形势下住宅项目的策划(陈仁科
小区住宅项目策划书3篇
小区住宅项目策划书3篇篇一小区住宅项目策划书一、项目概述1. 项目名称：[小区名称]2. 项目位置：[详细地址]3. 项目性质：住宅小区4. 项目规模：占地面积[X]平方米，总建筑面积[X]平方米二、市场分析1. 市场需求：随着城市的发展，人们对居住环境的要求越来越高，住宅小区的市场需求旺盛。
2. 竞争对手：分析周边已有的住宅小区项目，了解其优势和不足。
3. 市场定位：根据市场需求和竞争对手情况，确定本项目的市场定位。
三、项目规划2. 规划布局：合理规划小区的住宅、配套设施、绿化景观等布局。
3. 建筑风格：采用现代简约风格，体现时尚、大气的建筑形象。
四、产品设计1. 户型设计：根据市场需求，设计多样化的户型，满足不同客户的需求。
2. 户型特点：户型设计合理，空间利用率高，采光通风良好。
3. 装修标准：提供不同档次的装修标准，满足客户个性化需求。
五、配套设施1. 教育配套：引入优质教育资源，配套幼儿园、小学等教育设施。
2. 医疗配套：临近医院，为居民提供便捷的医疗服务。
3. 商业配套：规划商业中心，满足居民日常生活购物需求。
4. 休闲配套：设置休闲广场、公园等，提供居民休闲娱乐的场所。
六、营销策略1. 定价策略：根据市场情况和项目定位，制定合理的价格策略。
2. 销售渠道：建立多元化的销售渠道，包括售楼处、网络平台、中介机构等。
3. 促销策略：制定开盘优惠、团购优惠等促销活动，吸引客户购买。
七、运营管理1. 物业管理：引入专业的物业管理公司，提供优质的物业服务。
2. 社区管理：建立和谐、文明的社区氛围，促进居民之间的交流与互动。
3. 后期服务：提供售后服务，及时解决居民在使用过程中遇到的问题。
八、财务分析1. 投资估算：包括项目开发成本、运营成本等。
2. 收入预测：根据销售价格和销售进度，预测项目的销售收入。
3. 利润分析：分析项目的盈利能力和投资回报率。
4. 风险分析：分析项目可能面临的风险，并提出应对措施。
别墅策划案 (2)
别墅策划案参考策划案如下：1. 项目概述：所策划的别墅项目位于风景优美的乡村地区，总占地面积XX平方米，预计建筑面积XX平方米。
项目旨在打造一处豪华、舒适、现代化的别墅，提供高品质的生活环境。
2. 设计理念：采用现代简约的设计风格，注重空间布局和功能实用性。
同时充分融入自然元素，使别墅与周围自然景观融为一体，营造出舒适宜人的居住环境。
3. 别墅布局：（1）一层：- 门厅：采用开放式设计，与客厅相连，给人宽敞开放的感觉。
- 客厅：采用大面积的落地窗，可以欣赏到周边的风景，并提供充足的自然光线。
- 餐厅：与厨房相连，方便家庭成员的进餐活动。
- 厨房：采用现代化的厨具设施，配备宽敞的操作空间。
- 卧室：设有主卧和次卧，每间卧室都带有独立的卫生间和储物空间。
（2）二层：- 家庭影院：配置舒适的沙发和专业的音响设备，满足家庭会影音娱乐需求。
- 阳台：提供户外休闲区域，可以欣赏到远处的山水景色。
- 书房：为家庭成员提供学习和工作的场所。
- 卧室：设有两间卧室，每间卧室都有独立的卫生间和储物空间。
4. 设计亮点：- 别墅外观：利用大面积的玻璃幕墙设计，与自然环境相融合，从外部看别墅处处呈现现代简约的美感。
- 设施设备：别墅内部配备智能化的家居系统，可实现智能照明、温度调节、安防监控等功能，提升生活的便利性和舒适度。
- 花园设计：别墅周围规划有花园景观，通过绿化植物和景观规划，创造出宜人的户外环境，营造休闲放松的氛围。
5. 项目投资及盈利模式：- 项目投资：根据别墅项目的规模和设计要求进行成本预算，包括土地开发、建筑材料、装修设计等方面的费用。
- 盈利模式：通过别墅的销售来获得利润，可以依托地理位置的优势、高品质的建筑设计，以及完善的售后服务，吸引高端客户购买。
以上为初步别墅策划案，具体可根据实际情况进行调整和细化。
住宅项目规划实施方案
住宅项目规划实施方案一、项目背景。
随着城市化进程的不断加快，人们对住房的需求也越来越大。
作为住宅项目规划实施方案的文档创作者，我们需要充分了解市场需求和规划政策，以确保项目的顺利实施和最终的成功。
二、项目定位。
本项目定位于中高端住宅市场，旨在为购房者提供舒适、便利的居住环境。
同时，我们也将充分考虑周边配套设施和交通便利性，为业主提供更好的生活体验。
三、规划内容。
1. 地块选择。
在选择地块时，我们将充分考虑周边的自然环境、交通便利性以及配套设施情况，确保项目的地理位置优越。
2. 建筑设计。
在建筑设计方面，我们将注重建筑风格与环境的融合，同时保证建筑的实用性和美观性。
我们将采用现代化的设计理念，为业主打造舒适、宜居的住宅空间。
3. 绿化环境。
我们将在项目规划中注重绿化环境的设计，增加绿地面积，种植各类绿植，打造宜居的生态环境。
4. 配套设施。
除了住宅本身，我们还将规划配套设施，包括停车场、社区商业、儿童游乐场等，为业主提供更便利的生活服务。
5. 安全设施。
在规划实施方案中，我们将充分考虑住宅项目的安全设施，包括消防设备、安防系统等，确保业主的生命财产安全。
四、项目管理。
为了确保项目的顺利实施，我们将建立专业的项目管理团队，负责项目的整体规划、施工监管、质量把控等工作，以确保项目的高质量交付。
