财税实务企业用土地和房产投资,房产简易计税,土地怎么办？

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房产税计税依据中土地、房屋的价值分家吗

房产税计税依据中土地、房屋的价值分家吗？根据国家有关会计制度、企业会计准则的规定，企业外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配，其中：房屋建筑物应计入固定资产，土地使用权应计入无形资产。

如果企业根据会计制度、会计准则的规定，以第三方独立中介机构评估报告为依据，将外购土地及建筑物分别列入“固定资产——房屋建筑物”、“无形资产——土地使用权”核算，则在计算缴纳房产税时的房产原值不是以“固定资产——房屋建筑物”为计税依据，不需将“无形资产——土地使用权”部分计入房产原值吗？下面将分类说明。

一、执行企业会计准则的企业，土地价值不作计税依据根据2007年1月1日起施行的《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南规定：自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别处理。

即自行开发建造厂房等建筑物时，土地使用权仍作为无形资产单独核算，土地使用权账面价值不计入建筑物建造成本。

企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。

自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。

外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。

企业(房地产开发)取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。

由此可见，从2007年实行新会计准则后，企业可以将自行开发建造厂房等建筑物相关的土地使用权不记入建筑物成本，仅仅指自行开发建造厂房等建筑物，企业会计“固定资产”科目中记载的内容不含土地使用权数额，即房产原值中不含土地使用权数额，但对企业(房地产开发)取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本；外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配，难以合理分配的，应当全部作为固定资产。

某房地产公司销售自行开发的房地产老项目,选择简易计税方法,

某房地产公司销售自行开发的房地产老项目,选择简
易计税方法,
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

房地产老项目，是指：建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在20xx年4月30日前的房地产项目；建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在20xx年4月30日前的建筑工程项目。

第九条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

简易计税方法，又称简易征收，即简易征税办法，是增值税一般纳税人，因行业的特殊性，无法取得原材料或货物的增值税进项发票，所以按照进销项的方法核算增值税应纳税额后税负过高，因此对特殊的行业采取按照简易征收率征收增值税。

财税实务地产商产品自持如何抵扣土地价款？

【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！
财税实务地产商产品自持如何抵扣土地价款？
很多房地产企业将已开发的产品自持，产权办理在房地产公司自己名下，如果是一般计税方法的项目，可以选择视同销售并且自己为自己开销售不动产的增值税专用发票，可以抵扣对应的土地价款。

视同销售抵扣土地价款
房地产企业在销售房屋过程中，最后剩余的部分房产没有销售，自己使用了，并且房地产公司将该房产登记到自己的名下，在税法上可以选择做不做销售处理。

如果是一般计税方法的项目，可以选择视同销售并且自己为自己开销售不动产的增值税专用发票。

如果在办产权时，不视同销售，那么增值税不能抵扣土地价款，以后按二手房销售仍不能抵扣土地价款，开发产品自持后再销售，由于土地价款不能抵扣，增值税税负大增。

开发商办产权在自己名下时，自己为自己开一张增值税专用发票，有效解决了土地价款抵扣问题。

如果不自己为自己开一张发票，那么对应的土地出让金是不能抵扣的，以后永远不能抵扣，企业非常吃亏。

开发商如果是老项目已备案简易计税方法自持物业，自己为自己开5%的增值税专用发票，对企业不利。

可以选择不视同销售。

案例
房地产企业建一酒店11100万元，其中土地出让金4440万元。

为融资需要，产权办自己名下，两年后再销售。

操作方法
开发商办产权时可以自己给自己开一张增值税专用发票，计入固。

采用简易计税方法转让房产例题

采用简易计税方法转让房产例题摘要：一、简易计税方法概述二、转让房产计税流程1.确定计税方式2.计算应纳税额3.填写纳税申报表4.缴纳税款三、实例分析四、税收优惠政策五、房产转让税收风险防范六、结语正文：一、简易计税方法概述简易计税方法是指针对某些特定项目，按照国家税收政策规定，简化计税程序，采用固定税率或者征收率进行税收征收的方式。

