第十章：物业资产管理管理

七、组织与控制
从业主的角度来说，能否实现预期的 物业管理目标，是物业管理工作有效与否 的标志。业主如能定期地对物业进行视察， 则物业维修计划、保安计划的实施情况就 容易识别。物业收入和费用支出的差异大 小，也能体现物业管理组织与控制的有效 性。
第三节 写字楼物业管理
广义的写字楼是指国家机关、社会团 体、企事业单位用于办理行政事务或从事 业务活动的建筑物。但投资性物业中的写 字楼，则是指公司或企业从事各种业务经 营活动的建筑物及其附属设施和相关的场 地。
3、设施管理
设施管理是一种新型房地产服务业务，其主 要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或 机构创造一个良好的工作环境。 具体内容：制定长期财务规划和年度财务计 划，设备更新财务预测，为业主提供购买和处置 房地产的建议，室内布局与空间规划，建筑设计 与工程规划，建造与维修工程，设施维护和运营 管理，电讯整合、安全和综合管理服务，信息管 理与设施管理报告等。
1、租赁合约中的标准条款
•租金定期增加方式的租金调整条款
•在写字楼物业租约中，并非所有的物业经营费用 都必须包含在租金中。“毛租” •当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这 种出租方式叫“净租”。
•具体的租约中，要规定代收代缴费用所包括的费 用项目名称，以及每项费用在租户间按比例分摊 计算的方法。
四、物业的维修养护
物业管理人员被授权负责物业的维 修，必须以不突破维修预算为原则。对 主要设备的更新工作必须取得业主的同 意。
五、安全保卫
保障租户人身和财产安全，通常是 业主的义务。物业管理人员应就物业的 安全保卫计划向业主提供专业提供专业 意见。
六、协调与为主和租户的关系
及时沟通和对话是建立业主、物业管 理人员和租户三方之间良好关系的关键。 物管人员必须设法使三方经常沟通。
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三、预算
预算有许多类型，在物业管理中经常遇到的预 算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算 和长期预算。
四、收益性财务收支报告
编制收益性财务收支报告是物业管 理企业的一项重要内容。 对出租物业来说最主要记录的是租金 清单，它是物管企业定期向业主提供的 一系列报告之一。
四、收益性财务收支报告
第五节 物业管理费用的测算 与财务报告
一、收益性物业经营状况的评估 1、现金流
1) 2) 3)
4)
5)
潜在毛租金收入 空置和收租损失 其他收入 有效毛收入=潜在毛租金收入-空置收租损失 +其他收入 经营费用
6) 7) 8)
净经营收入=有效毛收入-经营费用 抵押贷款还本付息 现金流 税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息 税后现金流=税前现金流-准备金-所得税
物管企业对每一个物业出租单元都有一个 分类帐，该分类帐一般记录租户名称或姓名、 电话号码、出租单元的具体位置、租金标准、 每月的最后收租期限、缴纳保证金数量、承租 起始日期、租期、经常收费、代收代缴费用和 其他在租约中规定的费用。 在物管企业提供的报告中，还应包含有关 经营情况的报告，这是物业管理企业和业主相 互沟通的重要方式。
五、写字楼物业的租约与租约谈判
2、wenku.baidu.com让优惠和租户权利的授予
第四节 零售商业物业管理
一、物业分析
零售商业物业的出租，一般以可出租面积 计算，可出租面积包括营业面积和分摊的公用 面积。
1、零售商业物业的分类
主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐 射区域的范围等
第四节 零售商业物业管理
一、物业分析
2、相关问题分析
1)
2)
物业估价 准备金和保证金基金 a. 准备金（大修基金）——通常用于支付 物业经营过程中的资本性支出（例如设 备或屋面的更新） b. 保证金基金 c. 所得税
二、收益性物业管理中的经营费用
1、经营费用的具体项目
1) 2) 3) 4)
5)
6)
人工费 公共设施设备日常运行、维修及保养费 绿地管理费 清洁卫生 保安费用 办公费
第一节 房地产资产管理
1、房地产资产管理 从开发项目竣工投入使用开始，对房地 产进行全寿命周期的管理，是由包括物业管 理、设施管理、资产管理和组合投资管理在 内的房地产管理人员的责任。这四个职能之 间有一定冲突，但有一共同的目标：使房地 产价值最大化。
☆物业管理和设施管理以运行为主，资 产管理和投资管理以策略性管理为主。四 者关系如下图：
7)
固定资产折旧费
8)
9) 10) 11) 12)
不可预见费
法定税费 企业管理费及利润 保险费 房产税
三、预算
