最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
朱建民、许昌兴业物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
朱建民、许昌兴业物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷
二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】河南省许昌市中级人民法院
【审理法院】河南省许昌市中级人民法院
【审结日期】2020.11.30
【案件字号】（2020）豫10民终2502号
【审理程序】二审
【审理法官】王秋霞谢新旗蒋家康
【审理法官】王秋霞谢新旗蒋家康
【文书类型】判决书
【当事人】朱建民;许昌兴业物业管理服务有限公司
【当事人】朱建民许昌兴业物业管理服务有限公司
【当事人-个人】朱建民
【当事人-公司】许昌兴业物业管理服务有限公司
【法院级别】中级人民法院
【原告】朱建民
【被告】许昌兴业物业管理服务有限公司
【本院观点】一审法院作出（2020）豫1002民初3205-1号民事裁定以朱建民提出的反诉请
求与本诉之间不属于同一法律关系，故驳回朱建民的反诉。
【权责关键词】无效撤销违约金合同约定第三人证据不足自认诉讼请求增加诉讼请求反诉开庭审理维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院经审理查明的事实与一审一致。
【本院认为】本院认为，一审法院作出（2020）豫1002民初3205-1号民事裁定以朱建民提出的反诉请求与本诉之间不属于同一法律关系，故驳回朱建民的反诉。许昌兴业物业管理服务有限公司与小区业主委员会签订物业管理服务合同，其内容不违反法律规定，合法有效。双方形成物业服务合同关系，朱建民接受物业服务，应当支付相应费用。一审判决结合本案实际情况，酌定物业费以70%支付，垃圾处理费及公摊电费按照约定支付并无不当。综上，上诉人朱建民的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下
二〇一七年全市法院民商事审判工作会会议纪要（成都）
二〇一七年全市法院民商事审判工作会会议纪要（成
都）
文章属性
•【制定机关】成都市中级人民法院
•【公布日期】2017.08.11
•【字号】
•【施行日期】2017.08.11
•【效力等级】地方司法文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】民法商法总类
正文
二〇一七年全市法院民商事审判工作会会议纪要（成都）2017年8月11日，全市法院民商事审判工作会议在成都召开。本次会议之前，市中院向全市两级法院收集了当前民商事审判工作中亟待解决的相关疑难问题，在反复研究并征求意见的基础上，于本次会议中就涉及民商事审判工作中十六大类84个疑难问题形成了相对统一的处理意见，并经本院2017年第22次审判委员会讨论通过，现作为本次会议纪要下发，由两级法院在民商事案件审理中参照执行。
民事部分
一、侵权纠纷类
1、交通事故造成车辆受损，保险公司未定损或定损金额有异议，当事人自行维修的费用以及维修期间租用替代性交通工具的费用的认定和支持？
对交通事故造成的车辆损害，保险公司未能及时定损或定损金额无法达成一致，当事人自行维修后，主张按照实际维修金额赔偿损失的，法院应结合维修清单以及有关证据，从与交通事故的因果关系出发，对维修项目及费用进行严格审核。
当事人主张车辆维修期间，按照市场价格租用的非营运车辆所产生的替代性交通工具费用的，不能简单地以被侵权人实际支出的费用作为损失认定的依据，而根据受损车辆本身价值大小和客观用途等因素，在考查必要性和合理性的基础上综合认定，并仅支持其中必要合理费用。
2.驾驶机动车致人伤亡，被害人或其近亲属提起刑事附带民事赔偿诉讼或单独提起民事赔偿诉讼的，如何确定损失的赔付范围？
最高院关于审理物业服务纠纷的解释
最⾼院关于审理物业服务纠纷的解释
⼀般⼈们居住的⼩区都是有物业的，物业管理着⼩区的绿化、安全、卫⽣和公共设施，也业主是有关联的，所以会发⽣纠纷。那么最⾼院关于审理物业服务纠纷的解释是怎样的呢?下⾯店铺的⼩编就给⼤家介绍⼀下，希望对⼤家有所帮助。
最⾼院关于审理物业服务纠纷的解释
为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事⼈的合法权益，根据《中华⼈民共和国民法通则》、《中华⼈民共和国物权法》、《中华⼈民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第⼀条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主⼤会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束⼒。业主以其并⾮合同当事⼈为由提出抗辩的，⼈民法院不予⽀持。
第⼆条符合下列情形之⼀，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款⽆效的，⼈民法院应予⽀持：
(⼀)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务⼀并委托他⼈⽽签订的委托合同;
