万科集团-供方履约评估表--管理流程
万科集团房地产项目的工程合同管理,规范工作流程管理办法
万科集团房地产项目的工程合同管理,规范工作流程管理办法第一篇：万科集团房地产项目的工程合同管理,规范工作流程管理办法1.目的为加强万科集团房地产项目的工程合同管理，规范工作流程，维护公司权益，根据《万科企业股份有限公司合同管理规范》，制定本管理办法。
2.范围本管理办法适用于万科集团所属各房地产公司。
3.职责3.1 万科集团总部财务管理部成本管理组负责对本管理办法的制订、修改、解释、指导、监督检查。
3.2 万科集团所属各房地产公司负责签订、履行工程合同的人员（包括经办、审批、资料管理等）贯彻执行本管理办法。
4.方法与过程控制（包括一般规定、合同订立的管理、合同履行的管理、合同档案的管理及其他规定）4.1 一般规定4.1.1 本管理办法适用于直接构成发包单位项目开发成本且需要承包单位通过工程施工形成实体产品（如土建、安装、装饰、园林环境等）的合同；勘测、监理、造价咨询委托类合同参照本管理办法执行；土地、材料设备采购、设计类合同则另按有关管理办法执行。
4.1.2 万科房地产项目的工程合同管理必须遵循以下原则： 4.1.2.1 合法性原则：工程合同管理必须全面符合有关法律法规及行业规定，使得公司的权益能够依法受到保护。
4.1.2.2 合同书原则：工程施工必须正式签署合同书以明确双方的权利、义务和责任，但金额在一万元以下且能及时结清的零星工程及工程类合同中已经界定清楚归属的变更签证事项可另行办理。
4.1.2.3 事前签订原则：工程合同应在经济事项发生前签署，禁止工程类业务未签署合同即先行施工。
4.1.2.4 招标原则本原则包括以下两方面含义：◆采用招标方式确定合作方。
除下列情况外的所有合同的合作方均应通过招标方式确定：（1）某项工程、产品业已经过万科集团审批确定了长期合作伙伴关系；（2）某些政府垄断工程；（3）属于《万科企业股份有限公司工程招标管理办法》规定的适用情形，经详细填写《万科企业股份有限公司考察结果审批表》（详见附件），并按规定经公司有关负责人集体会签批准后，方可采用考察对比的方法确定合作方。
万科集团2019年评估管理手册1.0
万科集团2019年评估管理操作手册（1.0版）万科集团事业发展中心工程管理2019年3月目录一、前言 (4)二、适用范围 (4)三、地下工程评估体系操作细则 (4)3.1评估组织 (4)3.2地下工程评估条件 (7)3.3地下工程评估评分原则 (7)3.4体系构成 (8)3.5评估考核办法 (8)四、过程评估体系操作细则 (11)4.1过程评估体系构成 (11)4.2质量评估体系 (12)4.2.1评估内容 (12)4.2.2评估组织 (12)4.2.2.1评估周期 (12)4.2.2.3评估范围 (13)4.2.6过程评估评分规则 (17)4.2.6.1质量评估体系计算规则 (18)4.3安全文明评估体系 (20)4.3.1评估内容 (20)五、交付预评估体系操作细则 (27)5.1、评估组织 (27)5.2、交付预评估条件： (29)5.3、交付预评估评分原则： (29)5.4、体系构成 (31)5.5、交付预评估相关说明 (31)六、交付评估体系操作细则 (31)6.1、正式交付评估组织 (31)6.2、正式交付评估评估条件 (33)6.3、交付评估评分原则 (34)6.4、体系构成 (35)6.5、交付评估相关说明 (36)一、前言为及时发现项目施工过程中的安全及质量风险，促进项目安全及质量建设，降低交付风险系数，从而提升工程品质、提高客户长期居住使用的满意度，借此推动集团项目安全及质量施工管理水平的提升，促进质量往客户关注维度去加强管控，特订立此操作手册。
二、适用范围适用于万科集团所有参与工程管理的在建住宅、类住宅。
三、地下工程评估体系操作细则3.1评估组织3.1.1评估内容3.1.2评估周期45天为一周期巡检（第三方评估组提前1天通知项目）。
3.1.3人员安排同一个评估组不能连续两个评估周期评估同一项目，每个评估组人员由3人组成，具体分工情况如下：（1）：桩基工程专项及基坑工程安全文明检查（1人）（2）：地下室质量风险检查（1人）（3）：资料检查（1人）3.1.4前期准备每周期评估开始前由各城市公司将处于地下工程施工阶段的项目清单发送至集团，集团信息汇总完成后将委派第三方评估组对各项目进行评估，第三方评估组将提前1天通知项目，项目接到通知后必须在评估开始前将信息采集表及项目进度照片以邮件形式发送至区域品质管理部，抄送集团工程管理中心邮箱，并抄送评估组长邮箱。
万科全套管理规定及流程
万科房地产开发有限公司管理制度目录一、万科房地产开发有限公司组织结构（P10）1、垂直化管理组织结构图2、项目前期部组织结构与责权3、设计管理部组织结构与责权4、商务部组织结构与责权5、工程管理部组织结构与责权6、销售部组织结构与责权7、办公室部组织结构与责权二、万科房地产开发有限公司职位说明书（P22）1. 高层管理类（1）总经理职位说明书（2）副总经理（分管经营）职位说明书（3）副总经理（分管营销）职位说明书（4）总工程师职位说明书2.项目前期部（1）项目前期部经理职位说明书（2）投资发展主管职位说明书（3）项目开发主管职位说明书（4）项目规划主管职位说明书3.设计管理部（1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书4. 商务部（1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书5. 工程管理部（1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书6. 