中粮地产长沙曙光地块调研报告

商品房
住宅
同比 （%）
比例 （%）
销售面积 （万㎡）
同比 （%）
345.60
37.39
100.00
312.06
36.29
46.61
-0.53
13.49
41.31
-9.03
64.45
104.13
18.65
60.01
109.27
104.80
63.21
30.32
95.15
68.63
68.14
40.52
19.72
1.2元/平米/天 10% 只有20家公司资料，以房产，广告，保险为主

名称 长沙儒家装饰公司 福森公司 秦希燕律师事务所 迅达电梯 华安财产保险 智邦拍卖 中铁快运湖南分公司 长沙惠美文化传播公司 嘉信房产 世通公司
装饰 林业 律师 电梯 保险 拍卖 运输 广告 房产 纸塑
行业
销售率
100% 100% 80% 100% 95% —— —— ——
销售周期
6个月 1年 3个月 5个月 7个月 —— —— ——

随着市中心地块的出让完毕，周边楼盘竞争楼盘并 不是很多，从价格上来看，售罄的维一星城和格兰康 都均为3700，而06年推出的汇富中心和紫金苑等超 过了4000的均价，甚至达到5000，而即将面市的融 圣国际等三个项目目前是市场报价试水阶段，均达到 4000以上。从销售率和销售周期来看，中心地段的 不可复制性在郊区大盘的冲击下更加凸显，销售速度 都比较快。
项目
全市 开福区 天心区 雨花区 岳麓区 芙蓉区
板块
项目
全市 开福区 天心区 雨花区 岳麓区 芙蓉区
2007年1-5月全市商品房、住宅供应情况
商品房
住宅
批准预售面积 （万㎡）
同比 （%）
比例 （%）
批准预售面积 （万㎡）
同比 （%）
277.38 46.29 66.34 78.37
12.10 25.60 1.18 27.72
42.80 -1.83 83.10 26.55
66.86
21.65
146.87
62.06
-8.40
12.96
74.69
2006年全市商品房、住宅销售情况
-26.07
商品房
同比 （%）
比例 （%）
销售面积 （万㎡）
住宅
同比 （%）
8.01
100.00
625.47
11.00
20.85
15.51
102.07

商品住宅供销比
2006年全市各区供销对比
区域 项目
商品房 住宅
开福区 0.84
天心区 1.50
雨花区 1.17
岳麓区 1.03
芙蓉区 0.68
全市 1.05
区域 项目
商品房 住宅
开福区 1.05
2007年1-5月全市各区供销对比
天心区
雨花区
岳麓区
芙蓉区
0.92
0.63
0.65
服务公司
规模
大型农业公司
大型服务公司
大型制造公司
大型金融公司
服务公司 注资4.66亿，大型物流公司
服务公司
大型房产公司
大型制造公司

中保财产保险 施诺公司 国道传媒 夏新电子 湖南新南企业发展公司 维一实业 红图集团 湘贵实业 湖南天华会计事务所
保险 酒店用品 传媒 电子 照明器材代理

区域市场

区位分析
五一商圈
火车站商圈
本案
东塘商圈

从略缩图上看，该地块位于长沙的几何中心， 是中心板块的中心地带。
从区域位置来看，该地块属于火车站商圈的辐 射范围，距离东塘商圈和五一商圈并不远，商业气 氛浓厚。


交通分析
五
一
芙
解
放
人 民
蓉
路
曙 路 车
光 路
城
路
站
南
劳
路
动
路 路
路

项目北至解放路，南达人民路，西临曙光路， 周边路网非常发达，有数十条公交车到达，临近 火车站的交通枢纽，出行成本非常低。

配套分析பைடு நூலகம்
五一广场
家乐福 芙蓉广场
同发和一 大酒店
亚大时代
湘雅二医院 地质中学
富丽华大酒店
阿波罗商业广场
阿波罗 晓园公园 商业城
火车站
华天大酒店
QQ电脑城 国储电脑城
通程大酒店 省图书馆
天心电子世界 合峰电脑城
市29中
家润多
新世纪体育 文化中心
金源大酒店
东塘商圈
桂花公园

