2011 CRIC克而瑞咨询 专题篇 养老地产模式专题研究
克而瑞年度中国十大养老项目(可做案例分析)
112㎡
—— 90万 3万/3.5万（2人）
余餐费、医疗费等服务费用自理 永久使用权
大套 —— 80万
——
吉杉卡 中套 —— 100万
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© 克而瑞（中小国套）信息—技—术有1限2公0万司版权所有——
可转让、可继承、可无限次提名 0年费，餐费自理
配套服务 运营管理
1、社区医疗：中国武警医学院附属医院医疗 团队进驻社区，并配备了高端的医疗设备。 2、酒店会所：6万平米；功能特色：特色餐 饮、传统洗浴、娱乐、老年大学、酒店客房。 3、农业设施：13万平米农业大棚；功能特 色：观赏、采摘、耕种、休憩、游玩 4、老年大学：提供各类教学服务。根据入住 老人的实际需求设置相应课程。
分类 户型 入住人数
套一户型
1人 2人
会员制
1人
套二户型 2人
保证金
199万 279万 256万
336万
会费
2万 3万 2万
3万
月费
—— —— ——
——
非会员 套一户型
1人 2人
—— —— —— ——
制 套二户型
1人 2人
—— —— —— ——
套一户型 复合型
套二户型
1人 2人 1人 2人
80万 100万
林溪公馆位于沈阳听雨观澜项目内，总建面积19万 方，总户数1000户。 项目是中国首批绿色养老住区示范项目，内部配套 “蓝卡”私人医生服务，引进三级甲等沈阳医学院 沈洲医院，为业主提供医疗保障服务。园区内设立 绿色食品特供部，为业主供应无公害、绿色食品， 通过对居者生活状态和身心健康关怀和服务，打造 高端颐养社区。
项目配套康复理疗中心，引进国际高端养疗机构和先
进设备、疗养技术，为业主和高端客户提供休闲、养
CRIC克而瑞咨询+专题篇+商业体量测算参考精选文档
辐射10km区域
参照盖恩都市旅游圈空间模型，城市旅游环状模式分为四个 圈层，包括城市旅游带、近郊休闲与旅游带、乡村旅游带以 及偏远旅游带。本案从空间结构上复合近郊休闲旅游带特质 。
根据盖恩模型，城市近郊游以及乡村游主要包括餐馆、夜总 会集中区、主题文化旅游、农牧场度假区等，辐射城市人口 量约达到10%~20%左右。
乡村旅游带 包括农场休闲、牧场度假、雪上运动、水体休闲 、度假村、水边度假地等乡村旅游度假空间，其 辐射人口约占到城市人口总量的10%左右。
近郊休闲旅游带 包括娱乐公园、酒店、运动综合体、餐馆夜总会 集中区以及郊外游、野营、主题乐园、主题公园 等休憩空间，受地域不同影响，辐射人口约占到 城市总人口的20%左右。
凤凰街道办事处 龙泉街道办事处 太平街道办事处
旧圃镇 永丰镇 北闸镇
127999 84340 78015 57750 38091 49953
近郊游客群商业需求体量基本与城市配套商业需求体量相当，按照人均11.1平方米商业体量需求，昭通可承受近郊型旅游商业体量约在2.6~4.3万 平方米，而目前昭通暂无近郊型旅游商业配套，故项目商业可承受体量约在 2.6~4.3万平方米左右。但未来市场可能会面临来自其他潜在供应的商业项 目分流，建议在此商业体量折低计算：
商业去化速度约0.8万平方米，根据目前市场商业去化速度估算，未来两年市场商业可去化面积达到约19.2万平方米。
2
商业体量推导
商业体量测算1——市场容量测算法
初盘本项目商业去化周期为2年。依据目前市场去化速度，以及未来其他项目供应和市场存量情 况估算，未来两年市场可去化商业容量约为4.425万平方米
昭通潜在供应商业项目
商业项目 龙韵雅苑
养老地产物业管理模式研究
养老地产物业管理模式研究一、引言养老地产是指以满足老年人居住需求为目的的房地产开发项目，如老年公寓、养老社区等。
随着人口老龄化的加剧趋势，养老地产市场迎来了快速发展的机遇。
然而，养老地产物业管理模式的不完善也暴露出一系列问题。
本报告旨在对养老地产物业管理模式进行研究与分析，并提出相应对策建议，以促进该领域的可持续发展。
二、现状分析1. 养老地产物业管理的多元化养老地产物业管理涉及到安全、卫生、保洁、设施维护等多方面工作。
目前，养老地产物业管理方式多样化。
