2016-2017年长租公寓行业发展前景展望咨询分析报告
长租公寓行业分析报告范文
长租公寓行业分析报告范文引言长租公寓是近年来迅速兴起的新兴住房形态，它通过集中供应和长期租赁的方式，为租客提供舒适、便捷的居住体验。
随着城市化的推进和居民生活水平的提高，长租公寓行业逐渐发展壮大。
本报告将对长租公寓行业进行深入分析，从市场规模、竞争格局、发展趋势等角度探讨行业的现状和未来的发展方向。
市场规模与增长趋势根据市场研究数据，长租公寓行业的市场规模呈逐年增长的趋势。
截至去年底，全国长租公寓市场规模已达到1000亿元，预计未来几年将继续保持10%以上的年均增长率。
其中，一线城市和部分新一线城市是长租公寓市场的主要消费区域，占据了行业市场份额的70%以上。
市场驱动因素1. 城市化进程：随着城市化的不断推进，人口流动增加，租赁需求也相应拉动了长租公寓行业的发展。
2. 租房成本持续上涨：随着房价的不断上涨，购房门槛逐渐增高，许多人选择租房居住，这使得长租公寓市场持续受益。
3. 个性化需求增加：对于年轻人和新移民来说，长租公寓提供了装修精美、设施齐全的住房选择，能满足他们快节奏生活和个性化需求的需求。
增长趋势1. 细分市场发展：随着长租公寓市场的竞争加剧，一些细分市场开始崭露头角。
比如针对老年人、学生族群等特定人群的长租公寓业务逐渐兴起。
2. 品牌运营能力提升：越来越多的长租公寓企业开始注重品牌建设和运营管理能力的提升，以提供高品质的住房体验，赢得客户口碑和市场份额。
3. 业务模式创新：一些长租公寓企业开始推出“共享公寓”、“创意公寓”等新型租赁业务，以更好地满足不同人群的需求。
竞争格局与主要企业目前，中国长租公寓行业呈现出较为分散的竞争格局。
随着市场的逐渐成熟，一些领先企业逐渐崭露头角，形成了一定的品牌优势和规模效应。
以下是几家在长租公寓行业中具有一定影响力的企业：1. 自如公寓：作为国内最大的长租公寓品牌，自如公寓在市场中占据着相当大的份额。
其以高品质的房源、标准化的服务和高效的运营管理，赢得了大量租客的青睐。
2016年长租公寓行业分析报告
2016年长租公寓行业分析报告2016年4月目录一、行业管理 (4)1、行业管理体制 (4)2、行业产业政策 (5)二、长租公寓行业概况 (6)1、行业现状和行业前景 (6)2、行业细分类型 (9)三、行业上下游的关系 (10)1、上游行业 (10)2、下游行业 (12)四、行业壁垒 (14)1、技术与资金壁垒 (14)2、地域壁垒 (15)五、影响行业发展的因素 (15)1、有利因素 (15)（1）国家、地区相关政策、法律法规支持 (15)（2）资本市场及互联网行业的助推 (15)（3）房屋租赁市场有利的大环境 (16)2、不利因素 (16)（1）行业发展处于初级阶段，集中度不高 (16)（2）产品上市准备期过长（仅限于集中式公寓企业） (17)（3）物业日渐稀缺（仅限于集中式公寓企业） (17)六、行业主要企业简况 (17)1、魔方公寓 (17)2、YOU+国际青年公寓 (18)一、行业管理1、行业管理体制行业主管部门和行业协会构成了长租公寓企业的管理体系，企业在行业主管部门的产业宏观调控和行业协会的自律规范约束下，遵循市场化发展模式，面向市场自主经营，自主承担市场风险。
国家发展和改革委员会与住房和城乡建设部为长租公寓行业的主管部门，负责对该行业进行宏观管理和政策指导。
与此同时，国家财政部、国土资源部、国家税务总局、中国人民银行以及各省、市人民政府和相关部门也十分重视长租公寓行业的健康发展。
上述各部门、机构在积极响应国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部发布的法律法规、政策指导的同时，也根据自身优势、对长租公寓行业的理解以及地域特点，颁布了一系列利于行业发展的政策。
中国房地产业协会是我国长租公寓行业的主要自律管理机构。
中国房地产业协会是由从事房地产开发经营、市场交易、经纪中介、修建装饰、物业管理等企事业单位、地方房地产协会及有关单位、个人自愿结成的行业性的全国性的非营利性的社会组织。
其主要经营范围包括但不限于：（1）研究探讨房地产业改革和发展的理论、方针、政策，向政府提出行业发展的经济、技术政策和法规等建议；（2）协助政府主管部门制定和实施行业发展规划，推进行业管理，加强与房地产产业链有关的组织及单位的合作，提高全行业的整。
长租公寓市场分析报告
长租公寓市场分析报告1.引言1.1 概述长租公寓市场一直以来备受关注，随着城市人口的不断增加和流动性的提高，长租公寓作为一种新型住房形式，逐渐成为城市居民的选择。
本文旨在对长租公寓市场进行深入分析，探讨市场现状、需求情况以及竞争格局，同时展望未来发展趋势，分析市场机遇与挑战，并提出相应的建议。
通过本报告，希望能够为长租公寓市场的相关企业和投资者提供有益的参考和指导。
文章结构部分内容可以如下编写：1.2 文章结构本报告包括引言、正文和结论三个部分。
