新城置业东方银座项目运营策略报告PPT361
东方银座整体营销策划方案
东方银座整体营销策划方案第一部分：市场形势一、宏观经济1、国民经济：2003年启东市实现地区生产总值(GDP)154.05亿元，虽然是近五年来增幅最快的一个年头，但是总量仍不及上海青浦一个区。
2、人口收入：启东全市目前人口总量为116万，其中城区人口12万，约3.5万户。
2003年启东城镇居民人均可支配收入9165元，农民人均纯收入4848元。
根据行业惯例计算，城镇家庭可承受购房总价为16—22万元。
3、城市规划：根据“接轨上海，辐射苏北，融入上海一小时都市圈，把启东城区建成长江三角洲北翼最适宜创业和居住的生态型、园林型、现代化城市”的战略目标，到2005年将启东城区面积将扩展到20平方公里常住人口增至18万人，到2020年将启东建成30平方公里30万人口的中等城市。
4、利好机会：随着沪崇启大通道的规划立项，宁启铁路的建设、宁启高速的通车，不但有效解决了以往启动“交通盲肠”的瓶颈状态，也为启东迅速接轨上海、接轨苏南提供了捷径；随着启东城市化进程的加快、全民招商引资力度的加强，不但投资环境得到进一步的优化，同时经济发展也会得到大幅度的提升。
二、微观市场1、总体氛围：总的来说，启东房地产目前仍处于起步阶段，但是也正处于快速上升通道之中。
据统计启东市2003年全年房地产投资约为5亿元，同比增长为268.13%，商品房施工面积达到71万平方米，增长208.7%，其中普通住宅的投资仍占居主导地位。
2、产品类型：基本上仍以多层公寓为主、小高层及高层公寓为辅、别墅物业偶有出现，类似酒店式公寓的高端产品目前空白。
另外，最近一年来，大型商业中心风起云涌。
3、销售价格：目前启东新建商品房中，公寓的销售价格范围为1400元/平米—2760元/平米，销售均价为2100元/平米左右，其中小高层公寓均价为2300元/平米左右；主流户型单套总价为20万元左右；消费者心理可承受购房总价为16—22万元；商铺价格范围为4000元/平米—30000元/平米，底层商铺均价为15000元/平米。
东方银座营销策划案
东方银座营销策划案【营销策略】房地产销售是一种专门微妙的的事，房地产成功的50%在于地块选择，３０％在于规划设计，２０％归功于销售，但前两者的占的８０％，是通过后者的２０％来加以实现的。
至祥在东方银座项目中所使用的操盘手法保持了原先的“短、频、快”战术特点。
除了我们常见的以强势媒体为裁体，充分利用DMI派发、SP促销、客户举荐、电话回访、班车定点接送等“点、线、面”相结合的营销途径外，还实施了许多针对性强、立竿见影的具体方法。
１，销售人员培训和“二对一”销售策略担纲东方银座项目销售的售楼员差不多上要达到：大专以上学历，从业２年以上；在往常销售的楼盘中的表现不俗，且必须是通过上岗考核的“钻石级”的售楼员。
另外，由于此项目的专门定位，至祥和瑞雅国际对销售人正式进场之前进行了专门的酒店培训，每个销售人员都要达到五星级酒店的服务员标准。
另外，考虑到售楼员面对将会是６００位顶级人士，个人素养专门高。
至祥还制定了“二对一”的销售策略，即二个售楼员应对一个顾客。
一个负责讲解，一个负责接待，如此既发挥了各自特长，幸免了单兵作战的劣势，又体现了对顾客的重视程度，让顾客在服务中感受五星级酒店的奢华和细致。
２，销售的整合运作针对东方银座项目的个性特点及市场运营的风险性，按照项目市场销售的不同时期，在营销概念及市场推广上“至祥”制定了切实可行的销售系统，对项目进行整合包装，进而强化市场形象、扬长避短。
通过对物业硬件和软件上改造，最大限度在未开盘之前制造了综合优势，出奇制胜。