销售部销售部经理职位说明书7. 办公室（1）办公室主任职位说明书（2）人力资源主管职位说明书（3）行政主管职位说明书（4）档案主管职位说明书三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理（P60）1、项目投资与开发管理制度设计（1）企业项目投资管理制度（2）企业经营计划管理制度2、项目投资与开发管理操作工具（1）项目阶段投资回收分析表（2）企业年度总体经营计划书（3）投资项目竞争分析调研表（4）项目开发成本费用估算3、项目投资与开发管理管理工作流程（1）企业经营决策管理流程（2）年度经营计划编制流程4. 项目投资与开发管理方案设计（1）年度经营计划方案（2）项目投资分析方案（3）项目拆迁安置方案四．万科房地产开发有限公司设计管理（P90）1.设计管理制度设计（1）工程设计管理制度（2）设计图纸自审制度2. 设计管理操作工具（1）工程项目设计任务单（2）设计任务修改审批表（3）设计任务修改审批表（4）设计跟踪检查记录单（5）设计输出文件审查表3. 设计管理工作流程（1）图纸设计管理工作流程（2）设计变更管理工作流程4.设计管理方案设计（1）工程设计合同书编制方案（2）工程计任务书编制方案五、万科房地产开发有限公司造价管理（P120）1. 造价管理制度设计（1）工程预结算管理细则（2）工程计量计价管理办法2. 造价管理操作工具（1）工程预算作业进度表（2）单项工程计量一览表（3）分项工程计价内控表（4）单项工程概、预算表3. 造价管理工作流程（1）工程预算编制流程（2）工程竣工结算流程4. 造价管理方案设计（1）工程水电预结算办法（2）竣工结算社会审价方案（3）项目付款审核审批办法六、万科房地产开发有限公司工程施工管理（P146）1．工程施工管理制度设计（1）项目经理部管理制度（2）项目招投标管理制度（3）工程承包商管理制度（4）工程监理管理制度（5）技术交底管理制度（6）临时水电使用规定（7）工程签证管理制度2. 工程施工管理操作工具（1）项目工程施工进度表（2）建设工程招标申请书（3）建设招标报价清单表（4）施工招标合同评审表（5）施工招标合同会签表（6）施工组织设计报审表（7）工程施工方案审批表（8）工程施工进度计划表（9）进度调整计划审批表（10）建设工程开工申请单（11）技术交底三签记录表（12）施工工程量签证单（13）周工程量统计表（14）工程管理日记表3. 工程施工管理工作流程（1）工程施工过程管理流程（2）工程进度控制管理流程4. 工程施工管理方案设计（1）施工组织总设计方案（2）安全生产协议书模板（3）给排水技术指导方案（4）施工技术管理方案（5）土方回填施工方案（6）工程成品保护方案七、万科房地产开发有限公司绩效管理（P237）1 房地产企业绩效管理制度设计（1）绩效考核管理制度（2）员工奖惩管理制度2 房地产企业绩效考核表（1）总工程师绩效考核表（2）前期部经理考核表-1（关于投资）（3）前期部经理考核表-2（关于经营）（4）项目经理绩效考核量表（5）水暖工程师绩效考核表（6）工程项目预算员考核表3 房地产企业绩效管理流程（1）目标设定工作流程（2）绩效管理工作流程4 房地产企业绩效管理方案设计（1）项目经理绩效考核办法（2）工程技术人员考核办法八、万科房地产开发有限公司财务管理（P264）1 财务管理制度设计（1）企业存货管理制度（2）货币资金管理办法（3）内部财务管理制度2 财务管理操作工具（1）营业利润测算表（2）年度财务费用台账（3）票据及存款日报表（4）财务审计报告表（5）审计查账记录表（6）现金流量分析表（7）融资项目登记表（8）项目融资申报表3 财务管理工作流程（1）资金管理工作流程（2）财务审计管理流程4 财务管理方案设计（1）财务会计报告管理方案（2）财务成本核算控制方案九、万科房地产开发有限公司行政人事管理（P298）1.行政人事管理制度设计（1）办公用品管理制度（2）会议管理制度（3）文书管理制度（4）印章管理制度（5）出差管理制度（6）档案管理制度（7）车辆管理制度2. 行政人事管理操作工具（1）办公费用明细表（2）办公用品请购单（3）办公用品领用表（4）办公设备登记表（5）固定资产登记表（6）图书借阅登记表（7）印章使用申请单（8）车辆使用申请表（9）安全状况检查表（10）会议申请表3 行政人事管理工作流程（1）行政经费控制流程（2）企业会议管理流程4 行政人事管理方案设计（1）办公费用控制办法（2）车辆使用管理办法一、万科房地产开发有限公司组织结构1、垂直化管理组织结构图2、项目前期部组织结构与责权3、设计管理部组织结构与责权4、商务部组织结构与责权5、工程管理部组织结构与责权6、销售部组织结构与责权7、办公室部组织结构与责权1.万科房地产开发有限公司组织结构图2 项目前期部组织结构与责权部门组织结构图部门编制经理级1人主管级3人职责1．负责企业投资项目的搜寻与调查研究，并对拟投资的项目进行经济分析和论证2. 负责制订房地产投资计划，并参与工程项目投资策划、项目可行性研究工作3．对所拓展的房地产项目、建筑工程项目进行全面测算和评估，拟订可行的项目开发计划4．组织开展项目前期的谈判、项目用地投标、土地款项拨付计划拟订及报批等工作5．组织开展项目立项所有手续的报批、规划设计等工作6．组织拆迁办及相关人员做好征地拆迁手续的办理与拆迁协调等工作7．负责开展企业项目联系单位的公关工作8．配合商务部编制项目开工前相关合同（含规划、设计合同、委托市场调查合同、委托可行性分析合同及委托审计合同、环境评价合同、红线合同、勘察合同）项目前期部经理投资发展主管项目开发主管项目规划主管投资发展专员各专项工作专员专业工程师9．负责项目用地投标、立项报批、规划设计等文件资料的管理工作权力1．对投资项目的建议权及对投资计划、投资方案的审核权2．