五、总结。
住宅项目规划实施方案是一个综合性的工作，需要考虑到诸多因素。
我们将以市场需求为导向，充分考虑业主的需求和生活体验，努力打造一个舒适、便利的居住环境。
同时，我们也将严格把控项目质量，确保项目的顺利实施和最终的成功交付。
住宅工程策划施工(3篇)
第1篇一、策划阶段1. 工程概况：在策划阶段，首先要对工程进行全面的了解，包括地理位置、周边环境、设计要求、建设规模等。
同时，对项目所在地的政策、法规、规划等进行深入研究，确保项目符合相关要求。
2. 设计方案：根据工程概况，组织专业设计团队进行方案设计。
设计方案应充分考虑实用、美观、节能、环保等因素，力求达到最佳效果。
3. 施工方案：在策划阶段，要对施工过程进行详细规划，包括施工工艺、施工顺序、施工组织、施工安全等。
施工方案应确保工程质量和进度，降低成本，提高施工效率。
4. 成本控制：在策划阶段，要对工程成本进行全面预算，包括材料、人工、设备、管理等方面。
通过优化设计方案、施工方案和施工组织，实现成本控制。
二、实施阶段1. 施工准备：在实施阶段，要确保施工现场具备施工条件，包括场地平整、排水、供电、供水等。
同时，对施工人员进行培训，提高施工技能和安全意识。
2. 施工进度：按照施工方案，合理安排施工进度，确保工程按期完成。
在施工过程中，要密切关注关键工序和节点，确保工程质量。
3. 施工质量：加强施工过程中的质量控制，严格执行施工规范和标准。
对关键工序和节点进行严格检验，确保工程质量符合要求。
4. 安全管理：加强施工现场安全管理，严格执行安全操作规程。
对施工人员进行安全教育，提高安全意识。
定期进行安全检查，消除安全隐患。
5. 成本控制：在施工过程中，要密切关注成本变化，及时调整施工方案和施工组织，确保成本控制在预算范围内。
三、验收阶段1. 竣工验收：在工程完成后，组织相关部门进行竣工验收。
对工程质量、进度、成本等方面进行全面评估，确保工程符合设计要求。
2. 返修整改：对验收过程中发现的问题，及时进行返修整改，确保工程质量。
3. 工程移交：竣工验收合格后，将工程移交给业主使用。
同时，提供完善的售后服务，确保业主满意。
总之，住宅工程策划施工是一个复杂的过程，需要充分考虑各方面因素。
通过精心策划、严密组织、严格实施，才能确保工程顺利进行，实现项目目标。
住宅项目工程管理策划方案
住宅项目工程管理策划方案一、项目背景住宅项目是指用于居住的建筑工程，其工程管理是确保项目按时、按质、按量完成的关键环节。
本方案旨在对住宅项目的工程管理进行全面规划，以确保项目的质量和进度。
二、目标和原则1.目标：确保项目按时、按质、按量完成，满足客户要求。
2.原则：a.严格遵守相关法律法规，保证施工过程安全。
b.严格遵守合同约定，确保工程质量和施工进度。
c.强化团队合作，加强沟通与协调，提高工作效率。
d.注重材料采购管理，确保材料质量和供货周期。
e.做好现场施工管理，确保工程安全和责任归属。
f.加强风险管理，及时发现和解决问题。
三、项目组织1.成立项目管理小组，包括工程总监、项目经理、工程师、质检员等核心成员，负责项目的整体管理和协调。
2.设立各级项目管理岗位，明确各岗位的职责和权限，确保项目的有效实施。
3.规范项目组织架构和流程，明确各岗位的职责和配合关系。
四、计划编制1.制定项目计划，包括施工计划、质量计划和安全计划，并将其告知所有相关方，以便协调各方的工作。
2.制定项目细分工程计划，将工程划分为若干个阶段和任务，并制定相应的工期和目标。
五、材料采购管理1.制定材料采购计划，确保各项材料按时供货。
2.严格评估供应商的信誉和质量，并与供应商建立稳定的合作关系。
3.加强材料验收管理，确保材料的质量符合要求。
4.做好材料入库管理，确保材料的安全和使用适期。
六、施工管理1.实施项目现场管理，包括施工进度、质量、安全等方面。
2.制定施工组织设计，确保施工任务的合理分配和协调。
3.设立质量检查机制，定期对施工质量进行抽查和监督，并及时做出整改。
4.加强安全管理，落实施工现场的安全措施，并定期进行安全检查和培训。
七、风险管理1.制定风险评估报告，对项目可能面临的风险进行识别和分析。
2.制定风险应对方案，对可能出现的风险进行预防和处置措施的规划。
3.做好风险溯源和责任追究，确保风险责任的明确和落实。
八、监督与验收1.建立完善的项目监督机制，对施工进度、质量、安全等进行监督和检查。
房地产项目定位四个方法
房地产项目定位的四个方法作者简介：陈仁科，广州中旗房地产顾问有限责任公司董事长。
1、三相交定位法我从来就不相信策划有什么模式可套。
因为世界上没有两片相同的树叶更没有两个相同的项目。
项目不相同是因为定位不同。
既然策划没有模式可套，定位也就不会有公式可用。
那些一开篇就是宏观分析、市场分析、项目分析，然后再定位的公式，从我第一天开始做策划，我就感到这不由不让我想起我别扭。
几乎所有的公司、所有的策划报告当初进入地产策划这一行时的情景。
都是这一程序、这一模式。
那是10 年前吧，我有幸接触到广州叠彩园项目的策划书，有七、八家代理公司参与竞争，每家公司的策划报告都有三、四大本，当时，我刚进入房地产策划业，对策划一窍不通，并且有一种莫测高深的恐惧感。
