房地产估价第六章市场法习题参考答案电子教案
房地产估价第六章市场法习题参考答案
房地产估价第六章市场法习题参考答案第六章市场法练习题一、单项选择题1、市场法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（A）。
Ａ、类似房地产的交易Ｂ、相同房地产的交易Ｃ、相关房地产的交易Ｄ、房地产的市场交易２、搜集交易实例时应注意所搜集内容的（C）。
Ａ、相关性和规范化Ｂ、统一性和相关性Ｃ、统一性和规范化Ｄ、统一性和准确性３、由于房地产的价值量大，成交价格往往采用（B）的方式支付。
Ａ、支付定金Ｂ、分期付款Ｃ、一次付清Ｄ、预付房款４、房地产正常成交价格的形成方式，是（D）方式。
Ａ、招标、拍卖Ｂ、合同定价Ｃ、通过市场交易成交Ｄ、买卖双方经过充分讨价还价的协议５、中国大陆招标、拍卖土地使用权的出让价较能反映市场行情，而协议出让价（B）。
Ａ、往往偏高Ｂ、往往偏低Ｃ、往往高于或低于市场价Ｄ、也基本与市场价吻合６、正常成交，是指在（D）应缴纳的交易税费下的价格。
Ａ、买卖双方缴纳Ｂ、买方缴纳Ｃ、卖方缴纳Ｄ、买卖双方各自缴纳自己７、如估价对象为一宗土地，选取的可比实例的土地面积（C）。
Ａ、应与该宗土地的面积相等Ｂ、可大于或小于该宗土地的面积Ｃ、应与该宗土地的面积近似Ｄ、应与该宗土地的面积保持一定差距８、可比实例的交易类型应与（A）吻合Ａ、估价目的Ｂ、估价时点Ｃ、估价对象Ｄ、估价方法９、为抵押、抵债目的的估价，应选取（C）的交易实例为可比实例。
Ａ、抵押、抵债Ｂ、类似Ｃ、一般买卖Ｄ、市场交际成交10、交易实例的成交日期与估价时点相隔（B ）以上的一般不宜采用。
A、半年B、1年C、2年D、3年11、选取可比实例的数量，一般要求选取（ D ）的可比实例即可。
A、5个以上B、10个以下C、5~10个D、3~10个12、估价中为便于比较，价格以（C ）为基准。
A、房地产总价B、房地产单价C、一次付清D、分期付款13、某宗房地产的交易总价款为50万元，其中首期付款20%，余款于半年后和一年后分两期平均支付。
假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为（ A ）元。
房地产估价理论与方法第六章：市场法及其应用
第六章市场法及其运用考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对市场法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。
第一节市场法概述1。
市场法的含义也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是选取一定数量、符合一定条件，发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产价值2.市场法的理论依据替代原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格3.市场法适用的估价对象市场法适用的对象：同类房地产较多，且交易活跃。
如：住宅写字楼商铺标准厂房房地产开发用地不适用市场法的对象：类似的房地产数量很少,很少发生交易，可比性很差下列房地产中,一般情况下适用市场法估价的有（）。
【2009年真题】A.标准厂房B。
房地产开发用地C.行政办公楼D.写字楼E.在建工程提示：参见教材P171[答疑编号1]『正确答案』ABD『答案解析』行政办公楼基本不用于出售交易,所以难得取得可比实例；在建工程的施工设计进度存在很大差别，所以可比实例也很难获得。
4.市场法估价需要具备的条件在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易三类修正：交易情况修正——实际交易情况与正常交易情况不同市场状况调整——成交日期与估价时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同）房地产状况调整-—可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同5。
市场法的其他用途，还可以用于以下项目的求取如：房地产市场租金，成本法、收益法、假设开发法中重新购建价格，房地产价格各个构成部分，经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数，开发完成后的房地产价值、开发经营期6.市场法估价的操作步骤(熟悉）■搜集交易实例■选取可比实例■对可比实例的成交价格进行适当的处理（即修正）■求取比准价格第二节搜集交易实例1.搜集交易实例的必要性（了解）只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例,才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，才能把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情,从而保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围2.搜集交易实例的途径(熟悉）查阅政府有关部门的房地产交易资料向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关交易情况向房地产交易当事人、四邻以及相关律师、会计师等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况同行之间相互提供其他3.