200909_北京_东湖湾_酒店式公寓经营模式(持

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北京市公寓市场状况分析

北京市公寓市场状况分析（一）北京公寓市场的发展回顾及概况1、起步兴起期北京公寓市场的早期供给源于20世纪80年代,主要以外籍人士开始投资购买外销公寓为主，80年代后期，国贸、燕莎、亮马大展、京广中心、长富宫、东湖等一批忘档项目为国外在京商务人士提供了最早的公寓。

这时的购买者主要是外资企业，外方机构办事处，境外长驻北京人员，高级外企职员，港、澳、台同胞，国内高收入人士等，外籍人士占很大比例，他们最早看好大陆的公寓投资市场。

2、平稳发展期到了20世纪90年代初中期，公寓投资市场回报率高，投资购买旺盛进入20世纪90年代，大量的市场需求使高档公寓备受吉睐，聚龙花园、丽晶苑等外销公寓纷纷涌现，售价与租金持续走高,售价基本在2500美元/平方米以上,租金排名世界第三位,高达$80/月.平方米。

公寓的平均出租率在90%以上，最低出租率也在80%以上，租金回报率一度高达25%-35%。

此时境外购买力增幅不大。

国内个人购买力包括三资企业高级职员、国内私营企业家及其他高收入人群购房比例逐渐提高。

公寓租赁者则以欧美的外企员工为主。

3、提升期20世纪90年代中后期，公寓投资市场供应量快速增大。

此时期的内销公寓的需求者为国内有实力的企业和个人，外销公寓的需求者为外企、外企员工及境外人士。

回报率降低1996年，外销房市场进入调整阶段，租售价格开始了漫长的回落，许多项目的售价已经由1995年高峰期的$2000/平方米以上回落到S1oo0/平方米左右，租价由$70/月•平方米降至$20/月・平方米，租金回报率由35%降至10%左右，达到业主和发展商所能承受的底限。

尽管如此，北京公寓的投资回报率仍保持在15%∕8%,租金排世界第五。

4、内外销并轨期2002年9月以后，北京内外销项目并轨，大量高档物业项目相继推出，国贸商圈、燕莎商圈等传统外籍人士集中区域的雍景台国际公寓、北京财富中心、新城.国际等新项目受到市场青睐。

在这个时期，公寓市场需求开始上升，空置率下降。

北京亚运村商圈XX酒店式公寓物业管理方案

第一部分关于酒店式公寓物业项目的管理设想公寓是一个地处亚运村商圈的综合性商住项目，其交通便捷，周边商业气氛之浓厚，项目自身硬件设施齐全，是当今京城中难得的一个优质项目，面对这样一个品质优秀的项目，作为物业管理公司管理者我想从以下几个方面浅谈一下对“酒店式公寓项目”的管理设想。

一、项目的开办期1.确定人员组织架构：根据该项目总建筑面积及各种工程设备用房及设备的设置情况等，合理设置专业人员的数量，主管级以上人员的定位应为从事过酒店及高档公寓的管理人员为主。

2.进行科学的财务预算：根据项目的现状合理测算正常年度及首年度的财务经营年度预算，以便做到合理控制成本，增加经营收入。

3.制定项目各项管理制度：在制定项目管理的制度上，应分别制定公寓与公寓的各项规章制度，使制度为管理服务。

4.进行项目上系统的设计：为体现“公寓”高档项目的品质，应对项目各类标识进行统一的规划设计，加强项目对外整体效果的感观。

5.招聘及培训上岗员工：利用网上或报纸形式招聘所需人员，并在开盘结束前1个半月全部上岗，进行岗上业务培训，以便后期进行规范的人员管理。

二、项目内部装修期1．对于装修管理是我们的主要工作之一，二次装修管理的好坏能直接影响到下一步的工作，同时装修的时间集中在夏季且面积大，户数多，人员杂，容易存在消防上的隐患和装修质量，所以在装修过程中应加大保安人员和工程人员的日常巡视。

三、项目入住期1.现场摸拟演练：在项目正式入住前半个月对参加办理入住手续的员工，进行2—3次的入住演练培训，从演练中找问题，找差距，为入住打好基础。

2.做好入住其间的宣传：在办理业主/住户入住手续其间，应将物业公司的背景资料，各种物业管理的法规文件及办理手续流程等文件，以板刊形式向业主/住户做一展示。

3.建立健全入住业主/住户的管理档案：建立健全管理档案是保证管理与服务的基本条件，也是极为重要的一个环节，故应随着业主/住户入住随时完善业主/住户档案。

四、项目正常期1.与入住业主/住户进行沟通：只有了解业主/住户的所需，才能提供有计划的服务，所以物业公司可以通过发放业主/住户需求问卷的形式，收到业主/住户反馈的信息，为下一步服务提供必要的参考依据。