房地产行业资讯调查经费的合理使用权3．对阶段性公关活动方案和费用预算的决策权4．要求相关部门配合的权力5．对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权相关说明3.设计管理部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人根据实际而定职责1．参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作2．对设计单位的设计方案进行确认，组织本部门和相关部门进行讨论、论证、审核和验收设计管理部经理图纸审核员资料管理员结构设计师4 商务部组织结构与责权经理级1人主管级2人根据实际而定1. 负责与工程相关的所有合同编制工作2. 根据设计图纸组织编制或委托编制工程项目概算、预算、预算分配、材料设备预算等3．根据工程进度和合同完成工程款的结算、支付以及工程决算工作4．审核或复核工程量、设计变更、现场签证等导致工程投资变化的技术文件5．配合工程施工过程中出现的变更、签证及时进行费用核算，从技术经济角度进行比较6．严格履行工程合同，严格控制合同内工程投资，严格履行工程款支付的签字程序7．负责工程建设的动态投资统计工作，及时提供与投资有关的数据和资料，按合同编制《项目月度付款计划》 8．配合项目前期部完成工程招标工作，编写招标文件中的有关造价条款和标底的编制说明商务部经理 造价工程师 土建预算员 安装预算员 合同管理员询价员 合同主管9．完成材料设备招标工作，调查、测算材料及设备的暂定价格，编制采购合同10．负责投资造价的政策、技术文件的收集和发放工作权力1．工程合同的编制权（政府文件明确规定需要招标必须采用标准合同的除外）2．工程预、结算文件的编制权、审核权及工程量的审核权3．招标文件、标底、工程合同的审核权、建议权，招标、开标工作的参与权3．规划设计、施工图设计的建议权4．工程进度付款的审核权5．对本部门人员的人事异动建议权、考核评价权和奖惩建议权相关说明5 工程管理部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人工程管理部经理根据实际而定职责1．负责工程建设项目的施工技术管理、开工准备、对外技术协调等工作2．配合商务部起草工程相关合同3. 办理供水、供电、消防手续2．审查施工组织设计，监督进度计划的实施情况，控制施工进度，完成工期目标3．熟悉施工设计图纸，参与施工设计图纸会审和技术交底工作4. 负责管理施工队伍，并协调好对内、对外的关系5. 根据企业项目建设的实际情况，编制并实施完成工程进度计划6．参与及工程施工招投标工作7. 加强工程质量控制，负责工程施工管理到竣工验收的全过程8. 组织开展分项、单项（位）以及隐蔽工程的完工验收工作9．负责工程变更初审、工程量的确认签证、隐蔽工程的验收以及工程决算的初审工作6 销售部组织结构与责权责人 部门组织结构图部门编制经理级1人根据实际而定职责1．编制和执行项目营销工作计划2．督促专业机构完成新项目所在区域的竞争对手及消费者调查并制定营销推广方案3、同步完成销售动态分析并依此调整营销推广方案 3．负责项目的销售策划、平面制作、宣传推广、媒体选用等工作4．组建售楼中心，确定项目售楼处外部形象与内部装饰装修方案5. 负责销售备案工作及相关的政府部门协调工作 6．策划与实施各类楼盘项目的推广、促销活动 7．负责项目商业部分的招商工作 8．按总经理及董事会要求编制销售报表9、负责客户服务管理工作，建立市场研发及客户档案，处理投诉、退房等问题权力 1．对营销推广方案和费用预算的审核权销售部经理销售员客服主管营销策划专员2．房地产行业资讯调查经费及营销推广费用的合理使用权3．对营销策划及宣传推广方案决策权4．要求相关部门配合的权力5．对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权相关说明7 办公室组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人主管级3人根据实际而定职责1．协助总经理综合、协调各部门工作和处理日常事务2．根据总经理及相关高层领导意见，召开企业办公会议和其他有关会议，做好会议记录，撰写会议纪要，并检查督促会议决议的贯彻实施办公室主任档案主管行政主管招聘主管培训主管档案文员后勤主管人力资源主管二、万科房地产开发有限公司职位说明书1. 高层管理类（1）总经理职位说明书（2）副总经理（分管经营）职位说明书（3）副总经理（分管营销）职位说明书（4）总工程师职位说明书（1）总经理职位说明书（2）副总经理（分管运营）职位说明书（3）副总经理（分管营销）职位说明书（4）总工程师职位说明书2.项目前期部（1）项目前期部经理职位说明书（2）投资发展主管职位说明书（3）项目开发主管职位说明书（4）项目规划主管职位说明书（1）项目前期部经理职位说明书（2）投资发展主管职位说明书（3）项目开发主管职位说明书（4）项目规划主管职位说明书3.设计管理部（1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书（1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书4. 商务部（1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书（1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书5. 工程管理部（1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书（1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书6. 销售部销售部经理职位说明书7. 办公室（1）办公室主任职位说明书（2）人力资源主管职位说明书（3）行政主管职位说明书（4）档案主管职位说明书（1）办公室主任职位说明书。
