部分商业商务及综合体项目操盘经验分享-文档资料
部分商业商务及综合体项目操盘经验分享-75页
（北京）
以休闲商务模式演绎全球化商务理念
项目地址：北京朝阳长虹桥东、农展馆南路
项目定位：朝阳公园 休闲商务有机体 传播概念：一个无边界的世界
“瑞信国际中心”是由天鸿有限、瑞士信贷、中信信托三方共同投资， 由北京天鸿永业房地产开发有限责任公司开发的新一代高品质商务办公 与商业配套的复合产品。
柏丽·澜庭部分推广视觉欣赏
盛世城（长春）
富苑·盛世城 ——长春首席城市综合体
富苑·盛世城雄踞长春交通枢纽，前临南湖百顷碧波，形成天然绿 肺；背靠红旗街传统商圈，与巴黎春天、百脑汇、欧亚商都一脉贯 通；左携桂林路青春客群，引领时尚；右拥高新区高知领地，潜力 空前…… 这个36万平方米磅礴体量的城市综合体集国际高端百货、国际五星 级酒店、国际连锁超市、精品公寓、观湖餐饮街、生态写字间、国 际影院、健身中心、数码特区九大功能于一身，填补了城市核心的 价值空缺。
青岛·百丽广场 ——奥帆核心的青岛最高端商业体
推广方面，充分挖掘百丽广场的卖点，经过梳理最后总结出三个支 撑点来使其成为真正意义上的“Lifestyle Center”。百丽广场开 放后，厂商云集，“百老汇影院”也如约而至，堪称青岛临海商业 之最。
百丽广场部分推广视觉欣赏
（青岛）
青岛·柏丽澜庭 ——少数人的必需品
世丰国际部分推广视觉欣赏
----西直门地标级写字楼
北京地标：西环广场﹠德胜尚城
——金融街建设四年品牌顾问 • 被誉为“国内商业地产第一品牌”的金融街建设，是全国最大的区域性
写字楼开发商。 年3月～5月，
金融街建设的两大旗舰项目：西环广场、德胜尚城先后圆满结案。
项目地址：北京朝阳东四环红领巾桥向东
20130104保利国际广场写字楼操盘经验分享
6.8 6.10日 即将盛大开盘 诉求：全城关注和开盘热销
6.21 珠江新城，数遍繁华， 还有几处？ 诉求：开盘热销公示和平层 推广铺垫
推广周期短而集中，项目形象演绎深刻，凭借准确的产品定位冲出市场。
【推广策略】“CBD里一个人的别墅” 以产品为立足点，完美演绎个性产品
综合体定位 持有珠江新城，做亚洲主人 CBD里一个人的别墅
3
项目组对销售团队反复进行内部洗脑，让销售团队把产品的稀缺性灌
输给新老客户，通过现场对产品的充分展示，提高意向客户的心理预期
价格。
从一开始销售团队的缺乏信心、意向客户对价格的完全不认可，在一
次次洗脑后，复式公寓产品的客户心理价位逐步提升，在短短三周的时 间内，即开盘前一周，客户的心理价位已由3.3万元/㎡提升至3.6万元/
蓄客思路
线下活动：写字楼活动很少，一般是有来访量要求的资源导入型活动，主要是与银行、证券 公司vip客户活动、奢侈品活动。
——启示：建议仅抓住重要节点如产品推介会、签约仪式、开盘举行活动，平时仅作资源导 入型暖场活动，如银行vip活动、奢侈品发布会。
定制合同锁定客户（临时合同内部认购）：广州曾多个项目运用。开盘前与客户签订无联 机备案的草签合同或签订甲乙方转换身份的临时合同（客户是甲方，向开发商定制写字 楼），缴纳一定的房款。提前开放销售，有效锁定客户，减轻开盘压力，确保开盘热销， 但需分流与控制推货量。
启示
【推广策略】收藏新CBD黄金十年，以地段为立足点，体现项目投资价值 【价格策略】全面包装，借力soho，善报单价，实现价格全面拔升 【溢价策略】引入专业租赁管理公司洽谈，提升高端性，挖掘市场升值潜力 【标杆策略】利用主塔标杆、主塔自持、整售洽谈互相拉升，实现价值整体拔升 【客户策略】注重线下，以住带商，由内而外，圈层带动，营造饥渴营销的氛围
商业地产招商操盘思路及技巧
一、项目启动风险评估：1、项目是否存在重大的隐患，是否需要被一票否决？2、开发时机是否已经成熟？3、项目潜在的风险在哪里？4、项目选址的不利因素有哪些，如何改善？5、项目存在哪些客观缺陷，在规划方案中如何让进行改善？6、项目招商的风险有哪些，如何设计招商方案？7、项目工程造价如何控制，如何避免工程的风险？8、项目应如何设计资本运作方案？二、商业用地价值评估：1、这一商业地块是否具有开发价值？2、在该地块开发商业地产项目的风险系数有多大？3、是应该去的这块土地，还是应该放弃这块土地？4、如果要取得这块土地，那么最多价格只能是多少？三、融资评估报告：1、在的商业用地之后，与国外基金及投资机构进行融资时，提交的项目评估方案。