搜集交易实例的要求（掌握）内容完整、真实的交易实例可以分为不同的类型制作房地产交易实例调查表搜集交易实例的内容:交易实例房地产的基本状况，交易双方，成交日期,成交价格，付款方式,交易情况.4.建立交易实例库（了解）房地产估价机构应当建立房地产交易实例库是一项基础性工作，也是形成估价机构核心竞争力的重要手段之一第三节选取可比实例1.选取可比实例的必要性（了解）交易实例库中实例虽多，但针对某一具体的估价对象及估价目的、估价时点的实例必须进行选择符合一定条件,可以作为参照比较的交易实例简称可比实例2.选取可比实例的数量要求(掌握）一般选取3-10个可比实例3.选取可比实例的质量要求（四要求）（掌握）■可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产□区位上应与估价对象处在同一供求范围内□用途上应与估价对象的用途相同□规模上应与估价对象的规模相当，0。
中级经济师房地产第六章习题及答案
第六章房地产开发项目前期策划一、单项选择题1、房地产开发项目产品定位的目的不包括（）。
A、通过创造房地产产品的附加价值来增加开发利润B、通过增强房地产产品的市场针对性来降低开发风险C、通过扩大房地产产品的市场空间来增加销量D、通过构建房地产产品的有效组合来充分发挥项目的整体效用2、房地产开发项目的道路交通规划原则中，（）原则要求项目内车行道和人行道应尽量隔离，人车分流，消防通道应符合建筑规范设计要求。
A、系统性B、安全性C、节地性D、有效性3、下列房地产开发项目SWOT分析列出的事项中，属于项目机会的是（）。
A、地块面积小B、周边企事业单位较少C、城市化进程加快D、周边同类房地产开发项目增多4、生活在不同地区的人们对住宅产品有不同的需求偏好，据此可以把市场细分为本地购房者和外地购房者。
其市场细分的依据是（）。
A、心理因素B、行为因素C、人口因素D、地理因素5、房地产市场之所以能够进行细分，是因为消费者对房地产存在（）需求。
A、投资性B、必要性C、追涨性D、差异性6、在住房选择上，（）的需求者通常选择需求旺、增值快、套型面积适中的住房。
A、投机盈利取向B、投资收益取向C、转换增值取向D、资产积累取向7、房地产开发项目前期策划报告在编制中应注意的问题不包括（）。
A、以实用为准测B、以效益为前提C、以项目为基础D、以市场为依据8、下列关于房地产开发项目前期策划的描述中，说法错误的是（）。
A、项目可行性研究是对项目前期策划的深化和调整B、前期策划的目的是为房地产开发项目的总体运行提供依据，为实现项目的预期目标提供方案C、项目的预期目标是项目前期策划的出发点和落脚点D、项目前期策划方案要具有系统性和指导性9、对一个具体的房地产项目进行前期策划时，应把该项目置于企业的总体发展和区域市场体系中进行分析。
这遵循的是前期策划的（）原则。
A、约束性B、差异性C、系统性D、预测性10、在房地产市场现状特征研判中，存量房市场研判的内容不包括（）。
第六章 房地产评估答案
第六章房地产评估一、单项选择题1.国家规定的工业用地的土地使用权最高出让年限是（B）年。
A.70B.50C.40D.452.在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的（D）。
A.实际总收益－实际总费用B.实际总收益－客观总费用C.客观总收益－实际总费用D.客观总收益－客观总费用3.用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（C）。
A.整个开发期B.整个销售期C.整个开发期和销售期D.整个开发期和销售期的一半土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。
土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。
4.某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1 000万元，土地开发费是均匀投入的，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。
投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为（B）。
A.120万元B.79.23万元C.60万元D.100万元土地投资利息＝500×[（1＋8％）－1]＋1 000×[（1＋8％）^0.5－1]＝79.23（万元）。
5.在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益的时候，则运用（A）评估较为合适。
A.成本法B.市场法C.剩余法D.收益法6.市场法中，比较案例的成交价格是每平方米5 000元，对应的土地使用年限是20年，而待估宗地的出让年期是10年，土地资本化率为10％，则土地使用年期修正后的每平方米地价最接近（A）元。
A.3 609B.2 500C.3 541D.4 500先计算出土地年期修正系数，再用比较案例的交易价格乘以修正系数，得出修正后的地价。
7.土地的“三通一平”是指（C）。
