2019-创新户型偷面积-文档资料
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户型创新巧偷面积研究101
大地建筑事务所（国际）南昌分公司产品研究系列之二
巧偷面积
项目增值
——户型创新巧偷面积研究
大地建筑事务所（国际）南昌分公司
偷无罪，偷有理，会偷面积者才会赢！
巧偷面积就是创新户型， 创新户型就是增加卖点， 增加卖点就是项目增值！
※深圳人“敢为天下先”的精神，使得深圳的地产人一直在产品 方面孜孜不倦地创新。 ※住宅产品创新的一招是“偷面积”。 所谓“偷面积”，就是钻《建筑面积计算方法》的空子，将可以
大地建筑事务所（国际）南昌分公司
巧偷面积第一招：大凸窗
该凸窗 打掉后 的室内 空间， 比步入 式凸窗 更好使 用，空 间也没 有压抑 感。
大地建筑事务所（国际）南昌分公司
巧偷面积第一招：大凸窗
该凸窗 打掉后 的室内 空间， 比步入 式凸窗 更好使 用，空 间也没 有压抑 感。
大地建筑事务所（国际）南昌分公司
巧偷面积第一招：大凸窗
在1.5米的 步入式凸窗 中，可以打 掉0.9米， 其0.6米是 真实的步入 式凸窗的上 梁结构。
大主场”的可打掉 步入式凸窗之梁与“桂芳 园”、“可园”的可拆卸凸 窗之凸窗有 异曲同工之妙— —即将低于2.2米的凸窗高度 空间，转化成标准层高空间。 两者都实现了偷面积，即这 些室内平面面积，不计入套 内建筑面积。
01单层
01双层 02单层 02双层 05单层 05双层 平均
108.7
108.7 73.4 73.4 84.0 85.3
90.6
90.6 61.1 61.1 70.0 71.0
34.9
39.2 12.5 27.0 26.1 35.3
115%
119% 100% 120% 114% 125% 116%
不计如建筑面积的套内平面面积，“送”给住宅买家。
巧偷面积
项目增值
——户型创新巧偷面积研究
大地建筑事务所（国际）南昌分公司
偷无罪，偷有理，会偷面积者才会赢！
巧偷面积就是创新户型， 创新户型就是增加卖点， 增加卖点就是项目增值！
※深圳人“敢为天下先”的精神，使得深圳的地产人一直在产品 方面孜孜不倦地创新。 ※住宅产品创新的一招是“偷面积”。 所谓“偷面积”，就是钻《建筑面积计算方法》的空子，将可以
大地建筑事务所（国际）南昌分公司
巧偷面积第一招：大凸窗
该凸窗 打掉后 的室内 空间， 比步入 式凸窗 更好使 用，空 间也没 有压抑 感。
大地建筑事务所（国际）南昌分公司
巧偷面积第一招：大凸窗
该凸窗 打掉后 的室内 空间， 比步入 式凸窗 更好使 用，空 间也没 有压抑 感。
大地建筑事务所（国际）南昌分公司
巧偷面积第一招：大凸窗
在1.5米的 步入式凸窗 中，可以打 掉0.9米， 其0.6米是 真实的步入 式凸窗的上 梁结构。
大主场”的可打掉 步入式凸窗之梁与“桂芳 园”、“可园”的可拆卸凸 窗之凸窗有 异曲同工之妙— —即将低于2.2米的凸窗高度 空间，转化成标准层高空间。 两者都实现了偷面积，即这 些室内平面面积，不计入套 内建筑面积。
01单层
01双层 02单层 02双层 05单层 05双层 平均
108.7
108.7 73.4 73.4 84.0 85.3
90.6
90.6 61.1 61.1 70.0 71.0
34.9
39.2 12.5 27.0 26.1 35.3
115%
119% 100% 120% 114% 125% 116%
不计如建筑面积的套内平面面积，“送”给住宅买家。
偷面积的实用案例分析
法
深圳地产商 惯用“偷面积”
方法汇总
不计算建 筑面积的 ”偷”法
未封闭 的阳台
可变成 房间的 内阳台
一层普通 大阳台
不计算建筑 计一半建筑 面积的”偷”法面积的”偷”法
深圳地 产商
“偷面积” 小手笔 惯用手法
深圳地产 商“偷面积”
大手笔 惯用手法
2019/11/7
8
三、深圳◎偷面积由来
背景：典型移民城市，置业需求旺盛； 地根紧缩，寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价水 涨船高，高容积率、高土地使用率、高得房实用率的产 品成为市场不二选择，偷面积的各类有效办法成为深圳 所有开发商赢得市场的利器；
增加层高，一层产权两层实用（多为顶楼复式），通过减少分摊，增加 实惠，促进销售。
2019/11/7
3
二、 “偷面积”的几种常用方法
不计面积的
1、 凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内)
(空间的延伸)
2、 落地凸窗(2.2米内)
(空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积)
3、 可局部拆卸内假凸窗 (增加一些储物空间或直接增加凸窗层＄高变成标准高)
2019/11/7
9
利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(一）