简易计税方法有利于减轻纳税人的税收负担，提高税收征管效率。

在房产交易中，采用简易计税方法转让房产，可以降低税收负担，促进房地产市场的健康发展。

二、转让房产计税流程1.确定计税方式根据《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定，转让房产的纳税人可以选择简易计税方法。

纳税人应根据自身情况，如房产性质、交易价格等因素，选择合适的计税方式。

2.计算应纳税额采用简易计税方法的房产转让，应纳税额计算公式为：应纳税额= 计税价格× 征收率。

其中，征收率根据国家相关政策规定执行。

3.填写纳税申报表纳税人应在规定时间内，填写《房产交易税收申报表》，并报送税务机关。

申报表应包括以下内容：纳税人基本信息、房产基本情况、交易价格、计税方式、应纳税额等。

4.缴纳税款纳税人按照计算的应纳税额，向税务机关缴纳税款。

税务机关对纳税人缴纳的税款进行审核，确保税收征收的准确性。

三、实例分析例如，某纳税人转让一套普通住房，房产交易价格为100万元。

根据国家相关政策，该纳税人可以选择简易计税方法，征收率为2%。

则应纳税额= 100万元× 2% = 2万元。

纳税人需在规定时间内填写纳税申报表，并缴纳税款。

四、税收优惠政策我国政府为鼓励房地产市场的健康发展，针对房产转让出台了一系列税收优惠政策。

如：个人转让自用住房，年限满两年以上免征增值税；个人转让住房，所得税税率优惠等。

纳税人应了解相关政策，合理规划税收筹划，减轻税收负担。

五、房产转让税收风险防范在房产转让过程中，纳税人应注意以下几点，防范税收风险：1.合规申报：按照税收法规，真实、完整地填写纳税申报表，确保税收征收的准确性。

房地产当期允许扣除的土地价款的账务处理

房地产当期允许扣除的土地价款的账务处
理
法律风险自助式管理指的是日常储备法律知识和自助解决法律纠纷。

这有助于增强法律防范意识和能力，以及自主处理金额较小或法律关系较为简单的纠纷。

相比聘请法律顾问或执业律师，这种方法成本低廉、时间便利、方便保存。

房地产业在当期允许扣除土地价款时，需要进行账务处理。

具体来说，根据《增值税会计处理规定》的通知（财会[2016]22号），一般纳税人应在“应交增值税”明细账内设置“进项税额”、“销项税额抵减”、“已交税金”、“转出未交增值税”、“减免税款”、“出口抵减内销产品应纳税额”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏。

其中，“销项税额抵减”专栏记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额。

因此，账务处理应该是借：“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”和贷：“主营业务成本”。

2024年税务师之涉税服务实务自我检测试卷A卷附答案

2024年税务师之涉税服务实务自我检测试卷A卷附答案单选题（共45题）1、（2016年真题）某公司年末有 800 万元“其他应收款”余额，经进一步审核确认，其中 600万元系当年 2 月起借给公司股东王某投资的另一家企业，另 200 万元系当年 8 月该公司股东王某因个人购买房产而向公司的借款。

对这些“其他应收款”税务师下列处理符合现行个人所得税政策规定的是（）。

A.200万元部分应按“工资薪金所得”缴纳个人所得税；600万元部分不涉及个人所得税B.800万元均应按“股息、利息、红利所得”缴纳个人所得税C.不涉及个人所得税D.200万元部分应按“股息、利息、红利所得”缴纳个人所得税；600万元部分不涉及个人所得税【答案】 B2、城镇土地使用税的纳税人以（）的土地面积作为计税依据。

