第二章 土地权属调查
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Cadastral Survey
第二章 土地权属调查
二、土地产权 土地产权是有关土地财产的一切权利的总和。 土地产权必须有法律的认可（登记）方受到到法律 的保护，即土地产权只有在法律的认可下才能产生。
土地产权问题是土地制度的一个核心问题。正如生产资 料归谁有决定着一个社会的生产关系的性质一样，土地 归谁所有也就决定了土地制度的性质。
Cadastral Survey
第二章 土地权属调查
土地处分权 指土地所有人依法处置土地的权利。包括对土
地的出租、出卖、赠送、抵押等等，它决定土 地的最终归属，是土地所有权的核心。
以上四种权能，构成土地所有权的完整 结构，它们可以相互结合，也可以相互分离， 其中最常见的是土地所有权和土地使用权的分 离。
Cadastral Survey
第二章 土地权属调查
土地产权的基本特性如下：
1 具有排他性 即土地产权可以是个体独自拥有，也 可由某些人共同享有，而排斥所有其他人对该项财产 的权利。因此，界定产权十分必要。
2 土地产权客体必须具备可占用性和价值性 土地产 权客体指能被占用而且可以带来利益的土地。自然状 态下的空气无法行使排他权利，不能称为财产。
地籍测量是依据权属调查结果，按规程要求 ，在实地对地籍要素和必要的地形要素进行 测绘。
Cadastral Survey
第二章 土地权属调查
2.1 概述
一、 土地制度
土地制度是一定的社会经济条件下土地关系的总和，是关于土地这 一基本生产资料的所有、使用、管理的原则、方式、手段和界限等的法 律规范和制度化体系。反映因利用土地而发生的人与人，人与地之间的 社会经济关系。
物权。
Cadastral Survey
第二章 土地权属调查
土地权属主：简称权属主，也可称作权利人，指具 有土地所有权的单位和土地使用权的单位或个人。
土地使用权出让的最高年限：
住宅用地70年； 工业用地50年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 商业、旅游、娱乐用地40年； 综合或者其他用地50年。
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第二章 土地权属调查
土地收益权
指依据法律和契约取得土地所产生的经济利益的权利 。
尽管土地收益权是与土地使用权紧密相连的，但土地 所有者在将土地使用权分离出去后，仍可以享有收益权 。 所以说，土地收益权是一项独立的权能，它是土地所 有权的标志。土地所有者可以将土地的占有权、使用权 ，甚至部分处分权分离出去，而仅仅保留收益权。
第二章 土地权属调查
第二章 土地权属调查
主要内容
2.1 概述 2.2土地权属的确认 2.3权属调查单元划分及地籍编号 2.4权属调查的程序 2.5界址调查 2.6权属调查成果制作 2.7土地利用分类
Cadastral Surve2y
依 据 第二章 土地权属调查
古人云“夫仁政必自经界始”。 《中华人民共和国土地管理法》规定：“国家建
3 土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认，并 受到法律的保护 如果通过欺诈、暴力或其他非法手 段获得，只能说明他具有了非法占有权，而不能说明 他获得了产权。因此，在土地产权合法流转时，必须 依照法定程序，到土地产权管理部门办理产权变更登 记手续，否则，土地产权无法律保护凭证。
Cadastral Survey
Cadastral Survey
第二章 土地权属调查
土地权属调查的目的
目的：按照土地权利人的申请，对土地位置、权属性质、 宗地界址、用途及权利人的名称等情况的调查、丈量、记 录，并经土地权利人认定，为权属审核和登记发证提供具 有法律效力的文书凭据，为地籍测量提供界址位置等基础 数据与资料，并与地籍测量成果具有相互校核作用。
第二章 土地权属调查
4 土地产权的相对性 产权具有排他性，但不是 绝对的权利，而是要受到来自社会的或国家的最 高权力机关的控制和制约。如在私有制国家，土 地所有权主体，即使享有完全所有权，即在法律 意义上有权支配、使用其拥有的土地，但是，他 必须受到政府的行政管理限制和约束。
如何理解？
Cadastral Survey
土地权属调查的内容：土地权利人、土地权属性质及来源 、土地位置和土地用途。
