资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-市场法和收益法
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-多选题1-12
第05讲多选题1-122.2 多选题1.关于具有控制权股权的评估，下列说法正确的有（）。
A.不能够将被投资企业的资产和负债与投资方合并，而应该单独评估股权投资的价值，并记录在长期股权投资项目之下B.对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值，整体评估只能采用收益法C.在评估报告中披露是否考虑了控股权溢价D.评估股东部分权益价值，应当在适当及切实可行的情况下考虑控股权溢价E.对被投资企业的整体评估，评估基准日与投资方的评估基准日相同知识点：第二章：长期投资性资产评估-第四节：长期股权投资的评估（37页）（1）评估思路：对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值对被投资企业整体评估，基准日与投资方的评估基准日相同（2）不能够将被投资企业的资产和负债与投资方合并，而应该单独评估股权投资的价值，并记录在长期股权投资项目之下。
（3）评估人员评估股东部分权益价值，应当在适当及切实可行的情况下考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。
资产评估人员应当在评估报告中披露是否考虑了控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。
解题思路：理解“具有控制权股权”的评估相关知识。
『正确答案』ACDE2.运用收获现值法评估模型计算用材林资产价值时，需要考虑的要素有（）。
A.主伐时的纯收入B.评估基准日前的造林投资C.林分质量调整系数D.间伐的纯收入E.评估基准日到主伐时的营林成本知识点：第五章：资源资产评估-第二节：森林资源资产评估（178页）收获现值法是通过预测林分生长到主伐时可生产的木材的数量，并利用木材市场价倒算法测算出其立木的价值并将其折成现值，然后再扣除评估基准日后到主伐前预计要进行各项经营措施成本（含地租）的折现值，将其剩余部分作为被评估林木资产的评估值。
解题思路：理解“收获现值法”方法解释。
『正确答案』ACDE3.对工业企业生产设备采用重置成本法评估时，假设设备原地继续使用，则设备重置成本通常包括（）。
资产评估：成本法、市场法和收益法的比较
是指通过比较被评估资产与最近售出(交易)的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。
是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值 ,借以确定被评估资产价值的一种方法。
同时又为即将发生的资产业务估价，所以市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切相关。
运用市场法进行资产评估的资料具有时效性。
而成本法的资料是历史资料，受时间的限制不大。
收益法则是通过估算未来预期收益来评估资产价值。
市场法,是按所选参照物的现行市场价格，通过比较被评估资产与参照资产之间的差异并加以量化,以调整后的价格作为资产评估价值。
成本法:被评估资产评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值收益法，是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现，以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。
1、需要有一个充分发育活跃的资产市场；2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动 (参照物)，且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长.参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以采集到的。
3、参照物的基本数量至少为 3 个，参照物成产成交价格必须真实,参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代。
1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性; 2、应当具备可利用的历史资料。
成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以采集 ;3、形成资产价值的各种损耗是必要的；4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的.被评估资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或者控制者带来经济利益.1、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。
要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系。
2、资产的拥有者获患上预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义--各类存货的评估方法
第03讲各类存货的评估方法二、各类存货的评估方法（一）库存材料1.库存材料评估的内容（不包括在用材料）企业中的材料，可以分为库存材料和在用材料。
在用材料在生产过程中形成产品或半成品，不再作为单独的材料存在，故材料评估是对库存材料评估。
2.评估方法的选择（成本法和市场法）在某种材料存在活跃市场、供求基本平衡的情况下，成本法和市场法可以替代使用。
但如不具备上述条件，则应分析使用。
评估实践中，评估专业人员可以按照一定的目的和要求，对材料按照ABC分析法进行排队，分清主次，突出重点，着重对重点材料进行评估。
3.各类库存材料的评估（1）近期购进库存材料的评估①特点：近期购进的材料库存时间短，在市场价格变化不大的情况下，其账面值与现行市价基本接近。