(⼆)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条物业服务企业不履⾏或者不完全履⾏物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关⾏业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履⾏、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，⼈民法院应予⽀持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的⾏为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停⽌侵害、排除妨害等相应民事责任的，⼈民法院应予⽀持。
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
(征求意见稿)
为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条物业服务企业未按照物业服务合同约定履行维修、养护、管理和维护等义务，或者履行义务不符合物业服务合同的约定，业主委员会或者业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，应予支持。
第二条物业服务企业拒绝履行或者在合理期限内拖延履行物业服务合同约定的维修、养护和维护等义务，或者经多次维修、养护和维护等仍不能达到物业服务合同约定的标准，业主委员会或者业主自行或者委托他人对业主专有部分或者共有部分进行维修、养护和维护，请求物业服务企业承担相关费用的，应予支持。
前款所称专有部分、共有部分以及相关费用，以物业服务合同约定范围为限。
第三条业主委员会或者业主实施妨害物业服务企业对建筑区划内的建筑物及其附属设施和业主共同生活秩序进行服务和管理的行为，物业服务企业请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持。
第四条物业服务企业违反规定擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，或者不当收取手续费、备付金等额外费用，业主委员会或者业主请求退还的，应予支持。
第五条业主委员会或者物业服务企业请求业主履行交纳物业费的义务，业主
以放弃共有权利作为抗辩理由的，不予支持。
全体业主根据物权法第七十六条的规定共同决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金，业主以放弃共有权利作为抗辩理由的，不予支持。
物业撤场清欠及人员分流方案
物业撤场清欠及人员分流方案
一、物业服务期届满，当事人未就合同续约或解除事宜作出意思表示的，该怎么处理?
若物业服务合同期满，业委会(或者建设单位)尚未决定是否续聘或解聘原物业公司，亦未选聘新物业的，而原物业公司继续提供物业管理服务的，视为物业服务合同自动延续，原合同权利义务对双方具有约束力。若合同自动延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应提前三个月书面通知另一方。
二、物业公司退出物业服务项目，需要办理哪些交接手续?
1、固定资产的移交。物业公司应将物业管理用房、物业公共部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等属于全体业主共有的财产移交给业委会或新的物业公司。
2、物业管理相关资料的移交。主要包括物业承接查验档案和在物业管理期间内形成的管理资料。具体如下：
(1)竣工验收资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等，
(2)技术资料：设施设备的安装、使用和维护保养等，
(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件，
(4)物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录，
(5)物业管理所必须的其他资料。
3、结清预收、代收和预付、代付的相关费用。物业公司应将预
收的物业服务费、专项维修基金等相关费用及其结余款项退还业主或移交给新物业公司。
需要特别提示的是，物业公司在针对不同的移交项目，应专门制作相应的交接清单，在清单中逐项列明具体交接项目，如固定资产移交清单、物业管理资料移交清单、预收物业费账目、公共收支、装修押金等财务账目。现实中部分物业公司往往凭借一份移交确认单就认为已完成物业项目的移交工作，殊不知即便有相关人员签字，也只能证明物业整体移交，而不能证明已按约定履行移交义务，仍面临被诉讼的风险。
最高人民法院解读《物权法》两司法解释立足审判实践需求专治物业顽疾
最高人民法院解读《物权法》两司法解释立足审判实践需求专
治物业顽疾
佚名
【期刊名称】《城市开发（物业管理）》
【年(卷),期】2009(000)006
【摘要】@@ 建筑物区分所有权和物业服务事关广大人民群众切身利益,也关系到物业服务企业正常经营和健康发展.最高人民法院5月25日公布了<关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>和<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>,并将于2009年10月1日起施行.