土地权属调查的一般要求：法律程序完备、表图填制齐全 、调查记录清楚整齐、数据准确可靠
Cadastral Survey
第二章 土地权属调查 2.2土地权属的确认
确权的重要性
土地权属的确认是权属管理的重要基础，土地权 属管理又是地籍管理的核心。
பைடு நூலகம்
第二章 土地权属调查
土地权属
土地权属的内涵
土地权属：又称地权，是指土地产权的归属，是存 在土地之中的排他性完全权利。
核心
土地所有权 土地使用权
土地所有者依法对土地占有、使用、 收益和处分的权利
土地使用人依法对土地加以利用的 权利
土地他项权利：租赁权、抵押权、继承权、地役权（相邻权）
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确权的原则与依据
--以法律、法规为准绳 --以事实为依据（土地权源图文资料、土地权属现
第二章 土地权属调查
土地权属
国有
国有土地所有权 国有土地使用权
集体 集体土地所有权 集体土地使用权
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第二章 土地权属调查
权利 国家 所有 集体 所有
国有 使用
集体 使用
他项 权利
土地权源
形式
全民所有
村集体所有、 镇集体所有 村内两个以上组织所有
国有使用
建设用地 使用权
解放前沿用下来的土地； 国家机关、企事业单位解放时接收使用的土地； 国家征用集体土地；国家划拨、出让、转让的土地； 国家入股、国家出租、授权经营的国有土地；其他形式
依法使用集体土地；有偿安置；1962年前平调土地未退 还； 1982年以前农民集体自行使用本集体土地的等
集体拨用；私宅转来；继承、购买房产而来
与所有制的关系
1．所有制是使用制的前提 2．使用制是所有制的反映和体现，是实现和巩固所有
制的形式和手段 3．所有制为使用制服务 4．使用制具有相对独立性
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第二章 土地权属调查
土地使用权是土地使用者依法对土地进行实际利 用、管理并取得合法收益的权利。它表明人们怎 样对土地加以利用和取得收益，谁享有土地使用 权及其责、权、利。
《牛津法律大辞典》把产权定义为：“财产权是指存在 于任何客体之中或之上的完全权利，包括占有权、使用 权、出借权、转让权、用尽权、消费权和其他与财产有 关的权利。不要把财产权视作单一的权利，而应当把它 视为若干独立权利的集合体。其中的一些或甚至其中的 很多独立权利可以在不丧失所有权的情况下予以让与”。
初始 年度
建立、开发利用
Cadastral Survey
第二章 土地权属调查
地籍调查的目的是弄清土地的基本情况，并把他 们反映到地籍调查表中和地籍图中，首先服务于 土地登记，土地统计，土地利用规划等土地管理 工作，进而满足土地税收，城市规划，房产管理 及其他国民经济各部门需要，还要满足公共对地 籍资料的需求。
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第二章 土地权属调查
三、土地权属管理
定义：国家为维护土地的社会主义公有制、保护土地所 有权与使用者的合法权益、正确处理土地权属问题、妥 善调处土地权属纠纷和合理调整土地关系而进行的科学 管理工作。
土地权属调查是地籍调查的重要环节和核心工作， 是地籍测量的前提和基础。
与集体签定承包合同等
多种原因
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第二章 土地权属调查
地役权
地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高 其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。
其一，地役权是按照当事人的约定设立的用益物 权。
其二，地役权是存在于他人不动产上的用益物权。 其三，地役权是为了需役地的便利而设立的用益
根本上说，是为了维护土地社会主义公有制，保 护土地权属者的合法权益服务的，并为制定土地 政策与合理利用等提供基础资料。
即解决权属合法，四至清楚，面积准确这核心问 题，取得具有法律效力的地籍资料，实施科学的 地籍管理，“地动我知”
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第二章 土地权属调查
