市调报告(昆山楼市)
昆山房地产市场报告
昆山房地产市场报告1. 引言本报告旨在分析和评估昆山房地产市场的现状及未来发展趋势。
通过对市场规模、供需状况、价格走势等方面的综合分析，本报告将为投资者、开发商和政府部门提供有针对性的建议和决策支持。
2. 市场概述昆山作为江苏省苏州市下辖的县级市，位于长江三角洲经济区。
近年来，昆山房地产市场呈现出快速发展的趋势，成为投资热点之一。
该市房地产市场以住宅项目为主导，商业地产和工业地产也具有较高的发展潜力。
3. 市场规模根据最新的统计数据，截至2021年底，昆山市房地产市场总规模达到XX亿元，同比增长XX%。
其中，住宅项目市场规模占比最大，商业地产和工业地产分别占比XX%和XX%。
4. 供需状况4.1 供应情况昆山房地产市场的供应主要来自于开发商的新建项目。
根据统计数据，2021年度昆山市新增住宅供应面积为XX万平方米，商业地产新增供应面积为XX万平方米，工业地产新增供应面积为XX万平方米。
4.2 需求情况昆山作为一个经济发展迅速且人口流入较多的城市，其房地产市场需求较为旺盛。
2021年度昆山市房地产交易量达到XX万平方米，其中住宅交易量占比最大，商业地产和工业地产分别占比XX%和XX%。
5. 价格走势昆山市房地产价格走势相对平稳，呈现出逐年稳步上升的趋势。
尽管受到宏观经济环境和政策调控等因素的影响，房价增速有些波动，但总体来说市场持续性较高。
6. 投资机会6.1 住宅项目根据市场分析，昆山市住宅项目依然是最具投资潜力的领域之一。
由于城市人口增长和经济发展带来的需求，住宅项目的供需矛盾仍然存在。
投资者可以考虑布局昆山的优质住宅项目，获得较好的回报。
6.2 商业地产昆山市商业地产市场也具有较大的投资机会。
随着城市经济的发展和消费水平的提高，商业地产的需求不断增加。
投资者可以关注昆山市核心商圈地段的商业地产项目，获得稳定的租金收益。
6.3 工业地产昆山市工业地产市场作为其经济发展的重要支撑，也具备一定的投资潜力。
昆山楼市总结
昆山楼市总结引言昆山位于中国江苏省苏州市以北，距离上海约80公里。
作为长三角地区的一部分，昆山的房地产市场一直备受关注。
本文将对昆山楼市的现状进行总结，并提供一些相关数据和分析。
1. 市场概况昆山是中国重要的房地产市场之一，其房地产行业对地方经济的贡献非常大。
近年来，随着中国经济的快速发展，昆山楼市也呈现出了一系列特点。
1.1. 房价上涨速度快近年来，昆山楼市的房价呈现出快速上涨的趋势。
这主要得益于昆山优越的地理位置和经济实力的增强。
同时，限购政策的影响也使得需求不能得到有效地释放，供求失衡导致房价上涨。
1.2. 二手市场活跃随着房价上涨，部分购房者转向二手房市场，这使得昆山的二手房市场非常活跃。
二手房市场的繁荣也反映出昆山楼市的成熟和购房者对房产投资的需求。
1.3. 商品房供应量增加随着昆山经济的发展和人口的增加，商品房供应量也在不断增加。
新建楼盘和新开发区的出现，使得购房者有更多的选择余地。
2. 影响因素分析昆山楼市的发展受到多个因素的影响，以下是一些主要因素的分析。
2.1. 地理位置优势昆山地处长三角地区，距离上海较近，对接上海的发展机遇，使得昆山成为了许多企业和人才的选择。
地理位置的优势吸引了大量的人口流入，推动了楼市的繁荣。
2.2. 政策调控中国政府一直采取调控措施控制房地产市场的过热发展。
限购政策的出台使得购房者面临较大的购房压力，同时也促使了二手房市场的活跃。
2.3. 城市发展规划昆山作为苏州市的一部分，受到了苏州市城市发展规划的影响。
城市发展规划包括产业规划、基础设施建设等，都对楼市产生了影响。
3. 展望与建议昆山楼市未来的发展有一些潜在的风险和机遇。
以下是一些建议：3.1. 政策调控的合理性政府应该合理制定房地产市场的调控政策，既要维护房价稳定，又要保证市场的健康发展。
应注意防范房地产市场的泡沫风险。
3.2. 加强土地供应管理在满足市场需求的同时，应加强土地供应管理，避免土地过度投机和资源浪费。
昆山房地产市场调研规划
价格竞争力
新盘的价格往往具有竞争力，由 于开发商在品牌和规模上具有优 势，其楼盘价格往往与市场价格 相当或略低于市场价格。
供给趋势分析
未来供给规模
物业类型变化
区域发展不平衡
根据昆山市的城市规划和开发 商的投资计划，预计未来几年 昆山市的房地产市场仍将保持 较高的供给量。
随着城市的发展和人口结构的 变化，未来昆山市的房地产市 场将更加注重多元化供给，商 业、办公等非住宅物业类型的 供给将逐渐增加。
针对经济风险，建议开发商加强风险管理，合理 控制债务规模，优化资产配置，以应对可能出现 的经济波动。
针对行业风险，建议开发商加强与相关行业的沟 通与合作，共同应对可能出现的风险。此外，开 发商还应提高自身的抗风险能力，如通过多元化 投资、优化资产配置等方式降低风险影响。
07
昆山房地产市场调研总结 与建议
市场调研总结
昆山房地产市场发展较为成熟 ，拥有较为完善的住宅小区、 商业地产和工业地产等多元化 产品线。
昆山地理位置优越，交通便捷 ，吸引了许多外来人口和投资 者。
昆山房地产市场价格较高，但 供需关系较为平衡，市场波动 性不大。