7.4-Z03 供方管理程序
1.目的有效选择和管理公司的各类供方。
2.范围适用于公司各部门。
3.职责4.定义合格物资（品牌）供方：由公司统一评估选择的物资（品牌）合格供方。
合格服务供方：由公司统一评估选择的各类服务/工程分包供方。
5.方法和控制过程5.1供方的选择5.1.1供方的选择应遵循“质量第一、服务至上”的原则，选择有较高信誉的供方。
5.1.2对代理供方的选择，应选择具备深圳区域性代理资格的供方，并应具备相应的售后服务和保修能力。
5.1.3对生产型供方的选择，应遵循“就近原则”，保证产品和服务的及时性。
5.1.4对服务性供方的选择，应参考行业内的使用情况，选择正规、有专业资质的供方。
5.1.5对个人、挂靠等形式的供方，需经品质管理部审核批准后方可使用。
5.1.6为保证价格的合理性，每类物资应有两家（或以上）合格供方以备选择。
5.2供方（品牌）的评审资料要求5.2.1物资零售/批发/代理供方评审时须具备的资料（包括但不限于以下内容）：A.供方的营业执照复印件（本年度已年审）、税务登记证明；B.特种产品的经营许可证（如：安防器材、泳池药品、有毒有腐蚀性物品、易燃易爆物品、消防用品等）和特种产品的检验报告；C.代理商代理授权证书，代理产品合格证书等；D.采购物资的报价单；E.合同样本；F.证明供方品质保障能力的其它相关文件；G.供方简介及联系方式。
5.2.2生产型供方评审时需具备的资料（包括但不限于以下内容）A．供方的营业执照复印件（本年度已年审）、税务登记证明；B．供方主要产品的生产工艺流程图；C．主要产品的形式鉴定证书；D．特种产品的生产经营许可证（必要时）；E．报价单；F．合同样本；G．证明供方品质保障能力的其它相关文件；H．供方简介及联系方式。
5.2.3服务型供方评估时应具备的资料（包括但不限于以下内容）A．供方的营业执照复印件（本年度已年审）、税务登记证明；B．特种作业许可证（空调水处理、外墙清洗、消杀、防水、装饰装修、电梯、水箱清洗等）；C．特种作业人员资质证书（健康证、资质证等）；D．合同样本；E．证明供方品质保障能力的其它相关文件；F．供方简介及联系方式。
万科集团管理流程
万科集团管理流程作为中国房地产行业的领军企业，万科集团一直致力于建立高效、透明、规范的管理流程，以确保企业的持续发展和稳健经营。
万科集团管理流程的建立和完善，不仅是为了提高企业内部运营效率，更是为了提升企业的竞争力和可持续发展能力。
下面将就万科集团管理流程的相关内容进行详细介绍。
首先，万科集团管理流程的建立始于对企业内部各个业务环节的深入了解和分析。
通过对企业内部各项业务流程的梳理和优化，万科集团建立了一套完善的管理流程体系，涵盖了从项目立项、招投标、合同签订、工程施工、质量监控、成本控制、人力资源管理等各个方面。
这些管理流程既包括了具体的操作流程和规范，也包括了相应的责任部门和人员，以及各项流程的监督和评估机制。
其次，万科集团管理流程的建立还需要依托先进的信息化技术。
万科集团通过引入先进的信息化管理系统，实现了对各项业务流程的全面监控和管理。
通过信息化系统，万科集团可以实时掌握各项业务流程的进展情况，及时发现和解决问题，提高了管理效率和决策的科学性。
同时，信息化系统还可以为企业提供大量的数据支持，为管理决策提供客观依据。
再次，万科集团管理流程的建立需要依托严格的内部管理制度和规范。
万科集团在制定内部管理制度和规范的过程中，充分考虑了企业的特点和发展需求，确保了管理制度的科学性和可操作性。
内部管理制度和规范不仅是对管理流程的具体落实，更是对企业文化和价值观的传承和弘扬。
通过内部管理制度和规范，万科集团能够有效约束和规范企业内部各项行为，确保企业的正常运营和稳健发展。
最后，万科集团管理流程的建立需要依托专业化的人才队伍。
作为一家拥有悠久历史和丰富经验的企业，万科集团注重人才的培养和引进。
在管理流程的建立和完善过程中，万科集团重视对管理人员的培训和考核，不断提升他们的管理水平和专业素养。
与此同时，万科集团还通过引进外部专业人才，不断丰富和完善管理团队，确保了管理流程的科学性和先进性。
综上所述，万科集团管理流程的建立和完善是一个系统工程，需要依托对企业内部业务的深入了解和分析，依托先进的信息化技术，依托严格的内部管理制度和规范，以及依托专业化的人才队伍。
万科房地产集团公司全套管理制度及流程
万科房地产开发有限公司管理制度目录一、万科房地产开发有限公司组织结构1、垂直化管理组织结构图2、项目前期部组织结构与责权3、设计管理部组织结构与责权4、商务部组织结构与责权5、工程管理部组织结构与责权6、销售部组织结构与责权7、办公室部组织结构与责权二、万科房地产开发有限公司职位说明书1. 高层管理类（1）总经理职位说明书（2）副总经理（分管经营）职位说明书（3）副总经理（分管营销）职位说明书（4）总工程师职位说明书2.项目前期部（1）项目前期部经理职位说明书（2）投资发展主管职位说明书（3）项目开发主管职位说明书（4）项目规划主管职位说明书3.设计管理部（1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书4. 商务部（1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书5. 