世联地产优秀报告金地深圳岗厦旧改报告PPT课件
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世联地产中国城市更新的房地产市场化之路102PPT
开发商
超出预期的利润
叫好又叫座
股份公司 改造效果
村民
沙嘴酒店、关外厂房、 城市大厦酒店、写字楼物业获
20%的利润分成
持续的经营回报
1:1拆赔、商品房购买打 折、配套提升（幼儿园 、小学）、产权洗白
政府主导阶段
政策主导阶段
市场主导阶段
开发商
居（村）民
特点
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产中国城市更新的房地产市场化之路102PPT
以深圳为例
在我国高速城市化过程中，一些城市的 城市更新已经显现出与西方国家相似的 历程
政府主导阶段
开发商主导阶段
三方伙伴关系阶段
深圳渔民村
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产中国城市更新 的房地产市场化之路 102PPT
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
分享内容
一、城市更新的市场化之路趋 势和方向？
二、当今中国城市更新市场 化之路的主要模式？
城市更新的市 场化之路
三、城市更新的市场化之路该 如何走？
四、世联实践及服务客户的价 值点？
学习改变命So运ur,c知e: Roland Berger & Partners 识创造未来
总占地面积35万平方米，总建筑面积约52万平方米 ，分A、B两区
改造目标 将该区域建成具有旅游观光、休闲、特色餐饮、游艇俱乐部等多功能的综 合区
产品
高层住宅、别墅、酒店式公寓、超豪华酒店、休闲健康城、游艇会、名车 俱乐部、高档写字楼、大型购物广场、特色酒吧餐饮街
改造效果
•政府完全行政手段的拆迁方式遇到严重的阻力，项目最终只完成了A区， B区由于拆迁无法推动被无限期搁置
世联中信深圳龙岗旧改复合性城际中心项目第二阶段报
20%不买房原因分析 ➢生意分布在全国，经常外出 ➢事业还在起步阶段，积累财富 ➢与本地缺少亲缘性关系
有无亲缘关系是决定外来生意客户置业的主要动因；
1 前提1：市场占位
项目能否定位为中高端项目？
1、镇区客户：被镇区项目截流，较难 牵引；
2、关内客户：牵引白领客户存在较大 的风险；
3、城际客户：城际中高端客户较难牵 引；
中惠香樟绿洲 御景花园 碧河豪庭
均价
6800元/平米 4800元/平米 6700元/平米
5000元/平米 8500元/平米
5000元/平米
4600元/平米 4600元/平米 5800元/平米
10000 5000
5000－8500
4800－7000
5000－6200 4600－5800
0 龙岗中心城 塘厦镇 凤岗镇 清溪镇 樟木头镇
块，清林径森林公园 、八仙岭公园…
城市的中心城：大运中心、高教会馆、信息学院…
品质的中心城：中信、万科、星河、鸿荣源…
1号线
宝安 中心
5号线
4号线
龙坂 中心
布吉 中心
龙岗 中心
横岗 中心 3号线
关内
世联中信深圳龙岗旧改复合性城际中 心项目第二阶段报
1 前提1：市场占位
项目能否定位为高端项目？
1、定位中低端：难以最大化实现项目的 价值和品牌；
美域蓝湾 11.2万
本案
i派龙城 2.8万
（2） （8） （7）
（3）（5）
（1）回龙埔旧改项目 （2）爱联陂头背、建新村旧改 （3）爱联輋吓、田寮、太平村旧改 （4）南联小学旧改 （5）岗贝村旧改 （6）万科九州新都市 （7）爱联社区旧改 (8)星河旧改
岗厦河园片区改造项目经济测算分析报告模版
关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价 ——岗厦项目5.8容积率下评估机构：世联地产顾问公司 评估时间：2007年1月目录1岗厦项目经济测算评价主要调整参数快速浏览表- 3 - 2测算假设与不确定性因素评价- 4 - 2.1测算假设评价- 4 - 2.2不确定性因素评价- 5 -2.3可能影响项目收益的因素分析的评价- 6 - 3项目开发计划说明的评价- 7 -版权声明 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）所有，未经世联地产顾问（中国）书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