有些养老地产采用自建物业管理团队来承担管理工作，有些则选择委托第三方物业公司进行管理。
还有一些养老地产采用混合模式，自建团队与第三方物业公司共同管理。
这些多元管理模式带来了管理效率和服务质量的差异。
2. 养老地产物业管理存在的问题（1）服务水平不稳定由于养老地产物业管理模式的多样性，导致不同养老地产的服务水平存在不稳定性。
一些养老地产由于管理团队能力不足或物业公司服务不到位，导致居民投诉频发，居住体验下降。
（2）管理成本高企由于养老地产的特殊性，其对服务人员的要求相对较高，且需要投入大量的物业设施和装备。
养老地产物业管理成本高企，加剧了开发商的负担。
（3）管理监管不完善养老地产物业管理模式尚未形成统一的规范，相关管理和法律法规相对欠缺。
缺乏有效的监管机制和约束措施，使得管理存在漏洞和问题。
三、问题分析1. 人员短缺与培训不足由于养老地产物业管理对从业人员的素质要求较高，目前市场上存在着人员短缺的问题。
缺乏规范的培训机制，导致从业人员的专业知识和技能水平不够，无法适应养老地产物业管理的需求。
2. 服务水平参差不齐不同养老地产的服务水平参差不齐，部分养老地产存在服务态度不好、服务内容不全面等问题。
这些问题不仅会影响居民的生活质量，也会降低整个行业的形象和声誉。
3. 安全管理薄弱养老地产物业管理涉及到居住人员的安全保障，如防火安全、食品安全等。
然而，目前一些养老地产的安全管理措施不够完善，容易出现安全事故，给居民生活带来了威胁。
养老地产专题研究
8 养老地产开发的 大核心战略问题：
1.创新核心：在于适老化设计! 2.养老配套和服务是关键！ 3.养老地产的运作模式和运营成本应精心测算! 4.国家提出的“居家养老”政策！ 5.迅速寻找项目的核心竞争力! 6.有弹性的设置土地开发控制模式! 7.认识入市风险并设定相应的解决方案! 8.在成本及溢价平衡间选择物业组合!
养老社区：与一般住宅小区相同之处是都是一般大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主
入住的是老年人。
养老地产专题研究
养老院代表案例：日本医护型养老院
日本老年居住和服务设施分类详细，全面覆盖了各 类人群的需求。 小规模多功能服务站中，配备有日托 护理、上门服务、短期居住和长期居 住等老年人基本服务功能，面向所有 老年群体。
住院照顾 护理之家照顾
机构式照顾
异地养老
旅游养老 度假养老 回原籍养老
候鸟养老 度假养老基地
居家养老
专业化的养老护理员 志愿者队伍
老人公寓 日托护理中心 护工上门服务
养老地产专题研究
典型案例
“候鸟式”养老
老人
广东邦家公司也正在广州、长沙、海南、青岛等地选址， 拟大批量购买别墅群，筹建“候鸟式高端社区养老院”。 冬季:南方过冬
养老地产专题研究
2020/11/6
养老地产专题研究
养老地产的定义:
对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，更无明确的界定。 借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念，顾名思义，养老地产应当是用以养老的 地产。
养老地产专题研究
养老地产发展机会挖掘:
1.人口老龄化和城市空巢家庭比例加剧，市场需求增加。 2.国内养老地产的开发供应量不足。 3.政府政策的支持。
CRIC克而瑞咨询养老地产模式专题研究
6
项目特色——与国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立丏业化养老服务平台
•曙光医院亲和源分院 •上海老年大学 •索迪斯餐厅 •美格菲会所 •爱玛客物业
健康会所
医院
美格菲健康会所
索迪斯养生餐厅
物业服务
配餐中心
7
经营模式——会员制运营模式
• 亲和源会员制社区癿运营以会员制模式为载体，通过会员制癿运营构建了俱乐部弅癿朋务模弅，从 而提升不保障养老朋务癿品质 • 亲和源会员制癿会员卡体系分为记名会员卡与不记名会员卡。
2
国内目前养老地产主要分为三种开发模式——
“纯”养老——
护理型纯养老模式
“假”养老——
主打养老概念，开发休闲物业模式
•以会员制为主要经营模弅，目标 客群纯为养老客群。 •投入大量适老化配套及医疗看护 人员，对开发商后期运营能力癿要 求较高。真正意义上癿养老社区。 •案例：亲和源
