同策上海长城大厦项目汇报
上海中心大厦施工概况PPT介绍
上海中心大厦项目概况•开工时间：2008年11月29日。
•竣工时间：2014年。
•占地面积：3.0368万平方米。
•建筑面积：57.4058万平方米，其中地上总建筑面积约41.0139万平方米。
•建筑总高度：632米。
•建筑层数：地下结构5层，地上部分包括121层塔楼和7层东西裙房。
•结构形式：钢筋混凝土核心筒-外框架结构。
•用钢量：约10万吨。
•建筑造价：148亿元。
•建筑/结构设计单位：M.Arthur Gensler Jr.&Associat -es,Inc.同济大学建筑设计研究院•工程监理单位：上海建科建设监理咨询有限公司•施工单位：上海建工（集团）总公司总承包•绿色建筑顾问单位：•上海市建筑科学研究（集团）有限公司•LEED认证顾问单位：德国誉德（KOOPX）建筑设计集团•总承包单位：上海建工（集团）总公司•建设用途：国际标准的二十四小时甲级办公、超五星级酒店和配套设施、主题精品商业、观光和文化休闲娱乐、特色会议设施五大功能。
一、上海中心工程概况 沪上第一高楼——上海中心大厦将于8月3日完成结构封顶，全部完工预计将在2015年。
据介绍，整栋上海中心大厦，从上到下分为9个区间，其间一共集结了21个如同花园式庭院的“空中大堂”。
在观光功能的设计上，游客将来可以到达的高度超过550米。
• 2008年11月29日，正式开工并打下第一根桩；• 2011年6月20日，主楼突破百米；• 2011年12月6日，主楼突破两百米；2012年5月16日，主楼突破三百米；2012年12月8日，主楼突破四百米；2013年4月11日，主楼突破五百米；……四年多来，伴随着上海中心直入天际的一步一步，我们生活的这座城市也在长高、变大。
•8月3日，上海中心将实现结构封顶，达到632米的高度。
•创造多项“奇迹”• 上海中心，这位身材高挑的东方美人，与生俱来就和“奇迹”结下不解之缘：世界上最高的绿色建筑、最大的主楼底板浇筑、最大直径的塔楼维护结构、施工精度最高的幕墙支撑钢结构系统，全国最大的建筑吊车、最大质量的阻尼器、首家自创中式奢华超五星酒店、最高的全景餐厅、最高的酒店大堂、最高的景观游泳池、最高的空中花园、最快的电梯、最先设立云计算机房的超高层建筑、最先进的中央能源管理中心、最高的风力发电，亚洲最大容量的柴油发电机、行走路径最复杂的擦窗机。
同策2011佘山湾商业中心策划报告91p
佘山镇商业
佘山被喻为大上海的后花园、上海著名市郊风景区，
9号线泗泾站
区域内豪宅级别墅项目林立，商业档次却仌然偏低，
当前商业极成主要聚集于镇中心-桃园路一带。
9号线佘山站
1
2
序号 1 2
项目名称
佘山新天地商业广场
桃园路
桃园路商业形态以中低端沿街底商为主，业态较杂。位于桃园路上的佘山新天地商业广场是区域内唯一的一站
10
1 4
2 5
6 7
8
3 4 5 6 7
大型经适房规划用地 菲诗艾伦 佘山银湖别墅 公寓 独栋别墅
如图所示，项目周边同时汇集高端别墅业主、普通公寓业主及经适房 业主，然而本案的目标客群定位显然无法将其兼顾！
8 9 10
月湖山庄、佘山高尔夫等 顶级别墅及度假村片区
目标客群界定
项目名称 项目类型
动迁房 经适房 经适房 独栋别墅/公寓 独栋别墅 独栋别墅
同策 观点
月湖山庄、佘山高尔夫等 顶级别墅及度假村片区
人口专题
A类客群人口统计 项目名称
新凯家园现有配套商业
业态 古浪路沿街底商 新家园路沿街底商 新凯家园一期步行街 新凯家园二期步行街 新凯家园三期步行街 （在建） 餐饮、超市、中介、药房等 餐饮、桌球、超市 理发店、杂货店、水果店、超市 水果店，超市， 家电维修，蔬菜店 / 租金 1.5~2元/m²/日 0.5元/m²/日（1~3层均价） 1.6元/m²/日左右 1.8元/m²/日左右 / 主力面积 40~100m² 110~250m² 40~120m² 40~120m² /
式大型商业中心！
佘山新天地商业广场
开发商：上海鎏元置业有限公司 物业公司：上海轻工国际集团有限公司 项目地址：桃园路、外青松路交叉口 商业总建面积：64000平方米 容积率：1.8 入驻时间：2011-01-31
居住小区规划设计经典案例