初始地籍调查是在土地初始登记前进行的，变 更地籍调查是在变更登记前进行的。
与地籍测量相适应，土地登记也分为初始土地 登记和变更土地登记，程序分别为：
申报，地籍调查，权属审核，注册登记和颁发 土地证书
初始地籍调查是为初始土地登记服务的，同时 要在土地申报完成后进行。
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第二章 土地权属调查
权属调查是根据土地登记申请人的申请和申 请材料初审结果到现场进行调查，即对宗地 的位置，界址，用途等进行实地核定，调查 和勘丈。调查结果的记录要有土地申请人的 认可，权属调查的核心是界址调查。
土地制度的主要内容包括土地所有制度、土地使用制度和土地的国家 管理制度。 1．土地所有制 土地所有制是指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的形式、条件和 程序的规定。它表明了土地作为生产资料的分配问题。是土地制度的核 心，是土地关系的基础。
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第二章 土地权属调查
土地所有权是土地所有制度的法律体现形式，即土地 所有者对其土地享有占有、使用、收益和处分的权利； 是土地所有者所拥有的、受到国家法律保护的排他性 专有权利。
内容：
土地权属的确认
土地权属变更
土地权属争议的调处
土地权属方面违法行为的查处Cadastral Survey
第二章 土地权属调查
土地权属管理内容
依法对土地权属的确定：简称确权，指依照法 律对土地权属状况的认定，包括土地所有权和 土地使用权的性质、类别、权利人及其身份、 土地位置等的认定。 土地权属变更：通过土地登记手段对土地使用 权、所有权的权属或土地他项权利内容发生变 更进行的管理工作。 土地权属争议的调处 土地权属方面违法行为的查处
2019/8/22
Cadastral Survey The Discipline of Land Resources
Slide 3
地籍管理的基本第内二容章 土地权属调查
土地调查
基 础
土地分等定级
延
基 础
续 归 宿
土地登记
来
土地统计
源
归 宿
地籍档案管理
土地利用现状调查 地籍调查 土地条件调查
城镇——农用地 等——级 总登记、初始、变更、其它
土地使用权与土地所有权既可结合，也可分离，即土地使 用权既可由土地所有人自己行使，也可以从土地所有权中 分离出来，由非所有人行使。
任何一个社会，只要存在着土地所有权，土地的使用就不 会是完全自由的和任意的。在土地使用权与土地所有权分 离的情况下，土地所有者和土地使用者都要按照一定的规 范（程序、条件和形式）来确定两者的权利和义务，而这 种规范通常是以国家法律、政策的形式得以体现，或直接 体现在国家行政管理过程中，这就构成了土地使用制度 。
立土地调查制度。县级以上人民政府土地行政主 管部门会同同级有关部门进行土地调查。” 《土地管理法实施条例》第十四条规定，土地调 查包括土地权属调查（地籍调查）、土地利用现 状调查、土地条件调查和土地利用动态监测。 土地调查正是针对土地的自然属性（面积、位置、 形状、适应性条件等）和社会属性（权属、价格、 等级、其他经济关系和法律关系等）及其变化情 况和趋势的调查，是为土地管理和资源配置服务 的一种活动。
村、镇企事业 建设用地
宅基地
农业用地使用权
抵押权；租赁权；地役权； 耕作权；借用权等权
来源
依照《土地改革法》、《城市郊区土地改革条例》没收、 征收、收归国有的土地； 《宪法》、《土地法》中规定的国有土地；国家依法征 用的集体土地；其他形式 1956 农业合作社转为集体所有的土地； 1962《六十条》；《宪法》、《土地法》中规定的集体 所有土地；其他形式
土地占有权可以由土地所有人行使，也可以根据法律， 以契约的形式依土地所有人的意志由他人行使。
特征
所有权是绝对权 所有权具有排他性 所有权是一种最完全的权利 所有权具有永久性
Cadastral Survey
第二章 土地权属调查
2．土地使用制
土地使用制度是人们在一定的土地所有制下使用土地的 形式、条件、程序及土地使用权属关系的法律规定。 其核心内容和法律体现形式是确定独立于土地所有权 的土地使用权，以解决土地资源的合理与有效利用问 题。
第二章 土地权属调查