②评估方法近期购进库存材料评估方法（成本法和市场法）③评估时对于购进时发生运杂费的处理如果是从外地购进的原材料（本地没有这种材料），因运杂费发生额较大，评估时应将由被评估材料分担的运杂费计入评估值；如果是本市购进，运杂费发生额较少，评估时可以不考虑运杂费。
【教材例题1－1】甲企业中A材料系两个月前从外地购进，材料明细账的记载为：数量5 000千克，单价400元/千克，运杂费为600元。
根据材料消耗的原始记录和清查，评估时库存尚有1 500千克。
根据上述资料，可以确定该材料的评估值如下：材料评估值＝1500×（400＋600/5000）＝600 180（元）（2）购进批次间隔时间长、价格变化大的库存材料评估①评估方法采用最接近市场价格的材料价格或直接以市场价格作为其评估值。
②会计中存货计价方法的差异不应影响评估结果评估时关键是核查库存材料在评估基准日的实际数量，并按最接近市场的价格估算其评估值。
【教材例题1－2】乙企业要求对其库存的B材料进行价值评估。
该材料分两批购进，第一批购进时间为上年10月，数量1 000吨，单价3800元 /吨；第二批购进时间为本年4月，数量100吨，单价4 500元/ 吨。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义--收益法在不同评估对象中应用的特别形式
第02讲收益法在不同评估对象中应用的特别形式五、收益法在不同评估对象中应用的特别形式（一）股票投资模型及长期股权投资的评估1.股票投资模型（1）股票收益率＝净利润/（股数×每股面值）（2）非上市普通股评估分为三种类型①固定红利型（《资产评估基础》第7章公式7-14）②红利增长型（《资产评估基础》第7章公式7-23）股利增长比率g的测定方法方法一：统计分析法在企业过去股利的实际数据，利用统计学的方法计算出平均增长率，作为股利增长率g。
方法二：趋势分析法根据被评估企业的股利分配政策，以企业剩余收益中用于再投资的比率与企业净资产利润率相乘确定股利增长率g。
【注意】盈利留存公司扩大再生产，假设当年股利相对上年不变化，次年就会收益增加，需要计算股利增长率g。
③分段式型（收益法公式的灵活运用）2.具有控制权股权的评估（1）几种特殊情形对具有控制权股权评估的影响（2）评估结论的确定①通常需要采用两种以上的评估方法根据现行评估执业准则和规定，企业价值评估通常需要采用两种以上的评估方法，并得出不同评估方法下的初步评估结果，需要对形成的初步评估结果进行分析，确定最终的评估结论。
②采用不同方法需要考虑的具体问题情形1：资产基础法和收益法首先，应考虑两者的评估对象与评估范围的一致性。
资产基础法是以被评估企业资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
企业表内及表外的资产和负债，是否列为资产负债表内资产和负债，取决于企业会计准则的规定，即符合资产定义并同时满足两个条件：与该资源有关的经济利益很可能流入企业；该资源的成本或者价值能够可靠计量。
收益法将被评估企业预期收益资本化或折现所得出的评估结果有时并不完全对应于账面资产，可能还包含了表外资产的贡献，特别是轻资产公司。
其次，当收益法评估结果高于资产基础法评估结果应关注资产基础法评估结果是否涵盖了企业全部有形资产和无形资产价值。
资产评估师cpv《评估实务一》-讲义-不动产评估的收益法
资产评估师cpv《评估实务一》-讲义-不动产评估的收益法第04讲不动产评估的收益法（三）应用举例1.估价对象概况估价对象位于××市××区××街××大厦A座12层1206号，建成年代为1999年，用途为办公，评估对象总楼层为地上22层、地下3层，估价对象位于地上12层，建筑面积为139平方米。
（1）位置状况。
估价对象用地四至为：西至南礼士路，南至南礼士路46号，东至月坛南街甲1号院内，北至月坛北街。
（2）权益状况。
根据产权方提供的房屋所有权证（证号略），估价对象设计用途为办公。
地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用期限自1999年7月28日起至2044年7月27日止，土地使用权面积为17557.0平方米。
估价对象在评估基准日未设定他项权利。
（3）实物状况。
根据评估人员现场勘查，建筑物的装修标准及设备设施情况如下：结构：评估对象为钢混结构。
外装修：评估对象外墙贴挂石材。
内装修：大厦大厅为石材地面及墙面，不锈钢框玻璃进户门，地砖地面，轻钢龙骨铝塑板吊顶。
建筑物基础、其他承重构件、墙体、屋面、楼地面、内外装修、门窗、上下水、照明、消防、中央空调等设施均正常使用。
设备设施：供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。
经评估人员现场勘查，目前评估对象建筑物地基和基础均未发现不均匀沉降；房屋承重构件和围护墙较好；地面较为平整；门窗启闭较为灵活；管道通畅、水卫设备齐全完好；建筑物维护使用状况好。
（4）基础设施状况。
评估对象宗地红线内基础设施状况达到“七通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力、通燃气）。
通路：西临南礼士路，北临月坛北街；通电：接市政供电管网；通讯：接市政通讯网络；通上水：接市政供水管网；通下水：雨污分流排水，接地下市政管网；通热力：接市政供暖。
通燃气：接市政燃气。
2.评估计算过程（1）收集交易案例（略）。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义--前言
第01讲前言一、题型及解题技巧题型有单选题、多选题和综合题单选题30个30分，多选题15个30分，综合题3个40分（1个10分、2个15分）。
多项选择题每题的备选项（5个选项）中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分。
综合题（1）要求有计算的，要求列出算式、计算步骤。
需按公式计算的，尽可能列出公式，至少要写出准确的计算式。
（2）题型预测分析一种是纯计算类的，另一种是分析加计算的。
注重评估中的职业判断，尤其是2009年后每年的题目在这方面都有体现。
二、习题班的教学目标与方法1.让大家清楚各章的重难点，并按照重要程度进行介绍，做到重点突出。
通过对近10年的考试试题分析，找出各章考试的重要知识点，并给出掌握的要求。
