租赁权性质分析
论租赁权的性质及其物权化表现
受其成立后租赁物所有权让与或他物权设定的影响， 由此承 中承租人的利益， 立法上引入了“ 买卖不破租赁” 的规则， 使 其具有了某些物权 的特征， 该种现象即为“ 租赁权的物权 化”［史尚宽先生则就租赁权 的物权效力分对抗力、 ｏ１ ６ 就租 赁权的侵害所生对于第三人 的效力、 租赁权处分的可能性、
债权说认为租赁权 的性质属于债权， 立论的主要理 由 同置于债法中予以规定， 故租赁权属于债权的观点具有立法
于承租人使用收 承租人予以支付租金并在约定租赁期限 益， 有： ， 第一 从立法看， 各国法律均将租赁权得以产生的租赁合 租人与承租人之间签订的租赁合同， 承租人基于租赁合同 而 上的依据； ， 第二 从租赁权的立法史上考察， 作为大陆法系渊
在 有限对抗 性、 处分上 的有限支配性和保护上 的多重性 三个方面的特点 。 ［ 关键 词 ］ 租赁权 ； 物权化 ； 买卖不破租赁 ； 先购 买权 优
［ 中图分类号］）２ ． Ｉ ３２ ９
权 变动 。
［ 文献标识码 ］ Ａ
（ 文章编号 ］０５— ４ ２ ２０ 】６— １ １ ０ ［ １０ ３９ （０９ ０ ０ ３ — ４ 收稿 日期 ］ ２０ ０ ０９— ３—１ ３
同并基于其对租赁物的所有权取回租赁物承租人无权基三租赁权物权化的表现于其占有而拒绝返还租赁物故租赁权在本质上并未具备支如上文所述租赁权虽然在本质上属于债权但其在诸配权的属性承租人对租赁物所享有的一切权利均渊源于租多方面异于普通债权是一种物权化了的债权具体而言其赁合同认为承租人对租赁物占有使用收益的权利为租赁物权化的客观表现可从效力上的有限对抗性处分上的有限权本权的观点犯了本末倒置的错误难谓妥当
该说认为债权只 是对人权， 就租赁权而言， 如其为债权， 则承租 人只享有请求出 租人为 或不为一定行为的 权利， 但租
《回租式融资租赁合同的性质分析》范文
《回租式融资租赁合同的性质分析》篇一一、引言在当今的商业环境中，回租式融资租赁合同作为一种重要的融资方式，被广泛应用于企业设备购置、资产更新和资金周转等方面。
回租式融资租赁合同不仅涉及到资金流动，还涉及到资产的所有权和使用权转移等复杂问题。
因此，对回租式融资租赁合同的性质进行深入分析，有助于理解其法律关系、风险控制及合同执行等方面的特点。
二、回租式融资租赁合同的基本概念回租式融资租赁合同，是指承租人将其已拥有的资产出售给出租人，并以支付租金的方式从出租人处租回该资产使用的合同。
在这种交易中，虽然资产的所有权发生了转移，但承租人仍能继续使用该资产，并按照约定的租金支付方式向出租人支付租金。
回租式融资租赁合同的特点在于其具有双重性质：一方面是资产交易合同，另一方面是融资租赁合同。
三、回租式融资租赁合同的性质分析（一）法律性质从法律角度看，回租式融资租赁合同涉及到的法律关系主要包括买卖关系和租赁关系。
在买卖关系中，承租人将资产出售给出租人，资产的所有权发生了转移；在租赁关系中，承租人按照约定的租金支付方式从出租人处租回该资产使用。
因此，回租式融资租赁合同具有双重法律性质。
（二）经济性质从经济角度看，回租式融资租赁合同是一种特殊的融资方式。
它通过将资产所有权与使用权分离的方式，为承租人提供了一种灵活的融资渠道。
承租人可以通过回租式融资租赁合同获得所需的资金，同时保留了资产的使用权。
这种融资方式既满足了承租人的资金需求，又降低了其资金压力。
（三）风险性质回租式融资租赁合同的风险主要来自于两个方面：一是合同执行过程中的风险，如租金支付风险、资产损坏风险等；二是市场风险，如利率波动、资产价值变化等。
为了降低这些风险，双方需要在合同中明确约定风险承担方式、租金计算方式等内容。
此外，双方还需要通过信用评估、担保等方式来降低风险。
四、回租式融资租赁合同的执行与监管为了确保回租式融资租赁合同的顺利执行，双方需要严格按照合同约定履行各自的义务。
租赁权的性质探析
对 抗 力 。 管各 国 都将 租 赁 权置 于 债 权一 编 ， 将 租赁 权 理 解 有 的债 权 强化 功 能 。ｌ也就 是 说 ， 是基 于 占有 的保 护 功 能 ， 尽 但 ４ 正
为 纯 粹 的债 权 的理 论 已 经为 多 数 国家 立 法所 摒 弃 。
使 得 债 权人 取 得超 越 了债 权 相对 性 的 “ 对 支 配权 ” 相 。之所 以
即是 所 谓 的物 之 利用 “ 元 体 系 ”其 中 ， 赁 权是 债 权 利用 权 来探 究 其 性 质 。 二 。 租
