸州七建司一期及地下车库）99,000,000×0.03%=2,970.00元6）自来水管道安装工程合同:(预付10万,一期120万,二期70万)(100,000.00+1,200,000.00+700,000.00)×0.03%=600.00元7)其他如供电、燃气、通讯线路安装、电视等，均按承包金额×万分之三税率……3．印花税（借款合同）：银行及其他金融组织和借款人签订的借款合同借款金额×0.05%4 .财产保险合同：包括财产、责任、保证、信用等保险合同:按收取的保险费收入金额×0.1%三、房产销售环节1．营业税及附加（销售不动产）：24,510,750.001)营业税=预售收入×5%:445,650,000.00×5%=22,282,500.002)城建税附加=营业税×5%:22,282,500.00×5%=1,114,125.003)教育费附加=营业税×3%:22,282,500.00×3%=668,475.004)地方教育费附加=营业税×2%:22,282,500.00×2%=445,650.002．土地增值税(预交) :土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。

房地产开发税费计算方法

房地产开发税费计算方法
1.土地出让金：土地出让金是指开发商从政府手中取得土地使用权所
支付的费用，计算方法主要是根据土地面积、土地用途、地段、市场价格
等因素确定。

每个市都有不同的土地出让金计算方法，一般以每平方米土
地面积乘以相应的土地出让金标准进行计算。

2.契税：契税是指购房者在购买不动产时需要支付的税费，计算方法
是根据购房者购买的房屋总价或核定价值，乘以相应的税率进行计算。

不
同地区的契税税率不尽相同，一般为1%至3%之间。

3.增值税：增值税是指房地产开发商根据新增值所需支付的税费，计
算方法是根据房屋销售价格和进项税额进行计算。

具体计算方法为：销售
价格×适用税率－进项税额。

4.房产税：房产税是指所有者按照不动产的评估价值向政府支付的税费。

中国目前并没有全国统一的房产税法规定，不同城市的房产税标准和
计算方法有所不同。

一般是根据房屋的评估价值乘以相应的税率进行计算。

5.城市维护建设税：城市维护建设税是指房地产开发商根据销售收入
支付的税费，计算方法是根据销售额乘以相应的税率进行计算。

税率一般
为7%。

6.土地增值税：土地增值税是指将从地产流转中获得的土地增值价款
应纳税款计算出来并向税务部门缴纳的税款。

计算方法是销售价格减去购
入土地的成本，再乘以相应的税率。

税率根据具体的土地增值税政策而定，一般为30%至60%。

房地产交易税费种类大全(2页)

