楼市限购令现漏洞
限购政策导致购房合同无效
限购政策导致购房合同无效
标题：
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近日，一起因限购政策导致购房合同无效的案例引起了广泛关注。
在该案例中，购房者与开发商签订了购房合同，但在交付定金后，政府出台了新的限购政策，导致购房者无法继续履行合同。
在这种情况下，购房者要求退还定金并解除合同，但遭到了开发商的拒绝。
我们需要了解限购政策的相关规定。
根据相关政策文件，限购政策通常针对特定区域或特定人群实施，限制其在一定时间内购买一定数量的房产。
这些政策旨在遏制炒房行为，稳定房地产市场价格。
我们需要分析购房者的情况。
在本案中，购房者在限购政策出台前与开发商签订了购房合同，并支付了定金。
由于限购政策的实施，购房者无法满足购房条件，因此无法继续履行合同。
我们需要探讨合同无效的条件。
根据《中华人民共和国民法典》的规定，合同无效的情形包括违反法律、行政法规强制性规定等。
在本案中，由于限购政策属于行政法规强制性规定，因此购房者无法履行合同并不构成违约行为。
同时，开发商在签订合同时未告知购房者相关限购政策，也存在一定的过错。
我们需要明确合同无效的后果。
根据《中华人民共和国民法典》的规定，合同无效后，双方应当恢复原状，退还已收取的财产。
在本案中，购房者有权要求开发商退还定金并解除合同。
同时，开发商也应当承担相应的责任。
#房地产市场调控中存在的五大问题
房地产市场调控中存在的五大问题大住房保障是政府的责任，也是利国利民的好事，然而，如果具体政策设计不当，很有可能成为某些特权阶层寻租、谋利的工具，谁都愿意不花本钱去享受政府公共资源的补贴，并借此而发个财产性收入的大财。
但从历次出台房地产政策看，保障对象从来就是一笔糊涂账，这次“新国八条”也不例外，对保障对象标准只字未提。
去年以来，我国出台了一系列的房地产调控政策，尤其是今年１月出台的“新国八条”，政策力度进一步加大，调控手段趋于多样化，调控对象更为明确。
但“新国八条”是以往房地产调控政策的延伸，在调控思路上仍然以“增加保障性住房供给”和“打击投机投资需求”为重点，能否从根本上疏导需求、增加供应、平衡供求，政策效果有待观察。
此外，要求地方政府提出“新建住房价格控制目标”这一政策在执行落实中阻力重重，从目前各地公布房价调控目标及调控细则情况就可以看出这一点。
一、“新建住房价格控制目标”尚需进一步明晰“新国八条”要求２０１１年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
这一新的调控手段很有可能引发较大争议，预计在执行落实中存在较大阻力。
首先，关于房价的统计数据存有较大争议。
相关数据每经发布总会引起广泛争议，或和普通民众感受不相吻合，或和地方政府及其他机构公布的数据产生较大出入。
给定房价统计数据无法获得完全认可，要用新建住房价格作为考核问责的目标，必然会出现激烈的争论和博弈。
其次，即便政策层面认定以国家统计局公布的房价数据为准，仍存在地方政府以“玩数字游戏”逃避责任的风险。
平均房价本就不是个准确定义的标准数，自然就可以用各种方式来假戏真唱了，如用外围的低价房大量供给将少量高档房的价格平均下去；如用大量保障性住房供给将价格平均下去；如严格限制高价房的销售许可，将销售平均价格降低；如用销售限价方式强令开发商降价；如用“限房价、竞地价”的方式供应土地等等。
房地产限购令对房地产市场的影响(全文)
房地产限购令对房地产市场的影响一、房地产限购令对房地产市场的影响1.限购令有效的降低了房产价格，但限购令存在着很大的反弹风险限购令出台的主要目的就是通过限制购房要求，减少房产交易量，通过让市场达到一种供大于求的情况，由此最终达到降低房价的目的。
而限购令的实施也的确达到了估量的目的，并且为市场后续的需求争取了大量的时间。
例如在限购令在出台之后，、天津、杭州等房价一直处于增长的一线城市的成交量都下降五成以上，而房价随着成交量的减少而逐渐降低，限购令给房产市场一个巨大的冲击。
但是由于限购令政策太过严厉，计划性较强，购房者的需求并不是被化解而只是由于政策的原因而被积压，这种积压在限购令存在的时候无法反弹，而一旦限购令取消，购房者的这种积压势必会出现程度较大的反弹，而到时候的房地产市场就会重新出现抢购现象，而房地产价格也会随着抢购的热潮不断的攀升，增长率甚至要强于限购令实施之前。
不仅如此，尽管限购令可以产生供大于求的局面，并为后续市场留下大量资金。
但对于开发商来说，他们是绝对不会放过这些现金充足的购房者，会重新将房价逐渐的抬高，由此提高自己的经济利润。
2.限购令给予房地产市场产生了绝大的冲击，但由于政策存在漏洞，所以造成了很多社会问题无可否认的一点是限购令的确给我国的房地产市场产生了巨大的冲击，限制购房要求、降低交易量、促使房产价格停止增长并呈现下降趋势。
但是由于限购令本身政策的不完善，很多购房者就会利用漏洞而造假。
例如最近流行的“假离婚、婚姻隐秘、混淆等现象。
二、限购令存在的弊端1.很多人认为限购令的政策上存在户籍卑视的情况，其中市中的限购令最让人值得思考。
市的限购令里规定：无法提供本市暂住证以及连续5年以上缴纳社会保险或者个人所得税的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