具体途径如下：□加大投入□完善项目环境的建设：如将原先造价100多万元的售楼中心拆掉，搬入大堂；样板间的装修设计持续改良。
□提升物业治理水平：邀请世界闻名的瑞雅国际参与项目物业治理。
□弱化市场抗性３，产权式酒店的投资模式随着社会的进步，房地产的功能已不再是仅仅停留在满足居住的功能，现实社会中已有专门多人将它变成投资的工具。
“首付7万（现在首付１３.8万），在20年按揭期内将使用权托付给酒店治理公司集约经营，以治理经营收益代付供楼款。
[河北]新城项目整体市场定位报告(ppt 共59页)
![[河北]新城项目整体市场定位报告(ppt 共59页)](https://img.taocdn.com/s3/m/ce3febf0a98271fe910ef9cb.png)
宏观因素对xx房地产市场影响小结
进出口业务的大量增加以及生产性企业的扩增促使居民收 入增加，直接带动对住宅市场的需求 宏观政策对一线城市置业影响较大，而xx房地产市场自住 型置业主导的市场需求依然旺盛 消费者预期理性降低，整体市场难以出现异常火爆的增长， 长期发展将呈平稳上涨趋势
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xx市区地产板块——城市内部板块和地段层级基 本形成，价格和物业档次形成明显区隔
森林体育公园
客户 本地人（70%），外地人（30%）：津京冀东三省山西内蒙
来源：世联市场调研报告
16
现有竞争产品同质化严重，产品供应对应的客户需求分级不明 ——方向：产品和客户多样化、精致、倡导新生活理念的社区
根据市场空白点采取 相应的差异化方向
市场产品：规模小，建筑兵 营式排布+轴线+核心广场， 无精神层面诉求
满足基本居住需求
舒适度、品质升级需 求
沈阳、呼和浩特… 天津、成都、大连…
置业人群构成较复杂 专业投资者、中产 阶层为主
资产、资源占有需求 经济性居住需求
北京、深圳、广州..
-----
来源：世联分析
18
旺盛的换房需求表明人们置业观念的转变，升级 置业引发秦市房地产市场迈向“升级过渡”阶段
从市场需求表现来看,06 年商品住宅销售面积约 200万平米，表现为供小 于求，平均一个项目的销 售速度在40-50套/月，市 场需求较旺盛；
3.04%
8.78% 7.77%
5.00% 0.00%
50
-5.00%
-12.07%
-10.00%
0
-15.00%
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
房地产项目定位销售策略设计运营报告PPT模板
XX名俊
户型设计
130平米三居 全明三房，南北通透； 观景阳台赠送面积，提升产品
附加值； 次卫干湿分离，彰显品质； 室内存在长走道，交通空间存
在一定浪费。
76平米两居 户型较为方正，纯南向两居； 观景阳台赠送面积，提升项目品
质； 缺陷是餐厅无采光，无玄关设计，
并且室内存在长走道；
户型设计具有赠送面积，为此项目一大亮点。 户型普遍存在室内交通空间浪费，无玄关设计，降低居住品质
外部景观
本项目 XX华庭 XX名俊
项目规划、园林，户型均优于竞品项目，这为拜托基本面市场提供 了基本的保障
物业服务
XX尚都： 物业： XX物业 物业品质较高
项目自身配套完善，多种业态共存，居住便利度高 品牌物业，高品质的服务。
上限类竞品项目点对点研究小结 地段
户型
规划
配套 开发商品牌
园林 外部景观
本项目 XX雅苑 XX尚都 XX南郡
物业
项目户型及规划上具备与上限市场具备一定竞争优势，