2.提高对综合题中职业判断方面的应试技巧，强化相关知识点。
3.通过历年经典考题和精编例题的讲解，让大家熟悉考试出题的模式和方向，提高大家对各章内容的掌握水平，解决基础班听懂了不会做题的问题。
基础班学习后不会做题的原因首先在于，基础知识掌握不够精确和熟练，同时不熟悉考试重点考核相关知识点的具体什么内容。
其次，对部分题目的解题步骤和方法不够熟练。
三、习题班的学习要求1.基础要求要按照基础班对重要知识点的掌握要求和知识体系，记住重要知识点的内容。
在此基础上再学习习题班。
2.学习方法要求尽量自己先做题，然后再听老师讲解，找出自己基础不足的地方。
同时要注意掌握解题的技巧和方法，提高解题的效率。
根据对各章重难点和次要考点的掌握要求，采取相应的策略来复习考试。
对偏重于死记硬背的考点务必要掌握清楚，保证不丢分。
同时部分死记硬背的考点还要注重理解，因为有的时候不直接考教材上的原文，通过案例形式给出考题。
熟练使用计算器，至少要会计算0.5的0.2次方这种指数函数。
3.学习质量要求关上书本能够记得住所有的知识点，重要知识点从基本内容到解题的技巧和步骤非常熟悉。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义--债券投资的评估
第01讲债券投资的评估【考情分析】本章考客观题和计算分析题。
分值在8-20分，在考试中应重点关注具有控制权股权的评估（特点、评估结论确定以及特殊情形）、缺乏控制权股权的评估（特点、方法）和股票投资的估价。
为了防止大家货币时间价值基础不够，本章最后部分补充了货币时间价值的内容。
基础好可以做讲义中题目，如果出错的话就一定要重听。
2019年教材新增加“第三节投资基金的评估”。
两个注意事项：1.本章股票收益率＝净利润/（股数×每股面值）2.公司留存盈利扩大再生产，当年股利相对上年不变化，次年就会收益增加，需要计算股利增长率g。
【主要考点】1.具有控制权股权的评估（特点、清查核实、评估结论确定以及特殊情形）（重点）2.缺乏控制权股权的评估（特点、清查核实、评估方法）（重点）3.固定红利型、红利增长型和分段型股利分配政策假设前提下的股票价值评估方法4.优先股的价值评估5.投资基金的评估6.非上市交易债券的评估方法长期投资性资产，是指不准备随时变现、持有时间超过一年以上的投资性资产。
长期投资性资产按其投资的性质可分为债券投资、股票投资、投资基金和长期股权投资等。
第一节债券投资的评估一、债券投资的特点1.投资风险较小，安全性较强（发行债券有严格的限定条件）。
2.到期还本付息，收益相对稳定。
3.具有较强的流动性（对上市交易的债券而言）。
二、债券投资的评估（一）上市交易债券的评估1.上市交易债券的定义上市交易的债券是指可以在证券市场上交易、自由买卖的债券。
2.评估方法（1）一般采用市场法（现行市价）进行评估。
①按照评估基准日的当天收盘价确定评估值。
②公式债券评估价值＝债券数量×评估基准日债券的市价（收盘价）③特别说明采用市场法进行评估债券的价值，应在评估报告书中说明所有评估方法和结论与评估基准日的关系。
并说明该评估结果应随市场价格变动而适当调整。
（2）特殊情况下，某种上市交易的债券市场价格严重扭曲，不能够代表实际价格，就应该采用非上市交易债券的评估方法评估。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-概述、投资性房地产公允价值评估
第01讲概述、投资性房地产公允价值评估导言：本章介绍以财务报告为目的的评估，涉及投资性房地产、金融工具、企业合并对价分摊、资产减值多项会计核算业务。
考查客观题和主观题，预计分值在15分左右。
教材变化情况：18年第三节在19年移到第五节；18年第五节在19年移到第三节；细节表述变动。
第一节概述一、以财务报告为目的的评估及其作用（一）以财务报告为目的的评估的定义以财务报告为目的的评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守相关法律法规、资产评估准则及企业会计准则或相关会计核算、披露要求，根据委托对以财务报告为目的所涉及各类资产和负债的公允价值或特定价值进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
以财务报告为目的的评估是为会计的计量、核算及披露提供意见的一种专业服务。
根据编制报告的需求不同，评估对象也不同，但是这些评估对象通常来看是构成财务报告信息所需要的资产、负债和或有负债。
如资产减值测试的评估对象可能是具体的单项资产，也可能是资产组或者资产组组合。
投资性房地产公允价值评估对象是在投资性房地产科目核算的房地产资产，金融工具公允价值评估涉及的评估对象包括基础金融工具，如股票、债券等基础资产，也包括金融衍生工具，如互换、掉期等衍生品。
非同一主体控制下的企业合并行为，编制合并会计报表时，需要对被购买方的可辨认资产、负债及或有负债等进行公允价值评估，这时的评估对象是被购买方资产负债表内的资产、负债，以及可以量化的表外无形资产和或有负债。
（二）以财务报告为目的的评估的作用财务报告的目标是向财务报表的使用者提供最有意义的信息以支持其投资决策。
财务报告的主要当事方包括企业财务报表的编制人、审计师和财务报告使用者。
企业财务报表的编制人需要评估专家作为其工作人员或者聘请外部顾问进行评估；审计师可能依靠其公司的评估专家作为技术资源和审计过程的复核人。
因此财务报告强调以公允价值计量，为评估提供了机会。
具体作用体现在三方面：1.评估技术能够满足会计计量专业上的需求。
资产评估师 cpv -资产评估基础-章节讲义0701-市场法
目录第一节市场法第二节收益法第三节成本法第四节资产评估方法的选择本章考情分析学习目标：对资产评估基本方法内含、使用前提、具体方法的掌握，及对基本方法和具体方法的应用能力题型分值：·本章考查客观题和主观题·分值一般在20分左右掌握：1.市场法及其应用前提2.市场法的可比因素3.常用的市场法具体方法及应用4.收益法及其应用前提5.收益额、折现率和收益期限及其确定6.收益法具体情形的公式及应用7.成本法及其应用前提8.重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值及其确定熟悉：1.市场法评估的基本步骤2.收益法评估的基本步骤3.成本法评估的基本步骤4.恰当选择资产评估方法的要求和内容了解：1.市场法、收益法和成本法的适用范围2.市场法、收益法和成本法的局限资产评估方法概览按照分析原理和技术路线不同资产评估方法体系内容概要一、市场法概念市场法利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估算资产价值的各种评估技术方法的总称。