居住小区规划设计经典案例目录一、概述 (3)1.1 项目背景与意义 (4)1.2 居住小区规划设计的核心理念 (4)1.3 居住小区规划设计的发展趋势 (6)二、居住小区规划设计要素 (7)2.1 选址与规划 (9)2.2 建筑设计 (10)2.3 道路与交通 (11)2.4 绿地与景观 (12)2.5 环境与生态 (13)2.6 综合服务设施 (14)三、经典案例分析 (15)3.1 北京万科金域蓝湾 (17)3.1.1 项目概述 (18)3.1.2 规划设计理念 (19)3.1.3 建筑设计特点 (20)3.1.4 绿地与景观设计 (22)3.1.5 社区文化与活动 (23)3.1.6 总结与启示 (24)3.2 上海世博滨江公园 (25)3.2.1 项目概述 (26)3.2.2 规划设计理念 (27)3.2.3 建筑设计特点 (29)3.2.4 景观设计特色 (30)3.2.5 绿地与生态保护 (31)3.2.6 总结与启示 (33)3.3 广州保利花园 (34)3.3.1 项目概述 (35)3.3.2 规划设计理念 (36)3.3.3 建筑设计特点 (37)3.3.4 道路与交通系统 (38)3.3.5 绿地与休闲空间 (40)3.3.6 社区管理与服务体系 (41)3.3.7 总结与启示 (43)3.4 深圳万科城 (44)3.4.1 项目概述 (45)3.4.2 规划设计理念 (46)3.4.3 建筑设计特点 (47)3.4.4 社区文化与活动 (49)3.4.5 绿地与景观设计 (50)3.4.6 综合服务设施布局 (51)3.4.7 总结与启示 (52)四、结论与展望 (53)4.1 结论总结 (54)4.2 发展前景与挑战 (55)4.3 对未来居住小区规划的启示与建议 (57)一、概述随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，居住小区规划设计的重要性日益凸显。
一个优秀的居住小区规划设计，不仅要满足居民的居住需求，还要兼顾环境友好、交通便利、设施完善等多方面因素。
上海长城大厦项目策划方案
长城大厦行销企划书项目定位一、立地条件分析24二、项目优劣分析27三、产品定位28四、目标客户定位29五、面积定位29六、价格定位30一、立地条件分析（一）项目概况位于凯旋路轻轨明珠线，延安高架中山北路中间，项目东面为凯旋路，南面是白兰路，两侧为中山西路，北面是曹杨路。
华东师X大学和长风公园就在该地块的南面。
（二）项目技术经济指标基地面积：11600平方米容积率：7.6总建面积：88000平方米（三）地块环境概述在该地块的东、西和北三个方向上主要是当地的一些居民区，如曹杨六村、普陀四村、沙田新苑等，由于建筑风格一般，所以景观不佳。
只有南面距华东师X大学一站路，而且普陀区最大的公园长风公园也在该方向上，所以该地块的南面景观相对较好。
（四）环境卫生、社会治安情况1、环境卫生情况据悉本地块原本是拆迁地，不会给本地区遗留下什么污染问题。
但该地块的东西两侧分别是轻轨3号线和中山西路主干道。
来往车辆较多，造成很大的噪音和空气污染。
地块周围的社区居民多为当地的居民，其附近道路环境卫生一般。
2、社会治安状况本地块处于普陀区的中山西路旁，周围居民多为本地XX人，治安形式较好。
（五）地块周围的交通条件1、环临的公共交通条件本地块两面为中山西路，是XX市区内环线的主干道，公交线路较多，车流量很多，有876、、224、143等多条公交线路。
（详见下表）2、临近轻轨三号明珠线和延安高架本地块临近轻轨三号明珠线曹杨路站和中山北路高架曹杨路出入口，交通十分便利，这也是本项目的最大优势。
3、交通条件综述环临地块的公共交通极为便利，而且紧邻轨道交通线，因此，该地块应充分利用交通极为便利这一优势。
4、配套设施l 菜市场：本地块附近就有曹杨市场等综合菜市场l 商店、购物中心：华联吉买盛、曹杨商场、南部商场、武陵商场，购物十分方便，但除华联吉百威外，其他均有一些距离。
l 小学：有沙田小学等多所学校。
l 中学；兴隆中学、沙田中学、新原中学、梧桐高级中学、曹杨二中（重点高中）。
上海中心大厦项目情况汇报
上海中心大厦项目情况汇报一、项目背景。
上海中心大厦项目是由上海市政府和中国国际贸易中心集团共同投资兴建的一项重要城市建设项目。
该项目位于上海市浦东新区陆家嘴金融贸易区，占地面积约30万平方米，总建筑面积约60万平方米，是一座集商务办公、酒店、商业及观光于一体的综合性超高层建筑。
二、项目进展。
1. 建设进度。
截至目前，上海中心大厦项目已完成了地基处理和桩基工程，主体结构正在紧张施工中。
