房地产新人：踩盘

合集下载

房地产客户类型及买家分析

客户类型、购房目的及买家分析一、识别到访顾客的不同类型:1、业界踩盘型应持开放的心态,对方不主动,不急于接触，不可冷眼旁观.2、巡视楼盘型这类客户无明确的购买目标和计划，但已产生购买物业的想法。

可主动推荐，但不要老盯着,使产生紧张或戒备心理。

3、胸有成竹型有明确的购买目标和计划，是通过朋友、报纸、电视等广告宣传所吸引。

应迅速抓住顾客的购买意图和动机，不宜有太多的游说和建议词,以免令顾客产生反感，导致销售中断。

二、把握顾客购买动机：要想通过良好的服务来创造顾客，首先必须要了解顾客，把握不同顾客的购买动机和心理特征，从而为顾客提供更为完善，优质有效的服务。

1、一般购买动机1）本能购买动机-—生理本能需要引起的购买动机；2)心理性动机—-理智动机，感情动机；3）社会性动机。

2三、客户性格类型与应对策略1、冲动型特征：性急、心直口快、心浮气燥、善变,常因一时之冲动而下决定。

要领：平心静气的透视并判断其心理反应.销售语气明快,避免唠叨，要注重谈判气氛及综合感染力。

2、沉着稳健型特征：通常有丰富的购房知识，对房屋本身及市场行情较了解，冷静稳健, 深思熟虑，专心聆听，小心求证,考虑周到。

要领:对楼盘有全方位的深刻认识，以平常之心，不厌其烦就房屋的特征、质量、开发商实力等作详细说明,内心提供客观资料与证明,言词有理有据，以理性判断为易,以获取客户的信任.3、多疑谨慎型特征：疑问较多，外表严肃，反映冷漠，对楼书及售楼资料反复阅读，出言谨慎，不易获取信任。

要领:详细解说房屋的优点,从小处着手，培养信心，以亲切、诚恳的态度打动他，与其闲话家常，了解其经济状况及购物原因，拉近距离，令其放下戒心。

4、犹豫型特征:精神与动作飘忽不定，难以捉摸,对楼盘及售楼资料彻底了解之后，对房屋已产生兴趣，仍拿不定主意是买还是不买；买高层好还是低层好等；说话时，视线不断移动。

要领：凭借对客户情况的了解，在不伤害对方自尊心的前提下帮他去决定，以房地产专家的姿态,朋友的角度替他作出选择.5、果断型特征：动作积极,眼光直视有力，声音宏亮清晰，表情丰富，作风充满自信坚决。

经纪人踩盘文案的欢迎语

经纪人踩盘文案的欢迎语
心中有光，脚下有路，未来可期，每卖一个盘，提前先踩盘
聚集启动，欢迎踩盘。

诚邀各位精英前来参观踩盘学习。

欢迎各经纪人踩盘、转介，佣金秒结。

集中踩盘，生活需要仪式感，就像平凡的日子里需要一道光。

一直在路上从未停止过，踩盘，所见皆为美好，所行不负年少。

欢迎各位小主找我来此处踩盘。

一般有新的项目的时候,就要出去踩盘，欢迎一起来踩盘。

欢迎大家光临，希望大家能够玩好，吃得开心，努力踩盘。

经纪人真是不容易，酸甜苦辣，冷暖自知，如果你是XX房产经纪人中的一员，欢迎你踩盘。

欢迎五湖四海的朋友来踩盘，经纪人带你踩盘!。

踩盘的流程

踩盘的流程
一、踩盘的意义与价值
①让自己认可产品②熟悉产品③熟悉市场④遇到问题能够讲出卖点⑤面对问题能够合理的解决
二、先从客户的角度去体验项目客户的关注点是什么：
1、地段
2、户型
3、价格
4、内外配套
5、吸引客户的点是什么？
三、如何正确的踩盘：
（1）项目名称：名称的来源意义
（2）开发商：开发商的实力资质
（3）承建商：资质曾经开发过的优质项目调查质量与口碑
（4）物业公司：服务过的优质项目、资质
（5）项目规划：工程进度、交房时间、容积率、绿化率
（6）入住情况：每一栋数的结构户型
（7）项目风水：哪一栋最具优势
（8）外部配套、车行交通、公交交通、步行交通
（9）内部配套、架空层、娱乐设施、健身设施、会所、等
（10）项目户型：产品结构、面积朝向、通风采光、户型布局、户型优势、户型劣势、
（11）亲自走工地：（材质、平整度、施工方式）
（12）亲自走一遍：内部配套、周边配套、测量时间
（13）“唯一性”
（14）梳理20个卖点20个抗性
四、规范资料
1、踩盘表填写完毕不留空
2、户型图存放手机。