二、土地产权 土地产权是有关土地财产的一切权利的总和。 土地产权必须有法律的认可（登记）方受到到法律 的保护，即土地产权只有在法律的认可下才能产生。
土地产权问题是土地制度的一个核心问题。正如生产资 料归谁有决定着一个社会的生产关系的性质一样，土地 归谁所有也就决定了土地制度的性质。
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第二章 土地权属调查
土地处分权 指土地所有人依法处置土地的权利。包括对土
地的出租、出卖、赠送、抵押等等，它决定土 地的最终归属，是土地所有权的核心。
以上四种权能，构成土地所有权的完整 结构，它们可以相互结合，也可以相互分离， 其中最常见的是土地所有权和土地使用权的分 离。
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第二章 土地权属调查
土地产权的基本特性如下：
1 具有排他性 即土地产权可以是个体独自拥有，也 可由某些人共同享有，而排斥所有其他人对该项财产 的权利。因此，界定产权十分必要。
2 土地产权客体必须具备可占用性和价值性 土地产 权客体指能被占用而且可以带来利益的土地。自然状 态下的空气无法行使排他权利，不能称为财产。
地籍测量是依据权属调查结果，按规程要求 ，在实地对地籍要素和必要的地形要素进行 测绘。
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第二章 土地权属调查
2.1 概述
一、 土地制度
土地制度是一定的社会经济条件下土地关系的总和，是关于土地这 一基本生产资料的所有、使用、管理的原则、方式、手段和界限等的法 律规范和制度化体系。反映因利用土地而发生的人与人，人与地之间的 社会经济关系。
物权。
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第二章 土地权属调查
土地权属主：简称权属主，也可称作权利人，指具 有土地所有权的单位和土地使用权的单位或个人。
土地使用权出让的最高年限：
住宅用地70年； 工业用地50年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 商业、旅游、娱乐用地40年； 综合或者其他用地50年。
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第二章 土地权属调查
土地收益权
指依据法律和契约取得土地所产生的经济利益的权利 。
尽管土地收益权是与土地使用权紧密相连的，但土地 所有者在将土地使用权分离出去后，仍可以享有收益权 。 所以说，土地收益权是一项独立的权能，它是土地所 有权的标志。土地所有者可以将土地的占有权、使用权 ，甚至部分处分权分离出去，而仅仅保留收益权。
第二章 土地权属调查
第二章 土地权属调查
主要内容
2.1 概述 2.2土地权属的确认 2.3权属调查单元划分及地籍编号 2.4权属调查的程序 2.5界址调查 2.6权属调查成果制作 2.7土地利用分类
Cadastral Surve2y
依 据 第二章 土地权属调查
古人云“夫仁政必自经界始”。 《中华人民共和国土地管理法》规定：“国家建
3 土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认，并 受到法律的保护 如果通过欺诈、暴力或其他非法手 段获得，只能说明他具有了非法占有权，而不能说明 他获得了产权。因此，在土地产权合法流转时，必须 依照法定程序，到土地产权管理部门办理产权变更登 记手续，否则，土地产权无法律保护凭证。
Cadastral Survey
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第二章 土地权属调查
土地权属调查的目的
目的：按照土地权利人的申请，对土地位置、权属性质、 宗地界址、用途及权利人的名称等情况的调查、丈量、记 录，并经土地权利人认定，为权属审核和登记发证提供具 有法律效力的文书凭据，为地籍测量提供界址位置等基础 数据与资料，并与地籍测量成果具有相互校核作用。
第二章 土地权属调查
4 土地产权的相对性 产权具有排他性，但不是 绝对的权利，而是要受到来自社会的或国家的最 高权力机关的控制和制约。如在私有制国家，土 地所有权主体，即使享有完全所有权，即在法律 意义上有权支配、使用其拥有的土地，但是，他 必须受到政府的行政管理限制和约束。