东湖湾

东湖湾调研报告
——创践“公园城市”
基础信息
项目位置建设面积占地面积容积率绿化率总套数（套）主力户型配套设施车位朝阳东北四环核心区域,望京北小河公园东侧 630000平方米 169000平方米 2.7 33.4% 1346套二居室 89-91平米三居室 118-119平米四居室 136 平米教育机构、大型商场、大型超市、各类商铺、特色商业街、餐饮、酒吧、娱乐等 922个
商业街：7万平米目前由开发商自持占未出售
东区会所：2400平米，大型主题酒吧对外营业
科技系统
引入住宅科技技术赋予项目绿色、低碳、科技的高性能指标，建立“绿色科技公园城市”
双中空Low-e玻璃霍尼韦尔安防系统
振利外墙外保温系统
乔治.费歇尔PE－RT地暖系统
爱迪士中央新风系统
户型配比
以110－178平米的三居为主，占到整体比例的75％
依河排布
小北河
一期
三期
三期
创践“公园城市”——把城市建在公园中，完整的保留了都市
生活的优点，又兼具郊区别墅的优美环境，把教育和社交等纳入其中，而尽其所能的贴近现代都市人的生活本质，这是东湖湾的理念所在。
园林景观
项目自建10万平米立体园林，由贝尔高林园林担纲设计，绿地率33.4%，一百多米的楼间距形成大型的中央景观
产品：项目未受70/90限制，在区域是稀缺性很强的高端产品、环境优势明显
推广渠道：
户外
望京西路上的路旗
项目围挡上巨大的体现景观优势的照片
总结
项目优势：
项目所在的区域环境和区域配套都很完善，交通也非常方便，教育配套资源也相对丰富项目整体规划设置比较出色，包括楼座的排布都很讲究，让每一栋楼向外望去都拥有不错的景观效果离北京市最大社区28万公顷公园最近的项目，业主可免费享受最大的绿肺。全部板楼设计，楼间距达百米，户型设计南北通透，两梯两户，大户型设计舒适性高。区内园林设计由知名设计公司---贝尔高林设计。周边社区成熟、配套齐全，自身拥有两个大会所。离望京高科技园区近，国际化氛围浓厚。

北京东湖湾酒店式公寓经营模式持PPT课件

3
建筑高度（m） 85
Hale Waihona Puke 总建筑面积（㎡） 40573
地上建筑面积（㎡） 28191
地下建筑面积
（㎡） 123822
一、酒店式公寓持有经营的2类模式
持有经营的 2类模式
散租式；条件：配齐家具家电，具备可入住条件，由物业方对外代理租赁。
优点：a、开发商前期投入成本低；b、经营管理简单，成本低。缺点：a、回报率较低，且回报周期长，陷入三级市场竞争。
酒店式公寓经营模式（持有或销售）研究
以东湖湾三期2#、3#非配套公建为例
本报告是严格保密的。
沉淀人：谭双江、邓慧艳、杜晓舟、钱小牧
1
3#非配套公建基本经济指标
13 25层层 13 层
21 层
建筑编号 3#非配套公建
建筑物
建筑物层数
性质地上（层）地下（层）
办公
本报告是严格保密的。
13/21/25
1、经济测算；2、大盘本报告开是严格保发密的。；3、政策风险
5
思路1：酒店式公寓经济测算
——按照持有还是销售的模式经营3#非?
编号
特点
住宅部分经济测算内容
持有方向一持有方向二销售方向三
销售方向四
散租式：简单装修，直以散租租金形式试算投资回报接租赁
酒店式：引入专业酒店以酒店管理公司经营形式试算投
酒店式；条件：引入一家品牌酒店管理公司进行运营管理。
优点：a、酒店管理公司输出品牌，帮助提升项目影响力，提高开发商美誉度；b、酒店管理公司输出经营管理，降低开发商管理成本；缺点：a、按酒店标准打造，开发商前期投入高；b、酒店管理公司获取大部分出租利润，开发商利润低，且回报周期长。【案例：棕榈泉国际公寓】

酒店式公寓(北京奥运村)商业策划书(完整版)(1)