租赁 物 所享 有 的 占有 使 用 、 益 的权 利 ” …目前 ， 于 租赁 权 直接排他 地支 配标 的物 ， 收 。 关 这是物权 的根本属 性 。 租赁关系 中 ， 在 承 使 但 的定性 问题 在 学界 存 在 不少 争议 ，而 规 范财 产 利 用关 系不 仅 租 人尽 管享有 对租赁 物 占有 、 用及 收益 的权 利 ， 实际上 承租 关 系权 利 人 的 利益 保 护 ， 涉及 民法 体 系 的合 理构 建 ， 也 因此 明 人 的权利 都是 由出租 人设 定的 ，承租 人对 标 的物 的使 用不 得违
属于用 益物权 。 冈村玄 治教授 也认 为 ， 承租人 对租 赁物 的使用 具 备 可 以对 抗 任何 人 的 返还 请 求 权 。 国教授则 另辟蹊 径 ， 弃 了传统 的他物 权概 念 ， 抛 开创 性地 创 立 了
产利 用关系 ， 为租赁权 实为一种 占有权 。将 租赁权 定性为物权 认
、
租 赁 权 性质 之 争
一
是债 权 说 。此 说 最 早 源 于罗 马 法 ， 为 租 赁权 是 承 租 认
人 对租 赁 物 为使 用 收益 之 权 ，而 非 直 接支 配 其标 的物 的 独立 的 物 的有 权 占有 。 权人 对 物 的 占有 ， 债 意味 着其 权 利 在 一定 程
光船租赁权的法律性质探讨
中图分类 号 ： Ｄ ｒ ９ ６ １ ． ９
文献标 志码 ： Ａ
文章 编号 ： １ ０ ０ ３ － ７ ６ ５ ９ 一 （ ２ ｏ １ ３ ） ０ １ 旬 １ １ ５ ６
Ｄｉ ｓ ｃ ｕ ｓ ｓ ｉ ｏ ｎ ｏ ｎ ｔ ｈ ｅ ｌ ｅ ｇ ａ ｌ ｎａ ｔ ｕｒ ｅ ｏ ｆ ｔ ｈ ｅ ｂａ ｒ ｅ ｂｏ ａ ｔ ｃ ｈ ａｒ ｔ ｅ ｒ ｒ ｉ ｇ ｈｔ Ｌ Ｉ Ｕ Ｘｕ ｅ， ＧＵＯ Ｐｉ ｎ ｇ
第２ ４卷
第 １ 期
中 国 海 商 法 研 究
Ｃｈ ｉ ｎ ｅ ｓ ｅ Ｊ ｏ Байду номын сангаас ｒ ｎ ａ ｌ ｏ ｆ Ｍａ ｒ ｉ ｔ ｉ ｍｅ Ｌａ ｗ
Ｖｏ １ ． ２ ４ Ｎｏ ． １
Ｍａ ｒ ．２ ０１ ３
２ ０ １ ３年 ３月
刘雪 ， 郭萍 ． 光船租赁权 的法 律性 质探讨 ［ Ｊ ］ ． 中国海商法研究 ， ２ ０ １ ３， ２ ４ （ １ ） ： １ １ ５ ． １ ２ ０
ｓ ｕ ｆ ｒ ｕ ｃ ｔ ｉ ｎ ｔ ｈ ｅ Ｍａ ｒ ｉ ｔ ｉ ｍ ｅ Ｃ ｏ ｌ ｏ ｆｔ ｈ ｅ Ｐ ｅ ｏ ｐ ｌ ｅ ’ ５ Ｒ ｅ ｐ ｕ ｂ ｌ ｉ ｃ ｆＣ ｏ ｈ ｉ ｎ ａ ．
Ｋｅ ｙ ｗｏ ｒ ｄ ｓ ： ｒ ｅ ｎ ｔ ａ ｌ ｉｇ ｆ ｈ ｔ ；ｔ ｈ ｅ ｂ ａ ｒ ｅ ｂ ｏ ａ ｔ ｃ ｈ ａ ｒ ｔ ｅ ｒ ｉ ｆ ｇ ｈ ｔ ；ｓ ｈ ｉ ｐ’ Ｓ ｕ ｓ ｕ ｆ ｕｃ ｒ ｔ
（ Ｌ ａ ｗ Ｓ ｃ ｈ ｏ ｏ ｌ ， Ｄ ａ ｌ ｉ ａ ｎ Ｍａ ｒ ｉ ｔ ｉ ｍｅ Ｕ ｎ ｉ ｖ ｅ ｒ ｓ ｉ ｔ ｙ ， Ｄ ａ ｌ ｉ ａ ｎ １ １ ６ ０ ２ ６ ， Ｃ ｈ ｉ ｎ ａ ）
会计经验：租赁的性质和特征
租赁的性质和特征租赁的性质和特征一、租赁的性质租赁是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人以获取租金的协议。
租赁以出让资产的使用权为特征，在租赁期内，资产的所有权属于出租人，资产的使用权属于承租人。
由于租赁常常是以契约形式来进行约束的，因此，租赁也通常称为租约。
租赁有广义和狭义之分。
广义的租赁泛指一切时产使用权的转让活动，它不仅包括现代租赁，而且还包括为满足短期、暂时需要的财产使用权的转让活动，以及那些不订立契约的不动产财产使用权的转让活动。
如原始租赁中的租车、租房、租地等。
狭义的租赁是指现代租赁。
它与传统租赁相比具有明显的不同:现代租赁主要为设备租赁，企业为进行设备投资而向租赁公司提出租赁所需的设备;现代租赁以融资为主要目的，实质上是企业进行长期资本融资的一种新手段，企业在获得设备使用权的同时，实际上减少了长期资本的支出;现代租赁通常涉及三方当事人和两个合同，即承租企业、租赁公司和设备供应厂商，合同包括购买合同与租赁合同，现代租赁的各方是订立租约的。
二、租赁的特征租赁与一般的金融和贾易比较，具有显著的特点。
1.融资与融物相结合现代租赁是以融资与融物相结合而达到融通资金为主要目的的交易。
出租人按照承租人的需要购买设备后，再将其出租给承租人使用，目的在于收取超过贷款本息的租金，这是一种新形式的金融投资;而承租人通过取得设备的使用权，解决其设备投入资金不足的问题，用所租入的设备生产出具有高报酬率的产品以偿还租金，这是一种筹措设备的新方式。
2.所有权与使用权相分离租赁与一般的商品交易不同。
一般的商品交易时，买方既取得商品的所有权，同时也取得商品的使用权。
