房地产宏观调控中政府与开发商行为的博弈分析
宏观调控中中央与地方的利益博弈分析
宏观调控中中央与地方的利益博弈分析引言宏观调控是指中央政府通过政策和措施对经济进行干预和管理，以实现经济增长、调整结构、稳定物价等目标。
在宏观调控的过程中，中央政府与地方政府之间往往存在着利益博弈的情况。
本文将对中央与地方在宏观调控中的利益博弈进行分析。
利益博弈的根源中央与地方之间的利益博弈主要源于政治和经济因素。
一方面，中央政府需要保持国家的统一和稳定，维护国家利益和整体经济发展；另一方面，地方政府追求地方利益最大化，推动地方经济发展，提高居民生活水平。
因此，在宏观调控中，中央政府和地方政府之间常常存在着利益冲突和矛盾。
中央与地方利益博弈的形式中央与地方之间的利益博弈主要体现在财政、资源分配和政策实施等方面。
1. 财政财政是中央与地方之间最直接、最重要的利益博弈领域之一。
中央政府通过税收制度和转移支付来调控财政收入和支出，而地方政府往往依赖于地方税收和中央转移支付来保障财政需求。
中央政府希望掌握更多的财政权力，以保持对地方的控制，而地方政府则希望获得更多的财政收入和自主权。
2. 资源分配资源分配是另一个中央与地方利益博弈的重要领域。
资源包括资金、土地、人才等，在资源分配过程中，中央政府往往拥有更多的资源调配权力。
中央政府希望通过资源分配来实现宏观调控的目标，而地方政府则希望获得更多的资源支持来推动地方经济发展。
3. 政策实施政策实施是中央与地方利益博弈的另一个重要方面。
中央政府制定宏观调控政策，而地方政府负责具体的执行和落实。
在政策实施过程中，中央政府希望地方政府能够忠诚执行政策，而地方政府则希望有更多的自主权和调整空间。
中央与地方利益博弈的影响中央与地方利益博弈的结果对经济和政治都会产生一定的影响。
1. 经济影响中央与地方利益博弈的不确定性给经济带来一定的风险。
当中央与地方之间存在较大的利益分歧时，地方政府可能会采取一些不利于经济发展的行为，甚至推动政策失灵。
此外，利益博弈还可能导致资源分配不均衡，造成经济的局部失衡。
浅谈房地产市场中三方主体的博弈关系
成机 制是房地 产市场参与者共同博弈的必
＝一 浅 房方产 场 谈 地 市 中
然结 果。房地 产市 场与其他市场相比有其
特殊 性 ， 这种特殊 性是 由房地产价值构成 、
政 策 角色 与作 用 、供 求 双 方 预期 心 理 影 响
等因素共同造成的。另一个重要特征在于 房地产 市场存在 明显 的信 息不对 称问题 ， 这种 信息 不对称主要体现在两个方面 ：由 于房地产市场的专业性导致房地产开发商 相对于住房消费者的信息优势 ，开发商可
政 府。现 阶段的房价 早已经远远超出 了其真正的成本价格 ，而政府部门对待房 价的真实态度 ，可能左右或者决定房价的
பைடு நூலகம்
仅存在于开发商之 间或购房 者之 间 ， 更存在于开发商与 购房者之 间。 正是 这些不同群体 、不
同 利 益 、不 同想 法
图 １政 府 一 费 者 房 地 产 市 场 博 弈 模 型 消
主 博 关 体的 弈 系
■ 徐 琳 郭宗逵 （ 南京 工业大学管理科 学与 工程 学 院 南京
２０（ ） １ ０） ９
以在一 定程度 上影响 消费者 的未 来预期 ，
而反方向作用几乎不存在 ；由于房地产市
场的政策性所导致的政府相对于房地产开 发商和消费者的信息优势 ，政府通过调整
部 门应当而且必须保持足够的慎重和理性。 开发商。每年都有不 同的通 货膨胀 因
的关键 ， 也是未来
中国 经济 得 以持 续 增 长 的关 键 。
场
萧 条
／开
减少投八
素导致物价上涨 ，特别是在 当前 ，钢材 的
涨价将直接带来建房成本 的提升 。而开发 商公示拿地费 用、提升建筑 品质 的明细表 只在说 明房产成本在不断增长 。这也是房
中国房地产市场的多方博弈分析
中国房地产市场的多方博弈分析摘要：当前我国房地产业发展迅速，对促进国民经济发展做出了突出贡献。
房地产市场的发展是由各种社会力量不断博弈形成的结果，市场交易各方，即政府与开发商、开发商与消费者、消费者与政府之间都存在着非常典型的博弈过程。
关键词：房地产；开发商；政府；消费者中国房地产市场出现连续数年的快速发展，商品房价格迅速攀升。
房地产业与许多行业相关联，每年拉动GDP近1.5 个百分点，已成为国民经济发展的支柱产业之一，成为影响宏观经济波动的主要因素。
虽然近一段时期，宏观调控收紧银根，房地产价格增速减缓，部分城市房价略有回落，但由于房地产投资超额利润的吸引，越来越多有实力的公司转轨进入房地产领域，加剧了房地产市场的竞争。
在这样的环境和前提条件下，开发商为了追求投资的最优效益，应在有限资源下合理规划住房的开发结构与价格；政府面临如何决策而使社会福利最大化的问题；同时，消费者也要做出选择，使自身效用最优。
博弈论指出，在人们日常的经济生活中，许多的决策实际上不是单人决策而是多人决策，参与者之间的行为是相互直接影响的，一个人在决策时必须考虑对方的反应。
房地产行业也存在这样的情况，市场交易各方，即政府与开发商、开发商与消费者、消费者与政府之间都存在着非常典型的博弈过程。
一、开发商与消费者间的博弈在房地产市场中，开发商与消费者之间的博弈是最为引人关注的，也是引发部分社会矛盾、扩大贫富差距的因素之一。