4项目成本测算评价- 8 -4.1项目建安成本的测算评价-8-4.2项目其他投资项目的测算评价-11-4.2.1前期费用评价- 11 -4.2.2管理费用评价- 11 -4.2.3营销费用评价- 12 -4.2.4房屋公用设施专用基金评价- 13 -4.3经营税金（指营业税与附加）评价-13-4.4土地增值税评价-13-4.5关于税收的补充说明的评价-13-5各类型物业销售价格确定- 14 -5.1基于金地报告测算时点下的物业销售价格评价-14-5.1.1市场风险预估评价- 14 -5.1.2岗厦各物业价格预测评价- 15 -5.1.2.1写字楼价格预测评价- 15 -5.1.2.2公寓价格预测评价- 15 -5.1.2.3商业价格预测评价- 15 -5.2基于本报告测算时点的物业销售价格预测-16-5.2.1写字楼物业价格预测- 16 -5.2.1.1中心区写字楼市场动态- 16 -5.2.1.2三级市场情况- 17 -5.2.1.3对本项目写字楼物业的销售价格预测如下页：- 18 -5.2.1.4项目销售期写字楼销售价格预测- 20 -5.2.2项目商业物业销售价格预测- 20 -5.2.2.1中心区商业物业概况- 20 -5.2.2.2相关商业物业介绍- 21 -5.2.2.3对本项目商业物业的销售价格预测如下：- 22 -5.2.3商务公寓物业销售价格预测- 22 -5.2.3.1区域商务公寓物业概况- 22 -5.2.3.2区域相关案例概况- 23 -5.2.3.3对本项目商务公寓物业的销售价格预测如下页：- 23 -5.2.4各类型销售价格预测方案255.2.5项目住宅全部返还村民，未进行价格分析256对测算过程相关分项调整的说明256.1有关不可预见费256.2有关建设单位管理费266.3有关管理费266.4有关施工图技术审查费和施工图预算编制费与竣工图编制费26 7经济测算结果分析与综合评价26关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果评价的相关说明1岗厦项目经济测算评价主要调整参数快速浏览表2测算假设与不确定性因素评价2.1测算假设评价A：金地报告分析过程⏹假设地价按旧改政策缴纳，按容积率2.0以下全免，2.0~4.5交20％，容积率4.5以上全交计算；⏹股份公司提出方案，划出1万平米土地股份公司自行建设；⏹集体物业全部返还集中商业；⏹金地大百汇公司投资回报率为10％；⏹金地大百汇建筑面积82.13万（其中：还建村民43.39万，公建0.6万，可售部分中公寓15.1万，写字楼9.0万，商业14.03万）；B：世联评价⏹金地报告对地价的测算是根据《市城中村（旧村）改造暂行规定》以与《关于市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》的相关标准测算，所选取的测算参数执行了政策的标准，对地价的测算结果合理；⏹.股份公司对本项目用地中1万平方米土地拥有的自行建设权利是根据《岗厦河园片区改造合作协议》的要求作为金地报告测算的依据；⏹将集体物业全部返还集中商业也是根据《岗厦河园片区改造合作协议》的要求作为金地报告测算的依据；⏹目前，行业对投资回报率的要求普遍集中在15%左右，金地公司取投资回报率为10%，属于行业对投资回报率要求的较低水平。
世联深圳龙溪花园旧改项目定位及物业发展建议237PPTXX年
谨慎直效,政策出台的密度及执行力度视调控的效果进行调整。
月份 金融 政策
土地 政策
行政 手段
2007-2008年
2009-2010年
✓ 全面缩紧甚至停止二手房房贷 ✓ 取消加按业务； ✓ 贷款审批手续严格，三套房以上不予办理按揭； ✓ 二套房贷首付四成以上，利率提高基准利率1.率
✓ 地方可限定购房套数 .