A.实际占用B.自用C.经税务机关核定D.拥有【答案】 A3、一般纳税人销售的下列应税行为中，以销售额全额计算销项税额的是（）。

A.房地产开发企业销售其开发的房地产新项目B.客运场站服务C.建筑服务D.金融商品转让【答案】 C4、下列关于城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定，表述正确的是（）。

A.购置新建商品房，自房屋交付使用之月起缴纳城镇土地使用税B.购置存量房，自交付款项之次月起缴纳城镇土地使用税C.出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起缴纳城镇土地使用税D.以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的当月起缴纳；合同未约定交付时间的，由受让方从合同签订的当月起缴纳城镇土地使用税【答案】 C5、境内某居民企业2019年会计利润为2000万元，其中技术转让收入800万元，与技术转让相关的成本费用为200万元。

假设不考虑其他因素，该居民企业2019年应纳企业所得税（）万元。

A.362.5B.365.5C.366.5D.378.5【答案】 A6、下列关于个人独资企业计算个人所得税时有关扣除项目的表述，正确的是（）。

转让土地使用权简易计税政策

转让土地使用权简易计税政策随着我国城市化进程的加快，土地使用权的转让成为了经济发展过程中的重要一环。

为了规范土地使用权转让的税收政策，促进经济的健康发展，我国制定了转让土地使用权简易计税政策。

本文将就该政策的背景、适用范围、计税方式等内容进行详细阐述。

一、背景土地使用权是指在土地法律制度下，土地所有权人将土地出让给他人使用并获得报酬的权利。

土地使用权转让是指土地所有权人将所拥有的土地使用权转让给他人。

随着城市化的加速推进，土地使用权转让已成为土地经营者的一项重要经营活动。

税收作为国家财政的重要来源，对土地使用权转让所应纳税额的计算和征收具有重要意义。

二、适用范围转让土地使用权简易计税政策适用于各类土地使用权转让行为，包括城市用地、农村用地和工矿用地等。

此政策适用于个人、企事业单位和其他组织的土地使用权转让行为，无论是国有土地还是集体土地。

三、计税方式根据转让土地使用权简易计税政策，纳税人可以选择按照土地增值税法计征土地增值税或者按照差额征收土地价款。

1. 按照土地增值税计征根据土地增值税法，当土地使用权转让时，卖方需要缴纳一定比例的土地增值税。

土地增值税的计征方式为递进式税率，根据土地的增值额不同，适用不同的税率。

具体的税率由地方政府根据实际情况制定，并报上级税务部门备案。

2. 按照差额征收土地价款除了按照土地增值税计征，纳税人还可以选择按照差额征收土地价款。

所谓差额征收土地价款是指纳税人在转让土地使用权时，可以选择向税务部门申请用买方支付给卖方的土地价款减去购买该土地使用权所支付的价款作为应纳税款的计税基数。

四、政策优势转让土地使用权简易计税政策的实施，有利于优化税收结构，提高税收征收效率，同时也能有效规范土地使用权转让行为，防止不合理的土地炒作。

具体来说，该政策的优势主要体现在以下几个方面：1. 简化计税流程转让土地使用权简易计税政策针对土地使用权转让行为的特点进行了合理设定，减少了征税标准的复杂性，简化了计税流程，降低了企业和个人的税务负担，也提高了征收效率。

财税实务财税[2016]140号文有关房地产事项：冷静学习140号七八条

【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务财税[2016]140号文有关房地产事项：冷静
学习140号七八条
今天被《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》财税[2016]140号文刷屏了，纷纷以“利好！重大利好！房地产重大利好！”在朋友圈内传开，于是，本人冷静地学习了140号七八条，与大家一起探讨。

一、关于拆迁补偿费允许在计算销售额时扣除
（一）直接向政府部门支付拆迁补偿等费用
《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》财税[2016]140号第七条：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点中”向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