A.通水、通热、通路、平整地面B.通水、通路、通气、平整地面C.通水、通路、通电、平整地面D.通气、通电、通讯、平整地面8.有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年净收益额为20万元，假定折现率为10％，则该宗土地评估值最接近于（B）。
资产评估第二版高等教育出版第六章房地产课后答案
第六章房地产评估计算题答案1．甲、乙双方联建一栋建筑物开发经营，甲方出地5000平方米，并出资300万元；乙方出资5000万元参与建设。
投资比例为4：6。
已知规划开发项目的建筑容积率为4，覆盖率为50%，单位建筑面积造价为1100元/平方米，单位建筑面积各项税费为200元/平方米。
求：（1）该地块的单位面积地价，楼面地价。
（2）该建筑物每层平均分摊地价（设每层建筑面积相等）。
解：（1）设土地价格为x300450006x +=x=3033.33万元 即地块总价为3033.33万元该地块的单位面积价格=500033.3033=6066.67元/平方米楼面地价=2000033.3033=0.1517万元/平方米=1517元/平方米或：楼面地价=土地单价/容积率=467.6066=1517元/平方米（2）容积率=土地总面积建筑总面积建筑总面积=土地总面积×容积率=5000×4=20000平方米建筑物占地面积=土地总面积×覆盖率=5000×50%=2500平方米 建筑物层数=250020000=8层建筑物每层平均分摊地价=3033.33÷8=379.17万元3．预计某房地产未来五年的年净收益将保持在400万元的水平，第5年未计划将该房地出售，出售价格预计比现在增值5%，出售时需要对增值部分缴纳30%的税费。
折现率为10%。
试估算房地产当前的价值。
解：（1）求该房地产未来5年收益的现值400×（1-1/1.15）÷0.1 = 1516.32（万元）（2）假定该房地产当前价值这P ，则该房地产第5年末出售收益的现值为{P ×（1+5%）-P ×5%×30%}÷（1+10%）5= 0.6426P （3）求该房地产当前的价值 P = 0.6426P+1516.32 P = 4242.64（万元）4．某公司于2000年11月以有偿出让方式取得A 地块50年使用权，并于2001年11月在该地块上建成建筑物B ，--试根据以上资料用收益法计算B 建筑物价格。
《资产评估》最新完整版详解课后习题及答案-第六章无形资产评估
《资产评估》最新完整版详解课后习题及答案-第六章无形资产评估第六章无形资产评估自测练习一、单项选择题1. 在下列无形资产中，不可确指的无形资产是（ D ）。
A．商标权 B．土地使用权 C.专营权 D．商誉2. 在下列选项中，不属于无形资产的是（ A ）。
A．公知技术 B．专利权 C．计算机软件 D．专有技术3.评估企业外购的无形资产，可以根据该无形资产的（B ）及其获利能力评估其价值。
A．生产成本 B．现时取得成本 C．现行补格 D.折余价值4．从无形资产归类的角度讲，计算机软件属于（ C ）无形资产。
A．商标权类 B．关系类 C. 著作权类 D. 其他类5. 采用收益法评估无形资产时采用的折现率应该包括（D）A．资金理论率与行业平均利润率B. 银行贴现率C. 超额报酬率与通货膨胀率D. 无风险利率与风险报酬率6．下列有关无形资产分成率的公式中正确的表达式是（ B ）。
A．销售收入分成率=销售利润分成率÷销售利润率B. 销售利润分成率＝销售收入分成率+销售利润率C. 销售利润分成率=销售收入分成率×销售利润率D. 销售收入分成率=1－销售利润分成率7.某发明专利权已使用了4年，尚可使用2年，评估时该无形资产的贬值率为（ B ）。
Ａ．25% B. 66.7%C. 33.3%D. 50%8．在企业价值评估中，分别按单项资产加和法和收益法得出了企业评估结果，当收益法的评估结果大于单项资产加和法的结果时，这个差额通常被称作（ D ）。
A．商标 B．专利权 C．专营权 D.商誉9．无形资产包括自创和外购无形资产，这种分类是按（ C ）标准进行的。
A．可辨识程度 B．有无法律保护 C．取得方式 D．内容构成10．根据我国《专利法》的规定，（A ）是专利保护期限的起始时间，也是专利审查员和评估人员判断申请技术新颖性及创造性的时间点。
A．专利申请日 B．专利授权日 C.专利复核日 D．专利生效日11．由于无形资产转让后增加了市场竞争对手，在该无形资产的寿命期间，无形资产转让者的机会成本通常表现为（D ）。
房地产估价第六章市场法习题参考答案
８、可比实例的交易类型应与（ A ）吻合
Ａ、估价目的 Ｂ、估价时点
Ｃ、估价对象 Ｄ、估价方法
９、为抵押、抵债目的的估价，应选取（ C ）的交易实例为可比实
例。
Ａ、抵押、抵债 Ｂ、类似
Ｃ、一般买卖 Ｄ、市场交际成交
8、 不同使用性质的房地产，在进行区位状况和实物状况的调整时，其调整 的内容及权重应相 同。 （ X ）
9、 如果某宗交易实例的成交价格不是正常的，则不能选为可比实 例。 （ X ）
10、 有利害关系人之间的交易，其成交价格通常低于正常市场价格。 （ X ）
15、 市场状况调整系数应以成交日期时的价格为基准来确定。 √ ）
16、 在百分率中，房地产状况调整系数应以估价对象的房地产状况为基准来确 定。
（ X ） 17、 间接比较调整是指将可比实例的房地产状况、估价对象的房地 产状况均与设想的标准房地产状况进行逐项比较打分，求得修 正系数。 （ √ ） 18、 经过了交易情况修正、市场状态调整、房地产状况调整后，就 把可比实例房地产的实际成交价格，变成了估价对象房地产的 客观合理价格。 （ √ ）
