房地产估价师考试房地产估价理论与方法练习2

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房地产估价师《理论与方法》基础习题及答案

房地产估价师《理论与方法》基础习题及答案2016房地产估价师《理论与方法》基础习题及答案习题(一)1、大额可转让存单是由银行发行的一种大面额定期存款凭证，下列对于它与普通定期存款单的不同之处叙述正确的是( )。

A.通常为记名式B.面额固定C.金额较大D.允许在市场上买卖转让2、下列属于控制性详细规划的内容的是( )A.建设条件分析和综合技术经济论证B.确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线C.规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求D.确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高3、根据我国《合同法》的规定，当事人既约定违约金，有约定定金的，一方违约时，对方可以采取的追究违约责任的方式是( )。

A.只能适用定金条款B.只能适用违约金条款C.合并适用违约金和定金条款D.选择适用违约金或者定金条款4、如果说保险的基本职能通过保险人的负债业务来实现，那么保险的( )则是通过保险人的资产业务实现的。

A.派生职能B.融通资金职能C.收入再分配职能D.组织经济补偿职能5、证券市场分为两级，包括( )。

A.发行证券的再转让市场B.原始购买者之间的市场C.证券的发行市场D.交易流通市场6、下列不属于股票基本特征的是( )。

A.稳定性B.决策参与性C.流通性D.非返还性7、关于短期资金市场的特点的叙述有误的一项是( )。

A.融资期限短，最长不超过一年B.融资的目的是为了解决短期资金周转的需要C.参与者主要是熟悉投资技巧，业务精通的专业投资者D.金融工具有较强的“货币性”风险较小，故有时被称为货币市场8、( )是指通过扩大动态序列各项指标所需的时间，从而消除因时距短而使各指标受偶然性因素影响所引起的波动。

A.最小二乘法B.扩大时距法C.移动平均法D.缩小时距法9、下列对于单利和复利的区别，说法不正确的一项是( )。

A.单利是指在计算利息时，不论期限长短，仅按本金计算利息，所生利息不加入本金重复计算利息B.复利是指计算利息时，要按一定期限将所得利息加入本金再计算利息，逐期滚算C.用单利计算利息，具有手续简便的优点，而用复利计算利息，则有利于加强资金使用的时间观念，促进企业加速资金周转，从而有利于提高资金的使用效益，特别是可用来比较不同期限的资金使用效益D.在我国，大量存款通常采用复利计算，而少量存款采用单利计算10、( )是反映在一定时空状态下社会经济现象的综合数量和特性。

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷二)

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷二）判断题1、收益法的本质是以房地产已经产生的收益为导向来求取房地产的价值或价格。

()对错2、资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资金的价值是更多的。

()对错3、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。

()对错4、比较两宗相似的房地产的价格高低时，如果该两宗房地产的土地使用期限或收益期不同，则直接比较是不妥的，需要先将它们转换成相同期限下的价格，然后再进行比较。

()对错5、净收益按一定数额递增和净收益按一定数额递减的公式都只有收益期为有限年一种。

()对错6、如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。

()对错7、收益法计算中，建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值。

()对错8、狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。

()对错9、两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同，而所处位置不同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异，这种差异也是一种地租现象。

()对错10、建筑物折旧和土地取得费用摊销不属于运营费用，重置提拨款属于运营费用。

()对错答案判断题1、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是收益法概述。

收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值或价格。

参见教材P215。

2、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是收益法概述。

资金的时间价值也称为货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值。

参见教材P217。

3、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是收益法概述。

收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。

房地产估价师理论与方法考前练习附答案（2）

房地产估价师理论与方法考前练习附答案（2）2016房地产估价师理论与方法考前练习（附答案）1.非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个( )称呼。

A.概括性B.描述性C.理论性D.准确性2.下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是( )。

A.出租的.房地产B.自用的房地产C.餐饮的房地产D.营业的房地产3.房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以( )为前提来进行工作。

A.公正B.公平C.公开D.估价对象的合法权益4.现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于( )方面的制约。

A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.土地使用管制5.在房地产权利中，属于用益物权的是( )。

A.自物权B.划拔土地使用权C.抵押权D.租赁权6.某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。

现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。

理论上应补地价( )万元。

A.78B.882C.1210D.12727.某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。

若按折现率10%和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为( )元/m2。

A.4400B.4409C.4445D.44558.不是影响房地产价格的区位因素是( )。

A.位置B.交通C.人文D.环境9.同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是( )。

A.富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B.完全弹性、单一弹性、完全无弹性C.完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D.富有弹性、单一弹性、完全无弹性10.现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为( )。