但其他均略差于上线项目，因此合理策略是将项目推向上线市场的唯一途径
‹日期/时间›
项目名称 XX南郡 XX尚都 XX雅苑 XX华庭
XX名俊
‹页脚›
成交均价（元/平米） 5800 5800 5700 4400
4800
XX雅苑
户型设计
130平米三居 纯南向三房、户型较为方正，
但通风不好； 赠送大面积观景阳台，提升产
品附加值； ； 客厅采光较差，无玄关设计； 暗卫降低居住品质，且交通面
积略有浪费。
97平米两居 户型较为方正，纯南向两居； 南向主次卧，阳光餐厅； 赠送大面积观景阳台，提升产品
附加值； 暗卫降低居住品质。
某楼盘整体定位及营销策略报告(ppt版)
2 支持自住与改善型需求(xūqiú)，抑制投资、投机
> 购置第二套〔以家庭为单位〕，贷款首付款比例不得低于４０ ％，贷款利率严格按照风险定价。
> 对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠
“国十一条〞政策出台，四点核心内容调控房地产价格增长过快的势头
> 加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩 序等违法违规行为的查处力度，
一月(yī yuè)新政一览
第二十三页，共二百零三页。
二月新政(xīn zhènɡ)一览
第二十四页，共二百零三页。
三月新政(xīn zhènɡ)一览
第二十五页，共二百零三页。
四月新政(xīn zhènɡ)一览
第二十六页，共二百零三页。
四月新政(xīn zhènɡ)一览
第二十七页，共二百零三页。
第十九页，共二百零三页。
2021年政策主基调(jīdiào)：扩大内需，全力保增长
2021年金融危机以来，中央迅速制定了扩大内需、全力保经济增长的经济策略，确定了2021年实 施适度。
宽松的货币政策和积极的财政政策。中央制定的经济刺激政策力度前所未有(qián suǒ wèi yǒu)之大，其中 包括四项主要任务：
经历08整体经济下滑，国家随之出台多条鼓励性政策(zhèngcè)，房地价市 场出现“报复〞性反弹，09年下半年，政策(zhèngcè)开始逐步收紧
第二十一页，共二百零三页。
2021年宏观调控主基调(jīdiào)：“稳增长、调结构、促消费〞
1 增加商品房有效(yǒuxiào)供给
> 适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供给， 提高土地供给和使用效率。
某地产楼盘项目运营策略报告(ppt 36页)
广告推广
主题餐饮中心：
张家港的大厨房 东方银座，美味新天地 吃在港城，吃在东方银座 网络天下美味 请客吃饭，去东方银座 吃品位，吃健康，吃未来
新城提案大纲
第一部分 项目分析 第二部分 项目定位 第三部分 运营策略 第四部分 营销推广
第一部分 项目分析
项目概况
东方银座位于江苏省张家港市暨阳中路，沙洲公园 东侧，项目总用地面积约2100多平方米，建筑面积约 为7500平方米，其中地下1层，地上5层（约6500平 方米），为商业综合大楼。
从租售顺序来看，原则上本案采取先找商家再找买家的先租 后售方式，尽量把招商/招租工作提前，这样能最大程度的满足商 家要求。
如果1-2层大餐饮商家采取租的方式，则再签租约后再将产权 出售给投资者。
租售模式
本案租售模式
地下停车场处理方式：
方式一：自己保留，不出售。
后期自己出租车位/收取停车费来回收投资
项目定位
客户定位 租买客户： 大型中餐连锁餐饮店—租为主 连锁咖啡/茶/西餐厅店主—租或买 KTV娱乐业业主—租或买 投资客户—买
第三部分 运营策略