的限购令的确存在一些户籍卑视的问题，但是这种户籍治理可以有效的防止大量人口涌入城市，为城市的交通、环境、资源等都大大的降低了压力。
限购令对房地产价格的影响分析
限购令对房地产价格的影响分析市场纵横2019年4月17日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称新“国十条”），其中住房“限购”政策是一个非常严厉的政策措施，旨在调控房地产业非理性膨胀。
一、限购令政策颁布后市场运行状况据中房指数统计，全国大部分城市国庆期间成交量环比下降40%以上。
以深圳为例，从2019年10月份深圳住房市场运行情况来看，当前限购令政策对宏观经济及市场运行产生了极大的影响。
10月份，深圳新建商品住房成交备案量40.91万平方米，环比减少3.8%。
如果考虑9月底网签认购书集中在10月1日-7日备案的因素，10月实际成交量较9月下降约50%；2019年10月份，二手住房成交量为44.08万平方米，环比9月减少55.75%，扣除11月税收政策调整预期导致二手交易增加因素，当限购令对房地产价格的影响分析文/刘旦月实际成交水平只有9月份的28%。
然而，在成交量低迷的背景下，深圳房价俨然“维持高位”。
广发证券选取“十月上旬出台限购令的十大城市”调查显示，出台限购令前后，成交量下滑城市占8成，整体跌幅19%，其中下滑幅度超过40%以上的城市占比达4成。
反观“未出台限购令的13个大城市”，整体成交量仅小幅下滑3%，且下滑城市占比为46%。
这说明，限购政策的负面效应已逐步显现。
然而，从房价数据来看，据中国房地产指数系统（百城价格指数）调查数据获悉，2019年10月份全国100个城市住宅平均价为8418元/平方米，深圳以24550元/平方米位居全国第一位。
另外，2019年11月10日，国家统计局发布“1-10月份全国房地产市场运行状况”也显示，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.2%，，其中，商品住宅价格环比上涨0.3%，普通商品住宅价格环比上涨0.4%。
January 201913市场纵横从2019年底中央政府开始出手调控措施后，截止2019年10月底，除“9.29”新政后颁布限购令的13个城市房价10月份涨幅较小外，其它城市房价涨幅程度与8、2019年1～10月份，商品房供需指标呈失衡状况。
深化楼市调控需要各方“亮剑”
深化楼市调控需要各方“亮剑”徐炉清2010年9月29日“金九”结束之际，国家再次推出第二轮房地产调控措施，强调各地要加紧出台实施细则。
在中央出台严厉的调控措施半年以后，“地方诸侯”终于有所行动了，调控的实施细则千呼万唤还是出来了。
北京、深圳、上海、广州等十三个城市紧锣密鼓相继推出了以“限购”为主调的地方调控实施细则。
但最好的政策也不能是写在纸上、停留在文件上，关键还在于落实，决不能重蹈前几轮调控的覆辙。
说到底就是调控所涉及到的部门和人员要做到联动和互动，重在提高执行力，措施一一贯彻落实，同时堵塞漏洞防止可能出现的种种规避政策的行为。
一、地方政府。
地方政府是调控的具体抓手，起着承上启下的作用。
按照住建部等三部门的要求，当前加大对限购措施等调控政策的告知力度。
应该扎扎实实做好落实工作，不能缺位。
对此，省一级人民政府应当细化“国十条”，全面明确省级人民政府应该负担的责任。
已经出台实施细则的城市，要尽快将条款变成实际行动。
还没有出台细则的，不论房价是否过快上涨，都要按照国家部署，结合本地实际制定可操作的实施细则。
地方实施细则要细，要更具有操作性，明确“限购”、“差别化信贷政策”等重要措施。
从行政手段上控制购房，釜底抽薪，扬汤止沸，让投机投资性需求从源头上得到抑制。
同时实施细则还要把住房保障任务一并考虑进去，做到在一手抓调控的同时一手抓保障住房的建设落实情况，例如今年住房建设计划和用地供应计划的落实、中小套型普通商品房和保障性住房建设计划和供地计划等，做到从根本上抑制投资需求和平抑房价的目的。
如果在房地产调控大势所趋这个强烈的背景下，省级政府仍不作为，既不出台实施细则，又任由房市泛滥成灾和房价高涨，那住建部等三部委就要启动实质性的约谈，参照安全生产问责制度或者仿照“双规”制度，要动真格，排出时间表和处罚措施。
同样，市、县级人民政府，也要按照级别和职能，在省级的规定内制定适合本地的措施，防止投机者从一线城市转移到二、三线城市寻找新的投资空间，稳定当地房价，提升市场预期，保持本辖区内调控到位，做到全省一盘棋。
第二波限购令 导演楼市“新传”？——限购令或将长期化、全局化？——限购令不是“中药” 短期内即将“
第 二 波 限 购令 导演楼市 “ 侉”？ 新
自一 线城 市 与计划 单列 市实行 限购政 策以来 ，
大量投 机 资金 涌向二三 线城 市房地产 市场 ，导致部 分二三 线城 市房价 短期 内快速 上 涨。而这种 “ 下 按
葫 芦起 来瓢 ” 的房 价涨 势让人 不 禁怀疑 限购令会有
景是 ：随着 经济 快 速 发 展 ，城 市 人 口急剧 增 长 ，住房 严 重 短 缺 ，
房 价 快 速 上 涨 。而 当前 我 国城 镇 住房 私 有 率 高 达 ８ ％，几乎 为 全 ９
球 最 高 。实 行 限购 主 要 是抑 制 房 价 过快 上 涨 ，打击 投 资 投 机性 需
求 。如 果 谠韩 国 当年 实 行隈 购 属 于 “ 中药 ”， 需经 十几 年 才 能慢
１ ０ ５
望
长期 化 、 全 局 化 的 可 能 。