A.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量B.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量C.存量+新开发量+空置房量-拆毁量D.存量+新增竣工量-拆毁量11.下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是( )。

房地产估价师《理论与方法》试题及答案（2）

房地产估价师《理论与方法》试题及答案（2）2015房地产估价师《理论与方法》试题及答案4、具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。

( )【正确答案】：Y5、由于越接近所预测的`价格对应的时间的增减量对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的增减量予以加权后再计算其平均增减量，就能使预测的价格更接近或符合实际。

( )【正确答案】：Y【答案解析】：由于越接近所预测的价格对应的时间的增减量对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的增减量予以加权后再计算其平均增减量，就能使预测的价格更接近或符合实际。

参见教材P350。

6、经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。

( )【正确答案】：N7、每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。

( ) 【正确答案】：Y8、某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。

( )【正确答案】：N【答案解析】：参见教材P238。

建筑物的折旧费用，不能计入运营费用。

短寿命周期的资产的折旧才能计入运营费用。

计入年运营费用的折旧费应该为60万元。

9、低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。

( )【正确答案】：Y【答案解析】：低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。

同理，高价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。

参见教材P137。

10、在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。

( ) 【正确答案】：N【答案解析】：评估市场价值所采用的折现率是社会一般报酬率;而评估投资价值所采用的折现率应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率。

2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷二)

2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷二）【例题】在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是()。

A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.房地产市场在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格『正确答案』A『答案解析』本题考查的是长期趋势法概述。

长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。

选项BCD是适用条件。

参见教材P384。

【例题】某类房地产的历史价格变动时高时低，但总体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应该选用的预测方法是()。

A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法『正确答案』C『答案解析』本题考查的是数学曲线拟合法。

时高时低，不是平稳的数列，用平均发展速度和平均增减量法误差大，总体趋势上升，因而可以拟合数学趋势线。

注意题干中给的提示信息。

参见教材P384。

【例题】直线趋势法y=a+bx中的常数a、b，是由()决定的。

A.房地产的历史价格资料B.房地产的未来价格资料C.房地产的现时价格资料D.估价师选取的现时和未来的价格资料『正确答案』A『答案解析』本题考查的是数学曲线拟合法。

直线趋势法y=a+bx 中的常数a、b，是由房地产的历史价格资料决定的。

参见教材P384。

【例题】在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用()测算。

A.指数修匀法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.二次抛物线趋势法『正确答案』C『答案解析』本题考查的是平均发展速度法。

在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用平均发展速度法测算;如果是各期上升的数额大致接近，宜选用平均增减量法计算。

房地产估价师理论与方法练习题及答案

房地产估价师理论与方法练习题及答案房地产估价师理论与方法练习题及答案全国房地产估价师资格考试办公室将根据各地上报的报名数据库和试卷预订单核发试卷，并于2017年10月13日前，由专人将试卷送达指定的交接地点。

本文特意为大家收集整理了房地产估价师理论与方法练习题及答案，希望大家喜欢！1、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会( )。

A、减少B、增加C、不变D、同步递减2、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。

要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好( )工作：A、项目策划B、项目方案的设计C、可行性研究D、成本收益分析3、根据所有权结构的不同，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、( )。

A、房地产投资信托B、外资企业C、有限责任公司D、股份有限公司4、最高工程费用与预测可能的工程费用之间的差距越( )，说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越( )。

A、大;小B、大;大C、小;大D、无法判断5、为了估算收益性物业的价值(V)，可以用NOI除以资本化率，即V=NOI/R。

其中，NOI是指( )。

A、物业年潜在经营收入B、物业年实际收入C、物业的年经营收入D、物业年净经营收入6、债务融资的资金融出方承担较少的项目投资风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。

( )A、对B、错7、以下关于房地产项目融资的含义，描述正确的'是( )。

A、房地产项目融资的特点，是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以房地产企业为核心B、房地产项目融资一般包括资金筹措和资金供应C、通过房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金，使其进入社会生产领域，达到扩充社会资金来源、缓解企业资金压力的目的D、房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的8、现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于( )元。

房地产估价师《理论与方法》训练题：多选题

房地产估价师《理论与方法》训练题：多项选择题房地产估价师《理论与方法》训练题：多项选择题多项选择题1、形成房地产有效需求必须具备的条件有〔〕。

A.消费者有购置房地产的意愿B.城市经济高速开展C.人口急剧增长D.消费者可以承受并支付得起房地产价格E.房地产供应大于房地产需求【正确答案】：AD【答案解析】：有效需求＝意愿＋支付才能。