房地产踩盘心得!

房地产踩盘心得！房地产踩盘心得！-----———-—--—---—-—---——-—-对于房地产从业人员而言,特别市场、营销方面的业内人员，踩盘无疑是家常便饭，现在谈谈本人踩盘的一点心得。

一起分享一下整装待发，磨刀不误砍柴工踩盘是有很强的目的性的。

因此，踩盘之前首先必须明确自己想要得到一个什么样的结果。

只有明确了目标,才能更好地开展工作.一般的踩盘都是由调查人员直接到一些楼盘售楼部去了解情况，通过与售楼人员的交谈,了解到对自己有价值的资料。

但这种调查，对于被调查方来说,是有恶意的，对方不可能大大方方的把其所有真实的材料交给“敌人”。

面临这样的境况，踩盘者在踩盘之前就必须做好各方面的准备。

首先是问题的准备。

自己要得到的结果是踩盘的最终目的.这一目的必须通过问问题而实现。

有些问题可以直接问到，但有些问题不能直接问，只有旁击侧敲。

因此,必须准备一些旁击侧敲的问题。

其次是心理准备，因为你要虚构一个身份去了解情况,你就必须使自己进入那一角色，就像演戏一样。

只有进入了那一角色，才能把戏演好，必要时可以换一副装扮,就像演戏时换上戏服一样，有了这些准备才能为后面踩盘工作带来良好的反映。

旁击侧敲，从多方面多角度去了解情况这里所说的旁击侧敲，不只是对一个人从各方面去问问题，更是要多找一些人来了解问题.如在走访万科四季花城时，我并没有一开始就去找售楼人员了解情况，而是与一位正在买楼的老太太先交谈.我先在售楼大厅转了几圈，假装对着模型在研究楼房.然后靠近一位同样正在研究楼房的老太太，问她买了哪套房,并提出自己的一些真实的看法。

从其口中了解到了这个楼房的几个买点：清静,采光能力强,气流通畅,价格合理等。

还得知了这里的楼盘销售速度很快,销售率也高。

再通过她,把我介绍给售楼人员，这样就减弱了她们对我的警惕心理.在这样的心境下聊天，就可得到更多更真实的信息了。

随机应变，就地演戏今天和同事在天河公园附近踩了几个盘，踩出来的效果是一个比一个的好。

踩盘方法和踩盘技巧

踩盘方法和踩盘技巧踩盘人员数量要求：建议同一楼盘踩盘人数尽量控制在3人以下，这样不容易让楼盘客户服务专员有所察觉，从而降低获取资料的准确性和专业性。

踩盘人员穿着要求：根据楼盘的不同品质进行服装搭配，以休闲服饰为主，以免暴露身份。

踩盘人员随身携带物品要求：笔、名片①（非真实公司名片）。

楼盘个案分析表范本（见附件1）。

关于楼盘个案分析表中涉及到的专业名词的解释、了解方式及填写注意事项。

（见附件2）楼盘个案分析表中部分专业名词的询问方式。

（附件3）关于踩盘和填写楼盘个案分析表的基本要领。

（附件4）突发事件的解决办法。

（附件5）踩盘标准作业流程：准备工作:事先确定踩盘区域，能够事先了解该区域内的个案的话就根据该区域内个案落实到个人或小组，明确分配个人或小组的踩盘数量和具体个案名称，规划好踩盘路线。

注：要求在踩盘前做好以下准备工作：了解该区域内的道路、商业、居住环境以及公园绿地、就学条件、就医条件和人文遗产大型公建等情况，以便在填写楼盘个案分析表时能反映其真实的地理环境和周边生活设施情况。