2、以评估方案为蓝本，提交项目最客观的可行性报告。
3、以最直观的财务报表，设计最具有操作性的资本运作方案。
4、国际化商业地产项目评估方案，实现与国外基金零距离对接。
四、商业地产的操作：1、商业地产项目的成功并不在于外部有多少资源，而在于如何整合资源！商场经营的成败没有秘诀，经营的手法没有好坏之分，经营的模式是多样的，经营的招数没有高低之分，关键在于实施。
一个行动要比一个方案要好，没有实施的方案等于没有方案，商业地产操作的关键是操盘过程中的理性化和系统化。
2、建设一支有效率和尽量廉洁的操作团队，严格控制招商和经营过程中的炒铺等投机现象，无论在任何时候都始终要维护商场的长远利益和发展商的根本利益。
商场经营管理过程中遇到问题不要笼统解决，要做到具体问题具体分析针对性解决。
五、招商策略：1、招商的核心属性：现代商业地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态统一整合到经营主题和信息平台上，包含统一招商规划、统一招商实施、统一服务标准和统一物业管理四个方面。
这四个方面决定着后期商业运营能否成功，是保证项目可持续发展的关键。
2、招商的七项基本原则：（1）业态比例分配（2）统一形象（3）同业差异异业互补（4）多元经营方式（自营、联营和租赁）（5）主力店招商先行（6）招商期间租金优惠（7）统一服务及信息化管理：统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务。
商业地产项目操盘方案步骤
商业地产项目操盘方案步骤商业地产项目的操盘方案是一个全面而系统的计划，旨在成功地开发、运营和管理商业地产项目。
本文将详细介绍商业地产项目操盘方案的步骤，帮助项目开发方理解和实施这些步骤，以实现项目的成功。
第一步：市场研究和调研在开始商业地产项目之前，进行市场研究和调研是至关重要的。
这些研究和调研旨在评估市场需求、竞争情况和投资回报率等因素。
以下是市场研究和调研的关键步骤：1.收集和分析市场数据：收集有关所在地区或目标市场的数据，包括人口统计学、经济数据、竞争项目等，以更好地了解目标市场的潜力和机会。
2.进行竞争分析：评估竞争项目的类型、规模、定位和表现，以确定自己的项目在市场中的竞争优势和定位。
3.进行需求分析：了解目标市场中的消费者需求和行为模式，包括他们的购物喜好、支付能力和消费预期等。
4.评估投资回报率：通过对商业地产项目的投资成本和预期收益进行评估，确定项目的投资回报率。
第二步：项目规划和设计在市场调研的基础上，商业地产项目需要进行全面的规划和设计。
这个阶段需要考虑以下方面：1.确定项目目标和定位：根据市场调研的结果，明确项目的目标和定位。
确定项目的类型、规模、主要业态等。
2.进行土地选址和规划：通过评估可行性，确定最合适的土地用于项目开发，并进行详细的规划，包括建筑物的布局、设计和功能等。
3.制定项目时间表：根据项目的规模和开发需求，制定详细的项目时间表和里程碑，以确保项目按计划进行。
第三步：融资和投资筹备商业地产项目的成功依赖于充足的融资和投资筹备。
在进入项目开发的实际阶段之前，需要进行以下准备工作：1.编制项目预算：基于项目规划和设计，编制详细的项目预算，包括土地购置费用、建设成本、设备采购等，确保项目能够获得足够的资金支持。
2.寻找投资合作伙伴：如果项目需要额外的资金支持，可以寻找合适的投资合作伙伴，包括资本机构、房地产开发商或其他投资者。
3.谈判融资条件：与潜在的投资合作伙伴进行谈判，确定融资条件和相关协议，确保项目的融资能够最大程度地满足项目需求。
商业综合体优秀案例
商业综合体优秀案例商业综合体是指由商业、餐饮、娱乐、办公等多种功能组合而成的综合性建筑群体，是城市发展中不可或缺的重要组成部分。