而在租赁期内，设备的所有权属于出租方，承租方在按时支付租金并履行租约各项条款的前提下，可以对设备享有完全的使用权。
3.承租人对租赁财产具有选择的权利和责任现代租赁由承租人自行选择设备和供赁商，因此承租人要对设备的质量、规格、型号、数量和技术上的鉴定验收等负责。
执行程序中租赁权的认定与处理
执行程序中租赁权的认定与处理引言随着我国经济的发展，租赁市场逐渐成熟，在商业、工业、服务等各行各业中得到广泛应用。
但在实际应用中，经常出现租赁权利的纠纷问题。
这些纠纷的产生，一方面与当事人对租赁权利的认定不够清晰，另一方面也与执行程序的不规范有关。
租赁权的认定和处理是保障当事人合法权益、维护租赁市场秩序的关键，因此，租赁权的认定和处理具有重要意义。
一、租赁权的定义及形成租赁权是指承租人在规定的时间内，在租入的物品或土地上行使使用权的权利。
租赁权的形成需满足下述条件：1.承租人对租赁物的使用权：承租人以支付租金的方式，取得租赁物的使用权。
2.出租人对租赁物的拥有权：出租人作为租赁物的所有者，具有出租物品的权利。
3.租赁合同：租赁合同是租赁权的基础文件。
租赁合同应当明确双方的权利义务，并在租赁物品被交付后生效。
二、租赁权的认定在执行程序中，租赁权的认定主要包括以下几个方面：1.租赁物的归属性质：在处理财产代管案件中，若发现有被执行人无权处分的财产，应当立即确认其归属性质，并告知被执行人并依法处理。
2.租赁合同的法定效力：租赁合同是租赁权的基本文件，其法律效力取决于是否符合法律规定。
比如，当租赁合同未经当事人签字或盖章，或超出法定租赁期等，应当另行处理。
3.租赁权的存续与期限：租赁权的存续期限是指在合同约定的租赁期内，承租人享有租赁物的使用权。
若承租人在租赁期内未履行合同义务，出租人可以解除租赁合同，收回租赁物；若承租人租赁期满未归还租赁物或违反约定在租赁期限结束后继续使用的，出租人可以要求追回租赁物。
4.租赁物的维修与保险：租赁合同中应当明确租赁物的维修和保险责任。
在执行程序中，应当确认租赁物是否涉及维修和保险问题，并依法处理。
5.租赁权的优先权：租赁权在特定情况下可能与其他权利相冲突，比如，租赁物为抵押物的情况。
在处理时，应根据法律规定，确认租赁权的优先权。
三、租赁权的处理在执行程序中，若出现租赁权纠纷，可采取以下处理措施：1.协商解决：当租赁合同双方达成一致意见时，出租人应当协助承租人归还租赁物，并按照合同约定处理租赁权的有关问题。
房屋租赁权的法律性质探析
作者简介 ： 罗秀兰（ ９ ８’ ， １７ ＿ ） 广东海洋大学讲 师， 法学硕士。
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１ ７・ ２
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律关系， 可见土地的租赁权已经毫无阻碍地成为了用益物权。 多的人 （ 包括 自然人、 法人等 ） 并没有在那儿购买属于 自己 究其差异之 原因 ，用益 物权 多 以所 有权人 的意志为依 的房屋 ， 不购置房产的原因有的是由于没有资力购房。 有的 据， 以合同为基础 ， 然一旦形成则具有超出合同债权的物权 是 由于没有长期发展 的打算 ， 租房成为他 们仅有 的选择 。总 效力， 具有对世性 。所有权人不得干涉和妨碍他物权人 的权 之， 房屋租赁这一在农业社会鲜见的现象， 在目前的中国已 利， 亦不得单方面要求 承担违约责 任以撤销 用益物权 。 以保 经成为了一个普遍的社会现象。 伴随而来的就是房屋所有者 证用益物权人对物的稳定利用。 在哪些物上得允许存在用益 和承租人之间的冲突纠纷， 当所有人要提前收回房屋， 当所 物权 ， 使所有权人负有容忍义务 ， 在立法 上须慎重考量 。 在租 有人中途转房屋所有权，当所有人中途设定房屋抵押权等 赁的各种情形中， 不动产的租赁， 至少在大多数情形 ， 确实可 说涉及基本生存保障问题 ， 不论假设承租一方为社会经济弱 者， 或在契约订立与履行上处于交易的弱势， 都还不算离谱 。 而认为动产的承租人是弱者或居于弱势 ， 则无论如何都不符
式来改善或解决房屋利用问题的今天。 将房屋租赁权提升为一种物权是现实的需要 ， 也是 目前相关立法的逻辑
清晰化的 需要 。
关键词： 租赁权 ；房屋租赁权；债权；物权
中图分类号 ：ＤＦ ２ ５１ 文献标 识码 ：Ａ 文章编号 ：１０ — ４ ７ ２ ０ ０ — １７ ０ ０ ３ ８ ７ （ ０６） ６ ０２ — ３
租赁中的租赁物所有权归属
租赁中的租赁物所有权归属租赁合同是一种经常发生在个人和企业之间的法律协议。