工程管理部（1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书6. 销售部销售部经理职位说明书7. 办公室（1）办公室主任职位说明书（2）人力资源主管职位说明书（3）行政主管职位说明书（4）档案主管职位说明书三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理1、项目投资与开发管理制度设计（1）企业项目投资管理制度（2）企业经营计划管理制度2、项目投资与开发管理操作工具（1）项目阶段投资回收分析表（2）企业年度总体经营计划书（3）投资项目竞争分析调研表（4）项目开发成本费用估算3、项目投资与开发管理管理工作流程（1）企业经营决策管理流程（2）年度经营计划编制流程4. 项目投资与开发管理方案设计（1）年度经营计划方案（2）项目投资分析方案（3）项目拆迁安置方案四．万科房地产开发有限公司设计管理1.设计管理制度设计（1）工程设计管理制度（2）设计图纸自审制度2. 设计管理操作工具（1）工程项目设计任务单（2）设计任务修改审批表（3）设计任务修改审批表（4）设计跟踪检查记录单（5）设计输出文件审查表3. 设计管理工作流程（1）图纸设计管理工作流程（2）设计变更管理工作流程4.设计管理方案设计（1）工程设计合同书编制方案（2）工程计任务书编制方案五、万科房地产开发有限公司造价管理1. 造价管理制度设计（1）工程预结算管理细则（2）工程计量计价管理办法2. 造价管理操作工具（1）工程预算作业进度表（2）单项工程计量一览表（3）分项工程计价内控表（4）单项工程概、预算表3. 造价管理工作流程（1）工程预算编制流程（2）工程竣工结算流程4. 造价管理方案设计（1）工程水电预结算办法（2）竣工结算社会审价方案（3）项目付款审核审批办法六、万科房地产开发有限公司工程施工管理1．工程施工管理制度设计（1）项目经理部管理制度（2）项目招投标管理制度（3）工程承包商管理制度（4）工程监理管理制度（5）技术交底管理制度（6）临时水电使用规定（7）工程签证管理制度2. 工程施工管理操作工具（1）项目工程施工进度表（2）建设工程招标申请书（3）建设招标报价清单表（4）施工招标合同评审表（5）施工招标合同会签表（6）施工组织设计报审表（7）工程施工方案审批表（8）工程施工进度计划表（9）进度调整计划审批表（10）建设工程开工申请单（11）技术交底三签记录表（12）施工工程量签证单（13）周工程量统计表（14）工程管理日记表3. 工程施工管理工作流程（1）工程施工过程管理流程（2）工程进度控制管理流程4. 工程施工管理方案设计（1）施工组织总设计方案（2）安全生产协议书模板（3）给排水技术指导方案（4）施工技术管理方案（5）土方回填施工方案（6）工程成品保护方案七、万科房地产开发有限公司绩效管理1 房地产企业绩效管理制度设计（1）绩效考核管理制度（2）员工奖惩管理制度2 房地产企业绩效考核表（1）总工程师绩效考核表（2）前期部经理考核表-1（关于投资）（3）前期部经理考核表-2（关于经营）（4）项目经理绩效考核量表（5）水暖工程师绩效考核表（6）工程项目预算员考核表3 房地产企业绩效管理流程（1）目标设定工作流程（2）绩效管理工作流程4 房地产企业绩效管理方案设计（1）项目经理绩效考核办法（2）工程技术人员考核办法八、万科房地产开发有限公司财务管理1 财务管理制度设计（1）企业存货管理制度（2）货币资金管理办法（3）内部财务管理制度2 财务管理操作工具（1）营业利润测算表（2）年度财务费用台账（3）票据及存款日报表（4）财务审计报告表（5）审计查账记录表（6）现金流量分析表（7）融资项目登记表（8）项目融资申报表3 财务管理工作流程（1）资金管理工作流程（2）财务审计管理流程4 财务管理方案设计（1）财务会计报告管理方案（2）财务成本核算控制方案九、万科房地产开发有限公司行政人事管理1.行政人事管理制度设计（1）办公用品管理制度（2）会议管理制度（3）文书管理制度（4）印章管理制度（5）出差管理制度（6）档案管理制度（7）车辆管理制度2. 行政人事管理操作工具（1）办公费用明细表（2）办公用品请购单（3）办公用品领用表（4）办公设备登记表（5）固定资产登记表（6）图书借阅登记表（7）印章使用申请单（8）车辆使用申请表（9）安全状况检查表（10）会议申请表3 行政人事管理工作流程（1）行政经费控制流程（2）企业会议管理流程4 行政人事管理方案设计（1）办公费用控制办法（2）车辆使用管理办法一、万科房地产开发有限公司组织结构1、垂直化管理组织结构图2、项目前期部组织结构与责权3、设计管理部组织结构与责权4、商务部组织结构与责权5、工程管理部组织结构与责权6、销售部组织结构与责权7、办公室部组织结构与责权1.万科房地产开发有限公司组织结构图2 项目前期部组织结构与责权3.设计管理部组织结构与责权4 商务部组织结构与责权5 工程管理部组织结构与责权6 销售部组织结构与责权7 办公室组织结构与责权二、万科房地产开发有限公司职位说明书1. 高层管理类（1）总经理职位说明书（2）副总经理（分管经营）职位说明书（3）副总经理（分管营销）职位说明书（4）总工程师职位说明书（1）总经理职位说明书（2）副总经理（分管运营）职位说明书（3）副总经理（分管营销）职位说明书（4）总工程师职位说明书2.项目前期部（1）项目前期部经理职位说明书（2）投资发展主管职位说明书（3）项目开发主管职位说明书（4）项目规划主管职位说明书（1）项目前期部经理职位说明书（2）投资发展主管职位说明书（3）项目开发主管职位说明书（4）项目规划主管职位说明书3.设计管理部（1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书（1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书4. 商务部（1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书（1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书5. 工程管理部（1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书（1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书。
