房屋优先购买权及其竞合在房屋登记中的处理
共有人、承租人、近亲属之优先购买权竞合或者冲突时的处理
共有人和承租人的优先购买权哪个更优先？优先购买权是指法律赋予特定对象的先于其他权利人主张自己财产权利的权利。
但是该特定对象在不同的环境下是不同的，那么，近亲属、按份共有人的优先购买权和承租人的优先购买权哪个更优先呢？我们先了解一下相关法律及司法解释的规定：《中华人民共和国合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《中华人民共和国物权法》第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。
其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]11号第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。
但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
房屋共有人的优先购买权产生于共有人所有权关系之中，具有物权性质，而承租人优先购买权基于租赁关系，本质上仍属债权性质，按照物权优于债权的理论，共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权。
对此，《中华人民共和国民法典》第七百二十六条作出了明确规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
因家庭成员之间的房屋买卖，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系有很大区别，故本条确认出租人将租赁房屋出卖给近亲属的，承租人亦不得主张优先购买权。
共有人、承租人、近亲属之优先购买权竞合或者冲突时的处理
共有⼈、承租⼈、近亲属之优先购买权竞合或者冲突时的处理共有⼈和承租⼈的优先购买权哪个更优先？优先购买权是指法律赋予特定对象的先于其他权利⼈主张⾃⼰财产权利的权利。
但是该特定对象在不同的环境下是不同的，那么，近亲属、按份共有⼈的优先购买权和承租⼈的优先购买权哪个更优先呢？我们先了解⼀下相关法律及司法解释的规定：《中华⼈民共和国合同法》第⼆百三⼗条出租⼈出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈，承租⼈享有以同等条件优先购买的权利。
《中华⼈民共和国物权法》第⼀百零⼀条按份共有⼈可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。
其他共有⼈在同等条件下享有优先购买的权利。
《最⾼⼈民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》法释[2009]11号第⼆⼗⼀条出租⼈出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租⼈或者存在其他侵害承租⼈优先购买权情形，承租⼈请求出租⼈承担赔偿责任的，⼈民法院应予⽀持。
但请求确认出租⼈与第三⼈签订的房屋买卖合同⽆效的，⼈民法院不予⽀持。
第⼆⼗四条具有下列情形之⼀，承租⼈主张优先购买房屋的，⼈民法院不予⽀持：(⼀)房屋共有⼈⾏使优先购买权的;(⼆)出租⼈将房屋出卖给近亲属，包括配偶、⽗母、⼦⼥、兄弟姐妹、祖⽗母、外祖⽗母、孙⼦⼥、外孙⼦⼥的;(三)出租⼈履⾏通知义务后，承租⼈在⼗五⽇内未明确表⽰购买的;(四)第三⼈善意购买租赁房屋并已经办理登记⼿续的。
房屋共有⼈的优先购买权产⽣于共有⼈所有权关系之中，具有物权性质，⽽承租⼈优先购买权基于租赁关系，本质上仍属债权性质，按照物权优于债权的理论，共有⼈的优先购买权要优于承租⼈的优先购买权。
对此，《中华⼈民共和国民法典》第七百⼆⼗六条作出了明确规定：出租⼈出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈，承租⼈享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有⼈⾏使优先购买权或者出租⼈将房屋出卖给近亲属的除外。
因家庭成员之间的房屋买卖，具有浓厚的⼈⾝⾊彩，与纯粹的买卖关系有很⼤区别，故本条确认出租⼈将租赁房屋出卖给近亲属的，承租⼈亦不得主张优先购买权。
民法典的房屋承租人优先购买权有哪些规定
民法典的房屋承租⼈优先购买权有哪些规定在外租房的我们有可能会遇到房东将租赁的房屋出卖的情况，这时我们会想⾃⼰能不能继续住下去，或者能不能购买该套房屋。
实际上，承租⼈对租赁的房屋是享有优先购买权的。
那么民法典的房屋承租⼈优先购买权有哪些规定呢?下⾯将由店铺的⼩编为您解答这⼀相关问题。
⼀、民法典的房屋承租⼈优先购买权有哪些规定根据我国《民法典》的相关规定，承租⼈对租赁的房屋享有同等条件下优先购买的权利，但是房屋的按份共有⼈优先购买或者出租⼈将房屋卖给近亲属的除外。
承租⼈收到通知后⼗五⽇内未明确表⽰购买的视为放弃该项权利，未参加拍卖的也视为放弃。
优先购买权受到侵害可以要求出卖⼈承担赔偿责任。
《中华⼈民共和国民法典》第七百⼆⼗六条 出租⼈出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈，承租⼈享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有⼈⾏使优先购买权或者出租⼈将房屋出卖给近亲属的除外。
