晶泽华府前介工作介绍2

4.3.3.1 土建工程 关注项 物业用房 关注内容及原则 物业用房布局及功能分隔，通风采光条件，具体布置根据项目现场参照 《物业服务用房需求及标准》由物业与地产项目共同协商确定。 设备机房平面布置图，设备之间或与墙面之间保证足够的维修空间。机 房地面高度，地面及墙面装饰需求。发电机房进风、排风、排烟通道。 小区人行主出入口、高层单元大堂、电梯花园洋房大堂设置无障碍通道； 楼栋大堂出入口等应设置截水沟。四周建筑或装饰围合避免安全漏洞。 水电井大小及形状应考虑设备及线缆布置，有一定的维修空间。 关注排烟、排污、隔油池设计位置及大小。供水、供电方式及容量 建筑外墙结构、形状、材质、防水等。 地下排污、雨排管网走向及位置 业主室内空调布置位置、室外机布置位置及大水 车库排水沟设置、积水坑位置及大小。
卧室山墙 空调机位
建议加大卫生间窗户 （愿有宽度80），考 虑开启扇方式便于空 调搬运
现象： 1、售楼部左手边商业一楼有空调外机机位，二三楼没有空调机位设置。 建议：考虑二三楼空调外机设置和安装方式及管道的通道。
二三层无室外 空调机位设计 一层室外空调 机位
现象： 1、厨房烟道接口处未做浇筑反坎保护。 建议：用细石混泥土浇筑反坎在反坎上做防水，能保护烟道同时能多道防水保护。
设备机房 单元大堂 水、电井 配套商业 建筑外墙 地下管网 空调室外机位 车库
4.3.3.2 供配电工程 关注项 配电室
关注内容及原则
公用、专用配电室平面布置，保证足够操作维护空间。设备配置情况及参数。 电梯用电、照明用电、物业用电、商铺用电、监控室用电、消防用电等单独 计量 楼道照明灯具及控制分组、景观照明灯具及控制分组、车库照明灯具及控制 分组 发电机供电范围及功率，发电机应急控制方式。 社会活动电源、节假日灯饰布置电源、景观区域维修电源等 景观照明布置、朝向及安装方式，减少维修难度，避免对业主室内造成光污 染
100mm宽的入户门垛 采用斗砖砌筑
建议做法二次浇 筑
户型图： 现象：B1、G5、G3、等户型空调机位设计有缺失，
建议：1、后置浇筑（但是会改变外立面可否报建验收后完善）或2、增加钢制外挂机位但必 须做到防水防锈重点处理（后期50年肯定存在管理和使用风险）。
卧室无空调机位设计 卧室无空调机位设计
户型图：
• 二、 现场情况
•
户型图清理
二、 现场情况
现象：
外墙预留管山墙外立面预留洞用管道直接放置预留无倾斜度 建议：用统一预制块减少后期渗水等风险。
现场外墙 无雨水遮 挡预留管
现场实心砖横向斜度30后塞填充，建议用 细石混凝土浇筑以防后期渗水
建议用预 制块
现象： 外墙梁下后塞口： 现场实心砖横向斜度30度后塞填充，这个 方式填充抹灰如果未填饱满，外墙面后期有严重渗水风险。 建议：外墙后塞口竖向交叉倾斜45-60度实心砖填充
3 图纸设计阶段的前期介入 对各专业施工设计图纸进行会审，重点关注各系统设计参数、技术指标、 配置要求、基本数量及现场布置等。 1 图纸设计阶段地产需提供各系统设计说明、基本设计要求、系统配置 说明、详细施工图等资料 2 物业公司参与地产相关系统设计交底会，对项目设计基本情况进行了 解。 3 图纸设计阶段物业介入内容及原则
单 个 机 位 设 置 尺 寸 现场砌体页岩砖填充 上方机位无固定点
建议机位设置 内开启扇便于 业主安装
建议机位分割方 式和点位设置
现象： 2、空调机位、现场外机机位内的排水管道位置安装不合理占用 了外机放置的空间。 建议：调整机位上的管道布局留够外机安装的空间。
现场管道必须 需要调整
市场空调外机 尺寸
游泳池 康乐设施
泳池大小，必须用浇筑避免采用砌体结构，排水采用底排，排水口大小合适， 水处理设备选型（浇筑水体最好把支撑点直接做在顶板上）。 康乐设施数量及安装位置，安装基础及地面处理方式。
4.4 设备选型阶段 设备选型阶段主要从物业使用、维护角度参与相关设备的选型、招投标等工作，力求地产所采购设备及系统 在满足地产成本、物业总体方案设计要求的前提下，更好的满足客户需求，降低物业后期物业维修、维护成 本。 4.5 施工建设阶段 物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门窗安装阶段。 4.5.1 施工建设阶段需地产提供的各系统施工图纸，项目施工进度计划，各施工单位及供应商名称及主要 负责人联系方式。 4.5.2 施工建设阶段的介入重点。 4.5.2.1 各专业工程施工进度。 4.5.2.2 各专业工程施工现场跟进，施工质量及工艺监管。 4.5.2.3 隐蔽工程现场照片的留存，方便后期物业维修。 4.5.2.4 设备参数资料的收集与整理。 5．0 相关记录 6.1 《物业服务用房需求及标准》 6.2 《用电计量表设置要求》 6.3 《用水计量表设置要求》 6.4 《物业前期介入要点及标准》
现场三线 实心砖打 底，如果 防水处理 不好有渗 水风险
建议机位 设置浇筑 反坎300600