在租赁合同中，产生了一个重要的问题：租赁物的所有权归属。
本文将探讨租赁中的租赁物所有权归属的相关问题。
一、租赁物的定义和性质首先，我们需要明确租赁物的定义和性质。
租赁物是指当事人以租借的方式取得和使用的可移动财物，例如机器设备、交通工具、家具等。
租赁物具有以下特点：首先，租赁物是可移动的，通过租赁，承租人可以暂时获得物品的使用权。
其次，租赁物是可以使用的，通过租借，承租人可以在一定期限内使用租赁物，但并不获取其所有权。
二、租赁物所有权的归属在租赁合同中，租赁物的所有权归属是一个重要的问题。
根据我国《合同法》，租赁合同应当遵循自愿、平等、互利、公平、诚实守信的原则。
在租赁合同中，通常有以下几种情况：1. 租赁物所有权归属于出租人在一些租赁合同中，租赁物的所有权归属于出租人。
这意味着尽管承租人可以使用租赁物，但并不拥有它。
出租人仍然保留所有权，并享有相应的权益。
出租人在租赁合同中可以规定对租赁物的回收、追索等权利。
2. 租赁物所有权归属于承租人在另一些租赁合同中，租赁物的所有权归属于承租人。
这意味着承租人在租赁期间享有完全控制租赁物的权利和所有权。
出租人对租赁物没有所有权，不能介入租赁物的使用和管理。
3. 租赁物所有权归属于第三方在少数情况下，租赁物的所有权可能归属于第三方，既不属于出租人也不属于承租人。
这种情况下，出租人和承租人需要在租赁合同中明确约定第三方的权益和要求，并确保租赁行为不侵犯第三方的合法权益。
三、租赁物所有权归属的约束和保护租赁物所有权归属的约束和保护是租赁合同的重要内容之一。
为了保障双方的权益，租赁合同中应当明确约定以下内容：1. 租赁期限：明确租赁物的起止时间，租赁期限一过，租赁物的使用权将自动归还给出租人。
2. 使用规定：约定租赁物的使用范围、方式以及注意事项，确保承租人在使用租赁物时不会对其造成损坏。
物权优于债权的例外——租赁权的性质与定位分析
２． 赁 权 性 质 的 定 位 租
笔 者 认 为 租 赁 权 物 权 化 说 较 为 可 采 。 从 本 质 上 讲 ， 赁 租 权 是 一 种 物 权 化 的 债 权 。 虽 然 租 赁 权 的效 力 经 由法 律 的 强 化
而 带 有 了某 些 物 权 色 彩 ， 租 赁 权 从 根 本 上 看 还 是 债 权 。 但 １从 物 权 法 定 主 义 的 角 度 看 ， 赁 权 不 是 物 权 ， 为 债 ） 租 应
其 后 为 继 受 罗 马 法 之 大 陆 法 系 多 数 国 家 所 采 用 。其 指 物 权 只
当 然 成立 ， 是 因 租 赁 物 之 交 付 而 取 得 ， 与 借 贷 合 同 中 借 用 而 这 人 的 权 利并 无 不 同 ， 此 权 利 是 对 他 人 之 物 ， 使 用 收 益 的 权 但 有
阐述 了具 体 理 由 。
关键词 ： 权 债
租赁权
性 质 定 位
１ 有 关 租 赁权 性质 的争 议 ．
第 一 次 的 权 能 （ 权 ） 核 心 ， 二 次 的 权 能 （ 配 权 ） 于 从 债 为 第 支 居
属地位 。
为保 护 承 租 人 的 利 益 ， 多 国 家 在 法 律 上 强 化 了 承 租 人 许 的 法 律地 位 ， 增加 了体 现 承 租 人 对 其 租 赁 物 的 支 配 和 排 他 的 权 利 内容 ， 而使 租赁 权 突破 了 原 来 意 义 上 的 债 权 属 性 ， 现 从 体
的 权 利 ， 是 对 物 的 支 配 权 ， 租 人 和 第 三 人 都 不 得 进 行 妨 而 出
害。
实 现 自 己的 意 志 。租 赁 权 究 竟 是 物 权 还 是 债 权 ， 决 于 租 赁 取
租赁权的性质
租赁权的性质租赁权的性质-物权或债权双鸭山市人民检察院刘丽娜【内容提要】租赁权的性质问题近年来争论甚为激烈，民法大家各执一词，本文就是从租赁权性质的历史变迁及其发展，以及学界的争论出发，深入阐述了租赁权的性质，并对不同观点进行了驳斥。
【关健词】买卖不破租赁、租赁权物权化、所有权中心化、一、租赁权性质争议及其历史变迁罗马法遵循债之相对性规则，将租赁权列为债权。
根据罗马法的规定，租赁合同因租赁物的所有权移转而终止，即“买卖破坏租赁”。
由于罗马法奉行“物权优于债权”的古训，因此在帝政前期，新的所有人基于物的追及权，可以驱逐承租人而夺回标的物。
这样，对于处于社会弱者地位的承租人是极为不利的。
为此，有些租赁当事人便在订约时附加违约金条款。
但即使如此，由于受让人没有参加该项租约的订立，在法律上并不受其约束。
地奥克莱体亚努斯帝为了维护承租人的利益，遂规定凡买卖中附有维持租约效力的条款的，买受人即有遵守的义务。