预计明年年底前，主体结构将全部封顶，并开始进行内部装饰和设备安装工作。
整个项目计划于2023年完工并投入使用。
2. 技术创新。
在项目建设过程中，我们引进了先进的建筑技术和材料，采用了多项环保节能的设计理念，力求将上海中心大厦打造成一座符合绿色建筑标准的现代化建筑。
同时，我们还注重项目的可持续发展，通过科技创新和智能化管理，提高了建筑的整体效率和运营水平。
三、项目影响。
1. 经济效益。
上海中心大厦项目的建设不仅为当地带来了大量的就业机会，还吸引了一大批相关产业的投资和发展。
项目建成后，将成为陆家嘴金融贸易区的标志性建筑，有望成为上海的新地标，对于推动当地经济的发展和城市形象的提升具有重要意义。
2. 社会效益。
项目建成后，将为上海市民和游客提供一个高品质的商务办公、休闲娱乐和观光旅游的场所。
同时，项目还将成为上海市的文化名片，展现上海的城市魅力和国际形象，对于推动城市文化建设和旅游业发展具有积极的促进作用。
四、下一步工作。
1. 加强项目管理。
我们将进一步加强项目管理，确保施工进度和质量的稳步推进，同时加强安全管理和环保工作，确保项目建设过程中的安全和环保目标得到落实。
2. 提升项目形象。
我们将积极开展项目形象宣传工作，加强与社会各界的沟通和交流，提升项目的知名度和美誉度，为项目后期的运营和发展奠定良好的基础。
3. 推动产业发展。
我们将积极引进和培育与项目相关的产业和企业，推动项目周边产业的发展，形成产业集聚效应，为项目的后期运营和发展提供有力支持。
上海五角场商圈市调报告
以环岛为核心，呈一圈五线的星状布局，中心商业区与五条特色主题商业街组成； 集购物、餐饮、娱乐、健身、文化、教育、休闲、展示等于一体，为市级商业中心；
区域规划面积为0.96平方公里，商业面积约55万平方米。
交
通
轨道交通10号线将在今年10月份竣工通车（最迟也在2010 年），将设置五角场站、江湾体育场站、三门路站三个站点， 届时三站点间地下步行系统全打通，大大提升便捷性。
楼层
业态
品牌
F1.F2
百货
H&M等大型零售商已进驻装修
F3 家居、教育培训、 HOLA特力屋等 SPA
F4
餐饮
复茂龙虾、梧桐小镇、港丽餐
厅、韩林碳烧、敦煌小亭、豆
捞坊、萨利亚等
F5
餐饮、娱乐 正装修
F6 特力集团办公场 所
项目概况 整体定位 规划设计 业态配比
城中城
城中城整体平面图
地下一层城中城总面积约45000平米，万达自主招商管理。业态主要 有美食餐饮、服饰、电子数码、电玩娱乐、美容美发、个人护理等。
小
结
业态 购物（服饰、珠 餐饮（包括 宝、日常家居等） 食品零售）
比例
65%
20%
休闲娱乐 8%
数码电器 2%
文化教育 2%
其他 3%
万达广场作为地产巨头万达在上海的第一个商业地产项目，运用“订单地产”模式，沃尔玛国际
业 大型连锁超市、巴黎春天百货、万达国际影城、特力时尚汇、新华书城、上海黄金珠宝城、上海第 态 一食品商店、宝大祥青少年儿童购物中心、大型量贩式歌城等九家主力店分别涵盖了餐饮、购物、
休闲、娱乐等多元业态；同时，４.５万平米的万达城中城对一站式购物中心作了业态整合、补充， 国际连锁餐饮、特色美食、服装服饰等众多业态共赢。
上海tod项目总结
上海tod项目总结摘要：一、项目背景二、项目特点三、项目成果四、项目经验与启示正文：随着我国城市化进程的加快，TOD（Transit-Oriented Development，以公共交通为导向的开发）项目已成为城市发展的重要模式。
上海作为国际化大都市，TOD项目在近年来得到了广泛应用。
本文将对上海TOD 项目进行总结，分析其特点、成果以及经验与启示。
一、项目背景上海TOD 项目起源于上世纪末，随着地铁、轻轨等公共交通设施的不断完善，TOD 项目逐渐成为城市发展规划的重要组成部分。
项目以公共交通站点为中心，辐射周边一定范围，实现居住、办公、商业、文化等多功能一体化，旨在提高城市土地利用效率、缓解交通拥堵、促进可持续发展。
二、项目特点1.区位优势：上海TOD 项目主要集中在市区与郊区结合部，交通便利，辐射范围广泛。
2.功能丰富：项目涵盖住宅、商业、办公、文化等多重功能，满足居民一站式生活需求。
3.规划设计：项目注重生态环保，采用绿色低碳设计，提高土地利用效率。
4.政策支持：政府出台相关政策，鼓励TOD 项目发展，加强基础设施建设。
三、项目成果1.提升土地利用效率：上海TOD 项目有效利用了城市边缘土地，提高了土地资源配置效率。