出租⼈履⾏通知义务后，承租⼈在⼗五⽇内未明确表⽰购买的，视为承租⼈放弃优先购买权。
第七百⼆⼗七条 出租⼈委托拍卖⼈拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五⽇前通知承租⼈。
承租⼈未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。
第七百⼆⼗⼋条 出租⼈未通知承租⼈或者有其他妨害承租⼈⾏使优先购买权情形的，承租⼈可以请求出租⼈承担赔偿责任。
但是，出租⼈与第三⼈订⽴的房屋买卖合同的效⼒不受影响。
⼆、承租⼈优先购买权有哪些注意事项1、仅限于房屋租赁场合;2、出租⼈出卖出租房屋,应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈;3、出租⼈侵害承租⼈优先权的,承租⼈可主张赔偿损失;4、在转租的场合,次承租⼈与承租⼈都有优先购买权,⼆者发⽣冲突的,前者优先于后者。
以上就是店铺⼩编对相关问题的回答。
根据我国《民法典》的有关规定，出租⼈出卖房屋的，承租⼈对该房屋享有同等条件下优先购买的权利，但如果房屋的按份共有⼈⾏使了优先购买权或者出租⼈将房屋卖给近亲属，承租⼈就失去了该项权利。
优先购买权是什么,哪些人有房屋的优先购买权
优先购买权是什么,哪些⼈有房屋的优先购买权⼆⼿房买卖过程中，如果房屋交易没有经过优先购买权所有⼈的同意，房屋合同是⽆效的。
所以在买⼆⼿房的时候，购房者不能忽略了房屋的优先购买权。
房屋的优先购买权是啥?哪些⼈有优先购买权?遇到那些别⼈有优先购买权的房⼦后，购房者该怎么办?下⾯就和店铺⼩编⼀起来看看吧。
优先购买权是什么?优先购买权即先买权，指特定⼈依照法律规定或合同约定，在出卖⼈出卖标的物于第三⼈时，享有的在同等条件优先于第三⼈购买的权利。
哪些⼈有房屋的优先购买权?1、承租⼈有优先购买权房屋所有⼈在同等条件下，需要将正在出租的房屋卖给承租⼈。
出租⼈未通知承租⼈，或者承租⼈表⽰愿意购买该承租屋，出租⼈与第三⼈成⽴的买卖合同⽆效。
相关法律规定：出租⼈出卖出租房屋，应提前三个⽉通知承租⼈。
承租⼈在同等条件，享有优先购买权;出租⼈未按此规定出卖房屋时，承租⼈可以请求⼈民法院宣告该房屋买卖⽆效。
2、房屋共有⼈有优先购买权房屋共有⼈能优先购买房产。
另外，房产交易过程中，⽆论是签合同还是过户，都必须有共有⼈同意的证明书，否则房屋买卖合同⽆效。
相关法律规定：房屋所有权⼈出卖共有房屋，须提交共有⼈同意的证明书。
在同等条件下，共有⼈有优先购买权。
3、公有旧房原住户有优先购买权如果是购买公有旧房，原住户有优先购买权。
相关法律规定：出售旧房时，原住户有优先权。
4、原产权单位有房屋优先购买权⼆⼿房交易同样需要取得原产权单位的同意，并出具证明，合同才有效，买卖双⽅才能办理过户。
相关法律规定：职⼯购买公有住房，在国家规定标准⾯积以内的，实⾏标准价。
购房后拥有部分产权，即占有权和使⽤权，有限处分权和收益权;可以继承，可以在购房五年以后进⼊市场出卖或出租，原产权单位有优先购买权和租⽤权。
遇到有优先购买权的房屋还能买吗?当然能买，但是要先获得优先购买权拥有者的同意。
“优先”主要指时间上的优先，优先时间⼀般规定为3个⽉。
在条件等同时，只有享有优先权的承租⼈、共有⼈放弃购买之后(须让卖⽅出具证明材料)，房屋所有权⼈才可以将房屋出卖给他⼈，买卖双⽅才能合法的进⾏房产交易。
购房合同优先购买权
一、优先购买权的产生1. 在房屋买卖合同中，双方当事人可以约定优先购买权条款，约定一方在同等条件下享有优先购买权。
2. 当房屋买卖合同中未约定优先购买权时，根据《中华人民共和国合同法》的规定，一方当事人（买方）在得知房屋出售信息后，可以在合理期限内提出优先购买权主张。
二、优先购买权的行使1. 行使期限：买方应在得知房屋出售信息后的合理期限内行使优先购买权，具体期限由双方当事人约定或法律规定。
2. 行使条件：买方行使优先购买权时，应按照同等条件购买该房屋，包括价格、付款方式、交付时间等。
3. 行使方式：买方行使优先购买权，应向卖方提出书面申请，并附上相关证明材料。
三、优先购买权的效力1. 优先购买权的效力优先于第三方购买权。
当买方行使优先购买权时，卖方应停止与第三方的交易。
2. 优先购买权的效力不受房屋买卖合同中其他条款的影响。
如合同中约定卖方有义务通知买方房屋出售信息，卖方未履行该义务，不影响买方行使优先购买权。
四、优先购买权的放弃1. 买方在行使优先购买权前，有权放弃该权利。
2. 买方放弃优先购买权后，不得以任何理由再次行使该权利。
五、优先购买权的争议处理1. 当买方与卖方对优先购买权产生争议时，应首先协商解决。
2. 协商不成，可向人民法院提起诉讼，由法院依法判决。
总之，购房合同中的优先购买权是保障买方利益的重要条款。
在签订购房合同时，买方应充分了解并行使该权利，以维护自身合法权益。
同时，卖方也应履行合同义务，保障买方的优先购买权。
以下是一份购房合同优先购买权的示例条款：【优先购买权】1. 本合同签订后，买方享有在同等条件下优先购买该房屋的权利。
2. 卖方出售该房屋时，应提前30日通知买方。
3. 买方在接到通知后30日内，有权以同等条件购买该房屋。
4. 如买方未在规定期限内行使优先购买权，视为放弃。
5. 本合同中的优先购买权条款，不因其他条款的变更或解除而失效。
