市场法习题资产评估教学课件汇编

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资产评估第二章第一讲课件

1、市场法这种评估方法的集合在具体应用时，又被分为两大类（1）、直接比较法（2）、类比调整法。
2、直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的方法。公式为：
评估对象价值=参照物成交价×（评估对象特征值÷参照物特征值）
优点：直观简捷，便于操作。缺点：对参照物可比性要求较高, 很少应用。
[例2-1]：被评估资产年生产能力为90吨，参照物的年生产能力为120 吨，评估时点参照物的市场价为10万元，则评估对象的价值为多少？评估对象价值=10×（90÷120）=7.5万元。
[例2-1]：被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值?
资产评估第二章第一讲
（2）价格指数法：尤其针对那些受物价影响大的资产定基物价指数：评估对象价值=参照物成交价×物价变动指数 [例2-2]：与评估对象完全相同的参照物03年10月1 日的成交价为10万元，从03年10月1日到04年2月1 日物价上涨了5%，问04年2月1日评估对象的价值为多少？评估对象价值=10×（1 ＋ 5%）=10.5万元。环比物价指数
资产评估第二章第一讲
二、市场法的基本前提
1、运用市场法进行评估要满足两个最基本前提：（1）要有一个活跃的公开市场；（2）公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面：（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同；（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。

资产评估的市场法PPT课件

评估价值＝参照物售价＋功能差异值＋时间差异值＋·······＋交易情况差异值
评估价值＝参照物售价×功能差异修正系数 ×······×时间差异修正系数第一个公式更有道理，因为差异修正系数的参照基数是参照物的售价。但第二个公式更适用，因为连乘可以抵消因子，方便运算。
类比调整法－市场售价类比法
第四节市场法的具体应用
一、机器设备评估
1
固定资产
2
机器设备概述
3
机器设备（评估）特点
4
市场法评估机器设备
固定资产的界定与确认
固定资产的界定固定资产，是指同时具有以下特征的有形资产： ■为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有 ■使用寿命超过一个会计年度。
评估值＝参照物价格×交易情况修正系数
参照物的主要差异因素
5．个别因素。个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为价格进行折扣率的调整。适用于仅存在交易条件差异的资产间。例2－1。
被估资产的价格=参照物成交价格×(1-价格折扣率)
一、直接比较法
功能价值类比－是指仅存在功能差异时，根据功能与价格的数学关系不同，对参照价格进行线性关系调整或指数关系调整。线性关系：y=ax+b或者y=ax 指数关系：y=axn 其中y表示价格；x表示功能值；a，b，n 都是固定参数。被估资产价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力) 被生估产资能产力价÷值参照=参物照生物产成能交力价)格x ×(评估对象
小问1：从哪两个角度讲述？

《企评第四章市场法》PPT课件

第四章
市场法在企业价值评估中的运用
▪ 《企业价值评估指导意见（试行）》的定义：企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。
▪ 市场法体现了评估中的替代原则，类似的资产应该具有类似的价值，质优则价高。
我们考虑FCFE两阶段模型：
P0
FCFE0 ?
1
g 1
r?
1
g?
gn
/
1
r n
（1
g）n 1 gn rn gn 1
FCFE
r n
0
P0 FCFE0
1 g
1
1
r
g g?
n
/
1
r
n
1 gn 1 gn rn gn 1 rn
例：价格/FCFE比率的使用：Intel公司
22.30 58.00%
14.50% 16.50% 34.00%
32.50%
Mirage Resorts Showboat Inc Average American Casinos
1.40 81.60% 1.10 90.54% 130 83.03% 1.19 50.00%
30.40 16.10 25.20 ?
▪
运用市场法评估企业价值需要满足两个基本前提条件：
（1）要有一个活跃的公开的市场。在这个市场上成交价格基本上反映市场买卖双方的行情，因此可以排除个别交易的偶然性。
（2）在这个公开市场上要有可比的企业及其交易活动，且交易活动应能较好反映企业价值的趋势。企业及其交易的可比性是指选择的可比企业及其交易活动是在近期公开市场上已经发生过的，且与待评估的目标企业及其即将发生的业务活动相似。