昆山房地产市场存在一些政策 限制，如限购、限贷等，对市 场发展产生一定影响。
风险来源及影响
政策风险主要来源于国家及 地方政府的政策调整，如房 地产税的出台、土地供应政 策的变化等。这些政策可能 直接影响购房者的购买力和 购房意愿，进而影响房价和 成交量。
经济风险主要来源于国内外 经济形势的变化，如通货膨 胀、利率波动等。这些因素 可能增加购房者的负担，降 低其购买意愿。
市场竞争风险主要来源于其 他开发商和竞争对手的行为 ，如降价促销、提高产品质 量等。这些行为可能导致行 业利润下降，甚至出现亏损 。
某市房地产市场分析报告(ppt 35页)
本组数据反映了房地产市场与城镇居民收入的协调关系， 2001年——2004年，住宅平均价格正好翻一倍，绝对值较大。 年增幅维持在20%左右，与全国平均增幅相近，相比较城镇居民 可支配收入增长速度虽略高，但从比值显示反而下降。考虑到 目前购房者大多为贷款购房，对其购房能力有不同程度的放大 作用，目前两者的关系比较协调。
二、宏观政策的影响
从三次‘国八条’的出台内容来看，我们可以将 新政的精神总结为：“旨在通过供应和需求的双向调节， 遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房 和经济适用房建设，保证住房价格平衡和市场的稳定发 展”……那么，房地产新政将会对昆山楼市造成什么样 的影响呢？
（一）、从宏观经济面看，昆山楼市仍处于上升周期内
• 2005年4月25日 国务院副总理曾培炎提出运用信贷、税收等经济杠杆， 遏制投机性炒房，控制投资性购房，对普通住房给予 政策优惠，同时强调对平价房的支持。
• 2005年4月30日 七部委联合发表声明，提出强化规划调控，改善住房 供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理； 调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；加强 房地产信贷管理，防范金融风险；明确享受优惠政策 普通住房标准，合理引导住房建设与消费。
就房地产自身而言，昆山楼市尚未构成一个完整的 自身周期；从经济学的角度分析，房地产周期是以宏观 经济周期为核心和依据，与GDP的周期有密切的关联。 再从中国的经济周期看，江、浙、沪的经济面和昆山自 身的发展来看，本轮经济周期的调整点在2010年左右， 昆山房地产业的发展不可能脱离于宏观经济周期之外。 房价仍将保持平衡上升的势头，当然不排除期间小范围 小幅度的回落。房产新政的继续出台，短期内可能引发 市场的观望气氛，但不会从根本上改变这个上升周期。
昆山铁南房地产市场调研报告(doc6页)
一、昆山房地产市场概要 (2)二、铁南房产市场状况 (2)三、铁南在售案例分析 (3)四、客源分析/开发商，购买铁南的客户分析 (5)五、土地储备及后续开发量 (5)六、铁南区域规划前景 (6)八、总结 (6)铁南市场调研报告一、昆山房地产市场动态昆山近年来房地产开发投资快速增长，市场供给和需求均逐年快速上升。
2006年昆山总开发面积1057万平方米，比上年增长7.62%，其中新建商品住宅679.8万平米，比上年增长9.2 4%。
今年新增各类房产可预售面积467.42万平米，比上年增长12.3%，完成合同备案400.7万平米，比上年增长21.6%，从中可以看出，今年商品房的销售面积大幅提升。
各类商品房均价为3847.93元/平米，只比上年增长了8.36%，涨幅较为稳定。
从中可以看出，2006年频繁出台的一系列宏观政策对于昆山的房产市场产生了较深层面的影响，政府宏观调控政策对于房地产市场的调控和规模效果已经初步体现。
（一）、从宏观经济面看昆山楼市仍处于上升周期内，就房地产自身而言，昆山楼市尚未构成一个完整的自身周期；从经济学的角度分析，房地产周期是以宏观经济周期为核心和依据，与GDP的周期有密切的关联。
再从中国的经济周期看，江、浙、沪的经济面和昆山自身的发展来看，本轮经济周期的调整点在2010年左右，昆山房地产业的发展不可能脱离于宏观经济周期之外。
房价仍将保持平衡上升的势头，当然不排除期间小范围小幅度的回落。
房产新政的继续出台，短期内可能引发市场的观望气氛。
（二）从供求关系和心理预期看昆山楼市已经从卖方市场转型为买方市场。
房产新政的出台，无疑在购房者与开发商的较量中增添了砝码。
总体而言，昆山作为一个发展中的城市，外来人口日益增多，市场消费群体已经继续保持稳定，投资性、投机性需求受宏观调控的影响已经淡出市场，今后的房产消费将更趋向于理性化。
而在这样的大环境下，对于我们的房产开发商而言将无疑是一个更具挑战的时代。
富宇昆山项目市场调研报告
富宇昆山项目市场调研报告目录第一部分：富宇公司昆山项目市场调研报告一、昆山宏观背景状态二、昆山房地产市场的总体形势三、昆山房地产市场调查情况四、楼盘SWOT分析五、楼盘定位建议第二部分：项目营销计划建议一、销售准备期二、内部认购期三、正式开盘期四、强销期五、持续期六、项目结案期第一部分：富宇公司昆山项目市场调研报告一昆山宏观背景状态昆山东邻上海，西依苏州，市区面积921平方公里，户籍人口60万，其中市区人口19万人，含流动人口超百万人，辖15个镇和一个国家级经济技术开发区。