尽管如此，消费者并不是一味希望房价无限制的下跌，因为由此造成的经济环境恶化的后果非常严重，生活水平的提高、改善住房条件的需求增强以及对未来持有的良好预期，都使购房者理性地期待房价降到自己的心理预期价位时再购买房产。
现阶段房地产市场中消费者的自住需求还是很大的，只是由于房价畸高及近期的市场调整而持币观望。
由于各个开发商的利益一致，消费者的态度也趋同，可以把开发商和消费者都各自看作一个整体。
如上图显示的博弈过程所示，在开发商维持价格不变，消费者采取观望态度时，整个市场的交易氛围变差，人们对交易的期望降到最低，市场的损害最终反映到交易双方的利益受损上。
房地产开发商利益行为与政府宏观调控的博弈分析
房 地 产 开 发 商 利 益 行 为 与政 府 宏 观 调 控 的博 弈 分 析
李文娟 ，李燕琼
（ 南科技大学 经济管理 学院，四川 绵阳 ６ １１ ） 西 ２００
［ 摘
建议 。
要］房地产的交易过程是房地产博弈的过程，同时房地产的价格也是市场主体之 间博弈行为的结果。本文通
为影响需求的因素 ，土地的稀缺性和开发商的土地储备计 划决定 了商品房开工不足 ，房地产开发商需求 曲线最终 向
李文娟 ，等 ：房地 产开发商利益行为与政府宏观调控的博弈 分析
市场透视
依据 自己手 中的行政权力决定土地的流向。这实际也是一 个行政过程。在这个过程 中，开发商与政府之间展开博
１ 政府和 房地产 开发 商行为 的经 济学分 析
１ 作为垄断力量的政府的供给分析 ． １ 完全垄 断市场 具有 以下特 点 ：第一 ，整个 市场 上就 只
有一 家企业 ，该 企 业 垄 断 着 某 种 商 品 的 生产 和销 售 ；第
二，该企业生产和销售的商品没有任何替代品，产品独一 无二 ；第三 ，其他任何企业进入该市场都极为困难或不可
提供 土地 的供 给量 不足 ，应增加 供给量 ，才 能满足 社会 的 需 要 。同时政 府对 土地 的垄断也会 带来 分配不 公 。因为 政 府能够保持通过土地交易获得垄断利润 ，是以牺牲全社会 消费者 的利益 为代 价 的，是对社会 公众 利益 的剥夺 。
图 １ 土 地 市 场 的 需 求 曲 线 和 边 际收 益 曲线
数量Ｑ
图 ３ 土 地 的 供 给 与 需 求 曲线
进行正 当博 弈 ，或 者疏于激 励与 制约 而不愿 与开发 商展 开
房地产调控政策下相关者行为的博弈分析
１地方政 府 不执行 中央调 控 政 策 ． ． 中央政 府 不惩 罚 。这 种情 况下 ， 地方 政府 成功 得到 了部分 执 行政 策 Ｍ 的效用 （一 １ ６ｖ．还 得 到 了不 执 行产 生 的效 用 １ （— ） Ａ ， 总效 用 为 ｆ一 １ ｂＶ Ａ Ｖ， 中央 政 府 不 予 ６ 其 １ ｆ一 ） ＋ ｂ 而
政 策 下 各 方行 为 背后 的 原 因。 经过 模 型 分析 、 学 分析 与 实 际资 料 相 结 合得 出 结论 ： 方政 府 事权 与 财 权 不 配 套 的 ． 数 地 为
了补 贴 财政 收 入 地 方 政 府 极 易发 生 “ 济 寻租 ” 如 若有 开 发 商 率 先 降 价 ， 经 ： 市场 上 将 不 可避 免 的产 生价 格 战 ． 引发 房 地 产
（ 其投 资者 ）对未 来 房价上 涨 的预 期将 因此 得 到显 尤
方 政府 消极 执行 调控 政策效 用 系数 ） ．则 可 以得 出 以
下 四种 结论 ：
著 抑 制 。另一 方 面 ， 二套 房 首付 提 高 、 营业 税征 收从
严、 加息 等政 策也大 大增 加购 房者 的资金 成本 和 未来 的交 易成 本 ． 这必将 增加 投资 性购房 的获 利风 险 如何 分析 、 评价 宏观调 控 对我 国房地 产市 场 的影 响， 当然不 能仅 仅看 各地 楼市交 易均 价 和交易 量数 据 的 波动 ．市 场 分析 最 终 是分 析 市场 参 与 者 的行 为 选 择 。 文拟通 过对 调控政 策下 相关 者 的行为进 行博 弈 本 分 析 ， 究 房 价背 后 的行 为 经济 学 因 素 ． 探 为我 国房 地 产行 业 的持 续稳 定健 康发 展提 出有益 建议
重 庆科技学 院学报（ 社会科学版） ２ ２ 第６ ０ 年 期 １
房地产宏观调控现状及其博弈机制分析
—譬霍霍重＿
一
／ 移槭 辐建设 ，
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［ 文章编号］６２７４ （０８ ０－０２０ １７－ ０５２０）１０４－ ５
为Ａ ；如果经 济不能 良好运行， 造 成政府形 象受损 、 社会动荡 ， 假设 其得 益 为 （Ｂ （ 一 ） Ｂ的单位 与 Ａ相 同） 。 对 于地方政府 而言 ，遵 守 中
加大对固定资产 的投资 ，尤 其是
较易 操作 的房地产 投资。因此， 地 方政府 对房地产调控 政策 的执行 力度 可能大 打折扣。
是 国 家如 何 加 快 房 地 产 业 发展 步 伐 的核 心 问题 。 本 文 以博 弈 论 及
经济学理论 为依据 ，在借 鉴相关 学者研 究成果 的基础上 ，剖析在
２ 月份低 ０ １ ． 个百分点 。 有媒体 断 言， 中国的房地 产市场 走 向了一 个“ 节点 ” 很 可 能进 入 下一个 令 ，