当一 二 线房 价飙 升被 “ 消化”后 ，楼 市 未来 某
个 时候 会 再度 补 涨 ，补 的是 这 一 年 半 调控 “ ” 房 欠
地 产商的债 ，补 的是一年 多来疯狂 的ｃ Ｉ Ｐ。现在只 等
一
个 时间 ，那就是 中国经 济 出现硬 着 落迹 象、新 的
线城 市房价 兀然起 飞还 有 多远 ？ 如 果房 价一 直 “ 坚强” ，在 限购今后 谁 又会 来 接 它的 “ ”？ 棒
童≯ １４ ０
限购令 不是 “ 中药＂ 短期 内即将 “ 收兵 ＂
世 界 上严 格 实 行 限 购住 房 政 策 的 ，恐 怕 只 门重 在 构建 住 房 供 应 的 “ 轨 制 ” ：逐 步 双
形 成 符合 国情 的 保 障性 住 房 体 系和 商 品房体 系 。至 ２ １ 年末 ，我 ０ ５
“限购令”风暴下的荒唐举措
上海作 为经济中心 ，房 价偏 高是肯
定 的 ，因 此 ，调控 压力 比较 大 。 上 海 的
“ 限购令 ”规定 ，暂 定本市 及外省 市居 民家 庭 只能 在本 市新 购 一套 商 品住 房 （ 含二手存量住 房） 。违 反规定购 房 的 ，
贷款利率 ，当未来房价还要上涨 的预期 罩在 百姓头上的时候 ，追逐 利益保护 口 袋 之 心跃 跃 欲试 ，你 不能 说他 多 么 愚
蠢 ，问题 在 于 ，政 策 出 台 的 时候 ，并 没 有 想 到 这 些 问 题 。 而 且 ，只 要 收 益率 大 于 贷 款 成 本 ，各 种 “ 策 ” 还 会 出 现 ， 对
越 多 ，透 支着 社会 诚信 。南京 “ 购 限 令 ”出台后 ，某 区离婚 申请 的数字 是新
政公 布前 的两 倍 多 。
求 的客户 ，放弃过 渡型小户 型 ，选择一 步到位 。有 的不能一步 到位 的 ，就 只好 “ 以偏 概全 ” 了—— 以偏 远 的地 理条件 换取 价格 上的差价 ，但 是 ，这样做现 在 也不 容易了 ，各大城市的城 郊房 价 ，也 被炒 得高 得 离谱 了 ，从 上海 的南 汇 合 并 ，到北京的燕郊 ，房价上涨的幅度不 是一般的快 。 “ 限购令”实质上改变了
房 地 产登 记 机 构 不 予 受 理 房 地产 登 记 。
同一购房家庭只能在本市新购买一套商 品住房。同一购房家庭含购房人 、配偶 及未成年子女 。这条 “ 限购令” ，实质上
这些城 市 出台的 “ 限购令 ” ，似乎
是 打 击 房 价 上 涨 的 一 剂 猛 药 ，管 理 层 对
制作 用还是很大的。
购房政策风险案例
购房政策风险案例
案例一：购房政策调整导致购房成本上升
某市政府出台新的购房政策，要求购买第二套住房的购房者需缴纳更高的首付款和利率，同时限制了购房者的贷款额度。
这一政策的出台导致购房者购房成本大幅上升，特别是对于那些计划购买第二套住房的人来说，他们需要支付更高额的首付款和更高利率，使得他们的购房计划受到了重创。
这也导致了购房市场的冷却，带来了经济下行的风险。
案例二：购房政策收紧导致市场波动
某国家政府出台了新的购房政策，加大了对于购房投资的限制。
政策要求购房者必须具备一定的购房资格和条件，同时提高了购房的门槛。
这一政策的出台使得购房市场出现了短期的波动，一些投资者纷纷抛售手中的房产，导致房价下跌和市场的不稳定。
同时，由于一些购房投资者因为新政策而无法再继续购买房产，使得市场供应不足，进一步加剧了市场的波动风险。
案例三：购房政策变化导致市场恐慌
某市政府突然宣布将取消购房限制政策，允许所有人购买房产。
这一政策的突然变化使得市场出现了恐慌，因为很多人担心这将导致房价暴涨和投机炒房的风险。
同时，一些抱着投机心态的投资者纷纷打算投资房产，导致市场供应不足。
然而，随着市场逐渐冷静下来，房价开始回落，一些投资者因为过度投资而损失惨重，引发了一系列投诉和争议。
这一政策的突然变化和市场的波动使得购房者和投资者面临着较大的风险。
限购令扩至地级市 多重漏洞已现房价备案有弊端
限购令扩至地级市多重漏洞已现房价备案有弊端 2011年03月26日 01:39 中国经营报龙飞楼市调控再发力。
3月18日，佛山忽然宣布限购，这是第一个实施限购的地级市，作为广东第三个开始实施限购的城市，佛山此举或许意味着，限购开始在珠三角其他城市蔓延。
硝烟未散，3月22日，四川宣布将实行全省限购，这是第一个明确全省限购的省份。
自此，限购开始由部分城市向城市群甚至全省范围延伸。
同日，国家发改委网站发布《商品房销售明码标价规定》，5月1日起，将全国实行“一房一价”。
这个三月，楼市博弈愈显戏剧化。
全线限购展开3月22日，四川省政府发布《关于切实做好房地产市场调控有关工作的通知》（以下简称“通知”），要求采取实行限购政策、增加住房用地供应、差别化信贷政策等措施控制房价。
在限购方面，通知表示，四川省原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
“现在楼市是省一把手负责，有谁敢掉以轻心？”广东佛山一位房管部门官员表示，四天前，该地区也实施了限购政策。
佛山实施限购已在市场预料之中，在广州宣布限购当天，即有消息人士透露，佛山也有几乎与广州一模一样的限购方案。
只是由于佛山作为地级市，申请程序有别于广州，才导致推出时间延后。
佛山一位地方官员表示，“佛山去年的销售量超过广州、深圳，而且前两个月的房价涨幅也排到了全国前三。
”正因为如此，佛山才成为第一个实施限购的地级市。