理论依据：是根据替代原理，采用比较或类比的思路及方法估测资产价值的评估技术方法。
二、市场法应用前提活跃市场要有一个活跃的公开市场可比对象公开市场上要有可比的资产及其交易活动资产及其交易的可比性01 功能上02 市场条件03 成交时间影响价值因素·各有侧重·影响较大的·不是一成不变01功能上>>有可比性，包括用途、性能上的相同或相似>>功能越强，价值越大>>有时需考虑价值类型，针对特定主体来作评判。
如特殊功能的机器设备02市场条件>>市场供求关系>>竞争状况>>交易条件等03成交时间>>参照物成交时间与评估基准日间隔时间不宜过长>>时间对资产价值的影响可以调整［例1］完全相同批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现行市价作为评估价值。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-以财务报告为目的的评估
第01讲以财务报告为目的的评估第一部分重要考点一、合并对价分摊的评估二、资产减值的评估第二部分次要考点一、投资性房地产的公允价值确定二、金融工具确认和计量中的基本概念和分类第一部分重要考点一、要求掌握合并对价分摊的评估对象，评估流程和各个具体评估对象的主要评估方法。
资产减值测试主要掌握教材例题。
二、出题模式：选择题和综合题（一）综合题【例题1综合题】教材的资产减值测试的例题，请参见基础班课程。
【例题2综合题】华特科技有限公司以支付现金和发行股票的方式收购了非同一控制下的达因公司100%的权益。
收购对价包括：人民币30亿元，同时为收购所发行的股票面值1元，发行市场价格为4.5元，总发行份数为10亿股。
评估师分析达因公司的资产负债表，并经过调查，得知账面价值与评估价值不一致的事项（除非特别注明，货币单位均为人民币百万元）：（1）应收款项账面原值1000，坏账准备100，净值900。
评估时确定其回收风险损失率20%，审计机构确定的坏账准备为120。
（2）存货中库存的B材料以外其他材料账面价值和评估价值相等，B材料分两批购进，第一批购进时间为上年10月，购进1000吨，单价380000元/吨；第二批购进时间为本年4月，数量100吨，单价450000元/吨。
本年5月1日进行价值评估，经核实，去年购进的该材料尚存500吨，本年4月购的尚未使用。
公司对材料采用先进先出法核算发出存货成本。
（3）对于固定资产，评估师采用了重置成本法对其进行评估。
最终评估结果，固定资产评估增值人民币250。
（4）评估师经过分析，识别出的商标和客户关系两项无形资产，如果本公司不拥有该商标，将需要支付每年100万元使用费从其他公司获得该商标的使用权，该客户关系将在并购后给被并购的公司第一年带来预期现金流量为1000万元，以后每年递减l00万元，公司使用的投资报酬率为5%。
（5）长期借款中有200，尚未计提的利息，年利率为12%，没有计提的利息期限为6个月。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义--考点一收益法
第01讲考点一收益法考点一：收益法考点二：剩余法（假设开发法）考点三：市场法考点五：成本法考点四：企业合并对价分摊的评估考点六：金融工具（BS模型）【本部分说明】一共有六个考点，涉及到75分左右的内容。
要求大家把以下内容搞懂，掌握今年出题方向和思路，再做习题班的题目。
考点一：收益法【本考点说明】每年必考内容。
今年重点关注今年重点关注长期股权投资评估的收益法；关注不动产收益法；森林资源评估收益法，尤其是林地期望价法、收获现值法和收益净现值法。
较小可能的考点：矿产资源评估的收益法，尤其折现现金流量法（预计计算可采储量、收入等指标考核的可能性大，综合题可能性相对小）；一、收益法的理论依据财务管理中的NPV的计算原理（或者说是货币的时间价值原理），即：评估价值＝Σ（被估资产未来的现金流×折现系数）二、收益法应用的前提条件1、被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量（A）。
2、资产拥有者获的预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量（i）。
3、被评估资产预期获利年限可以预测（n）。
三、收益法中各个指标的确定收益额的确定（A或者Rt）收益额是归资产所有者所有的收益收益额两个特点（1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；（2）用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。
客观的收益就是根据各种变量、因素合理估计被评估资产的收益；而现实收益（＝总收益－总费用）中可能包括不合理的因素。
不动产评估中的收益额（1）收益额应该是客观净收益＝客观总收益－客观总费用（2）客观净收益的含义（接近于财务管理中现金净流量的概念）客观净收益指的是正常的市场条件下房地产用于法律上允许的最佳利用方向上的净收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。
（3）客观总收益（接近于会计中收入的概念）①求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。
②房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-收益法的运用
第01讲收益法的运用第一部分重要考点一、收益法的运用二、剩余法的运用三、市场法的运用四、成本法的运用第二部分次要考点一、不动产的概述及其他知识第一部分重要考点【考点1】收益法的运用一、要求收益和折现率的计算与匹配；各种折现率之间的关系；建筑物年贬值额与年限的关系；收益额的认定。