北京奥运村酒店式公寓项目商业策划书目录第一章总论1、1 项目概况1、2 项目提出的背景1、3 进度计划第二章市场调研及前景预测2、1 酒店式公寓的情况介绍2、2 目前北京已经推出和即将推出的可比项目分析2、3 本项目与其他项目相比较优劣势分析第三章项目定位3、1 主题定位3、2 功能定位3、3 市场定位3、4 项目建设方案及规划设计定位3、5 价格定位3、6 销售方式定位第四章营销策略4、1 销售客户4、2 餐饮销售4、3 提高回头率的措施4、4 销售激励制度第五章投资估算和资金筹措5、1 投资估算5、2 资金筹措第六章财务分析与赢利预测6、1 财务分析6、2 赢利预测第七章结论第一章总论酒店式公寓，也称酒店式服务公寓，是一种以提供酒店式标准化管理与人性化服务为主题，集住宅、酒店、会所功能于一体，主要用于租住的公寓型住宿单元。

与普通酒店相比，酒店式公寓的单位面积月租金在价格上更加实惠。

北京市酒店式公寓，低者月均12美元／m2，最高的在55美元／m2左右，大多数定价为20-30美元／m2。

主要用于较长期逗留的客户租住。

酒店式公寓的短期租户主要是来京参加会议、从事商务活动或短期公司业务的白领，通常租用一房或两房，租期从数天到3个月不等。

长期租户则多为跨国公司中高级管理人员和各国驻华使馆人员，他们在京工作时间较长，通常带有家属，因此居住面积要求更大，租期一般超过3个月。

公寓以1居、2居为主，3居以上需求量较小。

1居的使用面积在50-90平方米之间，2居的使用面积基本在90-150平方米之间，3居使用面积大约在140-200平方米之间。

其中对1居、2居的需求占到85%左右。

酒店式公寓装修标准一般不低于4星级酒店，其大堂及公共区域、卫生间、厨房等方面都有严格的装修要求。

酒店式公寓配套设施突出家居需求。

健身中心、游泳池、餐饮、小型超市、商务中心、桑拿、银行、儿童活动室或儿童游乐场的配套比例都较高。

1、1 项目概况酒店式公寓项目回收成本快、风险小，并有良好的市场前景，因此在北京的供应总量不断增加。

BOB尽致-北京东湖湾项目策略整合策略终极提案（最全版）-184PPT

国风北京
准现房板楼主体
低密度国际生活城
国际生活社区
停下来，享受生活
区域内住宅操盘主要思路。
1、中产阶级人文意识形态。如：CLASS，橄榄城。 2、区域国际化氛围。如：嘉美、国风北京、炫彩嘉轩等。 3、生态环境及健康概念。如：澳洲康都、上京新航线。 4、特有生活方式和生活品质。如：湖畔雅居、季景沁园。
4、国际化优势。
·高新技术产业总部的定位，让区域更趋向现代化和国际化。 ·摩托罗拉、西门子、LG、松下、索爱等国际企业落户。 ·两大使馆区近水楼台，居住优势明显。 ·区域韩国化程度较为明显，带动国际化生活氛围。
5、投资优势。
·规划30万人入住，今日刚过半，上升空间巨大。 ·区域内国际化氛围成熟，投资回报和周期优势明显。 ·区域生活配套日渐完善，整体品质提高，物业升值潜力看好。 ·属几大现代化国际化程度较高区域的纽带，客户质素高。 ·为几大区域中居住程度最高区域，向心力和辐射力巨大。
No2: 气质和格调同样重要
他是北京人，有相当丰富的阅历，韧性较强，有个性但不特立独行；对生活充满活力和激情，他挑剔、讲究，追求自然优雅，不喜好虚饰与矫情，工作严肃而传统，讲究生活质量，喜欢轻松快乐享受人生。
他绝对不会和爆发户住到一起，房子容易选，邻居不易挑。将来大家住在起，如果起码的沟通都做不到，还怎么生活? 几个投合人，就能改变整个社区！
望京有热点，没有沸点。望京有品质，没有气质。望京有大盘，没有领军项目。
我们有什么？望京的优势也是我们的优势，我们的优势就是望京的标志。
四、东湖湾思考
BOB独家洞察：东湖湾项目产品四大差异优势。
优势1：规划布局
关键词：四面围合、超大楼距、地上地下分离、罕见园林