世联深圳龙溪花园旧改项目定位及物 业发展建议237PPTXX年
政府决心：中央和地方双管齐下，政策更彻底，措施更坚 决，市场进入一个理性发展时期。
1、本次调控中央提高首付比例上调利率，政策权利下
放地方，是有因可循的，代表着一个理性市场的来临。
2010年第一季度政府两面性、信贷投放过量、市场供给不 足以及通胀预期的加速，这四个原因导致了房价的疯狂上涨， 也是导致本轮调控的主要原因。
宏观趋势共识1：人口红利、城市化加速、收入的结构性增 长, 房地产市场具有持续发展的动力，长期利好。
人口红利——未来20年自住
型需求人群将集中在80、90年 代出生的人群，这段时间恰好 是中国人口增长的一次高峰期
城市化加速——2020年新
增城市人口将达3亿，带来140 亿平米的新增需求
新增需求
140
•二套房贷首付五成以上，利率提高基准利率 1.1倍； •两次上调金融机构人民币存贷款基准利率； •商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三 套及以上住房贷款； •对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险 缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
➢2007年“以家庭为认定单位”及“首付最低四成”仅是对“9.27政策”的重申， “利率按照风险定价”相比“贷款利率不得低于1.1倍基准利率”空间更大，但是 不进行改善性住房的区分，一定程度上增强了调控力度。
深圳市城市更新培训PPT幻灯片
3.2 主管部门
市领导小组 市查违和城市更新工作领导小组（以下简称“市领导小组”）负责领导全市城市更新工作，对全市城市 更新工作涉及的重大事项进行决策。 市领导小组下设市城市更新办公室作为日常工作机构，具体负责组织、协调全市城市更新工作。市城市 更新办公室设在市规划国土部门。 市领导小组实行例会制度，市城市更新办公室可以根据工作需要提请市领导小组召开工作会议。 市规划国土部门 规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门。 市规划国土部门及其派出机构在城市更新工作中承担以下职责： （一）组织拟订全市城市更新政策法规、操作规程和技术规范。 （二）组织拟订全市城市更新专项规划。 （三）组织拟订全市拆除重建类城市更新计划。 （四）组织进行项目拆除重建区域内土地的清理。 （五）组织城市更新单元规划的审批或报批，审批综合整治类城市更新项目规划，批准功能改变类城市
Part 3 城市更新主要程序
19
城市更新主要程序
3.1 主要程序
业主签署改造意愿委 托书
受托单位申报纳入城 市更新单元规划制定
计划 批准纳入城市更新年
度计划 土地及房屋 确权、登记
开发商与业主签订拆 迁补偿协议
核发房屋拆迁许可证 并完成旧建筑物拆除
核发建设工程规划许 可证
核发施工许可证
占建筑总面积2/3以上且占 总人数2/3以上业主同意拆 除重建，并提供身份证及房
单元规划编制与审批 对于不涉及改变法定图则强制性内容的城市更新单元规划，区规划国土部门根据已生效的法定图则 等上层次规划对申报材料进行审查公示结束后进行审议。审议通过的，函复计划申报主体，并将审批结 果报市规划国土部门备案 。 对于涉及改变法定图则强制性内容或城市更新单元所在地区未有生效法定图则的城市更新单元规划， 区规划国土部门进行预审，符合要求的，向区城市更新主管部门征求意见。城市更新项目涉及产业升级 的，还应征求市产业部门的意见。区城市更新主管部门对城市更新单元的现状建设情况、改造捆绑责任、 实施分期及措施等情况进行核查，市产业部门对城市更新单元的产业现状、产业导向等情况进行核查， 将书面意见反馈至区规划国土部门派出机构。区规划国土部门根据已生效的法定图则等上层次规划对申 报材料进行初审，提出初审意见，函复计划申报主体，并将申报材料及初审意见报送市规划国土部门。 计划申报主体根据区规划国土部门的初审意见对申报材料进行修改完善后，报市规划国土部门审批。市 规划国土部门对申报材料进行审查并提出规划草案，进行公示。公示结束后，由市规划国土部门对公示 意见进行处理，并将修改后的规划草案及公示意见处理情况一并报请市城市规划委员会建筑与环境艺术 委员会审议。审议通过的，由市规划国土部门函复计划申报主体。