昆山经济发展迅速，是沪宁经济走廊中开放度较高的新兴工商城市，以开放型经济为主导，三资企业已达1500家左右，其中世界500强企业中有20多家在昆投资，成为国内现代工业的重要制造加工基地。
昆山先后荣获国家卫生城市、国家环保模范城市、全国创建文明城市工作先进市、全国优秀旅游城市等称号。
昆山本地购买力极强，目前城镇居民人均可支配收入11500元，农民人均可支配收入6500元。
另有大批台商、新加坡商居住于此。
二昆山房地产市场的总体形势昆山房地产开发大体分为三类：别墅、公寓、商业用房。
由于昆山外商投资的经济情况,决定了昆山拥有大量高端消费群。
现阶段，昆山楼市以别墅居多，占市场份额60%以上。
独立别墅均价一般在5000—6000元左右，赠送花园；联体别墅均价一般在3600元左右。
已建楼盘之间的建筑品质和居住诉求而拉开的价格差距不大。
人们的选择因素主要以价格及地域概念为主。
并不是十分注重环境。
同时，随着昆山城市化进程的加快，流动人口的大量增加，人民生活水平的提高，公寓的开发量也在大大上升。
多层均价一般在2200—2500元左右。
还有一些简装修的高层酒店式公寓，均价一般在3500—3800元左右。
昆山的商业用房开发量不大，一般为一些市场型的商业用房、一些大型小区周边及小区内部的商铺。
价格一般在4000元/方以上。
昆山房产业以本地投资开发商为主，也有一部分外地如上海等地的较有实力的开发商和外资开发商。
2023年昆山楼市总结
2023年昆山楼市总结引言2023年昆山楼市经历了一年来的波澜壮阔。
本文将对2023年的昆山楼市进行总结，包括市场形势、房价变化、政策调控等方面的分析和评估。
市场形势2023年昆山楼市整体呈现出强劲的发展势头。
经济持续增长，城市规划和基础设施建设不断完善，吸引了大量的购房需求。
同时，长三角一体化发展战略的实施，也为昆山楼市带来了无限的机遇。
房价变化1. 二手房价2023年昆山二手房市场呈现出稳中有升的态势。
根据统计数据显示，全年二手房平均价格同比上涨了10%。
引起房价上涨的主要原因是供需关系的失衡，购房者对于优质房源的需求远远高于市场供应的速度。
此外，政策调控也对房价上涨起到了推动作用。
2. 新房价2023年昆山新房市场也呈现出增长态势。
受益于城市发展和基础设施建设的不断完善，新房市场供应逐渐增加。
然而，由于土地成本不断上涨和建筑材料价格上涨等因素的影响，新房价格同样上涨较快。
不过，相比二手房市场，新房市场的价格上涨幅度较小。
政策调控2023年昆山楼市政策调控依然严厉。
政府继续坚持“房住不炒”原则，采取一系列措施来抑制房价上涨。
其中包括加强土地供应，加大对房地产开发商的监管力度，严格执行购房限制政策等。
政策的出台对于抑制过快的房价上涨起到了一定的作用。
未来趋势展望根据市场分析师的预测，2024年昆山楼市将继续保持稳中有升的态势。
随着长三角一体化发展战略的深入推进，昆山作为长三角城市群的核心城市，将迎来更多的发展机遇。
但是也要注意到，未来楼市存在一定的不确定性，政策调控的力度仍然会对楼市产生一定的影响。
结论总的来说，2023年昆山楼市以稳中有升的态势发展，房价上涨且政策调控依然严厉。
在未来，昆山楼市有望继续保持增长态势，但需注意政策风险。
昆山调研报告
昆山调研报告昆山调研报告一、背景介绍昆山市位于江苏省苏州市下辖，地处长三角经济圈核心地带，是中国优秀旅游城市之一。
本次调研旨在了解昆山市的经济发展状况、人口构成、旅游资源等方面的情况。
二、经济发展状况根据调查数据显示，昆山市GDP年均增长率为9.2%，属于较快增长的地区之一。
该市以制造业为主导，汽车制造、电子设备、机械等都是昆山市的优势产业。
此外，昆山市还注重引进外资和培育高新技术产业，鼓励创业创新，促进经济发展。
从数据来看，昆山市的经济实力和综合竞争力不断提升。
三、人口构成昆山市的人口构成与其经济发展状况密切相关。
根据调查数据，昆山市的总人口达到120万人，人口密度较高。
同时，该市拥有较为完善的教育、医疗、商业等基础设施，吸引了大量的人口外流到该市工作和生活。
其中，60%的人口是外来务工人员，占据了昆山市总人口的一半以上。
外来人口的增加也促进了昆山市的建筑、服务业等行业的发展。
四、旅游资源昆山市是一个拥有丰富旅游资源的城市，其自然风景和人文景观各具特色。
调研显示，昆山的主要旅游景点包括周庄古镇、通泽园、花桥古镇、拙政园等，这些景点吸引了大量的游客前来观光游览。
此外，昆山市还举办了许多旅游节庆活动，如昆山荷花节、昆山苏剧节等，进一步丰富了游客的旅游体验。
五、发展机遇和挑战昆山市作为一个发展中的优秀旅游城市，面临着一定的机遇和挑战。
首先，其经济实力和旅游资源的丰富性为其发展提供了机遇，吸引了大量的游客和投资。
然而，随着旅游业的发展，昆山市也面临着环境污染、交通拥堵等问题。
此外，昆山市还需要进一步提升城市管理水平，推动旅游业的可持续发展。
六、建议为了进一步推动昆山市旅游业的发展，可以从以下几个方面进行改进：1. 加大宣传力度，提升昆山旅游的知名度和美誉度。
2. 落实环境保护措施，改善昆山市的生态环境。
3. 完善交通网络，提高游客的出行体验。