望着厚厚的几大本，我想就这一笔一笔的写出来都要多少时间，不说还要去构思、去创新？广州的策划人真厉害。
我用了一个星期的时间把这几十本书看了一遍，看完后我长舒了一口气：原来策划书是这样写的，这样写我也行，而且比他们更行。
因为几十本书都一样，提纲一样、分析一样、结论一样，不同的是公司名称不一样。
依葫芦画瓢谁不会？现在电脑这么方便，不说几大本，几十大本也不是什么难事。
随后，我把它们的提纲列了出来（太长，这里略）。
不能不说这份提纲已基本包括了房地产策划的主要内容，但只能是“基本”，一个项目的策划不仅仅只是这些东西，项目与项目不一样，市场纲去填空，那策划也与市场天壤之分，一个细节出错就可能满就失去它存在的意义了。
盘皆输，如果真按照这个提而更让人担忧的是，很多策划人根本就不懂什么是宏观，在网上摘抄一些资料而已，有些也不懂市场分析，最多就是罗列几个楼盘的资料。
至于项目定位必须首先要将项目置于地块、环境、市场、竞争层面进行立体、辨证的分析，就更没有多少人知道了。
孤立的、静止的去分析任何一个因素，都绝不可能科学的、客观的寻找月，我们在重庆服务的一个项目在讨论定位时就出现了这种情到项目的准确定位。
住宅项目策划书
住宅项目策划书一编制说明（1）、为保证全面履行工程承包合同，满足国家和地方有关法律法规的要求，实现公司在 BT合同谈判阶段确立的各项目标而编制本策划书。
（2）本项目策划书是公司实施项目目标控制的文件 , 是指导项目实现项目总目标的指导性文件。
（3）本项目策划书是在 BT 合同谈判的施工准备阶段，项目经理部针对项目确定项目管理目标 , 并组织项目经理部各职能部门以及项目经理就如何实现目标进行策划。
（4）本项目策划书是项目实施阶段的纲领性文件，也是公司为项目进行资源调配和提供服务、支持的依据。
（5）本项目策划书根据公司BT合同确立的预期目标、工程项目设计文件、工程承包合同、施工组织设计和法律法规要求编制。
（6）本项目策划书结合中国一冶有限责任公司的管理工作手册和项目的实际情况编写，表格之容未必详尽，由相关单位作必要的补充。
（7）本项目策划书经项目经理签字确认后予以实施，项目遵照执行。
二工程概况及特点分析2.1 工程概况：本工程是由市政府兴建，xxxxxxxx ，为 BT项目，建筑面积约为18 万平方米，总投资约 18 亿元，市联合工程建设监理有限责任公司，建工建筑监理，市地质工程勘察院负责勘察，中怡建筑设计设计，市东丽区建管站监督。
2.2 ：合同围容：桩基与基础工程、主体结构工程、门窗工程、保温工程、室粗装饰装修工程、水电安装工程、暖通工程、消防工程等2.3 ：建筑概况：1、总建筑面积：约64 万平方米。
2、地上建筑： 17 层-10 栋； 28 层-16 栋； 32 层-34 栋； 1-3 层公建-23 栋。
3、设计标高：± 0.00 相当于大沽高程标高 3.75 米。
2.4 ：结构概况1、结构形式：框架 - 剪力墙结构2、混凝土强度： C15-C403、钢筋强度： HPB235、HRB335、HRB4004、建筑结构安全等级：二级5、建筑抗震设防类别：丙类6、剪力墙抗震等级：二级7、抗震构造措施等级：一级2.5 ：工程特点1、重：本工程为市东丽区金钟街农民还迁重点工程，且为我公司民用建筑 BT 项目。
2024年安居工程建设项目工作方案范文(2篇)
2024年安居工程建设项目工作方案范文一、项目背景和目标：自从安居工程启动以来，我国在解决住房问题上取得了巨大的进展。
然而，随着人口的增长和城市化进程的加快，住房问题仍然是一个重要的社会问题。
2024年，我们将继续推进安居工程建设项目，旨在为更多的居民提供安全、舒适、合理的住房环境。
本工作方案旨在明确2024年安居工程建设项目的任务和目标，为项目的顺利进行提供指导。
二、项目任务和目标：1. 任务：- 加强政策支持：制定更加有利于住房建设的政策，加大政府投入力度，提供更多的资金和资源支持。
- 推进土地供应：加大土地供应力度，保障住房建设所需的土地资源。
- 加强规划管理：严格遵循城市规划，合理布局住房建设项目，提高土地利用效率。
- 提高项目质量：加强项目监管，严格执行相关建设标准，确保建设质量。
- 加强社会参与：鼓励社会组织和企业参与住房建设，发挥各方力量，提高建设效率。
2. 目标：- 完成2024年安居工程建设项目建设任务，并实现建设投资额的目标。
- 提高安居工程建设覆盖率，让更多的居民受益于安居工程建设。
- 提高住房建设质量，确保房屋的结构安全和居住舒适性。
- 加强住房保障政策和制度建设，为居民提供更加便捷的住房服务。
三、项目实施方案：1. 加强政策支持：通过制定更加有利于住房建设的政策，如加大住房财政补贴力度、减免税费等，实现政策的利民效果。
同时，加大政府投入力度，通过增加财政投资和引导社会资本投入，提供更多的资金和资源支持。
2. 推进土地供应：根据城市规划和住房需求，加大土地供应力度，提供足够的土地资源供应。
同时，加强土地管理，确保土地供应的合理性和有效性。
3. 加强规划管理：严格执行城市规划，合理布局住房建设项目，提高土地利用效率。
加强对项目的规划管理，确保建设项目的合理性和可行性。
4. 提高项目质量：加强项目监管，完善建设监管制度，严格执行相关建设标准，确保建设质量。
