什么是售后公房？售后公房怎么缴税？相关政策及注意事项

什么是售后公房？售后公房怎么缴税？相关政策及注意事项
一 . 增值税
售后公房免收增值税。

二 . 个人所得税
是否满足“满五且唯一”是交不交个税的关键要素，其中“满五唯一”是指住宅满五年且是家庭名下唯一的住宅。

1. 转让家庭名下满五年且唯一住宅的
免征个人所得税。

2. 转让家庭名下不满五年，或满五年不唯一住宅的
原则上按全额的1%征收个人所得税,但需要提供原购房白皮合同和缴款书，如果房屋来源方式为继承或赠与所得的则需要征收“利润”×20%的个人所得税，其中，利润是指住宅核定价格减去住宅购入价及一系列费用之后的纯利润。

3. 特别提醒
1. 唯一住房指购房人家庭成员名下在任何地方无任何房产（包含和父母及其他人员共同共有）。

2. “利润”计算方式：核定价-本次交易增值税-购入价-购入契税-本次交易附加税-房屋装修款（正式装修合同、正式装修发票、装修材料清单、抵用金额上限为买入价格×10%）-还款利息（仅限出售方购入二手房按揭贷款，需提供贷款合同，银行利息清单（要求包含物业地址产权人姓名并敲章），银行证明文件并敲专用章）
3. 核定价格指交易中心委托的核价部门对房屋签订的房地产买卖合同价进行核定，若合同价格低于市场价格，则买卖双方缴税的标准
按核价部门出具的市场指导价格缴税。

三 . 契税
1. 契税是房产交易中税务缴纳的基础部分，契税的税率一般为房子核定价格的3%。

影响契税多少，主要看是不是“唯一住房”？
1. 如果是“二套”，无论面积大小，直接收：（核定价格-增值税）×3%。

2. 若名下无房，根据房子的面积大小，有两种收法：
90平米及90平米以下，契税=（核定价格-增值税）×1%
90平米以上，契税=（核定价格-增值税）×1.5%
2. 特别提醒
1. 唯一住房指购房人家庭成员名下在任何地方无任何房产（包含和父母及其他人员共同共有）。

2. “契税”首套需要根据房地产交易中心出具的买受方家庭情况住房表认定（查询结果），需要特别注意，杨浦区非沪籍买受方需要户籍所在地提供的无房证明。

四 . 房产税
房产税是以房屋为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。

上海市房产税的征收对象主要有以下三种：
1. 上海家庭第二套超过人均60平米的
2. 外地家庭首套居住证未满3年或积分未到120分
3. 境外人士居留签注未满3年
房产税的计算公式为：新购入房屋的应税面积×新购入房屋的核定单价×70%×0.6%或0.4%
上海市对部分个人住房征收房产税，实行差别化的比例税率，即：适用税率暂定为0.6%，但对应税房屋核定单价在51820元每平方米以
下（即每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍，包括2倍，上年度新建商品住房平均销售价格由统计部门每年公布），税率可暂减为0.4%。

以一个三口之家的上海居民家庭（夫妻双方加上未成年子女）为例，如果这个居民家庭原来已拥有一套60平方米的住房，现又新购一套100平方米的住房，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53．33平方米，未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套100平方米的住房可暂免征收房产税。

如果这个居民家庭原来已拥有一套110平方米的住房，现又新购一套150平方米的住房，全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86．67平方米，已超过免税标准，因此该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积即80平方米须按规定缴纳房产税。

而如果已有住房的人均面积已超过免税标准，则新购住房的全部面积，均按规定缴纳房产税。

特别提醒：
1. 沪籍首套、非沪籍持120积分的居住证或其在上海市居住证连续满三年的免征；
2. 沪籍二套按照家庭人均60平米优惠扣除后的面积*此次购房单价核算
公房。