份 ，新建商 品住宅销 售价格 同比 上涨 ６ Ｏ ，涨 幅 比 ２ 份高 ０ １ ．％ 月 ． 个百分点； 比上涨 ０５ ， 幅比 环 ．％ 涨
月 鲜 曾分析 认为 ：房地产 市场的
区域性特征 ，决定 了在调控房 地 产市 场的过程 中地方政府 起着举 足轻 重的作用 。 现实情况是， 对房 地产行 业 的高 度依赖使地 方政府 不愿压 制房地 产的发展 。在 市场 经 济下，地方政府 是一个 相对 独
般模 型分 析如下。 ２ １ 中央政府 （ ． 及相关部 委） 中央 政府 的 目标 ：中央 政府
２ 房 地产宏 观调 控 的利 益博 弈机制分 析
我国房地产市场中各主体之间的博弈分析
我国房地产市场中各主体之间的博弈分析打开文本图片集房地产作为一种稀缺性的资源，在社会与经济发展、城市建设和社会环境的改善等各个方面都有着举足轻重的地位。
它与人民的生活变得越来越密切，因而房地产质量的高与低，发展的好与坏，直接影响到宏观经济的健康发展。
近几十年来，通过对房地产市场的逐步培育和发展，基本形成合理的房地产市场参与者，他们在共同的游戏规则下，参与市场的博弈。
由于不同的参与者的参与，提高了整个市场的运作效率，也使得整个市场的监管变得更复杂。
本文对房地产市场的研究，除了常规分析外，主要运用博弈论方法进行分析。
通过利用博弈论对房地产市场的经济现象进行了分析解释，提供对房地产市场研究的新的思路。
一、我国房地产博弈中的基本要素1.博弈的主体及其特征分析。
房地产市场博弈中最重要参与者包括中央政府，地方政府房地产商和消费者。
从本文研究的目的和便利性出发，针对性的将房地产的一级市场和二级市场定为研究的对象，包括房地产中三个主要的参与者政府、房地产商、消费者。
但是与房地有关的参与者还有地产中介、银行、民间群体、物业管理公司等等。
由于篇幅有限，只研究其中最主要的三方，政府、开发商与消费者的博弈，具体分析在房地产市场上，三方的博弈力量及关系。
①政府。
政府作为房地产市场博弈规则的制定者。
政府通过制定博弈规则约束市场参加者，规范参加者行为，实现其社会福利最大化的目的。
因此，政府在房地产市场博弈中与其他参加者的地位是不平等的，凌驾于其他参加者之上，通过其他参与者的博弈过程，各参与者只能在政府制定的规则范围内寻求各自利益的最大化的博弈策略。
地方政府作为辖区管理者与必要设施和服务的提供者，通过颁布和执行法律、征税、行政管理、补贴、基础设施建设和提供服务、土地等，影响房地产商的开发出行为。
②房地产开发商。
房地产开发商是以通过生产房地产实物产品，在博弈规则许可的前提下，自主经营，追求利润最大化来实现其终极目标。
在博弈规则中，房地产开发商处于信息优势地位：a提供的产品具有唯一性和不可移动性；b房地产需求者只能从开发商手中购买房地产产品，决定了开发商控制着定价权；c产品需求者选择空间不大，只能被动地选择开发商提供的产品。
房地产土地市场中主要参与者之间的博弈分析
房地产土地市场中主要参与者之间的博弈分析土地市场化配置对于合理利用稀缺的土地，提高资源配置效率和完善我国社会主义市场经济体系具有重要意义。
目前在我国房地产土地市场上，由于产权不够明确、法律不够完善、有效的监督机制缺乏等多方面的原因，存在一些不正常的博弈关系。
于是，在房地产发展过程中，中央政府与地方政府、地方政府与地方政府、地方政府与土地实际占有者之间、房地产开发企业间的博弃便产生了。
本文运用博弈分析方法，分析了我国土地市场发育中，中央政府、地方政府、房地产开发企业间博弈的过程、结果及其对土地市场化配置的影响，最后提出了一些政策建议。
标签：房地产土地市场；博弈分析；政策建议一、问题的提出我国房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。
但是目前在我国房地产土地市场上，由于产权不够明确、法律不够完善、有效的监督机制缺乏等多方面的原因，存在一些不正常的博弈关系。
例如，土地资源配置和利用效率较低，国有土地资产流失严重；地方政府行为与中央的意图常常不符，使得城市土地在使用价值和价值上难以实现；土地供应总量指标屡屡被突破；等等。
所以，需要对土地市场中的博弈关系进行分析，由此找出解决问题的思路，从而能够有效配置和高效利用土地资源。
二、用博弈论分析房地产市场问题的可行性博弈论，是研究决策主体的行为发生直接相互作用时的决策以及这种决策的均衡问题，即研究—个决策主体的选择受到其他决策主体选择的影响，而且反过来也影响其他决策主体选择时的决策问题和均衡问题，也正是在这个意义上说，博弈论又称“对策论”。
在博弈论里，个人效用函数不仅依赖于他自己的选择。
而且依赖于参与博弈的其他人的选择，个人的最优选择是其他人选择的函数。
博弈论诞生于20世纪40年代末，成熟于70年代，应用范围十分广泛，尤其是最近二三十年来，博弈论逐渐成为经济学的基石，在管理学、国际政治等领域得到了广泛的应用，為经济学应用领域提供了强有力的分析工具，成为产业组织理论中占主导地位的研究方法。
论宏观调控房价中的地方政府行为--从央地政府博弈角度分析