二、出题模式：单选题、多选题和综合题（一）综合题【例题1.综合题】注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料：（1）该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，当时获得使用权是商业用地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。
经济耐用年限为35年，残值率为5%。
假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。
（2）当时该写字楼的造价是每平米3000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。
（3）该被评估不动产，2005年1月订约了2年期的租约，整幢出租月租金收入为3万元。
评估基准日预计同类不动产年租金应为1000元/平方米；空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算；（4）各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算；各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算；土地使用税以每年每平方米2元计算。
（5）假设建筑物的资本化率为10%，土地资本化率为8%。
（6）该土地面积360平方米，建筑面积510平方米。
试评估本例房屋基地在2007年5月的土地使用权价格。
『正确答案』（1）房屋的重置成本＝3000×510×（1＋2%）6＝1723028.5（元）（2）计算房屋现值①房屋年贬值额土地出让总年限是商业用地的最高出让年限40年（应该记住151页表4－21土地出让年限的数据），但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40－1＝39年，房屋的使用寿命年限是35年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命小于土地剩余使用年限，计算折旧应该考虑残值，所以年贬值额＝建筑物重置价×（1－残值率）/使用年限＝1723028.5×（1－5%）/35＝46767.92（元）②房屋现值＝建筑物重置价－年贬值额×6＝1723028.5－46767.92×6＝1442421（元）（3）计算不动产总收入：年租金总收入＝1000×（1－22%）×510＝397800（元）（4）计算不动产年总费用①房产税按租金收入的12%计算，故应纳房产税为：397800×12%＝47736（元）②管理费以年租金的3%计算：397800×3%＝11934（元）③修缮费以房屋现值的1.5%计算1442421×1.5%＝21636.3（元）④保险费以房屋现值的3‰计算：1442421×3‰＝4327.26（元）⑤土地使用税以每年每平方米2元计为：2×360＝720（元）⑥不动产年总费用＝47736＋11934＋21636.3＋4327.26＋720＝86353.56（元）（5）计算不动产净收益＝397800—86353.56＝311446.44（元）（6）计算土地净收益①房屋年净收益为：1442421/（P/A，10%，29）＝1442421/9.3696＝153946.91（元）②土地纯收益＝不动产的净收益－房屋纯收益＝311446.44－153946.91＝157499.53 （元）（7）求土地使用权价格评估基准日土地剩余使用年限是：40－7＝33（年）土地总价＝157499.53×〔1－（1＋8%）－33〕/8%＝157499.53×11.5139＝1813433.84（元）土地单价＝1813433.84÷360＝5037.32（元）【说明】有的同学认为这里土地应该按照房屋的剩余使用年限35－6＝29（年）的收益对待，土地总价为157499.53×〔1－（1＋8%）－29〕/8%。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-市场价倒算法、收获现值法、周期收益资本化法
第04讲市场价倒算法、收获现值法、周期收益资本化法3.市场价倒算法（最基本方法）（1）含义市场价倒算法又叫剩余价值法，是将被评估林木资产皆伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材生产经营所消耗的成本和合理利润后，剩余的部分作为林木资产评估值的一种方法。
（2）公式（3）适用对象①主要用于对成熟林、过熟林林木资源资产评估。
②在收益现值法、林地期望价法、收获现值法中，其林分主伐的预期收获的计算均是采用该法进行。
【教材例5-1】某民营林业公司拟转让100公顷杉木林，该林分经营类型为一般用材林，林龄为28年，已过主伐期，处于成熟林组，林分平均胸径为18cm，平均树高为16m，平均蓄积为160m 3/hm 2，请评估该小班价值。
据调查相关技术经济指标为：（1）木材价格。
木材价格以委估资产附近林产品交易市场木材销售价为基础，结合待评估林木资产的实际平均胸径综合确定木材的平均售价。
经调查分析，杉原木售价为800元/m 3，杉综合材售价650/m 3。
（2）木材经营成本。
木材经营成本主要包含伐区设计费、检尺费、采造集装费、运费、销售管理费等，以出材量为计算基数，合计为170元/ m 3。
（3）木材销售税费。
木材销售税费主要包含增值税、城建税、维简费、不可预见费等，合计按销售收入的18.0%征收。
（4）经营利润率。
按主伐成本的16.0%计算。
（5）出材率。
按委估资产地方标准《X X市县林区商品林主要树种出材率表》计算。
胸径为18cm的杉木出材率70%（其中原木25%；综合材45%）。
根据上述指标，评估过程及结论如下：①主伐收入W＝（160×25%×800+160×45%×650）×100＝7 880 000（元）②主伐成本C=经营成本+销售税费＝160×70%×100×170+7 880 000×18%＝3 322 400（元）③木材经营利润F＝3 322 400×16%＝531 584（元）该林分评估值为＝7 880 000-3 322 400-531 584＝4 026 016（元）4.收获现值法（1）定义收获现值法是通过预测林分生长到主伐时可生产的木材的数量，并利用木材市场价倒算法测算出其立木的价值并将其折成现值，然后再扣除评估基准日后到主伐前预计要进行各项经营措施成本（含地租）的折现值，将其剩余部分作为被评估林木资产的评估值。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-服务于企业合并对价分摊的资产评估
