房地产金融租赁业务的可行性研究

三、金融租赁公司
第四步：购房者向金融租赁公司支付租 金；金融租赁公司向开发商支付购房款。 第五步：开发商向购房者交付商品房并办 理商品房产权登记证书；金融租赁公司在该产 权登记证书上设定他项权力抵押登记。 业务流程如图：
金融租赁业务的主体是金融租赁公司。 中国人民银行以“（２０００）第４号令”颁发了《金 融租赁公司管理办法》，对金融租赁公司的机 构设立及变更、业务经营、监督管理等作了明 确的规定，规范了金融租赁公司的行为。金融 租赁公司是以经营融资租赁业务为 主的非银行金融机构，最低注册资本 金５亿元人民币，经营外汇业务的金 融租赁公司应另有不低于５千万美元 的外汇资本金。金融租赁公司的筹建 需经过筹建和开业两个阶段：一是筹 建阶段，发起人需向中国人民银行提 交筹建申请书、可行性研究报告、公 司章程、负责人名单及简历以及中国 人民银行需要的其他文件。批准筹建 的筹建期为六个月，六个月内必须开 业，六个月内未开业的批准筹建文件 自动失效。二是开业阶段，金融租赁 公司筹建工作完成后，应向中国人民 银行提出开业申请，须向中国人民银 行提交筹建工作报告和申请开业报 告，会计师事务所出具的股东出资证 明、公司章程、拟任高级管理人员任职资格证 明、公司规章、工商机关的公司名称预核准登 记书、营业场所及相关业务资料以及中国人民 银行需要的其他资料。经批准后，工商登记并 公告。在经营期间金融租赁公司的主要变更事 项要经过中国人民银行的批准后方可进行。中 国人民银行对其经营业务实施严格的监督管 理，并有严格的整改、接管和终止的规定。 四、房地产金融租赁业务流程 一般业务流程有五个步骤： 第一步：承租人（下称购房者）在找到合适 的供货人（下称商品房开发商）之后，向出租人 （下称金融租赁公司）提出租赁申请。 第二步：金融租赁公司审核购房者的申请 资料，并了解购房者的信用和偿债能力。 第三步：金融租赁公司和购房者共同与商 品房开发公司签订商品房购销合同；金融租赁 公司与购房者签订融资租赁合同。
《天津经济》２００６．９总第１４８期
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签订购房合同。 ②付款人有所不同。由购房者自己选定 的房屋，自愿支付的房款数额，与金融公司签 订合同后，由金融租赁公司负责支付房款。 ③房屋维修责任有所不同。金融租赁公 司不承担房屋维修责任。按照合同约定保修 期内应由开发商承担维修的责任则由开发商 负责，超过保修期应由购买方承担的维修责 任则由购房者负责。 ④产权登记权属有所不同。开发商收齐 房款同时向购房者交付房屋，为购房者办理 房屋所有权证。同时金融租赁公司为该房屋 设定他项权力抵押登记，使购房者不具有完 全的房屋所有权。 第二，由购房者与金融租赁公司签订金 融租赁合同。该合同应明确以下主要条款： ①租赁物，即商品房的基本情况。 ②租赁期限，即交付租金期限。 ③租金数额及交付租金方式。 ④购房者的权力、义务，金融租赁公司的 权利义务。 ⑤违约责任。应明确所交付的商品房不 符合约定的，金融租赁公司不承担责任，购房 者逾期不支付租金的，金融租赁公司可以解 除合同，收回商品房。 ⑥明确权属关系。租赁期间购房者可以 占有、使用该房屋，但不得转让，享有不完全 的所有权；他项权利抵押给金融租赁公司，该 公司享有出租人的所有权。租期届满，租金付 清，金融租赁公司应办理他项权力注销登记， 使购房者享有完全所有权。 ⑦也可明确其他附加条款如保险、公证等。
首先，金融租赁业务是非银行的金融业 务。我国目前个人房地产贷款业务有三种形 式：按揭贷款、公积金贷款、组合贷款，这三种 形式都是银行业务。银行业之外的金融机构 能够在房地产业大有作为，金融租赁公司可 以成为个人房地产业务的一条新途径。 其次，手续简便，易于操作。与按揭贷款 比较，不需经过开发商之手贷款；与组合贷款 比较，不需两头跑。只要与金融租赁公司签订 合同即可完成操作。 再次，受限条件少。按揭贷款受退休年龄 限制，公积金贷款受缴存与否的限制，金融租 赁业务不受更多限制，只要依合同约定按月 交租即可。金融租赁业务还可依双方约定不 必缴纳首付款。 最后，节省中间费用。房地产金融租赁业 务与银行贷款业务比较可节省律师费、评估 费等。
（作者单位：天津市房地产市场）
以商品房作为金融租赁物，其租金价格 应包括：Ａ商品房价款，Ｂ占用资金期间的利 息，ｃ金融租赁公司的费用，Ｄ企业利润等四项 内容。金融租赁的定价也有个比较价格问题， 购房者要与住房公积金贷款和商品房按揭贷 款相比较，只要金融租赁价格具有一定的比 较优势，其业务会迅速在房地产业上蓬勃发 展。我认为，金融租赁价格构成中的后三项之
金融纵横
●乔仲忱
房地产金融租赁业务的可行性研究
人们对金融租赁业务并不陌生，大型设 备、成套设备和生产线的金融租赁业务早已 成为规范的经济活动。然而，房地产运用金融 租赁方式尚无先例。为了创新金融工具，开展 房地产金融租赁业务，促进房地产业的发展， 本文从分析可行性人手，研究房地产金融租 赁业务。
一、金融租赁业务的优势
