新密房地产市场报告0516(1)

宏观市场总结——
城市发展利好，房地产市场供不应求，价格跳跃式增长
城市区位：郑州县级市，四线城市，为中原城市群的腹心位置，未来通过交通建设将提高与郑州及周边县市 的联系及资源分享，具有良好的发展和区位优势；
城市规划：城市由东向西呈“一字形”单轴线发展，城市框架的单轴线拉大将带来边缘地块的价值上升； 经济环境：经济水平位于河南省的中后梯队，但属于郑州市郊县城市的第一位，近年来经济增长势头明显，
根据2016年12月25日最新版郑州地铁规划图显示：通往新密地铁分别 是15号线和7号线。 7号线：东赵北—曲梁 长度为49.1km，新密境内车站为：高洼、五虎庙、沟刘、曲梁东等 15号线：二七新城—新密西 共设：兰家沟、侯寨、白寨、溱水桥、青屏山、周楼、开阳庙坡、新密 西等站 城际列车： 郑登洛城铁将在新密设有四个站点
70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0%
住宅成交——
从2014-2017年，销售量整体在稳步增长，2017年新密市销售突破历史新高，成交量达到 128.6万㎡，相比2015上涨113.6%
140
120
100
80
60
40
23
20
0 2012年
2011年-2017年新密市住宅销售面积
18
0
4.4
0.1
10.9
3.1
10.8
0
3.8
0
6
2
48
2
7
0
7.5
0.5
193
9.3
0
4 0 13.8 0 52 —— 11 3.2 8.4 18 26 0 4 140.4
65
9 —— 27 —— —— 25 25 18
5 —— 44 —— —— ——
0.3
0.52 —— 0.6 0.24 —— 0.18 0.43 0.6 0.72 —— 0.38 —— 0.51 0.45
概述：隶属省会郑州，地势呈现四周高中部低其中县城呈现北高南低的地 势
位置：新密位于省会郑州西南40公里处； 面积：面积1001平方公里，辖13个乡镇、3个街道处； 人口：人口797200（2010年第六次全国人口普查）； 行政：新密是全省26个加快城镇化进程重点县（市）、35个扩权县（市）
新密城市定位——
新密市位于河南省中部，属于四线城市，处在郑州都市圈的东西向发展轴上，为中原城市群的腹 心位置，是都市区能源、建材、原材料循环经济示范区，具有良好的发展和区位优势
东西发展轴
空间定位： 新密是郑州城市“一心四城、两轴 一带” 空间布局的重要组成部分， 与巩义、新郑、新密、登封共同组 成“四城”，是中原城市群的腹心 位置。 功能定位： 新密市主要矿藏有煤炭、石灰石、 铝钒土、天然油石、磷矿石、硅石、 玉石等25种.其中煤炭、铝钒土、石 灰石、硅石储量丰富。素有“乌金 之乡”的美誉，因此其功能定位为 都市能源、建材、原材料循环经济 示范区。
19.5
9.5 13 30 24 70 4.5 25 14 12.6 26 76 7 12 343.1
19.5
5.5 13 16.2 24 18 4.5 14 10.8 3.8 8 50 7 8 202.3
19.5
0
西城区供应较少
4.6
0.9
12.8
0.2
16.2
0
23.中5 心区后续供0.5应量大
601.9 7.5%
642.1 6.7%
696.7 8.5%
339.9
30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0%
GDP（亿元）
增长率
2010-2016年新密市人均GDP（元）
100000 80000 60000
50069
62670
64126
69983
75077
79915
城市人口及城镇化率——
新密人口及城镇化率呈稳步增长，2016年底常住人口81万人，城镇化率57%；预计2018年底城 镇化率达61.3%，中心城区新增人口约5万，新增住宅需求200万㎡，房地产市场需求较大
2010-2016年新密市人口及城镇化率
80.8 80.6 80.4 80.2
80 79.8 79.6 79.4 79.2
新密历年GDP分析——
2016年新密市人均GDP86343元，在郑州区域内排名第一且实现稳步增长，人口居住需求进入品 质改善的发展阶段