万科集团房地产项目后评估流程指引847513883后转换.doc
目录一、总则 (5)【定义】 (5)【目的】 (5)【核心内容】 (5)【后评估工作原则】 (5)1、客观性 (5)2、公正性 (5)3、全面性 (5)4、应用性 (5)【后评估收集资料内容】 (5)1、投资方面 (6)2、营销方面 (6)3、设计方面 (6)4、进度方面 (6)5、成本方面 (6)6、工程合约管理 (6)【后评估工作流程】 (6)二、项目后评估报告内容（参考） (7)【本项目基本概况】 (7)【项目后评估综述】 (7)1、综合评估结论 (7)2、对未来房地产项目和开发的建议 (7)3、发展模式的优劣势分析总结 (7)【本项目投资管理评估】 (8)1、宏观经济和房地产市场发展变化分析 (8)2、土地协议执行情况 (8)3、项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响 (8)4、以财务指标为主要依据的项目综合评价 (8)【本项目财务管理评估】 (8)1、项目销售收入指标完成情况 (8)2、项目发展成本控制情况 (9)3、项目经济效益实现情况 (9)4、项目现金流量变化情况和资金使用效益。
(9)5、项目税务筹划情况 (9)【本项目营销管理评估】 (9)1、项目各类型物业销售情况 (9)2、与市场定位时房地产市场情况对比分析 (9)3、项目销售时机 (10)4、原定位与实际设计建设成果的对比分析 (10)5、预期销售价格与实际价格的对比分析 (10)6、物业管理和管理费价格确定检讨 (10)7、项目计划销售期、速度与实际情况的对比分析 (10)8、实际成交客户与原定位目标客户的区别及原因分析 (10)9、项目的销售策略 (10)10、综合评述本项目市场定位营销工作 (11)11、提出可借鉴的经验 (11)【本项目设计管理评估】 (11)1、项目完成情况介绍 (11)2、项目的建筑标准 (11)3、项目设计过程管理回顾与实施完成情况 (11)4、项目实施过程设计管理工作总结 (12)5、各阶段与相关部门协调配合 (12)6、本项目设计管理方面突出经验与教训 (12)7、限额设计执行情况 (12)8、售后使用情况 (12)9、附件 (12)【本项目进度、工程管理评估】 (13)1、项目发展计划执行情况 (13)2、工程施工进度计划执行情况 (13)3、售楼准备工程计划检讨 (14)4、报建工作流程改进建议 (14)5、项目发展管理体系检讨 (14)【本项目合约成本管理评估】 (15)1、项目发展四个阶段成本管理控制情况 (15)2、总结成本管理控制经验 (16)3、项目发展成本明细统计 (16)【本项目意外情况的规避和总结】 (16)房地产项目后评估工作指引一、总则【定义】项目后评估指房地产项目的开发、销售工作基本结束后，对项目实施全过程进行回顾、分析，从而总结项目开发的经验、教训的过程。
万科供方量化评估体系
万科供方量化评估体系简介一、评估流程1、评估前根据供方特点对供方进行分类，分别为承包商、监理、采购商，定义如下：1）、承包商：指在现场施工或安装的供方，包括总包、分包等工程供方；2）、监理：指监理供方；3）、采购商：指直接供货，现场不需安装或需另行委托现场施工安装的供方，即甲供材料设备供方；2、针对每一类供方分别制定了不同评估部门（项目、工程、成本、设计）的分项评估指标及相应权重，指标和权重经过参评部门充分讨论协商后确定；3、评估中由各参评部门采用打分方式，经系统自动计算形成各参评部门的评估分数，再由工程部根据评估参评部门的评估分数、部门权重汇总计算出某一供方的综合得分；4、根据评估综合得分判定供方合作等级报公司管理层审批认定。
二、分项评估指标及权重1、承包商分项评估指标及权重2、监理分项评估指标及权重3、采购商分项评估指标及权重三、评分办法1、每一分项评估指标的评分采用5分制，评估人员根据供方表现打分，最高5分代表很满意，最低1分代表不满意，采用整数。
2、对具体供方进行评估时，工程管理部将评估指标发给各评估部门，由评估部门指定评估人员评估，以项目经理部为例：项目部评估人员评估时，首先对项目经理部需要评估的分项指标逐一打分，评分乘以权重得到具体分项指标的分数，所有指标分数累加得到项目经理部的评估总分，评估结果需要项目总经理审核确认。
3、其他部门评估同项目经理部。
4、各部门的评估分数汇总至工程管理部，由工程管理部根据事先经各部门讨论确认的部门权重加权计算出最终的评估得分。
5、计算公式：1）、公式1：F=（Fx*Q1+Fg *Q2+Fc *Q3+Fs* Q4）/5说明：F——评估综合得分，数值范围为0~100；Fx——项目经理部评估总分，数值范围为0~500；Fg——工程管理部评估总分，数值范围为0~500；Fc——成本管理部评估总分，数值范围为0~500；Fs——设计部评估总分，数值范围为0~500；Q1——项目经理部部门权重，数值为0.5Q2——工程管理部部门权重，设计部参与的数值为0.2，设计部不参与评估的数值为0.3Q3——成本管理部部门权重，数值为0.2Q4——设计部部门权重，设计部参与的数值为0.1，设计部不参与评估的数值为0。