摘要 ： 房价居 高不下背后存在 着中央调控 与地方政府 “ 向调控 ” 逆 的博 弈。房 地产宏观调 空政 策要起 效用 ， 关键 的是要改进博弈规则来 约束和规 范地方政府行为 ， 来促进房地产市场的和谐发展 。 关键词 ： 房价调控 中央政府 地方政府 博 弈 中围分类号 ：２ 文献标识码 ： 文章编 号：０ ９－ ９２ ２０ ） １ ３ Ｆ０ Ａ １０ ６２ （０ ８ Ｏ — ０－０ ２ 府的财 源。再者 ， 投资 的角度来说 ， 从 如果地方政 府严格控 制房地产 的投资规模 ， 就会 减少对土地 的需求 ， 样也就 减 这 少了从 土地 中让 利 的收入。其 次 ， 是税收。房 产税 、 城镇土 地使用说 、 耕地 占 税都属 于地方 ， 用 房地产业 的投 资增加会 是政绩。房地产行业 已经成为 在这种博弈 的过程 中 ， 观调控房 价政策 能不能起作 用 ， 宏 关 提高地方的税收收入。再者 ， 了国民经济 中的支柱产业 ， 不论是从投 资资金的总量上来说 键还在于地 方政府的执行力。 博弈论的导 入 还是从房地产业带动相关行业 的发展角度来说 ， 房地产是拉 博弈 ， 是指“ 两个或两个 以上的 比赛 者或者参 与者选择 动地方 Ｇ Ｐ增长的重要 因素 ， Ｇ Ｐ又是衡量地 方官员政 Ｄ 而 Ｄ 能够共 同影 响每一参加者 的行动 或战略 的方式。 也就是竞 绩的一个最重要的考量指标 。地方官员的任期一般是五年 ， ” 有政治野心的官员也就 很难顾及 到地 方的长 争的各 方都从 “ 理性的经济人 ” 的角度出发 ， 采取策略来达 到 为了政绩好看 ， 自己的利益 的最大化。博弈论 的经典理论的推演是关于“ 囚 远 的发展 了。从以上 三个 方面来看 也就很容 易理解地方政 徒困境 ” 的案例分析 ， 根据博弈各方采取的竞争策略不 同， 可 府对中央宏观调控房价执行不力 的原 因了。 （ 博弈的表现 二） 以把解决问题的方法划分为“ 和博 弈” “ 零 和 正和博弈 ” 。当 竞争者在选择战略都 没有合谋 只选择对 自身最有 利的战 略 中央政府作为 国民经济宏 观调控者 ， 必然要从宏 观、 综 而不考虑其他方的利益时 ， 就会带来非均衡 的结果 。对弈方 合的角度来考虑房地产业 的发展 ， 既要支持经济 的增长又要 通常是建立在个体行 为理性的基础 上的 “ 非合 作关系 ” 。当 承担起 防范金融风险 ， 范房地产业 经营行为 ， 规 同时也要追 实现“ 人人有屋居 ” 的民生 目标 。因 博弈方协调一致去寻找有利 于共 同利 益的战略 ， 就会 出现均 求以人为本的施政 目标 ， 衡的状态 ， 达到 “ 双赢” 多赢” 或“ 局面 。 此， 中央政府选择 的 目标 是： 房价上 涨与 国民经 济增长相适 二， 中央调控与地方政府“ 向调控” 逆 的博弈 应， 通过 土地政 策 、 金融 政策 、 收等政策来 稳定房地 产市 税 让百姓安居乐业是中央政府 的一贯 的主张 ， 无论是 以前 场 。 的福利 分房还是现在的廉 租房 和经济适用 房的建设 ， 中央政 事实上 ， 只有货 币政策和税收政策 是直接可 以作用 于房 府期 盼的是一个和谐 的房 地产市场 和一个 和谐的社 会。反 地产 ， 其他之外 的政策都要通过地方政 府来实施 。在宏 观调 观一些地方政府无视 中央调控 的措施 ， 按照 自身利益 出发 ， 控的政策实施过程中 ， 央地政府 目标 是有差异的。选择积极 纵容甚至推动房价的上涨 ， 损害了广大群众 的利益 。纵观 中 执行 ， 那么必将遏制房地产的高温 ， 地方的 Ｇ Ｐ也将受到影 Ｄ 央地方政府关系 ， 这种“ 向” 逆 的博弈 ， 在房价的调控中 ， 这种 响 ， 并且由于城市 间激烈 的竞 争离不 开财政的支持 ， 这样地 矛盾体现得更为明显。 方政府的利益必将受到损害。选择不执行 ， 毫无疑 问地会拉 （ 博弈的原 因： 一） 中央政 府与地方政府 目标差异 动地方 Ｇ Ｐ增长 ， 会带来地方 财政 和税收的增加 。虽然 ， Ｄ 还 地方政府对宏 观调控 执行 不力 的深层次 原因在 于二者 选择不执行有可能对经 济的持续稳定发展构成威胁 ， 但是 房 目标的差异。中央政府着眼于全局利益的最大 化， 努力增进 地产业 的泡沫若是破灭 ， 经济和社会风 险的承担者也是 中央 全社会的福 祉 ， 筹 协调各 地 方的利 益。而 地方政 府具 有 政府。从分析来看 ， 于一届 政府 ， 择不积极执 行是其最 统 对 选 “ 利益 双重性” 一方 面既要对上 级负责 ， ， 另一方 面又要实现 优的策略选择 ， 这样就不难理解地方政 府为什么会 阻挠中央 辖 区内的利益最 大化。央地 政府 的利 益不 可能时刻都保 持 政策的宏观调控房价或“ 上有政策， 下有对策” 式地执行 了。 致， 当二者的利益出现冲突时， 博弈不 可避 免。首 先 ， 在现 二、 宏观调控房价 中二者博弈的具体分析 有的土地管理 体制 下 ， 地实 际上 是归地 方政府所 有 ， 土 土地 （ ） 设 前提 一 假 的大部分 收益归地方政府所有 ， 土地收 益实 际上成了地方政 作为博弈的主体， 央地政府都遵循理性最大化的原则， 府的“ 第二财政 ” 。廉 租房建设涉及到土地收益的让 步， 如果 把政策效用作为 自己行动 的依 据。二者选择 的行动组 合不 地方政府从严控制土地的供应结构 ， 么也就 减少了地方政 同会导致成本 和收 益 的不 同， 而决 定 了其 博弈 的均衡 结 那 进 中央政府 出台“ 房产新政” 对房价进行宏观调控 ， 但各 大 城市的房价上涨趋 势并没 由此趋 于理性。 中央政 府从长远 和全局的角度来考虑和调控房地产市场 ， 地方政府从短期 和 区域的利益 出发对 中央政府的宏 观调控进行“ 向的博弈 ” 逆 。