租售模式
租售模式分类：
1.按租售面积来分： 整租整售：一个单位整体出租或出售； 整租散售：一个单位整体出租但分割出售产权。
2.按租售次序来分 先租后售：先将物业出租个商家，带租约销售； 先售后租：先承诺返租销售给业主，再招商招租。
租售模式
本案租售模式
根据本案的建筑特点与业态规划，针对于不同的单 位可采取不同的租售方式：
东方银座营销策划案.doc
东方银座营销策划案例分析深圳，用十年时间奠定了中国房地产的“样板房”的地位，无数崛起的建筑群，是这座城市荣耀的象征。
然而，当人们在无尚的光环下享受着来自四面八方顶礼膜拜的时候，除了屈指可数的圈内人，有谁给了“为着这座城市的辉煌孜孜探索与实践着的中介机构”客观的评价？“折戟沉沙铁未销，自将磨洗认前朝”。
对于中介机构的褒奖贬斥，如果我们依旧局限在肤浅的层面上，那么对房地产的长远健康发展而言，无疑是莫大的伤害……谁持彩练当空舞——东方银座营销策划案例分析【案例简介】位于竹子林片区的东方银座首期推出230套，于2003年11月15日正式开盘销售，到2003年12月15日，短短30天时间，共计售出156套，占首期推出总套数67.8%，平均每天售出5.2套。
真正实现了持续热销和持续高温效应，其销售速度和成交率在深圳众多的楼盘中也名列前矛。
东方银座的均价从6000元起到8000元，再到如今的12000元，提高了一倍；首付起价也从7.3万元攀升到13.8万元……在不温不火的深圳地产界刮起一股迅猛的“红色旋风”——现象背后孕育着多少耐人寻味的东西——但看朗朗乾坤，谁持彩练当空舞？【策划背景】成立于1997年的深圳市广森投资有限公司，通过几年的励精图治，虽然成功打造了诸如嘉景苑、苏豪名厦、笋岗大厦、观澜中心市场等深圳区域性坐标，赢得了良好的市场效益（经济效益）。
但由于项目的规模和地理环境的限制，并未形成良好的社会效益（品牌效益）。
2001年，广深投资有限公司在深南大道旁竹子林片区拿下一块44323㎡地皮（即现在东方银座项目用地）。
鉴于此地段的特殊性和稀缺性，踌躇满志的广深人打消了单纯建一座写字楼的初衷，决定聘请高水平“外脑”参与东方银座项目的策划营销，借以在竞争激烈的市场中脱颖而出，达到鱼（市场效益）和熊掌（社会效益）兼得的双赢局面。
同年，至祥投资策划有限公司凭借十年不败的业绩以及与广深两次成功的合作（嘉景苑、笋岗大厦项目）的背景，昂首走进东方银座，开始了长达两年的探索、实践……【策划精要】某种意义上讲，策划是一种超越情感和理性的思维，房地产策划是一项复杂而系统的工程，它统筹所有宣传推广及销售工作的展开。
世联东方银座公馆价格策略报告
是项目资金的主要来源。客户需求量较高，项目顺
利完成目标的重点。
•婴儿产品
•A5、B5、C6、C9、 C10
•通过价值表现的提升，具备成为现金牛资质的产
品。需要追加投入。
•A1、B1、C2、C3、
•瘦狗产品
C7、C8
•产品素质弱，需要控制价格，走性价比路线，快
速走量。
•——作为推售策略制定的客观依
•
•复式明星：A2/B2 复式1房 60 ㎡
•
•复式现金牛：A6/B6 复式2房 80㎡
双层挑高入户花 园
2房改3房，尺度 适宜，使用率高
双层空间动静分 区，视野开阔，东 侧户型幽静
2层空间双卧室加 灵活空间
双阳台，上下层 可变3房，主仆分区
双层挑 高入户花 园
面宽
阔绰阳台，客厅出 阳台，高层独享前海 湾夜景
双层挑 高入户花 园
自由家庭空 间
•挑空中 庭
•B座 •55-88㎡复式
•A 座(与B座对 称）
•55-88㎡复式
•兰桂坊商业广场
•学府路
•产品分析