2.改善交通出行：项目周边交通便利，居民出行依赖公共交通，降低了城市交通压力。
3.促进区域发展：TOD 项目带动了周边产业发展，提升了区域经济实力。
4.提高生活质量：项目提供丰富的生活配套设施，满足了居民多元化需求。
四、项目经验与启示1.充分发挥政府引导作用：政府在TOD 项目发展中起到关键作用，通过政策支持和引导，推动项目实施。
2.强化规划设计：项目应注重规划设计，实现多功能一体化，提高土地利用效率。
3.注重生态环境保护：在TOD 项目中，生态环境保护至关重要，项目应采用绿色低碳设计，实现可持续发展。
4.突出可读性和实用性：TOD 项目应注重居民需求，提供丰富的生活配套设施，提升项目品质。
上海环球金融中心施工总结
节能减排和绿色建筑实践
在施工过程中积极推广节能减排 技术，采用高效节能设备和绿色
建筑材料。
加强施工现场的能源管理，减少 能源浪费，提高能源利用效率。
实施绿色建筑设计和施工方案， 注重环保、节能、可持续发展等 方面的要求，降低建筑对环境的
打造一座具有世界一流水 平的摩天大楼，成为上海 市的新地标。
施工任务
完成大楼的主体结构、外 立面、内部装修、机电设 备安装等各项施工任务， 确保工程质量和进度。
项目管理目标
实现项目的安全、质量、 进度和成本四大控制，确 保项目的顺利推进和成功 实施。
02
施工过程与关键技术
BIG DATA EMPOWERS TO CREATE A NEW
管理创新经验分享
精细化施工管理
实施精细化施工管理，提 高了施工质量和效率。
安全生产管理
强化安全生产管理，实现 了施工期间零事故的目标 。
绿色环保施工
推行绿色环保施工理念， 减少了施工对环境的影响 。
行业内外合作与交流活动回顾
与国内外知名建筑企业合作
与多家国内外知名建筑企业合作，共同推进项目进展，提高了项 目的整体水平。
影响。
05
创新成果与经验分享
BIG DATA EMPOWERS TO CREATE A NEW
ERA
技术创新成果展示
超大直径圆形基坑施工技术
成功应用超大直径圆形基坑施工技术，提高了施工效率，降低了 成本。
高性能混凝土技术
采用高性能混凝土技术，满足了建筑物高强度、高耐久性的要求。
智能化施工技术
运用BIM技术、物联网技术等，实现了施工过程的数字化、智能化 管理。
新城枫景项目总结会工程管理篇
实际情况 04/8/15 〔多层〕 04/8/7 〔水、电、煤〕 04/12/20
造成这种情况的原因
1。土建总包进度拖延，没有到达我方制定的03年6月底撤除脚手架 的目标节点。总包单位从自身的利益出发，没有在每个施工作业面都 配备了足够的人员。导致一味追求流水施工，而对进度产生严重的影 响。
工程部在进度管理中，对每个总包的每个工作面都要求提
2。与总包签定平安协议，明确职责和义务。 3。对指定分包明确平安问题必须接受总包的全面管理，
发现分包有平安隐患，总包全权负责处理。 4。每周定期定人对工地进行平安检查，发现一起，查处
一起，决不姑息迁就。每周定期发出平安通报。 正是采取了上述严格的管理措施，因此，枫景〔一期〕
工程至竣工之日，没有发生任何平安事故。
质量的管理—教训
案例1—门窗渗水
门窗渗漏问题，从工程一开始，我们就作为一个重点来抓。 方式有：完成安装后，门窗单位自检，对每个窗进行淋水 实验，如有渗漏，及时维修；土建完成后，每次遇到下雨， 工程部会同监理、总包逐一检查，如有问题再由总包和门 窗单位进行维修。这种方式，在交付前，解决了90%左右 的渗漏问题〔尤其是大量的凸窗、转角窗等收到了比较好 的效果〕。 但是，对复式的园弧窗重视不够，致使住户 投诉集中。
3。铝合金门窗单位确定时间滞后。
案例2—屋面渗水
枫景一期屋面产生渗漏现象是我们始料不及的，因为没有任何理由产 生这种情况，无论从后果和影响上都是不能接受的。渗漏点主要为 18#楼西一单元，24#楼东单元和局部单体烟道出屋面处。
原因分析： 主观上：现场把关不严， 18#楼西一单元在屋面施工时，严重违反施
园弧窗渗漏原因分析：
主观上：在安装时，次序颠倒。是在墙面粉刷完成后再安 装，然后填补砂浆。粉刷的两次收头、打胶的不密实造成 了园弧窗渗漏现象比较普遍。管理上，现场工程师对园弧 窗施工时把关不严，管理上有疏漏。
上海同策鑫苑郑东新区项目提案
策略核心：
将本项目当作一个
“个性产品品牌”来做！
“鑫苑本案” 是否具备了品牌运作的可能?