引言部分将对长租公寓市场进行概述，并说明本报告的目的和意义，最后对整个报告进行简要总结。
正文部分主要包括长租公寓市场概况、市场需求分析和竞争格局三个方面的内容，通过对市场的整体情况、需求情况和竞争状况进行分析和阐述，以全面了解长租公寓市场的现状和特点。
结论部分将从发展趋势展望、市场机遇与挑战以及总结与建议三个方面对长租公寓市场进行深入分析和思考，为读者提供对未来市场发展的展望和对市场现状的全面总结，同时提出相关建议和策略，以期能够为相关从业者和投资者提供参考和借鉴。
"1.3 目的":本报告的目的在于对长租公寓市场进行深入分析和研究，以便了解当前市场的发展状况、市场需求和竞争格局。
通过对市场趋势的展望和机遇与挑战的分析，为长租公寓企业提供决策参考，并提出相关建议，以推动行业的健康发展和企业的持续增长。
同时，本报告也旨在帮助投资者了解长租公寓市场的现状和展望，为他们提供投资决策的参考依据。
通过对长租公寓市场的全面分析，总结出市场的发展趋势和未来发展方向，从而为相关行业的发展提供参考和借鉴。
1.4 总结长租公寓市场作为房地产市场中的一个新兴领域，吸引了越来越多的投资者和租户的关注。
本报告对长租公寓市场进行了全面的分析和调研，从市场概况、需求分析、竞争格局等方面进行了深入剖析。
通过对市场的研究，我们发现长租公寓市场具有巨大的发展潜力和机遇。
随着城市化进程的加快和年轻人对居住方式的需求不断增加，长租公寓市场将迎来更多发展机遇。
长租公寓行业分析报告
长租公寓行业分析报告长租公寓是一种新兴的住房形态，在不断壮大的中国租赁市场中占据重要地位。
本文将对长租公寓行业进行分析，从定义、分类特点、产业链、发展历程、行业政策文件、经济环境、社会环境、技术环境、发展驱动因素、行业现状、行业痛点、行业发展建议、行业发展趋势前景、竞争格局、代表企业、产业链描述、SWTO分析、行业集中度等多个方面进行深入剖析。
一、定义长租公寓是一种定期租赁服务，旨在为租客提供刚需、灵活、便捷、高品质的租住体验，针对年轻人逐渐崛起的住房需求而产生的新型住房形态。
长租公寓业态通常包括一站式、五星级配套、社交互动、创意设计等多种互动体验，以及专业的租务管理和保安服务，帮助人们找到一个方便、经济、舒适、友好的居住环境，提高租客的生活品质和社交圈子。
二、分类特点1. 针对青年人住房需求：长租公寓的租客主要是新就业群体、大学毕业生、年轻夫妻和外来人员等一些年轻的群体，他们对住房的需求是低价、简单、方便、一站式的。
2. 强调社区交流互动：长租公寓倡导租客之间的交流、互动和合作，通过多元化的公共空间和社区活动，增加租客的社会交往和个人成长。
3. 定期租赁：长租公寓一般是按照月租或半年租的方式出租，主要目的是为了让租客能够享受更加灵活的租住周期，降低租金的风险。
4. 高品质的公寓环境：长租公寓在房屋装修和室内设施上都更加注重品质和舒适度，提供清洁整洁、家具家电完备、网络畅通等完美住房体验。
三、产业链长租公寓行业的产业链分为房屋拥有者、租赁企业、房屋设计及装修企业、设备和软件供应商、租户等几个部分。
其中，房屋拥有者是整个产业链的基础，他们承担着提供房源的责任。
租赁企业是长租公寓的核心企业，负责房屋的租赁、装修、管理和营销等多个环节。
房屋设计及装修企业是长租公寓最具有技术含量的企业之一，他们根据不同的客户需求进行房屋装修设计和室内软件设施等工作。
设备和软件供应商主要负责提供各种设备和软件服务，例如Wi-Fi、智能家居、保安设备、智能终端等。
长租公寓发展的政策环境和经营模式与发展趋势
长租公寓发展的政策环境和经营模式与发展趋势【摘要】长租公寓是一种新兴的住房租赁模式，受到政策支持和市场需求推动，迅速发展起来。
本文首先介绍了长租公寓的定义和背景，然后分析了政策环境、经营模式和发展趋势。
长租公寓与传统公寓进行了比较，并探讨了长租公寓品牌化的趋势。
结论部分指出了长租公寓行业的未来发展前景，提出了相关的发展战略和提升服务质量的措施。
长租公寓行业在未来将继续蓬勃发展，需要不断创新发展模式，建立品牌形象，提高服务水平，以适应市场和消费者需求，进一步巩固其在房地产市场的地位。
【关键词】长租公寓, 政策环境, 经营模式, 发展趋势, 品牌化趋势, 未来发展, 发展战略, 服务质量, 比较, 定义, 背景.1. 引言1.1 长租公寓的定义长租公寓是指由企业或个人在城市中心或繁华商业区购买或租赁建筑物，按照长期租赁的方式将其分割成独立的公寓单元，然后以月租的形式出租给租客。
长租公寓通常提供家具、家电、网络、清洁服务等基础设施和服务，租期一般为半年至数年不等。
长租公寓的目标受众主要是城市中的年轻人、单身白领、留学生、新就业人群等，他们对灵活、便捷、舒适的居住环境有着较高的需求。
相比传统的租房方式，长租公寓提供了更加个性化和便捷化的租房选择，深受租户欢迎。
长租公寓的出现，填补了传统长租和酒店式公寓之间的空白，为租赁市场带来了新的活力和发展机遇。