资产评估题目ppt课件

和交易条件等；（3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适
度的时间范围内，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。
习题一-
何涌湖南工业大学财经学院 hyypyp@
5
【例1】与被评估资产完全相同的参照物 6个月前的成交价为20万元，半年间该类资产的价格上升了5.8%。则：
被评估资产的单价=（2733.64+2785.05+7 765.42）÷3 = 8284.11÷3=2761.37（元/ m2）
被评估资产总价=2 761.37×500=1380685（元）
习题一-
何涌湖南工业大学财经学院 hyypyp@ 12
收益法
收益法的评估思路收益法亦称收益折现法，它是通过估测被评估资产的预期
资产评估值=20×（1+5.8%）=21.16（万元）。
习题一-
何涌湖南工业大学财经学院 hyypyp@
6
【例2】参照物的成交价为10万元，成新率为50%，被评估资产的成新率为75%。则：
被评估资产的价值=10×（75%÷50%）=15（万元）。
习题一-
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资产评估的基本方法
习题一
习题一-
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1
解惑1：折现率与本金化率：
▪ 折现率与本金化率区别一：折现率主要指资金的收益率；本金化率主要指资本（不动产等）的收益率。
▪ 折现率与本金化率区别二：折现率是将未来的有限期的预期收益折算为现值的比率；本金化率是将未来永续性预期收益转化为现值的比率。
收益，并将其按一定的折现率或资本化率折算成现值，来确定资产评估值的各种评估方法的总称。收益法认为资产的价值是由其效用决定的，而资产的效用则体现在资产为其拥有者带来的收益上，其理论基础是效用价值论。在风险报酬率既定的情况下，一项资产的价值取决于其未来收益的高低，而不是取决于资产创建时的成本耗费。

00158《资产评估》第二章重点及练习

第二章资产评估的基本方法第一节市场法一、市场法及其适用的前提条件（名词解释）市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

（多选）市场法应用的前提条件：（1）需要有一个充分发育、活跃的资产市场；（2）参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可收集到的。

（单选）运用市场法，重要的是能够找到与被评估资产相同或相类似的参照物。

二、运用市场法进行资产评估的方式（单选）（06—4）用市场法对资产评估时，评估值的评定应参照相同或相似资产的市场价格。

（单选）一般地说，在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。

（多选）参照物差异调整因素主要包括三方面：（1）时间因素；（2）地域因素；（3）功能因素。

三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点（多选）运用市场法评估资产时，一般按下列程序（或步骤）进行：（1）明确评估对象；（2）进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；（3）分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物；（4）把被评估资产与参照物比较；（5）分析调整差异，得出结论。

（单选）（07—4）市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。

（简答）市场法的缺点表现在：（单选）（05—4）（02—4）市场法不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。

第二节成本法一、成本法及其适用的前提条件（名词解释）成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。

（单选）（07—4）在成本法中，资产的贬值或者损耗最多有3种。

资产评估全部课件[可修改版ppt]

第一章总论
第四节资产评估的假设
1、继续使用假设 2、公开市场假设 3、清算（清偿）假设
第一章总论
第五节资产评估的原则
资产评估原则：是资产评估人员进行资产评估时的行为规范和业务准则。（一）资产评估的工作原则
1、独立性原则。 2、客观性原则。 3、科学性原则。 4、专业性原则。
第一章总论
第五节资产评估的原则
（二）资产评估的经济原则 1、贡献原则。 2、替代原则。 3、预期原则。
第一章总论
第六节资产评估的程序
（一）资产评估程序的定义资产评估程序：是指资产评估机构和人员执行资产评
估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。
（二）资产评估程序的重要性
第一章总论
第六节资产评估的程序
第一章总论
第三节资产评估的价值类型
（一）资产评估的特定目的：是指被评估资产即将发生的经济行为。包括：
1、资产转让。 2、企业兼并。 3、企业出售。 4、企业联营。 5、股份经营。 6、中外合资、合作。 7、企业清算。 8、抵押。 9、担保。 10、企业租赁。 11、债务重组。
现时的产权变动（发生时必须进行资产评估）
资产的实体性贬值＝重置成本－预计残值 ×实际已使用年限总使用年限
《资产评估》课程讲义
资产评估全部课件
第一章总论
第一节第二节第三节第四节第五节第六节
资产评估的含义资产评估的对象资产评估的价值类型资产评估的假设资产评估的原则资产评估的程序
第一章总论
第一节资产评估的含义
资产评估是一项动态化、市场化的社会经济活动，是市场经济条件下客观存在的经济范畴，在产权转让、企业重组、资产流动等方面发挥了重要作用。