房屋出租合同中的优先购买权说明
房屋出租合同中的优先购买权说明鉴于双方租赁合同已约定，租赁期间房屋优先由权本人购买此房屋的产权和使用权。
为此双方在公平、平等、自愿的基础上协商一致，达成以下协议：一、双方当事人都对该房地产所属的权利证书等一切证件齐全。
房屋有合法有效的所有权证书。
如任何一方提供的证件不真实或有任何欺诈行为，均将依法承担一切法律责任。
二、本优先购买权说明依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，鉴于双方已在《房屋租赁合同》中约定：乙方应具有优先购买权。
经双方自愿协商一致同意：（一）在本《房屋租赁合同》未到期之前，双方续签租赁合同时，甲方应在同等条件下优先与乙方签订新的租赁合同，并不得将房屋租给第三方。
否则应支付乙方违约金元并赔偿因此给乙方造成的所有损失。
（二）在本《房屋租赁合同》未到期之前，如果甲方出售本合同项下的房屋，应提前30日通知乙方，在同等条件下，乙方享有优先购买权。
否则应支付乙方违约金元并赔偿因此给乙方造成的所有损失。
三、如甲方未能履行本优先购买权说明中的任何一项条款，乙方有权依法处理此房的剩余产权及使用权。
双方认可至办理房屋过户之日止所发生的费用由甲方承担，除此外，该房屋未清事项及相关手续甲方已全部转交给乙方负责。
双方如有违约本条款应付的违约金作为所售房屋之一年的房租费。
四、本优先购买权说明一式两份，甲乙双方各执一份，自双方代表签字盖章后生效。
五、特别声明：甲乙双方对此说明内容均已完全理解并予以认可，表明双方对此房的产权、使用权的归属已完全同意，不存在任何异议。
六、补充条款：1.甲方在过户前需保证此房的物业费结清至过户前最后一个月的物业费。
2.甲方过户后过户前产生的所有费用由甲方承担。
3.房屋过户时如果乙方放弃优先购买权，乙方需提前协商好房屋过户到谁的名下（包括过户需要的资料），待过户完成后本合同自动生效。
4.房屋如不能办理房产证，则甲方退还乙方定金。
5.本说明中如有未尽事宜，可由甲乙双方另行协商补充。
6.本说明中的数字均为约数，一切以实际发生为准。
房屋买卖中如何处理房屋优先购买权
房屋买卖中如何处理房屋优先购买权在房屋买卖的过程中，房屋优先购买权是一个不容忽视的重要问题。
它可能会对交易的顺利进行产生影响，因此了解并妥善处理房屋优先购买权至关重要。
首先，我们要明白什么是房屋优先购买权。
简单来说，房屋优先购买权是指特定的人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖房屋给第三人时，享有的在同等条件下优先于他人购买该房屋的权利。
常见的具有房屋优先购买权的主体包括共有人、承租人等。
对于共有人的优先购买权，这通常出现在房屋为多人共同共有的情况下。
比如，几个人共同购买了一套房产并按份共有，当其中一个共有人想要出售自己的份额时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。
为了处理好共有人的优先购买权，出售方应当在出售前通知其他共有人，并确保他们了解出售的条件和价格等重要信息。
在通知时，要采用书面形式，明确告知出售的意愿、价格、付款方式、交付时间等关键要素。
这样可以避免日后可能产生的纠纷。
而承租人的优先购买权在房屋买卖中也较为常见。
当租赁房屋的所有权发生变动时，在租赁合同有效期内，承租人在同等条件下享有优先购买的权利。
但是，这里的“同等条件”并不仅仅是指价格相同，还包括付款方式、交付时间等综合因素。
在实际操作中，出租方如果要出售房屋，应当提前合理的时间通知承租人，一般认为提前三个月通知是比较合理的。
通知的内容同样要全面、准确，让承租人能够清楚地了解出售的具体情况。
在处理房屋优先购买权时，一个重要的原则是要保证“同等条件”的公平性和明确性。
这就需要出售方在与潜在购买者协商交易条件时，做好详细的记录和明确的约定。
例如，如果潜在购买者提出一次性付款，而具有优先购买权的一方只能分期付款，那么就不能认为是“同等条件”。
另外，还需要注意的是，优先购买权的行使是有一定期限的。
如果具有优先购买权的人在规定的期限内没有表示购买，那么就视为放弃优先购买权。
这个期限的规定在法律上可能会有所不同，但通常来说，应该在收到通知后的合理时间内作出决定。
房屋承租人的优先购买权案例及法律分析
房屋承租人的优先购买权案例及法律分析房屋承租人的优先购买权是指在房屋出租人出卖房屋时，承租人享有的以同等条件优先于他人购买该房屋的权利。
案例一：出租人未通知承租人出售房屋案例描述：张先生租住李女士的房屋已有两年，双方签订了书面租赁合同。
某日，李女士决定出售该房屋，但未通知张先生。
后李女士与赵先生签订了房屋买卖合同，并完成了过户手续。
张先生得知后，认为自己有优先购买权，遂提起诉讼。
法律分析：根据《民法典》第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
法律后果分析：由于李女士未通知张先生出售房屋，违反了法律规定。
张先生有权提起诉讼，要求确认李女士与赵先生的房屋买卖合同无效，并主张自己优先购买该房屋。
法院可能会支持张先生的诉求，判决李女士与赵先生的买卖合同无效，并给张先生一个合理的期限以行使优先购买权。
案例二：承租人放弃优先购买权案例描述：王小姐租住陈先生的房屋，双方关系良好。
某日，陈先生告知王小姐打算出售房屋，并提供了详细的房屋信息和出售条件。