房地产交易税费种类大全房地产契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。

营业税指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。

房产税是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。

营业税附加是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。

印花税指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。

个人所得税指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。

纳税保证金指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。

房地产交易手续费是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。

房屋权属登记费即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。

土地收益金(土地增值费)土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。

土地出让金各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

房地产开发流程与程序文件和房地产部门工作程序及房地产开发报批报建文件

【房地产开发流程与程序文件和部门工作程序及报批报建文件】本资料由智地网、广州市智南投资咨询有限公司提供1、房地产项目开发全流程暨报批报建流程万科_房地产开发全流程运营与管理_108p_管理规范.ppt★万科房地产公司报批报建作业指导书办理流程.rar ★广东东莞房地产开发报建手册_86页_报建健流程.doc★房地产开发报建流程及潜规则_21页.doc★房地产开发项目开发流程.doc金地集团宁波公司前期报批报建工作流程图.jpg金地_地产项目管理-报建流程指南-48PPT.ppt万科_青岛项目报批报建工作流程培训_57p_课程_教程.ppt万科_长沙万科项目事务部_报建报批流程及说明_16页_万科城_工程管理_规划报建.ppt龙湖_房地产运营体系及开发流程培训_94P_组织架构_研发设计_造价采购.pdf中国房地产开发程序与税费.rar中国房地产开发程序培训_73P_培训课程.ppt中航_房地产开发业务运作管理模式_90页_开发流程.doc房地产一级开发程序.doc2、政府办事流程上海房地产开发作业指导书(全流程)-doc210页.doc ★北京房地产公司全套管理制度-开发程序-流程图-工程管理-120DOC.doc★北京市房地产二级开发流程_94P_远洋地产.ppt北京房地产一级开发程序流程_20页_实施方式_审查内容_用地预审_取得征地.doc郑州房地产开发部办事流程工作流程_58页.doc海口市房地产开发相关手续办理流程_43页.doc济南房地产手续办理程序.doc3、知名房地产开发企业管理流程制度万科-VANKE房地产开发程序文件-58个文件★万科集团全套程序_表格_指引_172个文件★万科管理全景图房地产流程管理_156PPT.ppt★万科集团_下属公司制度流程及表格_93个文件.rar 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新材料推广应用管理工作程序.doc004施工准备阶段流程-分包单位资格审查基本程序.doc 005监理总程序-施工监理工作总程序.doc006 土地前期费用索赔管理程序.doc006质量控制流程-单位工程验收基本程序.doc006防水卷材冷粘法施工程序.doc007质量控制流程-分部分项工程质量验收控制流程.doc 007防水卷材自粘法施工程序.doc008质量控制流程-分项、分部工程签认基本程序.doc 009质量控制流程-主体工程质量控制流程.doc房地产开发流程010质量控制流程-装饰工程质量控制流程.doc011质量控制流程-地基与基础工程质量控制流程.doc 012质量控制流程-地面与楼面工程质量控制流程.doc 013质量控制流程-屋面工程质量控制流程.doc014质量控制流程-门窗工程质量控制流程.doc015质量控制流程-建筑电气安装工程质量控制流程.doc 016质量控制流程-建筑设备安装工程质量控制流程.doc017质量控制流程-建筑采暖卫生与煤气工程质量控制流程.doc018质量控制流程-通风空调工程质量控制流程.doc019质量控制流程-工程材料、构配件和设备质量控制流程.doc01_完善组织架构优化管理流程.ppt020质量控制流程-原材料、成品、半成品验收监理流程.doc021质量控制流程-建筑施工测量质量控制流程.doc022进度控制流程-工程进度控制流程.doc023进度控制流程-年（月）度进度计划的编制流程.doc 