产品分为平面及复式，实用率一般， 70.5%—77.8%（设计院数据）。 复式户型分布在A、B两栋和C栋高 层，主要位于项目南侧（学府路段） 和东侧；附加值较高，可以多改出一 个房间。 平面户型分布在C栋，主要位于项目 西侧（前海路段）。
户型 复式1*2 复式2*2 复式3*2 复式1*2 平面1*2
编号 A(B)2、A(B)3、A(B)4、A(B)5
A(B)6 A(B)1 C6、C7、C8、C9、C10 C1、C2、C3、C4、C5
面积区间 49-60 80 89 77-85 49-55
改造后 2*2 3*2 4*2 2*2 ——
新城综合体研究教学课件
新城综合体研究ppt教学课件pptxx年xx月xx日•新城综合体概述•新城综合体规划设计•新城综合体建设实施目录•新城综合体运营管理•新城综合体发展前景与挑战01新城综合体概述定义：新城综合体是一种新型城市发展模式，以现代化城市理念为指导，综合交通枢纽、商务办公、居住、文化、体育等功能，形成具有良好城市景观和生态环境的综合性城市新区。
特点综合性：新城综合体以综合功能为主导，融合了多种城市功能，形成了一个完整的城市生态系统。
生态性：新城综合体注重生态环境建设，强调绿色建筑、绿色交通和绿色能源等，打造低碳、宜居的城市环境。
创新性：新城综合体注重创新理念和技术应用，以适应城市发展和人们生活需求的变化。
定义与特点010*******新城综合体概念起源于欧美国家，我国在20世纪90年代开始引入这一概念，近年来逐渐成为新型城市化的重要模式之一。
历史随着城市化进程的加速和人们对高品质城市生活的需求增加，新城综合体建设逐渐成为各地政府关注的焦点之一，在城市规划、基础设施建设等方面得到了大力推进。
发展新城综合体的历史与发展类型根据功能和特点，新城综合体可以分为商务综合体、文化旅游综合体、体育休闲综合体、生态宜居综合体等。
分布新城综合体分布在全国各地，尤其是大中城市和区域性中心城市，其中京津冀、长三角、珠三角等地区较为集中。
新城综合体的类型与分布02新城综合体规划设计1规划理念与原则23在规划设计中注重环境保护、资源节约和生态平衡，追求经济、社会和环境的可持续发展。
可持续发展理念注重科技创新、模式创新和理念创新，提升新城综合体的竞争力和发展潜力。
创新发展原则以市场需求为导向，满足居民、企业和政府的不同需求，提升城市品质和生活质量。
市场需求导向规划要素与流程合理规划城市空间布局，明确功能分区、交通路网和公共设施布局，提高城市空间利用效率。
空间布局规划生态环境规划公共服务设施规划城市设计导则注重环境保护和生态修复，强化绿地、湿地和公园等公共空间的建设和管理，打造宜居生态环境。
燕郊东方银座商业广场招商策略方案
燕郊东方银座商业广场招商策略方案盈利模式：以招商聚集商家与人气，以商业运营情况作为商业物业增值的基础，确保商业稳定租金。
以包租反租的形式最大幅度降低投资者的投资风险，增强投资信心，增加投资回报率，促进商业出售，加快商业去化速度，实现短期内迅速资金回笼，实现盈利。
方案如下：大体上项目分三部分：1、沿街一栋主楼２万平2、１.８万平１５６套每套１２０平的商贸区3、５千平交易大厅招商策略：项目位于燕郊东部与大厂交界处，远离燕郊主城区，周边如新坐标、户耀华西苑、户吉祥公寓雷捷时代广场等居民区数量稀少，常住人口有限，所以招商不应定位于购物商城或综合性购物世界。
位于项目一侧的国际渔具城营业已达十余年，可以看出项目地理局限并不能束缚特色商业的发展。
所以我项目应该定位立足对特色商业，专业市场之上，对立燕郊没有，北京三河少有的单一或综合性交易平台。