现象： 2、空调机位、现场外机固定墙面空调机位是放2台外机一台底板上，一台固定在中间位置但是现场用的 全部是多孔页岩砖无法承重 建议在固定中间机位的位置（1）把页岩砖换成实心砖，交房时要标明位置（2）浇筑板分割为2个机位 （同时可以在条件允许的阳台位置与机位链接处开通道口加百叶便于业主安装）
计量 照明
发电机
公共电源 景观灯饰
4.3.3.3 弱电工程 关注项 监控中心 关注内容及原则 监控中心平面布置图，方便值班人员操作，保证足够维修空间 设备选型、功能配置、组网方式、小区门口位置、设备安装位置。 摄像头数量及位置、监视器数量及布置、系统组网方式、现场设备供电方 式。录像格式，录像保存时间不小于30天。 设备选型，小区采用出口收费方式，集中大商业采用集中收费方式。服务 器、制卡机设置位置， 系统联网方式。 设备选型、现场布置图、安装位置。 设备选型、点位布置。
• 一、 前介的目的及内容介绍
前介的目的
指物业应地产开发单位要求，从业主视角、后期管理等方面对地产方面 开发项目的规划、设计、选材、施工的前、中、后期介入并提出合理化意见 ，以减少产品缺陷，降低返修成本及客户投诉，提高客户满意度打造开发企 业品牌。 如万科前介体系发展成功13年，龙湖、华润、保利等一线上市公司的物 业前介启到了推动项目品质提升整体形象和公司品牌效应的里程碑。
现象：户型图F1、F2、F4、E1、C4、C3、H3、等户型主卧室空调室外机位与室内机相 隔太远中间有卫生间隔开。
主卧室空调机位室外机与室内机相隔远不方便安装
建议：出装修空调安装示意图或引导性的安装指引，因为户型较多容易引发群诉问题。
户型图： 现象：户型图G5、G4、H2、J1、相邻两户客厅主卧空调机位设计共用，交付时必须分割好。
THE END 谢谢！
对讲系统 监控系统
停车场管理
周界防越
巡更
4.3.3.4 给排水工程 关注项
水表计量
关注内容及原则
业主一户一表，公共用水按分摊主体不同进行计量，包括绿化用水、景观 用水、消防用水、保洁用水、公共卫生间用水、设备用水等
环境取水点
高层首层、每隔3层、顶层设备保洁取水点，景观区域按15为半径设置绿 化取水点。
烟道周围为做混凝土 反坎保护
现象： 1、部分楼栋设计强电间和水表间相邻中墙未做混凝土浇筑用的砖砌体。 建议：水表间必须做防水加地漏，三面墙防水高度1200，意外墙体渗水。
强电间
水表间
现象：1、门洞后塞采用结页砖填塞，存在开裂的风险； 2、100mm宽入户门垛采用斗砌，稳定性差，存在墙体开裂风险； 建议：1、门框上房后塞禁止采用砖填充，应采用植筋后做细石混凝土填充； 2、入户门垛宽度低于100mm的必须做二次结构；
（对面两端头户型也一样） 建议：交付前必须分割清楚，不然后期有可能两户之间发生纠纷。 两户之间客厅共用一个空调机位
户型图：现象：户型图B户型跃层下层个别卧室空调机位设计有缺失，
建议：1、后置浇筑（但是会改变外立面可否报建验收后完善）或2、增加钢制外挂机位但必须做 到防水防锈重点处理（后期50年肯定存在管理和使用风险）。
给水方式
高层给水方式及系统构成，水泵房位置及管网走向。
排水
空调排水、生活排水、雨排、商业隔油池等管径大小及走向，电梯底坑排 水。
4.3.3.5 景观工程 关注项 围墙 关注内容及原则 景观围墙样式、材质、高度。有防攀爬措施。
景观水体
水体数量及结构，尽量避免采用砌体结构，排水采用底排，排水口大小合适。
现象： 1、 2号楼面对售楼部右手户型卧室的空调外机不方便安装， 2、同时两户相邻客厅共用一个机位（其他楼栋也有，后期可否调整便于合理使用）。 1 建议：卧室机位安装外机的位置考虑从卫生间窗户做通道，但是窗户必须做大同时开启扇的方 式便于外机搬运进出. 2建议：户与户之间最后不要共用一个机位，现在建成的必须分割好同时做好引导和解说
规划方案设计阶段介入重点及原则 1 、物业管理用房。按物业需要配置必需的客户服务中心、物业管理办公区域、工程维 修值班室、环境员工值班室、卫生间、食堂、寝室、员工活动室、保洁间等。具体配置标准及 装饰需求请参考《物业服务用房需求及标准》。居委会、业委会用房按照相关法规规定落实面 积及位置。 1. 物业道路交通组织。包括车流动线、人行动线。小区宜实行人车分流。 2. 配套公共设施。包括学校、幼儿园、会所、泳池、康乐设施、运动场、垃圾站、 公共卫生间等的位置设计及配置标准。 3. 物业出入口设置（含车库）。小区车行与人行出入口分开设置，尽量减少物业区域 内出入口。商业出入口与住宅完全分开。 4.物业四周围合方式及围墙结构、样式、高度。尽量采用建筑结构围合，围墙尽 以减少周界安防设施数量，实体围墙面层不使用浅色材料，材质及形状应以不宜攀爬 为标准。 1. 设备机房。重点关注设备位置、数量及面积大小。具体标准请参考《物业前期 介入要点及标准》。
卧室无空调 机位设计
户型图：现象：户型图C5、C6、E3、等户型跃层下层客厅与卧室的空调机位有两个相邻,成本的角度进