加强对项目的质量检查和验收，确保房屋的结构安全和居住舒适性。
房屋工程策划方案范文
房屋工程策划方案范文一、项目背景房屋工程是指在建筑领域中，指对房屋进行设计、建造、维护和改造等相关工作。
随着城市化进程的加快和居民生活水平的不断提升，房屋工程需求量不断增加，设计与施工质量和效率亦越来越受到人们关注。
为此，本方案拟定对房屋工程的策划，以确保工程质量，提高施工效率，满足市场需求。
二、项目目标1. 提高工程质量：优化设计方案，严格按照国家标准进行施工。
2. 提高施工效率：通过引入先进的施工技术和设备，提高施工效率，缩短工期。
3. 保证安全施工：确保施工过程安全，保护施工人员合法权益。
4. 满足市场需求：根据市场需求灵活调整工程规划，提供多样化的房屋产品。
三、项目范围1. 设计阶段：梳理工程需求，确定设计方案，编制设计图纸。
2. 施工阶段：组织施工队伍，采购建筑材料，施工管理与监督。
3. 管理阶段：对完成工程进行检验验收，保修管理等。
四、项目策划1. 设计阶段（1）确定需求：充分了解客户需求，提供专业的设计方案。
（2）编制设计图纸：严格按照国家规范进行设计，并提供多种设计方案供客户选择。
2. 施工阶段（1）组织施工队伍：招聘技术娴熟的施工人员，并进行培训。
（2）采购建筑材料：选择优质的建筑材料，确保施工品质。
（3）施工管理与监督：制定严格的施工计划，加强施工现场管理，确保施工过程安全与质量。
3. 管理阶段（1）检验验收：对完成工程进行检验验收，确保工程质量。
（2）保修管理：提供质保服务，保障客户权益。
五、项目实施计划1. 设计阶段（1）2023年1月-2月：确定需求，编制设计图纸。
（2）2023年3月：完成设计方案确定。
2. 施工阶段（1）2023年4月：组织施工队伍，采购建筑材料。
（2）2023年5月-6月：进行施工。
3. 管理阶段（1）2023年7月：对完成工程进行检验验收。
（2）2023年8月：提供保修服务。
六、预算1. 设计阶段：约80万人民币。
2. 施工阶段：约2000万人民币。
新形势下住宅项目的策划共227页文档
1
0
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倚
南
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寄
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容
膝
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易
安
。
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
新形势下住宅项目的策划
6
、
露
凝
无
游
氛
，
天
高
风
景
澈
。
7、翩翩新 来燕，双双入我庐 ，先巢故尚在，相 将还旧居。
8
、
吁
嗟
身
后
名
，
于
我
若
浮
烟
。
9、 陶渊 明（ 约 365年 —427年 ），字 元亮， （又 一说名 潜，字 渊明 ）号五 柳先生 ，私 谥“靖 节”， 东晋 末期南 朝宋初 期诗 人、文 学家、 辞赋 家、散
文 家 。汉 族 ，东 晋 浔阳 柴桑 人 （今 江西 九江 ） 。曾 做过 几 年小 官， 后辞 官 回家 ，从 此 隐居 ，田 园生 活 是陶 渊明 诗 的主 要题 材， 相 关作 品有 《饮 酒 》 、 《 归 园 田 居 》 、 《 桃花ห้องสมุดไป่ตู้源 记 》 、 《 五 柳先 生 传 》 、 《 归 去来 兮 辞 》 等 。
新形势下住宅项目的策划225P
经济
可行 性 分析
推广 部署
销售 部署 和 控制
强销 持销 尾货 部署 部署 消化
第一篇
项目策划必须始于地块研究
2020/8/20
一、地块研究的意义
发现 地块与城市的关系
发现 地块与市场的关系
以立体化眼光 从宏观上审视项目
发现 地块与环境的关系
2020/8/20
发现 地块与区域的关系
发现价值 预估风险
项目价值，充分整合各方面资源，叠加各种优势，来塑造项目强有力的 竞争力！
• 2、注重品牌运营
•
稀缺性极高的地块有限、建筑品质可以复制，都不足以塑造项目
的排他性，奠定项目的核心竞争力，只有企业品牌才是经久不衰的竞争
力源泉！
2020/8/20
• 3、加强资本运作
•
资金是房地产开发的血液，随着银根的缩紧、市场的规范，
当前的形势
• 1、买卖双方心理扭曲而对峙
•
未来经济形势预期倾向于悲观，但形
势仍不够明朗，大部分买方持币观望，大部
分卖方仍存希望而坚守价位。
• 2、市场上积压了一定货量
•
由于多数开发商急于回笼资金而推货
，而交易量大幅萎缩，致使市场上积压了一
2020/8/20
• 3、刚性需求和奢侈性需求主导市场
•
投资客户退出市场，不急于购房者持
前形势下求生的问题！
• ——如何尽快回笼资金？
2020/8/20
当前形势下的需求特征
对应于市场，当前市场形势下销售仍然相对顺利的楼盘：
1、性价比高（物美价廉）的楼盘
2020/8/20
2、所处地段资源极其稀缺的楼盘
大部分开发商唯一的选择
策划归来(五)_项目策划始于地块研究_陈仁科