其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放 到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出 一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空 间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2 米，便可有效“偷”到面积。 在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开 发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这 是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进， 开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有 “低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可 以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉 的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3 米甚至更高。
深圳地产商 惯用“偷面积”
方法汇总
不计算建 筑面积的 ”偷”法
未封闭 的阳台
可变成 房间的 内阳台
一层普通 大阳台
不计算建筑 计一半建筑 面积的”偷”法面积的”偷”法
深圳地 产商
“偷面积” 小手笔 惯用手法
深圳地产 商“偷面积”
大手笔 惯用手法
2019/11/7
8
三、深圳◎偷面积由来
背景：典型移民城市，置业需求旺盛； 地根紧缩，寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价水 涨船高，高容积率、高土地使用率、高得房实用率的产 品成为市场不二选择，偷面积的各类有效办法成为深圳 所有开发商赢得市场的利器；
增加层高，一层产权两层实用（多为顶楼复式），通过减少分摊，增加 实惠，促进销售。
2019/11/7
3
二、 “偷面积”的几种常用方法
不计面积的
1、 凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内)
(空间的延伸)
2、 落地凸窗(2.2米内)
(空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积)
3、 可局部拆卸内假凸窗 (增加一些储物空间或直接增加凸窗层＄高变成标准高)
2019/11/7
9
利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(一）
其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放 到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出 一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空 间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2 米，便可有效“偷”到面积。 在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开 发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这 是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进， 开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有 “低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可 以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉 的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3 米甚至更高。
杭州户型创新偷面积完整文档
杭州户型创新偷面积完整文档(可以直接使用，可编辑完整文档，欢迎下载）杭城开发商热衷另类户型创新偷面积背后受高房价所迫青年时报肖三2021/12/2 7:57:21杭州江南修建设计院副院长郑刚体现，开发商的这种户型创新，不是主动创新，而是被动进行的。
郑刚体现，在高房价的配景下，开发商不得不提高得房率，聚集更完善的成果，以此提升购房者对产物的担当度。
保利·江语海MAX3系列户型九衡公寓C3户型金隅·观澜时代珑庭C户型(奇数层）一张郡原·九衡公寓104平方米户型图在网上流传，其三面送露台的气派造型令购房者大为惊讶；华鸿·罗兰春天6月推盘时，对外宣称得房率靠近100%，直接助推了销售业绩；近期保利·江语海推盘，再度升级过的MAX户型，照例有面积可观的赠送空间……在杭州高层、小高层公寓中，以赠送面积为主要手段的户型创新正愈演愈烈。
业内人士指出，开发商之所以热衷于送面积，除了谋求产物差别化，提升竞争力和利润空间外，与房价高企也不无干系。
杭州江南修建设计院副院长郑刚体现，开发商的这种户型创新，不是主动创新，而是被动进行的。
这都是被高房价给逼出来的。
开发商热衷“送”面积最近露脸的强调赠送面积的户型中，九衡公寓C3户型最为抢眼。