在全国范围内，有许多优秀的商业综合体案例，它们以其独特的设计理念、丰富的业态组合、优质的服务和良好的运营效果，成为了行业的典范。
下面，我们就来看看几个商业综合体优秀案例。
首先，上海环球金融中心商城作为上海陆家嘴CBD的一部分，环球金融中心商城以其独特的地理位置和丰富的业态组合成为了上海的一张名片。
商城内汇聚了世界各地的奢侈品牌、高端餐饮和娱乐场所，吸引了无数国内外游客和商务人士。
同时，商城还拥有高品质的写字楼和五星级酒店，为商务人士提供了便利的办公和居住环境。
环球金融中心商城的成功，不仅是因为其优越的地理位置，更是因为其对于业态组合和服务质量的精心打造。
其次，北京三里屯SOHO是一座集商业、办公和酒店于一体的综合体建筑。
作为北京市中心的地标性建筑，三里屯SOHO以其独特的外观设计和多元化的业态吸引了大量的消费者和商务人士。
在商业方面，三里屯SOHO引入了国际知名品牌和本土特色店铺，满足了不同消费群体的需求。
同时，商场内还设置了多个主题餐厅和休闲娱乐场所，为消费者提供了丰富的消费体验。
另外，三里屯SOHO内的写字楼和酒店也都是高品质的，为商务人士提供了便利的办公和居住环境。
最后，广州天河城是广州市内最大的商业综合体之一，其独特的设计理念和丰富的业态组合成为了其成功的关键。
天河城内引入了大量国际品牌和本土特色店铺，涵盖了服装、餐饮、娱乐等多个领域，满足了不同消费者的需求。
同时，商场内还设置了多个主题街区，如美食街、娱乐街等，为消费者提供了丰富多彩的消费选择。
另外，天河城还拥有多个写字楼和酒店，为商务人士提供了高品质的办公和居住环境。
综上所述，商业综合体优秀案例的成功离不开其独特的设计理念、丰富的业态组合、优质的服务和良好的运营效果。
这些优秀案例为全国范围内的商业综合体建设提供了宝贵的经验和借鉴，也为城市的发展注入了新的活力和活力。
综合体操盘手法及成功案例(美城机构)
专业的管理团队——物业管理/经营管理
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模式二 以写字搂为核心的模式
成功关键因素
外因
客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引入核心客 户带来相关簇群/未来商务核心区
内因
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
写字楼大堂昭示性
功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的 规模与档次
配套完善——商场、公寓
改善区域交通
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8
综合体特性
比较因素 功能 区位
建筑形式 投资风险 总投资 经济风险 客户来源
客户活动
客户综合使用成本
综合体和单一物业的比较
综合体
复合性、适应性 一般在城市核心区域
多样化 较小
一般较大 较大
具有自我寄生功能，部分来自于内部
体验式的
较小
单功能物业
单一性 根据功能确定
单一 较大 相对较小 较小
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模式一 各种功能均衡发展的模式
成功关键因素 外因
内因
优越的地理位置——CBD/城市中心
便利的交通条件——主干道沿线/地铁口
较大的规模 ——建筑面积20万㎡以上
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
高水准规划设计——各功能共融不互扰
五星级酒店
功能化体系
甲级写字楼 高档/中高档购物中心
顶级酒店式/服务式公寓 开发商强劲的实力和丰富的经验
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城市综合体城市价值（3）