2010-2016年新密市GDP历年走势
800.0 600.0 400.0 200.0
0.0
399.2 15.0%
25.4% 500.5 512.9 559.8
2.5% 9.1%
7000-8000
7500 尾盘6000
6300 6000 6500 6100 6600-6800 6800（一期） 预计6000 6400 7000 6200 6800 ——
——高层市场产品分析
区域高层产品以三房为主，套数占比多在55%以上，主力面积段在95-125㎡；两房产品也占据一定 市场，主力面积在80-90㎡；四房产品面积为130-140㎡。市场主流需求以刚需和首改为主
城市发展规划——
新密市受地势影响，城市东西向“一”字型纵深发展，西优、东扩、中部改造升级。城市框架的 单轴线拉大将带来两侧边缘地块的价值上升
青屏山
西城区
中 心
城市最早为西侧 发展，目前区域
城
趋于成熟
区
东城区
随着特色小镇逐渐落 地，城市目前发展方
向转向东侧
新密市城市发展思路： 西区抓增容，拉大框架，树立 形象 东区抓发展，与郑州接轨，提 升价值 中区抓商贸，完善功能，增进 活力 新密总体规划按照 “东控西进、南北拓展、沿山 而建、适时跨越”的思路，确 定了把新密建设成为融山、沟、 城为一体的生态型园林城市的 总体目标。
板块
项目名称
西城区
金域蓝湾（二期） 香蜜花都
梯户比 2T4 2T4
两房（ຫໍສະໝຸດ Baidu）
面积段
占比
89
50%
92
8%
三房（㎡）
面积段
占比
108-132
50%
95-120
88%
四房（㎡）
面积段
占比
——
——
142
4%
四房以上（㎡）
面积段
占比
——
——
——
——
备注
二期别墅为主，仅规划 2栋高层 ——
大鸿城壹号
2T3/2T4
107.4
32.21
29
60.2
2013年
2014年
2015年
销售面积(万㎡)
2016年
128.6
2017年
住宅价格走势——
新密市住宅价格从2012-2015年逐年稳步增涨，在15年价格达到4478元/㎡，17年5月受郑州市限 购限贷影响影响，大多数客户被挤压到新密市，导致2017年价格达到6186元/㎡
86343
40000
20000
0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
新密市人均GDP为86343元，位居郑州各区域与郊县六县市第一，经济水平优势明显，为房地产发展奠定了良好的经济基 础
根据经济发展模型，人口的居住需求已进入品质改善为主的发展阶段，为缓慢发展型，应看中综合发展。区域人均GDP稳 步发展，新密市GDP起伏不定，应综合发展，使GDP稳定增长，加速新密市房产市场发展
青屏盛世 生活氛围浓厚
中强向阳前花配套较为匮乏，62承00接元了/㎡部分郑
6200元/㎡
6800元/㎡
州关联的客户 东郡一品
6100元/㎡
锦荣居 6200元/㎡
春城华府 6200元/㎡
银基国际旅游度假村 7200元-13000/㎡
板块 板块属性 产品特征 区域售价
西城区 政府单位全面西迁，是未来的政府工作中心
PART TWO
住宅市场环境分析
——市场格局
受政府发展规划影响，房地产发展整体呈现东移西扩趋势，据城市发展趋势，划分三大板块，中 心城区生活氛围成熟，西城区为行政办公区，生活氛围趋于成熟；东城区与郑州市关联最近
7000-7500元/㎡ 7000元/㎡
金域蓝湾
香蜜花都
西城区
高层价格5600-7000元/
高层为主，少量精品项目打造洋房社区 高层5600-6000元/㎡，领头项目7500元/㎡
中心城区 城市目前生活氛围最为成熟的区域 以高层为主，小高层、洋房产品较为稀缺
高层6000-7100元/㎡
东城区 临近郑州，生态环境较好，目前配套匮乏
“高低配”低密社区为主 高层6000-7800元/㎡
——高层供需量价
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
3554 2012年
2012-2017新密市住宅价格走势
4036
4274
4478
2013年
2014年
2015年
4085