该户型面积为104平方米，围绕三面的超大露台达68平方米，相当于送了三分之二的面积。
据了解，该户型房源位于修建顶层，在九衡公寓，顶层户型都有大露台，最小30多平方米，最大则多至130平米。
金隅·观澜时代在售的珑庭组团，也有不少“多赠送”的户型和房源，比如该组团中心1号楼、4号楼的138平方米户型，赠送后的总面积可达172平方米，其中跃层最高赠送达60多平方米。
保利地产素来对户型创新颇为重视，在东湾项目中曾成系列地推出过“MAX”户型，这些户型大多具备不错的“可延展性”，比如今年年初推出的升级版MAX3系列，110平方米的面积，通过可变空间的改革甚至能得到相当于近160平方米的使用空间。
住宅十大偷面积方法
十大“偷面积”方法揭秘1、低台凸窗和落地凸窗主要技巧：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。
由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。
这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。
业内点评：此招最早出现在广州、深圳一带，如今在东莞的各大楼盘中已能看到，这样给使得户内空间更明亮、舒适。
不足之处是这样大凸窗设计可能会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，开发商需要在材料、建筑设计上下功夫。
属合理之“偷”。
2、管道井变客厅主要技巧：这种做法主要用于小户型产品，发展商为了“偷”得面积增加卖点，在报建方案上是以其他什么管道井等理由进行报建，按照现行设计规范此部分不计算面积。
业内点评：该做法业主无法拥有此部分的产权，而且改建后的房间或者客厅都不能得到良好的采光透风，既降低了居住的舒适度，又属于非法之“偷”，建议购房者购房时要明察秋毫。
3、赠送大露台和半地下室主要技巧：大露台和2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不少开发商通过赠送大露台和半地下来增大使用空间也属于“偷”面积之列，这一招不但能“偷”到很大面积，更有甚者能“抢”出一个房间。
在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。
业内点评：由于赠送了大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。
此外，赠送地下室也存在一定争议，按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。
所以，此类是属模糊性概念之“偷”。
4、立面造型空间变卧室主要技巧：通过报建的时候，在平面上户与户之间设计成漏空部分，然后在结构上搭建受力梁。
在验收交楼后，发展商再安排施工队伍进场对此漏空部分进行加建，“偷”出房间来。
业内点评：这种做法，业主是无法享受此搭建部分的产权的，属于非法之“偷”。
户型创新偷面积大全
创新设计思维需要设计师具备丰富的想象力和创新精神。通过不断尝试新的设计 手法和材料应用，可以实现更加灵活的空间利用，从而增加实际使用面积。同时 ，创新设计思维也可以为户型的整体设计带来更加独特的美学效果和实用性。
02
偷面积的优缺点
优点
增加Байду номын сангаас用空间
偷面积意味着在合法范围内增 加房屋的使用面积，从而提供
更多的生活和休息空间。
提高空间利用率
通过巧妙的设计，可以充分利 用建筑物的结构特点，提高空 间的利用率。
增强个性化体验
偷面积设计可以满足不同客户 的需求，增强居住的个性化体 验。
节约购房成本
在某些情况下，偷面积可以降 低购房成本，因为开发商可能 会以较低的价格出售这些面积
。
缺点
安全隐患
偷面积可能存在安全隐患，如结构安全、消 防安全等问题。
节能设计
通过采用节能技术，如太 阳能、地源热泵等，减少 建筑能源消耗，降低碳排 放。
生态绿化
在建筑设计中融入绿化元 素，如屋顶花园、垂直绿 化等，提高建筑生态效益。
人性化设计
灵活空间布局
根据家庭成员的生活习惯 和需求，设计灵活多变的 室内空间，满足不同阶段 的生活需求。
无障碍设计
注重室内无障碍设施的完 善，方便老年人、残疾人 等特殊群体的生活。
建筑规范中对于一些细节的规定，也可以通过巧妙的设计来增加使用面积。例如，根据规定，楼梯宽 度、走廊宽度等都有一定的标准，但可以通过设计旋转楼梯、折叠式走廊等方式，减少这些空间的占 用面积，从而增加其他空间的面积。
模糊功能空间
通过模糊不同功能空间的界限，可以实现偷面积的目的。例 如，将客厅与餐厅、厨房与客厅等相邻空间进行模糊设计， 使得这些空间的分隔不那么明显，从而可以将一些公共区域 视为室内使用空间，增加实际使用面积。
02
偷面积的优缺点
优点
增加Байду номын сангаас用空间
偷面积意味着在合法范围内增 加房屋的使用面积，从而提供
更多的生活和休息空间。
提高空间利用率
通过巧妙的设计，可以充分利 用建筑物的结构特点，提高空 间的利用率。
增强个性化体验
偷面积设计可以满足不同客户 的需求，增强居住的个性化体 验。
节约购房成本
在某些情况下，偷面积可以降 低购房成本，因为开发商可能 会以较低的价格出售这些面积
。
缺点
安全隐患
偷面积可能存在安全隐患，如结构安全、消 防安全等问题。