策划归来（五）：项目策划始于地块研究文/陈仁科房地产最显著的特点在于其地域性，地域性源自地块的不可移动性。
因此地块研究对于项目开发的重要性不言而喻，无需赘言。
今天要强调的观点是——项目策划始于地块研究。
要论证这个观点，在于明确地块研究到底是要研究什么。
任何地块都是处于一定时空背景下的地块，具有三大基本属性：时间（市场）、空间（区位）、地块特征（技术参数），进行地块研究就是要研究地块的这三大基本属性。
因此，地块研究者必须具备多维思维能力和立体化的眼光。
第一，如何研究地块的空间性（区位）。
通常来讲，某一地块的区位分为三个基本层面：城市——区域——地段。
第一层面：城市面对一块地，首先要明确地块与城市的空间关系：——位于城中——位于城乡结合部——位于远离城市的郊区如果位于城中，生活便利将是地块最大的价值之一。
如果位于城乡结合部，那么城市规划带来的预期将是地块最大的价值之一。
如果位于远离城市的郊区，那么地块周边的自然资源禀赋将是地块的核心价值。
其次要对地块所处城市进行具体研究：——城市的战略定位——城市的历史文化——城市的经济结构……一个城市的战略定位不仅体现了该城市的优势资源所在，而且昭示着城市的发展前景所在。
一方面利于发现地块的隐性资源，另一方面利于提升居民对城市、对房地产的预期。
当然，通常只有那些处于相对特殊的区域、规模比较大的地块，才够得上利用城市资源或者定位规划概念。
俗话说：一方水土养一方人。
一个城市都是经过长期的发展积淀而成，特定的自然、经济、政治等环境以及发展过程决定了一个城市特定的历史文化，致使每个城市的居民在思想、行为、爱好、消费上都有各自的特征。
中国有三种比较典型的区域文化板块：黄河文化：特点是“文胜质”——爱谈政治、忽悠、注重形式，对楼盘的概念、身份象征意义比较敏感。
津京唐城市圈的文化大多属于这一板块。
长江文化：特点是“质胜文”——务实、以做生意的眼光来观察世相，更注重地段、户型、配套等具体特征。
住宅项目工程管理策划方案
一、项目特点概述1.1 工程项目特点1.1.1 本工程项目所处位置周边环境复杂，市政配套滞后，市政道路、管网未形成，特别是给水和排水无市政接驳点，对工程施工及后续工作影响大，需持续关注。
1.1.2 根据本小区楼宇规划设计，小区永久路沿建筑物外围用地红线走向成环形布设，由于受部分楼宇地下室施工影响，小区永久路必须分阶段施工，施工通道结合第一次开盘时间和地下室施完成时间采用临时路和永久路结合搭接使用。
1.1.3 施工可用场地小，开盘区大，样板房多，工期紧，对各项工作的有序进行和能按时完成各节点目标是严峻的考验。
1.1.4 产品定位高，对工程各项质量指标要求高，对合作方（监理，总承包单位等合作方）的管理水平和能力要求高。
1.1.5 工程基础及开盘区正处于雨季阶段，雨季对工期的影响大，如何在确保施工质量的情况下完成展示、开盘销售进度节点目标尤为关键。
1.1.6 工程采用预制梯板，对塔吊选型、平面位置、吊装以及相应支撑体系要求较高，另外预制构件与现浇梁、墙的接触面处理和预制构件的成品保护是本工程施工管理的重点。
1.1.7 工程竣工后进行加楼板改造工作，改造工作工期紧，垂直运输难度大，对已竣工工程成品保护要求高。
1.1.8 本工程的施工蓝图是根据地下室和主体施工进度分为两次下发，极有可能出现边施工边出图局面，如何规避图纸风险，减少返工，需要甲方、监理、设计和施工单位充分发挥协作的管理特点，争取实现进度目标，质量目标和成本目标。
1.1.9 本项目实行大总包管理模式，对分包的质量、安全、进度和合同建立相应的管理体系及制度，有利于提高项目整体管理水平及目标的得以实现。
1.2 项目管理目标1.2.1 质量目标：达到国家现行施工验收规范合格标准和进入万科深圳区域评估及实测实量评估前五名。
1.2.2 安全文明施工目标：杜绝死亡、重伤事故和职业病的发生；杜绝火灾、爆炸和重大机械事故的发生；轻伤事故发生率控制在千分之三以内，确保获得“深圳市安全文明施工双优工地”。
住宅工程项目管理实施方案
住宅工程项目管理实施方案一、项目管理背景住宅工程项目管理是对建筑工程项目进行组织、计划、指导和控制的过程，以确保工程按时、按质量、按成本完成。
在现代社会，住宅工程项目管理不仅仅是对技术和物质的管理，更是对人力资源、资金和时间等资源的综合管理，因此在实施住宅工程项目管理时，需要完善的管理方案和措施，以确保项目的顺利进行。
二、项目管理目标1. 完成工程建设的总体目标，确保工程按时、按质量、按成本完成；2. 优化资源利用，提高项目管理效率；3. 加强项目管理与监督，确保项目进度的准确掌控；4. 提高项目管理的科学性与规范性，确保各项管理决策有据可依；5. 优化项目管理流程，提高管理自动化程度。
三、项目管理实施方案1. 项目启动阶段管理在项目启动阶段，需要对项目的概念、目标、需求和可行性进行清晰的规划和界定，具体包括以下几个方面的工作：（1）项目准备工作：规划项目管理计划，包括项目范围、时间、成本、质量、风险、沟通、采购等方面的管理计划，确立项目管理组织结构和相关岗位，招聘项目管理人员。
（2）项目立项：对项目进行立项审批，明确项目的任务分工、目标、进度计划、项目资源、质量要求等。
（3）组建项目团队：选派合适的人员组成项目团队，明确各成员的职责与任务，制定项目组织和项目进度计划。