北京LOFT与酒店式公寓一览

目录北京LOFT公寓一览 (3)1、北京北 (3)2、苹果社区 (3)3、万润风景 (3)4、荣丰2008 (3)5、朗琴国际 (3)6、瞰都 (4)7、天籁村 (5)8、远洋新干线 (5)9、金地名京LOFT公寓 (5)10、北京崇文门地铁边精装复式loft公寓SOLO (7)11、佳莲•时代广场——LOFT公寓社 (7)酒店式公寓一览 (9)1、富丽城公寓 (9)2、远洋酒店公寓 (10)3、金桥国际公寓 (12)4、华贸国际公寓 (14)5、时间国际 (16)6、香榭舍酒店公寓 (18)7、凤凰城涉外公寓 (19)8、新世界太华公寓 (20)北京小户型基本情况 (24)一、北京入市小户型项目不到半年2/3已售完。

(24)二、北京在售重点小户型项目 (25)1、茶贸国际中心 (25)2、荣丰2008(非常空间) (26)3、悠乐汇ULO PARK (26)三、北京目前部分在售小户型项目 (27)1、波菲特行政公寓 (27)2、旭辉•奥都 (27)3、元大都 (27)4、首开•壹线国际 (27)5、中湾国际 (27)6、中关村公馆 (28)7、茶贸国际中心 (28)8、万科金阳国际公寓 (28)9、港湾国际 (28)10、长安驿 (28)11、A派公寓 (28)12、ULO PARK悠乐汇 (28)13、风格派(欧陆经典三期) (28)14、蓝郡国际花园(蓝郡嘉苑) (29)15、华业玫瑰东方 (29)16、苹果社区 (29)17、健翔国际公寓 (29)18、天下儒寓 (29)19、辉煌国际广场 (29)20、华龙苑 (29)21、金隅凤麟洲 (29)22、尚东阁 (30)23、柏林爱乐 (30)24、华美橡树岭 (30)25、北京新天地 (30)26、晓月新城 (30)27、悦园一期 (30)28、褐石二期9号楼 (30)29、波尔多情怀(北岸布鲁斯二期) (30)30、远洋山水西区三期 (31)31、信和嘉园 (31)32、广成温泉公寓 (31)北京LOFT公寓一览1、北京北5.3米层高的LOFT空间均价 8000元/平方米昌平区城铁13号线立水桥站西270米2007年2、苹果社区拥有5.6米层高，6.4米超大开间，可以实现2.7米/2.9米上下空间组合，面积60-194平米均价15250元/平米朝阳区百子湾路32号(国贸沿三环向南300米至百子湾路口向东300米) 2006年3、万润风景LOFT净高5.3米户型7800元/建筑平米丰台区菜户营桥西南侧，离西二环800米2005年中开盘4、荣丰2008层高5.2米，被巧妙分为首层2.7米，二层2.5米15000元/平方米宣武区广安门外大街305号5、朗琴国际楼座层高5.9米，净层高5.7米20000元/平方米宣武区广安门手帕口桥南街甲一号8、远洋新干线（1）项目简介远洋新干线是著名地产发展商——中远房地产开发有限公司投资，北京林达华夏房地产开发有限公司开发的高档住宅项目。

北京_东湖湾_东湖湾三大价值体系说辞

东湖湾三大价值体系说辞东湖湾三大价值体系说辞针对来电来访客户对于本项目的价格比较高等相关问题的质疑，可从我们项目的三大价值体系一层层逐步引导客户。

三大价值体系说辞包括：一是市场大势及竞品说辞，二是湾岸全景观体验区说辞，三是产品价值体系说辞。

三个说辞是一步步逐步递进加深的，首先从外部市场来说明本项目价格是水涨船高；然后过渡到本项目的景观价值，即湾岸全景观体验区；最后是我们的产品非常好，价值非常高。

首先，从市场大势及本项目竞品两方面来说我们的价格都是非常合理的。

一是市场大势，无论从全国到北京再到望京区域来说，地产市场都是呈上升趋势的，整个地产行业都在涨价，我们项目并不是脱离市场独自上涨价格的，而是水涨船高的结果。

而且，即便出台新政，从长远来看，楼市仍是呈上升趋势的；二是我们项目的价格其实并不算高，我们的几个竞品项目（太阳公元、红玺台、远洋万和城）的价格都在我们之上，相对于东湖湾的豪宅定位及我们的产品、园林、配套的品质，我们的价格是在非常合理的价格区间内的，具有很高的性价比。

（具体参照市场大势及竞品说辞和一页纸新政口径）然后，从园林景观方面来说，开发商花费心血和重金打造出独一无二的东湖湾湾岸全景观体验区。

我们的景观体系包括“三线一点”：入口环岛、第九大道和尽端环岛及景观桥。

为充分体现项目的豪宅品质，开发商前移社区入口、从全国各地选购树种并引入了高端会所管理公司运营管理会所，目的都是为业主打造出完美的全景观湾岸豪宅。

（具体参照湾岸全景观体验区说辞）最后，东湖湾的产品价值也很高，我们的户型面积是市场主流产品,同时，户型设计优越，每个户型都具有很多的优势，为客户提供舒适奢侈的居住空间。