长租公寓的兴起，不仅提升了城市租赁市场的服务水平和品质，同时也促进了房地产行业的创新和转型。
随着城市化进程的加快和人们对生活品质的追求，长租公寓必将成为未来租赁市场的重要组成部分。
1.2 长租公寓发展背景中国人口结构发生了明显变化，年轻人和新职业群体逐渐成为主要租房群体。
这些群体对灵活的住房形式和便捷的服务有着更高的需求，长租公寓正好能够满足他们的需求。
城市化进程加快，人口流动增加，短期租赁需求明显增加。
传统的租赁市场面临着租期短、低效率和服务不完善等问题，长租公寓的出现填补了这一市场空白。
2017年长租公寓行业分析报告
2017年长租公寓行业分析报告2017年9月目录一、租赁市场是房地产市场的重要组成部分 (5)1、租赁是解决住房问题的重要途径 (5)2、租赁市场租金规模超过万亿 (7)3、租金回报率整体偏低 (8)二、租售同权是最重要的长效机制之一 (9)1、高房价折射的隐形问题 (9)2、租售同权是重要的长效机制 (10)3、发展租赁市场的政策看点 (11)（1）集体建设用地参与租赁市场 (11)（2）地方国企统筹政府或国资旗下闲置房源 (12)（3）大力发展REITs (12)三、长租公寓是租售同权最好的实践 (13)1、长租公寓的优势 (13)2、企业参与长租公寓的方式 (14)3、长租公寓的房屋来源 (14)4、长租公寓的市场空间 (15)5、长租公寓的典型盈利模式 (17)（1）自持长租公寓的盈利模式 (17)（2）租入获取集中式房源运营长租公寓的盈利模式 (17)（3）租入获取分散式房源运营的盈利模式 (17)（4）受业主委托运营管理的盈利模式 (18)6、长租公寓的投资模型和估值探讨 (18)（1）自持长租公寓的投资模型 (18)（2）租入集中式或分散式房源运营长租公寓的投资模型 (20)四、长租公寓的市场格局 (22)1、长租公寓的参与主体 (22)2、海外长租公寓的企业 (22)3、长租公寓的核心竞争要素 (22)五、相关受益企业 (24)1、地产开发商 (24)2、地产中 (24)本文内容包括租赁是解决居住问题的重要方式、租售同权将促进租赁市场发展、长租公寓是租售同权最好的实践。
其中搭建长租公寓主流盈利模式所对应的投资模型，并量化不同模型关键因素的影响程度。
最后也讨论了长租公寓的竞争状况和未来展望。
租售同权政策维护租户权益，租赁市场空间巨大。
长期以来，租赁权益的不足倒逼租客转向房屋买卖市场，强化社会的买房需求，同时大量社会存量房利用效率低下，局部过热和资源闲置现象明显。
为了解决供需错配的矛盾，租售同权是解决此问题的长效机制之一，通过盘活存量房和保障租赁权益解决居住矛盾。
2017年度长租公寓市场大数据分析报告(精华版)
2017年度长租公寓市场大数据分析报告（精华版）迈点研究院2018年迈点研究院(MTA)针对过去一年中国房屋租赁市场的实际发展状况，发布长租公寓行业白皮书，旨在对年度大数据的分析，深度解读市场。
引言2017年，长租公寓市场可谓风起云涌，经过数年的潜心发展，终为世人所熟知。
自7月广州推出租售同权后，数十个省市相继推出了适合本地区的住房租赁新政，而开发商和一众国企也开始将经营领域逐渐向住房租赁领域倾斜，陆续涌现出以泊寓、冠寓为代表的开发商系长租公寓和以红璞、自如为代表的中介系长租公寓。
开发商系与中介系长租公寓的强势扩张，成为2017年长租品牌公寓的主旋律。
2015年11月，国务院首次将“公寓”定性为生活性服务业，并提出将重点支持长短租公寓等业务发展。
作为长短租公寓的细分业态，长租公寓近两年来也获得了越来越多的关注。
而随着市场内玩家愈来愈多，品牌呈现出良莠不齐的特征，如何还原市场本源，为品牌长租公寓的发展提供借鉴指导，就显得愈发重要。
在此背景下，2017-2018年迈点研究院(MTA)针对过去一年中国大住宿业和房屋租赁市场的实际发展状况，陆续发布高端酒店、精品酒店、客栈民宿、服务式公寓以及长租公寓系列行业白皮书，旨在透过对年度大数据的整合分析，深度解读两大市场，为大住宿业和房产租赁业的经营者、业主提供投资与经营发展的参考。
市场规模和投资热点长租公寓因房源及经营方式的不同，一般将其分为集中式长租公寓和分散式长租公寓，经过近5年的发展后，两种经营业态在我国主要城市中长租公寓的市场规模如何，哪些地区和城市是长租公寓的投资热点，又有哪些地区还适合进行长租公寓的投资?市场规模分析整体规模：分散式占比近八成按公寓数量计算，截至2017年12月，据迈点研究院(MTA)的不完全统计，国内公寓市场中的服务式公寓市场规模尚不及10%，而分散式长租公寓占比则近8成。
可以看出，由于集中式长租公寓物业获取相对分散式门槛更高，而公寓对交通及地理位置的要求又较为苛刻，因此在整体规模上，集中式长租公寓远逊于分散式长租公寓。
2017年长租公寓市场研究报告
报告就以下问题展开探讨：l国内长租公寓市场容量有多大?龙头公司市场占有率几何?l四类主要玩家：开发商类、中介类、酒店类、创业类，各自优势和挑战在哪? l未来品牌公寓三种模式：集中式、分散式、托管式，哪种盈利能力最强?l长租公寓行业及龙头公司估值情况如何?传统的房地产业务阶段上大致可以分为开发、交易、资产管理三个环节。