分析：
1、明确了36号文中“向政府部门支付的土地价款”的土地价款组成，主要包含四个部分：
（1）拆迁补偿费用——政府征地和拆迁发生的成本费用；（2）土地前期开发费用——政府一级开发成本，九通一平、规划、勘察等前期开发费用；
（3）土地出让收益——政府取得的土地出让收益；
（4）“等”——等字又给了大家想象的空间，个人认为：应该是政府为出让该地块发生的市政建设配套费等前述未提及的其
他成本，或者是税务机关认可的其他费用。

2、土地价款支付：受让方直接向政府支付土地价款；。

会计实务：转租不动产业务中增值税、个税及印花税、房产税、土地使用税问题

转租不动产业务中增值税、个税及印花税、房产税、土地使用税问题转租的问题，看似简单，其实有点复杂，特别是营改增的相关的问题，转租的简易计税选择，什么时候不得选择，其实有多种情形要考虑的。

想必大家对于转租多有看过一些文章，但是对于转租中有一些“个性”的问题，却并不一定是跟小编说的有类同的或有点实用价值的东西。

声明一下，这个文章跟大家聊得还是“经营租赁”的事儿。

首先我们要知道一个营改增当中的事儿，注意这儿要分动产和不动产的处理：（1）不动产（含土地）：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。

（营改增后取得的出租是按11%税率）小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。

（营改增前后取得的一样）取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

（2）动产：一般纳税人以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，可以选择简易计税方法。

小规模纳税人都是3%。

（注意这儿的营改增试点之日前并不是2016年5月1日前，而是指2012年起各地陆续推进的营改增试点时间）下面我们主要聊一下不动产转租的事儿，动产的就先不管了，转租的定性，如何确定呢，我们直接分税种看了：事项一：增值税以营改增各地的口径为借鉴，转租（即不管前面有几手，只要是2016年4月30日租进来了），认为是属于2016年4月30日前取得的不动产，对于一般纳税人，可以选择简易计税5%，但是，我们有一个这样的理解前提要：对于不动产的产权人或拥有人来讲，只要是2016年4月30日前取得的不动产，这个不动产这个一般纳税人，永续下去都可以选择简易计税（36个月可以一个轮回变更换）。

但是对于转租进来的，那一般是有一个租赁期限吧，比2017年10月31日到期，这儿两个情形：（1）如果是一个新的客户承租再转租，那对不起，按一般计税11%，上一家可以选择开具5%专用发票过来抵扣。