尽量了解楼盘个案分析表里所反映的关于该楼盘的相关问题，明确该问题中所包含的专业名词的实际含义以及了解渠道。

踩盘人员进入接待中心：主动表示来看房，先要求销售人员介绍楼盘情况请销售人员先将整个楼盘的大致情况介绍一下。

（通常情况下接待人员会主动介绍楼盘情况），通过销售人员的介绍，大致可以了解到一些关于该楼盘的基本技术参数和产品特征。

✧索取楼盘书面介绍资料向销售人员索取相关的楼盘书面介绍资料。

以便更进一步详细了解该楼盘的一些资料。

✧引导销售人员在通过之前几个步骤后，应该对该楼盘有一定的了解，但在销售人员介绍的同时，往往有一些踩盘人员要了解的资料他们未能提供，这个时候就需要踩盘人员去引导销售人员。

通常采取的方式为自称买房客户或投资客来深入了解该楼盘的相关信息。

（①同时如果有名片的话可以递上名片以表诚意）✧向销售人员索取名片在完成以上步骤后，在离开接待中心前，向销售人员索取名片或联系方式，用于在回去后如果有不清楚的地方可以电话里再次询问，这样做也可以起到提高踩盘人员的诚信度的作用。

房地产营销：踩盘系列指导培训(26页)

踩盘的大概流程
楼盘沙盘了解
样板房了解
小区配套
小区周边区位
18
三、踩盘的技巧
1. 踩盘其实就是一个沟通交流的过程，踩盘者首先就要把自己推销出去，让销售人员愿意跟你说话、交流。
2、明确踩盘人、踩盘方向和踩盘的最佳时间
到售楼处有几个时间段要避开：一是上午9点以前不要去,因为此时大多很多销售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会；二是中午午休和就餐的时间不要去，这个时间段销售人员最疲惫状态全无，此时去无异于找脸色看；三是下午5： 30点以后不要去，这个时间段销售要么填写当天各种的分析报表，要么这时就要开始培训或者开每天情况分析例会。只要避开上述三个时间段，在销售人员清闲的时间,不和人家接待客户的主要时间冲突的情况下,你就会了解很多情况。
就当成自己真的想去买他的房子，假如他的房子很好，自己买也
是有可能的嘛！就这样想！主要是心态上要调节好，不要心虚，
精神胜利法！
难道来踩盘的人 5 就不能买房子？
（二）踩盘的流程和内容 ——一个楼盘主要看什么？
一个楼盘的优缺点主要是从哪些方面看?
6
第一大类型卖点——楼盘硬件
1、好房子是决定购买行为的最终要素。楼盘的硬件价值体现于每个细节中，我们要从中发现最有打动力的一个。
1. 所谓”耳听为虚，眼见为实”。不了解竞争对手的市场
定位、产品特色、促销手段、价格定位又如何能够让自己的产品比竞争对手更吸引消费者。
2. 很多人都有踩盘的经历，踩盘是良心和自尊心双重考验的事情，每次踩盘感受可能都不同，就是为了搜集情报和增长
见识。
3. 作为地产销售和策划，跑盘是必修课，尤其是有规模实力的地产中介公司对此要求尤为严格。 4. 就是为了了解各楼盘的销售实力，可借鉴学习。 5. 同时在收集的时候，必须带着目的去收集。

楼盘踩盘心得(优秀5篇)