可行性分析
让市场说话 Ⅰ.市场供求
郑东新区整体成交走势
受供应绝对量影响，区域成交表现相对量不高；均价高企，居郑州各区之首
2009年6月-11月郑州房地产市场销售面积与均价走势图
400000 350000 300000
销售面积：平方米 均价：元/平米
6000
5000
250000 200000 150000 100000 50000 0 6月 郑东新区 郑东新区 7月 金水区 金水区 8月 二七区 二七区 9月 管城回族区 管城回族区 中原区 中原区 10月 惠济区 惠济区 11月 全市
4000
3000
2000
1000
一直致力领先，从来未被超越
创新超越
河南鑫苑臵业有限公司
震撼突破
郑东新区项目全盘营销策划报告
明确目标，策略先行
谋定而后动，知止而有得
“大学之道，在明明德，在亲民，在止于至善。知止而后有定，定而后能静，静而后能安，安 而后能虑，虑而后能得。” ——《大学》
策略思考： 跳出项目做项目
换句话说，就是：
正弘山
中央特区五期· 青春圣地
正商· 东方港湾
新里· 卢浮公馆
本案
新东站
B16快速公交
区域代表个案
占地/建 主力户型 当前均价 总价段 面 容积率 （平方米） （元/㎡） （万元） （万方） 两房:87-93 三房：129143 一房：49-69 两房：82-90 三房：140160 二房：51-55 三房：75-84 一房：31-43 3.5 6300 二房：51-57 三房：88-100 一房：47-54 3 6000 二房：54-60 三房：68-78 一房：30-38 art-deco 艺术装饰 二房：43-49 主义建筑 三房：86-92 风格 简约 去化率高 位臵 规划 法式
中×村理想国际大厦策划报告
第一部分一、中关村地区写字楼整体市场阐发中关村作为北京高科技企业的会合区域, 海淀区对高科技企业的税收减免,白颐路的完成到北四环通车,大大完善了软硬件情况,因而吸引众多的地产商的目光.1999年，市政府制定了中关村“三年大变样”的实施方案，三年来中关村总的变革确实是前所未有的。
第一个变革中关村园区在全国实施科教兴国战略的职位，并形成了吸引力，这是三年变革中一个非常重要的方面，凭据方案，财产发到今年的年底，应该完成技工贸总收入1600亿元，但是在去年年底已经实现2014亿元。
第二个变革是房地产和底子设施的建立变革，最突出的是从原来滞后的状况到现在大踏步的跟进，这是三年来最突出的变革。
这里包罗两个内容，一是财产生长建立基地的建立，如中关村西区的改革、清华科技园、北大科技园等12项重点建立项目；二是底子设施的建立，近三年来，园区内改扩建的门路远远凌驾了三年大变样的实施方案，除了白颐路、学院路、北清路等主干线14条以及快速路目标已经完成外，另有其他支干线，总计是20多条门路，120多公里。
另外，铺设电信管线200多公里，天然气管道170公里，热力管线11公里，启动了清河、肖家河污水处理惩罚厂、永丰污水处理惩罚厂前期建立事情也正在进行。
第三个变革是制度创新，有代表性的是《中关村科技园区条例》的颁布实施。
第四个变革是中关村国际化的进程比力明显，如留学生、跨国大公司的进入。
最后带来的结果，就是整体高新技能财产的生长。
应该说，现在中关村园区已经形成了比力好的生长势头。
中关村地区是高科技财产生长的重点区域，该地区办公的高科技公司对楼宇的硬件设施要求较高，除对综合布线、中央空调、不中断供电等根本要求外，大型跨国IT企业还对诸如微波通讯、全球卫星定位等也有要求。
到今年，随着融科资讯中心A座、数码大厦等切合国际公司办公需要的甲级写字楼项目的投入使用，中关村地区缺乏高等写字楼项目的情况有所变动。
可以说，中关村正处在向国际化转型的历程之中。
同策2012年上海华侨城·苏河湾公寓式办公价格定位报告
总价竞争的高端公寓项目
1.全市范围内售价较高（单价5W）以上的高端公寓项目 2.主力成交产品为1000W级，与本案有总价竞争关系 3.内环内或内中环地段价值较高区域，保证客群关注点和项目价值的竞争参考性 4. 近一年有实际成交，保证价格的有效参考性
市场比较法
全市销售型高端类住宅
选择全市销售型高端类住宅项 目进行对比：
交100
地面交通发达，地铁、公交配套齐全
100
生活配套
紧邻大悦城，与人民广场、南京路商圈距 淮海路商圈，周边配套较齐全，但距 主要依托自身商业配套，商业配套档次一 离1公里以内，自身配套有高端商业 离较远 般；周边配套较少且档次低 100 95 90
环境资源
内部景观打造 会所/配套
100 80 内部景观空间小，以硬质铺装为主，结合 无内部景观 绿栽营造景观体系 100 90 法拉利俱乐部会所、宝格丽酒店（全球第 四星级城市酒店，会所泳池、健身、 四家）、高端精品商业 SPA等配套 100 90
市场比较法
类比项目 本案
全市销售型高端类住宅
城市一品苑 日月光中心
项目价值
产品价值 合计
户型价值 装修价值
10
11 100
115
95
11.5
10.45 93.9