Ａ、买卖双方缴纳 Ｂ、买方缴纳
Ｃ、卖方缴纳 Ｄ、买卖双方各自
缴纳自己
７、如估价对象为一宗土地，选取的可比实例的土地面积（ C ）。
Ａ、应与该宗土地的面积相等
Ｂ、可大于或小于该宗土地的面积
Ｃ、应与该宗土地的面积近似
Ｄ、应与该宗土地的面积保持一定差距
三、计算题 1、 有甲、乙两宗交易实例： 甲：建筑面积130m2，成交总价50万元人民币，首付10万元，第二期 于半年后付20万元，余款20万元于一年后付清，年利率为5%。 乙：使用面积1800ft2，成交总价10.8万美元。
《房地产估价》刘薇(习题答案)
第一章习题答案：一、单项选择题1.C2.C3.B4.C5.C6.B7.B二、多项选择题1.BCD2.CDE3.ACE4. CDE三、判断题1.×2. √3. √4. ×5. ×6. √7. √四、简答题（略）第二章习题答案：一、单项选择题1.D2.D3.C4.A5.A6.B7.D8. A9.A 10.C11.B 12.B 13.C二、多项选择题1.BCDE2.BCDE3.BD4. ABCD5.ABC6.CDE7.BCE三、判断题1.×2. √3. ×4. √5. √6. √7. √8. ×9. ×四、简答题（略）第三章习题答案：一、单项选择题1.A2.D3.A4.A5.D6.A7.C8. C9.A 10.B11.C 12.A 13.C 14.D 15.B二、多项选择题1.ABCE2.BCDE3.BCD4. DE5.ADE6.ACE7.BCDE8.ACDE 9.ABDE 10.BCE三、判断题1.×2. ×3. ×4. ×5. ×6. ×7. √8. ×9. × 10. √四、简答题（略）第四章习题答案：一、单项选择题1.D2.B3.B4.A5.A6.D7.A二、多项选择题1.ACD2.BD3.ABCD4.ACE三、判断题1.√2. √3. √4. √5. ×6. √7. √8. √四、简答题（略）第五章习题答案：一、单项选择题1.D2.D3.B4.B5.B6.D7.C8.D9.A 10.B11.C 12.D 13.A 14.D 15.B二、多项选择题1.BCDE2.ABC3.BCDE4.BCE5.AD6.BCDE7.AD8.ABC9.AC三、判断题1. √2. √3. ×4. ×5. ×6. ×7. √8. √9. × 10. ×四、计算题1.加权平均值为：6800×0.3＋6700×0.5＋6300×0.2＝6650（元／㎡。
2013年房地产估价师制度与政策第六章习题
第六章房地产交易管理制度与政策一、单项选择题1、房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。
成交价格明显低于正常市场价格的，以（）作为缴纳税费的依据。
A、出租价格B、评估价格C、成交价格D、抵押价格2、房地产转让的实质是（）。
A、未发生房地产权利人转移B、房地产权利人发生转移C、房地产权属发生转移D、未发生房地产权属转移3、房地产转让的分类中，根据（）将房地产转让分为有偿方式的房地产转让和无偿方式的房地产转让。
A、土地使用权的获得方式B、转让的对象C、转让的方式D、转让的类型4、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和（）的同意。
A、市、县人民政府B、市、县人民政府城市规划行政主管部门C、市、县人民政府城市建设行政主管部门D、市、县人民政府城市房产行政主管部门5、购买经济适用住房不满（）年，不得直接上市交易。
A、8B、3C、10D、56、房地产开发企业取得（）方能预售商品房。
A、《商品房预售许可证》B、《商品房开发许可证》C、《商品房经营许可证》D、《商品房销售许可证》7、房地产开发企业应在取得预售许可商品住房项目（）日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。
A、10B、15C、5D、308、下列有关商品房买卖合同的内容，表述错误的是（）。
A、房地产开发企业应与购房者签订商品房买卖合同B、房地产开发企业.房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定C、按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明使用面积和分摊的共有使用面积D、面积误差比是产权登记面积与合同约定面积之差与合同约定面积之比9、误差的处理方式中，对合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权（）。
A、退房B、换房C、买房D、卖房10、面积误差比的计算公式为（）。
A、面积误差比=[（合同约定面积-产权登记面积）／合同约定面积]×100％B、面积误差比=[（产权登记面积-合同约定面积）／产权登记面积]×100％C、面积误差比=[（产权登记面积-合同约定面积）／合同约定面积]×100％D、面积误差比=[（合同约定面积-产权登记面积）／产权登记面积]×100％11、误差的处理方式中，对合同未作约定的，面积误差比的绝对值在（）的，据实结算房价款。
最新房地产估价师理论与方法第六章思考题参考答案
A2
A3
A1
An-1
An
V
8、 如何运用净收益每年不变的公式进行不同土地使用期限和收益期房地产价格的换算?