节能设计
通过采用节能技术，如太 阳能、地源热泵等，减少 建筑能源消耗，降低碳排 放。
生态绿化
在建筑设计中融入绿化元 素，如屋顶花园、垂直绿 化等，提高建筑生态效益。
人性化设计
灵活空间布局
根据家庭成员的生活习惯 和需求，设计灵活多变的 室内空间，满足不同阶段 的生活需求。
无障碍设计
注重室内无障碍设施的完 善，方便老年人、残疾人 等特殊群体的生活。
建筑规范中对于一些细节的规定，也可以通过巧妙的设计来增加使用面积。例如，根据规定，楼梯宽 度、走廊宽度等都有一定的标准，但可以通过设计旋转楼梯、折叠式走廊等方式，减少这些空间的占 用面积，从而增加其他空间的面积。
模糊功能空间
通过模糊不同功能空间的界限，可以实现偷面积的目的。例 如，将客厅与餐厅、厨房与客厅等相邻空间进行模糊设计， 使得这些空间的分隔不那么明显，从而可以将一些公共区域 视为室内使用空间，增加实际使用面积。
住宅设计偷面积实例43p
3
8、 一楼庭院和楼顶的使用面积
(增加辅助使用空间)
9、 超高内庭院
(可变现实用面积)
10、室内层高2.2米以下的夹层，插层，技术层 (增加辅助使用面积)
计半面积的 1、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊 2、与房屋相连有上盖无柱的走廊 3、可以变房间的内阳台 4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊
2020/5/1
2020/5/1
8
利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(一）
其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放 到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出 一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空 间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2 米，便可有效“偷”到面积。 在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开 发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这 是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进， 开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有 “低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可 以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉 的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3 米甚至更高。
缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保
温。
2020/5/1
12
“桂芳园”凸窗经典案例
如图，佳兆业“桂芳园”就利用可拆卸凸窗，为客户“偷”出了一个很 大的空间。步入式凸窗摇身变成一个独立空间，实现了凸窗的尽量扩大。
2020/5/1
13
“城市主场”凸窗经典案例
上图的顶柜为 可以打掉的部 分的上梁，将 低于2.2米的凸 窗空间转化成 标准高
本文纲要：
■ 何为“偷面积” ■ “偷面积”之常用方法 ■ “偷面积”·经典案例
2020/5/1
1
一、何为“偷面积”
户型创新偷面积大全
地下室部分实例及参考图片
参考实例：第五园
半地下室与下沉庭院相结合，同时创造出住宅的 情趣空间。
2.首层花园
实施措施：首层做庭院赠送。
存在问题：《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专 有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
首层花园部分实例及参考图片
住宅面积赠送措施研究
（非深圳地区）
分类原则
按照住宅产品的构成元素，将可能赠送面积的空间分解为：地下 室、首层花园、电梯厅、空中庭园、阳台露台、凸窗、储藏空间、 空调机位、层高等9部分。
1.地下室部分
政策依据：层高小于2.2m的夹层、插层、地下室、半地下室.不计算建筑面积. 实施措施：地下室、半地下室做夹层或填充，上层净高小于2.2m，装修时可打通上下.如下图.
电梯厅部分实例及参考图片
实例：深圳香密湖1号 华府
4.空中庭园部分 政策依据：建筑物的阳台均应按照其投影面积的1/2计算。 实施措施A：空中庭院只计算一半建筑面积，可封玻璃成为房间。赠送另外一半面积.如图
空中庭园部分
政策依据：阳台顶盖高度大于或等于两个标准层高度，该阳台不计算建筑面积。 实施措施B：空中庭院两层通高，不计算建筑面积.如图
因建筑高度控制，此方法会损失一定的 建筑面积。
谢谢！
实例：深圳桂芳园、成都某楼盘
8.储藏空间部分
实施措施：室内局部做小于2.2m夹层，家装可利用为储藏柜和衣柜或同层高.