按目前的市场空间估算，整体房地产服务市场空间在5.3万亿左右，这一个万亿市场中目前为止仍未成长出一个千亿市值的公司，A股市场中唯一的地产服务类公司世联行市值只有160亿左右，可见行业投资价值仍未得到充分挖掘，而身处房地产住宅服务市场容量整体达5.3万亿其中的企业业务收入和市场集中度仍有很大的提升空间。
资产管理市场整体仍是一座尚待发掘的金矿。
三大因素助推行业加速国内的住宅价格经过本轮猛烈的上涨周期之后，首次置业的门槛已经大幅提高。
房价的上涨已经确定性地将一部分人挡在了买房的门槛之外。
本轮的周期中一个重要的特征是超过70%的交易属于连环交易，这说明资产买卖越来越只限于有房人群进行换房交易和投资，变成了有产者之间的游戏。
没有买房的人将越来越无法“上车”，只能转向租赁市场寻求长期的居住场所。
从2015年开始，从中央到地方都出台了多项鼓励租赁业务发展的政策，包括商业用房改租赁可以享受民水民电，给予住房租赁机构或个人税收优惠，推进REITS的试点等。
租赁市场从顶层设计上获得了政策红利，推动行业蓬勃发展。
此外，租赁市场长期存在的底层因素，如90后进入主力消费市场带来消费升级的需求以及租赁市场信息不对称和装修不符合需求等行业痛点的改善，也在以上周期背景和顶层设计的推动下产生了共振效应，使得整个品牌租赁市场进入一个新的加速阶段。
l从趋势上看，租赁市场的GMV由两个指标决定，一是住房自有率，二是租金开支占收入的比重。
l我们国家目前的住房自有率没有官方的数据可以支撑，行业内各种抽样调查的数据大约在75%的范围内，根据国际经验，经济越发达，住房自有率越低。
2017年长租公寓行业深度分析报告
潜力租房市场筛选：将聚焦一线及核心二线城市 ...................................................................16 重点城市房价收入比一览 ...............................................................................................16 重点城市适龄人口未购房比例一览 ....................................................................................16 各省的高校毕业生也主要集中在省会城市 ...........................................................................16 美国 EQR 与日本大东建托营业利润率比较..........................................................................17 美国公寓类 REITs 的股息收益率以及 FFO 增速（近两年）在行业内均处于低位 .............................17 主要长租公寓品牌分类 .................................................................................................18 主要长租公寓品牌信息汇总 ............................................................................................18 长租公寓行业主要融资事件一
2017年长租公寓现状及发展趋势分析
2017年长租公寓现状及未来发展趋势目录1.投资逻辑 (3)2.天时地利人和，长租公寓迎来黄金发展时期 (5)2.1.天时：政策扶持正当时，商改住大势所趋 (5)2.2.地利：行业蓬勃发展，整体供不应求 (7)2.2.1.长租公寓的客户群体 (7)2.2.2.需求端测算 (8)2.2.3.长租公寓的供给端 (8)2.2.4.供给端测算：千亿级市场，百亿级利润 (10)2.3.人和：资本助力，潜龙在渊，鱼跃升天 (11)3.长租公寓发展瓶颈——突破者得天下 (13)3.1.市场端：参与主体众多，竞争激烈 (13)3.2.资金端：重资产运营为主，金融属性较强 (14)3.3.资产端：资源与价格之间的矛盾，难以协调 (15)4.长租公寓商业模式的探讨 (15)4.1.美国经验：“资产增值+租金”，从扩张到再聚焦 (15)4.2.国内模式猜想：租金为本，后服务为王 (18)5.长租公寓未来发展模式的展望 (19)5.1.客户群体方面，差异化和精细化是品牌战略的关键 (19)5.2.功能定位方面，以居住生态打造为主，后服务空间潜力大 (20)5.3.运营模式方面，金融化和信息化是两大趋势 (21)5.3.1.通过金融工具实现轻资产运营是未来趋势 (21)5.3.2.国内长租公寓创新处于世界前列，信息化是一大趋势 (24)6.投资建议 (24)7.风险提示 (25)1.投资逻辑在政策支持下，长租公寓作为地产细分子行业之一，迎来黄金发展时期，有望成为地产领域的下一个风口。