第03讲服务于企业合并对价分摊的资产评估第四节服务于企业合并对价分摊的资产评估一、企业合并对价分摊的基本概念企业合并是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。
同一控制下的企业合并，是指参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的。
非同一控制下的企业合并，是指参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制。
合并对价分摊是指符合企业合并准则的非同一控制下的企业合并的成本在取得的可辨认资产、负债及或有负债之间的分配。
购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，应当确认为商誉。
二、企业合并对价分摊评估中评估对象的确定（一）企业合并对价分摊评估中的评估对象合并对价分摊事项涉及的评估业务所对应的评估对象应当是合并中取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债，这与企业并购中的企业价值评估所对应的评估对象有所不同。
在企业并购中，企业价值评估所对应的评估对象一般为企业整体价值、股东的全部权益价值或部分权益价值。
（二）可辨认资产、负债的确认原则与识别1.可辨认资产、负债的确认原则根据企业合并准则的规定，合并中取得的被购买方的无形资产或或有负债，其公允价值能够可靠计量的，应当单独确认为无形资产或负债，并按照公允价值计量。
2.可辨无形资产的识别确认（1）评估专业人员在执行以财务报告为目的的评估业务中，应通过执行相关的识别程序，识别出所有在收购日存在的重大可辨认的无形资产。
（2）在评估实践中，评估专业人员识别无形资产的关键在于判断该项资产是否可辨认（见图7-1）。
（3）评估专业人员对以下两方面进行分析，满足任何一个条件，即可确认为可辨认的无形资产：①向管理层了解被收购公司是否存在源自合同权利或基于法律的法定权利的无形资产；需要注意的是，对于满足合同权利或基于法律的法定权利，即使从法律角度并非合同或没有合同约束力，例如订单，甚至是可以取消的订单，亦满足了合同权利的确认条件。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-协会模拟题专项讲解-单选题5-16
第03讲单选题5-165.投资性房地产公允价值评估应根据会计准则的要求合理确定评估基准日，下列相关说法正确的是（）。
A.评估基准日必须是投资性房地产转换日B.评估基准日必须是资产负债表日C.评估基准日必须是月初D.评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等知识点：第七章：以财务报告为目的的评估-第二节：投资性房地产公允价值评估（242页）【定义】投资性房地产公允价值评估应根据会计准则的要求合理确定评估基准日，可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。
解题思路：熟记“书上原话”。
『正确答案』D6.下列关于金融工具公允价值评估的说法中，错误的是（）。
A.浮动利率金融负债通常根据市场报价确定公允价值B.存在活跃市场的期权通常按照活跃市场的报价确定公允价值C.固定利率金融负债通常根据未来现金流的现值确定公允价值D.员工持股计划通常采用期权定价模型估算公允价值知识点：第七章：以财务报告为目的的评估-第三节：服务于金融工具计量的公允价值评估（249页）【定义】浮动利率金融负债的公允价值的评估原理与固定利率金融负债相同，也是采用未来现金流折现法，但是在未来现金流的确认上有所差异。
解题思路：熟记“书上原话”，注意相同点和不同点。
『正确答案』A7.市场法是建（构）筑物评估中最常用的基本方法之一，是通过对可比交易价格的一系列因素进行修正得出被估建（构）筑物价值。
其中，计算交易日期修正系数的公式中，分母通常设定为100，“100”的含义是（）。
A.表示评估基准日的价格指数B.表示以可比实例交易时的价格指数为基准而确定评估基准日的价格指数C.表示以评估基准日的价格指数为基准而确定可比实例交易时的价格指数D.表示可比实例交易时的价格指数知识点：第四章：不动产及在建工程评估-第三节：不动产评估方法（108页）【相关解释】交易日期修正系数中的分母100表示以可比实例交易时的价格指数为基准，而确定评估基准日的价格指数。
资产评估师cpv《评估实务一》-讲义-市场法和收益法
资产评估师cpv《评估实务一》-讲义-市场法和收益法第06讲市场法和收益法二、市场法（一）适用条件使用市场法的前提条件有符合公开市场条件、市场有效、评估对象与市场参照物是相似或可比的等三个基本条件。
（二）比较因素一般来讲，设备的比较因素可分为四大类，即个别因素、交易因素、时间因素、地域因素四大类。
1.个别因素在评估中，常用于描述机器设备的指标一般包括：（1）名称；（2）型号规格；（3）生产能力；（4）制造厂家；（5）技术指标；（6）附件；（7）设备的出厂日期；（8）役龄；（9）安装方式；（10）实体状2.交易因素设备的交易因素是指交易动机、背景等对价格的影响，不同的交易动机和交易背景都会对设备的出售价格产生影响。
交易数量也是影响设备售价的一个重要因素，大批量的购买价格一般要低于单台购买。
3.时间因素不同交易时间的市场供求关系、物价水平等都会不同，评估专业人员应选择与评估基准日最接近的交易案例，并对参照物的时间影响因素作出调整。
4.地域因素由于不同地区市场供求条件等因素的不同，设备的交易价格也受到影响，评估参照物应尽可能与评估对象在同一地区。
如评估对象与参照物存在地区差异，则需要作出调整。
（三）运用市场法评估机器设备的具体方法1.直接比较法【使用前提】评估对象与市场参照物基本相同，需要调整项目相对较少，差异不大，且差异对价值的影响可以直接确定。
【公式】V=V′±△i（3-32）公式中：V—评估值；V′—参照物的市场价值；△i—差异调整。
【教材例题3-14】在评估一辆轿车时，评估师从市场上获得的市场参照物在型号、购置年月、行驶里程、发动机、底盘及各主要系统的状况等方面基本相同。