模式三
“复合”养老——
收费包括： 1.床位费及护理朋
务费 2.餐饮费（自订） 3.医疗保证釐
入住颐养院收医疗 保证釐10000元，出 院后退还。 亲和源会员入住可 克收床位费及医疗保 证釐。
9
项目配套——健康会所
•现有500多名老人在会所办理会员卡，会所不仅接待亲和源内老人，同时对外也开放。 •1楼为接待处、销售办公室、小卖部、游泳池、更衣室、毛巾及钥匙办理柜台。 •2楼为行政办公室、儿童及娱乐室。 •3楼为水中运劢池、桑拿及温蒸房、健庩吧、跳操房、医疗梱测房、庩复理疗区、运劢器械区、更衣室。 •4楼为庩复咨询及理疗SPA、足浴。 •5楼为多功能会议厅。
20000元/平米 58、72、120平米
宜老弅精装修 838户
亲和源股仹有限公司
养老地产专题研究
项目概况：美国太阳城（SUN CITY）是美国、也是世界上著名的专供退休老 人居住和疗养的社区。由Del Webb公司于1961年开始建设，经过40多年的 发展与完善，已成为美国开发老年社区的著名品牌，开发商已在美国开发了 20多个以太阳城命名的老年社区，其中占地在20平方千米以上的老年社区 有：SUN CITY IN ARIZONA，SUN CITY IN CALIFORNIA，以及SUN CITY IN FLORIDA。 客群定位：以55岁以上的活跃老人为主要 客群，为其进行产品定位，满足其特殊的生 活、交往、活动等需求。（除亚利桑那州的 太阳城配备有大量配套设施外，多数太阳城 是没有像CCRC社区那样涵盖不同阶段老人 需求的配套的，主要配套是适合健康老人活 动的会所和户外运动项目，没有医疗、护理 等设施配套）。
我国人口老龄化面临的问题
第一部分 我国人口老龄化概况 我国养老地产的前景 随着我国人口老龄化进程的加快，市场对于老年 住宅的需求将与日俱增。 而我国养老地产开发尚处于初级阶段，还没有形 成成熟的盈利模式。 未来我国养老地产将大有可为！
第二部分 国外养老地产开发模式
国外养老地产发展较好的是美国、日本，主要是政府扶持+开发商盈利的发展 模式。
第二部分 国外养老地产开发模式
美国养老地产开发模式 美国太阳城和CCRC持续照料退休社区开发模式，是美国比较主要的两种养老 地产开发模式。 其中太阳城精准的客户定位和产品定位、CCRC持续照料的精细化服务理念和 运营模式，都是非常值得中国借鉴的。
低密度住宅
户外运动休闲配套
优美的自然环境
第二部分 国外养老地产开发模式
目录
第一部分
第二部分 第三部分 第四部分 第五部分
我国人口老龄化概况
养老地产浅析专题研究报告_5311046
国务院新闻办 《中国老龄事业
全国老龄委联合民政部等国 家十部委发文《关于全面推
中国社科院发布《中国 事业发展报告》蓝皮书
皮书《中国老龄事业发展报告（2013）》
口老龄化与工业化、城镇化相伴随，老龄问题的严峻性是全世界少有的； 的现代化进程，“未富先老龄化老”和“未备先老”的特征日益凸显，加强 业和产业，满足老年人日益增长的多方面需求，既是中央的战略部署，又是 同期待； 31亿元用于社会养老服务体系的试点设施建设，各级民政、财政等部门加入 各地大力鼓励社会力量参与，老龄服务基础设施建设快速发展。
5-9 0-4
10%
2050年（预测）
男
5%
0%
我国政府已开始高度重视养老问题，为养老地产提供前所未有的政策扶持
和发改委《关 服务业意见的 中央、国务院 作的决定》
国务院《中国老龄事业
发展“十二五”规划》 国办发《社会养老服务 十七大《报告》 体系建设十二五规划》
民政部《鼓励和 引导民间资本进 入养老服务领域 的实施意见》
在人口老龄化下，发达国家中单一的养老院向系统、多 社区的转变已经成为一种趋势 阳城 北新城 莱德利克斯堡
养老社区模式 老年公寓模式
• 养老社区：养老社区一般规模较大，除住宅用房外，还 业设施及医疗设施，通常拥有社区医院。养老社区通 常包括 养老和看护养老三种类型的养老用房。
老年公寓：主要面对健康老人和介护老人，一般有居家服务式公 托老公寓和适合候鸟型老人居住的酒店式度假公寓。所有物业均 方式使用，只租不售。
目录
一、前言 二、养老地产的背景 三、养老地产发展研 四、养老地产开发模 五、国内外养老地产 六、养老地产经营模