如何理解？
Cadastral Survey
土地权属调查的内容：土地权利人、土地权属性质及来源 、土地位置和土地用途。
土地权属调查的一般要求：法律程序完备、表图填制齐全 、调查记录清楚整齐、数据准确可靠
Cadastral Survey
第二章 土地权属调查 2.2土地权属的确认
确权的重要性
土地权属的确认是权属管理的重要基础，土地权 属管理又是地籍管理的核心。
பைடு நூலகம்
第二章 土地权属调查
土地权属
土地权属的内涵
土地权属：又称地权，是指土地产权的归属，是存 在土地之中的排他性完全权利。
核心
土地所有权 土地使用权
土地所有者依法对土地占有、使用、 收益和处分的权利
土地使用人依法对土地加以利用的 权利
土地他项权利：租赁权、抵押权、继承权、地役权（相邻权）
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确权的原则与依据
--以法律、法规为准绳 --以事实为依据（土地权源图文资料、土地权属现
第二章 土地权属调查
土地权属
国有
国有土地所有权 国有土地使用权
集体 集体土地所有权 集体土地使用权
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第二章 土地权属调查
权利 国家 所有 集体 所有
国有 使用
集体 使用
他项 权利
土地权源
形式
全民所有
村集体所有、 镇集体所有 村内两个以上组织所有
国有使用
建设用地 使用权
解放前沿用下来的土地； 国家机关、企事业单位解放时接收使用的土地； 国家征用集体土地；国家划拨、出让、转让的土地； 国家入股、国家出租、授权经营的国有土地；其他形式
依法使用集体土地；有偿安置；1962年前平调土地未退 还； 1982年以前农民集体自行使用本集体土地的等
集体拨用；私宅转来；继承、购买房产而来
与所有制的关系
1．所有制是使用制的前提 2．使用制是所有制的反映和体现，是实现和巩固所有
制的形式和手段 3．所有制为使用制服务 4．使用制具有相对独立性
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第二章 土地权属调查
土地使用权是土地使用者依法对土地进行实际利 用、管理并取得合法收益的权利。它表明人们怎 样对土地加以利用和取得收益，谁享有土地使用 权及其责、权、利。
《牛津法律大辞典》把产权定义为：“财产权是指存在 于任何客体之中或之上的完全权利，包括占有权、使用 权、出借权、转让权、用尽权、消费权和其他与财产有 关的权利。不要把财产权视作单一的权利，而应当把它 视为若干独立权利的集合体。其中的一些或甚至其中的 很多独立权利可以在不丧失所有权的情况下予以让与”。
初始 年度
建立、开发利用
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第二章 土地权属调查
地籍调查的目的是弄清土地的基本情况，并把他 们反映到地籍调查表中和地籍图中，首先服务于 土地登记，土地统计，土地利用规划等土地管理 工作，进而满足土地税收，城市规划，房产管理 及其他国民经济各部门需要，还要满足公共对地 籍资料的需求。
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第二章 土地权属调查
三、土地权属管理
定义：国家为维护土地的社会主义公有制、保护土地所 有权与使用者的合法权益、正确处理土地权属问题、妥 善调处土地权属纠纷和合理调整土地关系而进行的科学 管理工作。
土地权属调查是地籍调查的重要环节和核心工作， 是地籍测量的前提和基础。
与集体签定承包合同等
多种原因
Cadastral Survey
第二章 土地权属调查
地役权
地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高 其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。
其一，地役权是按照当事人的约定设立的用益物 权。
其二，地役权是存在于他人不动产上的用益物权。 其三，地役权是为了需役地的便利而设立的用益
根本上说，是为了维护土地社会主义公有制，保 护土地权属者的合法权益服务的，并为制定土地 政策与合理利用等提供基础资料。
即解决权属合法，四至清楚，面积准确这核心问 题，取得具有法律效力的地籍资料，实施科学的 地籍管理，“地动我知”