城市综合体也是对分散的城市功能一种整合，以往功能单一的时候，各个物业功能相对独立，之间 关联度较弱，作为目前商业地产开发的主流模式和选择之一，城市综合体城市价值的主要表现集中在 以下两点：
商业价值
商业地产招商操盘思路及技巧
商业地产招商操盘思路及技巧
一、思路
1.定位：首先要明确商业地产的定位，确定是要吸引什么类型的商户。
可以根据所在地区的消费人群、旁边的商业环境等因素进行定位。
例如，
如果是位于购物中心附近，可以定位为服装、餐饮等行业的商户。
4.灵活运营：不断调整和优化商业地产的运营方式，提供更好的服务
和环境，吸引更多商户租赁。
可以根据市场反馈进行相应的调整，如调整
租金、改进物业管理等。
二、技巧
1.建立合作网络：与周边的商业机构、行业协会等建立合作关系，通
过互相推荐商户，来寻求更多的合作机会。
可以定期组织联谊活动，增进
沟通和信任。
2.熟悉市场动态：及时了解市场的变化和潮流，有针对性地引进新兴
行业和热门品牌，以满足目标商户的需求。
3.加强宣传推广：通过各种媒体渠道进行广告宣传，提高商业地产的
知名度和美誉度。
可以邀请知名人士、行业专家等来商业地产进行考察和
推广。
4.专业团队：组建专业的招商团队，人员结构合理，各自分工明确，
配合默契。
团队成员需要具备良好的人际关系和沟通能力，能够与商户建
立良好的合作关系。
5.提供增值服务：为商户提供一系列增值服务，例如提供装修、物业管理、广告宣传等服务。
可以根据商户的需求，定制相应的服务方案，来吸引商户租赁。
6.调研市场需求：通过市场调研，了解目标商户的需求和喜好，进行市场分析，掌握市场走向。
可以通过调研问卷、走访调研等方式，获取相关信息。
操盘经验总结
操盘经验总结第一篇：操盘经验总结操盘经验总结1、对国家政策解读要认真、细致、准确，分析出最大收益板块。
2、最终确定的备建板块不超过3个，最好只有1个备建板块。
3、备建个股不超过3只，最好只有1只，目标比较明确。
4、不要追高买入，再好的股票也有回调，等回调到支撑位时买入。
5、长期跟踪关注备建目标个股，等待买点出现。
6、根据大盘不同的操盘环境确定与之相适应的操盘策略和操盘节奏。
7、大盘探底反弹——关注券商板块。
8、每年10月份以后进入冬季——关注供暖供气板块。
9、尽量选择小盘股操作，庄家容易控盘。
10、对大盘进行深入分析，尽量规避系统性风险，学会空仓。
11、根据大盘分时走势的撑压点位把握个股的买卖点。
12、选定几只股票之后，跟踪关注，不要频繁选股。
13、大盘决定——空仓、持股、卖出、买进。
第二篇：商业地产项目操盘经验总结商业地产职业经理人-操盘经验总结1、学会从投资角度筛选出最佳的盈利模式操盘一个商业地产项目时，要懂得结合企业本身的现金流或资金我、自持商业策略等实现来全盘思考，并参考业内专家或专业顾问公司等建议，最终评估哪一种为最佳的投资产品组合。
要考虑整个商业地产项目怎样才能尽快收回投资额？现计划的投资产品组合或盈利模式企业现资金链或现金流能否支撑？如果本盈利模式或投资产品组合企业不能容忍，那就要如同打仗一样通过“兵棋推演”的形式，责成财务部、成本部、设计部、商管公司一道讨论其他几种方案，例如将自持的集中性商业体量适当减少，或改成做社区型商业综合体；又或者考虑做街区型商业，街区内的端点或节点型可自持，其他均可销售……无论卖或自持租赁，弹性空间较大，后期开发落地成功机率大增，能切实有效地减少商业地产的投资风险。
当然，如果企业自身的资金充裕、希望长期战略性持有部分优质的商业物业不动产，未来可通过运营待物业增值后，届时再考虑整体转让给风投或专业不动产投资公司，则需考虑商业物业建筑体量规模宜在5万-12万平方米较为适宜。
项目操盘总结方案
项目操盘总结方案项目操盘是指对一个项目进行全面的管理和控制，以确保项目能够按时、按质、按量完成。
在项目操盘过程中，需要考虑项目的整体规划、资源的分配、风险的控制等多个方面。
本文将从项目操盘的概念、重要性、方法和实施步骤等方面进行总结，并提出一套科学合理的项目操盘方案。
一、项目操盘的概念和重要性。
项目操盘是指对项目进行全面的管理和控制，以确保项目能够按时、按质、按量完成的过程。