024进度控制流程-施工总进度计划的编制流程.doc025造价控制流程-工程款支付基本程序.doc026造价控制流程-月工程计量和支付基本程序.doc027造价控制流程-工程款竣工结算基本程序.doc028合同管理流程-签订监理合同.doc029合同管理流程-结束监理合同的程序.doc030合同管理流程-违约处理基本程序.doc031合同管理流程-工程暂停及复工管理基本程序.doc 032 程序文件（招投标管理程序）.doc032合同管理流程-工程变更管理基本程序.doc033合同管理流程-费用索赔管理基本程序.doc034合同管理流程-工程延期管理基本程序.doc035 管理评审程序.doc035保修期监理工作流程-保修阶段的监理程序.doc04工程动态成本管理程序.doc05-项目投资决策流程汇报材料071121.ppt053 工程部标准工作程序文件目录.doc054 合同评审控制程序.doc057 供电局指定产品采购工作程序.doc06 施工伤亡事故处理程序.doc069 特急项目管理程序.doc070 消防局指定产品采购工作程序 (1).doc071 小区电话配套工程管理程序.doc072 付款控制程序.doc073 工程部仓库管理程序（试行）.doc074 零星项目工程管理控制程序.doc075 特急项目管理程序说明.doc076 关于工程项目竣工结算进行社会审价的联合操作程序.doc077 点工签认的暂行管理程序.doc078 零星土方工程暂行操作程序.doc079 建筑垃圾清运及土方工程的暂行管理程序.doc080 工程保修金管理程序.doc081 塑钢门窗防渗漏施工管理工作程序.doc082 屋面工程防水施工管理工作程序 (1).doc083 外墙防渗水施工管理工作程序.doc084 住宅卫生间防渗施工管理工作程序.doc085 图纸会审管理工作程序.doc090 程序文件编写导则.doc091 甲供材料（设备）采购及管理工作程序.doc092 中准价以外乙供材料价格确定的工作程序.doc097 ISO9002程序文件目录.doc0总流程图.doc0总流程图（时限版）.doc1-1管理评审程序.doc1-文件和资料控制程序.doc10-2竣工验收程序.doc10-施工技术控制程序.doc10.质量记录控制程序.doc10、人防审批办件流程图.doc11-监视和测量装置控制程序.doc11、建筑消防设计防火审核、自动消防设施设计防火审核办件流程图.doc12-施工合同控制程序.doc12.管理评审控制程序.doc12、建设工程规划许可证办件流程图.doc12办理房产证程序及税费.doc12安全生产保证程序.doc12安全生产保证程序.rar13-1不合格控制程序.doc13-工程分包控制程序.doc13、土地确权办件流程图.doc13表4审查批准程序表.doc14-质量监控程序.doc14.人力资源控制程序.doc14、施工图纸审查办件流程图.doc15-1材料贮存搬运程序.doc15-信息交流控制程序.doc15、施工（监理）招标办件流程图.doc16-1质量记录控制程序.doc16-内部审核控制程序.doc16[1].西美庐售楼处举办活动流程图.doc16、合同审查（勘查、设计、监理、施工）办件流程图.doc17-数据分析与运用控制程序.doc17.合同评审控制程序.doc17、质量监督办件流程图.doc18-1员工培训程序.doc18-纠正和预防措施控制程序.doc18、散装水泥专项基金办件流程图.doc19-1客户服务工作程序.doc19-2客户投诉处理程序.doc19-记录控制程序.doc19、安全施工措施备案办件流程图.doc19银行按揭的程序及有关费用.doc1、项目投资可行性分析流程图.doc1交通事故处理流程表.doc2-1质量计划编制程序.doc2-项目经理部成立及解体程序.doc2.0工程付款流程20060822-付一心.vsd2.0施工类付款审批管理流程20060809-付一心.ppt2.0施工类付款审批管理流程20060815-付一心.ppt2.0施工类付款审批管理流程20060822.ppt20-管理评审控制程序.doc2007世联开发流程及经济测算.ppt2009年南京新景祥营销事务流程.doc20、墙改基金办件流程图.doc21-目标、指标和管理方案控制程序.doc21.1投资决策控制程序.doc21.2立项报批控制程序.doc21.3工程施工控制程序.doc21.4工程监理控制程序.doc21.5前期物业管理控制程序.doc21、项目管理机构资格认证书办件流程图.doc22-工程投标控制程序.doc22、施工许可证办件流程图.doc23-人力资源控制程序.doc23、物价审批办件流程图.doc24-劳务分包方控制程序.doc24.不合格品控制程序.doc24、房产测绘办件流程图.doc25-物资采购控制程序.doc25、前期物业管理备案办件流程图.doc26-物资管理控制程序.doc26、商品房销售许可证办件流程图.doc27-机械设备控制程序.doc27.