但在“佛山版”限购推出后，该消息人士表示“还是有些出乎意料”。
其原因是，他所了解的上报省政府的第一个方案中，佛山并非全市限购，楼价较低的高明、三水等区域并不在限购范围内。
但最终公布的限购方案还是将这些区域纳入其中。
在佛山限购出台后，房地产投资需求开始流向珠三角周边城市。
站得高点——科学看待住房限购令的利弊得失
保障性住房管理 、个人购买住房不足５ 年转手 交易的统
一
有人 说 “ 限购”是 以行政力 量干预房 地产市场 ，
按 销 售 收 入 全 额 征 税 、大 力 推 广 以 “ 房 价 、竞 地 不 符合市场 原则和规 律 。但我们 必须看到一个 现实 ， 限
价”方式等 ，但其中最引人瞩 目的还是 “ 限购令 ”。
乱 市 场 秩 序 的行 为 。
与期 许 。 自我国住房 市场实行 商品化 以来 ，居 民的居住
化解 当前房 地 产 问题 的重点 就 是要 放 在 “ 去投 资 条 件得 到 了很大 改 善 。但 在商 品房市 场 迅速 形成 的 同 化”、 “ 去赚钱效 应 ”上 ，并采取严 厉 的住 房信贷政 策 时 ，我 国住房 市场也 出现 了一些 问题 。其 中最突 出的问 及房地产 税政策 。 “ 限购令 ”可 以很 好地完 成这一 “ 使 题就 是市场推 高 的房 价让低收 入群体无力 承受 ，他 们无 命 ”。与其纠结 于房地产 市场 的种 种乱象 ，倒不如拿 出 法得 到基本 的住房保 障 。所 以当我们发 现住房 问题 已经
这一政 策无疑 给擅 长投资 的炒房客 以有 力打击 。 继 “ 国八条 ”政策 出台后 ，各地 “ 新 落地版 ”楼市新
政 细则 也会相继 出 台，上海 赶在兔年 春节前最后 一个 工作 日出 台了 “ 沪九条 ”。北京可 能成为继上海 、青
岛 之 后 第 三 个 “ 八 条 ”落 地 城 市 。 去 年 仅 在 部 分 城 国
具体措施 来达到立 竿见影 的效果 。当然 ，限购令从根 本 演变 成社会 问题 之时 ，我们不得 不承认 ，保 障房与 商品
上 来 看 ，与 房 地 产 市 场 的属 性 还 是 违 背 的 。 所 以新 国 八 房 具 有 同 等 的 重 要 地 位 。
我国房地产限购政策的漏洞分析
我国房地产限购政策的漏洞分析海来伍加【摘要】本文针对国家限购政策的漏洞进行分析，并提出了解决政策漏洞的方法，希望能够有效地维持房地产市场秩序。
%This paper analyzes the vulnerabilityof the house purchase quota policy of real estate in China and puts forward the ways to solve the policy vulnerability. It hopes to be able to effectively maintain the order of the real estate market.【期刊名称】《价值工程》【年(卷),期】2014(000)034【总页数】2页(P196-197)【关键词】房地产;限购政策;漏洞【作者】海来伍加【作者单位】西昌学院，西昌615000【正文语种】中文【中图分类】F293.30 引言2010年初，我国宏观经济形势逐渐向好发展，房价暴涨趋势明显。
4月17日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称新“国十条”），由此开启了2010年楼市调控的大幕。
但“上有政策，下有对策”，购房者依然寻找到了政策的漏洞，依然可以逃避政策的限制。
1 漏洞之借用他人身份证为规避“认房又认贷”等调控政策，购房者一般借用没有房贷记录的亲戚朋友或者企业员工的身份证贷款买房，以享受首付、贷款利率等方面的优惠。
借用他人身份证来买房是现在购房者为了规避政策最常使用的方法。
借用别人身份证的前提是需要给证件提供者一定的报酬，或者要跟被借人签定附属的协议。
此举虽然能规避二套或多套房贷政策，但对于买房者而言，一旦“替代者”出现信用等方面的问题，那意味着买的房子也会受到牵连，甚至会被列入黑名单。
对策分析：对于租借身份证的买房行为，可以先查实身份证上本人的房产信息，户口信息，以及家庭背景，并规定买房本人在购房后，在五年内不得出售或转户房产权，并签订相应的协议来约束。
房地产市场的调控措施及效果分析
房地产市场的调控措施及效果分析近年来，我国房地产市场经历了快速增长的阶段，但也带来了一系列问题，如房价上涨、投机炒房等。
为了维护房地产市场的稳定和可持续发展，政府采取了一系列调控措施。
本文将就房地产市场的调控措施及其效果展开分析。
一、限购政策限购政策是为了控制房地产市场过热，遏制投资投机性购房行为而实施的措施。
通过限制个人购房的数量和面积，有效地抑制了购房需求。
这一政策的初衷是保障居民居住权益，限制房价上涨，防止房地产市场泡沫的形成。
然而，限购政策也存在着一些问题。
一方面，限购政策严重限制了刚需家庭的购房需求，导致他们无法在自己心仪的地方购房。
另一方面，限购政策的执行难度较大，存在规避及虚假购房行为的问题。
此外，限购政策对一线热点城市的影响较大，但对二线和三线城市的效果有限。
二、限售政策限售政策是指对购房者对购房后一定时间内不得转让房产的限制，旨在控制投机炒房行为，稳定房地产市场。
限售政策可以有效遏制房地产市场的过度投机，减少短期房价的波动。