企业自有不动产处置方式的涉税分析

企业自有不动产处置方式的涉税分析随着经济的发展和企业规模的扩大，很多企业在经营过程中会拥有一定数量的不动产，包括办公楼、厂房、仓库等。

随着市场的变化和企业经营战略的调整，有时企业会需要处置一部分或全部的不动产。

在不动产的处置过程中，涉及到税收问题是企业需要特别关注的事项之一。

本文将对企业自有不动产处置方式的涉税问题进行分析和讨论。

不动产的处置方式一般包括出售、出租、转让、抵押等。

针对不同的处置方式，税收政策也有所不同。

我们来探讨不同处置方式下的涉税分析。

1. 出售如果企业决定出售自有不动产，那么在出售所得中要缴纳个人所得税或者企业所得税。

根据《企业所得税法》的相关规定，企业出售不动产的所得应当纳税。

在计算所得税的过程中，可以扣除不动产原值、增值税、房产税、地方教育附加税等费用。

如果不动产的所有权持有时间超过两年，可以享受长期持有的优惠政策，税率会相对较低。

2. 出租如果企业选择将不动产进行出租，那么需要缴纳增值税和土地使用税。

根据《增值税法》的规定，不动产的出租属于应税行为，出租方需要按照规定纳税。

根据《土地使用税法》的规定，出租土地需要缴纳土地使用税。

税率是按照出租土地的年租金收入的一定比例来计算的。

3. 转让企业在处置不动产时会选择进行转让，也就是将不动产的所有权进行转移给他人。

在转让过程中，会涉及到契税的缴纳。

契税是由买方缴纳的税收，税率根据不动产的成交价格来确定。

还需要根据相关法规缴纳土地增值税。

4. 抵押有些企业会将自有不动产进行抵押，从而获得贷款资金。

在抵押过程中，涉及到印花税的缴纳。

根据《印花税法》的相关规定，抵押不动产需要支付一定比例的印花税。

在还款的过程中，还需要缴纳利息税。

除了以上几种常见的不动产处置方式外，还有一些其他的方式，比如拍卖、租赁等，每种方式都会涉及到不同类型的税收。

企业在选择不动产处置方式时，需要充分考虑税务因素，以避免不必要的税务风险。

在不动产处置过程中，企业需要特别关注的是如何利用税收政策优惠，降低税负，增加收益。

土地价款抵减销项税额的土地增值税处理

⼟地价款抵减销项税额的⼟地增值税处理— 税事聚焦 —有⼀个项⽬在做⼟地增值税清算，属于2016年5⽉1⽇后的新项⽬，增值税采⽤⼀般计税法计算，依据“国家税务总局公告2016年第18号”的规定，对应的⼟地价款抵减增值税销售税额。

但现在做⼟地增值税清算时，主管税务机关认为是按照“财税【2016】22号”⽂的规定，应该从⼟地成本中减去这部分⼟地价。

于是笔者咨询上级税务机关税政⼈员，得到回复：鉴于⽬前没有明⽂规定，我们本着从严处理的原则，可参照⼴东省的做法，将抵减的⼟地价款调增转让收⼊，计算⼟地增值税。

对于这个问题，⽬前真没有明确的政策依据，税务机关的政策理解也不统⼀，这可难为了纳税⼈？这个政策问题再不明确，⼟地增值税真的没法清算了！今天与⼤家⼀起讨论⼀下，因为这已经关系到房地产企业的税收利益了，也希望税务专业⼈⼠多提建议，便于房地产企业⼟地增值税清算时减少政策理解分歧。

— 不同观点 —从⽬前了解的情况看，关于⼟地价款抵减额有三种不同的处理意见，笔者浅析如下：//观点⼀：调减⼟地成本//该观点认为，抵减的销项税额在⼟地增值税清算时应该调减⼟地成本，理由如下：1、根据财税【2016】22号⽂规定，“允许抵减的销项税额，贷记‘主营业务成本’”。

所以⼟地增值税清算时，就应该冲减⼟地成本。

2、这部分抵减额就是⼟地的进项税，所以⼟地增值税清算时不得扣除。

根据财税〔2016〕43号⽂规定，“⼟地增值税扣除项⽬涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计⼊扣除项⽬，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计⼊扣除项⽬。

”笔者分析1、财会〔2016〕22号⽂的背景是为了规范增值税会计处理，并没有调整⼟地增值税扣除的相关规定。

⼟地增值税清算并不是以会计核算为前提的，⽐如说：会计上作为间接费⽤的利息⽀出，在⼟地增值税清算时需要调整按开发费⽤扣除；前期⼯程费、开发间接费⽤核算的期间费⽤也应该调整等。

财会〔2016〕22号⽂是对“⼟地价款抵减税额”进⾏会计处理的规定，⼟地价款抵减增值税额，减少了增值税负，增加了企业利润，在会计上应该作损益处理。

转让土地使用权简易计税政策

转让土地使用权简易计税政策一、纳税人范围本政策所称的纳税人是指转让国有土地使用权、地上的建筑物的单位和个人。

其中，单位是指各类企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他组织；个人是指个体工商户和其他个人。

二、计算方式纳税人应按照以下公式计算应纳税额：应纳税额=应纳税所得额×5%。

其中，应纳税所得额为纳税人取得的货币收入额或实物收入额，减除规定费用后的余额。

具体计算方式如下：1. 纳税人取得货币形式的收入，应当按照实际取得的货币收入计算应纳税所得额；2. 纳税人取得实物形式的收入，应当按照合同约定的价值计算应纳税所得额。