2. 项目执行阶段管理在项目执行阶段，需要对项目的具体实施进行管理，具体包括以下几个方面的工作：（1）项目进度管理：对项目进度进行严格控制，确保项目按时完成，根据进度计划，及时跟进工程进度情况，发现并解决项目进展中的问题。
（2）成本管理：对项目成本进行精细化管理，对成本的控制和支出进行全面监控，及时发现并处理成本超支问题，避免住宅工程项目的成本激增。
（3）风险管理：对项目风险进行全面评估和管理，及时发现和处理可能导致工程延宕的问题，做好风险的防范和控制工作。
3. 项目收尾阶段管理在项目收尾阶段，需要对项目的验收和交付进行管理，具体包括以下几个方面的工作：（1）技术质量管理：对建设工程质量进行全面监控，确保项目的质量达到预期标准。
住宅项目方案汇报材料
住宅项目方案汇报材料一、项目背景随着城市化进程的不断推进，住宅项目的需求量也在不断增长。
为了满足市民的住房需求，本次项目旨在开发一种高品质、环保、舒适的住宅方案。
二、项目目标本项目的目标是开发一种住宅方案，满足以下需求：1.提供舒适的居住环境，包括宽敞明亮的空间、良好的通风和采光条件等。
2.降低能源消耗，减少对环境的影响。
3.提供丰富的公共设施和便利的交通条件。
4.设计出灵活的住房平面布局，使住户能够根据自己的需求进行个性化设计。
三、项目方案概述本项目拟采用以下方案来实现目标：1.优化建筑结构：采用先进的建筑技术和材料，提高建筑的结构强度和抗震性能。
同时，优化建筑的空间布局，使每一平方米的空间都得到充分利用。
2.环保节能设计：在建筑的外墙、屋顶和窗户等部位使用高效的隔热材料，减少室内外温度差异，降低冷热负荷。
同时，引入太阳能光伏发电系统，提供部分电力需求。
3.健康舒适设计：充分考虑住户的舒适和健康需求，例如设置合理的采光和通风系统，使用低挥发性有机化合物材料，避免室内空气污染等。
4.社区公共设施规划：在项目周边规划建设公园、商业中心、医疗机构等公共设施，为住户提供便利的生活和工作条件。
5.交通规划：充分考虑交通的便捷性，与城市交通规划部门合作，规划出合理的交通网络，包括公交线路、自行车道等。
四、项目进度计划本项目的进度计划如下：任务开始日期完成日期项目立项2023-01-01 2023-01-05方案设计2023-01-06 2023-02-06物料采购2023-02-07 2023-03-15施工2023-03-16 2024-05-31竣工验收2024-06-01 2024-06-15项目交付2024-06-16 2024-06-30五、项目预算本项目的预算如下：项目预算金额（万元）建筑设计100建筑材料采购200施工人工费用300公共设施建设150其他费用（包括管理）50总计800六、风险管理在项目实施过程中，可能会面临以下风险：1.建设成本超出预算：可以通过加强成本控制和监管，优化项目设计，合理采购物资来降低风险。
住宅工程组策划方案
住宅工程组策划方案一、引言住宅工程组策划是指在工程项目中，对于住宅建筑的规划、设计和实施过程中进行全方位的考虑和安排，以保证项目的质量、安全、经济、进度和环保性能。
住宅工程组策划需要对人员、资金、物料、技术和管理等方面进行全面的考量，是整个工程项目成功实施的关键环节之一。
因此，本文将围绕住宅工程组策划进行详细的分析和论述，以指导工程项目管理人员合理、科学地进行住宅工程组策划。
二、住宅工程组策划的目标1. 实现住宅工程项目的质量目标。
通过组策划，制定科学、合理的质量控制目标，保障工程项目的建筑质量满足设计要求和规范标准。
2. 实现住宅工程项目的安全目标。
通过组策划，建立安全生产管理制度和措施，确保工程项目的施工安全和人员生命财产安全。
3. 实现住宅工程项目的经济目标。
通过组策划，合理控制成本，保障工程项目的经济效益，降低建造成本，提高投资回报。
4. 实现住宅工程项目的进度目标。
通过组策划，建立合理的施工进度计划，确保工程项目按时完工，达到预期的建设目标。
5. 实现住宅工程项目的环保性能目标。
通过组策划，合理控制建筑材料和施工工艺，提高建筑能效，保护环境，实现可持续发展。
三、住宅工程组策划的内容1. 组建专业的工程策划团队。
包括建筑设计师、土木工程师、工程管理人员、安全专家、环保专家等，确保全方位的策划。
2. 制定住宅工程的总体策划方案。
包括项目背景、目标要求、任务分工、组织保障、工期计划、质量控制、安全管理、经济投资、环保措施等。
3. 制定住宅工程的施工图纸和施工方案。
对于住宅建筑的结构设计、装饰装修、给排水、供暖通风、电气设备等方面进行详细的设计和方案制定。
4. 制定住宅工程的施工进度计划。
根据总体策划方案，确定施工的工期计划和施工节点，确保工程项目按时完工。
5. 制定住宅工程的质量控制方案。
包括材料选用、施工工艺、检验验收和质量保证等控制措施，保障工程项目的建筑质量。
6. 制定住宅工程的安全管理方案。
住宅项目实施方案
住宅项目实施方案一、项目背景本项目位于市中心地段，是一处新兴的住宅区，周边配套设施完善，交通便利，是一个理想的居住区域。
项目占地面积较大，规划建设多栋住宅楼，旨在为市民提供舒适、便利的居住环境。
二、项目目标1. 提供高品质的住宅产品，满足市民对居住环境的需求；2. 优化项目规划，确保土地资源的充分利用；3. 保障住宅项目的建设质量和安全性；4. 实施住宅项目管理，确保项目的顺利进行和交付。