参见教材P82。

2、本钱法中的“开发利润”是指〔〕。

A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税后利润E.开发商所能获得的税前利润【正确答案】：CE【答案解析】：开发利润是该类房地产开发工程在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所获得的平均利润。

开发利润是所得税前的利润。

参见教材P282。

3、房地产租赁包括〔〕。

A.房屋租赁B.土地租赁C.土地使用权租赁D.动产租赁E.土地所有权租赁【正确答案】：ABC【答案解析】：参见教材P19。

房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁、土地使用权租赁。

4、估价中的最高最正确利用详细包括〔〕等。

A.最正确用处B.最正确位置C.最正确规模D.最正确环境E.最正确集约度【正确答案】：ACE【答案解析】：最高最正确利用包括最正确的用处、最正确的规模、最正确的集约度和最正确的档次。

参见教材P165。

5、收益法中确定报酬率的根本方法不包括〔〕。

A.市场提取法B.累加法C.指数调整法D.投资报酬率排序插入法E.收益乘数法【正确答案】：CE【答案解析】：收益乘数是求取收益法中计算估价对象价值的方法。

参见教材P248～251。

6、以下关于房地产估价原那么的表述中，错误的选项是〔〕。

A.独立、客观、公正原那么属于普适性原那么B.合法原那么属于一般性原那么C.最高最正确使用原那么属于技术性原那么D.慎重原那么属于一般性原那么E.估价时点原那么是特殊【正确答案】：DE7、决定房地产供应量的因素有〔〕。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题模拟训练含答案

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第1卷一.单选题(共10题)1.寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。

A.法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能2.在房屋征收中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则（）。

A.价值时点为未来，估价对象为未来状况B.价值时点与房地产状况均为现在C.价值时点为现在，估价对象为未来状况D.价值时点为现在，估价对象为过去状况3.投资利润率的计算公式是()。

A.开发利润／（土地取得成本+开发成本+管理费用）B.开发利润／（土地取得成本+开发成本）C.开发利润／（土地取得成本+开发成本+投资费用）D.开发利润／开发完成后的房地产价值4.下列关于房地产估价的基本程序，①获取估价业务；②受理估价委托；③制订估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥求取估价对象价值；⑦撰写估价报告；⑧审核估价报告；⑨交付估价报告；⑩估价资料归档。

其中正确的顺序应为（）。

A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩5.租赁价格在土地与建筑物合在一起的场合称为()。

A.房地租B.地租C.房租D.租金6.某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可获得净收益180万元，到期后要拆除作为商业用地。

预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费用为150万元，该类房地产的报酬率为6%。

房地产估价理论与方法的——2(专科) 期末考试试题及参考答案

《房地产估价理论与方法》复习题—2（专科）一、单项选择题1.对有租约的房屋进行征收为目的的估价时，应（）。

A.视为无租约限制的房地产来估价B.视为有租约限制的房地产来估价C.考虑房屋租赁者的意见D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定2.下列（）不是估价委托人的义务。

A.协助估价师确定估价结果B.向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料C.协助估价师搜集估价所必要的材料D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责3.下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。

A.在用价值为市场价值B.投资价值属于非市场价值C.市场价值的前提之一是继续使用D.同一估价对象可能有不同类型的价值4.在实际估价中，判定在建工程的标准是（）。

A.是否完成峻工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗5.基准地价是指在城镇居民规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日法定最高年期土地使用权区域的（）。

A.最低价格B.最高价格C.平均价格D.成交价格6、房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）。

A.上升B.下降C.维持不变D.升降难定7、某一房地产的（）是该房地产对于某个特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿，对房地产所估计的价值或作出的评价。

A.使用价值B.交换价值C.市场价值D.投资价值8、按立法用语划分的房地产类型不包含（）。

A.土地B.居住房地产C.房屋D.其他不动产。

2023年房地产估价师之估价原理与方法练习题(二)及答案

2023年房地产估价师之估价原理与方法练习题(二)及答案单选题（共50题）1、马克思的地租理论不包括（）。

A.级差地租B.剩余地租C.垄断地租D.绝对地租【答案】 B2、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。