4. 加强城市管理，提升昆山的整体形象和品质。
七、结论昆山市作为一个优秀的旅游城市，在经济发展、人口构成和旅游资源等方面都具有较大的潜力和优势。
昆山经济调研报告
昆山经济调研报告昆山经济调研报告——概况一、背景介绍昆山市位于江苏省苏州市辖区，是中国的国家级经济技术开发区和高新技术产业开发区。
该市地理位置优越，毗邻上海市，具备了丰富的资源和便利的交通条件。
近年来，昆山市在经济发展和改革创新方面取得了显著的成就，成为中国乃至全球的投资热点之一。
二、产业发展1. 制造业昆山市的制造业是其经济的重要支柱，尤其在电子信息、汽车零部件、精密机械等领域具有竞争力。
昆山市拥有一大批国内外知名的制造企业，如长虹、苏宁等。
在近年来的产业升级转型中，昆山市通过引进先进技术和培育创新型企业，不断提升制造业的科技含量和附加值。
2. 服务业随着经济发展的深入，昆山市的服务业也迅速崛起。
特别是金融、物流、旅游等领域的发展，为昆山市经济的多元化提供了支撑。
昆山市的金融机构数量不断增加，为企业提供了便利的融资环境。
物流业也取得了长足的发展，成为昆山市的新的经济增长点。
三、投资环境1. 政策支持昆山市为吸引投资和促进经济发展，出台了一系列的优惠政策。
例如，对于外商投资企业，昆山市提供土地、税收等方面的优惠。
此外，昆山市还积极改善营商环境，简化行政审批流程，提高服务质量，为投资者提供更加便捷的创业条件。
2. 基础设施昆山市的基础设施完善，交通便利。
市内拥有一座现代化的铁路客运站和客货运输机场，与上海市形成了便捷的交通网络。
此外，昆山市还注重发展研发创新基地和产业园区，提供优质的工作和生活环境。
四、发展展望昆山市在经济发展和改革创新方面取得了显著的成就，但仍面临一些挑战。
未来，昆山市将继续注重产业转型升级，加大创新投入，培育新的经济增长点。
同时，昆山市还将加强与周边城市的合作，进一步扩大对外开放，吸引更多的投资和人才，实现经济持续健康发展。
昆山综合商业体项目市场调研报告(结论版)
本报告是严格保密的。
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昆山市商业整体调研分析
本报告是严格保密的。
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整体商业分析结论 昆山现有商业以街区商业为主 布局分散，缺乏规划，物业不佳
商业发展基础——以老城区为基础向四周不断延伸； 商业体系中心——目前，商业体系仍以人民路商业中心为主； 商业分布格局——多数表现为以沿街一条线的形式呈“条状商业带”格局；
分析结论
Hale Waihona Puke 未来发展趋势及依据（1）火车站北广场商业潜力巨大，但同时难度也高，面临着摆脱火车站商业普遍被认为 脏、乱、差的偏见。
（2）昆山火车站客流多为短途客、商务客流，此类客流在此进行服装、珠宝等单件额度高 的购物消费的比例将比较低，而即时性、参与性的餐饮、娱乐、休闲等消费比例相 对较大，因此，火车站商业业态更多的是强化休闲、娱乐、餐饮功能,弱化购物功能。 除超市等日常用品之外，服装、珠宝等购物的比重会较低，引入中高档百货的可能性 会比较低。
中心城区
城东片区
城南片区
本报告是严格保密的。
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主要商业街分析结论
中心城区7大商业街分析结论
人民路商业街辐射范围可达全市，是昆山当地认知度和繁华度最高的时尚购物商业街。底商形 式为主，租金为15-20元/平方米/天。以运动休闲品牌零售店、服装大卖场和手机数码大卖场 为主；档次中低。经营状况较好。主要消费群体以女性为主，单身未婚，收入低于2000元,属 普通工薪阶层，年龄多低于30岁，偏向年轻，学历偏低，整体可认定为昆山中等收入人群。 随着政府的改造实施，人民路商业街将面临不断升级，未来依然是本地中心商圈；
商业核心区（以人民路为中心，辐射周边商业）相对较为集中； 但就各区域发展而言，商业区域相对偏少，目前仅以“人民路”和 “亭林路”为主 商业表现形式——以街区商业为主，集中式商业严重缺乏。目前暂无具有一定规模的 集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业场所； 商业分布档次——商业层次相对较低，市场缺乏高档、主导以及综合性的商业氛围； 商业经营状况——商业经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依市场调节,由经营者自发 形成，商铺换租率频繁； 商铺售价水平——市场均价集中在8000元/㎡——9000元/ ㎡左右； 商业租金水平——城南片区租金最低为0.83元/平方米/天 中心城区租金最高为15-20元/平方米/天 商业物业特点——以独立分割小面积商铺为主，多为1拖2式；
份昆山房地产市场行情报告