三、项目实施方案1. 规划设计根据市场需求和土地资源情况，进行住宅项目的规划设计。
充分考虑周边环境和配套设施，确保住宅区的便利性和舒适性。
同时，注重建筑风格和景观设计，打造独特的居住氛围。
2. 施工管理严格按照施工图纸和相关标准进行施工管理，确保建筑质量和安全。
加强现场监督和质量检查，及时解决施工中出现的问题，确保施工进度和质量。
3. 绿化环境在住宅项目周边进行绿化工作，打造宜居的生态环境。
种植各类绿化植物，提升空气质量，改善周边环境，为居民提供更好的生活品质。
4. 安全管理加强住宅项目的安全管理工作，确保施工期间和项目交付后的安全。
制定安全管理制度，加强安全教育和培训，提高施工人员的安全意识，减少安全事故的发生。
5. 交付管理在住宅项目建设完成后，进行交付管理工作。
对住宅产品进行验收，确保产品质量和完好无损。
同时，做好交付手续的办理工作，确保项目的顺利交付。
四、项目效果通过以上实施方案的落实，住宅项目将达到以下效果：1. 提供高品质的住宅产品，满足市民对居住环境的需求；2. 优化项目规划，确保土地资源的充分利用；3. 保障住宅项目的建设质量和安全性；4. 实施住宅项目管理，确保项目的顺利进行和交付。
五、总结本文档对住宅项目实施方案进行了详细的阐述，包括项目背景、项目目标、项目实施方案、项目效果等内容。
通过严格的规划设计、施工管理、绿化环境、安全管理和交付管理，确保住宅项目的顺利进行和交付，为市民提供高品质的居住环境。
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22划通过区域的功能、人口结构 等因素来影响地块的价值！ 2、新的、科学的规划对地块价值具有指导性甚至决 定性的影响！ 3、不科学的规划对地块价值具有误导作用！
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23
地块与城市经济结构的关系研究1
城市 经济结构
人口结构
社会特征
深圳
外贸、高 新技术产 业发达
纺锤型： 中层白领人士占 主要比重
学历、文化素养、收入水平都相对高，消 费观念相对开放
东莞
工业占主 导地位
哑铃型： 老板和打工者占 主要比重
2、注重品牌运营
稀缺性极高的地块有限、建筑品质可以复制，都不足以塑造项目的 排他性，奠定项目的核心竞争力，只有企业品牌才是经久不衰的竞争力 源泉！
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6
3、加强资本运作
资金是房地产开发的血液，随着银根的缩紧、市场的规范，过 分依赖直接融资（银行贷款）的融资方式局限日益明显，房地产开 发企业必须加强资本运作和融资方式的创新！
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大部分开发商唯一的选择
地段极具稀缺性的楼盘非常少，为了尽快回笼资金， 大部分楼盘不得不面对如何提高性价比的选择！
那么如何来提升性价比呢？
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第一条途径
降价
1、楼市买涨不买跌； 2、降到底，又资不抵债； 3、短期内依靠标准化生产、整合产业链来
降低成本又难以实现；
因此，降价的空间非常有限！
4、降低开发成本
为了塑造价格优势，企业必须通过建筑技术创新、新型建筑 材料研发、整合产业链来降低开发成本，通过标准化生产来缩短开 发周期。
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7
顺应未来房地产开发趋势是求发展的长期战 略行为，而开发商目前要面对的是当前形势 下求生的问题！
——如何尽快回笼资金？
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8
当前形势下的需求特征
需求类别
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今天，我们就来共同探讨新形势下住宅项目的 策划！
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住
宅
住宅 地产
地
策划
产
策
划
系
前期 策划
统
中期 策划
后期 策划
地块 研究
市场 调研
项目 定位
物业 管理
规划 设计 建议
经济 可行 性 分析
推广 部署
销售 部署 和 控制
强销 持销 尾货 部署 部署 消化
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16
第一篇
项目策划必须始于地块研究
1、细分客户 2、挖掘甚至创造地块价值
买方市场 3、整合甚至创造项目资源
4、贯彻产品实现 5、有的放矢的、高效的推广
➢ 可复制 ➢ 偏重创意
➢ 排他性（因地块、市场、企业 而异） ➢ 资源整合性 ➢ 预见性 ➢ 创造性 ➢ 系统性（不仅策出产品定位， 而且贯彻产品实现、产品推广等）
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项目策划的涵义