随着政策层面对于住房租赁市场支持的顶层制度出台，地方政府陆续出台了一系列支持住房租赁市场发展的政策，尤其是鼓励机构参与住房租赁业务，政策迎来黄金期。
市场尚未认识到长租公寓行业巨大的市场容量和市场增速，而且在重资产运营模式下，对长租公寓的扩张能力和盈利能力都存在着较大的质疑。
而我们认为：1）不论从供给层面还是需求层面，长租公寓市场都面临着巨大的发展空间，而在市场格局尚未形成的情形下，潜在的龙头运营商有着较大的投资机会。
2017年中国长租公寓市场前景研究报告
2017年中国长租公寓市场前景研究报告一、长租公寓概况及运营模式1、长租公寓概况“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。
现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。
在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。
伴随2015-2016年房价上涨和首次置业门槛提高，越来越多年轻人主动或被动选择租房。
中国租赁市场目前处于快速发展期。
创业类企业、房地产中介、房地产开发商和酒店运营商都在试水长租公寓。
根据 2015 年中国饭店协会公寓委员会统计，国内拥有规模公寓企业超过 500 家，公寓间数超过 100万间。
2、长租公寓运营模式集中式出租：企业通过包租、独立开发、收购或与物业持有方合作的方式获取整栋物业，通过精细化的设计、改造与装修，并采用标准化的品牌与服务，最后对外整体出租公寓的模式，与经济型快捷酒店开发模式有诸多相似之处。
分布式出租：企业从分散的房东处获取物业，再通过精细化和标准化装修，最后对外出租的模式。
“集中式”和“分布式”两种运营模式，就二者共性而言，空置率、续租率和利润率无疑都是其运营的重要指标。
集中式运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进行改造升级。
而分布式长租公寓模式起步则较晚，其房源来自分散的房东，通过房屋包租经营，标准化的服务与改稿，提供全新的租住体验，其挑战在于对公寓的管理与社群运营。
集中式和分散式各有利弊，但总体而言集中式公寓的盈利空间更大。
集中式运营模式特点分布式运营模式特点二、国外长租公寓典型案例分析1、美国——EQR（重资产）EquityResidential （EQR.N公平租屋）是在纽交所上市的美国第一家上市出租公寓 REITs，是重资产运营出租公寓的成功典范。
公司从 1969 年建立至今，通过精准的房地产价格周期变化收购核心资产和出售非核心资产，不断优化资产组合在美国的地理位臵分布。
2017年长租公寓行业简析
2017年长租公寓行业分析
一、地产行业面临拐点，存量经营成为新增长点 (2)
1、行业增速放缓，房价维持高位盘整 (2)
2、存量经营成为行业新增长点 (3)
二、政策+需求双轮驱动，长租公寓站上风口 (4)
1、首次置业门槛提高，打开租赁市场空间 (5)
2、政策催化，看好长租公寓发展 (7)
一、地产行业面临拐点，存量经营成为新增长点
1、行业增速放缓，房价维持高位盘整
房地产行业在2013 年之前经历了高增长高回报的“黄金时代”，经济的快速增长叠加个人需求的爆发，使得各地房地产市场火爆异常。
传统的房地产市场主要有开发商主导，通过“拿地-建房-卖房”的模式，迅速实现增值。
从2004 年-2013 年，我国商品房销量保持年均15%左右的增速，北京、上海、深圳等一线城市的商品房价格更是高歌猛进。
但是，随着土地供应受限和宏观调控趋严，增量开发面临的天花板日益明显。
2014 年我国商品房销售面积同比下滑7.6%，销售增速开始放缓。
从商品房新开工面积累计增长和销售面积累计增长的关系来看，商品房新开工面积是销售面积的先行指标，累计新开工面积也代表着未来可销售面积的上限。
从全国数据来看，2014 年至今新开工面积的增速始终低于销售面积增速，预示着未来可销售的资源有极大可能逐渐减少，行业增速放缓的趋势大概率延续。
房价方面，过去三年全国商品住宅的平均价格持续上涨，全国商。
长租公寓发展的政策环境和经营模式与发展趋势
长租公寓发展的政策环境和经营模式与发展趋势1. 引言1.1 长租公寓的定义长租公寓是指一种以长期租赁为主要经营模式的住宅租赁业态。
长租公寓通常由房地产开发商或运营商提供管理，一般针对年轻人、外来务工人员、留学生等人群，提供统一装修、家具及家电等配套设施，并提供专业的物业管理服务。
长租公寓的租期一般为1年或以上，租金较为稳定，租户可享受相对稳定的住房环境和社区服务。
