某建设项目财务评价概述

3、土地增值税
（1）土地增值税=增值额×增值税率
（2）增值额=销售收入-总成本（总投资）-销售税金 及附加-其它扣除项目。
其中：其它扣除项目=开发成本×20%。
（3）增值税率
增值税率根据增值比例来确定：
增值比例=增值额÷总成本费用
增值比例50%以下，增值税率取 30%
某建设项目财务评价概 述
第六章 建设项目财务评价
财务报表 体
指标计算方法 系
行业及国家参数
基础数据 指标 参数比较
评估结果
财务评价作用原理图
一、财务评价概念 财税制度
根据国家现行 价格体系
从项目的财务角度 分析计算项目的 效益
编制财务报表 费用
以项目的
盈利能力分析 清偿能力分析 外汇平衡分析
3、资本金净利润率 ——项目达到设计生产能力后的一个正常生产年
份的净利润与项目资本金的比率。
例1：某新建项目总投资65597万元，两年建设， 投产后运行10年，利润总额为155340万元，销售税金及 附加56681万元，自有资本金总额为13600万元，国家投 资13600万元，其余为国内外借款。试计算投资利润率 、投资利税率和资本金利润率。
利润总额 = 产品销售收入－销售税金及附加－总成本费用
所得税=纳税所得额×所得税税率
利润总额进行调整后的数额 在建设项目财务评价中，主要是按减免所得税 及用税前利润弥补上年度亏损的有关规定进行 的调整。
税后利润=利润总额－所得税
税后利润按法定盈余公积金、公益金、应付利润 及末分配利润等项进行分配。
资金运用：建设投资，经营成本，经营税金及 附加，所得税，借款利息，借款本金偿还，应 付利润
资金来源与应用表（出售房地产）
序号 项 目
合计 1
2
3
4
5
6
1 资金来源
1.1 商品房销售收入 1.2 房地产投资借款 1.3 资本金 1.4 其他 2 资金运用
2.1 房地产投资(不含建设 期利息)
2.2 销售税金及附加 2.3 土地增值税 2.4 印花税 2.5 所得税 2.6 应付利润 2.7 各种利息支出 2.8 长期借款本金偿还 2.9 其它 3 盈余资金
2 现金流出 2.1 建设投资(不含利息
2.2 ) 2.3 销售税金及附加 2.4 土地增值税 2.5 所得税
其它现金流出 3 净现金流量
4 累计净现金流量
（二）损益表的编制
损益表反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及 税后利润的分配情况。
报表
（一）现金流量表的编制
全部投资现金流量表 （项目财务现金流量表） 现金流量表 自有资金现金流量表 （项目资本金财务现金流量表）
《建设项目经济 评价方法与参数》
《投资项目可行性研究指南》
❖ 1、项目财务现金流量表的编制
现金流入
销售收入（销量×单价） 回收固定资产余值 回收流动资金
现金流出
投资 成本 税金
盈余公积金包括3块，即法定盈余公积金，公益金，任意 盈余公积金。 （1）公益金=税后利润×5% （2）法定盈余公积金金=税后利润×10% （3）任意公积金。由企业自主决定，也可以不用提取
9、可供投资者分配的利润
可供投资者分配的利润=税后利润-盈余公积金+年初未分 配利润
可供投资者分配的利润=应付利润+年末未分配利润
附加 营业税=销售收入×5% 城市维护建设税=营业税×税率（若该项目在市区取
7%，在县、镇取5%，市区、县、镇以外的其它地方 取1%） 教育费附加=营业税×3%。 （2）印花税 印花税=销售收入×0.05% （3）交易管理费 交易管理费=销售收入×0.5%
房地产开发项目损益表基础数据估算

销售税金及附加：3 300
印花税：30

土地增值税：0.

利息：本年利息=（10417+2024）×8%=995万元
先粗略估算一下，该年资金盈余不够还总的投资借款本金，虽然 2013年没借款，但前两年的投资借款仍然要在这年产生利息。

所得税：0 （计算见后面）

应付利润：0. 前两年投资借款还没还，不适合付利润。
第一步：求解各年贷款金额及利息
(1)2011年
资金来源：销售收入：0 投资借款：χ
资本金：10 000万元
资金应用：房地产投资（不含利息）：20 000万元