9.层高部分
实施措施A：复式住宅公深圳星河丹堤
9.层高设计 实施措施B：提高层高至，装修做夹层，如，层高4.8m，分为2.6m，2.2m两层。
空中庭园部分实例及参考图片
实例：深圳左庭右院，赠送两层高空中庭园。
偷面积户型的应用和参考PPT文档78页
偷面积户型的应用和参考
36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 37、不要生气要争气，不要看破要突 破，不 要嫉妒 要欣赏 ，不要 托延要 积极， 不要心 动要行 动。 38、勤奋，机会，乐观是成功的三要 素。(注 意：传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素，但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出，乐 观是成 功的第 三要素 。
39、没有不老的誓言，没有不变的承 诺，踏 上旅途 ，义无 反顾。 40、对时间的价值没有没有深切认识 的人， 决不会 坚韧勤 勉。
ห้องสมุดไป่ตู้
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克
创新户型之经典偷面积
典型产品：深圳桂芳园
隐藏式衣橱图
十、延展空间
“客厅偷面积”又被称为“可延展客厅”,指的是将原设计的两户之间的管 道井面积，两家各分一半。在样板房中明显地将“偷的面积”
COCO时代69平三房一卫
COCO金沙65平三房一卫
延伸客厅、储物间的阳台成为独立的功能空间
扩大空间
其它
其它扩展面积方法：共用电梯间、错式阳台、空中院馆（单元之 间的休闲连廊）
• 13、无论才能知识多么卓著，如果缺乏热情，则无异 纸上画饼充饥，无补于事。Sunday, August 23, 202023-A
ug-2020.8.23
• 14、我只是自己不放过自己而已，现在我不会再逼自 己眷恋了。20.8.2300:33:2823 August 202000:33
舒适型产品的赠送空间，更多的作用在于扩展辅助功能，补充并提升居住的舒适性。
舒适型产品的赠送空间，更多的作用在于扩展辅助功能，补充并提升居住的舒适性。
四、顶层大露台
顶层的露台赠送空间比较好利用，同时也有助于顶层促销。 产品案例：中德英伦联邦
中德英伦联邦88平，实得347平
中德英伦联邦170平，赠送360平
•
7、最具挑战性的挑战莫过于提升自我 。。20 20年8 月上午1 2时33 分20.8.2 300:33 August 23, 2020
•
8、业余生活要有意义，不要越轨。20 20年8 月23日 星期日1 2时33 分28秒0 0:33:28 23 August 2020
•
9、一个人即使已登上顶峰，也仍要自 强不息 。上午 12时33 分28秒 上午12 时33分 00:33:2 820.8.2 3
五、下跃地下空间
下跃可有半下跃、全下跃，皆是通过局部采光解决通风采光问题。 典型案例：成都锦绣森邻、乐山西岸第一城、深圳万科17英里
隐藏式衣橱图
十、延展空间
“客厅偷面积”又被称为“可延展客厅”,指的是将原设计的两户之间的管 道井面积，两家各分一半。在样板房中明显地将“偷的面积”
COCO时代69平三房一卫
COCO金沙65平三房一卫
延伸客厅、储物间的阳台成为独立的功能空间
扩大空间
其它
其它扩展面积方法：共用电梯间、错式阳台、空中院馆（单元之 间的休闲连廊）
• 13、无论才能知识多么卓著，如果缺乏热情，则无异 纸上画饼充饥，无补于事。Sunday, August 23, 202023-A
ug-2020.8.23
• 14、我只是自己不放过自己而已，现在我不会再逼自 己眷恋了。20.8.2300:33:2823 August 202000:33
舒适型产品的赠送空间，更多的作用在于扩展辅助功能，补充并提升居住的舒适性。
舒适型产品的赠送空间，更多的作用在于扩展辅助功能，补充并提升居住的舒适性。
四、顶层大露台
顶层的露台赠送空间比较好利用，同时也有助于顶层促销。 产品案例：中德英伦联邦
中德英伦联邦88平，实得347平
中德英伦联邦170平，赠送360平
•
7、最具挑战性的挑战莫过于提升自我 。。20 20年8 月上午1 2时33 分20.8.2 300:33 August 23, 2020