项目位于长沙中心地带，周边医院、学校、超 市等生活配套非常完善，同时，在该案1公里处是 长沙最著名的IT电脑市场，经过多年的发展已经 形成了比较成熟的市场氛围。
2887
3244 2998
3251 3012
2400 2006年1月 1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月 1-12月2007年1月 1-2月 1-3月 1-4月 1-5月

在经过了2006年长沙房价的地位徘徊后，春节 过后长沙房价有了飞速的上涨，商品住宅从2691 涨到2822，直至5月终于突破了3000的均价，而 2007年一季度长沙的房价增幅10%，位居全国第 二，仅次于深圳。
销售面积 （万㎡）
690.19 107.04 107.73 192.84 154.5 128.08
2006年全市商品房、住宅供应情况
商品房
住宅
同比 （%）
比例 （%）
批准预售面积 （万㎡）
同比 （%）
28.62 1.80 90.07 25.54
100.00 12.35 22.34 30.70
656.65 85.34 150.73 198.81

06-1月--07-5月各月商品房、住宅批准预售情况
住宅
商品房
120
100
80
60
43.14 40
24.36
20 20.81 0
4.68 2.87
87.86
71.19
68.22
59.52
56.28
52.38
38.38 44.62 44.82 46.92
103.85 95.87 70.79

对比批准预售和销售数据可以看出，长沙2006 年的商品房市场供应量整体增幅较大，销售量缓 慢增长，导致2006年以来商品房累计待售面积达 61.21万㎡，其中，商品住宅待售面积为31.18万 ㎡，2006年是长沙买方市场年。

商品房累计供应和销售总量
板块
61.94 54.93
62.95
71.19 64.6
64.06 55.71
75.83 68.22
38.17
35.98
0
06-1 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 07-1 2月 3月 4月 5月
月
月

06-1月--07-5月商品房累计成交均价
商品房
住宅
3400 3200 3000 2800 2600
3002
2929
2903
2885
2816 2829 2848
2924 2915 2904
2633 2600 2594
2518 2549 2570 2594 2604 2619
2486
2991 2962 2658 2691
3162 2822
3136 3184 2943
64.68
41.41
61.60
1.97
17.82
50.91
-3.43
比例 （%） 100.00 18.32 23.18 25.21 17.80 15.50
比例 （%） 100.00 13.24 19.23 30.49 20.73 16.31

2007年1-5月，全市供给和销售同比继续呈同 步增长态势， 但增幅相对于1-4月均有不同程度 的下降，这主要是由于今年5月供销量均相对有 所下降所致（5月商品房、住宅供应量同比分别 负增长53.45%、54.55%；销售量虽分别增长了 15.50%、22.99%，但涨幅远低于1-4月）。
关于曙光地块的调研报告
二零零七年六月二一日

宏观市场

商品房累计供应和销售总量
板块
项目
全市 开福区 天心区 雨花区 岳麓区 芙蓉区
批准预售面积 （万㎡）
751.40 92.83 167.83 230.69
162.70
97.36
板块
项目
全市 开福区 天心区 雨花区 岳麓区 芙蓉区

周边租赁情况
颐高数码
QQ电脑城 国储电脑城
铁银大厦 华海3C 天心电子世界
百脑汇
项目名称
租金 (元/㎡/月)
华海3C
160
国储电脑城
250
QQ电脑城
165
天心电子世界
160
颐高数码
150
百脑汇
150
铁银大厦（公寓）
18
特别说明： 电脑城的租金价格受楼盘位置以及 门面位置影响差异比较大，同一位 置不同楼层差价在200元/㎡/月以 上，即使是同一楼层，也会因为门 面的昭示性价格有较大的差异。以 上标示的数据只是大概的均价，不 能当作个案数据来研究。
23.06
-14.38
15.61
100.44
-9.22
19.03
27.94
170.27
28.78
35.49
22.39
143.07
33.06
-8.25
18.56
109.62
-10.25
比例 （%） 100.00 13.03 22.95 30.28 22.37 11.37
比例 （%） 100.00 16.32 16.06 27.22 22.87 17.53