王小姐考虑后，决定不购买该房屋，并书面通知陈先生放弃优先购买权。
陈先生随后与孙先生签订了房屋买卖合同。
法律分析：根据《民法典》第七百二十六条规定，承租人在接到出租人出售房屋的通知后，在十五日内未明确表示购买的，视为放弃优先购买权。
王小姐在接到通知后，经过考虑决定不购买，并书面通知了陈先生，这符合法律规定的放弃优先购买权的程序。
法律后果分析：由于王小姐已经书面放弃了优先购买权，陈先生有权将房屋出售给孙先生。
王小姐不能事后反悔或提起诉讼要求行使优先购买权。
案例三：承租人主张优先购买权被侵犯案例描述：高先生租住周女士的房屋，双方租赁关系稳定。
某日，周女士决定出售房屋，并通知了高先生。
房屋抵押权与优先购买权并存时的处理
。从优先购买权设立目的看, 优先购买权主要在于满足并保 护承租人对租赁物的正常使用, 着眼于动产或者不动产的使 用价值方面, 以起到物尽其用的作用。赋予无论是在前或在 后承租人享有优先购买权,
并不会影响到抵押权人的优先受偿权，却可以起到保护承 租人对租赁物的长期使用的目的。合同法第二百三十条规 定: “出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限 内通知承租人，承租人享有以同
果拍卖前未在合理期限内通知承租人，承租人可以享有优 先购买权为由申请法院宣告拍卖无效。 最后，不妨用一道司法考试练习题作为本文总结: 甲将自己 的房屋抵押给乙以后，未经乙的同意，又将房
屋出租给丙。后乙行使抵押权，欲拍卖该房屋，下列说法 正确的是: A.甲、丙的租赁合同无效;B.甲、丙的租赁合同有 效;C.丙享有优先购买权;D.丙不享有优先购买权。【答案】
的优先购买权, 不管买受人是抵押权人还是其他人, 承租人 在同等条件下均享有优先购买权。可见, 优先购买权是以存 在租赁关系为条件的, 即只要租赁关系存在, 优先购买权就 存在。 抵押期间, 抵押
人将抵押物出租, 此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存 。如前所述, 抵押权注重标的物的交换价值, 而租赁权则注 重标的物的使用价值, 二者并不冲突。上述法条所表述的对 抗权, 为的是排除抵押权实
现时的障碍。此时, 如果承租人愿意购买, 则排除了这一障 碍, 法律会优先保护。 承租人享有优先购买权有其法理基础。抵押权是一种担保 物权, 其本质是为了实现债权, 只要抵押权人从抵押物上获 得
相当的补偿即可。优先购买权虽是一种请求债权, 不直接对 物享有权利, 但其基于租赁关系存在, 而这种租赁关系是对 租赁物的占有、使用、收益的权利, 设立优先购买权有利于 物的利用, 并维持物的现状
有不动产执行中优先购买权和共有份额处理等问题梳理
有不动产执行中优先购买权和共有份额处理等问题梳理强制执行作为人民法院的一项重要的职能，其目的在于保障债权人权利的实现。
但是人民法院在执行过程中，经常涉及到需要执行被执行人的不动产存在与他人共有的情形，这一过程不可避免地要影响到其他共有人的合法权益，这就要求法院在保障债权人权利实现的同时，还要兼顾其他人合法权益的保护。
而我国目前关于共有不动产执行问题的法律规范不够完善，目前主要的法律依据是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条的规定，但该条规定实在过于简单，覆盖面太窄，导致在实际操作过程中，不同法院以及不同的执行人员对此条款存在不同的理解。
本文结合司法实践，对共有不动产执行问题进行了剖析，并提出了意见建议，具有一定的借鉴意义。
一、共有不动产执行案件的基本现状（一）共有不动产的界定共有是物之所有权的一种形态，是指两个或两个以上之权利主体共同享有一个财产所有权的法律状态。
各国和各地区对共有的立法不尽一致。
依据我国《民法通则》、《物权法》及其他民事法律规定，共有分为按份共有和共同共有。
共有不动产指两个或者两个以上的权利主体对同一不动产享有所有权。
从共有的形态看，共有不动产可以分为按份共有不动产和共同共有不动产。
（二）共有不动产的执行特点当前涉共有不动产执行的案件呈现存在如下几个特点：1．涉共有不动产执行的案件数量日益增多、所占比例较大。
随着社会经济的发展，不动产价值的快速增长，涉及不动产的执行越来越多，与此同时，人们对不动产的占有方式也发生了很大的变化，原先一人享有一财产的形式较多，而现在许多人因为家庭、婚姻、继承或者因为经济利益而共同享有某一不动产的情形有所增加。
从调查情况看，法院在处理涉不动产的案件中，以执行共有房产或土地使用权所占的比例达到了15%左右。
2．案外人异议的数量较大。
案外人异议是为了保证案外人财产不受非法执行而设计的以救济案外人的一项法律制度。
实践中，案外人异议制度确实发挥了一定作用，但数量并不是很多。
购房合同中的优先购买权
一、优先购买权的法律依据1.《中华人民共和国合同法》规定：“出租人出卖租赁物的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
”2.《中华人民共和国物权法》规定：“房屋的买卖，出卖人应当依法通知抵押权人、承租人等有优先购买权的权利人。
”二、优先购买权的行使条件1.购房者（买方）需在合同约定的期限内提出优先购买权主张。
2.购房者（买方）需在同等条件下购买房屋，即价格、付款方式等与原合同相同。
3.购房者（买方）需在出卖人（卖方）或第三人已达成买卖合同的情况下，行使优先购买权。