份昆山房地产市场行情报告6月份昆山房地产市场调查分析报告调研时刻：2008年7月1日——7月10日参与人员：东方国际广场项目组调研目的：市场变化对营销思路产生的阻碍纵观上半年昆山运营情形稳固，相比火热的0七年楼市，今年的楼市情形显得更为理性化，通过建设局房产信息网了解到，6月份的总交易量是4203套，比5月份增长了311套，制造了2018年销售的小高潮，然而，购房旺季差不多慢慢过去，各楼盘的推出的房源速度明显放慢，本月新批预售量为5643套，比上个月的13653套减少了8010套。
但随着市场的供应量的囤积，后市的压力慢慢加大。
关于昆山以后的进展，我们再次走访了建设局、规划局，也查阅了相关资料，因此对昆山城东板块有了更新的认识与摸索。
一、各板块销售行情榜：二、项目所在板块——城东（开发区）板块最新进展动向以后核心转移启动“3c”进展（1）加快了都市进展启动“3C”步伐、向东是方向“3C”即：1.商务开发催生了昆山CBD（中央商务区）的显现；2.品质房产开发成就CLD（中央居住区）升级；3.CED（光电产业园区）集合城东更高的人气。
从进展情形来看，昆山还没有真正新型的都市进展中心，中心城区作为核心地段还在引领着一般商业的进展。
然而由于其自身的地理位置，以及原有的规划设计，中心城区差不多逐浙无法适应昆山都市进展的需要。
以后的都市将要承载一个都市的进展机构，它能满足城西富人集合区对高品质配套的要求。
能把握城南日益增长的交通所带来的庞大商机。
能融合北部居住人口对办公休闲娱乐一站式的需要，能连续中心城区日益老化的配套。
从而制造出新的进展机遇，城东将从商业、办公、金融、消费、娱乐、居住、文化等各个层面，以高质量的姿势融合和聚拢各个层面的需求，聚拢庞大的都市增长力量，推动昆山新型都市向东转移，提高那个都市的竞争能力，并辐射周边地区，带动区域经济的进展。
（2）地产巨头垂青开发区城东板块：嘉业房产、世茂集团、深圳中航集团、合生创展、川普建设等巨头差不多先后在开发区投资建设大型楼盘，销售业绩不错，近日，万科地产，华侨城地产等闻名地产商已开始进驻开发区，估量，今年整个东部新开工建设面积将达到110万平方米，开发区2018年将是昆山的重头戏。
昆山房地产市场调研报告
昆山房地产市场调研报告2009年6月昆山位于江苏省东南部、上海与苏州之间。
北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。
东西最大直线距离33公里，南北48公里，总面昆山市政区图积936.52平方公里，其中水域面积占23.1%。
2007年底，总人口68万人。
外来暂住人口达90万人。
2008年地区生产总值突破1500亿，达1500.26亿元，实现全口径财政收入272.55亿元，其中地方一般预算收入达到115.69亿元。
先后荣获国家卫生城市、国家环保模范城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家生态示范区、“大陆投资环境最值得推荐城市”、“最佳中国魅力城市”等称号。
一、土地市场2007年至今，昆山市共出让土地1.64万亩（1094公顷），平均地价77.2万元/亩。
1、按照用地性质分布如下：住宅用地出让均价105.1万元/亩，供应量很小。
商住用地出让均价136.2万元/亩，占经营性用地的2/3，出让量呈下降趋势。
商业用地出让均价120万元/亩，价格波动较大。
以上三类经营性用地累计可建建筑面积1200万平方米以上，土地超量供应明显。
工业用地出让均价20.2万元/亩，占土地总出让量的1/2。
2、按照板块分布如下：玉山镇是昆山市的“老城区”，基础设施最为成熟；花桥镇紧邻上海，直接接受上海辐射，商品房的很大一部分销量来自上海客户；开发区紧邻玉山镇东侧，是昆山市主城区向东发展，靠拢上海的战略发展区。
以上三个地区的土地出让量占整个昆山市的57%。
本地块即位于开发区板块内，前进东路北、黄浦江路东侧，用地面积7466平方米，用地性质为商业（办公），容积率4.5-5.0，建筑密度30%-40%。
该地块曾于2月25日由奚友方、何轩宇以204万元/亩的价格摘牌，其中奚友方（兴化人）为苏永泰建造工程有限公司（由兴化市第二建筑工程公司改制而来）董事长。
二、商品房市场一年来，昆山市累计销售商品房3.19万套，估算约320万平方米（找不到成交面积数据），其中玉山镇、开发区、花桥镇销量占全市的66%。
昆山房地产市场行情报告
6月份昆山房地产市场调查分析报告调研时间：2008年7月1日——7月10日参与人员：东方国际广场项目组调研目的：市场变化对营销思路产生的影响纵观上半年昆山运营情况稳定，相比火热的0七年楼市，今年的楼市情况显得更为理性化，通过建设局房产信息网了解到，6月份的总交易量是4203套，比5月份增长了311套，创造了2008年销售的小高潮，然而，购房旺季已经渐渐过去，各楼盘的推出的房源速度明显放慢，本月新批预售量为5643套，比上个月的13653套减少了8010套。
但随着市场的供应量的囤积，后市的压力渐渐加大。
对于昆山未来的发展，我们再次走访了建设局、规划局，也查阅了相关资料，因此对昆山城东板块有了更新的认识与思考。
一、各板块销售行情榜：二、项目所在板块——城东（开发区）板块最新发展动向未来核心转移启动“3c”发展（1）加快了城市发展启动“3C”步伐、向东是方向“3C”即：1.商务开发催生了昆山CBD（中央商务区）的出现；2.品质房产开发成就CLD（中央居住区）升级；3.CED（光电产业园区）聚集城东更高的人气。
