(2020)年关于产权酒店的研究

关于产权酒店的研究关于产权酒店的研究目录壹、从旅游性房地产谈起 (2)二、分时度假的概念 (2)三、产权酒店的定义和理念 (3)四、产权酒店的分类 (3)1.纯产权酒店 (4)2.时权酒店 (4)3.养老型酒店 (4)4.投资型酒店 (4)五、产权酒店的的收益流程 (4)六、产权酒店的发展现状 (5)1.产权酒店在全国的发展情况 (5)2.产权酒店在成都的发展情况 (6)七、几个有代表性的产权酒店 (6)1.海南产权酒店风云再起 (6)2.维多利亚海湾现象 (7)3.5+2居住概念的度假房地产项目 (8)八、投资实例分析 (9)1.项目介绍 (9)2.投资者的权益及义务 (9)3.投资方的权利和义务 (10)4.投资分析 (10)九、产权酒店的困难和出路 (11)1.委托资深专业酒店或旅游管理X公司管理 (11)2.规范、透明的运营 (11)3.广泛加入旅游联盟、网络组织，加强旅行社签约 (11)4.创造多样化的室内格局 (12)5.创造广阔的分时度假物业空间 (12)一、从旅游性房地产谈起旅游壹直是房地产投资开发的壹个重要领域。

这几年，壹大批旅游房地产项目得益于“假日经济”、“会议经济”以及房地产开发从市区向城市边缘地带的挺进，颇有蔚为大观之势。

目前，除按传统方式开发运营的酒店和度假村外，旅游房地产按其所有权和使用权的大小可分为几种形态：壹是度假型的分时段多产权物业，客户支付壹定的费用就能够拥有全部产权或壹定时段的物业使用权；二是主题社区或景区住宅，这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅俩大块拼在壹起，但前者不出卖产权及使用权给个人，后者实际就是商品住宅，能够购买完全产权；三是房地产大盘或新城项目，由于开发面积很大或者周围有需要保护或能够借力的生态环境，因此，就出现了不同于小区配套景观的、大规模人为造景或自然借景的开发项目。

二、分时度假的概念分时度假（Timeshare,又称Vacationownership或Holidayownership），正确的翻译应该是分时段多产权度假公寓。

这是壹种将房地产、酒店住宿和旅游休闲度假完美结合的全新投资模式和度假住宿设施，起源于上世纪60年代的法国，最初只是几个亲朋好友共同购买壹栋别墅，供大家不同时间分别使用。

后来这种消费方式风靡欧洲，且在上世纪70年代引入美国后得到迅速发展，进而延伸到世界各地，成为全球推崇的新型休闲度假方式。

诸如II、RCI已成为著名的分时度假运营企业。

对于购买者来说，分时度假能让买房人能够用低廉的价格购买到居住条件很好的房屋。

有的人买了别墅实际上壹年也只能住几个星期，其它时间都是空置，仍要雇人见房。

更多的人则买不起第二套房屋；其次仍能够享受到良好的酒店式服务和适宜的旅游服务，不用再付住店的费用，而且有住在自己家里的良好心理感觉；另外这种“第二套住宅”是居民家庭财产的壹部分，其使用权（有的是分割的产权）能够抵押或继承，也能够出售或转让。

不少这种房屋很有增值潜力，使得拥有者从增值中获益。

三、产权酒店的定义和理念产权酒店起源于欧洲20世纪70年代，是传统房地产向分时度假过渡的中间产品。

风行于世界壹些著名旅游城市和地区（如美国的夏威夷，加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地优为兴盛），此种模式经过数十年发展，已成为壹种被社会广泛接受的房产和旅游相结合的投资品种。

壹般来讲，产权酒店会把客房分割出售，业主能够拥有酒店客房部分产权。

投资者购买产权酒店后，每年确定自己的使用天数，其他时间则交给酒店管理X公司统壹出租（运营），收取壹定比例的返租（运营）收入，且可享受每年的运营收益分红，实现保值增值。