1.2 长租公寓市场的现状长租公寓市场近年来得到了快速发展，主要受益于人口流动性增加、年轻人独居需求增加、居住成本上升等因素的推动。
随着城市化进程的加快，市场需求日益增长。
长租公寓通常提供全装修的房屋、家具家电设备和丰富的社区服务，吸引了越来越多的年轻租客。
目前，长租公寓市场竞争激烈，各大品牌纷纷加大投入扩张，形成了拼品牌、拼服务、拼创新的局面。
一些长租公寓企业还推出了灵活租期、多样化的房源选择和定制化服务来满足不同租客的需求。
长租公寓市场也面临着一些挑战，比如管理成本高、租金收益不稳定、政策限制等。
随着市场竞争的加剧，长租公寓企业需要不断提升服务质量、提高管理水平，同时也需要拓宽融资渠道、加强与政府的合作，以确保企业的持续稳健发展。
【字数：240】2. 正文2.1 长租公寓的政策环境长租公寓的政策环境是指长租公寓经营所涉及到的政府政策、法规和规定。
目前，我国长租公寓市场的政策环境较为复杂，主要包括以下几个方面：1. 政府支持政策：近年来，政府对于长租公寓行业给予了一定的支持和鼓励，包括鼓励土地利用政策、金融支持政策和税收优惠政策等。
政府通过出台相关政策，促进长租公寓的发展，提高房地产市场的供给。
2. 管理规范政策：为了规范长租公寓市场，防范风险和保护租户权益，政府出台了一系列管理规范政策，包括房地产租赁管理办法、长租公寓管理规定等。
这些政策规定了长租公寓经营的标准和要求，对长租公寓的发展起到了积极的引导作用。
3. 城市规划政策：城市规划对长租公寓的发展也起着重要的影响。
长租公寓行业发展趋势分析
长租公寓行业发展趋势在中国，长租公寓市场还处于发展初期，仅有3%~5%的市场占有率，其投资市场正在开始形成，市场化程度还比较低，流动性也较为有限。
在政策面延续“房住不炒”的主基调下，长租公寓成为房企多元化布局的主要方向之一。
以下对长租公寓行业发展趋势分析。
2019年，我国长租公寓市场规模已经达到1.73万亿元。
长租公寓商情报告指出，购房压力大、住房流动性频繁、新生一代购房观念的转变、长租公寓具有独特优势等，未来长租公寓市场发展前景广阔，2025年市场规模有望突破3万亿元。
最早在我国出现的长租公寓是由新加坡房地产集团带入中国的舶来品，落地中国之初瞄准的是金领、外商等中高阶级。
在政策、人口双重红利推动下，金融机构纷纷响应，轻资产、低门槛的分散式拿房的二房东模式才替代了最初的集中式拿房。
加之我国市场各方面条件成熟，政府政策利好等因素，逐渐在各大城市尤其是一线城市获得了快速的发展。
现从五大发展机遇来分析长租公寓行业发展趋势。
一是租赁人口规模提升空间大，租赁需求巨大。
城镇化发展，目前我国有超过2亿的流动人口，并且大多向一、二线城市聚集，而这些城市房价不断攀升，因工作流动性或支付能力有限的人的住房刚需只能通过租赁方式满足。
二是租售比偏低，租售比有提高空间。
目前租赁市场的主阵地北上广深的这些城市租赁人口大概占到30%，和国际平均50%的水平比较，这个比例还是相对偏低的，还有50%～100%的增长空间。
租金水平同美国、日本等发达国家比较，也只有它们的一半，这就意味着随着经济社会发展，我国的租金水平会向国际平均水平回归，特别是在核心城市，租金上涨会是一个发展趋势。
三是租赁市场聚集大量资本。
万亿元级的长租公寓市场对资金具有强大的吸引力，随着房地产市场的持续调控，越来越多的资本和房企开始寻找新的发展出路。
社会各路资本纷纷通过风投、基金等形式进入长租公寓行业。
四是租客对住房需求品质不断提高。
随着国内居民收入水平不断提高，消费者的消费能力得以提升，青年消费者对住房租赁服务品质有了更高要求。
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(此文档为word格式，可任意修改编辑！）2016年12月正文目录为什么此刻关注租赁市场？ (4)高房价及庞大的流动人口催生过万亿的租赁需求 (4)8700万套房屋资产管理需求利好公寓企业 (5)主力租房人群白领和90后的租房需求升级 (7)资本2014年和2015年爆发式进入公寓市场 (7)政策红利，致力于解决住宅租赁顶层设计问题 (9)租赁市场和公寓市场：盘活存量，培育专业租赁机构 (12)租赁市场发展滞后：房企重售轻租，租金回报率低 (12)主流公寓参与者各有特色，且看花落谁家 (13)开发商：拥有成熟供应链和工程家装 (13)房产服务机构：掌握房源和客源的精准流量入口 (14)酒店集团：对集中式公寓开发和管理有许多相识之处 (14)青年长租公寓是目前租赁市场需求的产物 (14)无论分散式还是集中式，都是持久的刚需市场 (14)集中式公寓：利润率高，但拿房难 (15)分散式公寓：易上规模，但对租后管理要求高 (15)品牌长租公寓拼的是营运能力和供应链管理 (17)盈利难题待解，长租公寓陷尴尬 (18)中国包租模式，虽强控房源，但难形成规模经济 (18)海外托管轻资产模式或持有重资产模式，都能形成规模经济 (19)国内公寓行业还未享受规模化带来的效率提升，一切都将回归商业本质. 