二、净收益每年不变的公式
净收益每年不变的公式根据收益期限，分为有限年和无限年两种。 （一）收益期限为有限年的公式
收益期限为有限年的公式为：
V＝
A Y
1－（1+1Y）n
A
AALeabharlann V＝ 1+Y【例 6－2】某宗房地产的收益期可视为无限年，预测其未来每年的净收益为 80 万元，该类房
地产的报酬率为 8．5%。请计算该房地产的收益价值。
＋（1+Y）2 ＋...＋（1+Y）n
此公式的假设前提（也是应用条件，下同）是：①净收益每年不变为 A；②报酬率为 Y，且 Y
≠0；③收益期限为有限年 n。
：
1．净收益每年不变有限年期公式是用等比数列前 n 项求和公式推导出来的，具体过程如下：
在公式两边同时乘以一个 q，得 Sn＝a＋aq＋aq2＋…＋aqn－1 ①
V＝
A Y
1－（1+1Y）n
＝
80 8.5%
1－（1+8.51%）50-6
＝915．19（万元）
史家解读：例 6－1 中只说“不可续期”是不够的，还应再进一步明确：“建筑物剩余经济寿
命晚于土地使用期限结束，土地出让合同约定建设用地使用权期限届满需要无偿收回建设用地
使用权时，对收回的建筑物不予补偿”，这样才能得出最终结论。
：当 Y＝0 时，意味着不考虑资金时间价值，此时根据原理公式可推导得出 V＝A×n，此种情况
在现实中不存在，只在理论上存在。
市场法习题附答案
《房地产评估》市场比较法练习题一、单项选择题1、某成交实例成交总价24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余额于一年后付清，假设年利率为5％，则该实例的实际价格是（）。
A、24B、23.42C、23.43D、22.862、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。
A．估价时点 B．搜集该可比实例时C．进行房地产状况修正时 D．成交价格所反映3、比准价格是一种( )。
A．公平市价 B．评估价格 C．市场价格 D．理论价格4．比较法的理论依据是( )。
A．预期原理 B．替代原理 C．生产费用价值论 D．最高最佳使用原则5．不适宜用比较法评估的房地产是( )。
A．商品住宅 B．写字楼 C．纪念馆 D．标准工业厂房6．运用市场比较法评估，选取的可比实例数量宜为( )个。
A．1～3 B．1～5 C．3～5 D．3～107．对交易实例进行区域因素修正是因为( )A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降8．下列( )情况会导致房地产价格偏高。
A．卖方不了解行情 B．政府协议出让 C．购买相邻房地产 D．设立抵押的房地产9．可比实例是相邻房地产的合并交易，则算出来的比准价格往往比实际正常价格( )。
A．高 B．低 C．相等 D．不可比10．卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏( )。
A．高 B．低 C．不高不低 D．无法确定11．采用比较法估价时得出四个估价结果，220元／m2，240元／m2，280元／m2，230元／m2。
若求其中位数，则为( )元/m2。
A．230 B．242.5 C．235 D．24012．为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）m2。
西南大学《房地产估价》复习思考题及答案
西南大学《房地产估价》复习思考题及答案（0436）《房地产估价》复习思考题第一章房地产和房地产估价1、房地产估价的概念2、为什么说房地产是实物价值和权益价值并重。
3、从实物角度来看现实中的房地产估价对象主要有哪些4、从房地产估价的角度如何去认识土地5、从房地产估价的角度如何去认识建筑物6、房地产的特性7、房地产估价专业人员应遵守的职业道德有哪些8、房地产估价的目的有哪些9、目前对房地产估价的需要主要有哪些方面第二章房地产价格1、房地产价格的概念2、房地产价格的形成条件3、房地产需求的含义4、影响房地产需求的因素5、房地产供给的含义6、影响房地产供给的因素7、房地产供给价格弹性系数和房地产需求价格弹性系数8、在不同的时间周期，房地产供给价格弹性系数的变化9、地价和房地产价格的特征10、公开市场价值、基准地价、重置价格、楼面地价、买卖价格、租赁价格、抵押价格、实际价格、名义价格、拍卖价格、招标价格、协议价格、补地价的含义11、需要补地价的情形主要有哪些？各种情形下的补地价如何计算？第三章房地产估价原则1、如何理解独立、客观、公正原则2、如何理解合法原则3、如何理解最高最佳使用原则4、如何理解替代原则5、如何理解估价时点原则第四章市场法1、市场法的概念2、市场法适用的对象、条件和步骤3、如何选取可比实例4、如何建立价格可比基础5、如何进行交易情况、交易日期、房地产状况修正6、市场法计算题第五章成本法1、成本法的概念2、成本法适用的对象、条件和步骤3、房地产价格的构成4、成本法的各种计算公式5、重建价格和重置价格的含义、区别及估算方法6、工程造价估算的方法有哪些，各种方法的特点是什么？