产权式酒店作为壹种新型的房产投资和消费方式，符合现代经济资源共享的原则，它将名下房产和酒店运营相结合，向公众提出了壹种既是消费又是投资，既是置业又是增值的全新概念。

将纯消费房产融入投资概念，这就是产权式酒店的理念。

四、产权酒店的分类产权酒店又分成以下几类：1.纯产权酒店酒店的每壹个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理X公司或分时度假网络管理，获取壹定的管理回报。

纯产权酒店又分为商务型及度假型。

2.时权酒店酒店的每个单位通常分为壹定的时间份（如：壹年产值51周，共51个时间份），每壹个时间份的使用权均可出售。

消费者拥有壹定年限内在该酒店每年壹定时间（如壹周）使用酒店客房或娱乐设施的权利，该权利可之上市转售、转让或者交换。

3.养老型酒店这是壹种所谓留后路的退休住房投资方式。

投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用壹段时间，其余时间交酒店管理X公司出租获取租金回报。

到退休的时候作为颐养天年的住所。

委托管理期间，投资人可获取壹定的投资回报。

壹般情况下该物业在产权人去世后由管理X公司回购，再出售，收益其家人所有。

这种类型的酒店在美国比较多见。

4.投资型酒店即作为投资行为，逐年取得约定的回报，且期待着增值回收投资。

五、产权酒店的的收益流程产权式酒店是将建设酒店宏大复杂的管理和巨额集中的投资，分解为单体的组合，为拥有壹定呆滞资金取得较高回报，且不想承受投资风险的个人或法人提供了机会，因此正在全球范围内快速增长。

据国际旅游组织1996年报告，其增长率达到15.8%。

到1995年，已有3.5万个家庭在81个国家的4000多个旅游目的地购买了时权酒店，美国的"产权旅馆"已超过了1000个。

产权酒店最大的卖点是“投资”。

产权酒店是壹种投资行业和消费行为相融合的方式。

投资者购买了产权酒店客房后，通常每年在度假期间使用，其他时间则将房间交和管理X公司统壹出租，作为酒店对外运营。

壹般来说，投资者入住时间壹般不超过21天，其余时间出租所获得的租金收益，基本能够抵押房产分期付款的费用，从长期来见是风险小收益大的投资项目。

将酒店的客房作为独立产权单位出售给投资者，再由投资者将客房返租给开发商所物色的酒店管理X公司进行日常运营，投资者通过租金的形式收益，且可获得壹段时间的免费入住资格。

这就是投资产权酒店的“收益流程”。

从这壹流程能够分析出投资产权酒店最吸引人之处：投资者无须靠自己的运作来获得收益，同时整个受益过程能够延续30～50年，令投资者感到终身有保障。

以更理性的眼光来审视这壹套收益流程能够发现，产权酒店其实是在考验10万元量级投资者承受风险的心理底线。

安徽大学经济学院副院长熊晓琦教授认为，产权酒店投资的主要风险在于，酒店的开发商和酒店管理X公司掌握着太大的主动权，商家的商业道德成长是投资者利益的首要保障。

可是，投资者和商家又处在壹种信息不对称的状态之中，投资者显然很难真正了解到商家的经商品质。

因此，投资者必须具备壹定的知识，对产权酒店所在地的地段价值、客房入住率以及酒店营业状况等直接影响受益的指标，都要进行考证。

六、产权酒店的发展现状1.产权酒店在全国的发展情况“产权式酒店”向大众推出的既是消费又是存储，既是服务又是资产，即可自用又可赠送的特别商品，是房地产和旅游酒店业的有效综合，作为壹种纯粹的投资方式，这类酒店的客户60%是中产家庭投资，40%左右是企业集团购买。

家庭投资主要是为了增值和分红，顺带度假；集团购买壹方面用于投资，另壹方面用于员工度假或X公司年会专用。

产权酒店在全国各地都已有不少项目，这类项目有些是新建项目，有些则是起死回生的项目。

产权酒店壹般都在风景区，房间有设计成酒店标准间的，也有和普通居家住宅无异的，其中有商品房项目，也有旅游休闲项目，虽然产权已经卖给了个人，但在壹个很长的时间里，它不是小业主的居所，而是作为酒店运营的，因此，业内都把它视为旅游房地产项目。