市领导小组 市查违和城市更新工作领导小组（以下简称“市领导小组”）负责领导全市城市更新工作，对全市城市 更新工作涉及的重大事项进行决策。 市领导小组下设市城市更新办公室作为日常工作机构，具体负责组织、协调全市城市更新工作。市城市 更新办公室设在市规划国土部门。 市领导小组实行例会制度，市城市更新办公室可以根据工作需要提请市领导小组召开工作会议。 市规划国土部门 规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门。 市规划国土部门及其派出机构在城市更新工作中承担以下职责： （一）组织拟订全市城市更新政策法规、操作规程和技术规范。 （二）组织拟订全市城市更新专项规划。 （三）组织拟订全市拆除重建类城市更新计划。 （四）组织进行项目拆除重建区域内土地的清理。 （五）组织城市更新单元规划的审批或报批，审批综合整治类城市更新项目规划，批准功能改变类城市
Part 3 城市更新主要程序
19
城市更新主要程序
3.1 主要程序
业主签署改造意愿委 托书
受托单位申报纳入城 市更新单元规划制定
计划 批准纳入城市更新年
度计划 土地及房屋 确权、登记
开发商与业主签订拆 迁补偿协议
核发房屋拆迁许可证 并完成旧建筑物拆除
核发建设工程规划许 可证
核发施工许可证
占建筑总面积2/3以上且占 总人数2/3以上业主同意拆 除重建，并提供身份证及房
单元规划编制与审批 对于不涉及改变法定图则强制性内容的城市更新单元规划，区规划国土部门根据已生效的法定图则 等上层次规划对申报材料进行审查公示结束后进行审议。审议通过的，函复计划申报主体，并将审批结 果报市规划国土部门备案 。 对于涉及改变法定图则强制性内容或城市更新单元所在地区未有生效法定图则的城市更新单元规划， 区规划国土部门进行预审，符合要求的，向区城市更新主管部门征求意见。城市更新项目涉及产业升级 的，还应征求市产业部门的意见。区城市更新主管部门对城市更新单元的现状建设情况、改造捆绑责任、 实施分期及措施等情况进行核查，市产业部门对城市更新单元的产业现状、产业导向等情况进行核查， 将书面意见反馈至区规划国土部门派出机构。区规划国土部门根据已生效的法定图则等上层次规划对申 报材料进行初审，提出初审意见，函复计划申报主体，并将申报材料及初审意见报送市规划国土部门。 计划申报主体根据区规划国土部门的初审意见对申报材料进行修改完善后，报市规划国土部门审批。市 规划国土部门对申报材料进行审查并提出规划草案，进行公示。公示结束后，由市规划国土部门对公示 意见进行处理，并将修改后的规划草案及公示意见处理情况一并报请市城市规划委员会建筑与环境艺术 委员会审议。审议通过的，由市规划国土部门函复计划申报主体。
2019年-深圳市城中村(旧村)改造总体规划-PPT精选文档
现实的问题
特区外——面临全面推进城市化的课题：
主要问题： 土地粗放利用，效益低下； 管理体制尚待完善； 产业与功能结构急需提升； 基础设施和城市建设水平偏低。
规划依据
1、政策 2、相关规划
《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》
《中共深圳市委深圳市人民政府关于进一步加强查 处违法建筑和违法用地工作决定》 《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》实施意见
改造专项规划应该优先将一个城中村（旧 村）内与城市规划存在严重冲突的地段，及 现状建筑空间和居住环境较差的地段纳入拆 除重建的改造范围。
重点改造区域
总体思路
1、生态片区 2、产业片区 3、交通节点 4、景观区域
城中村改造的空间部署必须与城市建设目标和近期 建设重点相适应，重点改造对于城市整体结构完善 和重要功能提升具有重要影响的城中村。
重点是一级水源保护区范围内的城中村，对于水资源紧缺 的深圳而言，其改造意义重大。
石岩水库 铁岗水库
松子坑水库
西丽水库
深圳水库
近期改造五大水库保护区内的城中村：西丽水库、深圳水库、铁 岗水库、石岩水库、松子坑水库。
重点改造区域
总体思路
1、生态片区 2、产业片区 3、交通节点 4、景观区域
2、改造影响城市产业结构提升的城中村
1、2019年全市私房总量与分布：
320个原行政村：特区91(股份公司)；宝安138；龙岗91； 总用地面积93.49km2：特区8.00，宝安44.28，龙岗41.21； 总建筑面积10562万m2：特区2139万，宝安4311万，龙岗 4112万