“买卖破坏租赁”的原则也就被限制了。
近代民法为保护承租人起见，接受日耳曼法的观念，纷纷确立“买卖不破租赁”的规则。
二战以后，随着所有权社会性思想的发达，资本主义各国加强了保护房物承租人的立法，“租赁权物权化”的运动由此形成。
租赁权物权化，一直是民法理论界传统的主流观点。
史尚宽先生认为，承租人对于租赁物有占有、使用、收益的权能，自然就受占有之保护，但是并不能就此断定租赁权为物权。
因为，承租人的上述权能只能对出租人主张，正是债权之相对性，可见，其具有债权之效力。
江平先生认为，租赁合同本质上是一种债权，没有对抗第三人的效力。
现代各国民法，为了保护承租人的利益，大多承认租赁权，尤其是不动产租赁权具有物权的效力，即出现了“租赁权的物权化”的趋势。
一方面确立“买卖不破租赁”的原则，即租赁物在租赁期间所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
另一方面，确立不动产承租人的“优先购买权”，即出租人出租租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下的优先购买的权利。
租赁的性质和分类
一、租赁的性质和分类1.1什么是租赁人类财富的源泉只有两个：资源（自然资源：土地、矿产、森林等，人造资源：资金、不动产、知识产权等）和人力（体力、智力和动机）。
人们的收益相应分为劳动收益和非劳动收益，非劳动收益分又可为投资和租赁两类。
所有者通过剩余索取方式从资源运用取得收益的行为是投资；所有者保留资源所有权、将使用权有偿地让渡给他人、事前约定让渡的时期和回报额，以使自身利益远离风险为首要价值取向的资源运用方式是租赁。
租赁的本质是出租人通过保留所有权和约定租金来限制风险取得相对固定收入的资源运用方式。
1.2租赁的特征和类别租赁的特征是融物，是当事各方以租赁物为利益载体的商业合作。
在企业的众多权益拥有者（stakeholders）中，除股东(shareholders)外，基本都是向企业索取定额回报的。
但债权人向企业提供的是货币——一种无差别的一般等价物；未收款的供应商对标的物没有产权；员工的人力资源虽然由企业支配，但与拥有者无法剥离，特别是“动机”极不稳定。
与上述情况不同，在租赁交易中双方对标的物的性能、寿命、现在及未来价值的估价及至关重要的，在对标的物共识的基础上双方约定风险和收益的分配方式，并且不希望有“意外”发生。
利益关系：“所有不是目的，使用创造效益”，前提是承租人能够比出租人更有效地使用资源，承租人所创造价值高于出租人机会成本的部分是租赁行为的价值根源。
当事各方按事前约定分享租赁创生的价值。
风险分担：当事各方的诚信风险通过法律屏蔽后，租赁面临三种与标的物相关的特有风险需由各方分担。
首先是标的物灭失、毁损或因使用不当寿命缩短的风险，可称为“物理风险”；其次是因为技术进步或生产资料市场供求变化，使标的物市场价格低于帐面值的风险，可称为“技术风险”；最后是标的物的没能得到有效的使用的风险，可称为“经营风险”。
租赁行为和人类历史同样久远，其分类没有统一标准。
从租赁的定义出发，租赁各方当事人的风险分担方式是划分租赁类别的主要线索。
农村房屋租赁权物权性质研究
事 人 自由创设物权 ，也不 得随意变 更物权 的种类 、内容 、效力 和 共识方法 ” 。为 了避 免当事人滥设物权损害他 人利益 ，物 权 法定十分必要 。从法律逻辑上分析 ，房屋租赁权 的基本特 点与 物 权相 符合 （ 农村房屋 租赁权在特 定性 、独立性、直接支配 性
于农村房屋租 赁 当事人权益 的保护和其 市场 的顺利发展 。本 文通过对房屋租赁权性质 学说 的比较 ，以及对房屋租赁权物权特性的 分析 ，认 为我 国法律应 当确认 房屋租 赁权 的物权地位 ，并通过对城市和农村房屋租赁的 区别进行 比较 分析 ，完善农村房屋租赁制
度。
【 关键词】 宅基地使用权 ；农村房屋租 赁 ；农村 房屋 租赁权 ；流转 ；他物权 农村房屋租赁属于他物权 安全与农业 正常发展 ，出租 人主体农 民往往又会是 房屋租赁关 系 中的弱势方 。 在开扩农村房屋 租赁 市场和完善相 关法律制度
益 物 权 ，《 物 权 法 》 第 一 百 一 十 七 条 规 定 ：“ 用 益 物 权 人 对 他 人
指城 镇房屋租赁 ２ ０ ０ ９年 ９月 １日起施行 的 《 最高人民法院关 于审理城镇房屋租赁合 同纠纷案件具体应用法律若干 问题的解 释》第一条规定 ：“ 本解 释所称城镇房屋 ，是指城 市、镇规划 区内的房屋 。乡、村庄规划 区内的房屋租赁合 同纠 纷案件 ，可 以参照本解释 处理。但法律另有 规定的 ，适 用其规定 。……”