预算不是一门很精确的科学，它只是一个工 具，物业管理企业可以根据事先估计的物业收支数 量，做出费用支出计划，预算可以帮助物业管理企 业努力减少物业尽经营收入的变动，估算在某一时 间上物业现金流的状况。当一项未预计到的费用支 出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找 到妥善的处理办法，以满足这项费用的支出。
三、写字楼租户的选择
考虑的主要准则，是潜在的租户所经营 业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈 利能力、所需面积大小及其需要提供的特殊 物业管理服务的内容。
四、写字楼租金的确定
租金的计算与内涵 考虑因素： 1)计算可出租或可使用面积
2)基础租金与市场租金
3)出租单元的面积规划和室内装修
五、写字楼物业的租约与租约谈判
四、零售商业物业的租约
租约中，除了对租金及其他费用的数量 和支付方式、支付时间等做出具体规定外， 还要对下述的几个特殊问题做出具体规定：
1) 2) 3) 4) 5) 6) 7)
8)
关于每一独立承租单元的用途 限制经营内容相似的租户 限制租户在一定地域范围内重复设店 营业时间 公用面积的维护 广告、标志和图形 折让优惠 其他条款
二、加强市场宣传以提升物业的 租金
另外，要特别注意“看楼” ，良好的第一印象 非常重要。 展示物业是一种艺术，它取决于物官人员对未 来租户的了解程度。
三、制定租金收取办法
制定租金收取办法的目的是尽量减 少由于迟付或拖欠租金而给业主带来损 失。 激励比处罚更为重要。 合理确定收取租金的时间和收取方 式。 提倡主动的收租服务。
一、写字楼物业的分类
写字楼分类在我国尚无统一的标准， 专业人员主要依照其所处的位置、自然 或质量状况和收益能力进行分类。国外 通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。
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二、写字楼分类过程中要考虑的 因素
位置、交通方便性、声望或形象、建 筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内 布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、 物业管理水平、租户类型。
第二节 物业管理的内容
根据物业管理的类型和特点不同，可 以将物业管理分为居住物业管理、公共物 业管理和收益性物业管理。 就收益性物业管理而言，其工作的内 容主要包括以下几个方面：
一、制定管理计划
1、确立目标
2、检查物业质量状况
3、形成租金方案和出租策略
4、提出预算
5、签订物业管理委托合同
6、物业管理记录和控制
2、物业管理
物业管理是一种专业行业，它综合运 用多学科的知识，通过人员、场所、流程 和技术的整合，来确保建筑环境的正常运 行。 物业管理的核心工作，是对房地产资 产进行日常的维护与维修，并向入住的客 户或业主提供服务，以保障其始终处在正 常的运作状态。
2、物业管理
物业管理关注的重点是建筑物的租户 对其所使用的物业的环境感到满意，并希 望继续租用物业。
二、加强市场宣传以提升物业的 租金
为使物业达到一个较为理想的水平，必须加强 宣传工作。宣传应围绕物业的特性来进行，如位 置、周围景观、通达性和方便性等，一般不以强 调租金低廉吸引客户。 物业管理人员选定了进行宣传的主题后，还要 选择适当的宣传媒介。一般来说，中低档写字楼 物业：报纸或期刊；大规模收益性物业：报纸、 期刊广播或电视。
4、资产管理
资产管理的内容较广，其内容包括：制定物 业策略计划、持有或出售分析、检讨物业重新定 位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行 绩效，管理并评估物业管理公司的工作、协助物 业管理公司与客户关系，定期进行资产的投资分 析和运营状况分析。
5、房地产组合投资管理
房地产组合投资管理涉及的内容更广，包括 确定物业投资者或业主的投资目标，评估资产管 理公司的绩效，审批资产公司提出的物业更新改 造计划，管理资产实现组合投资收益的最大化， 就购买、处置物业做出决策等。
第十章 物业资产管理
物业管理是房地产开发过程的延续，是以 实现物业者的有关目标、使物业保持良好运 行状况的一种专业服务。 随着房地产市场的发展，尤其是以收益性 房地产为目标的投资活动的增加，物业管理 也逐渐拓展了服务领域和服务模式，出现了 资产管理、设施管理等专业服务模式。
第十章 物业资产管理
1、零售商业物业的分类
（1）市级购物中心
（2）地区购物商场
（3）居住区商场
（5）特色商店
（4）邻里服务性商店
2、零售商业物业的商业辐射区域分析
3、特色、位置和停车
二、选择租户
1、声誉 2、 财务能力 3、租户组合与位置分配 4、租户需要的服务 三、零售商业物业的租金 1、基础租金 2、百分比租金 3、代收代缴费用和净租约 4、租金的调整
复习思考题：
1. 2. 3.