• 总量庞大，分布广 泛；
• 特区内呈现为被城 市包围的“孤岛”， 即典型的“城中村”；
世联深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT
案例一：东京新宿－－国际成熟的CBD 案例二：上海CBD－－国内较成功的CBD
案例一：东京新宿CBD
日本桥、银座是东京最老的商业、商
务中心，成为东京的都心。
新宿
20世纪60年代为疏散过于集中的城
市机能，政府决定将位于银座以西约
5km处的新宿地区建设成为综合性副
都心，发展规划于1960年公布。
新宿的发展得益于快速交通的完善， 新宿地处两条重要干道交叉口上。
本地区现有建筑物552栋，建筑面积 52.5万M²。
集体物业63栋，11.5万M²，其中厂房 4.2万M²占36.5%；住宅5万M²，占 43.5%；商业铺位2万M²（食街1.7万 M²），占17.4%，其他0.3万M²，占 2.6%。
村民私宅489栋，41万M²，4及4层一 下2.8万M²，占6.9%，5、6层8.9万 M²；占21.8%；7、8层20.4万M²，占 50.3%；9及9层以上8.5万M²，占 21%。
依据中心区的总体规划，中心区南片区将建设成为城市的中心商务区 （CBD），商务式酒店公寓及小户型住宅的市场需求量将会很大，故本项 目可在邻近中心区一侧规划建设高档商务酒店，在彩田路一侧规划建设一 定规模量的中高档小户型住宅及商务公寓。
3. 商业娱乐物业
项目周边现已有发展较为成熟的区域级彩田商业圈，以家居市场和大型购物 超市为主，商业面积共约7万平米，经营状况良好。另中心区的南片区中部规 划建设有购物公园、城市购物中心、福华地下商业街等，均为规模较大的商 业项目，商业面积20余万平米，中心区商业圈初现雏形。
技术路线
团队 组成
规划标准
中国城市 规划设计
研究院
市场经济
世联地产
岗厦河园片区现状概况 岗厦河园片区功能定位分析 岗厦河园片区功能比例设置 岗厦河园片区容积率建议 岗厦河园片区改造模式 岗厦河园片区改造规划 岗厦河园片区项目经济测算
案例一：东京新宿CBD
日本桥、银座是东京最老的商业、商
务中心，成为东京的都心。
新宿
20世纪60年代为疏散过于集中的城
市机能，政府决定将位于银座以西约
5km处的新宿地区建设成为综合性副
都心，发展规划于1960年公布。
新宿的发展得益于快速交通的完善， 新宿地处两条重要干道交叉口上。
本地区现有建筑物552栋，建筑面积 52.5万M²。
集体物业63栋，11.5万M²，其中厂房 4.2万M²占36.5%；住宅5万M²，占 43.5%；商业铺位2万M²（食街1.7万 M²），占17.4%，其他0.3万M²，占 2.6%。
村民私宅489栋，41万M²，4及4层一 下2.8万M²，占6.9%，5、6层8.9万 M²；占21.8%；7、8层20.4万M²，占 50.3%；9及9层以上8.5万M²，占 21%。
依据中心区的总体规划，中心区南片区将建设成为城市的中心商务区 （CBD），商务式酒店公寓及小户型住宅的市场需求量将会很大，故本项 目可在邻近中心区一侧规划建设高档商务酒店，在彩田路一侧规划建设一 定规模量的中高档小户型住宅及商务公寓。
3. 商业娱乐物业
项目周边现已有发展较为成熟的区域级彩田商业圈，以家居市场和大型购物 超市为主，商业面积共约7万平米，经营状况良好。另中心区的南片区中部规 划建设有购物公园、城市购物中心、福华地下商业街等，均为规模较大的商 业项目，商业面积20余万平米，中心区商业圈初现雏形。
技术路线
团队 组成
规划标准
中国城市 规划设计
研究院
市场经济
世联地产
岗厦河园片区现状概况 岗厦河园片区功能定位分析 岗厦河园片区功能比例设置 岗厦河园片区容积率建议 岗厦河园片区改造模式 岗厦河园片区改造规划 岗厦河园片区项目经济测算
世联旧城改造及一级土地开发PPT学习教案
又 称 土 地 一 级市场 ： 是土地使用权出让的 市场，出让的土地，可以 是生地，也可以是经过开发达到“七通 一平” 的熟地 。房地 产一级 市场是由国家垄断的市场。
房地产转卖或转租的市场，房地产三 级市场 也包括 房屋的 交换、 抵押、 典当等 流通形 式。
第4页/共48页
土地分类
土地产权的含义包括土地所有权、地 役权、 地上权 、抵押 权、典 当权和 租赁权 。