从发展情况来看，昆山还没有真正新型的城市发展中心，中心城区作为核心地段还在引领着普通商业的发展。
但是由于其自身的地理位置，以及原有的规划设计，中心城区已经逐浙无法适应昆山城市发展的需要。
未来的城市将要承载一个城市的发展机构，它能满足城西富人聚集区对高品质配套的要求。
能把握城南日益增长的交通所带来的巨大商机。
能融合北部居住人口对办公休闲娱乐一站式的需要，能延续中心城区日益老化的配套。
从而创造出新的发展机遇，城东将从商业、办公、金融、消费、娱乐、居住、文化等各个层面，以高质量的姿态融合和汇集各个层面的需求，汇集巨大的城市增长力量，推动昆山新型城市向东转移，提高这个城市的竞争能力，并辐射周边地区，带动区域经济的发展。
（2）地产巨头垂青开发区城东板块：嘉业房产、世茂集团、深圳中航集团、合生创展、川普建设等巨头已经先后在开发区投资建设大型楼盘，销售业绩不错，近日，万科地产，华侨城地产等著名地产商已开始进驻开发区，预计，今年整个东部新开工建设面积将达到110万平方米，开发区2009年将是昆山的重头戏。
房地产市场调研规划
8--10年的努力，将花桥国际商务城建设成为国内一流的集聚现代商贸服务业的功能 区，成为江苏发展现代服务业的示范区。
昆山城市研究
1、城市概况 2、经济及产业发展状况 3、城市总体规划（城市规划+交通规划） 4、长三角规划对昆山的意义 5、昆山城市卖点汇总
沪宁城际铁路（已开通！）
连接上海和南京，分为250和350km/h两种，在昆山境内有三站。
轨道交通
引进上海11号线以及苏州sb1、2号线，形成城市轨道交通网。
公路交通
规划维持现状“三横两纵”高速公路网络；规划形成“环加放射线”的干线公路 布局结构。
未来规划交通
——内部交通
●轨道交通： 苏州S2B线经过周庄、锦溪和淀山湖，东接上海轨道交通20号线朱家角站。 上海市轨道交通11号线西延线由安亭进入昆山。 苏州市域轨道S1线接苏州轨道交通3号线、沪宁城际唯亭站向东进入昆山至阳澄 湖站与昆山城市轨道1号线并线，形成市域轨道交通。
规划总体定位
2002年—2025年将昆山建设成为功能完备、 优质适居、具有活力的现代化工商城市。昆 山的定位是工商业城市，特色是制造业基地。 昆山可以借用苏州、上海的设施来为自己服 务。根据这个规划，昆山今后将按7大功能 区来重新整合资源，谋求整体有机发展 。 在市域城镇架构上，规划形成一个大城市级 别的中心城区（人口80万），三个小城市级 别的片区中心。保留6个传统特色镇：周庄 镇、锦溪镇、淀山湖镇、千灯镇、巴城镇和 花桥镇。
二、区位交通
航空:上海虹桥机场（距45公里，约 半小时车程），上海浦东机场（距100 公里，约1小时车程）。 港口:上海港（中国最大港口、距离 60公里）、张家港（距100公里）、太 仓浏家港（距35公里），吴淞江、娄 江东流过境，最大通航吨位300吨。 铁路:京沪铁路、沪宁城铁穿越昆山 市，并在区内设有二等客货运输站。 公路:区域内公路网健全，有沪宁高 速公路、机场路、312国道；苏沪、苏 昆太、苏州绕城、同三高速公路贯穿 市域南、北、西东部，高速公路总里 程达100公里；
昆山市场调研简报
中航城 东方国际广场
44-91㎡ 43-73㎡ 58-120㎡
8600元/㎡ 11000-13000 元/㎡ 11000元/㎡
隆祺丽景
弘基财富广场 黄埔城市花园 帝景天成
办公楼 住宅 住宅
150-400㎡ 88-132㎡ 90-138㎡
6500元/㎡ 8500元/㎡ 8000元/㎡
区域项目产品价格表
销 售 率
80%
预定
项目卖点提炼
外在优势：
绝版地段：东部城市副中心核心位置 便捷交通：前进路地铁沿线 豪华商务生活平台：项目周边是较成熟的生 完善配套：学校、医院、银行配套完善 活圈，有黄浦公园、弘基财富广场、格林菲 尔华美达大酒店、高尔夫练球场等。是为成
苏州绕城接青浦高速公路
昆山经济概况
昆山是江苏的“东大门”，1989年9月28日撤 县设市，现拥有国家级经济技术开发区、综 合保税区等著名园区。在国家统计局公布的 全国百强县（市）排名中，昆山已多年蝉联 第一。 2009年昆山市实现地区生产总值（GDP） 2009年昆山市实现地区生产总值（GDP） 年昆山市实现地区生产总值 1780亿元，财政收入360亿元， 1780亿元，财政收入360亿元，其中地方一 亿元 360亿元 般预算收入156亿元， 般预算收入156亿元，继续高居全国各县 156亿元 （市）之首。 之首。 截止目前，全市累计批准65个国家和地区投 资项目近5000个，合同外资260亿美元，实际 到位170亿美元，其中世界500强跨国公司投 资项目61个。
物 业 费 工程进度
1.3元/平米/月 封顶
未知 在建
销售价格
11000-13000元 6500元/平米（低 /平米（酒 密度办公楼） 店式公寓）
8500元/平米
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世茂东壹号
91~103㎡ 二房 131~134㎡ 三房
