市场法习题附答案

定该地该类写字楼以人民币为基准的市场价格在2003年1月与2月基本保持不变，3月至5月平均每月比上月下降1%，而6月起每月又比上月平均增长0.5%。

请利用上述所搜集的相关资料，估算该写字楼在2003年10月31日的正常市场价格。

解：按题意所示，为估算该宗写字楼在2003年10月31日的正常市场价格，需先求得可比实例房地产的比准价格，求比准价格的计算公式为：
可比实例房地产比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
因此可以分别求得3总可比实例的比准价格： 可比实例A 比准价格=
可比实例B 比准价格= 可比实例c 比准价格=
再将上述3宗可比实例的比准价格求简单算术平均数，即为估价对象写字楼的比准价格：
估价对象价格（单价）=（5300.51+5084.06+5429.79）÷3=5271.45（元人民币/m 2
）
答：评估写字楼2003年10月31日的单价为5271.45元人民币/m 2
8、有一可比实例是1996年12月的交易，价格为每平方米5，000元，从1996年12月至1997年10月，该类房地产平均每月上涨0.5%。

至1998年6月，该类房地产的价格上升到了每平方米5691.17元。

求1997年10月至1998年6月该类房地产平均每月上涨的百分比。

8、需要评估某商品住宅在2004年5月的价格，在该住宅附近地区调查选取了A 、B 、C 三宗已成交的可比商品住宅并作为可比实例，有关资料如下表：
可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 5000元/m 2
560美元/m 2
530美元/m 2
成交日期
2003年8月1日
2003年7月1日
2003年11月1
日
交易情况 -1% 0% +2% 房地产状况
+2%
+4%
-2%
注：（1）交易情况中，正负值表示高于或低于正常价格的幅度。

（2）房地产状况中，正负值表示优于或劣于估价对象房地产价格的幅度。

（3）汇率：2003年7月1日~12月31日1美元=8.3元人民币 2004年1月1日~5月31日1美元=8.2元人民币
（4）2003年6月至2004年5月期间，该类商品住宅以人民币为基准的市场价格平均每月比上月下降1%。

试利用上述资料估计该商品住宅在2004年5月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。

解（1）A 修正后的单价=5000×（100/99）×（1-1%）9×（100/102）=4523（元/m 2
）
（2）B 修正后的单价=560×8.3×（100/100）×（1-1%）10×（100/104）=4041（元/m 2
）
（3）C 修正后的单价=530×8.3×（100/102）×（1-1%）6×（100/98）=4143（元/m 2
）
（4）估价对象单价=（4523+4041+4143）/3=4236（元/m 2
）
9、评估某块城市规划确定的住宅用地
土地总面积为1500m 2
；
（1）收集有关资料：共调查了A 、B 、C 三宗土地买卖实例作为可比实例。

（2）可比实例的成交价格如下：
可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格（元
/m 2
） 1200 1150 1380 成交日期 2004年2月20
日
2004年4月20
日 2004年7月20
日 交易情况 正常 比正常价格低3% 比正常价格高5%
（3）该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示：
月份
1 2 3 4 5 6 7 8 9 价格指数
100
100.3
98.5
102.6
101.3
102.8
103.5
103.3
103.8
注：表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为100. （4）房地产状况比较判断结果，如下表所示：
房地产状况 权重 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素1 0.4 100 95 92 106 因素2 0.35 100 105 96 109 因素3
0.25
100
110
98
97
35
2500010010011%10.55300.51/)
10021008m ⨯⨯-⨯+⨯=+-（）（）（元226008.5100100
(11%)5084.06(/m 10051004
⨯⨯⨯-⨯=+-元）
325500100100
(10.5%)5429.79(/m 10031006⨯⨯-⨯=-+元）
试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格。

解：（1）计算公式：比准价格=可比实例价格×交易
情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数
（2）交易情况修正系数：
可比实例A=100/100
可比实例B=100/97
可比实例C=100/105
（3）交易日期调整系数为：
可比实例A=0.985×1.026×1.013×1028×1.035×
1.033×1.038=1.168
可比实例B=1.013×1.028×1.035×1.033×
1.038=1.156
可比实例C=1.033×1.038×=1.072
（4）房地产状况调整系数为：
可比实例A=100/（95×0.4+105×0.35+110×0.25）
=100/102.25
可比实例B=100/（92×0.4+96×0.35+98×0.25）
=100/94.55
可比实例C=100/（106×0.4+109×0.35+97×0.25）
=100/104.8
（5）计算比准价格：
比准价格A=1200×（100/100）×1.168×（100/102.25）
=1370.76（元/m2）
比准价格B=1150×（100/97）×1.156×（100/94.55）
=1449.51（元/m2）
比准价格C=1380×（100/105）×1.072×（100/104.8）
=1344.38（元/m2）
（6）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较
法的估算结果，则有：
估价对象价格（单价）=（1370.76+1449.51+1344.38）
/3=1388.22（元/m2）
估价对象价格（总价）=1388.22×1500=208.23（万元）。