105
80
10.5
8.8 93.3
52347
市场比较法
类比项目选取范围
全市销售型高端类住宅
1.全市范围内售价较高（单价4W）以上的高端类住宅项目 2.有在售大面积产品，与本案存有直接竞争关系 3.近一年有实际成交，保证价格的有效参考性
本案
城市一品苑
1.65 80
日月光中心
上海同策第一中国三林项目市场营销策划报告[1]
![上海同策第一中国三林项目市场营销策划报告[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/05b28de0aeaad1f346933f75.png)
平方米 80000 70000
第 一 中 国 三 林 项 目 市 场 策 略 Tospur Markting
60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 05-05 05-06 05-07 05-08 05-09 05-10 05-11 05-12 06-01 06-02 06-03 06-04 06-05 06-06 06-07 06-08 06-09 06-10 成交 成交均价
供应套数
416 273
供应面积
41263 32950
户均供应面积
99 121
环球翡翠湾 未来域
两个项目在产品上明显不同，环球翡翠湾明显定位为：紧凑户型。
这两个项目在销售业绩上的差距则直接反映了何种产品具备竞争中的优势
两个项目开盘首月的去化率 项目名称 环球翡翠湾 未来域 销售去化率 95.6% 76.5%
建筑面积 （万M2） 32 25 17 16.2 15 12.73 11.7 10.7 10 7 容积率 1.29 1.5 1.5 1.5 1.4 1.9 1.97 1.5 1.5 1 绿化率 50% 60% 50% 50% 66% 40% 40% 56% 65% 45% 产品类型 多层、花园洋房 小高层 小高层 联体别墅，小高层 多层，小高层，高层 小高层 小高层 小高层 小高层 多层，小高层
7
区域公寓市场供求研究 Regional Market Supply & Demand Research
2005年5月-2006年10月三林公寓供求对比
万平方米 180000.00 160000.00
第 一 中 国 三 林 项 目 市 场 策 略 Tospur Markting
4.00 5.00
上海长九陇南路项目方案设计报规文本
分析图
商业流线分析图
建筑单体
ARCHTECTURE DESIGN
设计说明
NARRATIVE
绿地面积
合计
413.2
141.8
61.6
96
110
293.3
87.2
45.4
40.6
124.2
73
67.6
98.3
56.1
84.4
38.5 7301.1
153.4
285.7
31.4
54.8
42.4
45.1
45.7
105.5
29.7
18.3
214.9
79.3
608.2
702.5
3053
分析图
消防流线分析图
3440 平方米
2.0 12000 平方米
33% 7301 平方米
20% 1849 平方米
5% 745 辆 106 辆 639 辆 1361 辆 481 辆 880 辆
备注
其中包含地上不计容面积3440平方米
74.1% 25.0% 垃圾房、消控室、物业、公共厕所、中 心站、地库出口等 包括人防12000平方米、地下商业3500 平方米 外保温层、设备层、出屋面楼梯间等 不计容
基地主要人流方向为临洮路及海波路
华江支路
周边小区人 流方向
江桥镇人 流方向
多层控制线 高层控制线 不可开口范围线
基地规划条件
名称 用地面积 地上计容建筑面积
数值
其中
办公 商业
地下建筑面积 总建筑面积
容积率 建筑密度
绿地率
单位 36245.3 平方米
72491 平方米
备注 限高40米
同策上海同济逸仙大厦商业区项目前期策划
108.16 150.06
28.48 67.69
30.28 49.49
10.64 49.47
-72.0% -67.0%
-62.6% -26.9%
19.27 23.16
10.5 23.76
-82.2% -84.6%
-63.1% -64.9%
128.35 136.05 50.42
35.33 40.97 44.17 72.59 79.19 81.36
2010年上半年杨浦区整体办公市场供应同比09年上升46.2%，成交量同比上升22.16%，供求比1：0.6 杨浦区2010年上半年供应集中于4、5月，主要为五角场板块的创智天地和五角丰达项目 受到大幅供应支撑，4月新政后杨浦区办公成交虽维持低位，但总体稳步上涨，与09年同期逐步下降的趋势截然相反
第三次提报工作过程
工作1：是否有机会引入或成为非钢贸类企业的集聚地？ 办公集聚区产业类型调研 访谈五角丰达专案——李鑫 论证产业聚集区共性，得出大柏树已形成产业集聚条件 从五角丰达项目得出大柏树甚至杨浦区目前办公客户组成