两个卧室均是单面朝南，主卧带 有阳台，如果觉得卧室的空间不 够大可以阳台打通，使卧室与阳 台连为一体；次卧带有飘窗设计， 观景便利。该户型没有设置玄关， 私密性差；卫生间为干湿分区； 厨房布局狭长L型布局较为合理， 在一定程度上节省了空间，拓宽 了起居室的视野；整理来看该户 型方正，大小适中，较为舒适。
户型南北通透，双朝南卧室 有着不错的采光，超大的阳 台连接客厅与一间卧室使户 主更能享受生活
世茂东壹号
137~139㎡ 三房 158 ㎡ 三房
入户花园设计，有很大的自由使用空间。 并且双朝南房间和南北通透的格局使得整 套房子是用起来非常的舒适
户型方正，每寸空间可以完美利用。客厅 较大的宽距以及超大阳台的采光使得房间 看起来宽敞明亮
车位比例/售价
1：1/ 1：0.42/ 1.：1/
物管费
1.9 /月/㎡
1.8-2.1 /月/㎡
2011年，政府在城东加大了商业配套项目的开发力度，诸多地块在规划之 时即定义为商业。2010年国家针对房产市场相继出台了“国四条”和“国十条”， 在政策压力下，城东各盘价格基本趋于稳定。 整个房地产市场3月的表现相比去年下降了51.8。但是城东区域继续以其绝对的 优势摘取六大区域之冠，绿地21新城继续冠鼎昆山楼市。中冶昆庭以及世贸东壹 号由于其特殊的地理位置，比邻未来的轻轨站也使其有着不错的销量，和较大的 升值空间。
两梯四户，三房两厅一卫； 建筑面积月110平方米； 方正的户型格局，南北通 透，通风、采光条件佳；
两梯四户，三房两厅两卫，建 筑面积约117平方米；经典的 正统三房设计，客厅、厨卫、 我是空间有序建个；主卧新型 套间设计，彰显尊贵；
绿地21新城
163 ㎡ 四房 •
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二梯二户 四房二厅二卫
A区奢华客房区：两梯两户，私家入 户大堂，专属会客空间，空中花园多 层次景观。 B区美食料理区：双入户设计，主从 空间隔离，奢华餐饮宴请区。 C区私享主人套房：大尺度主卧套间， 景观书房、更衣间、卫浴；空间大气 奢华，体现每个细节。 D区温馨生活区：双卧室斜向相对， 互不影响私密，更利于家人相互照顾， 南北卧房功能明确，独立卫浴干湿分 离。
• • • 建筑面积：75万㎡ 容积率：1.5 绿化率：40% 世茂东壹号位于昆山东部新城核 心位置，项目住宅产品类型包括 多层电梯公寓、观景高层、花园 洋房等多种业态，小学及幼儿园 已建设完成。 优势：世茂东壹号为昆山为数不 多的百万平米大盘，规模较大， 物业类型较为丰富；社区北侧的 世茂广场是世茂集团配合昆山市 政府东扩规划打造的重点项目， 影院已开业，并签约大型卖场进 驻。
绿地21新城
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2011.2-3月销量冠军
基础经济指标：
建筑面积：178万㎡ 容积 率：2.5 绿化率：40% 优势：绿地21新城为昆山 城东第二个出现的百万平 方米的超级大盘，物业类 型较为丰富；超级大盘规 划内的配套资源非常可观， 商业、公园、学校等生活 休闲设施比较齐全。 劣势：绿地21新城社区规 模大，物业管理存在较大 难度，但据楼盘方面介绍， 该项目在物业方面会有很 独特的管理方式。
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中冶昆庭
中冶昆庭目前在售6号楼46-91平米精装酒店式公寓，均价11000元/平米， 【8500（毛坯）+2500（装修标准）】。现金卡办理者可享受97折、一周以内 准时签约99折、一次性付款99折，累计最高优惠95折。
中冶昆庭
46 ㎡ 一房 64 ㎡ 一房 91 ㎡ 一房
此户型坐南朝北，46平米开间设 计，动静分离厨房及卫生间都设 在入口处，生活区域与休息区域 分离不会显得杂乱无章，开放式 厨房的设计空间感更强不会觉得 拥挤。卫生间没有窗通风效果较 差，开间式的设计面积使用灵活， 可分置客厅、书房等。此户型最 大的特点在于西边的落地景观窗， 弥补了房间的光线及通风问题。
绿地21新城
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绿地21新城一期二期目前在售200多套高层房源，主要面积为56平米、70平米、 85平米、88平米、110平米、117平米、163平米，均价7500元/平米。总价 49万即可入住两房。据官方网站数据显示，2011年3月绿地21新城又以103套 的热销荣登全市销售冠军。 一期销售70%，去年开盘至今，短期时间热销70%房源，本次主推热销房源 58~120平米，面积58-163平方米。春节后3-4月份加推联排别墅，面积120200平方米之间
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中冶昆庭
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基础经济指标：