注：宪法规定城市土地归国家所有、 农村土 地（主 要是指 耕地和 宅基地 归）归 农村集 体组织 所有 第5页/共48页
国有土地使用权取得方式
国 有 土 地 使 用权转 让
划拨与出让的区别： 1、国有划拨土地是指国家无偿或成本 价向用 地单位 供应的 土地、 主要是 公益事 业，学 校，医 院，军 事用地 、国家 机关办 公用地 ，公路 、国家 重点建 设工程 ，国有 企业等 。一般 不可抵 押、不 能转让 、出租 。 2、通过出让取得国有土地使用权的。 是交纳 土地出 让金以 货币等 形式有 偿使用 土地的 。主要 是经营 性用地 ，房地 产、住 宅、商 业、工 业等。 可以依 法出让 、 出租， 享受收益 ，可以抵押贷款等。
第9页/共48页
土地使用权出让——招
标
招标
由出让人（市、县人民政府土地行政主管部门）在投标截止日前20日向社 会发出招标公告或邀请招标通知，由要求使用土地者向其提出申领招标文 件，投标人按招标文件的规定报名并提供有关资料；然后由评标小组按照 招标文件的要求对投标人的投标资格进行审查，经审核合格的，确认其投 标资格，并由其缴纳投标保证金。
投标
•投标者在规定的投标截止日期前，到出让方指定的地点，将密封后的投 标书投入指定的专用标箱。投标书一经投入标箱，即不得从标箱中取出。 投标者在招标截止日期前如需修改标书，可以另投修改标，原标书无效。
世联中信深圳龙岗旧改复合性城际中心项目第二阶段报
——公园大地176平米户型客户赵先生
世联中信深圳龙岗旧改复合性城际中心项目第二阶段报
B 深圳豪宅市场未来三年内竞争激烈，供应集中在关 内区域，12年后进入旧改项目热点期。
曦城
水榭山
龙岸项目
滢水湾 兆丰地块
紫麟山
天麓8区
兰江项目 华来利 云顶香格里拉 国富项目
本项目
数码港
四季山水 梅林绿景
田心村旧改
➢2、子女一般6-7岁，为了孩 子上学
➢3、家人是樟木头本地的
15%买房原因分析 ➢财富积累已经达到一定程度 ➢女子已经上学，为了孩子读书 ➢与当地人产生亲缘
20%不买房原因分析 ➢生意分布在全国，经常外出 ➢事业还在起步阶段，积累财富 ➢与本地缺少亲缘性关系
有无亲缘关系是决定外来生意客户置业的主要动因；
大冲村旧改 水湾村旧改
紫园 后海汉姆森
波托菲诺香山里
金地岗厦旧改
联泰红树湾
建安地块 上东区石厦旧改
皇御苑
洪湖村旧改
湾夏海境界 南山花园2期
大西格
名居
三湘海尚 海怡湾畔
金地项目 招商项目
和黄项目
横坑水库
爱琴湾山庄 联泰梅沙湾 皇庭玺
京基天涛轩
09年存量 10年供应
学习改变命运,知 识创造未来
城建项目
11年供应
世纪丰源 8.85万
（6）
美域蓝湾 11.2万
本案
（2） （8） （7）
（3）（5）
怡龙枫景
满园京华18.5万
20.7万
阳光天健城
余石岭生态公 园西南侧
小高层
3 23万 130-150平米 (48％)
中海康城
社区内专属2万 平米私家山林
世联中信深圳龙岗旧改复合性城际中心项目第二阶段报
B 深圳豪宅市场未来三年内竞争激烈，供应集中在关 内区域，12年后进入旧改项目热点期。
曦城
水榭山
龙岸项目
滢水湾 兆丰地块
紫麟山
天麓8区
兰江项目 华来利 云顶香格里拉 国富项目
本项目
数码港
四季山水 梅林绿景
田心村旧改
➢2、子女一般6-7岁，为了孩 子上学
➢3、家人是樟木头本地的
15%买房原因分析 ➢财富积累已经达到一定程度 ➢女子已经上学，为了孩子读书 ➢与当地人产生亲缘
20%不买房原因分析 ➢生意分布在全国，经常外出 ➢事业还在起步阶段，积累财富 ➢与本地缺少亲缘性关系
有无亲缘关系是决定外来生意客户置业的主要动因；
大冲村旧改 水湾村旧改
紫园 后海汉姆森
波托菲诺香山里
金地岗厦旧改
联泰红树湾
建安地块 上东区石厦旧改
皇御苑
洪湖村旧改
湾夏海境界 南山花园2期
大西格
名居
三湘海尚 海怡湾畔
金地项目 招商项目
和黄项目
横坑水库
爱琴湾山庄 联泰梅沙湾 皇庭玺
京基天涛轩
09年存量 10年供应
学习改变命运,知 识创造未来
城建项目
11年供应
世纪丰源 8.85万
（6）
美域蓝湾 11.2万
本案
（2） （8） （7）
（3）（5）
怡龙枫景
满园京华18.5万
20.7万
阳光天健城
余石岭生态公 园西南侧
小高层
3 23万 130-150平米 (48％)
中海康城
社区内专属2万 平米私家山林
深圳房地产市场年报PPT课件
9月30日
“央四条”