万科集团-供方资质预审作业指引--管理流程
Word 版房地产资料来自: /dichanjiaoliu工程供方资质预审作业指引编制 王卫锋 日期 2002-08-21 审核 唐激杨 日期 2002-08-21 批准 刘荣先日期 2002-08-22流程要素流程目标：流程时间要求流程监控点数目流程主要责任岗位工程管理部流程涉及职位数目修订记录日 期 修订状态修改内容修改人 审核人 批准人 2003-3-3A/1 1、4、5.2.1、5.3.2、5.3.3、5.4王卫锋 唐激扬 刘荣先 2004-8-27 A/2 3.1、5.1 杨津湘 唐激扬 刘荣先 2005-2-2 A/3 5.5杨津湘唐激扬刘荣先word版文件由地产交流群网友提供,群号127644268要求提供资质预审资料1.目的通过对工程供方进行评审，确保其资质及能力符合要求、无商誉问题。
2.适用范围向本公司提供用于工程的材料、设备，以及监理、施工服务的工程供方的资质预审工作。
3.术语和定义3.1.资质预审：指对于新的工程供方或降为不合格已满一年的供方，通过调查核实其商誉、审核证照、实地考察代表工程，得出该工程供方可以试用或不合格的结论，作为介入具体业务之必要条件。
4.职责4.1.工程管理部负责组织对工程供方进行评审。
4.2.项目经理部、万创公司、成本管理部参与评审过程并提供专业意见。
4.3.工程总监负责最终批准评审结论。
5.工作程序5.1.待预审工程供方的联系途径5.1.1.工程供方的联系途径有以下几种：a）公司经理级以上（含）职员推荐；b）已经向万科集团内其他公司提供产品或服务；c）公司主动联系细分市场占有率前三名企业；d）自行到公司推销的供方。
5.2.资质预审过程第一步：核实商誉5.2.1.对于5.1.1条d)项的供方，工程管理部负责接受并判断是否与公司业务相关，无关的，明确告知对方后结束，无需登记。
相关的，接受资料并进行登记，注明联系途径。
之后，核实其两年内商誉，有质量缺陷而败诉、违法行为、信誉不良记录的，填写《工程供方档案》报工程总监批准后，列入《工程供方名单之不合格名单》。
万科工程项目管理5步法
现现场场与与控控制制
••开开始始实实施施 ••监监督督项项目目 ••修修改改项项目目
••供供方方管管理理
完完工工与与移移交交
▪项项目目验验收收 ▪交交付付准准备备 ▪资资料料整整理理
维维修修与与服服务务 维维修修管管理理 项项目目后后评评估估 纠纠正正提提高高
项目管理讨论 三种颜色
项目定义
阐明一个项目要达到的目的和要求
明明确确焦焦点点 取取得得时时间间、、费费用用、、任任务务三三要要素素的的平平衡衡
制定项目目标
明确项目的结果和衡量项目成功的标准
洞洞察察与与定定义义 ▪分分析析环环境境 ▪描描述述项项目目 ▪制制定定目目标标 ▪分分解解工工作作结结构 构
案例：总部搬家（举例）
▪ 项项目目结结束束时时，，要要取取得得什什么么结结果果？？ ▪ 必必须须满满足足什什么么要要求求？？ ▪ 什什么么时时候候结结束束？？ ▪ 如如何何知知道道每每个个目目标标是是否否达达到到
工作分解的三个关键问题：
案例： 拼图游戏
11.. 你你能能准准确确的的估估算算实实施施这这个个行行动动所所需需的的资资源源吗吗？？ 22.. 你你能能准准确确的的估估算算实实施施这这个个行行动动所所需需的的时时间间吗吗？？ 33.. 如如果果你你必必须须把把这这个个行行动动安安排排给给别别人人，，你你有有把把
需要了解： ▪ 参考资源需求表 ▪ 谁拥有完成工作所需的资源？ ▪ 谁拥有完成工作所需的信息？ ▪ 需要什么特殊资源 ▪ 我们需要谁的承诺？
列出参加工作的人员及其职责 ▪ 多人参与时，标出主要责任人； ▪ 谈判协商，取得参与人员的承诺。
图片说明： 一伙外国人外出狩
猎、野炊
谁带了小 圆面包？
计划阶段
VANKE-新PDC系统-供应商自助管理操作手册
核心业务系统实施项目 万科企业股份有限公司 版本 2.0 2011/11/28
协同商务体验 llaborative Business Experience™
目录
1. 新P DC系统供应商自助管理概要 ...........................................................................................1 1.1. 新PDC系统建设项目介绍 ............................................................................................................. 1 1.2. 新PDC系统供应商自助流程 .......................................................................................................... 1 1.3. 新PDC系统供应商自助管理主要变化 ........................................................................................... 3
2. 供应商自助管理操作 .............................................................................................................4 2.1. 注册及登录 ..............................................................