租赁 。 房屋 租赁 是房 屋出租人将房 屋交付给承租人 占有 、 使用 、 收益，由承租人按合同的约定向 出租人支付租金 的民事 法律 行 为。在租 赁房屋交付后 ， 承 租人便 获得 了对租赁物 占有 、 使用 、
土地租赁权权属性质分析
土地租赁权权属性质分析引言土地租赁权是指国家所有土地使用权由国家以一定条件和期限出让给土地使用者，并收取土地租金的一种权利。
土地租赁权作为一种特殊的资源属性，其权属性质对土地市场的健康运作和经济发展具有重要意义。
本文将分析土地租赁权的权属性质，探讨其特点和影响因素。
1. 土地租赁权的定义土地租赁权是指土地使用权所有者（国家或集体所有）将土地使用权出让给其他主体使用，并收取相应租金的一种权利。
土地使用权是指国家所有关于土地使用的权利，包括土地利用、占用、收益的权利。
土地租赁权作为土地使用权的一种形式，具有特殊的属性和制约条件。
2. 土地租赁权的特点2.1 有限期限土地租赁权具有一定的期限，通常以年为单位计算，可以是长期租赁权（如50年、70年）或短期租赁权（如1年、5年）。
租赁期限的长短直接影响了土地使用者的长期权益，也反映了土地资源的稀缺性和市场供需关系。
2.2 权益性土地租赁权作为一种权利，具有明确的权益性。
租赁权利所享有的权益包括利用土地的收益、占有和使用等，同时具有相应的义务，如缴纳土地租金、遵守土地利用规划和环境保护等。
2.3 转让与转租权土地租赁权具有转让和转租的权利，即土地使用者可以将其租赁权转让给他人，或者将其租赁的土地再次出租给他人。
这种转让与转租权方便了土地资源的有效配置和流动，同时也对土地市场的稳定和租赁合同的约束提出了要求。
2.4 收入权和经营权土地租赁权具有收入权和经营权两方面的属性。
收入权是指土地使用者通过租赁土地获得的经济收益，而经营权是指土地使用者对租赁土地进行经营管理的权利。
这两方面的权利可以相互影响，同时也受到经济、法律和政策等因素的制约。
3. 影响土地租赁权的因素3.1 土地用途和位置土地用途和位置对土地租赁权的价值和租金水平具有重要影响。
不同用途的土地和地理位置独特的土地，其租赁权的市场需求和供应都可能不同，从而影响到租金的确定和租赁合同的签订。
3.2 租赁市场供需关系土地租赁市场供需关系是影响土地租赁权的重要因素之一。
房屋租赁使用性质
房屋租赁使⽤性质在租房⼦的时候签订房屋租赁合同会⽐较让⼈放⼼，并且能够保护合同双⽅的权益，那么什么是房屋租赁，房屋租赁的登记过程是什么，房屋租赁使⽤性质是什么，店铺⼩编整理了“房屋租赁使⽤性质”的内容为你答疑解惑。
房屋租赁使⽤的性质商⽤办公，⽣活住宿，仓库，⼚房。
等等。
但是不可以随意更改房屋使⽤性质，根据《物权法》的规定，除法律规定的不可以更改房屋性质的房屋以外，其余的要更改房屋性质必须经过有厉害关系的⼈全部同意。
房屋租赁由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使⽤，房屋消费者通过定期交付⼀定数额的租⾦，取得房屋的占有和使⽤权利的⾏为。
房屋租赁是房屋使⽤价值零星出售的⼀种商品流通⽅式。
房屋租赁是指出租⼈(⼀般为房屋所有权⼈)将房屋出租给承租⼈使⽤，由承租⼈向出租⼈⽀付租⾦的⾏为。
房屋租赁期限超过六个⽉双⽅当事⼈必须签订书⾯合同。
房屋租赁合同中应包括以下⽅⾯的主要条款：出租房屋的范围、⾯积;房屋租赁的期限、⽤途;租⾦的数额及交付时间;房屋修缮的责任、转租以及违约责任等等。
在此基础上，双⽅当事⼈应持房屋租赁合同到房屋所在地的房地产管理部门办理备案登记，领取《房屋租赁证》。
登记过程为了加强房地产市场秩序，保障当事⼈的合法权益，根据《城市房地产管理法》、《中华⼈民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定实⾏房屋租赁登记备案制度，对租赁双⽅的合同进⾏监证，发给承租⼈《房屋租赁登记证》。
⼀、登记范围：凡在城镇范围内的房屋所有权⼈，将房屋出租给承租⼈居住或提供给他⼈从事经营活动及以合作⽅式与他⼈从事经营活动的单位和个⼈。
⼆、应提交证件1、租赁双⽅的⾝份证明或法律资格证明2、房地产交易合同登记申请表3、房屋所有权证、国⼟证4、房屋租赁合同三、办理程序1、租赁双⽅持第⼆条规定的有关证件，到房屋租赁管理办公室登记2、租赁⼯作⼈员对证件进⾏审查,对租赁合同进⾏监证，审查初步通过后予以签署初审意见3、在初审通过的基础上进⾏⼆交审查，签署⼆审意见4、租赁双⽅交纳规定税费后，发给承租⼈《房屋租赁登记证》5、在⼿续齐全，审查⽆误的情况下，三天内办完四、收费标准按年租⾦的2%收取租赁监证费，租赁双⽅各负担1%.对于你提出的“房屋租赁使⽤性质”问题，店铺⼩编已经整理出来了，房屋租赁使⽤性质具有多样性。