市场面
X
地块规模 地块地形 地块地势 地块地质
Y 地块技术参数面
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19
三、地块研究的内容
地块与城市的关系 地块与区域的关系 地块与市场的关系 地块与周边环境的关系 地块地形与技术指标
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20
地块与城市的关系
城市的战略定位 城市的总体规划 城市的经济结构 城市的历史文化
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21
地块与城市战略定位的关系研究
探
与
一起
广州中旗房地产顾问有限责任公司
020 38851621
寻….
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1
核心理论
策划决定产品 产品决定市场
项目策划始于地块研究
客户研究贯穿项目策划的始终
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2
——内容框架——
1. 新的形势 2. 地块研究 3. 市场调研 4. 定位——如何寻找项目的魂 5. 规划设计的原则和方向 6. 新形势下的推广
策划分为两大基本部分：
1、策——寻找项目的魂或者定位，即确定市场需求、项目价值
、竞争态势三层面的最佳平衡点！
卖方市场下的项目定位，买方被动接受，定位具有很大的空间！ 买方市场下的项目定位，买方主动选择，定位具有更大的难度！
2、划——统筹规划，即产品实现！
通过规划设计建议来确保项目定位的正确贯彻 通过系统的包装推广策略建议来确保市场的接受 通过经济分析来确保定位的经济可行性
城市 定位 客群范围 需求特征
地块价值属性分析
旅游 三亚 城市
全国
常住 渡假 投资
➢ 所处地段是否具有代表性 ➢ 地块周边自然环境是否优美 ➢ 地块是否毗邻旅游景点
原著居民 东莞 工业 外来工作
城市 人员
常住 ➢ 客户需求分类明显 临时居住 ➢ 地块是否毗邻工业区
投资 ➢ 地块所处地段交通是否便利
城市定位使不同特征的地块蕴含的价值千差万别
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第二条途径
提升项目品质
1、直接提升品质——成本难以控制、市场未必接受，风险太 大；
2、间接提升品质——通过项目策划来细分客户、挖掘地块价 值、整合项目资源、叠加项目优势，是最佳选择！
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市场特征
新旧形势下的项目策划
项目策划的价值
特点
卖方市场 1、 提供开发模式或者开发理念
2、 增加项目创意
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一、地块研究的意义
发现 地块与城市的关系
发现 地块与市场的关系
以立体化眼光 从宏观上审视项目
发现 地块与环境的关系
发现 地块与区域的关系
发现价值 预估风险
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二、地块的三维属性
地域面
Z
所在地区的区位特征 所在城市的区位特征 所在区域的区位特征 所在地段的区位特征
市场发展现状 供应特征 需求特征 竞争态势 发展趋势
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3
当前的形势
1、买卖双方心理扭曲而对峙
未来经济形势预期倾向于悲观，但形势仍不够明朗， 大部分买方持币观望，大部分卖方仍存希望而坚守价位。
2、市场上积压了一定货量
由于多数开发商急于回笼资金而推货，而交易量大幅 萎缩，致使市场上积压了一定货量。
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4
3、刚性需求和奢侈性需求主导市场
投资客户退出市场，不急于购房者持币观望，刚性需 求不得不购房，奢侈性需求则受经济形势影响不大。
刚性需求
（主力群）
奢侈性需求
（次主力群）
具体置业目的
➢ 结婚 ➢ 由租转购者 ➢ 旧房被征者 ➢ 提升居住环境者
享受、体验、渡假等
需求特征
要求物美价廉
要求地段极其稀缺、 产品极具魅力
对应于市场，当前市场形势下销售仍然相对顺利的楼盘：
1、性价比高（物美价廉）的楼盘 2、所处地段资源极其稀缺的楼盘
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4、僧多粥少、竞争趋于激烈
大部分开发商急于推货，而刚性需求和奢侈性需求有 限，致使大多数开发商不得不在这口小锅中争粥。
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5
新形势下房地产开发的趋势
1、产品运作精细化是前提
需求导向的市场，必须充分重视项目策划，以最大化的挖掘项目 价值，充分整合各方面资源，叠加各种优势，来塑造项目强有力的竞争 力！