7、如何从估价的角度认识建筑物的折旧8、房地产估价中的建筑物折旧的含义及其与会计上建筑物折旧的区别9、房地产折旧估算的方法10、我国现行商品房价格构成是什么？11、我国房屋完损等级的评定标准是什么？12、成本法计算题第六章收益法1、收益法的概念2、收益法适用的对象、条件和步骤3、各种情形的收益法的计算公式4、净收益求取的方法及简化方法5、报酬率的含义及求取的方法6、投资组合技术的含义及其计算方法7、剩余技术的含义及其计算方法8、收益法的计算题9、收益乘数法的含义第七章假设开发法1、假设开发法的概念2、假设开发法适用的对象和步骤3、假设开发法的计算公式4、现金流量折现法和传统方法的区别5、假设开发法的计算题第八章长期趋势法1、数学曲线拟合法的公式2、平均增减量法的计算方法3、平均发展速度法的计算方法4、移动平均法的计算方法第九章地价评估1、路线价的含义2、路线价法适用的对象、条件和步骤3、路线价法的估算方法：4、基准地价的含义5、城市基准地价评估的方法和步骤6、高层地价分摊的方法第十章房地产价格的影响因素分析各种房地产价格的影响因素分析第十一章房地产估价程序1、房地产估价的程序2、房地产估价报告的格式及组成内容（0436）《房地产估价》复习思考题答案第一章房地产和房地产估价1、房地产估价的概念专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在结合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
房地产估价·第六章
第六章市场比较法市场比较法的基本原理概念：是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似不动产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法,采用比较法求得的房地产价格又称比准价格.★选择类似房地产:类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内（是指与估价对象具有替代关系、价格互相影响的适当范围,包括邻近地区和类似地区），并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产.原理:替代原理作用于房地产市场,表现为效用相同、条件相近的房产价格总是相互牵引，趋于一致。
适用对象:适用于不动产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型.使用条件：可选取的交易实例应数量充足，一般要求理想的交易实例有10个以上，其中与待估不动产状况最接近的实例要有3—4个。
成交实例与待估房地产差异小.交易实例资料应完整、准确，各种因素对价格影响易量化。
市场比较法的估价步骤七步走操作步骤：1。
搜集交易实例：收集途径、收集内容等。
2。
选取可比实例：标准、案例个数.3。
建立比较基准：统一价格单位。
4.进行交易情况修正：对造成成交价格偏离正常价格的因素进行修正。
5.进行交易日期修正:将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点的价格的过程.6。
进行房地产状况修正：实物因素修正、权益因素修正、区位因素修正。
7.求取比准价格（一)搜集交易实例收集途径（1）查阅政府有关部门的房地产交易登记等资料:如成交价格、交易登记资料，近期政府出让土地价格,公布的基础地价、标定地价和房屋重置价格资料等.（2）查阅报刊上有关房地产出售、出租广告、信息资料（3）参加房地产交易会，了解房地产价格行情,搜集价格信息，索取有关资料（4）向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解（5)以房地产购买者的名义，与房地产出售者，如开发商、代理商等洽谈（6）同行之间相互提供（7)其他途径收集内容（1)交易双方的基本情况及交易目的（2)交易实例不动产状况（3）成交价格及价格类型（4）成交日期（5）付款方式（6)交易情况收集交易实例（1）搜集交易实例时应尽量搜集较多的内容。
房地产投资分析第六章课后习题20~22答案
20、某投资者获得这样一个投资机会，一幢小型写字楼要价200万元，能够产生的预期税后现金流量见下表。
预计可以获得150万元的抵押贷款。
该投资者准备经营7年，最理想的估计，7年后处理该物业的税后现金流量为80万元。
某项目的（自有资本金）税后现金流量情况单位：元要求：使用10%的贴现率计算（1）该物业投资的财务净现值；（2）该物业投资的内部收益率。
解答如下：（1）7年后处理该物业的税后现金流量为80万元，实质上是还清贷款本息、付清所得税后的净所得额。
因而在算期初的净投入时候，主要的现金流出是自有资本金投入项目为200万－150万=50万元。