写字楼市场

维一国际大厦
地理位置
韶山路
各层功能划分
开发单位： 维一房产开发公司
软硬件设施
物业管理单位
车位情况 月租金均价 空置状况
备注
电梯 8台 中央空调 消防通道 保安系统 名称 资质 物业管理费 2.6元 地上 地下 三层 车位 月卡240元/月 车库
06年1月—07年5月各月商品房、住宅销售情况
住宅
商品房
100
80
63.33
60
41.75 40
36.46
57.39 53.3 46.86
51 49.48
43.92 38.82 41.91 42.41 43.88
32.71
20
17.88 15.76
65.96 57.55 31.86 28.18
82.43 75.66 71.63
60.11 64.62
97.17
75.18
86.43
60.87 51.71
36.14
61.84 56.13
47.91 36.8832.5
24.15 18.11 26.11
06-1 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 07-1 2月 3月 4月 5月
月
月

0.72
全市 0.76

2006年商品住宅累计供销比为1.05：1，对比 2005年增大了0.24，已经由2005年的供不应求发 展到供求基本均衡。分区情况是芙蓉区全年销售量 大于供应量，市场供应明显吃紧，天心区供销比达 到1.5：1，滞销现象明显。
而2007年1-5月商品住宅累计供销比为0.76：1， 连续二个月供少于销达20%以上，供销失衡现象比 较明显。除开福区供大于销外，其余各区均供小于 销，特别是雨花区、累计供销差量达37%，说明受 去年宏观调控政策的影响而停止了一段时间的规划 建设审批，导致今年以来后续商品房供应脱节现象 开始显现。
100.00 16.69 23.92 28.25
237.45 43.51 55.03 59.85
8.86 27.61 -9.45 27.64
46.06
-27.70
16.61
42.26
-27.47
40.33
101.99
14.54
36.80
103.27
销售面积 （万㎡）
2007年1-5月全市商品房、住宅销售情况
月租金均价 空置状况 宣传推广手法
备注
电梯：客梯3台、消防（货）梯1台、苏州迅达品牌 中央空调：三洋 消防通道：1台消防电梯及2处楼道阶梯 保安系统：公共部分每层2个摄像头、智能监控、定时巡查 名称：均和物业 资质 物业管理费：14.32元包干，空调至少开启10个月以上 地上 地下：附1—3层 车位：月卡300元/台 车库 2元 10% 老客户带新客户 共有43家公司入租，以运输、制冷、房产、电气、保险、银行为代表，且外企相 当多
竞争分析
湘域中央
维一星城
汇富中心 紫金苑
融圣国际
二零七六
城南郡
格兰康都
瑞宁花园

项目名称
维一星城
售罄
格兰康都
汇富中心
在售
紫金苑
城南郡
融圣国际
即将 上市
瑞宁花园
二零七六
体量 （万㎡）
6.3 8 7 13.6 10.5 22.4 10 2
销售价格 （元/ ㎡）
3700 3700 5000 4600 3700 预计4000 预计4800 预计4000
房产 酒饮料 财务会计
大型金融公司 大型服务公司 大型服务公司 大型科技公司 中型服务公司 大型服务公司 大型房产公司 中型服务公司 大型服务公司

亚大时代
地理位置
五一路袁家岭
各层功能划分
开发单位：
黄花机场投资有限公司投资、湖 南亚大科技实业公司开发
软硬件设施
物业管理单位
车位情况