通过限制销售市场的供应量，可以逐渐平稳地调整市场需求与供应之间的关系。
然而，限售政策也存在一些弊端。
一方面，对购房者的资金流动存在一定限制，限制了部分购房者的财产权益。
另一方面，执行限售政策需要耗费大量人力物力，且容易引发市场的不健康竞争和黑市交易。
三、调控金融政策调控金融政策是通过加大对房地产市场金融支持的力度，以控制房地产市场过快发展的政策措施。
此类政策主要包括提高房地产贷款的首付比例、收紧购房贷款政策、提高利率及执行限制性措施等。
这些政策的目的是通过提高购房门槛和贷款成本，控制购房人群的数量，缓解市场需求。
然而，调控金融政策也会带来一些不利影响。
一方面，对购房者的资金流动存在一定限制，可能会导致购房需求的下降。
另一方面，政策执行需要一定时间，可能导致市场出现调控政策前的短期买卖行为的高峰。
四、土地供应管理土地供应管理是指政府通过土地供应的调控，控制房地产市场的供应量。
签订购房合同后限购无资格
首先，我们来明确一下购房合同的有效性。
根据《中华人民共和国合同法》规定，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
只要合同当事人具备相应的民事行为能力，意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同就具有法律效力。
因此，在签订购房合同后，限购政策的出台并不会直接影响合同的有效性。
然而，限购政策导致购房者失去购房资格，可能会引发一系列问题。
以下将从以下几个方面进行探讨：1. 合同履行问题如果购房者失去购房资格，合同就无法履行。
此时，购房者可以要求开发商退还已支付的定金或首付款，并要求开发商承担违约责任。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
2. 限购政策的效力问题限购政策作为政府行为，具有一定的法律效力。
但是，限购政策并非法律、行政法规，不能成为合同无效的事由。
因此，在购房者失去购房资格的情况下，合同仍然有效，开发商不能以限购政策为由拒绝履行合同。
3. 房屋强制执行问题如果购房者因限购政策失去购房资格，开发商将房屋抵押给银行，银行申请法院强制执行，购房者作为案外人有权提出异议。
根据最高法院的相关案例，限购政策不能成为排除强制执行的理由。
因此，购房者可能面临房屋被强制执行的风险。
4. 限购政策的适用范围限购政策的适用范围通常分为两种情况：一是针对所有购房者，二是针对特定群体。
在第一种情况下，购房者失去购房资格，合同无法履行，购房者有权要求开发商退还定金或首付款。
在第二种情况下，如果购房者属于特定群体，且在签订合同时符合购房条件，开发商不能以限购政策为由拒绝履行合同。
总之，在签订购房合同后限购无资格的情况下，购房者可以依法维护自己的合法权益。
一方面，购房者可以要求开发商退还定金或首付款，并承担违约责任；另一方面，购房者还可以通过法律途径，维护自己的房屋权益。
楼市调控政策的执行问题如何增强政策的可行性与有效性
楼市调控政策的执行问题如何增强政策的可行性与有效性楼市调控政策是为了维护房地产市场的稳定和市场秩序而制定的。
然而，随着中国房地产市场的快速发展和楼市调控政策的频繁出台，政策执行问题逐渐凸显。
本文将探讨楼市调控政策执行中存在的问题，并提出相关建议以增强政策的可行性与有效性。
一、楼市调控政策执行中的问题分析目前，楼市调控政策执行中存在着一些普遍的问题，主要包括执行部门的协调不畅、政策执行的不力、执法监管的薄弱等。
首先，执行部门之间的协调不畅是一个突出的问题。
楼市调控政策的执行涉及多个部门，包括住房城乡建设、国土资源、发改委等部门，各部门之间信息沟通和协调不够。
这导致了政策的执行出现偏差，甚至一些政策的制定和执行相互矛盾，降低了政策的有效性。
其次，政策执行的不力也是一个普遍存在的问题。
楼市调控政策的执行需要各级政府、执法部门以及开发商等多个主体的配合。
然而，由于一些地方政府存在“政绩工程”的考虑，对调控政策的执行不够坚决，导致政策执行出现断层和滞后。
再次，执法监管的薄弱是导致政策执行问题的重要原因。
一方面，执法能力不足。
楼市调控政策的执行需要相关执法部门加强对市场的监管和执法力度，然而部分执法人员仅凭个人意志制定执法标准，导致执法的主观性和不一致性。
另一方面，执法监管手段不完善。
现有的执法手段主要集中在检查和处罚上，对于预防问题的发生和解决问题的根源并没有做到全面考虑，这限制了政策执行的深入推进。
二、增强政策可行性与有效性的对策建议为了增强楼市调控政策的可行性与有效性，需要从多个方面着手，包括加强部门协调、完善政策执行机制、加强执法监管等。
首先，加强部门之间的协调是提升政策执行效果的关键。
要建立健全楼市调控政策执行的协调机制，推动各个部门之间的沟通和协作。
可以通过建立联席会议制度、加强信息共享等方式，促进各个部门之间的协调，确保政策执行的一致性。
其次，完善政策执行机制是增强政策可行性的重要手段。
可以建立健全市场监测和预警机制，及时了解楼市的供需变化情况，为政策制定提供科学依据。
我国房地产限购政策的漏洞分析
３ 。 ５普及 商标 法律知识 保 护企业 商标 资产需要企业 结合 实际发展状况 ， 在企业 内部普及商标法律知识 。伴随
着经济 的发展 ， 信息技术在企业发展建设中发挥着重要 的 作用 ， 企业在普及商标法律知识的过 程中应 该充分利用信 息技 术手段 ， 如通过杂志、 广播、 电视 以及网络平 台等进行