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天府新论2007年6月
租赁权性质分析①
肖飞燕
[摘要]传统理论将租赁权定义为债权,但通过对租赁权性质的进一步分析,不难发现:租赁权的性质并非是单纯的物权或债权,而是分化为两种性质的权利:债权及用益物权。
债权存在于租赁契约成立至消灭的始终,承租人在对租赁物占有期间内享有用益物权。
从当前
社会实践看,为了保护租赁权人,促进租赁制度的繁荣,
国家从性质上肯定租赁的双重性,
对租赁权予以更大的物权保护,应该是有所助益的。
[关键词]租赁权性质;债权;物权
[中图分类号]DF5 [文献标识码]A [文章编号]1004-0633(2007)6月-177-02
一、有关租赁权性质的学说
租赁权,是基于租赁契约而产生的一种民法上的权利。
其含义是指:“承租人依租赁合同取得的,对租赁物占有、使用和收益的权利。
”〔1〕传统理论始终将其定义为债权。
然而,近现代以来,各国民法关于租赁权的规范出现了明显的物权化趋势,这种趋势突出表现在租赁权的效力上:(1)在租赁期内,出租人将租赁物再出租给第三人的行为无效;(2)买卖不破租赁;(3)承租人对租赁物的优先购买权。
〔2〕于是,产生了租赁权的法定债权性与效力的物权性的矛盾。
学者们对此进行分析,主要产生了以下三种学说:
1、债权说。
该说“认为承租人对于租赁物有得为使用收益之权利”,“但此权利乃是对于他人之物,得之使用收益之权利,并非如物权之直接支配其标的物之独立的权利,而是从属于租赁权之权能,故租赁权非属物权,仍属债权。
”〔3〕
2、物权说。
该说“认为租赁权之性质,学说多解为债权,而立法又多规定于债篇,但应属对物支配的一种物权。
因请求他人为一定行为或不行为之权利,始为债权,而租赁权乃占有租赁物而为使用收益,不外为物之支配,而此支配权实为租赁权之本体,至于承租人所有其他之权利,例如对于出租人之租赁物交付请求权,修缮请求权等,皆不过为由此本体所滋生之效果而已。
”“可见租赁物之本体实属于一种支配权,亦即物权是也。
”〔4〕
3、租赁权之物权化说。
该说“认为租赁权仍属债权,但法律为强化其效力,使之物权化”〔5〕。
以上三说中,以租赁权之物权化说为当今学界之通说,盖因其最为切合立法、司法的实际状况。
然而,我认为这种学说自身含有很大的逻辑冲突。
客观上,确定一种权利的性质,应以其本身特征为根据,
而效力正是权利本质的外在表现形式。
既然已经承认了租赁权效力的物权性,自然不能仍将其定位于债权。
但将其完全确认为物权当然也不妥当,因为租赁权毕竟是基于租赁契约这一债权契约而产生的。
因此,我认为,租赁权的性质已经不再是单纯的债权,它分化成两种权利:债权及用益物权。
债权存在于租赁契约成立至消灭的始终,同时,承租人在对租赁物的占有期间享有对该物的用益物权。
以“买卖不破租赁”为例,并非债权效力优于物权效力,而是同一物上的用益物权效力优于所有效力。
二、租赁权的债权性由来
租赁权,从其产生于罗马法起,即作为债权存在,这是有其深刻的历史原因的。
罗马私法被认为是中世纪以前最发达的私法规范,原因之一就是它为保护私人所有权而建立起来的完整而周密的制度。
罗马法学家认为,所有权是人对物最完全的支配权,是“对物最一般的实际主宰或潜在主宰”,以及“对物最显要的主宰”。
〔6〕对所有权的保护是罗马私法的立足点之一。
为了强化所有权的效力,甚至可以弱化其他的权利。
因此,尽管基于现实生活的需要,为了更好地发挥物的价值,法律设立了租赁制度,但立法保护租赁权的意图显然不能与所有权的保护同日而语。
将租赁权设定为债权,可以弱化承租人的地位,明显带有保护所有人的价值取向。
“买卖破除租赁”这一罗马法上的规则即为明证。
后世大陆法系国家全面继受罗马私法的传统,租赁权的债权性也就被当然地保留下来。
三、租赁权性质变化的原因
1、由债权与他物权关系看租赁权性质变化的原因。
从根源上探究,债权与他物权有着极其密切的关系。
在罗马法时代,由于抽象思维及理论水平的限
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①[作者单位]肖飞燕,四川省社会科学院民商法硕士研究生。
四川成都 610071
制,物与权利并非是严格区分的。
物被分为有体物和无体物,有体物即所有权,“这是因为,所有权是最完全的物权,作为物权的所有权有绝对排他的性质,事实上易与物的本体混合为一,人们就对所有权与所有物不加区别”;〔7〕无体物则是指法律上拟制之关系,“无体物是不能被触摸到的物,如权利,比如遗产继承权,用益权及以任何形式设定的债权。