项目操盘包括项目的整体规划、资源的分配、风险的控制等多个方面。
项目操盘的重要性主要体现在以下几个方面：1. 确保项目目标的实现。
通过项目操盘，可以对项目进行全面的管理和控制，确保项目能够按时、按质、按量完成，从而实现项目的目标。
2. 提高项目的效率和效益。
通过项目操盘，可以合理分配资源，优化项目流程，提高项目的效率和效益。
3. 降低项目的风险。
通过项目操盘，可以及时发现和解决项目中的问题和风险，降低项目的风险。
二、项目操盘的方法。
项目操盘的方法主要包括以下几个方面：1. 制定项目操盘计划。
在项目操盘之前，需要制定项目操盘计划，明确项目的目标、任务和时间表，确定项目操盘的具体内容和步骤。
2. 确定项目操盘的重点和难点。
在项目操盘过程中，需要确定项目操盘的重点和难点，集中精力解决关键问题，确保项目的顺利进行。
3. 合理分配资源。
在项目操盘过程中，需要合理分配项目所需的人力、物力和财力资源，确保项目能够按时、按质、按量完成。
4. 加强项目监控。
在项目操盘过程中，需要加强对项目的监控，及时发现和解决项目中的问题和风险，确保项目的顺利进行。
5. 加强团队管理。
在项目操盘过程中，需要加强对项目团队的管理，激发团队成员的工作积极性，提高团队的执行力和协作能力。
三、项目操盘的实施步骤。
项目操盘的实施步骤主要包括以下几个方面：1. 制定项目操盘计划。
在项目操盘之前，需要制定项目操盘计划，明确项目的目标、任务和时间表，确定项目操盘的具体内容和步骤。
大型城市商业综合体项目管理及实践
大型城市商业综合体项目管理及实践摘要：当前城市建设的商业综合体工程项目包含了城市的地域文化以及客户群体定位等多种方式。
为了顺利推进商业的建设发展，在此期间要对城市文化元素进行提取，通过对客户群体的分析，对图纸和资源库进行完善与落实。
为了达到这一要求编制，项目人员应结合周期计划时间轴来进行施工组织的策划，保证商业调改的工作能够顺利完善，进一步加强安全管控的全过程。
关键词：商业项目管理；设计及采购管理；项目管理引言我国商业项目建设需要对商业目标进行精准定位，依据现阶段的设计目标来进行合理规划，确保整体理论的计划实施与协调。
但从现阶段来看，我国许多商业人员对资源计划实施与协调并没有全面落实，所以必须要结合先进的技术问题进行调整，并对运营目标进行优化与改正。
一、工程概况图1为龙城天街综合体周边商圈辐射区域示意图，该商业项目综合体属于常州市中学占地总面积约为46294㎡。
与常州地铁二号线五星站接驳。
该施工阶段该项目升级成的整体深度超过十米，在中间阶段需要进行开挖处理，保证周边道路的实际情况能够进行密切监督与管控。
该项目建设处于商业板块核心地带，周边的交通流量较大，在施工期间会导致组织开工难度也较高。
除此以外，对于该项目的整体环保要求也非常高，所以工作人员应分析如何在短时间内完成作业，并保证周边环境不被遭到破坏。
图一龙城天街综合体周边商圈示意图二、商业项目建设前管理（一）设计管理措施第一，在设计原则方面要重视土地资源的不可再生性利用好该土地的整体潜力，挖掘并配置各项资源同时实现高品质公共区域的经济利益提升。
为了更好的对项目设计进行推进，要从整体方案的设计立足点出发，设计有效的管理方案与措施。
第二，总体布局。
从人性化设计角度来看，需要营造家庭式的建设理念，并且融入风格以及环境设计等切合点，满足高档品位的购物需求。
第三，交通组织。
由于该项目地理位置较为特殊，所以要利用好与外界的环境沟通同时提供有效的便利条件[1]。
商业综合体项目操盘思路
02
Part:one/本体分析
本体现状 项目区位
海明府
项目地块位于本区域北区， 明胜纺织集团所在地。曾经 的明胜纺织周边人气旺、交 通便利、一直以来都是北区 的中心旺地，适宜居住、购 物、休闲、办公，
本体现状 项目简介
本项目规划总用地面积约23 万㎡，建筑面积约63.7万㎡ ， 其中商业面积约24.4万㎡ 、 住宅面积约38.9万㎡ 、绿地 面积约7.2万㎡ 。建筑形式 以特色下沉商业步行街为载 体，合理布置住宅、商务中 心、大型购物中心.