6186
2016年
2017上半年
新密住宅价格，从12年3554元/㎡到2015年达到4478元/㎡，逐年稳步上升，2016年因中海东城半岛为回笼资金 降低均价来走量，导致2016年整体均价下滑,达到4085元/㎡，2017上半年受郑州限购限贷影响，均价大幅度上 涨，浮动2000元/㎡左右
月均去化 万㎡/月
最新售价 （元/㎡）
西城区 中心城区
东城区
金域蓝湾
香蜜花都 和园
大鸿城壹号 青屏盛世 春城华府 锦荣居 青屏山城
中强向阳花 密登堡桂苑（一期）
正升阳光城 东城半岛
世悦凯旋山（一期） 东郡一品
合计
30
30 13 40 36 111 4.5 30 19 17 28 120 25 30 533.5
和23个对外开放重点县（市）之一； 资源：新密资源丰富，物阜品优。矿产资源遍布全境，已探明矿藏有25种，
其中煤炭等资源储量大、品未高，为新密市工业发展奠定了雄厚的基础； 经济：新密市的经济发展位于郑州市下辖六县市的前列，其中逐步形成了
煤炭、耐火材料、造纸、建材四大支柱产业，超化镇是闻名国内外的耐火 材料专业镇，大隗镇被誉为全国造纸第一镇。
新密市场报告
2018年5月16日
目录
CONTENTS
01 宏观环境分析 02 住宅市场环境分析 03 商办市场环境分析
PART ONE
宏观环境分析
新密城市认知——
新密位于郑州西南40公里，是郑州都市圈重要的卫星城市，因煤炭资源而率先发展为经济百强县市， 城市资源丰富、工业基础雄厚，城市功能逐渐发展为以能源工业和管理服务业为主
常住人口（万人） 城镇化率
45.0%
2010年 79.74 45.0%
46.2%
2011年 79.86 46.2%
48.5%
2012年 79.99 48.5%
52.8%
2013年 80
52.8%
54.3%
55.3%
2014年 80.33 54.3%
2015年 80.37 55.3%
57.3%
2016年 80.69 57.3%
新密交通规划——
新密至郑州车程20分钟，规划地铁15号线及7号线和城际轨道修建，未来新密市与郑州市无缝连接； 同时也将成为中原城市群交通重要节点，为城市快速发展带来机遇
20
分 钟 车 程 新密市
郑州市 30分钟车程 新郑机场
交通现状： 新密紧邻省会郑州，车程仅20分钟，郑少洛高速穿行而过，连霍 高速、京珠高速多条交通动脉环绕，路网交通发达；其中据新郑 机场仅30分钟车程，长途交通也十分便利； 未来交通规划：城际轨道交通 郑州—新郑—新密—登封—洛阳 总长173.51公里，总投资206.6亿元，设园博园、新郑北、刘寨、 新密东、新密西、唐庄、登封、颖阳、白沙、伊川北10个中间站
人均GDP连续三年超过郑州； 产业结构：以第二产业为主导的资源型工业城市，煤矿、耐火材料等重工业是新密市第二产业的主导；人均
可支配收入较高，具有良好的消费能力； 供应情况：住宅供应量在2013年快速上涨后逐渐减少，库存较少； 销售情况：受郑州限购影响，量价齐升，销售均价超过6000元/㎡。
区域在售项目均价6000-7500元/㎡左右，高层总供应量约343万㎡，已推未售及未推体量约为 149.7万㎡，项目单盘月均去化0.45万㎡，去化较慢且存在较大的竞争
板块
项目名称
总建面 （万㎡）
高层总体量 （万㎡）
已推体量 （万㎡）
已售体量 （万㎡）
已推未售体量 （万㎡）
未推体量 （万㎡）
销售周期（月）
㎡ 在售项目主要分布合在园未来
大道以东，多为尾盘大，鸿住城壹号 宅存量较少 6300元/㎡
青屏山城 6600元/㎡
密登堡桂苑 6000元/㎡
中心区
东城半岛
正升阳光城
7000元/㎡
东城区
高层价格6000-6800元/㎡
高层价格6000-7000元/㎡
平安路以东，密州大道以西，配套成熟，
临近郑州，生态环世境悦凯较旋好山，但目
84-99
32%
120-133
68%
——
——
——
——
——
青屏盛世（三期）
春城华府（一期）
中心城区
锦荣居
青屏山城
中强向阳花 正升阳光城 密登堡桂苑（一期） 东城半岛 东城区 世悦凯旋山（一期） 东郡一品（三期）
2T4 2T3 2T4 2T4 2T4 2T3，2T4 2T3 2T3/2T4 2T4 2T3