”〔8〕由此可见,他物权与债权在罗马法上同被归于无体物范畴,都是基于法律拟制而生的关系,也即在社会条件或法律本身发生变化时,可以通过新的法律拟制而相互转化。
尤其是债权中的租赁权,因为涉及到物的用益,较之其他的债权而言,与物权有更加紧密的联系。
例如地上权就是来源于租赁关系,只是出于某种考虑,在承租人的权利上又附加了若干的权能,使之具备了物权的性质。
永佃权同样如此,“永佃权系由公法之规范转入私法之规范,并系由债权之性质而变为物权之权利者也。
”〔9〕
罗马法上之所以只有地上权,永佃权等几项权利脱离租赁权而转化为物权存在,是因为这几项权利的客体———土地及附着在土地之上的房屋是当时人们最基本也是最重要的生产,生活资料。
租赁权的其他客体在社会经济中的地位并不重要,应用也并不十分广泛。
然而,人类社会发展到今天,机器设备等重要的动产也进入了租赁的范围,人类重要的生产、生活资料也不再局限于土地、房屋,租赁关系发生的频率增加,内容扩展,租赁制度的重要性正日益增强。
这种社会条件发生的巨大变化,已经对法律拟制关系的变化提出了新的要求。
罗马法因为土地、房屋的重要地位而将其上升到物权的保护,在租赁制度日益发挥重要作用的今天,我们就应该改变租赁权的性质,以便对租赁权更完善的保护。
2、从占有制度看租赁权性质变化的原因。
占有的概念及制度源于罗马法。
罗马法上的占有概念有三种用词:一是占有,指对物体事实上的支配、管理。
二是市民法占有,指占有人须以所有的意思,且有合法原因的占有。
三是自然占有,指仅为事实上的握有或持有。
占有人在实际掌握物时有无据为己有的意思,是罗马法中占有和持有的界限所在。
自然占有也即持有,并不是真正意义上的占有,不具有占有诉权,也不能因时效取得所有权。
“一个窃贼有市民法上的占有,而一个租借人却只有自然占有。
”因为窃贼有据为己有的意思,而租借人只是暂时租用他人的财产。
〔10〕占有在罗马法上是权利还是事实虽多有争论,但占有人可依占有令状而享有排除妨害的权利及其他效力,与物权性质极为相似,并按物权予以保护。
租赁权既然不被承认为占有,不被赋予占有效力,则在罗马法上当然只能具有债权效力。
日耳曼法中的占有却与罗马法不大相同。
日耳曼法中的占有,其原始意义为“权利之衣”,意思是人对物的事实支配状态。
日耳曼法所有的物权均借此形式来表现。
通过对这种物权的外观表现形式的考察,可判定其背后的物权(本权)的存在,依日耳曼法中的占有所表现的权利有所有权占有,用益租赁占有,质权占有等,这些占有的种类,相当于近代民法上物权(本权)的种类。
也就是说,租赁在日耳曼法中是作为占有来受到保护的,并由此而具有了物权性质。
后世的大陆法系国家主要继受了罗马法上的占有概念,但自德、日民法以来,也继受了部分日耳曼法的占有概念,认为只要为自己利益而产生的占有意思,结合客观上支配物的事实,即可构成占有,将租赁等罗马法上的持有也归入占有,并据此享有权利。
因此,租赁权依托于占有而产生了物权性的效力,所受保护大为加强。
从当前社会实践看,日耳曼法的占有更有利于保护交易安全,权利稳定,应进一步予以接纳,从而直接赋予租赁权以物权性质。
四、两种性质的权利并存之探讨
前面业已述及,本文的观点认为,租赁权的性质并非是单纯的物权或债权,而是分化为两种性质的权利:债权及用益物权。
债权存在于租赁契约成立至消灭的始终,承租人在对租赁物占有期间内享有用益物权。
总之,租赁制度,从古到今,其作用已大不相同。
在现代经济、科技条件下,租赁制度的优越性已十分明显,而且越来越明显。
当一个企业暂时而非永久使用某贵重设备时,相较于购买,租赁可以随时更新设备,节省固定资产投入,增加流动资金,还可以免交固定资产税。
在这种情况下,为了保护租赁权人,促进租赁制度的现实繁荣,国家从性质上肯定租赁的双重性,予以更大的物权保护,应该是有所助益的。
〔参考文献〕
〔1〕陈小君.合同法学〔M〕.中国政法大学出版社,2002.252.
〔2〕〔3〕〔4〕郑玉波.民法债篇各论〔M〕.三民书局,1982.200,201,201.
〔5〕〔6〕周相.罗马法原论〔M〕.商务出版社,1994.369.281.
〔7〕[意]桑德罗・斯契巴尼选编.物与物权〔M〕.范怀俊译.中国政法大学出版社,1999. 1.
〔8〕陈朝壁.罗马法原理〔M〕.商务印书馆,1936146.
〔9〕[澳]瑞安.财产法中的占有和所有权〔A〕.外国民法论文选〔C〕.中国人民大学法律系民法教研室编,163.〔10〕王轶.租赁合同、融资租赁合同〔M〕.法律出版社,1999.49.
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