本区域海明府项目
操作思路报告
2021年3月
目录/Contents
01
竞品研究
02
本体分析
03 04 05
操盘思路 商业定位 项目启动策略
01
Part:one/竞品研究
住宅/明丰•理想城
项目概述：
明丰·理想城环绕本区域湖而建，是本区域前所 未有的千亩恢弘巨著。本区域湖公园、体育公园、 五里河公园、护城河公园等四大公园环绕，约 800亩天赋自然景观。无论大盘体量还是景观资源，
中餐宴请
特色火锅
多品类
丰富的品类，迎 咖啡面合包店目标消费者各
类味蕾。
连锁快餐
打造策略-业态品牌：本项目以儿童全方位教育体系为发力点，为成长加 油，家庭亲子聚会空间一站式儿童休闲、娱乐、教育的特色成长空间。
一站式儿 童业态
通过多元化的业态， 英语培打训造儿童寓乐于教
的平台
打造策略-业态品牌：休闲娱乐中心（室内射箭、轰趴、瑜伽康体等）。
3. 楼盘的价值推广方面，多主打区位、学校、智能化、景观规划、商业配套等。 4. 明丰·理想城、本区域府均为大体量新盘及待入市项目，福门里项目预计明年10月
购物中心项目商业运营经验总结
分享商业运营总监总结出来的成功经验购物中心开业后就进入或长或短的养商期、培育期，如何维持日常商业运营管理，是非常重要的工作，本文分享了一位15年商业运营总监总结出来的成功经验。
8步“企稳”开业后第一年一个SHOPPING MA开业1个月后，开业效应基本消失，商家销售与客流落差较大，在这一关键节点，除了将历经市场严竣的考验，还将面监届时已进驻商户配合度下降，各种问题与矛盾将逐渐暴露，现场经营管理难度加大，拒租、抗租、拖欠租金等现象频出，甚至将出现摆租或掉铺现象……开业后第一年“企稳”非常关键！因此，房地产企业应在开业后提前做好充足的准备，在市场培育、经营环节、应对措施、营销推广等方面未雨绸缪，综合看来，可从以下8大方面入手做好运营。
1、建立经营预警机制：每天关注与走访各商户销售状况，对商户的货品款式（菜品）、价格带、橱窗美陈、营销方式、员工服务等实际问题提供专业经营指导与培训；每周或每月进行汇总分析，并根据各业态、各业种商家的预警及时沟通与分析，把问题控制在萌芽状态。
2.完善品类/品牌配置：开业后商户货品适销对路面临考验，此时要协助商户经营调整，同时做好各楼层品牌调整预案：如现缺乏国内二线品牌女装、日韩系女装、女鞋女包、名表/配饰、品牌箱包或东南亚特色美食等。
3.进行二次招商储备:一个MALL开业后会有部分曾沟通但未能引进的优质品牌重新关注，利用开业效应，重新洽谈，及进调整。
建立区域品牌资源库，利用商家答谢会或调研等，对符合项目定位的品牌，通过各种渠道与商家建立合作关系，以备未来及时补充。
4.树立品牌：第一年的重点是在项目所在城市或地区树立项目的品牌与主题形象，将MALL的全新业态组合模式，在广大市民心里打上烙印。
（策划部以软文介绍、形象包装、主题活动、推广等）5.吸引客流：巨大的客流造就MALL旺盛的人气，旺盛的人气汇聚强劲的商机！人流二钱流，一个MALL人气鼎盛单广告费年收可逾千万以上。
6.营销推广：制订全年到每月或每周的具体营销推广计划与费用预算，培养一批本地稳定的购物习惯和忠诚度高的目标消费群。
商业设计要点——商业综合体（下篇）
商业设计要点——商业综合体（下篇）我们从业态和布局分析了各个不同商业空间的设计要点，今天，我们从其他几个方面来看设计中需要注意的方面：3柱网与商铺进入商业单体设计最重要的环节——柱网与商铺，我们需要在前期理清楚柱网、商铺面积以及停车位停放的关系。
商业柱网的制约因素主要是商铺与车位因塔楼和裙楼结构脱开，商业柱网在设计初期可不考虑塔楼柱网。
以下是对于商业柱网的规划步骤的建议：根据商业规模考虑商铺标准柱网尺寸：1、10万方以下商业如下：外街标准铺位面宽：4.2-6m内接标准铺位面宽：6-8m2、10万方以上商业如下：外街标准铺位面宽：4.5-8m内接标准铺位面宽：6-10m先从商业规模考虑商铺标准柱网尺寸，一般来说10万方以下的商业属于中小型商业，留意外街与内街标铺的面宽，内街是外街的两倍。
外街是对外招商出售的商铺，一般来说面积越小的铺越容易出租。
内街与外街通常是一整跨，如图朝外的商铺面宽为4.2米，朝内则为8.4米。
示意图8.4米相对来说是一个比较经济的数值。