数据分析控制程序.doc27、新建项目配套工程实施及申请交付使用备案登记办件流程图.doc27售楼程序、营销技巧、其它.doc28-应急准备与响应控制程序.doc28.纠正和预防措施控制程序.doc28、商品房准许交付使用证办件流程图.doc29-节水节电及生活区、办公区控制程序.doc29、初始登记办件流程图.doc2、开发项目投资计划办件流程图.doc3 项目管理内容与程序.doc3-2租赁合同评审程序.doc3-法律法规控制程序.doc30-试验控制程序.doc31-工会监督与维权控制程序.doc3、建设用地规划许可证办件流程图.doc3工程项目采购管理程序.doc4-1项目评估工作程序.doc4-2项目策划工作程序.doc4-4设计监理程序.doc4-6设计变更控制程序.doc4-7市场调研工作程序.doc4-施工过程控制程序.doc4.工程技术资料及施工图表签报程序规定(修）.doc4、工程项目报建办件流程图.doc4工程项目采购合同管理程序.doc5-1程序文件控制程序.doc5-2工作文件控制程序.doc5-3图纸资料控制程序.doc5-4外来文件控制程序.doc5-环境因素识别与评价程序.doc5、规划方案设计文件招标办件流程图.doc6-环境保护监控程序.doc6、环境评估办件流程图.doc7-施工现场安全监控程序.doc7、修建性详细规划及建筑方案审批办件流程图.doc8-1材料标识程序.doc8-事故应急救援与调查处理控制程序.doc8、建设用地批准书、国有土地划拨决定书办件流程图.doc8工程项目供方管理程序.doc9-11销售策划工作程序.doc9-12销售控制工作程序.doc9-13租赁控制工作程序.doc9-14勘察监理程序.doc9-15预结算工作程序.doc9-2项目投资控制程序.doc9-3施工前准备工作程序.doc9-危险源辩识与风险评价控制程序.doc9.文件控制程序.doc9、地名申报办件流程图.docDLXS3.1广告系统流程.docECG004合同审批程序与权限规定.docFKsg施工类付款审批管理流程20060928(正式版)-付一心.pptLC-001 财务预算编制流程（年度预算）-1.docLC-001（财务支出审批流程）.docLC-002 财务预算控制考核流程-1.docLC-002（费用报销流程）.docLC-003（帐务处理流程）.docLC-004（工资发放流程）.docLG-001 工程变更、现场签证流程-1.docLG-001（设计管理流程）.docLG-002 规划设计管理流程-1.docLG-002（图纸会审流程）.docLG-003 工程竣工验收业务流程-1.docLG-003（设计变更流程）.docLG-004 分项工程、隐蔽工程验收流程-1.docLG-004（客户设计变更流程.docLG-005 单项分包工程验收业务流程-1.docLG-005（现场签证流程）.docLG-006 小业主修改变更流程-1.docLG-006（技术核定流程）.docLG-007（施工质量控制流程）.docLG-008（质量事故处理流程).docLG-009（安全事故处理流程）.docLG-010）甲供材采供流程）.docLG-011（材料质量控制流程）.docLG-013（总包单位招标流程）.docLG-014(标底编制流程).docLG-015（工程合同签订与执行流程）.docLG-016(工程结算流程）.docLG-017（工程款支付流程）.docLG-018（工程开工流程）.docLG-019（竣工验收及项目移交流程）.docLG-020（项目综合验收流程）.docLG-021（建设工程规划许可证办理流程）.doc LG-022（消防设计报批流程）.docLG-023（人防地下室报批流程）.docLG-024（施工许可证办理流程）.doc LG—012（设备验收流程）.docLX-001 广告发布工作流程-1-1.docLX-001（收文办理流程）.docLX-002 前台销售业务流程-1.docLX-002（发文办理流程）.docLX-003 合同收款组工作流程-1.docLX-003（内部行政公文办理流程）.docLX-004（内部协调指令性公文办理流程）.doc LX-005（办公物品购置配发与移交流程）.doc LY-001 工程材料、设备招标流程-1.docLY-001(预销售许可证办理流程).docLY-002 工程招标工作流程-1.docLY-002(商品房销售流程).docLY-003 工程款审批及支付流程-1.docLY-003（客户认购流程）.docLY-004 工程预算编制和控制流程-1.docLY-004（商品房买卖合同签订流程）.docLY-005 工程结算编制工作流程-1.docLY-005(客户退房处理流程).docLY-006 对监理、施工单位违约处理流程.doc LY-006(产权备案证办理流程).docLY-007 工程质量、安全事故处理流程.docLY-007（小业主房产证办理与发放流程）.doc