同策上海长城大厦项目汇报

3号线
长寿综合 服务带
真北组团 高贸群
本案
曹家渡 商业圈
长风生态 商务区
毗邻上海市重点规划区域——真如城市副中心
规划形成“纵横双轴、南北两心、商街合环、带型公园”的布局结构
区域简介 之规划利好
定位规划：辐射长三角的开放性生产力服务中心、服务上海西
北地区的公共活动中心，重点发展物流贸易、商务会展、文化
上5层、地下4层
项目四至路况较好， 有利于商务出行
项目分析 之四至
中远商务楼
轨道11号线施工，路面状况差； 高峰时段车流量大，造成堵塞
项目分析 之交通
四线汇集、中山北路高架尽显便捷商务交通
主干道： 中山北路——车流动线 曹 杨 路——人流动线 公交线路： 909、224－汽车站 846、216－长风公园
长 城 大 厦 项目汇报
同策·上海
第一部分 市场概况 宏观市场 区域简介 小结 第二部分 项目分析 项目分析 重点个案分析 对比分析 第三部分 项目定位 项目定位 价格定位 客源定位 第四部分 销售策略 推广策略 价格策略 销售周期
写 字 楼 市 场 概 况
的商务办公氛围。

区域内物流、科技等产业聚集，有利于对办公类产品的需求； 区域内办公产品需求旺盛 ，高端办公物业是目前区域内稀缺产品
小结
健康的市场环境下，高端办公物业稀缺的区域 良好的市政规划下，高端办公物业潜力较大
项目分析 重点个案 对比分析
2
项 目 分 析
临近沪西工人文化宫，餐饮、娱乐设施丰富，但档次较低
著
宏观市场 之普陀
市场整体态势稳定，累计供求平衡
普陀区非传统办公区域，写字楼市场 规模小，区域写字楼供应有限； 当月供求关系呈波浪式变化，供求变 动较大，如当月有项目入市，就有可能 造成区域供求失衡； 普陀区写字楼市场整体供求仍处于供 求平衡的态势，累计供求比稳定在1.0 左右，市场稳定；
宏观市场 之普陀
长城大厦 投资商 规模 标准层面积 面积范围 总套数 总高度 得房率 空调 长城建设 7万方 1650 ㎡ 60-1650 ㎡ 320套 46层170米 70% 中央空调/新风系统 绿地和创大厦 上海绿地集团 43925㎡ 1800㎡ 78-256㎡ 267套 25层 70.6% 大连三洋中央空调 从项目对比分析，不难看出， 本案对比绿地和创大厦具有较
项目分析 之地块概况
沪西工人文化宫市场人流量集中，构成复杂，环境较差
项 目 范 围——东临凯旋北路、曹杨路以 南、中山北路以西，南至白兰路。
沪西工人文化宫
项目技术经济指标： 总建筑面积——115000M2 塔 楼——建筑面积63995M2；地
上44层、地下3层；标准层高3.4M 裙 楼——建筑面积20747M2；地
宏观市场 之板块
项目区域办公类产品供应稀缺 区域价格稳步上涨，年涨幅较大 办公产品具有较大的市场机会
曹杨板块07年零供应，市场以去化存量为主
真如板块07年没有新增供应成交
武宁板块供应稀缺，07年全年仅为4万方
项目位于普陀区行政中心位置，区位条件较好，有良好的成长条件 项目所在区域为非传统商务区，与陆家嘴、人民广场徐家汇等成熟商务区有一定的差距
化工 律师/会计
投资、咨询 建筑设计
中小型企业为主，办公人数在15－30人之间，人均使用面积为8 －10平方米； 客户的行业，主要有贸易、科技技术、外资驻沪办事处、投资咨 询、律师及会计师事务所等 租用客户占和创大厦全部客户的60％以上，是大厦的主要客户群，
以中小企业最为代表
对比分析
可比项目比较全面占优
项目分析 之周边配套
项目周边分布有银 行共6家，基本能满 足商务办公需求
酒店业档次较低，
区域内有经济型宾馆 3家，不能满足高端
客户需求。
项目分析 之S.W.O.T
优势 内环以内，毗邻城市副中心
机会 受真如城市副中心辐射，发展前景看好 便捷的轨道交通，相对较为低廉的租金水平，能够吸引区外 客户的进驻
30%
有意识的引导投资客的购房行为， 以中低区为主要购房区间，保证中 高区域的完整性、尊贵性
小型企业：50% 以咨询、贸易类服务性行业为 主，人数在10-15人之间
中型企业：30% 作为中型企业总部、 或为外企驻沪办事处