三、优先购买权的行使程序1.购房者（买方）在合同约定的期限内向出卖人（卖方）提出优先购买权主张。
2.出卖人（卖方）应在收到购房者（买方）的优先购买权主张后，在一定期限内（如3日内）作出是否同意购房者（买方）行使优先购买权的答复。
3.如出卖人（卖方）同意购房者（买方）行使优先购买权，双方应重新签订购房合同，并办理房屋过户手续。
4.如出卖人（卖方）不同意购房者（买方）行使优先购买权，购房者（买方）可依法要求出卖人（卖方）承担违约责任。
四、优先购买权的限制1.法律规定的限制：如法律、法规明确规定禁止行使优先购买权的情形。
2.合同约定的限制：如合同中约定购房者（买方）放弃优先购买权。
3.其他限制：如购房者（买方）在行使优先购买权时，存在恶意串通、损害他人合法权益等情形。
五、优先购买权的法律后果1.如购房者（买方）在规定期限内行使优先购买权，合同继续履行，购房者（买方）取得房屋所有权。
2.如购房者（买方）未在规定期限内行使优先购买权，合同解除，购房者（买方）无权要求出卖人（卖方）承担违约责任。
总之，购房合同中的优先购买权是一项重要的法律权利，有助于保障购房者的合法权益。
购房者（买方）在签订购房合同时，应充分了解并行使这一权利，以确保自身利益。
同时，出卖人（卖方）也应依法履行通知义务，尊重购房者的优先购买权。
执行房产时各类权利优先次序的制度规则详解
执行房产时各类权利优先次序的制度规则详解一、产权登记制度在执行房产时，产权登记制度是确定各类权利优先次序的基础。
根据产权登记制度，不动产物权以登记为公示方法，凡不动产物权的取得、变更、丧失均须依法登记。
因此，在执行房产时，首先需要确定不动产物权的归属和状态，以确定各权利人的权利范围和优先次序。
二、合同履行原则在执行房产时，合同履行原则也是确定各类权利优先次序的重要依据。
合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合同的有效性和履行情况直接影响各权利人的权利和义务。
因此，在执行房产时，需要首先考虑合同的有效性和履行情况，以确定各权利人的权利和义务。
三、法定优先权在执行房产时，法定优先权是指法律规定的特定权利人在特定情况下享有的优先权。
例如，在执行房产时，抵押权人享有优先受偿权；建设工程承包人的优先受偿权；消费者购买的房屋享有优先权等。
这些法定优先权是根据法律规定而产生的，具有强制性和排他性。
四、约定优先权在执行房产时，约定优先权是指当事人之间约定的特定权利人在特定情况下享有的优先权。
例如，在执行房产时，当事人之间可以约定买卖双方在过户手续完成前享有优先购买权；也可以约定共有物分割的优先顺序等。
这些约定优先权是根据当事人之间的约定而产生的，具有自愿性和灵活性。
五、特殊权利保护在执行房产时，特殊权利保护是指对特定权利人享有的特殊权利的保护。
例如，对共有物的处分、共有人的优先购买权等。
这些特殊权利的保护是根据法律规定和当事人之间的约定而产生的，具有特定性和必要性。
六、权利登记原则在执行房产时，权利登记原则是指不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依法登记。
不动产物权的变动以登记为要件，不经登记不得对抗第三人。
因此，在执行房产时，需要首先考虑不动产物权的登记情况，以确定各权利人的权利范围和优先次序。
七、公示原则在执行房产时，公示原则是指不动产物权的变动应当向社会公示。
不动产物权的变动应当通过一定的方式向社会公众公开，以便公众了解和监督。
二手房买卖中的竞买与优先权问题
二手房买卖中的竞买与优先权问题在二手房市场中，竞买与优先权问题一直备受关注，涉及到买卖双方的权益与利益。
本文将从竞买的概念与流程、优先权的种类与适用条件、解决竞买与优先权问题的方式等方面进行探讨。
一、竞买的概念与流程竞买是指在二手房买卖过程中，多方竞争购买同一套房屋的情况。
在竞买中，多名买方对同一套房屋出价、竞争购买，通常以最高价者获得房屋所有权。
竞买流程一般如下：1. 公告与报名：二手房涉及竞买的交易通常会进行公告，公告包括竞买房屋的信息、报名时间、报名方式等。
买方在公告期内按要求提交报名材料。
2. 竞买资格审查：卖方或相关机构会对报名买方的资格进行审查，包括购房资格、信用记录等。
审核合格的买方将获得参与竞买的资格。
3. 竞价方式：竞买可以通过现场竞价、电话竞价、网络竞价等方式进行。
买方按照规定的竞价方式进行出价，直至最终确定最高价。
4. 竞买结果公示与确认：竞价结束后，卖方或相关机构将公示竞买结果，通知最高价买方进行确认并签署买卖合同。
二、优先权的种类与适用条件在二手房交易中，买方或相关方可能享有优先购买权、优先租赁权等优先权，以下是常见的优先权种类及适用条件：1. 预购优先权：指在房屋出售时，如有人对出售的房屋表示购买意向，现有共有人或承租人享有优先购买权。
适用条件包括共有人或承租人与原所有权人之间存在关系、符合相应的法律规定等。
2. 选房优先权：指在楼盘新房销售过程中，曾经购买过楼盘相关产品的人群享有在新房推出时优先选择购买的权利。
适用条件通常由楼盘销售商或相关政策规定。
3. 租赁优先权：指在房屋租赁期满后，租赁人有权优先续租的权利。
适用条件包括租赁期限到期、符合法律规定、租赁期间没有违约行为等。
三、解决竞买与优先权问题的方式在二手房买卖中，如果出现竞买与优先权问题，可以通过以下几种方式来解决：1. 协商一致：买卖双方可以通过友好协商的方式解决问题，共同达成一致意见。