若合同未约定价值，则按照独立第三方出具的评估价值计算应纳税所得额。

三、减免税政策1. 纳税人因国家建设需要依法征收、收回的房地产，免征土地增值税；2. 因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。

四、发票开具纳税人应当在转让土地使用权、建筑物并取得收入后，向当地税务机关申报纳税，并按照规定开具发票。

发票的开具应当按照税务机关的规定进行，确保真实、准确、完整。

五、申报缴纳纳税人应当在每次转让土地使用权、建筑物并取得收入后的次月15日内，向当地税务机关申报纳税，并按照规定的期限缴纳税款。

纳税人应当保证申报信息的真实性和准确性，并对申报的税款负责。

六、税务检查税务机关有权对纳税人的纳税情况进行检查，包括对纳税人的账簿、记账凭证、报表、合同等相关资料进行检查。

纳税人应当配合税务机关的检查工作，如实提供相关资料，不得隐瞒或提供虚假信息。

七、法律责任1. 纳税人未按照规定期限申报纳税的，税务机关可以依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，责令限期改正，并处以罚款；情节严重的，可以处以行政拘留。

2. 纳税人提供虚假的账簿、记账凭证、报表等资料或者有其他违法行为逃避纳税的，税务机关可以依法追缴税款和滞纳金，并处以罚款；情节严重的，可以处以行政拘留。

土地使用权不同转让形式下涉及的税务

[会计实务]一文搞懂：土地使用权不同转让形式下，涉及的税务都有什么不同土地使用权转让有以下四种方式，现将每种方式涉税情况总结如下：方式一、直接转让法直接转让土地使用权是最简单的一种操作方式，在转让过程中，转让方涉及的主要税种有以下三个(其他小税种暂不考虑)：1.增值税根据财税2016年47号文件规定，营改增前取得的土地使用权，可以选择简易计税方式，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权原价后的余额为销售额，按照5%征收率计算缴纳增值税;如果是销售营改增后取得的土地使用权，按照财税2016年36号文件规定，按照9%缴纳增值税。

2.土地增值税按照《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

因为这里的土地并未开始施工，在计算土地增值税时，只能以转让价减去购置时的原价及附加税后的金额做为增值额，按照30%-60%的适用税率，计算缴纳土增税。

3.企业所得税企业因转让土地使用权而产生转让收入减去购置成本及相关税费后的余额，应并入企业应纳税所额，按照25%税率(或企业享受的优惠税率)计算缴纳企业所得税。

方式二、投资超过25%后，作为在建项目转让投资超过25%，作为在建项目转让，转让方涉及的主要税种也有以下三个：1.增值税根据国税2016年14号公告规定，销售营改增前开工的在建项目，可以适用简易计税方法按照5%的征收率计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不能扣除对应的土地价款; 如果是销售营改增后开工的在建项目，适用一般计税方法，按照取得的全部价款和价外费用，扣除对应的土地价款后的余额为销售额，按照9%缴纳增值税。

2.土地增值税投资超过25%，在建项目转让，土地成本及开发成本可以加计扣除。

财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知-财会字[1995]15号

财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 财政部《关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》（１９９５年３月７日财会字［１９９５］１５号）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，现对企业交纳土地增值税有关会计处理办法的规定通知如下：一、交纳土地增值税的企业应在“应交税金”科目下增设“应交土地增值税”明细科目进行核算。

二、转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的企业，按规定计算出应交纳的土地增值税，应分别以下情况进行会计处理：１．主营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“经营税金及附加”（房地产开发企业）、“经营税金”（外商投资房地产业企业）、“营业税金及附加”（股份制试点企业）、“营业税金”（对外经济合作企业）等科目，贷记“应交税金－－应交土地增值税”科目。