各年的税后现金流量贴现值计算如下：则该物业投资的财务净现值为：FNPV=324444.05（元）（2）要求该物业投资的内部收益率，要进行试算和插值2步骤：由于按照10%的贴现率的净现值绝对额为324444.05，相对比较大，所以可以选择远大于10%的贴现率。
首先选择i1=20%，则列表计算可得：FNPV1=21941.00＞0，则选择i2=23%，同样计算如下：FNPV2=-38481.89＜0，再选择i3=21%，同样计算如下：FNPV3=625.73＞0，再选择i4=22%。
FNPV4=-19488.50＜0。
则财务内部收益率FIRR=21%＋625.73÷（625.73＋19488.50）×1%=21.03%。
21、已知某房地产开发项目开发经营期间发生的现金流量见下表，假设贴现率为12%，求该项目的动态投资回收期。
单位：万元则动态投资回收期应为：P b=6－1＋21.0346÷253.3156=5.08年###########################################################################3322、某开发商通过拍卖得到一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000㎡的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。
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第六章市场法练习题
一、单项选择题
1、市场法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（ A ）。
A、类似房地产的交易E、相同房地产的交易
C、相关房地产的交易
D、房地产的市场交易
2、搜集交易实例时应注意所搜集内容的（C）。
A、相关性和规范化E、统一性和相关性
C、统一性和规范化
D、统一性和准确性
3、由于房地产的价值量大，成交价格往往米用（ B ）的方式支付。
A、支付定金E、分期付款
C、一次付清
D、预付房款
4、房地产正常成交价格的形成方式，是（D）方式。
A、招标、拍卖E、合同定价
C、通过市场交易成交
D、买卖双方经过充分讨价还价的协议
5、中国大陆招标、拍卖土地使用权的出让价较能反映市场行情，而协议出让价（B）。
A、往往偏咼E、往往偏低
C、往往咼于或低于市场价
D、也基本与市场价吻合
6、正常成交，是指在（ D ）应缴纳的交易税费下的价格。
A、买卖双方缴纳E、买方缴纳
C、卖方缴纳
D、买卖双方各自缴纳自己
7、如估价对象为一宗土地，选取的可比实例的土地面积（ C ）。
A、应与该宗土地的面积相等
E、可大于或小于该宗土地的面积
C、应与该宗土地的面积近似
D、应与该宗土地的面积保持一定差距
8、可比实例的交易类型应与（A ）吻合
A、估价目的E、估价时点
C、估价对象
D、估价方法
A、抵押、抵债E、类似
C、一般买卖
D、市场交际成交
10、交易实例的成交日期与估价时点相隔（ B ）以上的一般不宜采用。
A 、半年B、1 年
C、2 年 D 、3 年
11、选取可比实例的数量，一般要求选取（ D ）的可比实例即可。
A、5 个以上
B、10 个以下
C、5~10 个 D 、3~10 个
12、估价中为便于比较，价格以（ C ）为基准。
A 、房地产总价B、房地产单价
C、一次付清
D、分期付款
13、某宗房地产的交易总价款为50 万元，其中首期付款20%，余款于半年后和一年后分两期平均
支付。
假设季利率为 1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为（ A ）元。
A 、48.60
B 、47.90
C、49.20 D 、50
14、在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格，其中土地除了单价、还可为（B ）。
A 、总价
B 、楼面地价
C、容积率 D 、覆盖率
15、如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用
（ C ）的市场汇价进行换算。
A 、估价作业日期
B 、成交日期
C、估价时点 D 、交易日期修正后
16、可比实例房地产状况，应是可比实例房地产在其（ B ）的状况。
A 、估价作业日期
B 、成交日期
C、交易价格 D 、交易日期修正后
17、交易情况的修正，要以（D）为基准。
A 、成交价格
B 、市场价格
C、交易价格 D 、正常价格
18、交易日期调整实际上是（A）。
经过了交易日期修正后，就将可比实例在其成交日
时的价格变成了在估价时点时的价格。
A 、房地产市场状况修正
B 、交易时间修正 D 、成交日期修正
C 、资金时间价值修正
19
、