我国房地产市场中各主体之间的博弈分析
影 响房地 产商 的开 发 出行 为 。②房 段 ，在 住 宅供 给市 场 上 ，消 费 者 与 房
１ ． 博 弈 的主体 及 其特征 分析 。 地 产 开 发 商 。房 地 产 开 发 商 是 以 通 地产商就住宅供给价格 的博弈 ，房地 房地产市场博弈 中最重要参与者包括 过 生 产 房 地 产 实 物 产 品 ，在 博 弈 规 产商之 间争夺更多的消费者购房的博
消费者在与开发商的谈判中Байду номын сангаас于信息 发 商 所 得 的利 润 ；Ｈ为 所销 售 房 屋 的
６ ４
数 量 ；Ｐ为 销 售 房 屋 的单 位 价 格 ，Ｃ 我们可以假设在整个房地产市场中如
１ ． 政府。政府在房地产市场博弈
为房屋 的单位成本 ，Ｅ 为对公共物品 果只有单独 的两家 ，他们分别 为开发 中的角色定位——信息传递者 。要处
围房地 产市 审各主体之河曲博弈 薪
口 合肥
房地产作为一种稀缺性的资源 ，
鲁 惠 林
弱势地位 ，讨价还价力度不 大 ，往往 是被动的接受开发商 的价格 。消费者
者还有地产 中介 、银行 、民间群体 、
在 社 会 与经 济 发 展 、城 市 建设 和社 会 物业管理公 司等等。由于篇幅有 限，
环境 的改善等各个方面都有着举足轻 只研究其中最主要的三方 ，政府 、开 的最大消费承受能力是参加房地产市
重 的 地 位 。它 与 人 民 的生 活变 得 越 来 发商与消费者 的博弈 ，具体分析在房 场博弈的上 限，博弈 的结果 如果高于 越 密 切 ，因而 房 地产 质 量 的高 与 低 ， 地 产 市 场 上 ，三 方 的博 弈 力 量 及 关 承受能力 ，他将退 出博弈。 ２ ． 房 地 产 市 场博 弈 的基 本 模 式 。
住房政策中央地的关系——合作还是博弈
住房政策中央地的关系——合作还是博弈发布时间：2022-07-08T08:03:19.512Z 来源：《科技新时代》2022年7期作者：史嘉乐[导读] 1998年以来中央对于住房的政策实践表明，住房制度改革与政策调整过程被赋予了众多超越居住需求之外的职能。
住房的种类可分为四类，商品房、安置房、单位房和公房，分别代表了住房的不同职能及不同居住对象。
南京师范大学附属中学IB项目部江苏南京210003摘要1998年以来中央对于住房的政策实践表明，住房制度改革与政策调整过程被赋予了众多超越居住需求之外的职能。
住房的种类可分为四类，商品房、安置房、单位房和公房，分别代表了住房的不同职能及不同居住对象。
本文基于南京政府实行住房政策的案例，针对商品房和安置房两类住房进行分析，探究在购房首付和公积金政策方面央地的合作与博弈。
研究发现，中央与地方政府既追求合作共赢，也存在博弈关系。
本文认为，中央可通过补贴，调整个人信贷等政策进行宏观调控，在实现地区经济发展的同时尽可能保证民众购房的公平性。
关键词：住房制度与政策央地关系非合作博弈一、引言《保障性住房政策过程的中央与地方政府关系》— 我国的住房种类可分为四大类，即商品房，安置房，单位房和公房[1]。
其中商品房是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司向政府机关单位租用土地，建成后在市场上进行出售出租的房屋。
虽然商品房的建设投资有助于拉动经济增长，但是商品房的售卖也导致了炒房行为的出现。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出：“炒房的目的既非自住，亦非出租，而是闲置等待房价涨起来后转手出售。
也就是说，其目的是获得买卖差价或增值收益。
[2]”炒房的行为使得市面上出售的住房数量减少，房屋单价远高于市场价值，进而导致很多人无法负担高昂的房费。
炒房行为的出现严重影响了房地产市场的公平原则，为了保证公平，中央政府实行了限购、限贷等政策抑制炒房现象的蔓延。
保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。
房地产行业政府治理行为的博弈分析
建 筑 管 理 现 代 化
・
２ ０ 年第 １ ０８ 期
总第 ９ ８期
ห้องสมุดไป่ตู้
８・
Ｃｏｎｓｒ ｔｏ Ｍ ａ ｇ ｍ ｅ Ｍ ｏ ｒ ｉ ａｉ ｔｕｃｉ ｎ ｎａ ｅ ｎｔ ｄｅ ｎ ｚ ｔｏｎ
房 地 产 行 业 政 府 治 理 行 为 的 博 弈 分 析
全 国部 分城 市 尤其 是一 些 大中城 市 由于投 机而 出现 了房地 产投 资过 快 ，房价 增长 过快 的 局面 ，以致 于危 害到整 个宏 观经 济 的运行 和社 会 的稳定 。而 政府 自 ２ ０ ０ ３年下 半年 开始 了对房 地产 行业 的宏 观调 控 ， 迄 今 已 出台了 一系 列的政 策和 法规 。 国家连 续 的宏观 调 控政 策不但 没有 根本 遏制 住房 地产 价格 的上 涨 ， 但
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论房地产调控中中央与地方之间的博弈及其成因