例如，竞买双方可能会协商是否愿意放弃竞争，或达成协议分割房产权益。
共有人和承租人优先购买权的冲突与协调
共有人和承租人优先购买权的冲突与协调在房地产市场上，常常会出现共有人和承租人之间的优先购买权冲突。
共有人是指在一栋房子或一块土地上拥有共同权利的人，而承租人则是指租用该房子或土地的人。
这两种权利的优先购买权，必须在冲突中进行协调，以便保护双方的权益。
冲突的本质是：共有人和承租人都希望在其它人之前购买房子，同时他们的权利具有同等的法律效力。
通常来说，共有人的优先购买权优先于承租人，但也有例外，例如当共有人不再居住于房子内时，其优先购买权可能会被削弱。
为了协调这两种权利，可能需要将优先购买权的优先级作出限制，从而平衡双方的权益。
例如，在某些情况下，共有人和承租人可以共同协商，商定购买平等份额，以避免优先购买权冲突。
此外，还可以考虑将其它投资者加入进来，一起出资购买。
以下是三个案例，以说明优先购买权冲突和协调：1. 在一个地区，有一个大型公园的管理权由许多共有人共同持有。
这些共有人在公园周围拥有很多房产，而其中的一户承租人希望优先购买其中一栋公寓。
共有人同意增加该承租人的优先购买权，但必须将一些公寓分配给更多人，以使各方的优先购买权得到平衡。
2. 一家公司想要购买一块土地，但该土地是由三个共有人共同拥有。
其中一名共有人抵制售出，但另外两名共有人愿意出售。
在这种情况下，公司拥有向法院申请分割法案的权利，将土地分割成三份，以保证每个共有人的权益都得到维护。
3. 在离港口不远的地方，一位寻求投资的人希望购买一栋商业楼宇，可惜该房子有三个共有人。
目前，其中两名共有人愿意出售，但第三名共有人拒绝出售。
这时，可以考虑将整个房子改建成公共地盘。
三名共有人可以同意将该房子建成一个购物中心，每名共有人将会获得相应的租金。
在这种情况下，共有人和承租人都能够从该方案中获得收益，达到了共赢的目的。
在以上三个例子中，妥善处理优先购买权冲突的重要性是显而易见的。
当共有人和承租人的权利相互冲突时，协调和妥协是必要的，以确保每个人的权益得到正确保护。
房屋出租合同的优先购买权说明
房屋出租合同的优先购买权说明房屋出租合同是出租人和承租人之间签订的关于房屋租赁的协议，而优先购买权是指房屋所有权人在出售房屋时，房屋买受人享有以同等条件优先购买该房屋的权利。
下面将对房屋出租合同中的优先购买权进行说明。
一、优先购买权的定义和法律依据优先购买权是指在出租人出售房屋时，房屋买受人享有以同等条件优先购买该房屋的权利。
这是法律赋予房屋买受人的合法权益，以保护其利益。
根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》等相关法律法规，房屋出租合同中的优先购买权应当得到尊重和保护。
二、优先购买权的行使条件1.存在合法有效的房屋出租合同：只有在出租人和承租人之间存在合法有效的房屋出租合同，且承租人尚未放弃优先购买权的情况下，房屋买受人才享有优先购买权。
2.承租人未放弃优先购买权：房屋买受人应当在收到出租人通知后，在合理期限内行使优先购买权，否则视为放弃。
3.承租人须为房屋实际使用人：如果承租人并非房屋的实际使用人，则其无权享有优先购买权。
4.须以同等条件行使优先购买权：房屋买受人在行使优先购买权时，应当与出租人进行协商，并在同等条件下取得房屋所有权。
三、同等条件的具体含义同等条件是指价格、付款方式、时间等条件相同或相近。
具体来说，如果房屋买受人和出租人在价格、付款方式、时间等方面存在较大差异，则视为不同等条件，优先购买权将不再适用。
此外，如果房屋买受人要求对房屋进行装修或增加附属设施设备等，也应当在同等条件下进行协商，并达成一致意见。
四、其他注意事项1.优先购买权的行使期限：房屋买受人应当在收到出租人通知后的合理期限内行使优先购买权，否则视为放弃。
该期限一般为十五日以内，具体时间由双方协商确定。
2.优先购买权的转让：房屋买受人可以将优先购买权转让给他人，但应当在转让前通知出租人并征得其同意。
未经出租人同意擅自转让的，该转让行为无效。
3.优先购买权的放弃：房屋买受人可以在合理期限内书面表示放弃优先购买权，但应当在表示放弃前通知出租人。
房屋优先处置方案
房屋优先处置方案在一些特殊情况下，例如自然灾害、政策调整等原因，房屋可能需要进行处置。
在这种情况下，制定一个房屋优先处置方案可以帮助房主或政府机构快速、有效地处理房屋，以达到最大程度的效益。
一、确定处置的必要性在制定房屋优先处置方案之前，需要先明确处置的必要性。
如果房屋本身存在安全隐患、严重受损、已被政策叫停等情况，那么确定处置的必要性就十分必要。
二、制定处置流程根据房屋的实际情况，制定一个完整的处置流程是很有必要的。
这个流程需要包括以下几个步骤:1. 确定处置的方式房屋处置的方式有许多种，例如拍卖、回收、赠与等。
根据房屋的地理位置、物业状况、市场情况、政策规定等方面因素，选择一种合适的处置方式是很有必要的。
2. 进行估价房屋估价是为了保证房屋处置的价值最大化。
通过专业机构对房屋进行评估，可以确定房屋的市场价值，从而为后续处置提供有效参考。
3. 拟定处置方案根据估价结果，制定一个科学、合理的处置方案是很有必要的。
这个方案需要考虑多方面因素，例如市场状况、政策规定、花费等。
4. 开展公示在执行处置方案之前，需要对方案进行公示。
公示的目的是为了让所有可能受影响的人群都能了解处置方案的内容，提高方案的执行效率。