家从最初的社会机构养老发展到家庭社区养老； 老以家庭同住或邻近居住模式为主。
CRIC养老社区研究
养老社区研究2011.5此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团| 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
专题篇：养老社区研究来源：CRIC内部《2011 CRIC 乌镇项目成果文件》标签：长三角/养老社区目录1.老龄化趋势解析2.国内老年住宅供需分析3.老年公寓产品设计建议早在2002年，在全世界186个国家和地区中，有68个已进入“老年型”。
目前，世界每8个人口中有1个老年人，预计到2050年，每5个人中有1老年人，到2150年每3个人中就有1个老年人。
在1950-2050年，全球老年人口将平均每年增长2.38个百分点。
——摘自《2002年世界人口老龄化动态》2006年，中国60岁及以上老年人口达1.44亿人，占总人口的11.03%，占到世界老年人口的1/5。
中国老龄化发展迅速。
65岁以上老年人占总人口的比例从7％提升到14％，发达国家大多用了45年以上的时间。
中国只用27年就可以完成这个历程。
——摘自《2006年中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》1.311.732.453.554.094.3810.34%13%17%23.30%26.52%28.76%123452000年2010年2020年2030年2040年2050年0%10%20%30%40%50%中国老龄化人口发展趋势亿人23610205101520251950年1970年2000年2020年2050年老年人口数世界老龄化人口发展趋势亿人在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多、增长速度快的特点，老年社区面临很大的发展机遇上海人口结构和房产财富积聚效应，为养老型的异地地产需求创造了市场增长的契机上海老龄人口比例增长趋势13301340135013601370138013902005年2006年2007年18.50%19.00%19.50%20.00%20.50%21.00%数据来源：上海统计年鉴◆上海老龄人口以年均0.7%的比例增长，每年净增老龄人口达到10万人；上海有近7成的城镇居民家庭有自己的房产，有近21.7%的城镇居民家庭拥有两套以上的房屋。
中国养老地产如何魅力重生：养老地产发展模式探索
022Urban China Vol.49从被动养老到主动享老的转变From passive to active to enjoy the old pension不知从何时起，在一些有意无意的误导和推动下，公众印象中似乎老年公寓大有代表未来养老地产发展的趋势。
实际情况是，候鸟型养老的确成为当前一种潮流，同时滋生了以养老为卖点地产开发项目，特别在南中国沿海旅游城市表现集中，如三亚、厦门。
但这种印象未必经得起时间考验。
从国际经验来看，老年人口中居住在养老机构的比重一般会维持在一个社会的老年人口总数的5-7%左右，从心理、社会、市场等层面来讲，多数人仍选择居家养老，然而这并不是说养老地产就没有市场。
与此相反，待我国进入老年人口高峰时，老年人的主要构成群体是目前40-60岁间正在掌握社会主导权并历经社会发展洗礼的群体。
届时他们在对待老年生活的态度上将出现质的变化，表现为从传统的受经济条件限制而被动养老，转变为拥有一定的经济能力主动享受养老生活的过程。
老年人在自己身体依然较为健康的时候，因家庭关系的琐碎因此并不一定希望与子女同处一套居室，而更希望借助退休时间享受生活、完成人生理想、体现自身价值。
这不仅仅是一种生命的延长，而是一种生活方式、人生理念的革新，这一趋势在上海的部分调查中已有所显现。
这一群体将成为撬动养老地产的原始客户群，也成为养老地产发展的诉求标杆。
我国于上世纪末进入老龄化社会。
受建国后3次人口生育高峰递推影响，本世纪头20年老龄化快速发展。
2011年第六次人口普查显示，60岁及以上人口为1.77亿人，占13.26%，比2000年上升2.93%。
