市场法习题附答案
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定该地该类写字楼以人民币为基准的市场价格在2003年1月与2月基本保持不变,3月至5月平均每月比上月下降1%,而6月起每月又比上月平均增长0.5%。请利用上述所搜集的相关资料,估算该写字楼在2003年10月31日的正常市场价格。
解:按题意所示,为估算该宗写字楼在2003年10月31日的正常市场价格,需先求得可比实例房地产的比准价格,求比准价格的计算公式为:
可比实例房地产比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
因此可以分别求得3总可比实例的比准价格: 可比实例A 比准价格=
可比实例B 比准价格= 可比实例c 比准价格=
再将上述3宗可比实例的比准价格求简单算术平均数,即为估价对象写字楼的比准价格:
估价对象价格(单价)=(5300.51+5084.06+5429.79)÷3=5271.45(元人民币/m 2
)
答:评估写字楼2003年10月31日的单价为5271.45元人民币/m 2
8、有一可比实例是1996年12月的交易,价格为每平方米5,000元,从1996年12月至1997年10月,该类房地产平均每月上涨0.5%。至1998年6月,该类房地产的价格上升到了每平方米5691.17元。求1997年10月至1998年6月该类房地产平均每月上涨的百分比。
8、需要评估某商品住宅在2004年5月的价格,在该住宅附近地区调查选取了A 、B 、C 三宗已成交的可比商品住宅并作为可比实例,有关资料如下表:
可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 5000元/m 2
560美元/m 2
530美元/m 2
成交日期
2003年8月1日
2003年7月1日
2003年11月1
日
交易情况 -1% 0% +2% 房地产状况
+2%
+4%
-2%
注:(1)交易情况中,正负值表示高于或低于正常价格的幅度。
(2)房地产状况中,正负值表示优于或劣于估价对象房地产价格的幅度。 (3)汇率:2003年7月1日~12月31日1美元=8.3元人民币 2004年1月1日~5月31日1美元=8.2元人民币
(4)2003年6月至2004年5月期间,该类商品住宅以人民币为基准的市场价格平均每月比上月下降1%。
试利用上述资料估计该商品住宅在2004年5月1日以人民币表示的正常单价(如需计算平均值,请采用简单算术平均值)。
解(1)A 修正后的单价=5000×(100/99)×(1-1%)9×(100/102)=4523(元/m 2
)
(2)B 修正后的单价=560×8.3×(100/100)×(1-1%)10×(100/104)=4041(元/m 2
)
(3)C 修正后的单价=530×8.3×(100/102)×(1-1%)6×(100/98)=4143(元/m 2
)
(4)估价对象单价=(4523+4041+4143)/3=4236(元/m 2
)
9、评估某块城市规划确定的住宅用地
土地总面积为1500m 2
;
(1)收集有关资料:共调查了A 、B 、C 三宗土地买卖实例作为可比实例。 (2)可比实例的成交价格如下:
可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格(元
/m 2
) 1200 1150 1380 成交日期 2004年2月20
日
2004年4月20
日 2004年7月20
日 交易情况 正常 比正常价格低3% 比正常价格高5%
(3)该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示:
月份
1 2 3 4 5 6 7 8 9 价格指数
100
100.3
98.5
102.6
101.3
102.8
103.5
103.3
103.8
注:表中的价格指数为环比价格指数,均以上个月为100. (4)房地产状况比较判断结果,如下表所示:
房地产状况 权重 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素1 0.4 100 95 92 106 因素2 0.35 100 105 96 109 因素3
0.25
100
110
98
97
35
2500010010011%10.55300.51/)
10021008m ⨯⨯-⨯+⨯=+-()()(元226008.5100100
(11%)5084.06(/m 10051004
⨯⨯⨯-⨯=+-元)
325500100100
(10.5%)5429.79(/m 10031006⨯⨯-⨯=-+元)
试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格。
解:(1)计算公式:比准价格=可比实例价格×交易
情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数
(2)交易情况修正系数:
可比实例A=100/100
可比实例B=100/97
可比实例C=100/105
(3)交易日期调整系数为:
可比实例A=0.985×1.026×1.013×1028×1.035×
1.033×1.038=1.168
可比实例B=1.013×1.028×1.035×1.033×
1.038=1.156
可比实例C=1.033×1.038×=1.072
(4)房地产状况调整系数为:
可比实例A=100/(95×0.4+105×0.35+110×0.25)
=100/102.25
可比实例B=100/(92×0.4+96×0.35+98×0.25)
=100/94.55
可比实例C=100/(106×0.4+109×0.35+97×0.25)
=100/104.8
(5)计算比准价格:
比准价格A=1200×(100/100)×1.168×(100/102.25)
=1370.76(元/m2)
比准价格B=1150×(100/97)×1.156×(100/94.55)
=1449.51(元/m2)
比准价格C=1380×(100/105)×1.072×(100/104.8)
=1344.38(元/m2)
(6)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较
法的估算结果,则有:
估价对象价格(单价)=(1370.76+1449.51+1344.38)
/3=1388.22(元/m2)
估价对象价格(总价)=1388.22×1500=208.23(万元)