对于下部停车场来说，shopping mall的柱子一般是800-1200的尺寸，8.4米的跨度能够恰好停下四台车；对于上部商铺划分开间比较合适，如果柱网的上部是一个酒店的话，4.2米的开间对于酒店房间比较适用，可以做成四、五星级的酒店规模。
综上，我们可以按照车位来确定柱网。
当你的面积达到10万平方米以上，柱网可以适当放大，考虑做到11m或10.8米的跨度，可以停下五辆车。
但是11米作为一间商铺的面宽显得过大，这时候建议无论是室内还是室外，应该对半切分成两开间即5.5米的面宽。
那么商铺的进深建议的是使用进深与面宽比例为2:1，如果还要切分，最好也不要超过3:1。
否则这样狭长的商铺会不实用，且难出租。
所以考虑到招商问题，一般还是要选择2:1的比例。
11米的柱网商铺面积商铺面积存在一个权重关系。
开间的权重高于进深，开间是最高的权重，决定了店铺的商业价值；进深愈大，店铺出租率愈低，同时不利于消防疏散。
商业项目操盘策划方案
商业项目操盘策划方案一、项目概况本项目为一商业项目策划操盘方案，项目选址在市中心商业区，拟开设一家高端精品咖啡馆，并计划开发线上销售渠道。
预算资金500万，拟实现投资回报5年。
二、市场研究分析1.行业现状中国咖啡行业呈现出爆炸式增长，尤其是高端咖啡市场。
国内优秀的咖啡品牌数目在不断增加，咖啡市场的竞争也越来越激烈。
2.竞争分析目前市场上存在一批实力雄厚的竞争者，主要为外资品牌，例如星巴克、CCoffee等，以及国内咖啡品牌蓝山咖啡、上岛咖啡等，针对品质、口味及价格进行了大力推广。
3.市场机会随着社会经济的发展以及消费者个人消费观念的更新，高端咖啡消费逐步普及，消费者对于咖啡品质的要求不断提高，市场规模呈现大幅度增长。
三、目标客户及产品定位1.目标客户针对年轻人及城市白领一族，以中高收入为主要客群，咖啡以及优质健康食品爱好者。
2.产品定位以品质、服务、文化等要素为核心，致力于为目标客户带来优质的咖啡，舒适的消费环境和体验，以及高品质的小食和甜品。
四、品牌策略1.品牌建设打造独特的品牌形象，根据品牌和产品的要素，设计宣传册、标志、包装和其他形式的品牌资产，以营造品牌的认知度和影响力2.营销策略通过多种方式进行在线和线下宣传，如投放广告、通过社交媒体、举办特别活动、邀请名人代言、开设品牌最美瞬间，定期活动推广和会员福利等方式进行营销。
3.客户体验客户体验是品牌推广的基础，致力于营造一个愉悦、舒适、优质的环境，并提供高品质服务，创建良好的客户体验和消费信任。
五、经营管理1.市场定位根据目标客户和市场整体情况，定位市场份额、销售渠道和在不同季节的库存管理。
2.人员管理在人力资源管理方面，首要任务是招聘具有专业知识和技能的员工，并对员工进行培训和绩效管理3.操作规范在运营过程中，严格贯彻操作规范，确保产品的品质和安全，营造卫生、温馨的氛围，同时注重成本和利润的管理。
六、财务规划预计开店初期费用约为300万，其中包括场地租金、装修及设备、采购和技术等费用；每月固定成本为20万左右，包括人员薪资、房租、水电费和采购成本等，预计月营业额为50万左右。
办公、商业、公寓建筑的城市综合体项目经验交流报告
1、项目区位: 北京三里屯SOHO项目位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三 里屯路路西，毗邻北京重要国际使馆区，三里屯酒吧街，为三 里屯商业区核心地段的商业、办公、居住综合社区。
总平面图
2、项目周边交通: 三里屯SOHO项目位于三里屯商圈的核心位置，左侧为东大桥路，北侧紧临工体 北路，东侧为南三里屯路，东北侧是南三里屯路与工人体育场北路的交汇点。随 着太古广场的开业，连同雅秀、3.3、SOHO项目以及酒吧街，周边遍布大量商业， 成为商业聚集的地方，而工体北路则是北京横贯东西的主要大道之一。因此，本 项目所在地具有很好的可达性，不仅汽车交通快捷，而且步行方便。
户内预留综合布线配线箱，按每50平米一颗超五类线缆进线预留容量（每户至
少配两根）
户内预留有线电视接线箱，每户预留一个有线电视插座。
机电配置
空调采暖系统：商业区域及办公区域采用市政中央空调系统，冬季供热、夏 季供冷。户内提供风机盘管。
防排烟系统：包括消防排烟、加压送风系统。 通风系统：人防、车库、卫生间及设备用房设通风系统; 新风系统：办公户内区域、商业户内区域提供集中新风系统。 强电系统：包括变配电、低压配电、动力、照明系统、防雷及接地系统。 弱电系统：包括楼宇自控、卫星电视及有线电视、停车场管理、综合布线、