海来伍加 Ｈａ ｉ ｌ ａ ｉ ｗ ｕ ｊ ｉ ａ
（ 西 昌学院 ， 西昌 ６ １ ５ ０ ０ ０ ）
（ Ｘ ｉ ｃ ｈ ａ ｎ ｇ Ｃ ｏ ｌ ｌ ｅ ｇ ｅ ， Ｘ ｉ ｃ ｈ ａ ｎ ｇ ６ １ ５ ０ ０ ０ ， Ｃ ｈ ｉ ｎ ａ ）
摘要 ： 本丈针 对国家限购政策的漏洞进行分析 ， 并提 出 了解决政策漏洞的方法， 希望能够有效地维持房地产市场秩序 。
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１ ９ ６・
价 值 工程
我 国房地产 限购政策 的漏洞分 析
Ａｎ ａ ｌ ｙ ｓ ｉ ｓ ｏ ｎ ｔ ｈ ｅ Ｖ ｕ ｌ ｎ ｅ ｒ ａ ｂ ｉ ｌ ｉ ｔ ｙ ｏ ｆ ｔ ｈ ｅ Ｈｏ ｕ ｓ ｅ Ｐ ｕ ｒ ｃ ｈ ａ ｓ ｅ Ｑｕ ｏ ｔ ａ Ｐ ｏ ｌ ｉ ｃ ｙ ｏ ｆ Ｒｅ ａ ｌ Ｅ ｓ ｔ ａ ｔ ｅ ｉ ｎ Ｃ ｈ ｉ ｎ ａ
０ 引言 入黑名单。
对 策分析 ： 对于租借 身份证 的买房行 为 ， 可 以先查实 作者简 介 ： 海来伍加 （ １ ９ ８ ４ 一） ， 男， 四川美姑人 ， 西 昌学院助教 ， 主 要 研 究 方 向 为房 地 产 经 营 管 理 。 身份证上本人 的房产信息 ， 户 口信 息 ， 以及家庭背景 ， 并规 资产追究机制。首先 ， 企业应该明确 商标 兼职和专职管理 人 员的责任。 企业应该 结合发展 实际状 况建立健全 的商标 管理责任制度 ， 将管理责任细分到人。商标 专管员应该认 识到商标资产流失 的危害 ， 对 商标标识 出库 和入库 进行有 效 管理 ， 一旦发生管理 问题 ， 商标 人员应承担相应责任 ； 另 外， 企业还应该落 实企业 内部管理责任 制。企业应该结合 实际商标管理情 况 ， 建立职能管理 制和 品牌经理 制 ， 进 一 步提高企业商标资产的保护力度。 ３ ． ３建 立完 善的企业 商标资产评估组织体系 完善企 业商标评估 方法是保护企业商标资产的重要手段。首先 ， 企业应该结合实际发展状况 ， 建立健 全的商标资产评估组 织体 系 ， 该 体 系的建 立应该 坚持 “ 科学、 规范 、 统一” 的原 则。 另外 ， 企业还应该建 立完善 的商标资产管理体系。 明确 商标 资产 的使用情况 ， 在满足全国范围内商标实际需求 的 情 况下 ， 为商标资产评估组织体系的建立提供 保障。 ３ ． ４强化企业 商标 的合 同保 护 商标权 是商标 注册人 享有商标使用权 的依据 ， 企业在发展建设过程 中必然存在 商标 转让 以及商标管理等 问题。 保 护国有企业商标 资产 必 须重视企业商标合 同的保护。首先 ， 企业必须保证合 同的
“限购令”制度的不足
浅析“限购令”制度的不足[摘要]“限购令”的出台在房地产界影响颇大，“限购令”本质上是一种行政限制手段，笔者主要从经济学的角度阐述“限购令”制度可能带来的不良影响以及产生这一问题的原因，力图对这一制度有更为深刻的认识。
[关键词]限购令外部性信息不充分父母式关爱主义理论私利理论近来，国务院出台了房地产新政，各地纷纷出台了贯彻落实中央房地产新政的细则，其中最引人注目的一条就是“限购令”。
无论是限新购一套还是限新购第三套，都是对房屋买的环节采取的一种行政限制手段。
限购令并不是中国首创，在世界其他国家已经实施，如去年澳大利亚放宽外国人买房的限制后，海外投资者的涌入使澳房地产价格攀高，澳政府于是限制海外投资者在澳买房置产。
韩国政府的限购则不止限于外国人，调控手段无所不用其极。
最近便在首尔市划定若干热点区域，在该区域内，购房者只能购买一套住房，以此来摒绝炒房客。
并且，买房者购房前需要申报资金来源，否则无法购房。
我国对于限购令政策观点不一，主要分为两种：第一，有人认为限购令无可厚非，它是对房地产市场上倒卖住房制造紧张空气，推高房价获取暴利的投机势力的有力打击；另一方面，有人认为限购令应该受到限制，甚至根本就不应该出台。
本文就参考西方经济学的相关理论来说明限购令的出台在解决房地产市场中存在的问题的理论依据以及相关不足。
一、限购令中限制“买”的环节以克服市场失灵问题法律经济学理论认为:一般情况下,自由交换能将物从低价值的使用移往高价值的使用。
只有购买价格高于物的所有权人(出卖人)自己认为的价值时,他才愿意转让该物。
另一方面,购买价格必须低于购买人所认定的该物价值,否则他不会买。
当然,如果将交易成本纳入考虑范围,当整体的交易成本超过出卖人和购买人所认定的价值差额时,交易将不会发生,因为两方都无法从交易中获利。
总的来说,自由交换能为交易双方带来好处,如果该交换被限制,潜在的购买者将不得不分担物的所有权人因此受到的损失。
房地产限购中的漏洞与误伤
10CHINA REAL ESTATE新年伊始，一些城市的房地产调控又开始打补丁。
从深圳到上海、杭州，一些城市纷纷出台更严厉的限购措施。
比如深圳和上海规定“离婚3年内按照离婚前家庭套数计算”，以此限制通过“假离婚”规避限购的投机购房者，杭州出台了“父母投靠落户需满3年才可作为独立家庭购房”，以此缩小无房户摇号规模。
即便是这样更严厉的调控政策，也未必能让一些人满意。
在这些人看来，为了将所有投机者逐出住房市场，限购政策不应该有漏洞。
如果出现了漏洞，应该在第一时间弥补。
上述的沪杭两地的限购漏洞存在多年，时至今日才亡羊补牢。
