第三章 中国房地产发展历程

当时海南的房地产正处在畸形扩张时期，本来是房地产副产品的“炒房炒地” 也因为其时间短见效快而迅速占据了主导地位。买房人和卖房人大多都是机 会投资者，说俗一点就是“炒家”，玩的是一种“击鼓传花”的游戏，商品 到你手里传出去了你就是赢家，运气不好就砸手里了。农高投也看中了这个 机会，开始炒房，并淘到了第一桶金。就在海南岛的房地产看似如火如荼的 时候，两个数字让潘石屹惊出了一身冷汗。一天潘石屹在海口房地局看到两 个对比数字：北京市人均住房面积只有7平米，海口市人均住房报建面积却 已经达到了50平米。在潘石屹看来，这个数字只能说明一个问题，那就是 海南省的房地产行业快出事了。 于是，潘石屹、冯仑、王功权等人凑在一起商量如何分散风险。潘石屹 自愿请缨，准备回内地寻求进一步发展机会。他先回老家看了一圈，觉得西 北还是太穷，没有任何投资的价值，便来到北京进行市场调研。 他先来到怀柔，很快注册了公司。有一天，潘石屹在怀柔县政府食堂吃 饭时，无意中听旁边吃饭的人讲，北京市给了怀柔四个定向募集资金的股份 制公司指标，但没人愿意做。在深圳待过的潘石屹深知指标就是机会，就是 金钱，于是他主动跟怀柔县体改办主任接触：“我们来做一个行不行？”就 这样，北京万通凭借潘石屹从餐厅听来的消息成就了日后发展的底盘。
朋友们，请记住这一刻，目前的中国房地产龙头企业、 未来有可能成为世界最伟大企业之一的万科，就是这样懵 懂、鲁莽的冲入房地产行业的。其黑马姿态，一点不比后 来高价拿地的顺驰差。 这一年王石37岁。
潘石屹在海南如何掘到第一桶金
一、成长年事 潘石屹，房地产发展商，1963年生于甘肃天水农村。小时候由于母亲常年卧病 在床，家庭成分又高，为了让一家人都能活命，家里曾决定把他的一个妹妹送给别人 抚养。 成功后提到这件事，说这是他心中永远抹不去的痛。但在当时，作为长兄，潘石 屹所能做的也只是在上学之余尽量地帮家里做事，实际上也是部分承担起了养家活口 的重担。 1979年，潘石屹考取了兰州培黎学校。临走之前，老父亲将自己头上还不算太 破的帽子戴在儿子头上，然后把儿子更为破旧的帽子留给自己，并说：“孩子，你要 出门了，不管在什么时候，没事不要惹事，有事不要怕事。”1981年，潘石屹从培 黎学校毕业，并以第一名的优异成绩被石油管道学院录取。1984年，潘石屹毕业后 被分派到河北廊坊石油部管道局经济改革研究室工作。在那里，他的聪明和对数字天 生的敏感博得了领导的赏识，并被确定为“第三梯队”。 办公室新分配来一位女大学生，对分配给自己的桌椅十分挑剔。当潘石屹劝她凑 合着用时，对方非常认真地说：“小潘你知道吗，这套桌椅可能要陪我一辈子的。” 听者有心，就是这不经意的一句话深深地触动潘石屹：难道这一生将与这套桌椅共同 度过？正在思变的时候，他遇见远在刚刚开放的深圳创业的一位老师。老师告诉他在 深圳有很多机会，也能赚到很多钱。潘石屹问：“要那么多钱干什么？”由于很难回 答这个本来属于常识性的问题，老师给他举了一个例子：“就说你身上的衬衫，如果 你有钱，你就可以买两件，这样一件穿脏了你就可以换另外一件。”
任志强：我是规则主义者
上世纪60年代末，不到20岁的任志强入伍来到曾为《谁是最可爱的人》一文原 型的38军。 时光如梭。提干而又选择复员的任志强已经在地产界摸爬滚打了20多年，本 是知天命的年纪，却被网友评为全国人民“最想打的十人”之一。现如今，他依 然不改军人作风，心直口快，雷厉风行，即便现在早已切换到企业家的角色，也 一如既往。 规则论世 有人说华远地产上市之后，转向低调的任志强将改变地产话语权，但他们想 错了。在谈论起地产方面问题的时候，任志强依然语出惊人，“我从不承认有拐 点。计划经济在回流，所以我称之为寒流”。 他称自己的这种言论为符合规则，“我是一个规则主义者”。