LY-008 工程质保金支付流程.docLY-008(客户投诉处理流程).docLY-009(客户索赔处理流程).docLY-010（项目策划流程）.docLY-011（营销策划流程）.docLY-012（市场调研流程）.docLY-013（广告发布流程）.docLY-014（活动营销流程）.docLY-015（销售价格制订与调整流程）.docLY-016（网络信息发布流程）.docLY-017（会刊编发流程）.docLZ-001 人事招聘作业流程.docLZ-001(房地产项目开发流程).docLZ-007 人事培训工作流程.docLZ-013-1 档案管理业务流程-收文.docLZ-013-2 档案管理业务流程-发文.docLZ-013-3 档案管理业务流程-实物.docLZ-014 公文管理业务流程-发文.docLZ-018 人事考核工作流程.docPC管桩打入施工工艺流程图.docVI项目操作流程.aiWHVK-QP-01-01质量目标制订与评价程序.doc WHVK-QP-02-02工作例会管理程序.doc WHVK-QP-02-02工作例会管理程序a.doc WHVK-QP-02-03集团公司规范落实程序.doc WHVK-QP-03-01质量体系文件控制程序.doc WHVK-QP-03-02行业规范类文件控制程序.doc WHVK-QP-03-03对外文件控制程序.doc WHVK-QP-03-04文件与档案管理程序.DOC WHVK-QP-04-01员工招聘与录用程序.doc WHVK-QP-04-02员工培训管理程序.doc WHVK-QP-04-03员工考核程序.docWHVK-QP-04-04员工离职程序.docWHVK-QP-05-01内部审核控制程序.docWHVK-QP-05-02管理评审程序.docWHVK-QP-06-01项目建议与论证程序.docWHVK-QP-06-02项目报批报建控制程序.doc WHVK-QP-06-03项目运作管理策划程序.doc WHVK-QP-06-04项目经理部设立与撤消程序.doc WHVK-QP-06-05市场调研程序.docWHVK-QP-07-01工程勘察控制程序.docWHVK-QP-07-02项目规划设计控制程序.doc WHVK-QP-07-04施工图设计控制程序.docWHVK-QP-07-05景观设计控制程序.docWHVK-QP-07-06设计变更管理程序.docWHVK-QP-07-07装修设计控制程序.docWHVK-QP-08-01供应商认证及评估管理程序.doc WHVK-QP-08-02承包商认证及评估管理程序.doc WHVK-QP-08-03材料设备采购控制程序.doc WHVK-QP-08-04分包商选择程序.docWHVK-QP-09-01项目开工管理程序.docWHVK-QP-10-01项目进度控制程序.docWHVK-QP-11-01安全文明施工控制程序.doc WHVK-QP-11-02材料设备质量监管程序.doc WHVK-QP-11-03工序施工质量控制程序.doc WHVK-QP-11-05监理工作监管程序.docWHVK-QP-11-06工程竣工验收控制程序.doc WHVK-QP-11-07工程移交程序.docWHVK-QP-11-08不合格控制程序.docWHVK-QP-12-01工程项目预结算控制程序A3.doc WHVK-QP-12-01工程项目预结算控制程序A3_.doc WHVK-QP-12-02目标成本控制程序.docWHVK-QP-12-03现场工程指令管理程序A4.doc WHVK-QP-13-01合同订立程序.docWHVK-QP-13-02合同付款程序.docWHVK-QP-13-03房产销售合同管理程序.docWHVK-QP-14-01房产营销策划控制程序.docWHVK-QP-14-02房产销售准备程序.docWHVK-QP-14-03房产销售过程控制程序.docWHVK-QP-14-04招商配套管理程序.docWHVK-QP-15-01工程保修服务管理程序.docWHVK-QP-15-02客户投诉处理程序.docWHVK-QP-16-01项目运作监督程序.docWHVK-QP-16-02项目开发后评价程序.docWHVK-QP-16-03顾客满意调查程序.docWHVK-QP-17-01质量信息统计和分析程序.docWHVK-QP-17-02纠正和预防措施控制程序.docXX市项目审批程序流程图doc40.docXX策划案之剑法流程全图王志刚工作室策划案之剑法流程全图.docXX策划案之剑法流程全图.rarXX集团公司房地产开发程序.rar“万科金色家园”产品推荐会流程及操作细节.doc“万科金色家园”团购推介会流程及操作细则.doc《广州某热销大型商场全程立体策划流程》.rar29页.rar《开盘执行流程方案》.rar 12页开盘执行流程方案.doc《开盘执行流程方案》.rar 12页.rar《房地产一级开发程序》.rar 28页。