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8、业余生活要有意义，不要越轨。20 20年8 月23日 星期日1 2时33 分28秒0 0:33:28 23 August 2020
•
9、一个人即使已登上顶峰，也仍要自 强不息 。上午 12时33 分28秒 上午12 时33分 00:33:2 820.8.2 3
五、下跃地下空间
下跃可有半下跃、全下跃，皆是通过局部采光解决通风采光问题。 典型案例：成都锦绣森邻、乐山西岸第一城、深圳万科17英里
住宅创新之偷面积方法示例
住宅创新之偷面积方法示例－－佳兆业“桂芳园”、“可园”的可拆卸凸窗
imcko 发表于: 2006-11-12 10:47 来源: 策略中国
佳兆业地产今年开发“桂芳园”6期、“可园”都有“可拆卸凸窗”。
这些“可拆卸凸窗”是将可以原设计的凸窗（不计建筑面积）打掉。
既不计入建筑面积，又使业主在今后的有比一般的凸窗
更多的室内地面面积，也比步入式凸窗有更高的空间高度。
创新凸窗展示.jpg
比步入式凸窗更好使用，空间也没有压抑感.jpg
验收和交楼的凸窗.jpg
打掉凸窗后的样板.jpg
该凸窗打掉后的室内空间，比步入式凸窗更好使用，空间也没有压抑.jpg
外立面是看不出是凸窗的外墙与外窗齐平.jpg
“可拆卸凸窗”给消费者“偷”来了面积，增加了套内的使用面积，在营销上被冠以“实用型凸窗”。
住宅设计偷面积实例43p
2019/11/14
20
错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积”
2019/11/14
奇数层露台可能有对 视问题
21
露台经典案例
亮点 【错层】 有效解决了平层中送出不 计面积的露台。
【优势】： 1. “偷”出更大实惠。 2. 增加有力卖点。 3. 满足客户与室外大接触
心愿。
2019/11/14
22
本文纲要：
■ 何为“偷面积” ■ “偷面积”之常用方法 ■ “偷面积”·经典案例
2019/11/14
1
一、何为“偷面积”
【概念诠释】： 依据：《建筑工程建筑面积计算规范》
偷法： 把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台，挑梁等） 和不计算建筑面积的各类建筑（比如层高小于2.20m以下的夹层，插 层，技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑 台，飘窗等)的面积尽量的放大；
增加层高，一层产权两层实用（多为顶楼复式），通过减少分摊，增加 实惠，促进销售。
2019/11/14
2
二、 “偷面积”的几种常用方法
不计面积的
1、 凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内)
(空间的延伸)
2、 落地凸窗(2.2米内)
(空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积)
3、 可局部拆卸内假凸窗 (增加一些储物空间或直接增加凸窗层＄高变成标准高)
但凸窗本身亦存在局限性： 政策对凸窗高度的限制，使进深不可避免产生局限。这一点， 即使“可拆卸凸 窗”的诞生，也未能有更好的突破；
正当凸窗无法为客户带来更极致的面积上的实惠，于是，另外一种“偷法”诞生。
2019/11/14
15
隐藏式衣柜，落地衣柜“偷面积”的无微不至
创新户型漫话“偷面积”
创新户型漫话“偷面积”
可打掉步入式凸窗梁平面图-4
创新户型漫话“偷面积”
可打掉步入式凸窗梁样板房-1
在样板房中展示了可打掉部分的上梁（顶柜）。
创新户型漫话“偷面积”
可打掉步入式凸窗梁样板房-2
据现场销售代表说，在1.5米的步入式凸窗中，可以打 掉0.9米，其0.6米是真实的步入式凸窗的上梁结构。
创新户型漫话“偷面积 ”
2020/11/11
创新户型漫话“偷面积”
何谓“偷面积”
所谓“偷面积”，就是钻《建筑面 积计算方法》的空子，将可以不计如建 筑面积的套内平面面积，“送”给住宅 买家。
创新户型漫话“偷面积”
偷面积“八” 式
第一式：“万科城” 半地下室 第二式：“万科17英里”半地下室 第三式：“桂芳园” 可拆卸凸窗 第四式：“桂芳园”隐藏式衣橱 第五式：“城市主场”可打掉步入式凸窗梁 第六式：“新天地”6米高入户花园 第七式：“新天地”可延展客厅 第八式：金众“香诗美林”共享梯厅