楼盘踩盘心得(优秀5篇)楼盘踩盘心得篇1楼盘踩盘心得：深入了解房地产市场的体验之旅作为一位对房地产市场充满好奇心的观察者，我参加了这次楼盘踩盘活动。

这次活动为我提供了一个独特的视角，让我深入了解房地产市场的动态，同时也让我感受到了房地产行业的魅力。

在踩盘过程中，我了解到房地产市场受到许多因素的影响，如政策、经济形势、人口结构等。

同时，我也深入了解了不同楼盘的优缺点，如地理位置、配套设施、生态环境等。

这些信息让我对房地产市场有了更全面的认识，也让我更加关注房地产行业的动态。

在这次踩盘过程中，我也发现了一些问题。

例如，一些楼盘的物业服务不尽如人意，导致居住品质下降。

此外，一些楼盘的房价过高，对于刚需购房者来说，压力较大。

这些问题需要房地产开发商在未来的发展中加以重视和解决。

通过这次踩盘活动，我更加深入地了解了房地产市场的运作机制和行业现状。

同时，我也认识到房地产市场的复杂性和多元性，需要我们在购房过程中保持理性和冷静，同时关注自身的实际需求和实际情况。

总之，这次楼盘踩盘活动让我受益匪浅。

我不仅深入了解了房地产市场的动态，也更加关注了购房过程中的细节和问题。

我相信，在未来的购房过程中，这些经验和心得将对我产生积极的影响。

楼盘踩盘心得篇2楼盘踩盘心得：深入了解楼盘的体验与感悟最近的一次楼盘踩盘，给我留下了深刻的印象。

这次踩盘的经历，让我重新审视了房地产市场，也让我更加了解了自己的需求。

踩盘的目标楼盘位于市中心，交通便利，配套设施完善。

在现场，我看到了熙熙攘攘的人群，也看到了楼盘的品质和设计。

然而，我也发现了一些问题，比如周边环境不够优美，小区内部配套设施有待完善。

在这次踩盘中，我学到了很多。

首先，我学会了如何更好地了解楼盘的地理位置、交通、配套设施、价格等重要因素。

其次，我也发现了自己的购房需求，我需要的是一处交通便利、环境优美、配套设施完善的住宅。

最后，我深刻体验到了购房的重要性和必要性，这次踩盘的经历也让我更加坚定要拥有一套自己的房子。

房地产售楼部踩盘方法

一、对于踩盘的认识1、踩盘在市场调研中的地位当今竞争激烈的经济环境下,市场调研的作用越来越大,是决策的重要甚至唯一依据,“没有调查就没有发言权”。

在国外的一些成功企业里,用于前期市场调研的资金已经超过了研发的费用。

在资金量很大的房地产行业中,市场调研的作用更是不可忽视。

在我看来,房地产市场调研中的前段资料、数据信息的搜集调查的难度不亚于后面的分析研究部分。

而调查的数据信息中,一手信息往往比二手信息更真实可靠,更具有说服力,但调查的难度也较大,尤其是客户需求调查。

踩盘属于一手信息的重要搜集途径,是非常重要的。

2、踩盘是为了解哪些信息很多人可能和我有一样的疑问——我们要知道的东西好象大部分可以直接通过网络和电话解决,去踩盘不是浪费时间吗?这个问题长期捆饶着我,总觉得踩盘好象没多大作用,很浪费时间,因为已经有很多渠道了解很详细的楼盘信息了:基本技术指标——各大房产网和项目网站项目规划——到销售中心看沙盘或者楼盘自己的网站推盘节奏——项目动态监控户型配比——市场信息网,自己打开楼盘表数(有点烦琐销售率——网上备案都能查到(用已售量除总供应量购房者对楼盘的评价——业主论坛到底还有哪些信息需要踩盘来了解:(1对项目以及周边的经济、区位、人文、自然环境有个直观的感受;(2可以了解一些项目的细节,比如销售人员的素质、销售案场的包装以及样板间等一些营销方面的感受。

还有工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等一些产品细节的认知。

(3可以调查到一些网上无法查到的数据信息,比如客户调查,细致价格、停车调查、入住情况调查、真实销售情况调查等。

二、踩盘信息搜集方法1、对各种环境的感性认识踩盘不能只在售楼部和项目里面打转,关键是感受到一些数据不能表达的东西。

这就需要你不仅仅只局限于在售楼部和售楼员交谈,你还要到项目周边走一走,看一看,体会一下氛围。

“衣食住行”与大家的生活密切相关,一个区域,各个阶层、年龄、文化的人对楼市的看法都不一样,所以一定要注意关注一些关系到生活方面的东西,比如经济、文化、真实交通、目前配套、居住氛围等。