5. 执行处置方案在完成以上几个步骤之后，就可以开始执行处置方案。
执行处置方案的过程中，需要严格按照方案的要求进行操作，以达到最佳的效果。
三、结论房屋处置是一项非常棘手的工作。
制定一个房屋优先处置方案，可以帮助房主或政府机构更好地处理房屋，从而更好地保护房屋的权益，促进房屋市场的发展。
在制定方案的过程中，需要充分考虑各种因素，制定一个全面、详细的方案，确保方案的执行顺利。
国有资产转让及承租人优先购买权的冲突及解决
国有资产转让及承租人优先购买权的冲突及解决国有资产是指由国家所有、国家依法行使所有权的资产。
在中国，国有资产在改革开放以来不断发展壮大，其中包括了大量的国有土地和房产等资产。
随着市场经济的发展，国有资产的处置和管理问题也日益凸显。
国有资产转让和承租人优先购买权的冲突，一直是一个备受争议的问题。
本文将从这一问题着手，深入分析其产生的原因，并提出解决冲突的建议。
我们来看看国有资产转让和承租人优先购买权的具体情况。
在国有资产转让过程中，承租人通常享有优先购买权，这是我国《物权法》和《招标投标法》的规定。
这意味着如果国有资产所有者决定出售其资产，承租人有权最先购买这些资产。
在实际操作中，由于相关法律法规的不够完善，以及监管机构的不力，导致承租人的优先购买权并不总是得到充分保障。
国有资产转让和承租人优先购买权的冲突主要表现在以下几个方面：一是信息不对称。
在一些情况下，国有资产所有者不及时向承租人公布其意图出售资产的消息，导致承租人不得不在短时间内做出决定，而且往往是在不完全了解市场行情的情况下做出的。
二是购买条件不明确。
一些国有资产所有者对于承租人的优先购买权的条件规定得不够清晰，导致承租人在实际操作中难以享受到优先购买权的权利。
三是公平竞争受损。
在一些情况下，国有资产所有者可能会向其它竞购者泄露承租人的购买意图，导致公平竞争环境被破坏，承租人无法公平竞争。
对于国有资产转让和承租人优先购买权的这一冲突，我们应该采取一系列的措施来加以解决。
应当完善相关法律法规，确保承租人的优先购买权得到充分保障。
应当加强监管，严格执法，确保国有资产所有者和承租人都能够遵守相关规定。
应当加强信息公开，保障承租人能够及时了解国有资产的转让情况，保护其合法权益。
应当建立起一套完善的争议解决机制，为国有资产转让和承租人优先购买权的冲突提供有效的解决途径。
在实践中，我们也应当积极探索各种解决冲突的路径，例如建立第三方机构对转让情况进行评估，确保公平竞争；建立起相关的调解机构，为国有资产所有者和承租人提供独立、客观的调解服务；建立起投诉举报渠道，让承租人能够向有关部门及时反映问题，从而得到解决。
房产买卖过程中侵犯优先购买权法律问题的处理
房产买卖过程中侵犯优先购买权法律问题的处理近年来，随着我国住房制度改⾰和⼆级住房市场的开放，房屋买卖过程中发⽣的侵犯优先购买权争议⽇益增多，司法实践中常遇到的可分为两类，房屋共有⼈的优先购买权受到侵犯引起的纠纷和承租⼈的优先购买权受到侵犯引起的纠纷，有时会发⽣⼆者的冲突。
⼀、案情介绍甲⼄兄弟俩五年前继承了其⽗母遗留下的⼀座四层住宅⼩楼，⼆⼈各分得其中两层并居住于其中，楼下院落为公⽤。
两年前⼄将其中⼀层租与丙，⼆⼈于合同中约定了长达五年的租期，⽽⼀年前，丙经⼄同意，将该房转租与丁。
半年前，⼄决意将⾃⼰名下所属的房⼦卖掉以获取资⾦创业，并询问兄长甲是否有意购买，甲对⽗母留下的房⼦⼤为不舍，但⼀时筹不⾜⽋款，便称考虑考虑。
等了⼏天，⼄失去耐性，向丙提及此事，愿以89万元卖出，定⾦3万元，丙认为价格过⾼，但⼄不肯在此作出让步，⼆⼈没商量出结果，不欢⽽散。
⼀个⽉后⼄将楼层以85万的价格卖与戊，收取定⾦2万。
戊尚未办理房产登记，甲、丙、丁三⼈就以⼄侵犯了他们的优先购买权为由诉⾄当地法院，请求法院确认⼄与戊签订的房屋买卖合同⽆效，均主张购置该房屋。
⼆、案情分析1、本案中，甲⼄⼆⼈对其⽗母遗留的房屋曾为共同共有关系，现⼄将其分割所得房屋出售，据我国民通意见第92条的规定，共同共有财产分割后，⼀个或者数个原共有⼈出卖⾃⼰分得的财产时，如果出卖的财产与其他共有⼈分得的财产属于⼀个整体或者配套使⽤，其他原共有⼈主张优先购买权的，应当予以⽀持。
⽽甲出售的部分楼层与兄弟⼆⼈继承的住宅⼩楼其他部分是配套的、使⽤功能整体性较明显，⼄可依此主张该楼层的优先购买权。
⼀般⽽⾔，优先购买权多发⽣于按份共有关系⼈之间，即甲⼄继承的遗产若分割为两个独⽴的部分，甲也可在同等条件下，优先于其他⼈购买⼄出售的部分楼层。
2、我国民法典230条规定，出租⼈出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈，承租⼈享有以同等条件优先购买的权利。
⽽⾃09年9⽉1⽇房屋租赁合同解释开始⽣效，将该“合理期限”规定为⼗五⽇，也即是表明，若案中的丙未于⼗五⽇内明确表⽰购买的，其主张优先购买权，⼈民法院不予⽀持。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
我 国个 人 住 房信 息系 统 和 未 登 记 房 屋信 息库 的
建立 ， 为国家住房保障、 宏观调控政策的落 实提 作任重道远 ， 意义非凡。 供 保障 。 通过 对 房屋进 行 统一编 码 ， 未来 跨 部 门、
房地产行政管理
Ｃ ｍ Ｒ Ａ ＥＬ 丁 Ｅ