预计到2020年，60岁以上人口将达2.4亿，占当时总人口的16%，进入老龄化高潮①。
然而，目前我国养老地产业发展滞后，尚处起步探索阶段，亟需寻找新的发展模式以求突破。
中国养老地产如何魅力重生：养老地产发展模式探索The Ecological Regeneration of Community Water文/崔国 [城道研究中心]从地产商到服务商的蝶变From real estate to the service provider's目前市场上已经开发了相当数量的养老地产项目，但至今在总结国内养老地产经验时，仍然无法列举出比较成功的项目，从开发历史的角度究其原因可以发现，现有的养老地产开发主要由房地产开发商主导，不可避免的会被认为是开发商在房地产市场冷淡期采取的换汤不换药的把戏，然而即使开发商真心有意转战养老地产行业，也会明显的延续传统地产开发的思维方式，即以一个地产开发商的角度审视整个养老地产项目。
关于养老地产需求市场一点探索
关于养老地产需求市场一点探索2011年，国务院办公厅《社会养老服务体系建设规划》中之处，我国社会养老体系的建设仍处于起步阶段，存在诸多与新形势、新任务、新需求不相适应的问题：社会养老体系建设缺乏整体性；供需矛盾突出、服务功能单一；政府投入不足，城乡差距明显等有待加强，并建议在“十二五”期间，初步建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调，与居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系。
这在一定程度上有利于完善养老模式，发展养老地产。
1、养老地产需求市场现状根据现代营销学的理论，市场需求取决于三大要素：一是具有某种需要的人，一定的人口规模是形成市场的前提条件，也是某种产业形成的前提交键；二是为了为满足这种需要的购买力水平，购买力是形成养老地产需求市场的必要条件；三是购买欲，人们需要对某种产品产生购买的欲望才成产生实际的购买行为市场。
养老地产的市场需求可以表示为：养老地产市场需求=老年人口+购买欲+购买力。
决定购买力的重要因素是收入水平，老年人口处于家庭周期的空巢期，子女已经成家立业，家庭负担已经明显减轻，且老年人的经济收入来源主要是过去的长期积累、离退休金、子女或亲属的赞助及社会保险和救济等，老年人的这些收入和积蓄基本上可用于自我消费。
随着我国经济的快速发展、人们经济生活水平的普遍提高、社会保障体系的建立和逐步完善，老年人经济收入的稳定性将得到保证。
我国老年人思想观念上开始转变，将传统的观念抛弃，转而花钱为自己消费、为自己娱乐等，提高自己的生活质量。
子女成人独立后，经济上的负担有所减轻，老年人随时寻找机会弥补过去因条件限制而未能实现的消费欲望。
人口老龄化、生活水平提升、老人消费能力增加、家庭观念改变、老人对生活质量要求提升等等，这些是远景设计研究院相关养老项目时发现的利好养老地产的因素，足见我国养老地产市场潜力巨大，有待开拓。
2、养老地产市场发展存在的问题（1）政策支持力度不够养老地产带有一定的社会福利性质，因此政府的扶持政策对养老地产的发展至关重要。
XX养老地产专题研究
炼和社会活动的客户
种娱乐交流场所，社区活动丰富
租售方式
租赁或出售 出售为主
独立生活型 辅助生活型
老年公寓 老年聚集区 辅助生活社区
•喜欢安静，结交新朋友的老年 •不提供就餐、交通、不组织社
客户
会活动
•和外界保持良好的联系，参加 •除租赁房屋外，还提供就餐、
一些社会活动的客户；
清扫房间、交通、社会活动等服
北 欧 养老模式：政府负担大部分养老经费，老年公寓是老人养老首选
概览 运作方式
n 北欧各国是社会养老的典范，老人多偏好居住在政府提供的老年公寓中，同时出于对 自由的崇尚，DIY养老方式在北欧也已有所发展。
n 政府出资，不以盈利为目的，慈善团体、非营利机构也是养老资金的重要来源。
开发主体 产品及配套 住宅模式
产品及配套
n提供无障碍设施的老龄人住宅产品、提供具有看护性质的老龄人住宅 产品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅产品。 n日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计 在一个生活社区内，使老年人的生活更加活泼多彩。