价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的， 称为（ B ）
A 、固定价格指数
B 、定基价格指数
C 、长期价格指数
D 、环比价格指数
20
、
价格指数中如果以上一时期作为基期的，称为（ D ）。
A 、前期价格指数
B 、定基价格指数
C 、长期价格指数
D 、环比价格指数 21
、
最适用的房地产价格指数或变动率，是（ B ）。
A 、 全国房地产价格指数或变动率
B 、 可比实例所在地区的同类房地产价格指数或变动率
C 、 全国同类房地产价格指数或变动率
D 、 可比实例所在地区的房地产价格指数或变动率
二、判断题
1、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同或相似。
筑物合成体的交易实例时，一般不能采用市场法估价。
（X ）
3、 在统一币种方面， 不同币种的价格之间的换算， 应采用该价格所对应的日期时的市场汇
价。
在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。
（V ） 4、 如果买方不了解市场行情，盲目购买，成交价格往往偏低。
（X ） 5、 买方执意要购买自己喜好的房地产，其成交价格往往偏高。
（V ）
6、 相邻房地产合并交易的成交价格往往要高于其单独存在、
与其不相邻者交易时的正常市
场价格。
（ V ）
7、 如果可比实例房地产优于估价对象房地产，则应对可比实例的价格做减价调整；反之，
则应做增价调整。
（V
）
8、不同使用性质的房地产， 在进行区位状况和实物状况的调整时，
其调整的内容及权重应
X ） X ）
2、如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物,
但缺少相应的交易实例， 而只有土地与建
相同。
如果某宗交易实例的成交价格不是正常的，则不能选为可比实例。
、 有利害关系人之间的交易，其成交价格通常低于正常市场价格。
（ X ） 、 交易
日期修正的关键 , 是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落 变化情况。
（V ）
、 在交易情况修正中应采用正常价格比可比实例的成交价格是高还是低多少的说法。
（ X ）
、 将可比实例在其成交日期时的价格调整为在现时的价格， 这种调整称为交易日期修 正。
（ X ）
、 在可比实例的成交日期至估价时点期间， 无论房地产价格为上涨、 下跌或平稳发展， 都必
须进行市场状况调整。
（ X ） 、 市场状况调整系数应以成交日期时的价格为基准来确定。
（ V ）
、 在百分率中，房地产状况调整系数应以估价对象的房地产状况为基准来确定。
（ X ）
、 间接比较调整是指将可比实例的房地产状况、 估价对象的房地产状况均与设想的标 准房地
产状况进行逐项比较打分，求得修正系数。
（ V ）
、 经过了交易情况修正、 市场状态调整、 房地产状况调整后， 就把可比实例房地产的 实际
成交价格， 变成了估价对象房地产的客观合理价格。
（ V ）
三、计算题
有甲、乙两宗交易实例：
甲：建筑面积130m 2，成交总价50万元人民币，首付 10万元，第二期于半年后付 20 万元，余款 20 万元于一年后付清，年利率为
5%。
乙：使用面积1800ft 2，成交总价10.8万美元。
试建立价格比较基础（其中汇率为 8.3， 1 m 2=1 0 . 764ft 2 ，使用面积率为 70%）。
（答案：甲： 3736元/平方米； 乙： 3752 元/平方米 ）
需要评估某商品住宅在 201 2年4月1日的价格，在该住宅附近地区调查选取了 A 、 B 、 C 三宗已成交的可比商品住宅并作为可比实例，有关资料见表 6-1 ：
表 6-1 ：
9、 10 11
12
13 14 15 16
17 18 1、
2、
X ）
(2) 房地产状况中，正负值表示优于或劣于估价对象房地产价格的幅度
2011年6月~2011年9月该类商品住宅以人民币为基准的市场价格平均每月比上月上升 降3%; 2011年10月~2012年4月期间，该类商品住宅以人民币为基准的市场价格平均每 月比上月下降2%。
算平均值，请采用简单算术平均法)
(答案：4124.85元/平方米)
3、评估某块城市规划确定的住宅用地
土地总面积为1500m 2 (1) 收集有关资料：共调查了 (2)
可比实例的成交价格见表
(3) 该类土地2012年1月〜2007年9月的价格变动情况见表
6-3 : 表6-3
注:表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为100
试利用上述资料估计该商品住宅在
2012年4月1日以人民币表示的正常单价(如需计
A 、
B 、
C 三宗土地买卖实例作为比较实例。
6-2
(4) 房地产状况的比较判断结果，见表6-4:
(答案：1386.4元/平方米)。