论房地产调控中中央与地方之间的博弈及其成因摘要：本文以广东佛山市放松楼市限购令为例，重点分析了我国分税制与政绩考核制度对地方政府执行房地产调控政策的影响，并得出这样一个结论：不完善的分税制与畸形的政绩考核制度是导致央地之间利益冲突的主要原因。
关键词：房地产；分税制；政绩考核一、我国房地产调控政策落实不力之痛凸显政策执行的南辕北辙1.“广东佛山市放松楼市限购令”——房地产调控政策的“软着陆”2011年10月，广东省佛山市政府对人才引进政策中的非本市户籍人员购房应缴个税和社保证明限制、本市户籍居民购房套数、本市户籍”村改居”家庭购房套数均做出了新的规定，成为我国率先放松楼市调控政策的城市。
这一事件昭示着中央政府的调控政策组合拳又一次陷入了地方政府“软着陆”的尴尬境地。
在地方政府的变相抵制下，“国n+1条”最终还是一次又一次重蹈着“国n条”的覆撤。
2.房地产调控政策落实不力凸显调控管理主体间的“貌合神离”在房地产宏观调控过程中，处于管理地位的主体有三：作为决策主体的中央政府、作为执行主体的地方政府、作为指导部门的国务院各部委。
政策是否能够得到落实，关键不仅仅在于是否有好的决策，更在于好的决策是否能得到有效实施。
近年来政府在房地产市场上打出的组合拳力度不可谓不重、密度不可谓不大、针对性不可谓不强，但却终是绵软无力、效果不佳。
从上述事件已可窥豹一斑：利益不协调使中央和地方在房地产调控上“貌合神离”。
“中央政府希望通过大规模限购抑制房价，这是地方政府不愿意看到的，因为限购会造成市场成交冷却，销售不畅则会影响开发商拿地积极性，对地方政府的土地财政带来巨大影响。
”[1]因此，理顺中央与地方之间的利益关系，找出其中诱因，是走出当下房地产宏观调控困境的第一步。
二、对中央政府与地方政府间“上有政策下有对策”关系的追根朔源1.1994年的分税制改革——不完善的税制革命带来的“土地财政”我国1994年的分税制改革，将财权重新集中到了中央政府的手中，使中央财政收入占全国财政收入的比重一路攀升；地方政府财政收入的比重下降，“富可敌国”的现象自此未再出现。
中央与地方政府在房地产宏观调控中博弈行为思考
Ｐ１Ｂ （ Ｅ） （ Ｐ１（ Ｃ２ Ｂ １ Ｐ１ ０ ｔ１ ） Ｂ ） （ ）
（ ２）
１ 、模型 的建 立
假设 ： ① 中央 政 府 、地 方 政 府 均 为 性 经 济 人 ， 以 自身 利 益 最 大 化 为 目标 ； ②地 方政 府 守 规 时 中央 收 益 为 Ａ ， 小 守 规 时 中 央 收 益 为 ｋ ０ ＜１ ， 央 Ａ（ ＜ｋ ） 中 不 监 督 时 地 方 收 益 为 Ｂ； ③ 中央 监 督 成 本 Ｃ１ ，地 方 守 规 成 本 为 Ｃ ， 不 守 规 时 执 行 成 本 为 ０； ２ ④ 中央 监 督 概 率 为 Ｐ１ ，地 方 守 规 概 率为Ｐ ； ２ ⑤ 若 地 方 政 府 守 规 ， … 中 央 给 奖 励 Ｄ； 若 地 方 不 守 规 ， 则 中央 给 予 惩 罚 Ｅ， 只 要 中 央 政 府 监 督 ，地 方 守 规 与 不 且 守 规 的 行 为 就 会 被 查 出 ， 并 分 别 予 以 奖 励 或惩 罚 。 根 据 假 设 条 件 ， 方 守 规 时 中 央 扣 地 除 成 本 的 净 收 益 为 Ａ Ｃ１ 中 央 要 对 地 ， 方 进 行 Ｄ 的 奖 励 ，故 中 央 的 预 期 收 益 为 Ａ Ｃ１ Ｄ； 当 地 方 不 守 规 时 中央 扣 除 成 ＿ 的净 收 益 为 ｋ Ｃ１ 本 Ａ ，中 央 给 予 地 方 Ｅ 的 处 罚 ， 中 央 预 期 收 益 为 ｋ Ｃｌ Ｅ。 Ａ ＋ 而 如 果 中 央 不 监 督 地 方 也 不 守 规 ， 中 央 得 到 的 收 益 是 守 规 时 的 ｋ倍 （ ＜ｋ ） ０ ＜１ ， 即 收 益 为 ｋＡ ， 地 方 获 得 的 收 益 为 Ｂ。 而 在 中央 政府 监督 的情 况下 ，地 方政 府若 守 规 ， 净 收 益 为 Ｂ—Ｃ 再 加 上 中 央 的 其 ２，
浅析政府与房地产开发商的博弈现象
浅析政府与房地产开发商的博弈现象摘要：经济运行中的各行各业，在发展过程中，都需要资源和市场的整合，房地产市场作为高速发展中的产业，由于土地资源的稀缺性和市场风险大、资金运用额度大、回报高的独特性，更是成为研究的热点问题。
一方面，中央努力调控过热的房地产市场，另一方面，房价逐年高涨，房屋空置率上升，房地产泡沫的味道越来越浓。
政府与开发商的市场博弈加剧。
关键词：市场博弈；政府政策；房产泡沫；理性行为博弈论是关于包含在相互依存情况中的理性行为的研究，是研究博弈现象中各方是否存在合理的行为，以及如何找到合理的行为，并加以实施的理论和方法。
所谓“理性”，是指决策主体清楚地了解到自己的目标和利益所在，在博弈中总是采取最佳的策略以实现其效用或收益最大化。
马克思早就认识到了房价的特殊性。
他说，这种垄断价格“只由购买欲和支付能力决定，而与一般生产价格或产品价值所决定的价格无关”，马克思认为建筑用地的地租不断增加的主要原因是：一是房地产开发商。
房价上升会给房地产开发商带来额外利润，因此，他们是推动房价上升的主要动力。
由于房地产开发商的资产负债率大约为75%。
也就是说，只有1/4的资金是房地产开发商自己的。
只要房价上升1个百分点，开发商的资本回报率就能上升3个百分点。