推广策略 价格策略 产品组合 销售周期
4
销 售 策 略
推广策略
绿地和创大厦 5A甲级 43925 ㎡ 25F 2.7米
1800 ㎡
77 ㎡ 280个 隐框中空LOW-E玻璃幕 墙 大连三洋中央空调 瑞士迅达8部 2007-5-1 4-4.5元/天· ㎡
入驻率
90%
绿地和创大厦客源分析
重点个案
和创大厦客户构成
பைடு நூலகம்贸易 物流 生物
科技 医疗器械 电力
外资驻沪处 文化 展览


小环境比较杂乱
区域以住宅为主，商务办公氛围不浓厚 曹杨路地铁11号线修建中，路况较差
周边商务中心开发相对成熟，影响市场竞争力
绿地和创大厦
重点个案解 析
名称 等级 总建筑面积 地上层数 净层高 底层大堂 标准层建筑面 积 最小面积分割 车位 外立面 空调系统 电梯 投入使用日期 标准层走道 租金水平
规模更大
多的优势，不管是项目的规模、
硬件设施的先进性，还是相关 的软件配套设施，都具有明显
电梯
车位 物业管理 物业管理费 交通 配套
迅达客梯13部
500个 高力国际 —— 地铁/高架 1.5万方商业配套
迅达客梯8部
280个 科瑞物业 21元/月·㎡ 地铁 7000方
硬件更先进
的优势
项目定位 价格定位 客源定位

上海市写字楼市场供求基本平衡，市场呈良性、健康的发展 写字楼市场价格快速上涨，07年涨幅达到30％ 写字楼市场有较高的、保障的投资回报，受到广大投资者的欢迎； 项目区域未来规划前景看好，地处几大商圈中心，又受真如城市副中心辐射， 具有较大的发展潜力；

曹杨路商务中心规划、轨道交通等因素的逐步实施和实现，大大提升了区域
价格快速上扬，年底达到顶峰，均价超2万元
20815
07年普陀区写字楼市场销售均价呈快 速上涨的趋势，尤其是07年下半年，这
种趋势愈加明显，到年低普陀区写字楼
市场销售均价已达21000元/平方米。 从07年8月开始到07年低，写字楼市场 销售均价涨幅近50％，涨势惊人；
曹杨、真如、武宁板块供求均价图
3
项 目 定 位
项目定位
普陀
地标性国际商务中心
普陀区的金茂大厦
关键词
地标建筑/5A甲级写字楼/独一无二/不可复制/尊贵不凡…… 普陀区最大/最高/最先进/最……
销售不仅是产品，也是尊贵不凡的品质、地位的象征
价格定位
单价测算
1、取绿地和创大厦4.5元平均租金基准，以及8％市场回 项目 权重 交通 规模 规格 外立面 标准层面积 电梯配置 车位配比 空调系统 大堂 物业管理 合计 对比值 绿地和创大厦 9 8 10 8 8 8 8 9 7 7 82 1 长城大厦 10 10 10 10/8 8 10 10 10 10/7 10/7 98/90 1.195/1.097 报率；得出绿地和创目前的 市场价格＝4.5×365÷8％＝20531.25元/㎡
11号线（在建）
集聚区之一，打造一个以高科技为支撑、生态为
中山北路高架
真如城市 副中心
主题的生态型城市滨水区。 长寿综合服务带：位于长寿街道，是目前普陀区 商务楼较集中的地区之一，以沿路线状分布为主。 真北组团商贸群：北起武宁路，南至苏州河之间 的真北路沿线。倾力推进组团式现代服务集聚区， 搭建与长三角互为辐射对接的商务平台。
宏观市场
07年全年价格稳定快速上涨，涨幅近30％
上海写字楼市场价格走势
之上海
06年上海市写字楼市场价格呈现 “震荡”下挫的态势，并在06年6 月的时候达到低谷；
07年上海写字楼市场价格反弹明
显，全年保持稳定的上升态势，在 07年11月时候达到最高点18000元 /平方米。
07年全年涨幅接近30％，涨幅显
2、通过市场比较法我们不难发现目前项目的静态价格在
22522.78－24534.84元/㎡ 之间。根据项目定位为普陀 地标性商务中心的定位，我们认为25000元/㎡ 静态价格 是比较合理的 3、价格修正 由于项目销售将在08年开始，因此从现在开始到销售周 期内有15％的合理价格上涨空间，因此项目的销售均价 为：
旅游等功能。
具体的规划：在曹杨路拟建180万平方米办公楼和40万平方米
商业服务地，其余420万平方米都是住宅，分散在真如副中心各 个地方。
规划范围：东至岚皋路，
南达中山北路武宁路，西接
真北路(规划环线），北临沪
宁铁路(规划京沪高速铁路)， 总占地约6平方公里，核心 区用地约l平方公里。
区域简介
名称 绿地和创大厦 绿地科创大厦 中关村科技大厦 等级 甲级 乙级 准甲级 规模 （㎡） 4.3万 3万 3.4万 售价 ( 元 / ㎡) 25000 —— 17000 租金 （元/天· ㎡） 4.5 2.8 2.8 出租率 90% 95% 70%
1
宏观市场 区域概况 小结
宏观市场
上海写字楼市场整体呈现供求平衡，市场保持健康有序地发展 07年全年，上海写字楼市场累计供求保持在1.0左右
上海写字楼市场供求关系
之上海
06年去年上海市写字楼市场整体 呈现供大于求的形势，尤其是下半 年，市场急剧放量，市场消化能力 有限，供求矛盾凸显。 07年新增供应萎缩，而市场需求 保持强劲稳定，有效去化了06年下 半年市场存量。数据显示07年全年 写字楼市场保持供小于求的态势， 截至07年12月，由于当月供应放量 大，供求矛盾有所缓和；