机 电 配 置~ 保温、隔热、隔声、通透的双层幕墙
为商铺服务人员配置的淋浴设施
机电配置
• 办公机电配置？
风机盘管
温控器
弱电箱
配电箱
采暖通风
办公均配置风机盘管及新风系统。风盘与控制器一一对应。可单台控制风速 及温度。
每户办公室内预留一个户箱。配置电表，可分户计量。
办公配电标准为50W/M2。
电气
6层-31层 13户
大型商业综合体项目的设计经验
大型商业综合体项目的设计经验大型商业综合体作为一种新型的建筑类型和经营模式在全国各地涌现。
作者也有幸参与了几个大型综合体项目的设计，过程非常辛苦，但从中获取不少设计经验。
目前，有些项目已经封顶临近开业，借此机会总结项目的设计经验。
标签：大型商业综合体；设计；项目近几年，作者接触的大型综合体项目越来越多，总结起来的特点就是：规模大，功能复杂，设计要求高，工期紧张，施工配合要求高等等，由于以上特点，为设计团队提出不少的难题，下面以佛山南海金沙洲的“星港国际广场”（以下简称“星港城”）为例，分享作者的一些设计经验，与业界同行共勉。
1 规模大，规划设计分解项目的消化压力综合体项目，规模都比较庞大，大部分都是二十万平米以上的，甚至大的可以达到五十多万平米，“星港城”的规模就达到了五十万平米。
如此庞大的规模，可想项目容纳的业态必定非常复杂，业主销售经营的压力也是非常庞大的。
我们设计团队的规划设计巧妙的为业主解决了这个担忧。
首先利用地块跨越市政路的特点，把项目分成了两期开发，并且两期的设计利用人行天桥以及把营造室外步行街区这样的设计思路延续到二期，能够把一期的商业气氛最大限度的延续到二期。
另外，项目最大的两点就是一期的裙楼屋顶营造一个摩天轮主题公园，有利于带动商业人流，二期的裙楼屋顶营造一个沙滩泳池的主题花园，为整个项目的画龙点睛之笔。
从另一个角度讲，这个项目的两块地也由于做了统一的规划设计，整合土地资源，发挥了最大的商业效益，有利于项目经验的时候发挥商业的规模效应。
2 功能复杂“星港城”如此庞大的规模，势必容纳的功能是非常复杂的，主要包括星级酒店、超高层办公楼、超高层公寓、大型餐饮、宴会厅、儿童游乐、电影院线、大型电玩娱乐、地下商业、超市、零售商业等等。
丰富的业态设置，各功能之间是相辅相成的关系。
一定量的超高层公寓，为项目带来了稳定的消费人群；琳琅满目的消费业态为人们提供了齐全的配套服务；星级酒店的设置，为项目的档次添色不少；各色配套服务也为星级酒店提供各种辅助服务。
商业运营经验
商业运营经验商业运营经验是指在商业领域中积累的管理和运营方面的经验。
以下是我个人在商业运营方面积累的经验，总结为以下几点：第一，市场调研和分析的重要性。
在商业运营中，了解市场和竞争对手是至关重要的。
我会定期进行市场调研，了解消费者需求的变化和趋势，以及竞争对手的产品和策略。
根据调研结果，我会不断调整和优化产品和服务，以满足市场需求。
第二，制定明确的目标和计划。
在商业运营中，制定明确的目标和计划是取得成功的关键。
我会根据公司的整体发展战略和市场状况，制定相应的目标和计划，并与团队进行共享和协调。
通过设定明确的目标和计划，可以使整个团队的工作更加有方向性和效率。
第三，高效的团队管理和激励。
作为一名商业运营经理，团队的管理和激励是非常重要的。
我会通过有效的沟通和协作，建立积极的工作氛围，并激励团队成员充分发挥自己的潜力和能力。
此外，我也注重团队成员的培养和发展，以提高整个团队的绩效和能力。
第四，数据分析和决策支持。
商业运营离不开数据的分析和决策支持。
我会利用各种数据分析工具和方法，收集和分析关键数据，为决策提供支持。
通过数据分析，我可以深入了解市场情况和趋势，发现问题和优化机会，并根据数据结果做出相应的决策。
第五，持续学习和创新。
商业运营需要不断学习和创新才能保持竞争力。
我会持续关注行业动态和最新技术，通过阅读书籍和参加培训来扩展自己的知识和技能。
同时，我也鼓励团队成员积极学习和创新，鼓励他们提出新的想法和解决方案。
以上是我在商业运营中的一些经验总结。
商业运营是一个复杂而具有挑战性的领域，但只要我们保持学习和创新的态度，并且善于分析和解决问题，相信一定能够取得良好的运营成果。