燕郊专业市场参考：运河源建材城，汽配城，雷捷时代广场（轻纺为主），福成建材城，成功时代广场（室内最大主题乐团），金山电器城（电器，手机，电脑），电子城，行宫市场（食品百货）一、用主楼带动商贸区和交易大厅发展：方案１：主楼招商引入大型综合性娱乐城，比如天津东方之珠，采用一票通的政策，内部包括，桑拿洗浴，ＫＴＶ，足疗，保健，自助餐，棋排室，网吧，健身室，台球厅，休息大厅，客房等。
·优势：一站式娱乐，一次买票，全项目享……走中底端大众消费路线，消费门槛底。
与目前燕郊单一娱乐场所形成鲜明对比，突出自身优势。
因为消费低廉，受空间距离影响小，人气聚拢快。
·劣势：大型洗浴综合性项目招商难度大。
入驻租金会被大幅度压低。
项目缺少与之对应的大型停车场。
入驻后的装修周期。
白天客流少。
·综合：娱乐城入驻后可以吸引大量人群客流，商贸区部分可作美食广场，大排档及相应休闲娱乐产业与之呼应，形成在广场就餐、休闲，在主楼娱乐休息的消费动线。
方案２：主楼招商引入酒店管理公司，将主楼改造成快捷酒店，产权式酒店，酒店式公寓。
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项目定位
客户定位 租买客户： 大型连锁餐饮店—租为主 连锁咖啡/茶/西餐厅店主—租或买 KTV/酒吧/娱乐业业主—租或买 投资客户—买
项目定位
功能定位方案二：
主题餐饮会客中心
总定位描述 港城首席主题美食中心
项目定位
业态业种中餐；
如果1-2层大餐饮商家采取租的方式，则再签租约后再将产权 出售给投资者。
租售模式
本案租售模式
地下停车场处理方式：
方式一：自己保留，不出售。
后期自己出租车位/收取停车费来回收投资
方式二：出售经营权或使用权。
让大餐饮或其他商家买断使用权，以供他们自用和收停 车费用。
经营管理
各商家自主经营，但服从统一管理； 由发展商成立东方银座管理中心，统一管理商家、管理
多功能高档餐娱中心
项目定位
业态业种定位：
根据建筑层数与体量，本案业态规划为：
1-2层：大型餐饮；
1层大厅集中餐饮，2层为包间
3层：咖啡厅、茶餐厅或西餐厅； 4层：娱乐KTV、SNOOK、酒吧等； 5层：美容美体、健身中心、部分办公。
项目定位
客户定位
消费群体： 商务宴请/朋友宴会/喜宴 商务会客/商务娱乐/朋友娱乐
项目SWOT分析
项目劣势分析（w）： ➢ 项目体量小仅为7千多平方，不能形成影响力； ➢ 作为商业项目，周边的商业气氛不够浓厚。
项目SWOT分析
项目机会分析（O）： ➢ 港城经济持续快速增长，人均消费力不断提升； ➢ 港城地产发展依旧迅猛，地产投资意识不断增强； ➢ 港城典型的商业项目都处于酝酿阶段或运营前夕， 还都没有形成真正的影响力，给我们留了一个时间 空挡； ➢ 发展商品牌处于高度影响力期，便于借力打力； ➢ 船小好掉头，一旦明确定位方向，我们可以快速解 决问题，结束战斗。
地下一层为车库 地上1-5层为商业或办公用房
项目周边环境
项目周边交通便利，各类配套设施齐全，文化氛围 浓厚，周边主要环境设施为：
1.沙洲公园 2.张家港大戏院 3.各类生活/商业配套
项目SWOT分析
项目优势分析（S）： ➢ 项目地段好，城市一级核心区域； ➢ 项目形象好，立面现代时尚，建筑有气势； ➢ 项目配套好，停车方便，人文配套，生活配套好； ➢ 项目景观好，紧靠沙洲公园，紧邻休闲广场； ➢ 项目目前尚未定位，完整性好； ➢ 项目开发时机好，张家港地产处于上升期。
业种
购物中心 百货/专卖店等
要求条件
规模大，商业气氛浓，人流大
是否适合
不适合
专业市场 餐饮娱乐