２．兼营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“其他业务支出”〔工业、农业、商业、运输（交通、民航）、邮电、施工企业、外商投资工业、农业、商业、交通、施工企业〕、“其他营业支出”（金融企业）、“营业税金及附加”（旅游、饮食服务、保险企业，股份制试点企业）、“营业税金”（对外经济合作企业、外商投资租赁、旅游企业）、“内部供应和销售支出”〔运输（铁路）企业〕、“其他营业税金”（外商投资银行）等科目，贷记“应交税金－－应交土地增值税”科目。

３．企业转让的国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”或“在建工程”、“专项工程支出”、“固定资产购建支出”等科目核算的，转让时应交纳的土地增值税，借记“固定资产清理”、“在建工程”、“专项工程支出”、“固定资产购建支出”等科目，贷记“应交税金－－应交土地增值税”科目。

企业处置土地和自建房账务处理流程

企业处置土地和自建房账务处理流程Handling accounting processes for land disposal and self-built houses by enterprises requires careful consideration and thorough understanding of the related regulations and procedures. 企业处置土地和自建房的账务处理流程需要谨慎考虑和对相关法规和程序的深入了解。

First of all, it is important for enterprises to accurately record the initial cost of land acquired for investment or development purposes. This initial cost includes not only the purchase price of the land but also any additional costs such as legal fees, surveying costs, and other expenses directly attributable to the acquisition. Companies must ensure that all relevant documentation is properly maintained to support these cost allocations. 首先，企业需要准确记录土地的初始成本，用于投资或开发目的。

这个初始成本不仅包括土地的购买价格，还包括诸如法律费用、测量成本和其他直接与收购相关的费用。

企业必须确保所有相关文件记录得当，以支持这些成本分配。

When it comes to the disposal of land, enterprises must carefully assess the fair value of the land at the time of disposal and determine any gains or losses arising from the disposal. This requiresa thorough understanding of valuation methods and techniques to ensure accurate reporting of financial results. Additionally, companies may need to consider the tax implications of land disposal and make appropriate provisions for any potential tax liabilities. 在处理土地处置时，企业必须仔细评估土地在处置时的公允价值，并确定由此产生的任何盈亏。

房地产老项目简易计税增值税的会计处理

房地产老项目简易计税增值税的会计处理按照《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号）的要求，增值税一般纳税人企业应设置“应交税费——简易计税”科目，核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。

所以，在实务中，个别房地产企业将简易计税方法预缴的增值税通过“应交税费——预缴增值税”核算是错误的。

房地产企业简易计税方法预缴增值税、计提增值税以及缴纳增值税均在“应交税费——简易计税”同一科目中进行会计核算。

举例：甲房地产公司为增值税一般纳税人，开发A地产项目，建设住宅楼14栋，属于房地产老项目，选择简易计税。

该项目截至2018年9月，A项目全部预售完毕，累计取得预售收入1.05亿元，2018年10月1～7号楼办理竣工备案并交房，应确认销售收入0.525亿元；2018年12月8～14号楼办理竣工备案并交房，应确认销售收入0.735亿元。

预售阶段的增值税会计处理。

按照《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)的规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

甲公司在预售阶段应预缴增值税＝103000000÷(1＋5%)×3%=3000000（元）。

据此，甲公司在预售阶段应作如下会计处理（单位：元，下同）：收到购房款时：借：银行存款 105000000贷：预收账款 105000000预缴增值税：借：应交税费——简易计税3000000贷：银行存款300000010月份的增值税会计处理。

按照《增值税暂行条例》第十九条规定，发生应税销售行为，增值税纳税义务发生时间为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

据此，2018年10月1～7号楼交房时，甲公司应作如下会计处理：借：预收账款 525000000贷：主营业务收入 50000000应交税费——简易计税2500000按照《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)的规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。