万科地产工程供方管理程序
5.1.4.工程管理部对名单中的工程供方建立档案，并负责保管、维护，并根据日常资质预审、评价以及工程供方自身信息变更情况，更新名单及档案记录。
Hale Waihona Puke 5.2.工程合格供方5.2.1.在同等承诺条件下，工程合格供方较工程试用供方优先采用。
王卫锋
唐激扬
刘荣先
2005-3-3
4、5.1.1、5.1.3、5.1.4、5.2、5.3、5.4.2、5.4.3(删)、5.6、6.3、7
王卫锋
唐激扬
刘荣先
1.目的
通过对工程供方的系统管理，识别所采购材料及服务可能的来源，以及开发现有的工程供方，评价他们提供本公司所需产品及服务的能力，从而确保整个采购过程的有效性和效率。
5.1.1.工程管理部编制《工程供方名单》，名单列明合格、试用、不合格供方。
5.1.2.工程管理部负责对新的工程供方进行资质预审，此项工作是新工程供方进入试用名单的必要过程，具体按照《工程供方资质预审作业指引》执行。
5.1.3.工程管理部负责组织及监督对已提供服务或产品之工程供方进行履约评审，履约评审过程具体规定如下：
2.适用范围
向本公司提供用于工程的材料、设备，以及监理、施工服务的工程供方的管理工作。
3.术语和定义
3.1.供方指提供产品的组织或个人。
3.2.工程供方：指向本公司提供用于工程的材料、设备，以及监理、施工服务的组织或个人，如供应商、承包商、监理单位统称工程供方。
3.3.工程合格供方：指经资质预审合格，并连续两次试用合格的工程试用供方，经批准后，即成为工程合格供方，每类不超过三家。
万科集团综合供应商管理办法
万科集团综合供应商管理办法（MHKG-ZG-ZD-006）综合服务供应商采购流程采购阶段合同履行供应商评价总裁F总部分管副总E总部财经部D 总部综合管理部C综合服务供应商A组织编制招标文件审核审批YN推荐入围单位名单审批YN签订合同合同履行组织验收发标，并与拟投标单位沟通，接受质询Y编制标书收标组织评标Y 审核中标单位审批定标N合同管理Y供应商评价提供综合服务供应商采购建议资金支付流程收集供应商信息并进行初步筛选1.目的为了对向公司提供产品和服务的综合供应商进行正确的评估，选择及管制，确保其产品及服务符合本公司品质要求，特制定本制度。
2.适用范围2.1.万科控股集团有限公司及下属各控股子公司。
2.2.适用于向本司提供产品及服务的所有合作厂商（综合管理方面）。
3.术语与定义无4.职责4.1.集团综合管理部4.1.1.负责采集综合服务供应商的信息；4.1.2.负责综合服务供应商的采购实施；4.1.3.负责与确定的综合服务供应商签订合同，并监督其履行合同。
5.程序和内容5.1.供应商分类根据综合供应商提供的产品和服务类型及其对公司最终产品品质的影响，分为以下四类：5.1.1.固定资产、办公用品供应商；5.1.2.大型活动、大型会议服务商；5.1.3.管理咨询类服务商；5.1.4.除以上三类的其他供应商（如：电脑维护、绿植等）。
5.2.供应商来源新供应商资讯来源一般有下列方式：5.2.1.各种采购指南；5.2.2.新闻传播媒体，如电视、广播、报纸等；5.2.3.各种产品发表会；5.2.4.各类产品展示（销）会；5.2.5.行业协会；5.2.6.行业或政府之统计调查报告或刊物；5.2.7.同行或供应商介绍；5.2.8.公开征询；5.2.9.供应商主动联络；5.2.10.其他途径。
5.3.管理流程5.3.1.固定资产、办公用品供应商管理流程。
5.3.1.1.供应商选择阶段。
5.3.1.1.1.综合管理部至少提供三家供应商信息提供筛选。
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能够代表公司履行合同 经常推委，借故不肯签署合同规
及签署文件，办事效率高 定的文件，效率低下而有记录证
明的
□前四项得分均≥3 分的，评审结论合格 □ 评审结论不合格，说明
实得分
履约评审部门其他 意见及签署
项目经理部 成本管理部 客户服务中心
采购管理部
工程总监批准
注：评审结论不合格的，提出部门必须出示相应记录证明。 直接签名即表示同意文件内容，签署意见表示按意见修改后同意文件内容。
对万科造成实质性损失或隐患而
有记录证明的
符合合同及采购要求
延迟完成并对万科造成实质性损
失而有记录证明的
无安全事故，安全措施齐 出现安全事故，对万科造成实质
全
性影响而有记录证明的
配合、沟通及理解能力强 沟通有障碍，经常借故不配合而
有记录证明的
配合、沟通及理解能力强 沟通有障碍，经常借故不配合而
有记录证明的
工程供方履约评审表
编号：
工程供方名称
工程供方编号
工程合同名称
序 号
履约评审项目
1. 质量
2. 工期
3. 安全
4. 与万科的沟通、 配合及服务
5. 与 其 他 单 位 的 沟通和配合
6. 项 目 经 理 素 质 及能力
评审结论
合同编号
评审标准
5分
1分符合合同及采购要求 Nhomakorabea出现全部拒收或返工等质量问
题，被责令整改而效果不佳，并
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