【总页数】2页(P40-41)
【正文语种】中文
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3.《物权法》两部司法解释亮点解读 [J], 陈之平
4.《物权法》的延伸物业服务纠纷案件新规范——律师解读最高院司法解释之一[J], 何欣荣;申黎
5.最高人民法院解读《物权法》两司法解释立足审判实践需求专治物业顽疾 [J], 无
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物业费应诉答辩状范文(通用九篇)
物业费应诉答辩状范文(篇一)
被答辩人与答辩人等关于物业服务合同纠纷一案，现答辩人根据相关法律及事实答辩如下：
一、
天地人和物业公司未履行盛业家园《前期物业管理服务合同》约定的义务，业主拒交物业费合理合法
物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费依法对物业服务企业进行抗辩。
被告是盛业家园小区的业主，与开发商委托的物业服务公司—-
天地人和物业管理有限公司签订的前期物业管理服务合同，约定合同期限为3年（年月日至年月日）。
约定由天地人和公司负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理等也是事实，按理业主确实有缴纳物业费的义务。
但是，由于物业公司没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、侵占、小区环境卫生恶劣、排水不畅、污水横流，电梯不进行正常的维修使电梯带病运行、时常出故障，最长一次停运达时间一个多月时间、严重危及业主的生命财产安全、小区治安案件频发。业主多次向物业公司和有关部门反映，一直没有得到解决，因此大部分业主由于物业公司的严重合同违约，根据合同法的规定，大部分业主行使先履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理中的事，是逼于无奈！合理合法。
被告认为:被告因为原告已经构成了根本违约，使合同目的无法实现，依法行使先履行抗辩权。
同时由于原告严重违约，原告已经于年月日被全体业主逐出盛业家园。
被告认为，本案争议的焦点主要有三点：
一、被告与天地人和公司的《前期物业服务管理合同》是否有效，也即被告是否受天地人和公司合同的约束；
最高院司法解释物业服务
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的
解释
（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）
法释[2009]8号
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日
为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
物业合同纠纷上诉状
上诉状
上诉人（一审被告）：xxx，女，19xx年xx月xx日出生，汉族，北京市xx区xx街xx楼xx号居民，身份证号码：xxxxxxxxxxxxxxxxxx
被上诉人（一审原告）：北京xx物业管理有限责任公司，住所地北京市xx小区内办公楼，法定代表人：xx，经理
上诉人因物业服务合同纠纷一案，不服xx区人民法院2013年12月20日做出的x xxx号民事判决，现提起上诉。
上诉请求：
1、一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审判决，依法改判；
2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担
上诉理由：
一、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权力的行为
1、国务院《物业管理条例》第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。根据上述条款，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳；逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。本案一审中，被上诉人并未提供任何证据证明其督促上诉人限期缴纳物业费，同时也并没有任何证据证明上诉人在收到业委会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。
2、此外，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也明确规定：经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍末交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。根据上述条款，除了业委会应当履行相关催缴义务，物业公司也应该履行法定的通知缴纳义务。本案在一审诉讼过程，被上诉人也没有证据证明通过直接送达等方式向上诉人书面催缴了物业管理费用。
关于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释..
关于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》的修改建议
自从物业管理行业诞生之日起，业主、业委会与物业管理公司之间的纠纷事件就没有断过，又因为物业管理服务活动涵盖了房屋维修、设备保养以及个性化服务等诸多方面，加之服务的长期性等特点，很容易造成业主对物业服务的不满意。当前，物业管理纠纷已具普遍性。虽然目前也存在一些规范物业管理纠纷的规定，但过于原则，缺乏可操作性，亟待解决的问题多数无法找到法律上的根据，如业主委员会什么情况下可以诉讼物业公司、空关房应否交费等问题。2007年10月1日生效的物权法，有关物业管理方面的立法有了长足的进步，但具体操作还需相关司法解释的细化，比如说物权法规定了业主可以诉讼业委会，但什么事项可以诉讼，如何进行诉讼并没有更为详细的规定。这些，也导致相关执法机关在执法环节上出现了不统一的现象，各地的操作也不尽相同。以小区的违章搭建为例，物业公司起诉要求判决业主拆除违章，上海的法院多以主体资格不符予以驳回，而北京的大部分案例是支持物业管理企业的诉请拆除违章的。最高院出台物业管理司法解释是解决目前大量物业管理纠纷的客观需要，从这一司法解释看，其为法院解决这一类纠纷提供了法律依据，但从目前征求意见稿的一些内容看，尚有不足，主要表现在：
一、应规定业委会诉讼的程序要件，确保诉讼权利正常行使