区别之处在于：（1）参照物的右前大灯破损需要更换，更换费用约400元；（2）被评估车辆加装CD音响一套，价值1 200元。
若该参照物的市场售价为80 000元，则：『正确答案』V= V′±△ⅰ=80 000+400+1200=81600（元）2.相似比较法【教材例题3-15】使用市场比较法对某车床进行评估。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-收益法主要评估参数的确定
第11讲收益法主要评估参数的确定2.生产能力指矿山企业正常生产时期，单位时间内能够采出的矿石量。
一般用年采出的矿石量表示。
采选联合企业，可以用年生产精矿量表示；采选（冶）联合企业，可以用年生产金属量表示。
评估中，通常以矿山企业正常生产年份采出矿石量表示。
当矿产资源储量一定时，矿山生产能力与矿山服务年限成反比。
矿山企业生产能力，决定矿山企业的基建工程量、主要生产设备的类型、建（构）筑物的规模和结构类型、辅助车间和选冶车间的规模、职工人数等，从而影响建设投资和投资效益、产品成本和生产经营效益。
确定矿山生产能力，应考虑的主要因素有：市场需求因素、矿床地质条件和开采技术条件、地质可靠程度和资源储量、工艺技术和装备水平和外部建设条件。
3.相关年限评估基准日后续勘查年限，是指评估基准日后，仍需进行矿产地质勘查工作从而达到矿山建设条件的时间。
矿山建设年限，是指评估基准日仍需进行矿山建设工作从而达到矿山生产的时间。
矿山服务年限，是指一个矿山从投产开始到开采完毕的全部时间或者矿山生产经营的年限或者矿山正常生产的年限。
评估基准日后续勘查年限、矿山建设年限和矿山服务年限构成收益法中的收益年限。
不是所有矿业权评估项目都由三个年限构成。
矿床（储量）规模、矿石质量、市场需求状况和矿山企业投资效益目标等因素共同决定着矿山规模与矿山服务年限之间的经济合理组合。
不同矿种的矿山服务年限计算公式如下：（1）金属矿种。
式中：T——矿山服务年限；A——矿山生产能力；Q——可采储量；ρ——矿石贫化率。
【教材例5－14】某镍钼矿采矿权评估，根据采矿许可证载明的生产规模确定生产能力为3.00万吨/年，可采储量为131.73万吨，矿石贫化率为10.00%。
根据企业生产计划，原矿生产计划分别为：2013年4～12月计划生产0.25万吨，2014年计划生产1.60万吨，2015年计划生产2.65万吨。
据此资料，计算矿山的合理服务年限。
根据公式『正确答案』本次评估计算的服务年限计算如下：T＝[131.73－（0.25＋1.60＋2.65）×（1－10.00%）]÷[3.00×（1－10.00%）]＋（2＋9÷12）＝50.04（年）（2）非金属矿种其中煤矿：式中：T——矿山服务年限；A——矿山生产能力；Q——可采储量；K——储量备用系数。
资产评估师考试《资产评估》知识点：市场法
资产评估师考试《资产评估》知识点：市场法
知识点：市场法
一、市场法含义
1.定义
利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
2.市场法的理论依据【替代原则】
根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。
3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一。
二、市场法的基本前提
1.要有一个活跃的公开市场。
2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动：
（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同；
（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；
（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。
三、市场法的基本程序及有关指标
（一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序：
⑤分析评定结果
（二）运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：
1.资产的功能
资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产价值的重要因素之一。
2.资产的实体特征和质量
资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。
资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。
3.市场条件
主要是考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。
一般情况下，供不应求时，价格偏高；供过于求，价格偏低。
4.交易条件
交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-收益法主要评估参数的确定 (2)
第12讲收益法主要评估参数的确定6.投资投资主要包括后续地质勘查投资、固定资产投资、流动资金、土地使用权投资、其他长期投资等。
（1）后续地质勘查投资评估基准日后后续地质勘查投资，是指评估基准日后仍需要进行矿产地质勘查工作从而达到矿山建设条件所需要的投资。
评估实践中，一般依据勘查合同确定；也可以依据勘查方案或勘查施工设计中确定的勘查类型和勘查工程手段，按照现行预算定额或有关价格费用标准估算；也可以根据相应勘查阶段单位矿产资源储量勘查投资的统计数据，结合评估对象具体情况估算；也可以类比同地区、同类勘查项目的实际投资额确定。
（2）固定资产投资固定资产投资，是指矿山建设中建造和购置固定资产的经济活动。
固定资产投资额，是指矿山建设中建造和购置固定资产发生的全部费用支出。
评估实践中，固定资产投资额的确定方法，有直接法和间接法两种。
直接法，也称“分项估算法”，是直接参考评估对象所对应的企业会计报告、可行性研究报告或初步设计等资料，分固定资产项目分别确定。
利用企业会计报告资料确定固定资产投资额时，需要：首先，分析确定与矿业权评估收益口径一致的资产范围。
其次，确定纳入固定资产投资额估算范围的固定资产价值。