4.
5.
什么是物业管理？ 物业管理工作对房地产估价师有什么意义？ 物业管理的内容主要包括哪些方面？是如何 具体体现的？ 收益性物业的经营收入和运营成本主要包括 什么？ 收益性物业管理中的现金流是如何计算的？
其实，世上最温暖的语言，“ 不是我爱你，而是在一起。” 所以懂得才是最美的相遇！只有彼此以诚相待，彼此尊重， 相互包容，相互懂得，才能走的更远。 相遇是缘，相守是爱。缘是多么的妙不可言，而懂得又是多么的难能可贵。否则就会错过一时，错过一世！ 择一人深爱，陪一人到老。一路相扶相持，一路心手相牵，一路笑对风雨。在平凡的世界，不求爱的轰轰烈烈；不求誓 言多么美丽；唯愿简单的相处，真心地付出，平淡地相守，才不负最美的人生；不负善良的自己。 人海茫茫，不求人人都能刻骨铭心，但求对人对己问心无愧，无怨无悔足矣。大千世界，与万千人中遇见，只是相识的 开始，只有彼此真心付出，以心交心，以情换情，相知相惜，才能相伴美好的一生，一路同行。 然而，生活不仅是诗和远方，更要面对现实。如果曾经的拥有，不能天长地久，那么就要学会华丽地转身，学会忘记。 忘记该忘记的人，忘记该忘记的事儿，忘记苦乐年华的悲喜交集。 人有悲欢离合，月有阴晴圆缺。对于离开的人，不必折磨自己脆弱的生命，虚度了美好的朝夕；不必让心灵痛苦不堪， 弄丢了快乐的自己。擦汗眼泪，告诉自己，日子还得继续，谁都不是谁的唯一，相信最美的风景一直在路上。 人生，就是一场修行。你路过我，我忘记你；你有情，他无意。谁都希望在正确的时间遇见对的人，然而事与愿违时， 你越渴望的东西，也许越是无情无义地弃你而去。所以美好的愿望，就会像肥皂泡一样破灭，只能在错误的时间遇到错的人。 岁月匆匆像一阵风，有多少故事留下感动。愿曾经的相遇，无论是锦上添花，还是追悔莫及；无论是青涩年华的懵懂赏 识，还是成长岁月无法躲避的经历……愿曾经的过往，依然如花芬芳四溢，永远无悔岁月赐予的美好相遇。 其实，人生之路的每一段相遇，都是一笔财富，尤其亲情、友情和爱情。在漫长的旅途上，他们都会丰富你的生命，使 你的生命更充实，更真实；丰盈你的内心，使你的内心更慈悲，更善良。所以生活的美好，缘于一颗善良的心，愿我们都能 善待自己和他人。 一路走来，愿相亲相爱的人，相濡以沫，同甘共苦，百年好合。愿有情有意的人，不离不弃，相惜相守，共度人生的每 一个朝夕……直到老得哪也去不了，依然是彼此手心里的宝，感恩一路有你！
本章将在界定房地产资产管理相关概念的 基础上，以收益性物业管理为主对收益性物 业管理的内容进行简要介绍，重点对写字楼 和零售商业物业的分类及其影响因素、物业 管理过程中租户的选择与租金的确定、租约 谈判、市场营销和保险等予以分析。
学习目的与要求
掌握物业管理、房地产资产管理等概念 及工作内容，以及收益性物业租金确定和费 用测算方法。 具体来讲： 掌握：物业管理中的费用测算和财务报告。 熟悉：房地产物业管理的概念和内容、写字 楼和零售商业物业分类方法与影响，确定写 字楼和零售商业物业租金的方法。 了解：物业管理的内容。