司法解释第一条规定：物业服务企业未按照物业服务合同约定履行维修、养护、管理和维护等义务，或者履行义务不符合物业服务合同的约定，业主委员会或者业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，应予支持。这一规定对规范物业管理企业服务，保证业主权利，意义重大，但从目前情况看，除非物业公司打业主拖欠物业管理费的官司，业主反诉，否则业主是不会诉讼物业管理企业服务不符约定的。如果业委会进行诉讼的话，各地的法院要求不一，有的要业委会得到三分之二以上业主授权方可诉讼、有的要求得到二分之一业主的授权，方可诉讼，有的业委会无需授权，就可诉讼。但大部分城市法院是要求业委会得到二分之一以上业主的授权方可诉讼，比如说上海要求三分之二业主授权。这一要求，实际上从程序上剥夺了业委会的诉讼权利。有些城市的社区少则百户、多则几千户，超大社区近万户，如果要这些社区的业委
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若
干问题的解释
文章属性
•【制定机关】最高人民法院
•【公布日期】2020.12.29
•【文号】
•【施行日期】2021.01.01
•【效力等级】司法解释
•【时效性】现行有效
•【主题分类】其他合同
正文
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题
的解释
（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解
释的决定》修正）
为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。
第二条物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规
定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第三条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务人退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
第四条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以参照关于业主的规定处理。
物业合同纠纷上诉状
上诉状
上诉人（一审被告）：xxx，女，19xx年xx月xx日出生，汉族，北京市xx区
xx街xx楼xx号居民，身份证号码：xxxxxxxxxxxxxxxxxx
被上诉人（一审原告）：北京xx物业管理有限责任公司，住所地北京市xx小区内办公楼，法定代表人：xx，经理
上诉人因物业服务合同纠纷一案，不服xx区人民法院2013年12月20日做出的
x xxx号民事判决，现提起上诉。
上诉请求：
1、一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审判决，依法改判；
2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担
上诉理由：
一、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权力的行为
1、国务院《物业管理条例》第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。根据上述条款，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳；逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。本案一审中，被上诉人并未提供任何证据证明其督促上诉人限期缴纳物业费，同时也并没有任何证据证明上诉人在收到业委会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。
2、此外，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也明确规定：经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍末交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。根据上述条款，除了业委会应当履行相关催缴义务，物业公司也应该履行法定的通知缴纳义务。本案在一审诉讼过程，被上诉人也没有证据证明通过直接送达等方式向上诉人书面催缴了物业管理费用。
解区分所有之惑 释物业服务之义——最高院两个司法解释的理解和应对
解区分所有之惑释物业服务之义——最高院两个司法解释
的理解和应对
最高人民法院近期公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号，以下简称“区分所有权解释”）和《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号，以下简称“物业服务解释”），两个司法解释的施行，将有利于指导建筑物区分所有权纠纷案件和物业服务纠纷案件的裁判活动，规范业主和物业服务企业的行为，保护各方当事人的合法权益。在《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”和两个司法解释的制定过程中，笔者有幸代表中国物业管理协会参加了修改论证工作。特别是去年应最高人民法院之邀，中物协就两个司法解释草案三次提交了修改意见的报告，相关意见得到最高院的高度重视和充分采纳。笔者撰写本文，力图在客观评价和准确理解两个司法解释的基础上，与业界共同探讨物业管理行业的应对之策。
一、客观评价：兼收并蓄，务实求真
早在《物业管理条例》实施前后，上海、北京等地的高级人民法院就出台了指导当地基层人民法院审理物业管理纠纷的审判意见，最高人民法院也早在2003年就着手进行审理物业管理纠纷案件司法解释的起草工作，但由于种种原因一直未能完成。2007年《物权法》的出台，为重新审视物业管理活动提供了崭新的视角，从建筑物区分所有权与物业管理之间有机联系出发，最高院于2008年初起草了《关于
审理建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，征求各方意见后，最高院敏锐地意识到这两类纠纷在共性基础上的个性差异，决定对建筑物区分所有权纠纷案件和物业服务纠纷案件分别制定司法解释，又经过广泛征求全民意见和认真修改完善，最终两个司法解释得以出台。回顾整个立法轨迹，前后历时六载时光，从中不难看出司法解释机关在法治环境迅速变迁时代背景下的审慎和严谨。
最高人民法院审理物业服务纠纷案件司法解释理解与运用
最⾼⼈民法院审理物业服务纠纷案件司法解释理解与
运⽤
在我国法律都是有明⽂规定的，不同的法律是适⽤于不同的范围的，⼤家需要按照相关的内容查询相关的⽂件。那么，最⾼⼈民法院审理物业服务纠纷案件司法解释理解与运⽤是怎么⼀回事情呢?接下来由店铺的⼩编为⼤家整理⼀些有关于这⽅⾯的法律知识，希望可以帮助到您。
最⾼⼈民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释