20 互联网+、分享经济催生短租平台 (20)短租不再是一种住宿方式，更是一种新的理财方式 (21)从“纯平台”到“重运营” (23)Airbnb还是HomeAway模式更适合中国市场？ (23)图表目录图表1： 2015年流动人口虽下降了2%，但到2020年我国仍有2亿以上的流动人口 (4)图表2：租房比例德国最高58%，中国太低只有26% (5)图表3：发达国家品牌公寓25%-30%比例远高于国内2% (5)图表4：目前自有住宅2.25亿套中有35%的房源流入租赁市场 (6)图表5：商品房和经济适用房的空置率较高，分别为26%、23% (6)图表6：租房市场租房者八成为85后，超45%是90后 (7)图表7： 90后租房态度青睐品牌公寓 (7)图表8：公寓企业受产业资本青睐，运营商和平台商各出了一家融资额超30亿的企业 (8)图表9：公寓企业融资进程一览表 (8)图表10：资本2014年和2015年爆发式进入公寓市场 (9)图表11：从2015年开始，政府频出台住房租赁市场的重大利好政策 (10)图表12：租赁市场营改增后机构按6%缴纳增值税 (11)图表13：租房痛点，其中高中介费占榜首 (12)图表14：不同的租房阶段消费者需求不同 (13)图表15：租赁市场四大主流玩家：租赁机构、开发商、房地产服务机构和酒店集团 (13)图表16：集中式公寓最大优势在于能做出高溢价和强社交产品 (15)图表17：集中式公寓的代表为拥有1.5万间房的魔方公寓 (15)图表18：分散式公寓的代表为拥有25万间房的自如和相寓 (16)图表19：分散公寓的长期发展趋势由集中包租逐渐成为房屋托管 (16)图表20：长租公寓面临的机遇挑战：房源、营销、系统、盈利问题 (18)图表21：以集中式公寓为例，公寓的成本支出：成本+费用+税金 (19)图表22：短租市场规模4年增长了70倍 (21)图表23：选择短租，多为旅游度假和求职 (22)图表24：性价比和能做饭是人们放弃酒店、选择短租的主要原因 (22)图表25：短租上规模的全为平台 (23)为什么此刻关注租赁市场？高房价及庞大的流动人口催生过万亿的租赁需求中国目前流动人口超过2亿，房屋租赁的交易额已破万亿左右，而围绕这些人口产生的住宿以及生活消费，是一个超过万亿级的市场。
根据国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告（2016）》显示，2015年我国流动人口规模达2.47亿人，占总人口的18%，相当于每六个人中有一个人是流动人口。
按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020 年我国仍有2亿以上的流动人口，70%流动人口通过租房居住，按目前月均租金475元来测算，因此年租金已突破万亿。
人口流入最多的一二线城市房价高涨，国内流动人口为公寓行业的发展提供了良好的市场需求。
目前房地产去库存压力依然存在，而青年租房市场规模却逐年走高，租金也快速上涨。
图表1： 2015年流动人口虽下降了2%，但到2020年我国仍有2亿以上的流动人口对欧美各国历年住房自有率的平均值进行对比，发现住房自有率与经济增长呈负相关关系，也就是租房比例与其呈正相关关系。
租房比例高的国家，几乎都是经济发达的国家，而租房比例低的国家，则大多为经济水平发展比较低的转轨国家。
英美等较发达国家自有住宅率普遍在60-70%，而保加利亚、立陶宛等国都在90%以上，甚至一度高达97%。
在德国过半的居民选择租房，房屋自有率只有42%，而在中国住房自有率达到74%，只有26%的租房比例。
足以说明我国租赁市场不健全，究其原因主要是租房家庭与房屋产权人无法享受相同的权益，被排除在当地教育、养老保障、医疗保障和住房保障体系之外。
但未来随着国家出台相关政策扶持和健全租赁市场和其体系，租房比例将会不断攀升。
图表2：租房比例德国最高58%，中国太低只有26%中国房价居高不下，庞大的人口流动基数，给国内的租房市场带来了巨大的机遇，且其中80后，90后是国内租房的主力军。
庞大的市场需求也催热了长租公寓的发展，但中国目前品牌公寓的规模市占不到2%，未来的发展空间非常大。
根据全国第六次人口普查数据显示，89.5%的可出租房屋来自私人出租住宅。
而在许多发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%~30%。
图表3：发达国家品牌公寓25%-30%比例远高于国内2%8700万套房屋资产管理需求利好公寓企业链家预测2020年，住宅存量将达2.75亿套，且将有8700万套房流入租赁市场，如此庞大的资产管理需求将极大利好机构出租企业。
根据物业口径和住建部不完全数据，我们综合测算出目前全国存量房有2.5亿套（包含了保障房等），在2.25亿套的自有住宅中，有35%的住宅即0.79亿套流入了租赁市场，剩余65%即1.46亿套业主自住。
如今7900万套房出租，按每套2.5人/套，则解决了约1.98亿人住房问题。