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第二章 土地权属调查
初始地籍调查是在土地初始登记前进行的，变 更地籍调查是在变更登记前进行的。
与地籍测量相适应，土地登记也分为初始土地 登记和变更土地登记，程序分别为：
申报，地籍调查，权属审核，注册登记和颁发 土地证书
初始地籍调查是为初始土地登记服务的，同时 要在土地申报完成后进行。
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第二章 土地权属调查
权属调查是根据土地登记申请人的申请和申 请材料初审结果到现场进行调查，即对宗地 的位置，界址，用途等进行实地核定，调查 和勘丈。调查结果的记录要有土地申请人的 认可，权属调查的核心是界址调查。
土地制度的主要内容包括土地所有制度、土地使用制度和土地的国家 管理制度。 1．土地所有制 土地所有制是指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的形式、条件和 程序的规定。它表明了土地作为生产资料的分配问题。是土地制度的核 心，是土地关系的基础。
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第二章 土地权属调查
土地所有权是土地所有制度的法律体现形式，即土地 所有者对其土地享有占有、使用、收益和处分的权利； 是土地所有者所拥有的、受到国家法律保护的排他性 专有权利。
内容：
土地权属的确认
土地权属变更
土地权属争议的调处
土地权属方面违法行为的查处Cadastral Survey
第二章 土地权属调查
土地权属管理内容
依法对土地权属的确定：简称确权，指依照法 律对土地权属状况的认定，包括土地所有权和 土地使用权的性质、类别、权利人及其身份、 土地位置等的认定。 土地权属变更：通过土地登记手段对土地使用 权、所有权的权属或土地他项权利内容发生变 更进行的管理工作。 土地权属争议的调处 土地权属方面违法行为的查处
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地籍管理的基本第内二容章 土地权属调查
土地调查
基 础
土地分等定级
延
基 础
续 归 宿
土地登记
来
土地统计
源
归 宿
地籍档案管理
土地利用现状调查 地籍调查 土地条件调查
城镇——农用地 等——级 总登记、初始、变更、其它
土地使用权与土地所有权既可结合，也可分离，即土地使 用权既可由土地所有人自己行使，也可以从土地所有权中 分离出来，由非所有人行使。
任何一个社会，只要存在着土地所有权，土地的使用就不 会是完全自由的和任意的。在土地使用权与土地所有权分 离的情况下，土地所有者和土地使用者都要按照一定的规 范（程序、条件和形式）来确定两者的权利和义务，而这 种规范通常是以国家法律、政策的形式得以体现，或直接 体现在国家行政管理过程中，这就构成了土地使用制度 。
立土地调查制度。县级以上人民政府土地行政主 管部门会同同级有关部门进行土地调查。” 《土地管理法实施条例》第十四条规定，土地调 查包括土地权属调查（地籍调查）、土地利用现 状调查、土地条件调查和土地利用动态监测。 土地调查正是针对土地的自然属性（面积、位置、 形状、适应性条件等）和社会属性（权属、价格、 等级、其他经济关系和法律关系等）及其变化情 况和趋势的调查，是为土地管理和资源配置服务 的一种活动。
村、镇企事业 建设用地
宅基地
农业用地使用权
抵押权；租赁权；地役权； 耕作权；借用权等权
来源
依照《土地改革法》、《城市郊区土地改革条例》没收、 征收、收归国有的土地； 《宪法》、《土地法》中规定的国有土地；国家依法征 用的集体土地；其他形式 1956 农业合作社转为集体所有的土地； 1962《六十条》；《宪法》、《土地法》中规定的集体 所有土地；其他形式
土地占有权可以由土地所有人行使，也可以根据法律， 以契约的形式依土地所有人的意志由他人行使。
特征
所有权是绝对权 所有权具有排他性 所有权是一种最完全的权利 所有权具有永久性
Cadastral Survey
第二章 土地权属调查
2．土地使用制
土地使用制度是人们在一定的土地所有制下使用土地的 形式、条件、程序及土地使用权属关系的法律规定。 其核心内容和法律体现形式是确定独立于土地所有权 的土地使用权，以解决土地资源的合理与有效利用问 题。