曹杨路商务办公中心核心位置
软硬件配套设施高于周边同质产品 普陀区第一高楼，地标性建筑 交通便捷，紧邻轨道交通、中山北路高架
区域写字楼项目逐渐增多，有望产生产业聚集效应，尤其是
同为5A甲级写字楼绿地和创大厦的投入使用，提升了区域整 体品质 项目建成后为区域地标建筑，具有先天优势
劣势 项目区域不是传统商务中心，周边商务配套少， 区位认知度有待提高 威胁 政府对商务办公项目政策面的调控 限外政策影响，客源渠道缩水 区域以西宫为代表的小商品市场，办公环境不纯粹
区位简介 之区位信息
区域外通达时间距离 人民广场 （3.5KM，20分钟）
普陀区
3KM 3.5KM 4.5K M
虹桥机场 火车站
陆家嘴 （6KM，30分钟）
5KM
人民广场 陆家嘴
徐家汇 （5KM，25分钟） 虹桥机场 （4.5KM，20分钟） 浦东机场 （21KM，40分钟） 火车站 （3km，15分钟)
分阶段分批次逐步推向市场 公开次序按低、中、高三区依次公开
说明：
1、项目体量较大，销售周期长，通过分批销售，减少市场风险； 2、依次分批销售，可获得较高的价格成长空间，追寻较高的利润空间；
11号线（在建）
中山北路 高架 3、 4 号线
309、69、829－华师大
轨道交通：
3号线（运营中）—上海南站至江杨北路 4号线（运营中）—封闭式环线轨道 11号线（在建中于2010世博会前通车）
—三林战至嘉定北站或安亭站
14号线（规划中，距离本项目1千米）
项目周边配套商业比较齐全，但总体档次较低
28750元/㎡ 左右
购房目的
购房目的
以投资获利的投资客，以项目低 区为主，投资成本相对较低 投资和自用兼顾的客户，以项目 中低区为主要目标，以中小企业 为主 自用客户，位于项目的中高区域， 作为企业办公场所，企业总部
客源定位
比例
30%
目标客群
40%
项目使用人群构成图
大型企业：20% 优质客群，积极引进， 提升项目的品质、形象
浦东机场
5KM
徐家汇
21KM
四商务中心、四交通动线、一城市副中心，构筑区域未来商务前景
区域简介 之商贸支撑
真如城市副中心：上海市四大副中心之一。规划 建设以现代物流服务、国际商贸采购、新型市场 等为特色的资源配置中心，引进大型企业地区总 部和国内外大公司营销、研发、采购、中心等。 长风生态商务区：上海中心城12个现代服务业
之重点办公楼
区域办公产品以 中低端项目位主
区域内以中低端产品为主，高端产品稀缺； 有影响力有，有品牌的项目少，绿地和创大 厦为目前唯一的5A甲级写字楼 中小型企业办公为区域内需求主力，办公需 求旺盛 租金水平为全市的低谷，有价格优势，目前
区域唯一的5A甲级写字楼绿地和创大厦租金
为4-4.8元/天·㎡ 市场需求旺盛，写字楼出租率高，尤其是一 些成熟写字楼基本处于“满租”状态 本项目的上市也将为区域内注入新的活力