经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。

假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。

该建筑物的经济寿命为（）年。

A.29B.39C.40D.45【答案】 B3、房地产估价委托合同的内容可以不包括（）。

A.估价服务费B.估价目的C.估价委托书D.委托人的协助义务【答案】 C4、足阳明与足少阳经过A.肩胛部B.口唇C.咽部D.气街【答案】 D5、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或服务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。

对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。

A.货币支付B.价值C.现象D.本质【答案】 C6、拍卖保留价由人民法院参照（）确定。

A.应价B.评估价C.成交价D.起拍价【答案】 B7、发热恶寒，有汗，咽干，食少腹胀，便溏溲清，舌体胖，苔稍黄者，证属A.表热里寒B.上热下寒C.表寒里热D.上寒下热【答案】 A8、某大厦总建筑面积为10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。

某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。

如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为( )。

A.2.4%B.3.0%D.7.2%【答案】 C9、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）。

A.挂牌底价B.正常市场价格C.竞买人可承受的最高价D.最可能的成交价【答案】 C10、起于足踝下是A.督脉B.任脉C.阴维脉D.阴跷脉【答案】 D11、某套住宅的套内建筑面积为145m2，使用面积为132m2，应分摊的共有公用建筑面积为23m2，按套内建筑面积计算的价格为7500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。

房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试题及答案(最新版)_2.doc

房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试题及答案（最新版）考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的（）。

A.最佳用途和最佳规模 B.最佳集约度 C.最佳规模和最佳集约度 D.最佳用途本题答案： 2、单项选择题一般来说，开发经营期的起点( )A.与经营期的起点重合 B.与运营期的起点重合 C.与建造期的起点重合 D.与开发期的起点重合本题答案： 3、单项选择题如果引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，可以选择（）。

A.一般物价指数或变动率 B.建筑材料价格指数或变动率 C.建筑人工费指数或变动率 D.房地产价格指数或变动率姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：4、单项选择题某建筑物实际经过年数为lO年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。

A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%本题答案：5、单项选择题某项投资是保值性的，则意味着它能抵御通货膨胀，即投入的资金的增值速度能抵消货币的（）。

A.增值速度B.贬值速度C.通货膨胀D.其他本题答案：6、判断题在计算净收益时，潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。

( )本题答案：7、单项选择题征收集体土地的土地取得成本中相关税费不包括( )A.征地管理费B.耕地占用税C.安置补助费D.耕地开垦费本题答案：8、单项选择题室内环境越来越多的受到建筑材料的污染，其中( )材料中可能含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，造成室内氡的污染。

房地产估价师《理论与方法》练习题

房地产估价师《理论与方法》练习题房地产估价师《理论与方法》练习题导语：房地产估价和土地估价师的资格认证可以通过技术体系互融进行合并。

下面和店铺一起来看看房地产估价师《理论与方法》练习题。

希望对大家有所帮助。

多项选择题1、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是（）。

A.相邻房地产合并交易B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商C.交易双方存在利害关系D.交易税费非正常负担E.交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情【正确答案】：ACD【答案解析】：交易前的协议磋商时间长，则说明双方信息都比较充分，有足够的形成合理价格的时间，不会导致成交价格偏离正常价格；交易中的某一方特别了解市场行情，但是不以为着另一方不熟悉和了解市场行情，也不会必然导致成交价格偏离正常价格。

参见教材P187。

2、选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。

A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同【答案解析】选取的可比实例应满足下列要求：①与估价对象的区位相近。

②与估价对象的用途相同。

③与估价对象的权利性质相同。

④与估价对象的档次相当。

⑤与估价对象的规模相当。

⑥与估价对象的建筑结构相同。

参见教材P181～182。

3、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（）。

A.房地产具有开发或再开发潜力B.将预期原理作为理论依据C.正确判断了房地产的最佳开发方式D.正确量化了已经获得的收益和风险E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值【正确答案】：CE【答案解析】：在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等），②是否根据当地房地产市场行情或售求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。

2020房地产估价师模拟试题：理论与方法2

2020房地产估价师模拟试题：理论与方法2第二章房地产及其描述一、单项选择题1、下列不属于构筑物的是( )。

A.储藏室B.烟囱C.隧道D.道路2、建筑密度等于( )/建筑用地面积。

A.总建筑面积B.土地总面积C.建筑顶层面积D.建筑基底总面积3、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护( )。

A.债权B.物权C.二者皆可D.二者皆不4、房地产权利的种类中，属于用益物权的是( )。

A.所有权B.土地承包经营权C.抵押权D.质权5、区位因房地产的( )而成了房地产的重要组成部分。

A.体量庞大B.价值量大C.不可移动D.权益特性6、房地产权利的种类中，属于债权的是( )。

A.地役权B.土地使用权C.抵押权D.租赁权7、( )是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。

