全装修住宅质量缺陷分析

栖庭全装修住宅质量缺陷分析

摘要：精装修住宅正成为商品住宅市场的趋势。找出精装修房质量缺陷分布的特点和规律，发现业主关注的焦点，为工程质量评价提供依据成为开发精装修住宅项目开发商的当务之急。本文针对已经交付的91套房屋，对其存在的质量缺陷进行了整理、归类和分析后，对业主反映较多的质量缺陷提出了解决办法。

关键词：精装修住宅；质量缺陷；分析

1.情况简介

栖庭项目是栖霞建设开发的第一个精装修项目，具有为公司积累精装修房开发经验，探索精装修房工程管理方法的意义。本文所述工程系栖庭项目一标段工程（01栋）总计136套房屋，于2011年8月开工建设，当年12月20日交付业主使用。参加该标段建设的主要有装潢总包单位和地板分包单位。截止2012年3月31日，合计交付91户。本文针对已交付的91套房屋，对其存在的质量缺陷进行整理和归类后进行分析。

2.缺陷分布及数量

2.1按缺陷所在单元分

01栋精装修工程的质量缺陷按单元分类如下图所示。

由下图可知，东单元总体呈现逐步下降的趋势。第二、三、四标段户均问题数量低于01栋整体平均值。西单元前三标段户均问题数量逐渐上升，第四标段回落。只有第四标段户均问题数量略低于01栋整体平均值。

01栋户均缺陷分布数量统计图

2.2按施工单位分

01栋的质量缺陷责任单位主要有装修总包和地板分包两家，将此两家单位的质量缺陷整理统计后如下所示。

2.2.1装修总包单位

装修总包单位户均缺陷数量统计图

由图可知，东单元总体呈现逐步下降的趋势。这种情况可能与东单元施工时质量问题暴露早，班组重视有关系。东单元在东单元在时间上似乎存在熟能生巧的现象，缺陷数量逐步降低。

西单元一标段缺陷数量低于东单元和01栋平均水平。这种情况原因在于西单元施工班组将很多精力花在一标段，在施工进度已经施工到三标段的时候，还每天安排施工人员进一步对一标段进行加工修补。由于在一标段花的人工过多，工期变紧，后续几个标段想继续精益求精却变的不可能。特别是在西单元二标段施工过程中，中建南方工人分批回老家农忙，导致人手更加紧缺，是导致质量缺陷数量上升的重要因素。由此可见，合理安排工期和用工数量很重要。在工期偏紧的情况下，没有必要一味的对局部精雕细琢。一味的对局部精雕细琢不仅会导致进度的前松后紧，不能按进度计划完工，也会因为不能合理分配劳动力导致质量缺陷增多。在精装修工程中保证整体工期和效果是重中之重。

2.2.2地板单位

由图表可知，地板质量缺陷数量最多的是西单元三标段。一是因为色差问题在该标段集中暴露，监理当时也因此勒令其停工并与地板公司进行交涉。二是因为该标段土建单位的毛地坪平整度问题多，修

补效果欠佳。三是该标段地板施工复工以后，地板公司换了一批安装人员，也存在熟悉现场施工条件的因素。东单元一、二标段和西单元一、二标段缺陷数量均在01栋平均值附近，东单元四标段和西单元四标段均明显低于01栋平均值。

2.3按缺陷所在房间分类

缺陷所在房间统计表

由表可知，餐客厅发生的缺陷数量最多，主卧、主卫位列二三。餐客厅面积最大，使用功能最为丰富，动线设计最为集中，涉及到的施工单位数量最多，成为业主收房的关注重点有其必然性。主卧、主卫和次卧与业主的生活舒适度联系紧密，故位列二三四位。以后的检查中应将餐客厅、主卧和主卫列为检查重点。