创新户型漫话“偷面积”
第七式：“新天地”可延展客厅
创新户型漫话“偷面积”
解密
• “客厅偷面积”又被称为“可延展客 厅”,指的是将原设计的两户之间的管 道井面积，两家各分一半（据说每家有 9平方米）。在样板房中明显地将“偷 的面积”用红色墙面表示。
• 经与销售员确认，在竣工验收时该红白 墙面交界处有砖墙分隔。待验收后，发 展商会组织重
创新户型漫话“偷面积”
改造后的“花架”
创新户型漫话“偷面积”
创新户型漫话“偷面积”
扩大空间
创新户型漫话“偷面积”
近些年，深圳的户型创新主要表现在 “偷面积”上，并且在赠送面积上竞 相升级，刚开始是入户花园、两层高 露台，又有了赠送落地凸窗，可拆卸 凸窗，超大凸窗，随后是凹阳台赠送 房间……大送、特送面积，在给业主 带来实惠的同时，房价也顺势突飞猛
可打掉步入式凸窗梁平面图-4
创新户型漫话“偷面积”
可打掉步入式凸窗梁样板房-1
在样板房中展示了可打掉部分的上梁（顶柜）。
创新户型漫话“偷面积”
可打掉步入式凸窗梁样板房-2
据现场销售代表说，在1.5米的步入式凸窗中，可以打 掉0.9米，其0.6米是真实的步入式凸窗的上梁结构。
创新户型漫话“偷面积 ”
2020/11/11
创新户型漫话“偷面积”
何谓“偷面积”
所谓“偷面积”，就是钻《建筑面 积计算方法》的空子，将可以不计如建 筑面积的套内平面面积，“送”给住宅 买家。
创新户型漫话“偷面积”
偷面积“八” 式
第一式：“万科城” 半地下室 第二式：“万科17英里”半地下室 第三式：“桂芳园” 可拆卸凸窗 第四式：“桂芳园”隐藏式衣橱 第五式：“城市主场”可打掉步入式凸窗梁 第六式：“新天地”6米高入户花园 第七式：“新天地”可延展客厅 第八式：金众“香诗美林”共享梯厅
创新户型漫话“偷面积”
第七式：“新天地”可延展客厅
创新户型漫话“偷面积”
解密
• “客厅偷面积”又被称为“可延展客 厅”,指的是将原设计的两户之间的管 道井面积，两家各分一半（据说每家有 9平方米）。在样板房中明显地将“偷 的面积”用红色墙面表示。
• 经与销售员确认，在竣工验收时该红白 墙面交界处有砖墙分隔。待验收后，发 展商会组织重
创新户型漫话“偷面积”
改造后的“花架”
创新户型漫话“偷面积”
创新户型漫话“偷面积”
扩大空间
创新户型漫话“偷面积”
近些年，深圳的户型创新主要表现在 “偷面积”上，并且在赠送面积上竞 相升级，刚开始是入户花园、两层高 露台，又有了赠送落地凸窗，可拆卸 凸窗，超大凸窗，随后是凹阳台赠送 房间……大送、特送面积，在给业主 带来实惠的同时，房价也顺势突飞猛
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可打掉步入式凸窗梁样板房-4
可打掉步入式凸窗梁样板房-5
第六式：“新天地”6米高入户花
园
解密
“新天地”的“6米高入户花园”采用 左右错层设计，将入户花园设计成两层 高度，可以100%的“偷面积”。
6米高入户花园平面图-1
6米高入户花园平面图-2
6米高入户花园样板房-1
6米高入户花园样板房-2
可拆卸凸窗楼书介绍
可拆卸凸窗拆卸前-1
业主在装修时，可以自行将该凸窗打掉（不影 响外墙立面）。
可拆卸凸窗拆卸前-2
可拆卸凸窗拆卸后-1
可拆卸凸窗拆卸后-2
可拆卸凸窗拆卸后-3
可拆卸凸窗拆卸后-4
可拆卸凸窗拆卸后-5
可拆卸凸窗外观图
在其外立面是看不出是凸窗的——外墙与外窗齐平。
第四式：“桂芳园”隐藏式衣橱
地下室室内图-1
地下室室内图-2
地下室室内图-3
地下室外观图
万科“17英里”TOWNHOUSE所送半地下室 的层高，达到了2.8米，已经和住宅的标准层 高相同，在使用上将与标准住宅楼层一样便利。
第三式： “桂芳园” 可拆卸凸窗
解密
“可拆卸凸窗”是将可以原设计的凸窗 （不计建筑面积）打掉。 其特点在于既不计入建筑面积，又使业 主在今后的有比一般的凸窗更多的室内 地面面积，也比步入式凸窗有更高的空 间高度。 这些“可拆卸凸窗”在交楼时是真正的 凸窗（在结构上是虚设的）。
解密
“桂芳园”、“可园”在卧室内设有外 凸的壁柜空间，由于其高度为2.1米 （钻了“低于2.2米层高不计入建筑面 积”的规定空子），不计入建筑面积， 也属“偷面积”的行为。 卧室壁柜空间高度为2.1米，由于低于 2.2米而不计入建筑面积，被称为“隐 藏式衣橱”。