大型家电/家居/数码 规模大，专业行业气氛浓。
不适合
大型餐饮+娱乐项目 规模适中，交通方便，自然文化环境好。十分适合
项目定位
功能定位方案一：
餐饮、娱乐、休闲与办公。
总定位描述
集餐饮、娱乐、休闲、办公于一体的
新城置业东方银座项目
运营策略报告
2006.04.10
提案大纲
第一部分 项目分析 第二部分 项目定位 第三部分 运营策略 第四部分 营销推广
第一部分 项目分析
项目概况
东方银座位于江苏省张家港市暨阳中路，沙洲公园 东侧，项目总用地面积约2100多平方米，建筑面积约 为7500平方米，其中地下1层，地上5层（约6500平 方米），为商业综合大楼。
项目SWOT分析
项目风险分析（T）： ➢ 项目所在地，虽为老城，但非城市空间发展的方向， 项目地段有被边缘化趋势； ➢ 本项目作为一个商业综合体项目，面临着巨大的竞 争压力； ➢ 项目的定位空间非常有限，操作风险加大。
项目分析结论
项目优势很多，但不突出，相反劣势也比较明显，如何 化劣势为优势，是我们要认真思考的问题！
1层大厅集中餐饮，2层分为多功能大包 房，3层为私密会客中小包间
4层：高档咖啡厅、茶餐厅或西餐厅； 5层：量贩KTV；
项目定位
客户定位
消费群体： 商务宴请/朋友小聚/婚宴喜宴 商务会客/商务娱乐/朋友娱乐
项目定位
客户定位 租买客户： 大型中餐连锁餐饮店—租为主 连锁咖啡/茶/西餐厅店主—租或买 KTV娱乐业业主—租或买 投资客户—买
这个项目作为纯商业项目，对铺垫暨阳湖新项目有指导意义。 从长期看，项目升值潜力巨大，如能长期持有，将是公司一笔
丰厚的资产，国内国际的大地产公司相当部分都有自己的长期 持有物业，招商地产/和记黄埔等。
项目定位
项目业态定位
根据本案周边环境条件、体量规模及项目建筑类型特点，本案 项目总定位方向：
业态功能
业主； 管理中心向商家或业主收取管理费。
第四部分 营销推广
思路策略
不同的运营模式，决定不同的营销推广策略。
多功能餐娱中心：需要的营销力度比较大，而 且需要尽早介入，带动招商和销售；
主题餐饮中心：前期主要要进行针对性的招商， 营销推广工作在大客户确定意向入驻后在推广， 而且不需要大力度，推广的目的，在于带动其 他小商户和投资者入市；
项目机会点不错，但风险也比较突出，所以必须设法把 风险降低，把机会点最大化！
我们该怎么办？
第二部分 项目定位
项目定位
项目战略定位选择
赚利？ 赚经验？ 看当前？
赚名？ 赚什么？ 思未来？
项目定位
项目战略定位选择
如果目前公司不缺资金，或短期内没有资金压力，我们建议本 项目要立足长远，要本着树立公司形象的原则来操作，即项目 要赚名！这样操作既能得名，又能得长期的利，且能保证项目 在经营层面的操作成功，从而整体成功。
1-2层 大型餐饮
整体出租或出售
3层 咖啡/茶西餐厅 分割出售产权
4层 娱乐KTV/酒吧 分割出售产权
5层 美容中心/办公 出租，自己保留。
租售模式
本案租售模式
以上租售模式组合，最终可销售面积约5200平方米，其中 3/4层产权出售面积约2600平方米。
从租售顺序来看，原则上本案采取先找商家再找买家的先租 后售方式，尽量把招商/招租工作提前，这样能最大程度的满足商 家要求。
第三部分 运营策略
租售模式
租售模式分类：
1.按租售面积来分： 整租整售：一个单位整体出租或出售； 整租散售：一个单位整体出租但分割出售产权。
2.按租售次序来分 先租后售：先将物业出租个商家，带租约销售； 先售后租：先承诺返租销售给业主，再招商招租。
租售模式
本案租售模式
根据本案的建筑特点与业态规划，针对于不同的单 位可采取不同的租售方式：