如果房地产开发商没有立即将已经落成的住宅出售，则需要支付住宅占有资金的成本和住宅闲置的折旧成本。
由于住宅的折旧期很长，因此，折旧成本对住宅销售的影响不大。
当住宅完工之后，开发商面临的选择是，如果他们预期住宅价格上涨带来的好处大于他们的资金成本，那么，他们何必急于把住宅卖出去？对于房地产开发商来说，最佳策略是将一部分住宅的价格尽可能标得高一些，以此来推动住宅价格上涨。
提高空置率恰恰是房地产开发商增加利率的一个手段。
房地产市场往往被一些大房地产公司垄断。
在寡头垄断市场上，决定价格的并不是简单的供求关系。
某些大房地产开发商往往拥有一定操纵市场的能力。
除非引用反垄断法限制大房地产公司占有的市场份额，鼓励市场竞争，否则任何调整利息、控制土地审批等措施都收效甚微。
房地产现象中中央与地方的博弈
济利益主体地位。中央用政绩来考核 地方政府 ， 又必然促使地 方政府 不断追求本地 利益最大化 。 １９ ９４年实行的分税 制财政体制 的实际执行效果只是增加 了中央 政府的财政收入， 减少了中央政府的事权 ， 地方政府 的收入减 少， 缺 乏稳定 的财源， 造成财权与事权 的不统 一， 在这 一轮博弈 中， 似乎是 中央政府 占了上风， 是地方财权与事权 的失衡是不利 于地方 经济 但 和社会发 展的， 最终将影响整个 国家 的社会经 济发展 ， 这并不是 中央 政府所愿意地方政府追 求经 济增长 速度的压力首先来 自于地方的利
一
方 经济增长 的“ 内部性 ” 问题 ， 而把保持 宏观平衡 、 可持续发 展 、 环境 保护等这些 “ 外部性 ” 问题甩给 了中央政府 。但是 中央政府的政策方
针 必须 依 靠各 级 地 方 政 府 来实 施 ，如 果 地 方 政 府 由于 独 立 的 经 济 利
益也变成了 “ 企业 ”就必然会与 中央政府 的经济政策发生矛盾冲突 ， ， 在实施过程 中或是阳奉阴违 ， 或是公然抗命 ， 这样 中央政府出 台的政 策就会被阻断 、 被架空 。所以 ， 说到底 中央与地方的矛盾冲突还是政 府体制改革不彻底 ， 目前 的政府体制还不能适 应市场经济的需要。 二、 中央调控政策的建议与分税铷 度的完善 （ 中央调控政策的建议 一） １ 立有效 的、 ． 建 自下而上的制衡机 制。造成博弈的原因在 于房产 市场机 制不健全， 缺乏对地方和 中央政府有效的平衡和制约机制。 建 立有效的地方 利益表达机制， 扩大地方政府参与中央决策的机率， 加 强 利益 整合 ， 调 利 益 关 系 。 协 ２ ． 健全法律法规， 完善激励约束机制完备的博弈规则。 目前中央
益。在我 国目前 的经济体制下 ， 财政 是采取 “ 分灶吃饭” 的制度 ． 自己 的人得 自己养 。地方政府所属 的干 部生活条件好坏 ，工资水平的高 低． 直接取决于地方政府的财政状况 。 由于地方政府 的财政收入直接 与经济增长速度挂钩 ， 只有创造 出高速度 ， 才能改 善地方政 府的财政
地方与中央政府的博弈：基于房地产政策的分析
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。
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与 中央政府 的博弈 房地产政策的分析
●
■
文／ 陶满德 彭兴庭
摘 要 ：房价 高企是近 两年 来的一个热 点 问题 。房地产 宏观调
控 中 ，地方 和 中央政 府 的博 弈在 其 中也扮 演 了极其 重要 的角 色。
年，虽然国家相继出台了许多政策，
国 商 品房 平 均 销 售 价 格 涨势 趋 缓 ，伍
２２ 元／： ２６ ｍ，而到了 ２０ 年年底，房地 ０２
产销售价格则上升至 ２９ ／２ ２１ ｍ ，比上
一
是，全国商品房平均销售价格同比上沸
８ ％。中国房价持续高企 已是不争的李 ． ９
实。 。
的发 挥和整个 社会 的协调 发展 。从 这一 角
电 ，江苏一家 房地产公 司 的老板 向记 者爆 出 “ 料” 猛 ：某 些城 市 房地 产 价格 的过 快 增 长并 非完全是 市场 因素使然 ，而是 政府 “ 盘 ” 的结 果 ，政府 调 控 市场 的 “ 形 操 有
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年 增长 ２９ ． ％。２０ ０３年 ，全 国房价 继
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房价上涨与社会整体物价稳定并存 ，
与消 费者的持续 升温并存 ，与宏 观政 策维
之 手” 充 当了推 动房 价 过快 增长 的角色 。 现在不 少地方 出让土地 的收益 已成为政府 财政 收 入 的重要 来 源 ，可 以说卖 地越 多 ， 政 府 “ 头 ”越 活 ；价 格 越 高 ，收 益越 手 多 。据 报 道 ，有 些 城 市 为 了 抬 高 土 地 价 格 ，甚 至还 特意 请 来 “ 托儿 ” ，与外 地投
房地产市场宏观调控中中央政府和地方政府的博弈分析
对地产 商已经充裕 的资金储备 ，最后演变为一场彻底
的房 价 “ 摔 ”和８ 份 以来 的上涨 ，导致 今年 ９ 假 月 月