投资者出卖使用权换取所有权的方式实际承担了很大的运营风险，而开发商通过引入酒店运营方式吸引投资者的资金，能够尽快收回开发投资，同时把后续运营的风险转嫁给小业主或物业管理X公司，对酒店业者和房地产开发商来说，产权酒店也就成了盘活不良旅游休闲或商品房项目的救命稻草。

中国的第壹家产权酒店诞生在海南。

1999年10月27日，“南海传说温泉度假村”首先推出市场。

“南海传说温泉度假村”（后改为皇冠假日酒店），是针对当时海南房地产市场低迷现状进行的精心策划，目的在开辟海南商品房第二市场——省外、海外客户群和机构投资者。

此举也是对海南旅游资源和房产资源壹次重新组合。

投资者除获得每年18天的享用时段外，仍可在50-70年内分取运营利润或者获得产权转让增值，且在首期付款时享受银行7成10年的按揭。

“南海传说”在当时由于概念新颖，购房者如潮。

随后，北京、上海、厦门、昆明、深圳相继成功建设且推出产权酒店。

2001年，广州远洋商务大厦产权酒店“火爆有理”的宣传声势掀起了产权酒店在全国的投资热潮，深圳丹枫白露产权酒店更打出了“付完首期，永不供楼”的口号；4月，浙江临安钱王大酒店94间产权房被抢购壹空；7月，在上海，“海南皇冠假日酒店”壹周销售60套；9月，北京金色假日产权酒店开盘不久，400多套房子就被抢购了壹半；福州阿波罗大酒店开盘三天即预订300套。

2.产权酒店在成都的发展情况据统计，2001年到成都旅游观光的人数达到了2000万人，以每人消费500元计算，成都的酒店营业额可达100亿元。

有如此良好的行业作支撑，所以，紫薇酒店的张总说，投资产权酒店能够获得稳定丰厚的投资回报。

华海大酒店的郭总也表示，产权酒店比商铺、写字楼、住宅和仓库的投资回报都要高得多。

成都市旅游局邓祖建副处长近日在接受记者采访时介绍，目前成都的星级酒店共有94家。

以四星级酒店为例，其房间日租价可达600元，如果是豪华套房，房价可高达上万元。

生意好的酒店每天的出租率为80％，有时可达到95％之上。

能够这么说，成都运营得最好的锦江宾馆、皇冠假日酒店和喜来登酒店的今天，也许就是产权酒店的明天。

蓝光集团以开发商业地产著称，该集团营销策划中心陈建平说，“当下锦江宾馆的套房如果出售的话，哪怕每平米高达2万元钱都会有人买。

”充分说明产权酒店的增值空间是相当惊人的。

投资产权酒店，固然有着相当大的发展空间，但有关专家提醒消费者，投资产权酒店必须要有风险意识。

只有具备良好的品牌，较好的口岸，较成熟的运营管理团队的产权酒店才会有真正的发展前景。

否则，产权酒店的高回报就是纸上谈兵。

七、几个有代表性的产权酒店1.海南产权酒店风云再起海南确立了建设国际度假休闲目的地和国际会议中心的发展方向，已到了启动产权酒店和分时度假的时候。

此外，海南已具备进行分时度假的条件，且拥有珠江三角洲率先推行带薪度假的客源市场和东南亚的华侨、日韩客源等巨大市场。

目前海南的旅游房地产项目雄风重振，接连开盘，面向全国和海外发售，著名的个案如海南康乐园度假村、三亚温泉大酒店、“南海传说”温泉度假中心等均推出产权酒店项目，将房以近期即将在北京正式发售的海南琼山“南海传说”度假中心为例，委托著名的国际假日酒店集团全权运营管理，发售面积最小29平米起的单位。