1、支持保障房的建设工作2、认贷不认房3、鼓励开展MBS 4、鼓励资产证券化
12月9-11 日
中央经济工作会议
努力保持经济稳定增长。关键是保持稳增长和调结构之间平衡，坚持宏观政策要稳、微观政策要活、社会政 策要托底的总体思路，保持宏观政策连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的 财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度。积极发现培育新增长点。加快转变农业发展方式。完善 农村土地经营权流转政策，搞好土地承包经营权确权登记颁证工作，健全公开规范的土地流转市场。优化经 济发展空间格局。要重点实施“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带三大战略。推进城镇化健康发展 是优化经济发展空间格局的重要内容。加强保障和改善民生工作。
深圳市场年报
世联行(深圳) 市场研究部 2015-1-31
1
特别声明
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12月12日
12月19日 12月22日
12月2930日
围绕城乡区域协调发展，重点抓好四大板块、三大战略，积极稳妥推进新型城镇化。
全国发展和改革工作会议 对推进改革开放、产业结构升级、区域发展战略协调、低碳绿色发展、“十三五”规划编制等方面，都作出
了工作部署。
强化地方调控主体责任，及时调整了限购、差别化信贷等方面的政策，支持居民合理的住房消费，总体上保
入推进财税体制改革，继续实施积极的财政政策并适当加大力度，保持经济运行在合理区间，加快推动转方
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基于项目整体定位的基础上，从 实现项目价值最大化的角度出发， 对公寓部分的各物业类型及功能 实现、价格预测、产品打造等提 出建议
针对项目的公寓部分，进行高 端客户群体的专题研究，锁定 目标客户群体，并基于客户导 向提出项目的物业发展建议
工作 成果
《金地·岗厦项目改造区域发 展战略与整体定位》
报告
《金地·岗厦项目公寓部分研 判报告》
世联行高 金中环分行、兴业分 端客户 行高端客户
12人 8人
合计
28人
访谈对象
世联 豪宅 客户
世联行 高端 客户
金地 置业 客户
代表楼盘/分行 香蜜湖1号 中信红树湾 星河丹堤 鸿景翠峰 万科17英里
中心区分行 香蜜湖片区分行 华侨城片区分行
金地置业分行
合计
访谈人数 12人 20人 22人 10人 20人 57人 41人 25人
物业发展建议；
城市豪宅
普通住宅
酒店公寓
商务公寓
13
2 研究框架
内容
定位 客户分类 驱动因素 产品选择 消费行为特征
有关细分市场客户行为的相关问题
客户对中心区价值的认知情况如何？ 希望本项目被打造成什么样的产品？
购买目的的差异形成不同类型客户？ 产品需求的差异形成不同类型客户？ 使用者和购买者的需求有什么差异？
深南路以南/彩田路以西 金田路以东/福华三路以北
总用地: 161900 平米 总建面: 1071780平米(含人防、地下室) 其中金地持有：
办公楼：24.1万平米 商 业：14 万平米 公建配套：256500平米 容积率：6.6 公寓体量：15.1万 预计入市时间：09年下半年
中心区旧改综合体项目
5
②①
③
⑥
④ ⑤⑥ ⑥
⑥⑥
限定条件一： “公寓”的土地属性界定不清，本项目作为旧改项 目存在突破的可能性，本次研究在可以做住宅的条件下进行；
限定条件二：在“紧缩城市”的项目整体定位条件下进行客户研 究，高密度、混合性是项目主要的约束条件;
限定条件三：由于本项目为旧改项目，因此政策限制方面存在突 破空间，本次研究按照不受90/70的政策限制进行；
7
2
市场背景分析
深圳房地产市场分析 中心区发展趋势分析 酒店式公寓市场分析
8
深圳房地产市场分析的主要结论：
结论 1：在宏观调控政策的风雨中，豪宅价格涨幅迅猛，其 稀缺性及升值潜力在未来会有进一步的体现；
结论 2：在城市土地资源稀缺的背景下，关内的土地价值更 加凸显，大平面产品价值迅速提升；
金地岗厦旧改项目 客户研究报告
本报告是严格保密的
2007年5月
整体 概述
一 请在这里输入您的主要叙述内容
二
请在这里输入您的主要 叙述内容
三 请在这里输入您的主要叙述内容