A.用益物权B.担保物权C.抵押权D.租赁权8、经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的( )。

【2020年真题】A.相互影响性B.寿命长久性C.数量有限性D.保值增值性9、房地产的( )特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。

A.不可移动B.供给有限C.价值量大D.用途多样10、某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而收益，但不会为此向他支付任何费用。

这是因为房地产的( )特性。

A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制11、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是因为( )引起的。

(2005年试题)A.装饰装修改造B.通货膨胀C.需求增加导致稀缺性增加D.改进物业管理。

房地产估价师《理论与方法》练习题及答案

xx年房地产估价师《理论与方法》练习题及答案1、估价上的折旧注重的是原始价值的真实减损。

( )【正确答案】：N【答案解析】：估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损。

参见教材P310。

2、按建筑面积进展分摊和按土地价值进展分摊的方法，从理论上讲要求地价分摊不断地进展，但这在实际中不可行。

( ) 【正确答案】：N【答案解析】：应为按房地价值进展分摊的方法和按土地价值进展分摊的方法。

参见教材P392。

3、预计某宗房地产的年净收益为2万元，预计该房地产尚可使用15年，房地产的报酬率为8%，那么房地产的收益价格为17.12万元。

( )【正确答案】：Y【答案解析】：该地产的收益价格为：4、在建筑物折旧中，只有不可修复的功能，不存在可修复的功能。

( )【正确答案】：N【答案解析】：参见教材P307。

有些功能时不可修复的。

如无法调整的建筑设计的缺陷，就是不可修复的功能5、适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最正确使用。

它可以帮助确定估价对象的最正确用途。

( )【正确答案】：Y【答案解析】：适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最正确使用。

它可以帮助确定估价对象的最正确用途。

参见教材P168。

6、净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。

( ) 【正确答案】：N【答案解析】：净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。

由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。

参见教材P254。

7、自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。

( )【正确答案】：Y【答案解析】：自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以通过市场提取法由可比实例的税前现金流量除以自有资金额得到。

房地产估价师理论与方法练习题附答案

房地产估价师理论与方法练习题附答案l B、具体地点的分析与选择C、开发时机的分析与选择D、开发内容和规模的分析与选择3、( )是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。

A、空置量B、空置率C、空置水平D、空置面积4、在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于( )。

A、选择专业化B、单一市场集中化C、市场专业化D、产品专业化5、某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2,拟投资开发一房地产项目。

该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/ m2，则该房地产开发项目的容积率至少是( )。

A、2.0B、3.0C、4.0D、5.06、房地产投资风险预期不确定性的关系的说法有误的一项是：( )。

A、风险涉及到变动和可能性，而变动常常又可用标准方差来表示，用来描述分散的各种可能收益与均值偏离程度B、风险与不确定性关系密切，两者之间无本质上的区别C、一般来说标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小，反之，标准方差越大，各种可能的收益分布就越分散，投资风险就越大D、如果说某事件具有不可确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性7、房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、( )、房屋开发费、管理费、税费、销售费用等。

A、建筑设备费B、建筑材料费C、前期工程费D、前期费8、以下关于房地产供给的描述，正确的有( )。

A、由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给缺乏弹性B、由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产具有较高的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分、不广泛C、由于房地产建设周期较短，因此房地产供给具有及时性D、由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性9、对于写字楼项目，要充分考虑项目所处地区的流动人口和常住人口的数量，最后才能确定项目的规模、档次。

房地产估价师第二套《房地产估价理论与方法》真题附答案

真题一、单项选择题1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。

A.房地产估价难免会有误差B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C.不应采用一般物理测量的误差标准来要求估价的误差标准D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产估价误差。

判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。

实际成交价格可能存在价格扭曲失真，不一定是正常成交价格，所以一般不作为判断误差的标准。

参见教材P10。

2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。

A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B.注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响『正确答案』B『答案解析』本题考查的是估价结果。

B不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。

违背职业道德的行为。

参见教材P36。

3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。

A.估价对象适宜采用多种方法估价B.各种估价方法都有一定的局限性C.各种估价方法之间具有理论统一性D.难以通过分析排除不适用的估价方法『正确答案』B『答案解析』本题考查的是估价方法。

要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。

参见教材P36。

4.下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。

A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业『正确答案』D『答案解析』本题考查的是保值增值。

外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。