投资利息：
其它应用均为0
其他项：均为0。因为没有收入，
资金平衡：此时，资本金明显不能提供第一年的投资应用，所以必 须借助投资借款。要使投资借款最小，则就要求使资金盈余为0， 即：资金来源=资金应用
所得税=利润总额×25%（房地产开发企业所得税税率）， 即：6×25%
7、税后利润
税后利润=利润总额－所得税，即：6-7
但是，若前面年度有亏损的话，当年所产生的利润总额要 先弥补以前年度亏损，剩余部分记取所得税。但这对合计 这一列不会产生影响。
房地产开发项目损益表基础数据估算
8、盈余公积金
编制该表时，首先要计算项目计算期内各年的 资金来源与资金运用，然后通过资金来源与资金运 用的差额反映项目各年的资金盈余或短缺情况。项 目的资金筹措方案和借款及偿还计划应能使表中各 年度的累计盈余资金额始终大于或等于零，否则， 项目将因资金短缺而不能按计划顺利运行。
资金来源与应用表组成
资金来源：收入，资本金，长期借款，流动资 金借款，发行债券，发行股票，回收固定资产 余值，回收流动资金。
解得
万元
则当年贷款利息为914.30万元
则当年投资总额为：
利润总额：
第一步：求解各年贷款金额及利息
（3）2013年
这一年销售收入数额较大，则先假设不用贷款。只要验证
“
”，就可以不用借款。
资金来源：销售收入：60 000万元 投资借款：0 资本金： 0
资金应用：房地产投资（不含利息）：45 000万元
增值比例50%至100%之间，增值税率取 40%

增值比例100%至200%之间，增值税率取 50%

增值比例超过200%，增值税率取 60%
房地产开发项目损益表基础数据估算
6、利润总额
利润总额=销售收入－总成本费用-营业税及附加-印花税土地增值税
即：6=1-2-3-4-5
6、所得税
1.1
1.2 1.3
1.4
1.5
1.6 2 2.1 2.2 2.3 3
出售项目投资开发成本估算
项目
说明
开发成本
土地成本
建安工程费 前期工程费 基础设施配
套费
公建配套费
不可预见费 用
开发费用 管理费用 销售费用 贷款利息 总投资成本
土地出让地价款加上相应的拆迁补偿费、城市基础 设施建设费
按项目所在地区单位建筑造价×建筑面积 一般按建安费用3%-5%计取。
增值税。
所得税：0 利润总额<0，不须交纳所得税。
应付利润：因为利润总额小于0，所以应付利润不存在。
利息：还款方式为每年支付该年利息，最后一次还本，则第则第1年
产生的利息因为已扣除，所以在2年中不再产生利息。则第2年借款利息为
：
偿还长期借款本金：0
第一步：求解各年贷款金额及利息
资金平衡：此时，资本金和收入明显不能提供第二年的资金应用 ，所以必须借助投资借款。
解：
① 投资利润率 ＝1565535490710 100％ ＝23.7％
（155340＋56681）10
② 投资利税率 ＝
100％
65597
＝32.3％
（三）资金来源与运用表的编制
资金来源与运用表反映项目计算期内各年的资 金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定 适宜的借款及偿还计划，并为编制资产负债表提供 依据。
供水、电、气、暖及排污、绿化、小区道路等,按建 筑面积估算
幼儿园、会所、室外道路、室外绿化，约占建安费 用的5%。
以上五项费用之和的5%，即：（1+2+3+4+5） ×5%
2×3% 销售收入×5% 根据贷款计划表以及偿还计划表来求得
1+2
房地产开发项目损益表基础数据估算
2、经营税金及附加 经营税金及附加=“两税一费”+印花税+交易管理费 （1）“两税一费”。营业税+城市维护建设税+教育费
考察项目在财务上的可行性。

二、财务评价的主要内容：

1.财务盈利能力分析

研究判定该项目值不值得投资，编制的主
要报表有财务现金流量表（项目、资本金）、损
益表 指标包括
动态指标
静态指标
❖ 财务净现值 (FNPV)
投资利润率
❖ 财务内部收益率（FIRR） 投资利税率
❖ 动态投资回收期（P t）
❖
资本金利润率 静态投资回收期
（国外金融机构往往要求大于1.2或1.3）
例：偿债备付率( )。 A.是指借款偿还期内，各年可用于支付利息的税
息前利润与当期应付利息费用的比值 B.是指借款偿还期内，各年可用于还本付息资金
与当期应还本付息金额的比值 C.在正常情况下应大于1 D.在正常情况下应大于2 E.偿债备付率反映了企业的偿债能力
答：B C E
例：偿债备付率高说明( )。 A. 投资风险较小 B. 投资风险较大 C. 债务人当年经营可能较差 D. 债务人偿债能力较差
答：A
案例详解
背景资料：
现假设一房地产出售项目(在市区)，项目寿命周期为6年 ，（即从2011年至2016年）。总销售收入为20亿，各年 比例分别为：0，10%，30%，35%，20%，5%；建设 投资（不含利息）为10亿，各年投入比例分别为20%， 30%，45%，5%，0，0。建设期前两年可投入资本金 合计20000万元，其它资金来源只有通过销售收入和长 期借款取得。若还款方式为每年支付当年借款利息，本 金最后一次偿清。试通过资金来源与应用表来确定合理 的贷款金额和相应的利息支出。(i=8%)