房地产踩盘文案朋友圈

房地产踩盘文案朋友圈
1、错过了期房的优惠，怎么能错过现房赠送的车位？
2、震撼清盘，饕餮盛宴！
3、石榴集团——不负春光，抬头前进
4、北大资源——抬头院赏春生，俯首慢品茗茶
5、「恒大丽宫」——翘首中国龙，俯首世界宫
6、「荣盛府」——龙兽盘踞共筑荣，春意满院添锦盛
7、河南启迪——春风得意二月二，精神焕发好彩头
8、首开——昂首向前，瞰世界万象更新
9、感恩钜惠，清盘特价
10、清盘特惠，购房送车位！
11、尾盘清仓，错时无位！
12、清盘十户，手慢无！
13、限时出清，拼手速！
14、「融创桃源府」——千年信仰，祈天地万物丰盛
15、世茂——揽春盛，占鳌头。

瞰世界，意正茂
16、融创「镜湖宸院」——不为浮云，万物生长
17、「滨江·翡翠城」——风云际会兆龙腾
18、汤臣一品——不畏浮云遮望眼
19、「阳光台365|汉乐府」——龙游府第，抬头见喜。

春意好彩头，福禄寿喜，鸿运相随
20、海伦堡「棠锦」——龙腾棠锦，福兆丰年。

踩盘的方法和意义

分析对手一通过市场调研获取竞争情报俗话说：“知己知彼，百战百胜。

”了解产品是知己，分析对手是知彼。

所以，在了解了自身产品的有关信息之后，我们还要对竞争对手作详细的分析。

没有调查就没有发言权。

在售楼中，我们主要是通过市场调研来获取竞争楼盘的情报的。

明确市调目的与内容市场调研，业内通常称为市调，它也是售楼人员的一项基础工作。

市场调研贯穿于一个房地产项目开发经营的全过程。

不同的时段，不同的目的，市场调研的内容也是不同的。

比如，购地前的市场调研，主要侧重于地段价值的分析；配合产品规划设计工作进行的市场调研，主要是研究消费者的需求特征，挖掘市场的空白点；配合广告策略进行的市场调研，主要是研究消费者的购房心理和竞争对手的广告策略；等等。

（一）目的对于售楼人员来说，其市调主要是针对竞争对手（竞争楼盘）进行的。

之所以要求售楼人员对竞争楼盘做市调，主要是为了让售楼人员详细了解竞争楼盘的情况，分析他们的优点，寻找他们的弱点，从而在销售洽谈中占据有利位置。

此外，对竞争楼盘的市调，还可以帮助售楼人员学习其他楼盘销售人员的一些销售方法和技巧，从而提高自己的销售水平。

（二）内容在做竞争楼盘的市调时，我们首先要对区域市场的整体楼盘概况有所了解，如区域市场内有多少个楼盘、分别是什么样的楼盘、其位置分布情况。

各个楼盘的产品概况和价格情况等基本内容。

然后，我们要从区域市场内找出重点、可类比项目进行更为详尽的市调分析。

重点项目是指在区域房地产市场中，具有较大影响力的某个或某些项目，如某区域的楼盘，在大家都是住宅、都是一样的价格、都是一样的品质的情况下，其中有个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。

可类比项目，是指与本项目具有可比性的项目，如周边同类楼盘等。

在对重点项目、可类比项目进行市调时，通常应着重把握以下六大项内容：1．分析楼盘的地理位置大的方面讲，就是分析楼盘所处区域的历史沿革，区域特性（商业中心。

工业中心、学院等），了解区域交通状况（公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等，了解公共配套设施（水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院、商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、酒店等生活配套）和人文环境等等。