资产评估市场法例题｜资产评估案例ppt

[例]（1）估价对象概况。

待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。

（2）评估要求。

评估该地块2005年10月3日的公平市场交易价格。

（3）评估过程。

①选择评估方法。

该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。

②搜集有关的评估资料。

A.搜集待估土地资料。

B.搜集交易实例资料。

选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表2-1。

③进行交易情况修正。

经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。

则各交易实例的交易情况修正率为交易实例A0%；交易实例B2%；交易实例C3%；交易实例D0%。

④进行交易日期修正。

根据调查，1996年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为交易实例A6%；交易实例B7%；交易实例C12%；交易实例D10%。

⑤进行区域因素修正。

交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。

交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。

本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2-2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。

⑥进行个别因素修正。

A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。

B.土地使用年限因素的修正。

交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。

交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）11年限修正系数?[1-]?[1?3035（1?8%）（1?8%）=（1-0.0994）÷(1-0.0676)=0.9006÷0.9324=0.9659⑦计算待估土地的初步价格。

交易实例A修正后的单价为交易实例B修正后的单价为交易实例C修正后的单价为交易实例D修正后的单价为⑧采用简单算术平均法求取评估结果。

《资产评估》PPT课件

1 1 1 PV 1 10 11 10 2 1 .01 (1 0.1) (1 0.1)3 1 1 1 12 12 115.85 （万元） 4 4 (1 0.1) 0.1 (1 0.1)
1 1 1 PV 2 10 11 10 2 1 0.1 (1 0.1) (1 0.1)3 1 12 (1 0.04) 1 12 175.96 （万元） 4 4 (1 0.1) 0.10 0.04 (1 0.1)
7.收益法涉及的主要经济参数（1）收益额的确定资产的收益额是资产使用所带来的未来收益期望值，指因获得资产而取得的收益扣除为取得资产收益而发生的各种费用后的余额。
不仅要看现在的收益能力，更重要的是预测未来收益的能力。收益额必须是由被评估资产直接形成，不是由该项资产形成的收益应分离出去。评估人员应根据评估对象的类型、特点以及评估目的，准确反映资产收益，并与折现率口径保持一直。
收益法（续三）
4.有限期收益的计算方法 N是一个具体数字，可以直接应用基本公式。 5.年金资产计算方法对于企业、土地等资产，如果可以永久性经营下去，则可以获得永续性收益。当资产的收益可以认为是每年保持不变时： 1 PV＝B i 式中：B实际上是等额年金，
i为折现率，在这里又称为资本化率。
2.折现率的确定
流动资产：货币资金、短期投资、应收及预付款项、存货等长期资产：股票投资、债券投资等资产固定资产：房屋及建筑物、机器设备等无形资产：知识产权、土地使用权、专营权、商誉等递延资产和其他资产：开办费、租入固定资产改良支出等
2.资产评估指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则和标准，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产在某一时点的价值进行评定和估价的过程。（1）资产评估的主体（2）资产评估的客体（3）资产评估的特定目的（4）资产评估的标准（5）资产评估的方法（6）资产评估的程序