至于其他漏洞，比如外地人通过与上海户籍者“假结婚”获得购房资格突破限购，并没有新的补丁加以控制，一些人对此也愤愤不平。
但我们可能忽视了硬币的另一面，越来越严密和严厉的限购政策导致的误伤也越来越多。
我们对“假离婚”深恶痛绝，但现在的政策却将那些真离婚后有真实合理购房需求的人挡在了门外（租房不受影响），包括杭州无房户家庭的认定同样会误伤一批人。
我们的限购政策能否做到既避免漏洞，不放过一个投机购房者；又避免误伤，让那些有真实合理住房需求者不受伤害？笔者以为，这其实是不可能做到的。
可能有读者会说，做不到情有可原，但应该朝着这个目标努力。
这种表述也是有问题的，弥补漏洞和避免误伤其实是两个难以兼容的目标，你无法朝着两个难以兼容的目标努力，你总归要有取舍和选择。
背后的原理其实很简单，即统计学中“弃真”和“取伪”两类错误是无法同时房地产限购中的漏洞与误伤作者简介：赵奉军，杭州师范大学阿里巴巴商学院。
基金项目：国家社科基金项目“我国住房空置率现状、原因与解决途径研究”（20BJY073）。
赵奉军专栏赵奉军专栏CHINA REAL ESTATE降低的，二者是一个跷跷板的关系。
对任何一个购房者，我们外人并不知道他是否真的是投机者，我们根据他提交的材料并对照限购政策来判断他是否有购房资格，但这个判断其实是个概率决策，是有可能犯错的。
“限购令”——房地产市场软着陆的过渡性选择
芜湖 ２ １０ ４ ０ ３） （ 安徽商贸职业技术 学院，安徽
［ 摘
要］ “ 限购令” 出台近 两年 的时 间里 。 们一直争论不休 ， 中的 焦点问题是认 为“ 人 其 限购令” 于政 属
府行政干预 经济的行 为 ， 不符合现代 市场经济的要 求。 阐述 资源配置 的两种方式 即市场与计 划之 间的 关 系，
与房地产直接相关的 占了 ３ ％ 。由此可见房地 ２ 英 国汇 丰银 行根据 中国 国家统计局 的数据计 中， 而且不仅关 系到广大人 民群众 的 日常生活 ， ２１ 反映了复杂 的社会关 系。 比例已高达 ３ ５倍 ， ． 远远超过 了美国次贷危机泡沫 关系到 国民经济健康发展 ，
方 国家处于一片恐慌之中。传统的经济学理论失灵
了， 因为在 经济危 机情 况下 ， 靠市 场 主体 即家庭 和 依
经济的要求 ， 违背 了市场供求的基本规律 。就此 问 题， 笔者 阐述 了资源配置的两种方式 即市场与计划
之 间 的关 系 ， 析 了房地 产市 场 失 灵 的表 现 及 原 因 ， 分
灾难 。 （ ） 二 房地 产 市场 失灵 的原 因
（ 房地产市场失灵的表现 一）
房地 产市 场失 灵 的一个 主要 表 现 是 房地 产 的 泡
沫不断膨胀。衡量房地产市场泡沫 的指标有很 多，
房地 产市 场失灵 的主要 原 因是 人们 对 房 价 的 看
其中主要的有住房价格租金 比和房屋 空置率。住房 涨 心里 ， 扰乱 了价格 机 制 的功 能 。对 于一 般 消 费 品 ，
在房 价 跌 势 确 立 的 情况 下 ， 沿海 城 市 住 房 租金 比在 刚性需求。但是随着经济发展 ， 通货膨胀较为严重 ，
法拍房限购堵住调控Bug
法拍房限购堵住调控Bug作者：张宏羽来源：《检察风云》2021年第05期1月21日，上海市住建委等8部门联合发布楼市调控新政“沪十条”。
随后，上海打出一套楼市调控“组合拳”，将法拍房纳入限购政策的首套房源。
记者注意到，在公拍网、阿里拍卖等平台上，打开上海法院司法拍卖的上海市商品住房页面，就会弹出一条“限购”的特别提醒。
提醒还指出：“拍卖成交确认后，因买受人无购房资格的，将依法承担悔拍等法律后果。
”上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰此前表示，上海出台的一系列调控“组合拳”是对炒房行为的精准打击。
法拍房纳入限购政策范围，则堵住了漏洞。
近几年，法拍房市场的热度居高不下，一度成为楼市中的“新宠”。
资料显示，仅2020年一年，北京、上海、广州、深圳四大一线城市共计成交法拍房10154套。
根据百度公开的搜索指数，2015年“法拍房”搜索指数的峰值仅为137，到了2020年，“法拍房”搜索指数的峰值竟达到了1631。
短短5年时间，网民对法拍房的搜索量翻了十倍不止。
社会的异常关注将这个原本小众的市场迅速炒热，但过热的背后，也隐藏着一些乱象与风险。
法拍房指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。
当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。
1991年，《民事诉讼法》正式确立司法拍卖制度。
1998年通过并实施的《关于人民法院执行工作若干向题的规定》，确认司法拍卖是处置诉讼资产的主要方式，法院可以委托拍卖。
2009年，《關于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》通过并实施，规定由人民法院内部的司法技术辅助部门负责组织当事人选定拍卖机构，监督拍卖活动，使得委托拍卖已成为我国的司法拍卖的固定模式。
但在很长一段时间里，司法拍卖都是在线下进行，这样的拍卖方式受到宣传覆盖面、地域、时间等的限制，竞拍人数明显不足，很多司法拍卖不能够实现充分竞价，甚至出现流拍。
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上海楼市限购令现漏洞 个税补缴单被指以假乱真