土地抵减销项税--土地增值税清算土地成本扣除的两种观点

土地抵减销项税--土地增值税清算土地成本扣除的两种观点由于我国土地所有权归国家所有，而国家又不是增值税纳税义务人，土地并没有采取进项抵扣的增值税处理方式，国有土地的出让行为无法按现行增值税规则作进项税额抵扣处理，因此政策规定房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

对于采取简易计税的纳税人来说，按5%征收率计税已经考虑了避免重复征税的因素，因此不得再扣除购入的土地价款。

支付的土地价款包括：1.向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

2.土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

3.在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

支付的土地价款不包括市政配套费等政府收费、契税、土地配套费等其他费用。

土地款扣除凭证：1.在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。

2.扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

案例：某房地产开发企业取得10000平方米土地使用权用于房地产开发，支付土地价款22500万元，取得省财政厅监制的财政票据。

可供出售的建筑面积均为40000平方米，已销售建筑面积为30000平方米，金额46600万元，该企业为增值税一般纳税人，采用一般计税。

请问：该企业土地增值税清算时土地成本扣除，是按22500万元全额扣除，还是按照土地成本不含税金额(销项税额抵减后的金额)扣除?分析：一、会计处理(一)购入土地时：借：开发成本—土地成本 22500贷：银行存款 22500(二)确认收入时：借：预收账款 46600贷：主营业务收入 42752.29应交税费——应交增值税(销项税额) 3847.71(三)结转土地成本时：借：主营业务成本—土地成本 16875贷：开发产品 16875解：根据国家税务总局公告2016年第18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

实用：预缴土地增值税及财税处理

实用：预缴土地增值税及财税处理预征土地增值税是在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀的流入国库，而采取的预先征收土地增值税的办法。

一、预缴土地增值税计征依据。

营改增以后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

这相对于营改增之前来说，土地增值税的计税依据以及预征的计税依据都发生了较大变化。

根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

以及《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

根据上述政策，有很多人理解为：房地产开发企业在收到预收款时：一般计税方法下，预交土地增值税=预收款/（1 9%）*土地增值税预征率；简易计税方法下，预交土地增值税=预收款/（1 5%）*土地增值税预征率。

采取简易计税，预缴土地增值税的理解是没有问题，问题在于一般计税。

增值税采用一般计税方法计税的项目，其转让房地产销项税额=销售额*9%=[（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1 9%）]*9%=全部价款和价外费用/（1 9%）*9%-当期允许扣除的土地价款/（1 9%）*9%，即转让房地产销项税额=全部价款和价外费用按适用税率计算的增值税额-土地价款抵减的增值税额。

因此，增值税采用一般计税方法计税的项目，其转让房地产土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-销项税额=全部价款和价外费用-[全部价款和价外费用/（1 9%）*9%-当期允许扣除的土地价款/（1 9%）*9%]。

相应适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，应预缴税额=[全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期销售房地产项目对应的土地价款）/（1 增值税适用税率）*增值税适用税率]*土地增值税预征率。

财税实务增值税中土地价款抵减的销项税额,土地增值税如何处理？

【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务增值税中土地价款抵减的销项税额，土地增
值税如何处理？
房地产业自2016年5月1日实施营改增,增值税价外税的特性,使其对收入?成本、税金等财税指标体系构成了冲击和重构,”牵一发而动全身”,令其他税种、尤其是计税原理与其类似,好比”同母异父”的土地增值税须作出政策响应与技术对接.为此国家出台了两个有关税收政策.
1.财政部?国家税务总局《关于营改增后契税?房产税?土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)对此作过多税种的总括规定.
2.国家税务总局公告2016年第70号“关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告”将诸多实务操作问题予以明确,且公告自公布之日起施行( 文件日期2016年11月10日).
国家税务总局公告2016年第70号文中
“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题”明确:
营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税.
1.适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;
2.适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额.
首先:我们有必要对房地产企业增值税计算进行简单的介绍. 一、计算房地产企业销项税额:
(一)《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管。