3.质量控制措施

从业主收房时反馈的信息来看，数量最多的质量缺陷是地板松动和墙砖空鼓的问题。解决好这两类质量缺陷，对于降低返修率具有重

要意义。

3.1地板

地板和踢脚线在01栋质量缺陷中列第一位，如图所示，地板松动

问题最为严重，占地板和踢脚

线分项缺陷总数的55%。主要

原因有以下几点：

（1）土建毛地坪平整度

不高，不符合地板铺装要求。

根据《GB50209-2002建筑地面

工程施工质量验收规范》要

求，表面铺设实木复合地板的地坪平整度应满足2米之内误差2毫米的要求。检查方法是使用2米长的靠尺和塞尺检查。实际工程中监理发现，土建单位施工的地坪平整度往往达不到规范要求。对此问题监理要求装潢单位采取“凿高补低”的方式对地平进行修补，力争使修补过后的地坪能满足铺设地板的要求。但实践证明，不能一次性做好地坪，即使花再多的人工来修补，也于事无补。建议在以后的工程中，加强地坪平整度的验收，并采用做水泥自流平的方法尽量减少地坪平整度误差。

（2）铺垫宝的使用，使得地板松动概率增加。01栋为了调整厨卫地砖和房间地板的标高，采用了铺设铺垫宝的方法。铺垫宝是挤塑保温板的别称，具有保温效果好，提升脚感和调节标高的作用。但是铺垫宝的使用，客观上增加了地板浮动的概率。特别是遇到地坪本身

就不平整的情况下，铺垫宝会加剧地板上下浮动的幅度，效果适得其反。建议在以后的工程中，不再使用铺垫宝，而采取计算好标高，用细石混凝土一次性把地坪浇厚。

（3）地板端头没有固定，端头处可以上下浮动。01栋精装修工程在套内内门下铺设了门槛石，地板靠门槛石一侧的端头实际上是悬浮的，如果地坪在此处稍有不平，端头上下浮动的幅度就非常可观了。建议在地板端头处，沿门槛石一侧钉一短木条固定在地坪上，采用玻璃胶或者采用枪钉将地板端头固定在此短木条上，这样一来就可以将地板悬浮端彻底固定，不让其上下浮动。

若不采取上述针对性措施，帕累托分析图见下图红色线。采取上述针对性措施后，力争松动问题较目前减少50%，则地板和踢脚线合计项缺陷数量可下降27.42%。改进效果见下图紫色线。

3.2墙砖空鼓

栖庭项目卫生间墙面装饰材料使用的是玻化砖。玻化砖柔和、光泽度高，且便于开槽和切割，给装饰效果带来了很大好处。但是玻化

砖吸水率低（一般低于

0.5%），导致瓷砖与结合层

的粘结经常出现问题从而

导致空鼓。而且空鼓是一个

动态演进的质量瑕疵。随着

时间的延长，空鼓数量会增

多，面积会增大。从数据看，

空鼓数量高达100处，占据了本项49%。解决好空鼓问题主要从以下几点着力。

（1）增加使用界面剂。在玻化砖背面满涂界面剂，特别是四个边角一定要涂刷到位。在铺贴上墙之前，再使用参过胶水的水泥浆轻刮一层，以此来增加玻化砖和水泥砂浆结合层之间的粘结力。

（2）水泥砂浆结合层要分块断开。水泥砂浆结合层往往因为失水干缩而产生空鼓和裂缝。因此每铺贴好一排玻化砖，就要使用胶带纸将横缝贴好，再铺贴上一排砖，保证水泥砂浆结合层在横缝处断开。当所有玻化砖都铺贴完毕，再使用铲子沿砖竖缝勾一边，保证水泥砂浆结合层在竖缝处也断开。以此来减少水泥砂浆结合层的面积，减少其收缩应力。

（3）最下排玻化砖要垫好。玻化砖自重较大，因此在铺贴时要使用塑料十字卡将横缝竖缝都卡好，确保砖片不会产生移动。特别是最下一排砖铺贴时，一定要将最下边一条缝处用硬物垫好，保证不会因为上排砖自重过大将最下一拍砖挤压产生移动，从而带动背面的水