热 现 象 ，以避 免 被 中央 政 府 调 控 从 而 影 响 本 地 区经 济
的发展。
２ 日国土部和住 建部 的 《 １ 关于进一步加强房地产 用地 和 建设 管 理 调 控 近 代 的通 知 》（ 国土 资 发 ［ ０ ０］ ２１
然 难 以遏 制 。
９ 年来首次对 存贷款加息 ，调 控从行政方式 向市 场化 方式转变。是年被称 为房地产政策年。 此 后 ，房 地产 开发 商贷款 增长得 到初 步控 制。 ２ ０ 年３ ０ ４ 月份 以前 ，房地 产 开发 商 贷款 增长 速度 在 ４ ％以上。２ ０ 年４ ０ ０ ４ 季度开始房地产 开发商贷款增长 速度下降到２ ％以下 ，２ ０ 年底增速降低到１ ．％， ０ ０４ ３ ７ ２ ０ 年１ ０ ５ 季度 增速进一步下降到１ ％。 ５ 与此 同时，各商业银行纷纷将 按揭贷款作 为零售 银 行 转 型 的 重 点 ，致 使 按 揭 贷 款 一 路 飙 升 ，而 按 揭 贷 款飙升在地产商速战法 （ 快速 拿地 、快速售楼 、快速 回笼资金 ）的局 面下 ，间接帮 了地产 商大忙 。
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宏观调 控政 策的 针对性 和 可操 作性 不强 是 主要原 因 。在 当前的房地 产市场上 ， 存在着政府 、 开发商和消费者 ３个行 为 主体 ， 但对房地产价格 产生最 大影 响的两 个主体是 政府 和开发商 ， 这也是在我国经济转 型阶 段房地 产市场 的一个 重要特点… 。针对政府和开 发商在 房地 产市场 中的行 为 ，
２０ ０ ７年 ８月
Ａｕ ｇ．２ ０ ０７
【 经济与管理】
房 地 产 宏观 调 控 中政 府 与 开 发 商 行 为 的博 弈 分 析
徐俊 武 肖晓 勇２ ，
（． １湖北大 学 商学 院 ， 武汉 ４ ０６ ；２军 事经济学 院 国防经济 系， ３０２ ． 武汉 ４ ０ １） ３０５
文献标识码 ： Ａ
４ ＝ 句 日 刁 挪 ＝ ’ 娜
中图分类号 ：２３ ３ Ｆ９ ．
文章编号 ：６１ ９４２ ０ ）８ ０４ ３ １７ —０２ （０７０ —０３ —０
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本身 的特 点（ 区域性的寡 头垄断 、 信息不 对称 等） 目前 ， ， 我 国房地产市场存在着一系列 问题 ： 房地产市 场总体上 处 于 供给 的结构性 过剩 和高 房价 收入 比以及 消 费预期 导致 的 居 民有效需求不足 的状 态 ； 品房 的高空置率 和居 民住 房 商 不足 的矛盾 ； 土地资源的低效率使用等等 。 近年来 ， 房价逐步由一个 经济 问题 演变成一 个政治 问
２ Ｄ ｐｒ ｎ ａｏａ Ｄ ｆ ｓ ｃｎｍ ，Ｍｌａ ｃｎｍｃ ｃｄｍ ， ｈｎ４０ １ ，Ｃ ｉ ） ． ｅａｍｅｔ ｆ ｔｎｌ ｅ ｅＥ ｏｏ ｙ ｉｔｙＥ ｏｏ ｉ Ａ ａｅ ｙ Ｗｕａ ０ ５ ｈ ａ ｔ ｏＮ ｉ ｎ ｅ ｉｒ ｓ ３ ｎ
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房地产业是 国 民经 济的支柱 产业 ， 具有 关联 度大 、 带
件拉响宏观调控警报 以来 ， 政府开 始 了针 对房地 产市场 的 强有力的宏 观调控 。然 而 ， 际效 果却 不如 人 意 ， 实 甚至 出
ｉ ｈｅＰｒ ｃ ｓ ｆＭ ａ ｒ ｎ ｒ ｌｏ ａ ｔ ｔ ｎ ｔ ｏ ｅ ｓｏ ｃ ｏ Ｃｏ ｔｏ ｆＲｅ ｌＥｓａ ｅ
ｘｕ Ｊ ｎｗ ｕ — ｕ ．Ｘ１ ａ —ｏ ｇ ＡＯ Ｘｉ ｙ ｎ ２ ｏ
（ ．Ｂ ｓ ｅｓ ｃｏｌ Ｈ ｂｉ ｎ ｅ ｉ ， ｈｎ４０ ６ ， ｈ ａ １ ｕｉ ｓ Ｓｈｏ， ｕｅ Ｕ ｉ ｒ ｔ Ｗｕａ ３０２ Ｃ ｉ ； ｎ ｖ ｓｙ ｎ
￡ ～ ￡ ～ ＾ 、 ＿ 矗 ｃ ～ ，
摘要 ： 利用非对称鹰鸽演化博弈的分析方法 ， 针对 房地产宏 观调控 中的主要 参与者 的市 场行 为 ， 建立一个博弈分析框架 ， 为房地产宏观调控提供建议 ， 也为消费者提供一定的决策参考 。 关 键 词： 宏观调控 ； 政府 ； 开发商
题而成为公众议论 的焦 点。因此 ， ２０ 自 ０３年 ４月 １ 】 文 ２号
我们采用非对称鹰鸽演化博弈进行 分析。
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第 ２ 卷 第 ８期 ｌ
Ｖ０ ． Ｎｏ． １２１ ８
重 庆 工 学 院 学 报（ 社会科学版） Ｊ ｒ ｌｆ ｈ ｇ ｎ ｓｔｅ ｆ ｅ ｎｌ ｏａ Ｓｅ ｅ ｉ ｎ ｕ ａ ｏＣ ｎ Ｉ ｔ ｈ ｏ ｃ ｌｃ ｎ Ｅ ｔ ｕ ｉ
现“ 愈调愈高 ” 的现象 。其 中的原因是 多方 面的 ， 房地 产 但
动力强的特点 ， 在工业化 、 城市 化和现代 化的进程 中 ， 地 房
产业逐步成 为国 民经 济发 展的 主要经 济增 长点 。对于 关
系到经济发展 、 土地资源的合理 配置 和人 民生 活水 平改 善 的房地产市场 ， 涉及 到各 级政府 与房地产 开发商 和广大 消 费者等的利益 。随着城市化 进程的加快 、 土地资源 的有偿 使用 和住房制 度改革的深入 ， 以及 制度因 素和房地 产市场