工作2：研究分析新型建材引入的可能性 企业实地调研 从企业目前办公状况及未来需求分析新型建材可行性
上海整体办公市场供求
2010年1-6月 办公供应量
108.49万㎡ 2010年1-6月 办公成交量 同比 86.98% 同比
供应对比线
71.55 万㎡
2010年5月 供应量 25.13万㎡
3.56%
同比 100.4% 环比 59.9%
成交对比线
2010年5月 成交量
8.22万㎡
2010年上半年上海整体办公供应同比09年上半年上升86.98%，但成交仅上升3.56%，整体供求比1：0.66 2010年4-6月上海办公市场供应持续大幅放量，远高于09年同期水平，10年1-6月整体供应环比增加 大量供应并没有带来5、6月的成交放量，与其相反的是新政后成交大幅缩水，且低于09年同期水平
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曹杨路商务办公中心核心位置
软硬件配套设施高于周边同质产品 普陀区第一高楼，地标性建筑 交通便捷，紧邻轨道交通、中山北路高架
区域写字楼项目逐渐增多，有望产生产业聚集效应，尤其是
同为5A甲级写字楼绿地和创大厦的投入使用，提升了区域整 体品质 项目建成后为区域地标建筑，具有先天优势
劣势 项目区域不是传统商务中心，周边商务配套少， 区位认知度有待提高 威胁 政府对商务办公项目政策面的调控 限外政策影响，客源渠道缩水 区域以西宫为代表的小商品市场，办公环境不纯粹
28750元/㎡ 左右
购房目的
购房目的
以投资获利的投资客，以项目低 区为主，投资成本相对较低 投资和自用兼顾的客户，以项目 中低区为主要目标，以中小企业 为主 自用客户，位于项目的中高区域， 作为企业办公场所，企业总部
客源定位
比例
30%
目标客群
40%
项目使用人群构成图
大型企业：20% 优质客群，积极引进， 提升项目的品质、形象
宏观市场 之板块
项目区域办公类产品供应稀缺 区域价格稳步上涨，年涨幅较大 办公产品具有较大的市场机会
曹杨板块07年零供应，市场以去化存量为主
真如板块07年没有新增供应成交
武宁板块供应稀缺，07年全年仅为4万方
项目位于普陀区行政中心位置，区位条件较好，有良好的成长条件 项目所在区域为非传统商务区，与陆家嘴、人民广场徐家汇等成熟商务区有一定的差距
上5层、地下4层
项目四至路况较好， 有利于商务出行
项目分析 之四至
中远商务楼
轨道11号线施工，路面状况差； 高峰时段车流量大，造成堵塞
项目分析 之交通
四线汇集、中山北路高架尽显便捷商务交通
主干道： 中山北路——车流动线 曹 杨 路——人流动线 公交线路： 909、224－汽车站 846、216－长风公园
小环境比较杂乱
区域以住宅为主，商务办公氛围不浓厚 曹杨路地铁11号线修建中，路况较差
周边商务中心开发相对成熟，影响市场竞争力
绿地和创大厦
重点个案解 析
名称 等级 总建筑面积 地上层数 净层高 底层大堂 标准层建筑面 积 最小面积分割 车位 外立面 空调系统 电梯 投入使用日期 标准层走道 租金水平
3
项 目 定 位
项目定位
普陀
地标性国际商务中心
普陀区的金茂大厦
关键词
地标建筑/5A甲级写字楼/独一无二/不可复制/尊贵不凡…… 普陀区最大/最高/最先进/最……
销售不仅是产品，也是尊贵不凡的品质、地位的象征
价格定位
单价测算
1、取绿地和创大厦4.5元平均租金基准，以及8％市场回 项目 权重 交通 规模 规格 外立面 标准层面积 电梯配置 车位配比 空调系统 大堂 物业管理 合计 对比值 绿地和创大厦 9 8 10 8 8 8 8 9 7 7 82 1 长城大厦 10 10 10 10/8 8 10 10 10 10/7 10/7 98/90 1.195/1.097 报率；得出绿地和创目前的 市场价格＝4.5×365÷8％＝20531.25元/㎡
上海市写字楼市场供求基本平衡，市场呈良性、健康的发展 写字楼市场价格快速上涨，07年涨幅达到30％ 写字楼市场有较高的、保障的投资回报，受到广大投资者的欢迎； 项目区域未来规划前景看好，地处几大商圈中心，又受真如城市副中心辐射， 具有较大的发展潜力；
曹杨路商务中心规划、轨道交通等因素的逐步实施和实现，大大提升了区域
分阶段分批次逐步推向市场 公开次序按低、中、高三区依次公开
说明：
1、项目体量较大，销售周期长，通过分批销售，减少市场风险； 2、依次分批销售，可获得较高的价格成长空间，追寻较高的利润空间；
11号线（在建）
中山北路 高架 3、 4 号线
309、69、829－华师大
轨道交通：
3号线（运营中）—上海南站至江杨北路 4号线（运营中）—封闭式环线轨道 11号线（在建中于2010世博会前通车）
—三林战至嘉定北站或安亭站
14号线（规划中，距离本项目1千米）
项目周边配套商业比较齐全，但总体档次较低
著
宏观市场 之普陀
市场整体态势稳定，累计供求平衡
普陀区非传统办公区域，写字楼市场 规模小，区域写字楼供应有限； 当月供求关系呈波浪式变化，供求变 动较大，如当月有项目入市，就有可能 造成区域供求失衡； 普陀区写字楼市场整体供求仍处于供 求平衡的态势，累计供求比稳定在1.0 左右，市场稳定；