纵观任志强多 年的言论可以发现，他所说的规则就是市场经济的大规则。 “寒流不仅指房地产，全部的行业都有。央行凭什么有权力限制银行贷款？ 市场调节应该由银行自己来决定银行贷款的经营，强制性的信贷紧缩政策没有道 理。”任志强说。 近期，个别楼盘降价入市，“100多套房子几个小时就卖光了？这说明判断 失误、决策失误”，任志强认为，销售如此迅速，说明市场需求依然巨大，降价 导致利润减少是对股东的不负责任。 不仅如此，在与他的竞争对手、合作伙伴和私人朋友潘石屹争论时，任志强 曾用了一个非常直白的标题：《小潘的无知》。潘石屹只能微微苦笑：“他说的 确实是实话，但就是表达方式有问题。”
被挖苦之后，潘石屹仍然热衷于与任志强合作。在他看来，任虽然心直口 快，但却一言九鼎，可以被信任。 抱负与温情 任志强出书《任人评说》时感叹，“人的一生最难的是能留下些可以被 记录的痕迹”。 回忆以前，当任志强复员创业打算一展身手的时候，他常跟朋友讲，如 果不能给女人奢华就不结婚。可现如今，任志强感到最愧疚的就是对他的夫 人。“她的付出是无法被常人理解和无法用金钱补偿的。” 任志强柔情一面的流露总是短暂的。当谈及与王石同样的军人背景的时 候，任志强眉毛一拧说，“他是个当兵的，我是干部”。好斗的性格依然不 改。 任志强曾经说，他心底最大的愿望是集天下之英才，成立一个房地产研 究所，由他当所长，年薪一元。 他对房地产政策的痴迷和一线实践的娴熟，使时任建设部部长的俞正声 “一度曾想聘请他做政策研究工作”。但深知任志强性情的部长接着写道： “但我怀疑他是否能在政策研究中放下企业家的嗜好，正如他能否在企业经 营中放下他的学者情结一样。” 任志强还说过，再过几年真正退休时就开个幼儿园，有孩子带动，自己 可以活得更长些，变得更年轻些。但这个梦想恐怕还要继续等待，“如果股 东信任我，继续选举我来做，我还是要继续做下去”。
与王石承认自己爱“显摆”类似，祖籍四川、立业于东北大连的王健林承认自 己“好面子”，“喜欢听人赞扬”。在大多数企业还将“员工培训手册”、“公 司基本法”当作绝密文件的时，万达的企业管理手册每年出更新版本，并大量印 刷欢迎同行索取。今年，万达将成立万达学院，将商业地产从招商、建造到运营 各个环节的《商业地产操作规则》公开发行。 不难想见，这样做的后果必然导致集团内部出现不同的声音。“为什么我们 要把自己花费时间、金钱得出的经验和竞争对手分享呢？”王健林的回答也很简 单：“如果核心竞争力是能够用U盘拷走的，那还是核心竞争力吗？” 现在和万达签了“共进退”协议的企业有8家，包括百货、超市、电影院、 数码广场等不同品类，保证无条件在万达所有新增商业地产项目中开店。另外， 万达还有30多家关系紧密的合作伙伴。这些是王健林更为看重的，是“别人学 不到，抢不走的。” 王健林并不是个以运气好着称的地产商。从2005年就开始准备上市，从红 筹做到REITS的万达已经“扔了几千万出去”，但是“醒得早，起得晚”，在 2007年地产行业集中上市的高峰年，打算重新回归A股的万达还在排队等待。 “上市后能否成为中国首富”的问题已经不能让王健林兴奋。 十多年前每年去欧洲狂扫名牌的他，现在经常两个星期花不掉2000块。他 现在经常谈起的是比尔· 盖茨和巴菲特，这些人的善举刺激了他更深层面的好胜 心。
中国房地产发展历程
回首改革开放30年中国老百姓癿住房变
迁，就会发现，房地产记载癿既是一部中
国30年癿建设叱，又是一部浓缩了我国
社会主义建设癿改革开放叱。
目 彔
时代变迁，居住改变生活
地产名国房地产行业发展所经历癿阶段不特点 中国房地产发展数据播报
汕头老房子
汕头现在的房子