共 有 人 利益 ，无 论 甲公 司股 东 及 股权 结 构 怎 样 变 ，房 屋所 有 权 对 外 的 公示 效 力 并没 有 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 生 变
房地产行政管理
删 船 Ａ Ｌ Ｔ Ｅ
房 优 购 权 其 合 房 登 中处 屋 先 买 及 竞 在 屋 记 的理
甘 晓琳 眉 山市房 地产 管理 局
在 房 屋登 记 工作 中， 笔者 常 常接 触到 当事人 询 问房 屋 优 先 购 买权 及 同 时存 在 数 个 房 屋优 先 购 买权 人 ， 们之 间谁 的优先 购 买权 更优 先 的 问 他 题 。当按 份共 有 人转 让共 有 房屋 份额 时， 时会 有 出现 数 个 同＿ 种 类 型 或者 不 同类 型 之 间 的 优 先 购 买 权人 同时存 在 的情 形 ， 种 情形 就 是优 先购 这 买权 的竞 合 。 虽然 登记 机构在 受 理登 记 时可 以 以 询 问笔录 的方 式 询 问转让 方转 让 房 屋 时 有 无 优 先购 买权 人 ， 要求 提供 优 先购 买权 人 放 弃优 先 或 购 买权 的书 面 证 明等 材料 来 予 以说 明房 屋 的转 让不 涉及 优 先购 买权 问题 ， 以此 做 到合 理 审慎 职 责 。但 由于 在房 屋有 偿 转让 时 ， 种优 先购 买权 多
作 。现笔 者对 如何 处理 这类 问题 试作 阐述 。
一
、
关 于公 司股 东 转让 股权 时其他 股 东 的优
况和 市场 发展 趋势 展现 给用 户 。 过信 息公 开发 通 布 系统 对外 发 布 ， 为各 级政 府 部 门提供 房 地产 经 济 发展 的第 一 手资 料 ， 为购 房人 提 供有 力 的数 据 参考 。 也 是房屋 编码 在 各子 系统 中集 中应 用 的 这 整 体展现 。 五是通 过房 屋 编码 实现对 未 登记 房屋
化 ， 就是 说这 种股 权转 让行 为 是股权 的交易 行 也
于合 伙企 业 内部 的财产 份额 变 化 ， 是合 伙 企业 不 作 为共有 权 人对 外处 置转让 财 产份 额 的情 形 ， 而 是 以合伙 人 身份转 让 的财 产份 额 ， 并非 以按 份共 有 权人 之 一 转 让 的财 产份 额 ，因此 应 优 先适 用 《 伙企 业法》 合 的规定 。２ 从法 理上 分析 ， 伙企 ． 合
协商 不 成 的 ， 照转 让 时各 自的出资 比例 行使 优 按 先购 买 权 ” 。例 如 ： 限责任 公 司 甲 （ 有 以下 简称 甲 公 司） 与其 他 自然人 或法 人 、 非法 人 组织 乙 、 共 丙 同所 有 一处 房屋 ， 甲公 司股 东之 一张 某将 转让 自 己的股 权 。这 时 ， 是否会 涉 及 甲公司 其他 股 东与 房 屋共 有人 乙、 的优先 购 买权 竞合 呢 ？笔者 认 丙 为 ， 司股 东转 让股 权 的行 为产 生 的优先 购 买权 公
同时存在 的情形 以不同的方式出现 ， 有的属于竟
合 ， 的不属 于 竞合 ， 清 楚 它们 之 间 的关 系 非 有 搞
常 重 要 ，也 有 利 于 登 记 人 员 更好 地 开 展 登 记 工
与房屋所有权转让时产生的优先购买权 是两个
不 同的 法律 概 念 ， 由不 同的 法 律 规 范调 整 ， 时 此 并 不会 发生房 屋 转让优 先购 买权 的竞合 。 因为张 某 转 让 股 权 是房 屋 共 有 权 人之 一 甲公 司 内部 的 股 权份 额变 化 ， 种变 化对 外 并不涉 及其 他 房屋 这 跨 行业 房产 地理 信息 的共享 将会 成 为现 实 。 同 时， 我们 也 认识 到房 屋编 码 的编 制和 应用 过 程 ，需 要房 产基 础测 绘 图形 数据 作 为支撑 ， 而
业 是 以人 合 为主 的非 法人 组织 ， 合伙 人之 间的关 系 主要 以相 互信 任 为基础 ， 合伙 企业 外 的其他 若
为 而不 是房 屋所 有权 的交 易行为 ， 者说 不是 甲 或
公 司 作 为 房屋 共 有 权 人之 一 以公 司 名 义对 外 处
置其 共有 份额 的行 为 。 论 该股权最 终 是 由其 他 无 股 东取 得还 是 由公 司原 股 东之外 的人 取得 ， 并不
导致 公 司 对房 屋 的共 有权 发 生 变 化 或转 移 。所
定 区域 内房屋状 况 进行 统计 分析 。
结 束语 通 过编 制 标准 的 房屋 编码 ， 为今 后 我 国房 可
地 产 登 记 制度 的 完善 、登 记 业 务 系 统 的相 对 统
一
、
房地产档案数字化管理提供统一 的标准 ， 为
的效应也体现不出来 ， 这也会给 全面开展带来一定阻力。因此 ，
先购 买权 与 房屋 其他 共有 人 的优先 购 买权 问题 。 《 司法》 ７ 公 第 ２条对 有 限责任 公 司 的股 权转 让 有
如下规定：经股东同意转让的股权， “ 在同等条件 下， 其他 股 东有 优先 购买 权 。两个 以上股 东主 张 行使优先购买权 的，协商确定各 自的购买 比例；
一
我 国大部分城市的房产基础图的测绘工作没有 开展 ，甚 至 有 的城 市 在 基 础 测绘 方 面 几 乎 是 空
白，这 将 给房 屋编 码 工作 的 开展带 来一 定难 度 ， 因而 房 产 基 础 测绘 工 作 的全 面 开展 成 为 房 屋 编 码 编立 的先行 条件 。房屋 编码 在编 制过 程 中 ， 需 要 投入 一 定 的人 力 、 力 、 力 ， 且短 期 内编 码 财 物 而