隐藏式衣橱楼书介绍
隐藏式衣橱图
第五式：“城市主场”可打掉步入式凸窗 梁
第一式：万科城半地下室
解密
万科的半地下室“偷面积”，事实上其层 高多在2.2米以上，其钻的空子不是“低 于2.2米的空间不计建筑面积”条款，而 是正负零以下结构空间不计入容积率面积 （比如地下停车场的不计入建筑面积）。 万科的半地下室的高明之处在于其“半” 字，使得所送的空间可以自然通风和采光。 依此类推，凡是有一楼的住宅建筑，都可 以抬高其正负零标高，为一楼（甚至二楼） 业主大送其半地下室，使一楼住宅增加卖 点，使消费者尝到实惠。
而今，2019年12月1日开盘的罗 湖翠竹路北的“双御雅轩”的“N+M” 户型，却是一房送3房，二房送4房， 三房送5房。
可打掉步入式凸窗梁平面图-2
可打掉步入式凸窗梁平面图-3
可打掉步入式凸窗梁平面图-4
可打掉步入式凸窗梁样板房-1
在样板房中展示了可打掉部分的上梁（顶柜）。
可打掉步入式凸窗梁样板房-2
据现场销售代表说，在1.5米的步入式凸窗中，可以打 掉0.9米，其0.6米是真实的步入式凸窗的上梁结构。
可打掉步入式凸窗梁样板房-3
解密
步入式凸窗在今年深圳的小户型住宅中 大行其道，是其直接增加了小户型的室 内面积（又由于其低于2.2米层高，可 以不计入建筑面积）。 “城市主场”的创新点，并不完全在于 其步入式凸窗的进深之大，关键在于其 步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成为 有效的室内空间。
可打掉步入式凸窗梁平面图-1
窗口位置后标注了进深有1.5米的虚线
共享梯厅外观图-1
共享梯厅外观图-2
共享梯厅外观图-3
共享梯厅外观图-4
■“双御雅轩”的“N+M” 2019年2月26日宝中“西城上筑”
一期的“N+1”户型，2019年1月13日 龙城“奥林华府”一期的“N+2”户 型，即在N=二房单位、三房单位、四 房单位，增送可以隔成1间房，或2间 房的空间。说白了，就是把其中的1 间房，或2间房的外墙打掉，换成拦 杆，成为一个进深如同房间的凹阳台； 待入伙后，再将栏杆换回外墙，成为 房间。
地下室室内图-1
半地下室层净高约2.4米，估计层高在2.6米
地下室室内图-2
多平方米，送的 半地下室约80多平方米
地下室室外图-1
由于室外架空1米左右，给采光窗创造了通 风采光的条件
地下室楼梯-1
地下室楼梯-2
“万科城”宽 景HOUSE的 一楼单位，由 院子里下达半 地下室的天井。
“6米高入户花园”由于上层被封闭，在使用中 甚至可以再作一层阁楼。
6米高入户花园样板房-3
第七式：“新天地”可延展客厅
解密
“客厅偷面积”又被称为“可延展客 厅”,指的是将原设计的两户之间的管 道井面积，两家各分一半（据说每家有 9平方米）。在样板房中明显地将“偷 的面积”用红色墙面表示。 经与销售员确认，在竣工验收时该红白 墙面交界处有砖墙分隔。待验收后，发 展商会组织重 新隔墙，按照样板房样式向业主交楼。
漫话“偷面积”
何谓“偷面积”
所谓“偷面积”，就是钻《建筑面 积计算方法》的空子，将可以不计如建 筑面积的套内平面面积，“送”给住宅 买家。
偷面积“八” 式
第一式：“万科城” 半地下室 第二式：“万科17英里”半地下室 第三式：“桂芳园” 可拆卸凸窗 第四式：“桂芳园”隐藏式衣橱 第五式：“城市主场”可打掉步入式凸窗梁 第六式：“新天地”6米高入户花园 第七式：“新天地”可延展客厅 第八式：金众“香诗美林”共享梯厅
地下室楼梯-3
宽景HOUSE的二楼单位通过直下两层室内 楼
梯，到达被送的半地下室。
地下室景观-1
地下室景观-2
地下室天井-1
地下室天井-2
宽景HOUSE 的一楼单位 从天井看， 每户就象是 一楼的复式 房
地下室天井-3
第二式：万科17英里半地下室
解密
依靠其得天独厚的悬崖建山体建筑，模 糊其地面值做半地下室。 这类做法对于坡地住宅(如万科东海岸) 的项目具有借鉴意义,因为两者均为模 糊地面值的特点.
可延展客厅样板房
第八式：金众“香诗美林”共享梯厅
解密
电梯厅花园由两层高露台组成，即每两 层电梯厅均有一个近30—40平方米的露 台，形成了可供两层业主共同使用梯厅 花园。 由于电梯厅露台是两层高度，按照建筑 面积计算有关规定，不属于计容积率部 分，可以不计入容积率，也属于“偷面 积”部分。 这部分建筑面积，并没有计入公摊面积， 可以给业主带来了额外的实惠。