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商业秘密声明
本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机 密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对 世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自 发布、使用和复制文档的任何内容。
结论 2：豪宅与五星级酒店成为城市价值和地位的重要指标 ，中心区将代言深圳未来的城市地位；
详见附件二： 《中心区发展趋势分析》
10
酒店式公寓市场分析的主要结论：
结论 1：对比北京、上海及国外案例，深圳并未出现真正有 影响力的、高质素的酒店式公寓，更多以精装小户型的形式 出现在市场上；
结论 2：目前中心区仅有少量正在使用的酒店式公寓，中心 区南区未来存在出现酒店式公寓产品的可能，但将面临五星 级酒店的竞争；
工作阶段划分：
本次研究的主要内容
2006/4
第一阶段 / 整体定位
2006/5
2006/11 2006/4
2007/6
第二阶段 / 公寓专题研究
第三阶段 / 客户及产品定位
主要 工作 内容
基于对区域前景及项目价值的 分析，提出“紧缩城市”的项 目整体定位，并在此基础上完 成了经济测算和物业发展建议
结论 3：受政策限制，未来供应以90平米以下单位为主，大 平面单位则普遍以拼合产品为主，产品的舒适度受到极大限 制；
详见附件一： 《深圳房地产市场分析》
9
中心区发展趋势的主要结论：
结论 1：中心区将成为商业最集中、交通最发达、配套最完 善的现代化国际性城市中心，而且随着深交所搬迁等将奠定 深圳在珠三角的金融中心的地位；
如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本 文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确 说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数 据的使用授权的情况。
本报告是严格保密的ห้องสมุดไป่ตู้
3
1
研究背景
项目基本指标 研究阶段划分 本次研究的限制条件
4
项目基本指标：
结论 3：在90/70的政策条件下，传统的酒店式公寓产品未来 将面临大量小户型产品的竞争；
详见附件三： 《深圳酒店式公寓市场分析》
11
3 本次客户研究 的目标及方法 研究目标 研究框架 研究方法
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1 研究目标
深入研究深圳高端客户群体，论证城市豪宅与 酒店公寓的市场可行性，并研究客户需求指导
168人
375人
16
4 本次研究的 主要结论 定性分析提出假设 定量分析论证假设
17
寻找客户选择的同质驱动要素？ 寻找影响不同选择的异质驱动要素？
客户的面积需求、功能需求、服务需 求、环境需求等具体如何？
购买房产时行为特征？ 客户的消费习惯、品牌偏好是什么？ 对经济环境、政策调控的态度如何？
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3 研究方法
前期沟通
深度访谈
确定研究目标
问卷调研
业内客户
世联豪宅客户
发展商代表
世联行高端客户
典型客户 提出假设
验证假设 金地置业客户
交叉检验验证
研究结论
15
3 研究方法
访谈对象
业内 客户
世联 高层
金地 高层
代表人物
陈董、梁总、 周总、林总
黄经理、王总、 闫总监
访谈人数 4人 3人
发展商 星河
代表
地产
林先生
1人
典型 客户
世联 豪宅 客户
星河丹堤、香蜜湖1 号、中信红树湾、鸿 景翠峰高端客户
报告
《金地·岗厦项目公寓部分客 户研究报告》
《金地·岗厦项目公寓部分物 业发展建议报告》
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本次研究的限制条件：
地块 1 2 3 4 5 6
物业功能 酒店 公寓
写字楼 公寓
写字楼 住宅+商业
备注 五星级酒店 15万平米公寓地块之一 自主开发，9万平米 15万平米公寓地块之一 返建物业 村民还建部分+开发商自主开发街 区商业,约56万平米