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知.doc

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。

二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(二) 开发产品已开始投入使用。

(三) 开发产品已取得了初始产权证明。

第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

房地产开发程序与税费

房地产开发程序与税费引言房地产开发是一个复杂而多样化的行业，涉及到诸多程序和税费。

本文将深入探讨房地产开发的程序以及与之相关的税费问题。

首先，我们将介绍房地产开发的基本程序，包括土地获取、项目立项、建设规划、施工以及销售等方面。

接下来，我们将讨论与房地产开发相关的税费问题，包括土地增值税、房产税、契税等等。

最后，我们将总结本文的主要观点。

房地产开发程序土地获取在进行房地产开发之前，开发者需要先获得适当的土地。

土地获取的程序通常包括以下几个步骤：1.土地调查：开发者需要进行土地调查，确定可行的开发区域，并了解该地区的土地供应情况。

2.土地竞拍或招标：一旦确定了开发区域，开发者可以选择参与土地竞拍或招标过程，以获取所需的土地。

3.土地出让合同：在成功竞拍或招标后，开发者将与地方政府签订土地出让合同，合同中将规定土地的使用期限、用途以及使用权。

项目立项一旦获得土地，开发者需要进行项目立项程序。

该程序通常包括以下几个步骤：1.市场调研：开发者需要进行市场调研，确定在该地区开发的项目类型和规模，并评估项目的可行性。

2.项目规划：在市场调研的基础上，开发者需要制定详细的项目规划方案，包括建筑设计、土地利用规划以及环境评估等。

3.资金筹措：确定项目规划后，开发者需要寻找资金来源，并进行融资和投资的安排。

建设规划建设规划是房地产开发的重要程序。

开发者需要制定详细的建设规划，包括土地开发、建筑施工、基础设施建设等方面。

该程序通常包括以下几个步骤：1.前期准备：开发者需要进行土地开发前的准备工作，包括土地测量、土地平整以及土地清理等。

2.建筑设计：开发者需要与建筑设计师合作，制定详细的建筑设计方案。

3.施工：在建筑设计方案完成后，开发者将与承建商合作，进行建筑施工。

销售一旦项目建设完成，开发者需要进行销售程序。

该程序通常包括以下几个步骤：1.市场推广：开发者需要进行市场推广活动，包括广告宣传、销售推广等。

2.房屋交付：开发者需要与购房者签订买卖合同，并按照合同要求交付房屋。

房地产开发流程、管理控制指导手册

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产品库与题报告房地产开収流程、管理掎制挃寻手册丨国房产信息集团 | 克而瑞（丨国）信息技术有限公司此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。

绛对保寁第一章：房地产开发的概念房地产开収是挃在依据《丨华人民共呾国城市房地产管理泋》（以下简称《城市房地产管理泋》）依泋叏得国有土地使用权的土地上迚行基础训施、房屋建训的行为。

房地产开収是房地产活劢丨一项重要制庙，属二房地产生产、流通、消费诸环节丨的首要环节。

房地产作为丌劢产，不其他商品的开収相比，房地产开収投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开収活劢在人们的生活丨占居赹来赹重要的地位，绊济赹収达，时代赹迚步，房地产开収的范围赹广，程庙赹深，内容赹丩寂。

一、房地产开发的种类：房地产开収包拪土地开収呾房屋开収。

土地开収主要是挃房屋建训的前期工作，主要有两种情形：一是新区土地开収，卲把农业戒者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；事是旧城区改造戒事次开収，卲对已绊是城市土地，但因土地用途的改发、城市觃划的改发以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，幵对土地迚行重新改造，投入新的劳劢。

就房屋开収而言，一般包拪四丧层次：第一层次为住宅开収；第事层次为生产不绊营性建筑物开収；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开収；第四层次为城市其他基础训施的开収。

二、房地产开发的基本原则及要求：根据《丨华人民共呾国城市房地产管理泋》第事十四条至事十七条的觃定，房地产开収有下列基本原则及要求：（一）房地产开収必须严格执行城市觃划，挄照绊济、社会敁益、环境敁益相统一的原则，实行全面觃划、合理布局、综合开収、配套建训。

（事）以出讥方式叏得土地使用权迚行房地产开収的，必须挄照土地使用权出讥合同约定的土地用途、劢工开収期限开収土地。

国税发[2009]31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发[2009]31号2009-3-6房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。

付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。