资产评估教学(人大版)最新PPT课件

（二）替代原则依据是同一市场的相同物品具有相同的价值。替代原则要求尽可能利用与估价对象特征相似资产的市场交易资料来进行比较。
（三）预期收益原则资产的价值不是取决于其过去的生产成本和销售价格，而是取决于其在评估基准日后能够带来的预期净收益，即预期的活力能力
（四）供求原则资产的交易价格是买卖双方个别讨价还价的结果，资产的市场价值体现该类资产交易市场供给和需求相互作用即供求均衡状况
第一章导论
? 第一节资产概述
? 一、资产的涵义
?
（1）资产是由企业、机构或个人拥有的，具有商业或交换价值的物品
?
（2）资产是由个人、公司或主权实体拥有的，能够用来产生附加价值或提供流动资金的具有价值的金融合约及物质实体，包括现金、
投资、应收账款、库存、房地产、厂房及设备、无形资产。
?
（3）资产是因以往的交易或事项而形成的，由特定实体获得或控制的未来经济利益。
（1）确定待评估资产的范围，并估算重置成本或重建成本（2）确定待评估资产的使用年限（3）估算待评估资产的损耗或贬值额（4）从重置成本或重建成本中扣减贬值，得出资产的评估价值
三、重置成本的估算方法（一）重置核算法
是将资产的总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的方法（二）物价指数法通过对资产的原始成本进行物价指数调整而得到的其重置成本的方法。
被迫以协商或拍卖方式，强制将其资产出售。
? 分为：强制清算和有序清算
第四节资产评估的原则
一、资产评估的工作原则
（一）独立性原则（二）客观性原则
（三）科学性原则二、资产评估的经济原则
（一）贡献原则某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于该资产对于其他相关资产共同组成的整体资产价值的贡献，或该部分对资产整体价值的贡献

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第四节收益法
（二）收益法的优缺点
优点： 1、能真实和较准确地反映企业资本化的价值 2、与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值，易为买卖双方所接受
缺点： 1、预期收益额预测难度较大，容易受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响 2、在评估中适用范围较小，一般适用于企业整体资产和可预见未来收益的单项资产评估
（一）明确评估目的（二）清查机器设备，明确评估对象（三）对机器设备进行必要的鉴定（四）研究确定评估方法，收集和处理有关信息资料（五）评定估算
第二节机器设备的核查与鉴定
一、机器设备的核查
（一）逐项清查（二）抽样核查
二、机器设备的鉴定
（一）统计性鉴定（二）判断性鉴定
第三节机器设备评ຫໍສະໝຸດ 的成本法资产评估原理第二章
第二章资产评估的基本程序和方法
第一节资产评估的程序第二节市场法第三节成本法第四节收益法第五节资产评估方法的比较和选择
第一节资产评估的程序
一、明确业务基本事项
（一）委托人、产权持有人和委托人以外的其他资产评估报告使用人（二）评估目的（三）评估对象和评估范围（四）价值类型（五）评估基准日（六）资产评估报告适用范围
四、机器设备的功能性贬值及其估算
（一）超额投资成本形成功能性贬值的估算（二）超额运营成本形成的功能性贬值的估算
第三节机器设备评估的成本法
五、机器设备的经济性贬值及其估算
（一）因生产能力降低造成的经济性贬值的估算（二）因收益减少造成的经济性贬值的估算（三）因受环境保护限制而造成的经济性贬值的估算
第二节资产评估的对象
一、资产的含义
（一）资产是一种权利（二）资产是一种获利能力（三）资产必须为某一主体所拥有和支配

第2章-资产评估-资产评估基本方法课件

【解答】
必要投资收益率： R D1 g 1（1 5%） 5% 15%
V
10.5
股利收益率 D1 1（1 5%） 10%
V
10.5
资本利得收益率 = 15%-10%=5%
第2章-资产评估-资产评估基本方法
四、收益法的关键参数
（二）折现率和资本化率
【例2-5】某公司发行的面值为100元的公司债券，票面利率为10%，每年付息一次。评估基准日距债券到期日尚有20年，该债券当前的市场价格为119.63元，请计算债权人要求的必要投资收益率、投资报酬率和资本利得收益率。
【解答】
V I
I
...
I
FV
I
1
(
1
1 R)t
FV
1 R (1 R)2
(1 R)t (1 R)t
R (1 R)t
119.63
(100 10%)
1
(1
1 R)20
100
R (1 R)20
第2章-资产评估-资产评估基本方法
四、收益法的关键参数
运用试误法求得债券的到期收益率：R=8%。本质是：债权人要求的投资收益
第2章-资产评估-资产评估基本方法
三、收益法的具体技术方法
（一）折现现金流量法（Discounted Cash Flow, DCF）预测资产未来寿命周期内各年的净现金流量，采用合适的折现率（反映投资人
要求的必要收益率），将资产未来现金流量折现为当前价值。用公式表示为：
V
n
t 1
NCFt (1 r)
V NCF1 rc
式中，
V —评估值； NCF1 — 评估对象在评估基准日未来第1年的净现金流量； rc — 资本化率。