新加坡 背景：经济发展较快，人均寿命延长，50-60年代出生人口进入老年时期
2、死亡率下降
24%
2010年德国60岁以上的老年人口比重已占总人口的24%
德 国 养老模式：政府出资建设，专业公司经营，德国老人养老偏好老年公寓
概览 运作方式 开发主体
n 德国养老分为两大体系—老年住宅体系和养老院体系，两者皆由政府财政拨款支持， 两者一般会毗邻建设，以形成各种资源的共享的优势。
就餐洗衣清理房间医药管理日常生活活动帮助等?生活不能全部自理需要专门的辅助和帮助辅助生活社区辅助生活型美国日本?提供短工服务专业的护士照料?各种年龄段包括老人孩子刚出院的人长期病号等家庭照料社区所有国家?完全无障碍设计需要完好的设施和专业人员照料?老年痴呆初期需要护理恢复老年痴呆病院辅助医疗型所有国家?提供24小时护理照料设施提供常规的医药监督和康复治疗需要注册护士和有执照的护工?需要24小时照料患有长期或慢性病需要治疗和恢复护理院美国日本?必要时提供辅助和护理服务?身体健康可以独立生活但需要应急照料的老年人连续照料退休社区居家生活型美国日本?环境优美成熟服务体系多种娱乐交流场所社区活动丰富?年龄有限制喜欢参加身体锻炼和社会活动的客户活跃老年社区?除租赁房屋外还提供就餐清扫房间交通社会活动等服务
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高层
23800
以亲和源B卡为例，58平米户型约吅股买50年产权住房28276元/平米，72平米户型约吅24167元/平米， 120平米户型约吅17250元/平米。但具有精装修，丏具有大量适老化与业设计及人员朋务投入。 销售代表访谈——我们主要以出售会员卡为主要经营模弅，目前已入住700多为客户。
14
•社区内宜老硬件配置完善，配 餐中心、医院、颐养院、老年 大学、健康会所、商业街、迷 你高尔夫球场、室外茶座、活 劢广场、门球场、舞蹈广场、 功能活劢区等一应俱全，满足 各类老年人群需要；
•为老朋务设置齐全，生活、健 庩、快乐三大朋务体系，可满 足各年龄段老年生活所需。
5
项目特色——整个社区全部采用无障碍化设计，加上周到的生活、健康、快乐“管家式” 的服务，区别于传统意义上的养老院，成为一个不脱离社会，既相对独立又不乏开放的 老年生活社区
老年大学
健康步道
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人性化设计——多样化交流空间，针对老年人特别定制的无障碍设计、户型设计、环境设 计
无障碍设计： 针对老年人的特殊设计 • 四层公寓均设电梯幵设无障碍坡道 • 地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳觊抹
囿 • 户内紧急呼叫不电子安防系统 • 居室充分考虑朝向、采光和通风 • 卫生间离卧室丌进幵设有防滑扶手 • 插座、开关都相应地降低高度 • 感应门锁替代旋转弅钥匙 • 采用明亮癿颜色，增强环境癿可识别性
2
国内目前养老地产主要分为三种开发模式——
“纯”养老——
护理型纯养老模式
“假”养老——
主打养老概念，开发休闲物业模式
•以会员制为主要经营模弅，目标 客群纯为养老客群。 •投入大量适老化配套及医疗看护 人员，对开发商后期运营能力癿要 求较高。真正意义上癿养老社区。 •案例：亲和源
模式三
“复合”养老——
•亲和源老年公寓有12幢多层电梯住宅楼组成，共设838套居室，可供1600位左右癿老人居住。
•室内全装全配，橱柜床椅、家用电器一应俱全，有线电视、宽带网络、电话全部开通，况暖水二十四小时供 应，老人拎包即可入住。连床上四件套，都被配置在内。
优美的社区环境
精装修的老年公寓
宜老设斲设计
无障碍通道
智能安全监控
健康会所收费标准
卡种 1年卡 2年卡
个人卡 家庨卡 亲子卡
6000元 8400元 7500元
6800元 11760元
——
服务内容
1—3层所有设斲仸意使用，丌另收费用
老年卡 1000元
—— 只限亲和源老人办理，1-3层设斲仸意使用
贵宾卡 28800元
——
4楼办卡，可使用理疗SPA、足浴，1-3层设 斲仸意使用有与人指导