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2012年03月09日 02:51 东方网
一波未平一波又起。
因限购令“旧政新解”引发的上海本地户籍未婚子女能否购房的政策解释一解再解之时，被扼杀逾半年的“补缴个税”又出现了死灰复燃的迹象。
《第一财经日报》记者近日调查发现，最近有不少拟购房者经过中介公司的“包装”，成功获得购房资格。
随着政策面的不断收紧，中介公司的“包装”水平也在不断提升。
有包装公司的负责人甚至向记者表示：“做了一年多了，从未失手过。
”
事实上，时至今日，上海各区县房地产交易中心都表示，补缴的个税均不被认可。
“造假”手段“天衣无缝”？
近日，上海宝山区某投资咨询公司的客户经理王全（化名）告诉记者，客户只要交纳2000元的代理费并提供身份证复印件，再经过该公司的“包装”即可获得购房资格。
“税金和滞纳金是客户自己掏的，税金的具体数额不确定，要看你希望一个月按多少钱交，我负责帮你控制一个月具体交多少的税。
”王全表示，“（做出来的）税单是一年一张，（上面）每个月（纳税记录）都有显示。
”
根据沪版限购令规定，能提供自购房之日起算的前两年内在本市累计缴纳一年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购一套住房(含新建商品住房和二手住房)。
此前，已有大量代办补缴个税的公司出现。
但2011年7月出台的“沪四条”明确规定，补缴个税的行为不予认可。
日前，静安、浦东等区县房地产交易中心工作人员也均向记者表示，补缴个税的行为将无法获得购房资格。
静安区一位工作人员强调：“税单上一定要每个月都显示缴税额。
”
也就是说，和此前大部分补缴的税单上只有“一笔补缴总额”不同，像王全这样的包装公司已能够“做”出“每个月都显示金额”的税单。
从理论上看，沪版“限购令”在税单上设置的“门槛”已被突破。
王全还进一步介绍，从客户的反应上看，补税买一手房是肯定没有问题，但买二手房可能比较麻烦。
他同时强调：“月收入最好不要做得太低，因为如果月交个税显示为零或者数额太低的话，即使交易成功，银行也可能不同意放贷。
”
一位资深律师告诉记者，如果确实是应当缴纳个税而未缴，因买房需要而补缴的，属于依法纳税，并无太大风险；但为购房虚构上海工作经历或虚高应纳税额，则属于为骗贷采取的欺诈行为，一经查实，银行将有权取消贷款。
话虽如此，但以王全为代表的“补税中介”却对自己的“业务”信心十足。
“做了一年多了，从未失手过。
”
记者在互联网上搜索发现，现在像王全这样为拟购房者补缴个税的公司确实不在少数。
上海浦东某投资管理公司的周小姐发帖称：“无论您是外地人士还是港澳台同胞或者外国友人，无论您在上海有无工作，只需要提供身份证号码和姓名，月工资金额，补缴月份以及地址和邮编即可。
本公司长期为政府招商引税，可为大家提供补缴个人所得税的服务。
”最后，她强调，“税单无补缴痕迹。
”
昨日，记者以购房者身份联系到周小姐，她表示：“我们能做到税单无补缴痕迹，并且每个月都显示税额，速度也很快。
”
一位近期在市场中购入新房的女士告诉记者，她正委托“补税中介”代办补缴业务，相信很快就能看到税单。
“花了不少钱，但为了买房，还是值得的。
”
擦边球频现
市场分析人士指出，上述政策“擦边球”的频频出现，或许正是僵持已久的上海楼市在限购严令下突然大幅回暖的重要原因之一。
上海各大机构监测的楼市成交数据显示，2月27日～3月4日一周上海全市商品住宅成交面积为20.15万平方米，环比前周增44%。
至此，上海商品住宅成交量已经连续五周保持增长态势，也是全市商品住宅成交面积今年以来首次突破20万平方米。
事实上，政策持续执行一年后，因耐不住限购威力而试图微调政策的城市正在持续增多。
只不过，去年底至今，地方松动楼市调控的动作都被接连叫停——先有佛山新政“半日游”，接着芜湖购房免契税有补贴政策三日即告夭折，近期，上海不仅叫停了长期居住证满三年可购二套房的“旧政新解”，还对本地户籍成年子女购房资格进行了详细规定。
上海方面表示，将继续严格执行国家和本市房地产市场调控的各项政策措施，严格执行住房限售政策，政策不改变，力度不放松，抑制投资投机性购房，进一步巩固调控成果。
相较于“微调失败”的政策面来说，市场的“智慧”则不容小觑。
市场分析人士指出，不仅仅是限购令，从目前市场的反应来看，楼市调控政策在执行层面，正在市场一些中间角色的“努力”下，呈现出“明紧暗松”的市场特征。
今年2月，浙江宁波象山市被媒体爆出“擅自取消楼市限购，全款可买多套房”的消息；除了限购令之外，2月底，绝迹已久的“一成首付”现象大有卷土重来之势，深圳、广州、南京、武汉、合肥、惠州等地开发商纷纷“暗度陈仓”。
尽管部分地方政府监管部门已经就上述消息介入调查，但楼市调控执行层面“外紧内松”迹象日益明显已是不争的事实。
一位不愿透露姓名的业内人士坦言：“政策执行已有一年，一年时间足以给市场中钻漏洞者找到一些打‘擦边球’的办法，而对于地方政府来说，面对如此惨淡的市场和土地财政，执行层面现在谁还愿意收紧啊？谁收紧谁吃亏呀！”
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从目前的情况看，政策层面不断强调从严，而实际执行的时候各个地方出台的政策却相对灵活，并且有可能还会出现阶段性的规避措施来应对当前房地产市场成交量不理想的局面。