宏观市场 之普陀
3号线
长寿综合 服务带
真北组团 高贸群
本案
曹家渡 商业圈
长风生态 商务区
毗邻上海市重点规划区域——真如城市副中心
规划形成“纵横双轴、南北两心、商街合环、带型公园”的布局结构
区域简介 之规划利好
定位规划：辐射长三角的开放性生产力服务中心、服务上海西
北地区的公共活动中心，重点发展物流贸易、商务会展、文化
11号线（在建）
集聚区之一，打造一个以高科技为支撑、生态为
中山北路高架
真如城市 副中心
主题的生态型城市滨水区。 长寿综合服务带：位于长寿街道，是目前普陀区 商务楼较集中的地区之一，以沿路线状分布为主。 真北组团商贸群：北起武宁路，南至苏州河之间 的真北路沿线。倾力推进组团式现代服务集聚区， 搭建与长三角互为辐射对接的商务平台。
浦东机场
5KM
徐家汇
21KM
四商务中心、四交通动线、一城市副中心，构筑区域未来商务前景
区域简介 之商贸支撑
真如城市副中心：上海市四大副中心之一。规划 建设以现代物流服务、国际商贸采购、新型市场 等为特色的资源配置中心，引进大型企业地区总 部和国内外大公司营销、研发、采购、中心等。 长风生态商务区：上海中心城12个现代服务业
价格快速上扬，年底达到顶峰，均价超2万元
20815
07年普陀区写字楼市场销售均价呈快 速上涨的趋势，尤其是07年下半年，这
种趋势愈加明显，到年低普陀区写字楼
市场销售均价已达21000元/平方米。 从07年8月开始到07年低，写字楼市场 销售均价涨幅近50％，涨势惊人；
曹杨、真如、武宁板块供求均价图
旅游等功能。
具体的规划：在曹杨路拟建180万平方米办公楼和40万平方米
商业服务地，其余420万平方米都是住宅，分散在真如副中心各 个地方。
规划范围：东至岚皋路，
南达中山北路武宁路，西接
真北路(规划环线），北临沪
宁铁路(规划京沪高速铁路)， 总占地约6平方公里，核心 区用地约l平方公里。
区域简介
名称 绿地和创大厦 绿地科创大厦 中关村科技大厦 等级 甲级 乙级 准甲级 规模 （㎡） 4.3万 3万 3.4万 售价 ( 元 / ㎡) 25000 —— 17000 租金 （元/天· ㎡） 4.5 2.8 2.8 出租率 90% 95% 70%
宏观市场
07年全年价格稳定快速上涨，涨幅近30％
上海写字楼市场价格走势
之上海
06年上海市写字楼市场价格呈现 “震荡”下挫的态势，并在06年6 月的时候达到低谷；
07年上海写字楼市场价格反弹明
显，全年保持稳定的上升态势，在 07年11月时候达到最高点18000元 /平方米。
07年全年涨幅接近30％，涨幅显
绿地和创大厦 5A甲级 43925 ㎡ 25F 2.7米
1800 ㎡
77 ㎡ 280个 隐框中空LOW-E玻璃幕 墙 大连三洋中央空调 瑞士迅达8部 2007-5-1 4-4.5元/天· ㎡
入驻率
90%
绿地和创大厦客源分析
重点个案
和创大厦客户构成
贸易 物流 生物
科技 医疗器械 电力
外资驻沪处 文化 展览
长 城 大 厦 项目汇报
同策·上海
第一部分 市场概况 宏观市场 区域简介 小结 第二部分 项目分析 项目分析 重点个案分析 对比分析 第三部分 项目定位 项目定位 价格定位 客源定位 第四部分 销售策略 推广策略 价格策略 销售周期
写 字 楼 市 场 概 况
区位简介 之区位信息
区域外通达时间距离 人民广场 （3.5KM，20分钟）
普陀区
3KM 3.5KM 4.5K M
虹桥机场 火车站
陆家嘴 （6KM，30分钟）
5KM
人民广场 陆家嘴
徐家汇 （5KM，25分钟） 虹桥机场 （4.5KM，20分钟） 浦东机场 （21KM，40分钟） 火车站 （3km，15分钟)
30%
Байду номын сангаас
有意识的引导投资客的购房行为， 以中低区为主要购房区间，保证中 高区域的完整性、尊贵性
小型企业：50% 以咨询、贸易类服务性行业为 主，人数在10-15人之间
中型企业：30% 作为中型企业总部、 或为外企驻沪办事处
推广策略 价格策略 产品组合 销售周期
4
销 售 策 略
推广策略
长城大厦 投资商 规模 标准层面积 面积范围 总套数 总高度 得房率 空调 长城建设 7万方 1650 ㎡ 60-1650 ㎡ 320套 46层170米 70% 中央空调/新风系统 绿地和创大厦 上海绿地集团 43925㎡ 1800㎡ 78-256㎡ 267套 25层 70.6% 大连三洋中央空调 从项目对比分析，不难看出， 本案对比绿地和创大厦具有较
的商务办公氛围。
区域内物流、科技等产业聚集，有利于对办公类产品的需求； 区域内办公产品需求旺盛 ，高端办公物业是目前区域内稀缺产品
小结
健康的市场环境下，高端办公物业稀缺的区域 良好的市政规划下，高端办公物业潜力较大
项目分析 重点个案 对比分析
2
项 目 分 析
临近沪西工人文化宫，餐饮、娱乐设施丰富，但档次较低