在这7900万套出租房中，成交主要来自C2C和B2C，只有很小一部分来自于机构出租。
目前租赁市场通过C2C成交的占比在逐渐下降，同时未来依靠B2C成交的占比将大幅下降，相反专业的机构出租方将很快强占市场份额，从链家剥离赔钱的丁丁租房就可见一斑。
图表4：目前自有住宅2.25亿套中有35%的房源流入租赁市场腾讯房产研究院《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示，目前一线城市住房空置率22%，二线城市24%，三、四线城市26%，已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。
一方面是大量空房闲置或者简易装修出租，一方面是大量年轻人找不到理想的家，资源的严重错配给长租公寓市场发展提供了足够的空间。
图表5：商品房和经济适用房的空置率较高，分别为26%、23%主力租房人群白领和90后的租房需求升级目前租房市场租房者八成是85后，超45%为90后。
新一代的白领对生活质量有一定追求，不同于老一辈做房奴存钱买房，他们更倾向于享受生活追求小资；另一方面90后更自我和特立独行，而且具有强烈社交需求的，未来他们也将成为消费的主力人群。
因此普通的租赁房屋不可能满足这两种人群，在消费升级的背景下，公寓行业必定会受益。
图表6：租房市场租房者八成为85后，超45%是90后90 后很多人可以从父母那继承两套以上的房产，没有了买房压力，呈现出更多对财富增值或者对更好生活体验的需求。
他们会选择更良好的环境居住，包括配套和服务租房，将成为一个市场切入口。
图表7： 90后租房态度青睐品牌公寓资本2014年和2015年爆发式进入公寓市场尽管国内GDP增速放缓，许多行业显现寒冬，但是公寓市场却一直受到资本的青睐。
多数长租公寓企业尚处创业前期，少数企业初见规模、竞争力成型。
截止到目前有29家公寓企业获投， 14家为平台类企业，15家是公寓运营商，实现亿级融资企业共9家，其中5家是运营商，4家是平台商，分别是魔方公寓（5-6亿美元）、途家网（30.6亿元）、小猪短租网（5-5.5亿元）、蘑菇公寓(3-4亿元)、you+国际青年社区（2.9亿元）、青客（1.9亿元）、优客逸家（1.6亿元）、寓米短租（1亿元）和爱上租（1亿元）。
运营商和平台商各出现了一家融资超30亿元的巨无霸企业，分别是美国华平集团连续3轮加投融资魔方公寓、以及集多方明星资本光速创投，鼎晖、携程网、All-Stars Investment、雅诗阁投资的途家网。
图表8：公寓企业受产业资本青睐，运营商和平台商各出了一家融资额超30亿的企业自2014年起，公寓市场进入上升风口期，是获得资本融资爆发式的元年，尽管国内经济增速放缓，但公寓市场依然是巨大的蓝海。
图表9：公寓企业融资进程一览表图表10：资本2014年和2015年爆发式进入公寓市场政策红利，致力于解决住宅租赁顶层设计问题长租公寓融资热的背后，凸显出政策红利给行业带来的巨大想象力。
发展住房租赁市场的政策从2015年初开始密集出台，纵观目前出台的培育和发展住房租赁市场的政策，都围绕“实行购租并举，发展住房租赁市场”，且不外乎从以下4个方面切入：1）积极培育租赁市场供应主体，包括专业住房租赁企业、房地产开发商、租赁中介、个人出租住房； 2）允许改建商业用房用于租赁，并享受民水民电；3）给予住房租赁企业、机构或个人税收、金融和土地优惠政策；4）推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
今年5月4日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议时，提出允许商业用房改变为租赁用房，这是目前去库存导向下的一个重要创新，对于盘活存量资产等有积极意义。
随后6月3日，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，最大的亮点在于提及了顶层设计问题。
目标提出：到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本建立住房租赁法规制度体系，实现城镇居民住有所居。
顶层设计问题是最主要问题，市场缺乏保障机制，和国外有明确的租户保护法律不同，目前国内租房市场对租户的保护不足，不定期调价、解约的现象时常发生，即便是在中介撮合交易的前提下，类似的事情仍然无法得到解决。
该文件带来了顶层设计，至少对于核心问题：租赁关系问题，提出了明确的指示，我们认为，对于未来租赁市场的快速发展带来极大的保障。
图表11：从2015年开始，政府频出台住房租赁市场的重大利好政策税收优惠在2015年12月财政部、国家税务总局出台的《关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》有明确提出，决定继续对公共租赁住房建设和运营给予税收优惠。