第三章 (1) 资产评估的基本方法及市场法精品PPT课件

解：当折现率为15%时，乙方案10年后获得收%,10)
=600(0.2472) =148.32(万元)
或者：
1
P=600× (1+15%)10
= 1 48.32(万元)
当折现率为15%时，乙方案比甲方案好
三、普通年金终值和普通年金现值
式中中括号内为一等比数列，可用等比数列求和公式计算，a1 =q=(1+r)-1
则 Sn ＝[a1(1-qn)]/(1-q)
（1+r）-1×[1-（1+r)-n]
=
1-（1+r）-1
（1+r）-1×[1-（1+r)-n]
=
(1+r-1)/(1+r)
= （1+r）-1×[1-（1+r)-n] ×(1+r)
年金是指一定时期内每隔相同的时间间隔收入或支出的一系列等额款项。年金一般用符号A表示。
（一）普通年金终值的计算
年金终值是指在特定的时期内，每隔相同的时间收入或支出的一系列等额款项，按复利计算的本利和。
A AAA A A A A 012345 67 8
F=？ n
设：每期期末付款A元，利率为r，则经过ｎ期后，这一系列等额付款的复利终值为：
以知现值p 0
求未来值F=？ n
例如：某企业向银行借款1000万元，借款期限为3年，年利率为10%，所得利息计入本金再计息，求三年后本利和。
解：F=P(F/P,r,n)
=1000(F/P,10%,3) =1000（1.3310） =1331（万元）或：1000×（1+10%）3=1331（万元）
（二）复利现值的计算
1
Ｐ＝Ｆ× （1+r)n

人民大2024资产评估原理与案例唐龙海PPT第5章市场法

三、市场法的基本步骤
（三）对比指标、量化差异资产评估专业人员在运用市场法时应当对评估对象与可比参照物进行比较分析，并对价值影响因素和交易条件存在的差异做出合理修正。要根据所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进行比较，并将两者的差异进行量化，如对于资产功能指标，参照物与评估对象尽管用途、功能相同或相近，但是在生产能力、产品质量，以及在资产运营过程中的能耗、物耗和人工消耗等方面都会有不同程度的差异，将参照物与评估对象对比指标之间的差异进行量化、货币化是运用市场法的重要环节。
三、市场法的基本步骤
（一）选择参照物资产评估专业人员应当根据评估对象特点，选择与被评估资产有可比性的参照物。为排除个别参照物交易的特殊性和偶然性，参照物的数量应该是三个或三个以上。选择可比参照物时，需要基于以下原则： (1) 选择在交易市场方面与评估对象相同或者可比的参照物； (2) 选择适当数量的与评估对象相同或者可比的参照物； (3) 选择与评估对象在价值影响因素方面相同或者相似的参照物； (4) 选择交易时间与评估基准日接近的参照物； (5) 选择交易类型与评估目的相适合的参照物； (6) 选择交易价格正常或者可以修正为正常交易价格的参照物。
（二）市价折扣法
市价折扣法以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。市价折扣法适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。其计算公式可以表示为：资产评估价值＝参照物成交价格×（1-价格折扣率）（5-2）【例5-2】某企业需要处置一批设备类资产共10件，在评估基准日与这10件设备完全相同的参照物在市场上的正常交易价格为200万元，考虑到该企业所处置的设备类资产需一次性处置，整体交易将会形成一定的价格折扣，经市场调研和分析，折扣率一般会在10%～15%，考虑到还要尽快交易，因此，折扣率取 20%。求该资产评估值为多少万元。资产评估值= 200×（1-20%）=160（万元）