利用可行性研究报告或初步设计等资料确定固定资产投资额时，需要考虑①可行性研究报告或初步设计的时效性；②可行性研究报告或初步设计中，固定资产投资项目的构成及各项目的内涵，各项目的取值依据。
【教材例5－19】某煤矿采矿权评估，评估基准日为2010年12月31日，依据2008年12月编制的《可行性研究报告》。
矿井部分投资294515.37万元，其中，井巷工程70462.09万元、房屋建筑物39979.33万元、设备及安装工程121645.75万元、其他费用28162.83万元、预备费34265.37万元。
选煤厂投资25818.20万元，其中，房屋建筑物9685.10万元、设备及安装工程11365.26万元、其他费用2855.38万元，预备费1912.46万元。
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第06讲市场法和收益法
二、市场法
（一）适用条件
使用市场法的前提条件有符合公开市场条件、市场有效、评估对象与市场参照物是相似或可比的等三个基本条件。
（二）比较因素
一般来讲，设备的比较因素可分为四大类，即个别因素、交易因素、时间因素、地域因素四大类。
1.个别因素
在评估中，常用于描述机器设备的指标一般包括：
（1）名称；
（2）型号规格；
（3）生产能力；
（4）制造厂家；
（5）技术指标；
（6）附件；
（7）设备的出厂日期；
（8）役龄；
（9）安装方式；
（10）实体状
2.交易因素
设备的交易因素是指交易动机、背景等对价格的影响，不同的交易动机和交易背景都会对设备的出售价格产生影响。
交易数量也是影响设备售价的一个重要因素，大批量的购买价格一般要低于单台购买。
3.时间因素
不同交易时间的市场供求关系、物价水平等都会不同，评估专业人员应选择与评估基准日最接近的交易案例，并对参照物的时间影响因素作出调整。
4.地域因素
由于不同地区市场供求条件等因素的不同，设备的交易价格也受到影响，评估参照物应尽可能与评估对象在同一地区。
如评估对象与参照物存在地区差异，则需要作出调整。
（三）运用市场法评估机器设备的具体方法
1.直接比较法
【使用前提】
评估对象与市场参照物基本相同，需要调整项目相对较少，差异不大，且差异对价值的影响可以直接确定。
【公式】
V=V′±△i（3-32）
公式中：V—评估值；
V′—参照物的市场价值；
△i—差异调整。
【教材例题3-14】在评估一辆轿车时，评估师从市场上获得的市场参照物在型号、购置年月、行驶里程、发动机、底盘及各主要系统的状况等方面基本相同。
区别之处在于：
（1）参照物的右前大灯破损需要更换，更换费用约400元；
（2）被评估车辆加装CD音响一套，价值1 200元。
若该参照物的市场售价为80 000元，则：
『正确答案』V= V′±△ⅰ=80 000+400+1200=81600（元）
2.相似比较法
【教材例题3-15】使用市场比较法对某车床进行评估。
（1）评估专业人员首先对被评估对象进行勘查，基本情况如下：
设备名称：普通车床
规格型号：CA6140×1500
制造厂家：A机床厂
出厂日期：2009年2月
投入使用时间：2009年2月
安装方式：未安装
附件：齐全（包括仿形车削装置、后刀架、快速换刀架、快速移动机构）
实体状态：评估专业人员通过对车床的传动系统、导轨、进给箱、溜板箱、刀架、尾座等部位进行检查、打分，确定其综合分值为6.1分
（2）评估专业人员对二手设备市场进行调研，确定与被评估对象较接近的三个市场参照物，如表3-14。
表3-14
（3）确定调整因素，进行差异调整。
①制造厂家调整。
所选择的3个参照物中，1个与评估对象的生产厂家相同，另外2个为B厂家生产。
在新设备交易市场，A、B两个制造商生产某相同产品的价格分别为4.0万元和4.2万元。
被评估资产价值/参照物价值＝4/4.2＝0.95
②出厂年限调整。
被评估对象出厂年限是7年，参照物A、B、C的出厂年限分别是8年、7年和6年，根据市场同类设备交易价格的统计资料，调整比率应为：A，+4.9%；B，0%；C，－7.0%。
③实体状态调整。
实体状态调整见表3-15。
表 3-15 实体状态调整表
④调整比率计算过程见下表
调整比率计算过程表
⑤计算评估值。
计算评估值见表3-16。
表 3-16 计算评估值表
被评估对象的评估值＝（25816＋26260＋26254）/3＝26110（元）
3.比率估价法
三、收益法
（一）适用对象
大部分单项机器设备，一般不具有独立获利能力。
因此，单项设备通常不采用收益法评估。
对于生产线、成套设备等具有独立获利能力的机器设备可以使用收益法评估。
（二）计算公式
1.对于租赁的设备，其租金收入就是收益，如果租金收入和折现率不变的，则设备的评估值为：
P= A×[1-1/（1+r）n]/r= A×（P/A,i,n） = A×[1-（1+r）-n]/r （3-34）公式中：
P—评估值；
A—收益年金；
n—收益年限；
r—资本化率。
2.投资回收系数与年金现值系数
公式中， r/[1-1/（1+r）n]称为投资回收系数，用r A表示，它是年金现值系数（P/A.i,n）的倒数。
因此式，（3-34）可以表示为：
P= A×（P/A,i,n）=A/r A（3-35）
r A=A/P
3.折现率的获取方法-参照物折现率平均法
【教材例题3-17】用收益法评估某租赁机器设备的价值。
（1）评估师根据市场调查，被评估机器设备的年租金净收入为19 200元；
（2）评估师根据被评估机器设备的现状，确定该租赁设备的收益期为9年；
（3）评估师通过对类似设备交易市场和租赁市场的调查，得到市场数据如表3-22。
（这一步是为了求折现率）
表 3-22 类似设备市场调查数据
『正确答案』
1.计算被评估设备的折现率及对应的投资回收系数
（1）根据公式（3-35）分别计算上述三个市场参照物的投资回收系数，分别为： 23.86%、26.22%、29.63%。
（2）三个参照物寿命不同，分别查对应年限的年金现值系数表，并用内插法计算出对应的资本化率：
①查10期年金现值系数表得到----运用内插法得到资本化率为20.01%，22.85%；
②查8期年金现值系数表得到-----运用内插法得到资本化率为24.48%；
③20.01%，22.85%，24.48%的均值为22.45%。
2.从而得到设备的评估值为：
P=A×（P/A,r,9） =A×（P/A, 22.45%,9） =71 705（元）。