第⼀条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主⼤会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束⼒。业主以其并⾮合同当事⼈为由提出抗辩的，⼈民法院不予⽀持。
第⼆条符合下列情形之⼀，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款⽆效的，⼈民法院应予⽀持：
(⼀)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务⼀并委托他⼈⽽签订的委托合同;
(⼆)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条物业服务企业不履⾏或者不完全履⾏物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关⾏业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履⾏、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，⼈民法院应予⽀持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的⾏为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停⽌侵害、排除妨害等相应民事责任的，⼈民法院应予⽀持。
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件法律适用的规定
最⾼⼈民法院关于审理物业服务纠纷案件法律适⽤的
规定
物业纠纷由于案值⼩、法律法规不完善等原因，⼈民法院处理物业纠纷案件时处理的难道会⽐较⼤，主要的问题是适⽤法律，为了解决这⼈问题，最⾼院推出了⼀些司法解释，那么最⾼⼈民法院关于审理物业服务纠纷案件法律适⽤的规定是怎样的?下⾯由店铺⼩编为读者进⾏解答。
⼀、最⾼⼈民法院关于审理物业服务纠纷案件法律适⽤的规定
《最⾼⼈民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》
为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事⼈的合法权益，根据《中华⼈民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第⼀条依法登记取得或者根据物权法第⼆章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的⼈，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律⾏为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的⼈，可以认定为物权法第六章所称的业主。
第⼆条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
(⼀)具有构造上的独⽴性，能够明确区分;
(⼆)具有利⽤上的独⽴性，可以排他使⽤;
(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列⼊该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第⼀款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条除法律、⾏政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
(⼀)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、⼤堂等公共通⾏部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;
物业公司起诉欠费业主的完整流程、所需资料和注意事项
物业公司起诉欠费业主的完整流程、所需资料和注意事项
物业服务企业在物业服务中普遍遇到业主以各种理由拖欠物业服务费等相关费用的情况，为解决此问题，物业服务企业想尽一切办法，花费了大量的人力资源，只能说服部分欠费金额少的业主，但对拖欠费用较多、时间较长的欠费业主，成效并不明显。
小区管理处工作人员在企业的工作要求和考核目标下，反复向欠费业主游说、多次上门催缴，可以说个个身心疲惫、筋疲力尽，特别是面对欠费钉子户已经是毫无办法。者所在的企业也是碰到了同样问题。
解决欠费钉子户最有效办法就是通过法律手段维护物业服务企业应得的利益。
但大分物业服务企业在应用法律手段时都存在两个虑：
一是为收回几百元欠费而支付几千元律师费感觉是得不偿失。
二是怕向欠费业主提起诉讼后会形成对立关系，不利于今后的服务工作。
针对第一个顾虑，笔者所在的企业通过学习，已经能够独立诉讼，解决了诉讼成本过高的问题，所有的诉讼只需向法院支付百元以下的诉讼费，而且在胜诉后，诉讼费由败诉方即被告承担。
对第二个顾虑笔者有自己的看法，笔者认为，从业主欠费开始，欠费业主和小区管理处就已经形成对立面，在管理处工作人员上门催费的过程中，欠费业主找出种种理由为自己的欠费行为辩解，工作人员反复给予反驳。可见，只要欠费存在，管理处与欠费业主的矛盾就无法消除。
物业服务企业应用法律手段起诉欠费业主后，欠费业主在法庭上反而会理智许多，也不会将种种莫明其妙的欠费理由呈堂，即使提出来也得不到法官的支持。
在法官的调解下，大部分欠费业主会当即缴清欠费或与物业服务企业签订还款协议。一旦走到这一步，欠费业主与管理处之间的对立因素就消除了。
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最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应
用法律若干问题的解释
法释〔2009〕8号
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费
标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求
物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。
第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
第十一条本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。
第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。
第十三条本解释自2009年10月1日起施行。
本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。