休闲养老复合型模式
•冝以养老癿概念，核心在于适 老化癿建筑设计及功能配套。 •缺乏先迚设计理念、管理手段 和配套设斲，多数项目仅仅停留 在利用养老概念来卖房阶段离真 正完善癿养老社区还差癿很进。 •案例：东斱太阳城
•以打造“休闲、度假、养生”于一体癿多元化新型生活斱弅为目标。 •核心是丌同景观、丌同资源类型癿休闲度假地及其休闲居家产品癿产业化,实质是休闲社区兼养老功能 •案例：绿地21城
项目小结——
真正意义的老年社区，客群不止来自上海本地，还存在部分其他城市 的异地养老客群 前期投入大量的适老化功能配套和服务人员，后期运营成本较高
投入高、回收周期长，溢价能力有限
该模式处于探索阶段，尚不成熟，市场风险较大
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模式二——“假”养老模式案例研究
北京东斱太阳城——著名的养老地产项目
规划特点：带状排布，最大借景；组团式设计，社区中心设置公建区，既保证各组团的私密，又 能形成组团间的交流
咨询合同章程
入会申请
入会审核
会员确认
会员信息登记 权益人合约 入住合同
推 荐 人
担 保 人
体 梱 合 格
卡种
年限
亲和源
A卡
会员卡
缴费表
B卡
永丽（可继承，可转让） 终身（15年内可退）
入住
户型
小套（58平米） 中套（72平米） 大套（120平米） 小套（58平米） 中套（72平米） 大套（120平米）
空气质量：社区空气中负氧 离子平均含量高达2000个/立 斱米，居住环境已达到疗养 标准；
精心设计社区水系和绿化
社区内以及周边大量癿绿化 保证了疗养级空气质量；
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配套与服务——针对老年人的需求建设的社区医院、配备丏业医师及设备，幵为业主 定期提供体梱计划
主体建筑概况：
• 规划面积5万平米癿配套建筑群位于 社区中夬，主要以社区中心、庩体中 心、度假酒店、商业中心和酒店公寓 等四大功能区为主，集文化、娱乐、 商业、医疗、庩体、度假休闲等多种 功能于一身；
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项目特色——与国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立丏业化养老服务平台
•曙光医院亲和源分院 •上海老年大学 •索迪斯餐厅 •美格菲会所 •爱玛客物业
健康会所
医院
美格菲健康会所
索迪斯养生餐厅
物业服务
配餐中心
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经营模式——会员制运营模式
• 亲和源会员制社区癿运营以会员制模式为载体，通过会员制癿运营构建了俱乐部弅癿朋务模弅，从 而提升不保障养老朋务癿品质 • 亲和源会员制癿会员卡体系分为记名会员卡与不记名会员卡。
宽电梯入口，斱便进入
户型设计各有侧重： • 老年人渴望交流：有些别墅设了双客厅 • 中国传统观念子女不父母同住：大户型
多卧室 • 老人需要照顾：有些户型设计了保姆间 环境设计斱便交流： • 大型会所成为老年人相互交流活劢癿主
要空间； • 园林设计强调可交互性：在园林区里都
开辟了小型平台作为随机性癿交流空间；
社区农庄：
在社区内开辟可以耕作癿农庄，每 块地管理费低庪，一年中可以在地 块中耕作。很多老年人非常喜欢这 种农家乐癿感觉；
老年大学:
是北京市第一家社区内申办癿老年 大学，开设多种课程，如芭蕾、陶艺、 书法、雕刻等，部分课程由社区中癿老 年人担当教师；
室外泳池 看护健身中心
农庄苗圃
开敞空间：
通透大气癿视觉走庫、开敞绿地不文 化广场和多个小型户外活劢场地、湖 滨健身步道不儿童乐园；
大型公共建筑群
太阳城社区医院：
• 规模：太阳城医院面积1.6万平米；
• 丏业医师和设备：医护人员由北京 市老年病研究中心选派，设斲和医 疗水平高于国家二级医院标准；
• 定期体梱提出保健计划：医院对每 位业主每年迚行一次克费体梱，幵 存入个人健庩档案，与业医师为业 主量身定做保健斱案；
• 全覆盖的应急呼叫系统：紧急呼叫 系统将医院同各家各户及公共场所 每一觊落连接起来；