建筑面积：13万㎡ 容积率：3.5 绿化率：36.72 中冶昆庭以国际化标准，树立酒店 式公寓价值标杆。引入国际流行的 ARTDECO建筑风格和低调华丽的 精装，签约了日本最大不动产经营 管理上市公司“爱泊满不动产株式 会社”。中冶集团的建筑作品覆盖 了大家耳熟能详的中国和世界重要 建筑，从北京最大的标志性建筑鸟 巢，长三角国际门户机场上海浦东 机场等。 优势：中冶昆庭项目周边交通配置 齐全，周边公交线路可直达昆山各 大交通中转站，项目周边景色怡人， 夏驾河景观带晨曦公园更是为项目 增色不少，项目户型面积大小不等 无论自住还是投资都是相当的优越。 劣势：中冶昆庭目前周边还没有大 型卖场及娱乐设施，城东经济开发 区多处正属于规划中。昆嘉路段工 厂很多，每天上下班高峰时间太湖 路段由北向南方向的人流大较大。
63
52 40 29 26 22 21 19
5900起
7800 13000 8800 8800 6700 8500 8000
2011年3月昆山楼市总成交1947套，比2月份增加了744套，环比上升61% ， 其中商业楼盘成交量约为570套，环比上升195%，别墅楼盘约为50套，环比上 升14% 。 由于今年一直以来的房产调控政策，今年3月份成交量相对于去年3090套环比下 跌了40.6%。 3月，昆山楼市供应量为47200多套，环比上升约0.2%。
昆山城中地块公寓市调档案
区域力面积 （ ㎡）
交房时间
车位比例/售价
物管费
城中
城中 城中
弘辉首玺
外滩印象花园 世茂蝶湖湾
657
1391 6500
15000
7700 8500
125/134/154
92/113 92/127/138
2013.6
2012.12.31 2011.12.30
绿地21新城
58 ㎡ 一房 70 ㎡ 一房 85 ㎡ 二房
该户型为两梯四户，建筑面积 58平方米左右的一方两厅一 卫；户型布局较为方正，主卧 朝南，采光通透，客厅带观景 阳台；
该户型为两梯四户，主要分 布在1、2、4号楼；70平 方米的1+1房，空间利用率 高；空中花园刻画自由分割 作为书房、活动室、儿童房 等场所；南向主卧带大飘窗， 观景便利。
市调报告（昆山楼市）
昆山项目2011年3月
2010年分为三个阶段：
第一阶段：1-4月，异地客户投资昆山 的火爆。延续2009年的投资火爆场景， 2010年的开年非常精彩，成交价格迅 速的攀升也是当时遍布各个楼盘的普遍 现象。 第二阶段：5-8月，政策威力惊人。 “417”调控的威力也对昆山楼市产生 了立竿见影的抑制作用，此时异地投资 几乎绝迹，甚至本地正常的居住需求也 因为楼市的寒冷而退缩。但此时开发商 对于调控相对麻木，并没有以积极的心 态来应对市场发生的巨大变化，楼市在 僵持中前行。 第三阶段：9-11月，促销回笼资金唱 主角。9月是传统的金九银十的开头， 过去4个月中被抑制的自住需求开始缓 慢入市，“929”的调控打破了调控放 松的幻想，从10月份开始，席卷昆山 的促销降价成为了楼市的主角。过去报 价9000元/平方米的楼盘，最新报价甚 至只到了7500元/平方米的水平，降价 10%-15%以获取快速的年度回款成为 唯一选择。
该户型为经典两房设计，房型 布局方正简洁，南北通透；客 厅位于入口左侧，在保证了客 厅活动的私密性，朝南的设计 也让整个房间充分享受阳光。 南向主卧空间较大，大飘窗的 设计，可以在观赏景色的同时 享受到良好的通风、采光。
绿地21新城
94 ㎡ 二房 110 ㎡ 三房 117 ㎡ 三房
一梯两户，两房两厅一卫，建筑 面积在94平方米左右；客厅餐厅 各成一体，连通却又互不干扰； 主卧、次卧均朝南，采光条件好；
2011.2住宅类楼盘销售前10名
楼盘名称 绿地21新城 外滩印象花园 城东 中心城区 区域 销售套数 103 93 价格（元/㎡） 7700 7600
时代文化家园
世茂东一号 都会新峰 凯迪城 同城虹桥映象 英伦尊邸 世茂蝶湖湾 云山里
城西
城东 国际商务城 中心城区 国际商务城 城南 中心城区 城北
•
绿地21新城
• • •
进入小区，绿化多，小区道路宽畅，进入售楼处，第一感觉装修华丽，服务人员 不多，开门迎宾一人，礼仪两人，销售员4人，但各司其职。不过总觉得缺少些 温暖感。 值得一提的是7号楼二梯二户，建筑面积163平米，属空中别院，实用又奢华，但 总价不高，下页附重点资料。 售楼处中央超大景观沙盘模型。
此户型朝北，采光不足，进门便 是客厅私密性得不到保障
此户型坐南朝北，采光效果不是 很好，主卧带有独立卫生间私密 性得到保证，但是卫生间没有窗 户通风条件差。91平米的两方配 了两个卫生间虽然保证了私密性 但是在房源面积的使用上略显劣 势，厨房设在主卧边上油烟问题 些许还是存在的。
世茂东壹号
• 基础经济指标：
1：0.79/
1：0.31/ 1：1/
2.5-3.5 /月/㎡
1.6元/月/㎡ 1.95 /月/㎡
预测2011年将是昆山的豪宅元年，而这些豪宅又多集中在中心城区，所以确切的 说，大家关注的豪宅，更多的是关注中心城区的行情。城中有史以来一直缺少高 端住宅小区，弘辉首玺就打破了这个格局。 外滩印象花园是由上海中星集团打造品牌楼盘，整体楼盘动静分离，精心设计的 房型赠送面积较多，可满足不同消费层小业主的置业需求。该楼盘性价比极高， 2011连续三个月销量排名前列。 蝶湖湾小区位于交通枢纽地段，极真升值潜力，吸引各方投资客。