租赁合同，以支付租金为代价，而获得该房屋 的长期使用权。对承租人而言，采用融资租赁 方式，通过融物的方式实现融资的目的。金融 租赁的主要特征是：由于租赁物的所有权只是 出租人为了控制承租人偿还租金的风险而采 取的一种形式所有权，在合同结束时最终有可 能转移给承租人。因此租赁物的购买由承租 人选择，维修保养也由承租人负责，出租人只 是提供金融服务。租金的计算原则是：出租人 以租赁物件的购买价格为基础，按承租人占用 出租人资金的时间为计算依据，根据双方商定 的利率计算租金。金融租赁实质是：附带传统 租赁上的金融交易，是金融工具的一种特殊产 品，它和贸易结合起来，因此必须两个合同三 方当事人才能完成整个交易。这种交易可称 为“一二三，不分离”的交易方式，即一个标的 物，两个合同，三个当事人，资金和商品不分 离。三方当事人（出租人、承租人、出卖人）所签 订的两个合同（购物合同、融资合同）同为一个 标的物（租赁房屋）。 金融租赁是二战后产生于美国的一种新 型金融工具，如今在国际资本市场上，金融 租赁已成为仅次于银行信贷的第二大融资 方式，目前全球近三分之一的投资是通过这 一方式完成的，融资租赁业在世界上更以年 平均３０％的速度增长，在国际资本市场中占 有非常重要的地位。到了８０年代金融租赁业 引入中国，２０年来虽然有了较快发展，但人 们的认知度仍然不高。从业务上看，金融租 赁范围主要是大型设备、运输工具和生产线 的融资，而商品房作为固定资产非常适宜金 融租赁，应尽快引入房地产业，促使金融租 赁业有较快的发展。
六、房地产金融租赁的租金
和可略高于银行贷款利息，可因其手续简捷， 操作方便，具有广阔的市场空间。
七、租赁物的权属
根据《中华人民共和国合同法》第２４２条 规定：“出租人享有租赁物的所有权”，第２４５ 条规定：“出租人应当保证承租人对租赁物的 占有、使用”。第２４２条所讲所有权应是最终权 利。理论上讲所有权应包括占有权、使用权、收 益权和处分权四项权能。商品房作为租赁物， 在租赁期间，房屋所有权证应交付购房者，设 定他项权力应抵押给金融租赁公司，金融租赁 公司成为该房屋的抵押权人，购房者成为该房 屋的抵押人。购房者享有所有权中的占有权、 使用权和收益权三项权能，金融租赁公司享有 所有权中的处分权。处分权是所有权中的最终 权力。当租赁期满，购房者付清租金，金融租赁 公司办理他项权力抵押的注销登记，使所有 权中的处分权归属于购房者，此时，购房者才 有了完全的所有权中的四项权能。 金融租赁在我国已经发展了２０年，造就 了不少取得骄人业绩的金融租赁公司，如浙 江金融租赁股份有限公司、上海新世纪金融 租赁有限责任公司、新疆金融租赁有限责任 公司，他们的经营总资产都在２０亿左右，在大 型设备租赁、交通运输工具和生产线等的租 赁业务上都有不少成功的案例，但在资料中 未找到金融租赁在房地产业的杰作。根据房 地产的行业特点和房地产业的发展要求，金 融租赁引入房地产业是可行的，可以大力支 持房地产业的发展，从而带动冶金、建材、轻 工等相关行业的发展，对整个国民经济增长 起到拉动作用。发展房地产业，把它打造成为 国民经济的支柱产业，离不开金融界的支持， 不断探索金融创新理论，开展金融创新实践， 促进房地产业的发展是房地产业和金融界业 内人士的共同愿望，只有同心协力，相互支 持，互为依托，才能共同发展，实现双赢，为国 民经济快速增长做出贡献。
承租人
①提出租赁申请 ②审核申请资料 了解偿债能力 ③签订融资租赁合同
出租人
（金融租赁 （购房者） 望壅笪型垒
④设定他项权利抵押
公司）办⑤交＼④订．付＼购 房 舍≯
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（商品房开发商） 五、房地产金融租赁合同
《中华人民共和国合同法》第２３７条规定： “融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖 人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供 给承租人使用，承租人支付租金的合同”。租 赁合为同一标的物由三个当事人签订的两个 合同。 第一，由金融租赁公司（出租人）和购房者 （承租人）共同与商品房开发商（出卖人）签订 的购房合同。主要合同条款与商品房买卖合 同相同，此处不再赘言。与商品房买卖合同不 同之处有以下几点： ①合同订立的当事人有所不同。它是由 三方当事人签订的合同，购房者（房屋承租 人）、金融租赁公司（房屋出租人）与开发商（房 屋出卖人）共同签订同一标的物的合同。设备 等其他租赁物，可由出卖人与出租人签订购买 合同即可，由于房屋的商品特性应由三方共同
责任编辑：仲成春
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作者： 作者单位： 刊名： 英文刊名： 年，卷(期)： 乔仲忱 天津市房地产市场 天津经济 TIANJIN ECONOMY 2006(9)
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二、房地产金融租赁
金融租赁又称融资租赁，是将传统的租 赁、贸易与金融方式有机组合后而形成的一 种新的交易方式。房地产金融租赁的基本含 义是：出租人根据承租人选定的租赁房屋和 开发商，以对承租人提供资金融通为目的而 购买该房屋，承租人通过与出租人签订融资