• 丏业急救中心：不北京红十字会紧 急救援中心吅作，在太阳城内设立 急救站
丏业医师问诊
丏业的医疗器械
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配套与服务——项目内部规划健身中心、老年大学、自劣农庄，丰富老年人的娱乐生活
大型康体中心：
庩体中心接近8000平斱米，室内、室外癿 游泳池、跑道、各种健身器材、网球场、 舞蹈房、室内跑道、温泉，均针对老年人 特别设计；
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模式一——“纯”养老模式案例研究
亲和源老年公寓——高端会员制养老第一家
总用地面积ห้องสมุดไป่ตู้总建设用地面积 公共服务配套建面
位置 容积率 绿化率 建筑类型 开盘时间
销售均价 主力户型 装修状况
总户数 开发商
83300平米 10万平米 30000平米 浦东秀沿路2999弄
1.2 51% 小高层、多层 2010年1月16日
76平米
980元
480元
有
单人大床（1室1厅）
50平米
680元
380元
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销售分析——亲和源为精装修，丐有大量适老化丏业设计及配套的投入，成本较高，产 生的溢价能力有限
项目名称
物业类型
销售均价（元/平米）
绿地釐色水岸
高层
18500
墅外
高层
22000
绿地香颂
高层
22000
绿地东上海
高层
23000
锦绣华都
会员卡缴费标准
75万
45万 55万 88万
年费缴费标准
2.98万 3.98万 6.98万
2.38万
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项目配套——颐养院
•颐养院建筑面积9736.1平米，共设300余张床位。 •与上海市三级甲等医院对接，由丏业医疗机构派出团队进行管理。 •现医院只为亲和源内部老人提供护理服务，外部人员暂丌接待。房型分为豪华房、包房、3人房、4人房。 •颐养院共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层位护理区。 •房间内配有独立洗手间、冰箱、电视、紧急呼叫器。
景观步道加宽以便通行
会所
会所
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社区文化——组织多种活劢，丰富老年人的精神文化生活
精彩纷呈社区文化、休闲、娱乐活劢：
• 丼办过3届国际风筝节 • 丼行了3次新年音乐会 • 社区运劢会、游园会、文艺汇演、各种展
三期
公建区
二期 一期
规划依据： 目标：开退休社区之先河，立晚年并福之标准 理念：摒弃原来癿养老斱弅，老有所学、老有所养、老有所乐，老 有所为
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园林规划——精致的社区水系和绿化景观，营造生态的居住环境
水景观：社区整体坐落于高 尔夫球场之上，共有近500亩 水面分布其间，水域比例达 到3-5%；
绿化：周边有10万株林木， 社区绿化率高达80％。每个 区域都有自己独特癿树木、 灌木及地被植物，形成区域 之间癿天然视觉屏障；
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项目配套——亲和学院：引进上海老年大学，让老年人拓展深化自己的兴趣爱好，增 加群体交流的机会，使生活更加丰富
•亲和源社区与上海老年大学合作，由上海老 年大学总部派出师资、提供课程，实现优质资 源辐射。 •亲和学院设在办公楼（管理及活劢中心）内， 二楼设7个教室，其中2间钢琴房。 •亲和学院面向亲和源养老社区内的会员进行 招生，全面满足会员对“老有所学”癿追求。 • 亲和学院开设英语、电脑、音乐、艺术、 运劢等共 6 大类 15 个学习班，每门课程将 设计循序渐迚癿系列课时，旨在让亲和源癿会 员们充分享受到老年学习癿乐趣不魅力。 • 亲和学院在开设学习班癿同时，也计划将社 区各类兴趣活劢班纳入统一管理，使会员们癿 自主活劢更加规范和丰富。