这也许是有人第一次对他解释财富是怎么回儿事。 1987年，潘石屹变卖了自己所有的家当，毅然辞职，揣着80元 钱来到广东。两年后，潘石屹跟了一位老板来到海南。当时海南给潘 石屹的感觉就是夹杂着走私货的一个相当原始的荒岛。他的老板承包 了一个砖厂，让他当厂长，负责三百民工的生产生活问题。1990年春 节前后海南岛刮了一次特大的台风，经济一片萧条。砖没人要，大家 的生活也都相当困顿，甚至长时间挨饿。尽管如此，这段岁月在潘石 屹的记忆中还是相当美好的。至少自己可以做主，按照自己的意愿管 理一支队伍。 随着经济不景气的无限期延续，闯海南的许多人纷纷回到了内地， 潘石屹却一直坚持着直至邓小平南巡讲话以后，海南逐渐恢复了活力。 房地产作为小平同志南巡的第一个产业在海南发展起来了。潘石 屹认识了曾经在牟其中手下做事的冯仑和王功权等人。1990年，潘石 屹同冯仑、王功权、易小迪、张民耕等人在海南岛成立了万通的前 身———海南农业高科技联合开发总公司，简称“农高投”。
深圳的老房子
现在深圳的房子
深圳观澜的老房子
深圳观澜现在的房子
深圳梅沙的老房子
深圳梅沙现在的房子
鼓浪屿上的老房子 深圳的别墅
香港民居
香港民居
王石：拍地会上跃起的黑马
王石，出生在一个军人家庭，父亲从军队转业后在郑州 铁路局工作，其母是锡伯族。最近有人问，王石是不是王 震将军的孩子？唉，联想太过于丰富了。老王的身家背景 很普通的，王震将军的孩子以前在中信集团、长城电脑， 和王石扯不上的。在当初那个年代，老王的成长家庭背景 和千千万万的中国人家庭差不多的，平平凡凡、勤勤恳恳， 双职工。1968年，那是个军人吃香的年代，老王能顺利入 伍，多少说明家里还是政治合格、绝对够硬的。 1988年，大多数人都住着单位分的房子。房子大小要 取决于在单位职务的高低；要耐心，耐心等待单位的级别 升迁、好好地看着领导的脸色；等待领导的生老病死，观 察同事的进进出出。
王石：拍地会上跃起的黑马
那时候，王石正带领着刚刚起名的“万科”忙着进行 股份化改造，忙着倒腾家电、忙着生产录像机配件、忙着 折腾遥控电气开关。
在1988年的11月，万科参加了深圳威登别墅地块的 土地拍卖。拍卖场上，万科经过白热化争夺，终于胜出， 在签订土地出让合同时，负责拍卖的官员望着王石，劈头 就是一句：“怎么出这么高的价？简直是瞎胡闹。”按照 拍卖的价格计算，楼面价格已经高于周边地块的住宅平均 价格。
王健林：商业地产教父
行伍出身的王健林正在用一种强悍风格树立起行业标杆。 南万科，北万达。住宅地产商万科的身后有中城联盟以及更多的模仿追随者、竞争 者，商业地产商万达在自己的领域却几乎是独步武林。万达用孤独前行的探索方式，开 发了近30个商业地产项目，持有运营超过400万平方米的商业物业，一步步夯实了万达 在商业地产领域无人能撼的领先地位和影响力。 商业江湖中，企业掌门人的性格注定要融入到他/她所创立的企业中(地产行业尤甚)。 万达与万科殊途背后，站立的也是两个性情迥然不同的企业领袖。“潇洒于企业之外、 万科治理顺畅是王石眼中的成功，辛苦努力、推动万达所有的重大进步是我眼中的成 功。”王健林每年工作360天。 某项目酒店外墙瓷砖有1/3是非标准件、某项目是通过“倒施工”方法建筑而成；每 年万达新增加多少个项目、多少平方米土地储备、分别在哪些城市……万达上上下下的 运营细节、财务数字，53岁的王健林都信手拈来、脱口而出。万达一位资深高管告诉记 者：“万达所有事情都装在董事长脑子里，你问分管领导可能也没有他记得清楚。” 当然，博闻强识、事必躬亲并非王健林360个工作日的重头。 商业地产、订单地产、城市综合体、REITS、不动产商，王健林几乎每年都会在商 业地产领域推出新的概念、业态和模式。现在，“订单地产”已经成了商业地产的“基 本理论”，而能够建立自己的城市综合体(同时拥有酒店、商场、写字楼和高级公寓的建 筑群)模型的公司，哪怕是略具雏形，也都已经能够在商业地产领域呼风唤雨。