踩盘后的心得总结范文

踩盘后的心得总结范文踩盘是指在购房前，通过实地考察房屋周边环境、房屋本身的结构、装修情况等方面，对房屋进行全面的了解和评估。

踩盘是购房前必不可少的一步，也是购房者了解房屋情况的重要途径。

在踩盘过程中，购房者需要注意哪些问题？踩盘后如何进行评估和总结？下面是本人的一些心得体会，供大家参考。

踩盘前的准备工作在进行踩盘前，购房者需要做好充分的准备工作。

首先，需要了解自己的购房需求和预算，明确自己所需要的房屋类型、面积、位置等方面的要求。

其次，需要对所要踩盘的区域进行充分的了解，包括该区域的交通、商业、教育等方面的情况。

最后，需要准备好必要的工具，如笔记本、相机、测量工具等。

踩盘时需要注意的问题在进行踩盘时，购房者需要注意以下几个方面的问题：1. 环境和交通首先需要考察房屋周边的环境和交通情况。

购房者需要了解该区域的交通状况，包括公交、地铁、出租车等交通工具的情况，以及周边的道路状况和交通拥堵情况。

此外，购房者还需要考察周边的商业、教育、医疗等配套设施的情况，以及周边的环境和治安状况。

2. 房屋本身的结构和装修情况其次需要考察房屋本身的结构和装修情况。

购房者需要了解房屋的朝向、户型、面积等基本情况，以及房屋的建筑结构、房屋的保养情况、房屋的装修情况等方面的情况。

此外，购房者还需要考察房屋的采光情况、通风情况、噪音情况等方面的情况。

3. 房屋的价格和交易情况最后需要考察房屋的价格和交易情况。

购房者需要了解该房屋的市场价格、房屋的交易情况、房屋的产权情况等方面的情况。

此外，购房者还需要了解该房屋的税费、物业费等方面的情况。

踩盘后的评估和总结在进行踩盘后，购房者需要对所踩盘的房屋进行评估和总结。

评估和总结的主要内容包括以下几个方面：1. 房屋的优缺点购房者需要对所踩盘的房屋进行全面的评估，包括房屋的优点和缺点。

优点包括房屋的地理位置、交通便利、周边环境、房屋的结构和装修等方面的优点；缺点包括房屋的不足之处，如房屋的采光不好、通风不好、噪音大等方面的缺点。

房地产踩盘准备资料

踩盘准备资料小区环境、周边生活配套、交通便利状况等市场定位、产品特色、促销手段、价格定位。

1、各类经济技术指标：这类数据是最容易获取的，可以从一些楼书等宣传资料获得。

2、项目周边市政配套：也是比较容易获得，暗调时有培训过的售楼小姐一般都会主动告诉你，明调也有可能得到。

一线城市完全可以从市区地图中获取数据，不过最好再亲自走走比较好些。

3、项目内的配套设施及物业管理相关：可以通过先看沙盘、楼书，再询问售楼小姐确认。

4、价格：获取均价很容易，一个电话一般都能成功获取信息，但是要采集的是楼层差价，方向差价，景观差价的话就需要一些小技巧了，该怎么做呢？4.1楼层差价：通常我到售楼现场后，通过询问获知有相邻楼层同一方向的两套房子有空缺：于是我就把楼上、楼下两套房子价格都问一下，再相减基本上就可以认为是楼层的差价概数了，当然用这个方法还要考虑对方项目是多层、高层问题。

多循环几次，一般都能采集到差价问题。

4.2景观差价：也是同理，就是把同一楼层相邻的几套价格都问一遍，可以对销售人员说想买两套之类的话。

4.3其他差价：同理，选取不同角度来询问，但是一次踩盘不要问太多价格，可以考虑多次踩盘。

如果用明调的话我觉得是赌博，一旦售楼小姐不配合，这些数据你就很难获得，而暗调只要有耐心，没什么数据是调不出的。

5、停车调查：相对容易也可以从电话上获取，但要获得车位数量、规格就得看楼书宣传或到现场看图纸了。

6、空置率调查：问保安，查看小区贴出来水电缴费表，凡是没有电费的都是空置，实在不行就只好一家一家走了，看装修情况。

或者与物业管理打好关系，这些数据就很轻松了。

7、价格走势调查：盯准相同楼层的相似单元销售价格，不同时期价格相减一般就是价格涨幅了，因为涨价时一般都是没平分涨多少，不会像定价时还看因素不同来微调。

8、销售房源调查：最难的一部分，有些甚至售楼人员都不知道（销售主管可能才知道）。

这一部分内容靠询问售楼人员得出数据一般都是假的。