（具体参照产品价值梳理、销售百问及户型优劣势分析）北京世联东湖湾项目组2010-4-18Page 1 of 1。

北京酒店式公寓办理产权的政策

【主题】北京酒店式公寓办理产权的政策在北京市，酒店式公寓办理产权一直是备受关注的政策问题。

近年来，随着北京房地产市场的持续发展和改革开放的深入推进，酒店式公寓产权政策也逐渐成为广大市民关注的焦点。

酒店式公寓产权政策的变化不仅影响着北京的房地产市场发展，也直接关系到居民的切身利益。

本文将从深度和广度的角度出发，对北京酒店式公寓办理产权的政策进行全面评估，并撰写一篇有价值的文章。

1. 政策背景我们需要了解北京酒店式公寓产权政策的背景。

近年来，北京市房地产市场蓬勃发展，酒店式公寓作为一种新型的住宅形式，受到了越来越多市民的青睐。

然而，由于酒店式公寓的特殊性质，其产权政策一直备受争议。

鉴于这一背景，政府部门逐渐开始重视对酒店式公寓产权政策的规范和完善。

2. 政策调整我们可以对北京酒店式公寓产权政策的调整进行深入探讨。

在过去的几年里，北京市政府陆续发布了一系列关于酒店式公寓产权的政策文件，旨在规范和完善酒店式公寓的产权管理。

这些政策调整，从一定程度上影响了酒店式公寓的产权办理流程，也引发了社会各界的热议和反响。

3. 产权办理流程在探讨政策调整的基础上，我们可以详细介绍北京酒店式公寓产权办理的具体流程。

这涉及到从办理条件、材料准备到审批程序等方面的内容，需要对相关规定进行全面梳理和说明。

也可以从实际操作的角度出发，为读者提供一些实用的办理建议和注意事项。

4. 产权政策影响我们还可以就北京酒店式公寓产权政策的调整对市场和民众的影响展开深入分析。

政策的调整会对北京的房地产市场产生怎样的影响？居民在购买和持有酒店式公寓产权时应该注意哪些方面的变化？这些问题都需要我们进行全面、客观的评估和总结。

5. 个人观点我会在文章的结尾部分共享我的个人观点和理解。

我将从多个角度出发，对北京酒店式公寓产权政策做出自己的分析和判断，并就未来可能的发展趋势做出预测。

也可以借此机会呼吁相关方面进一步完善和规范酒店式公寓产权政策，以促进北京房地产市场的健康发展。

北京酒店式公寓(配置)

美国百年城堡国际 4.85元/平方米/ 公司月
64898787
今日今典物业管理 5.5元/平方米/月 58769999
电梯：日本东芝（TOSHIBA）电梯，24小时运行服务。电视系统：有线电视可接收有线电视节目，卫星电视系统可接收卫星电视节目。空调：每套公寓赠送全屋大金（DAIKIN）冷暖空调安防系统：设全方位（APBUS）安防设施，24小时红外线监控系统，监控单元门，每户配美国霍尼韦尔（HONEYWELL）可视对讲系统，24小时保安。给水系统：双路供水，24小时不间断，采用变频供水。供暖系统：集中供暖，采用地板采暖。朝阳区燃气系统：市政天燃气泛CBD，通讯系统：每户预留2条直线电话线，主要房间预留语音接口。朝外商北京市三设综合布线系统及局域网，可便捷接入INTERNET网。圈，朝外 24500元/ 供电系统：市政双路供电和物业管御东花园停车管理系统：打卡装置实时监测车辆出入和整个车场情况。理有限公大街东岳平方米 (唐缘) 庙西侧司 5.98/平方米/月 1供暖系统：德国“博世” 或同档次壁挂炉，约克、海尔或同档次户式中央空调供暖供冷，卫生间设森德自动电暖气。 2中水系统：小区设有中水处理系统。 3供水系统：市政自来水管网，自动变频供水。 4供电系统：双路供电，一户一表，IC卡计量。设置防雷及安全接地系统。 5电话系统：每户预留两部程控电话接口。（客厅、主次卧室主卫均设置电话插口） 6电视系统：有线及卫星电视接收系统（提供CNN、HBO、NHK）。客厅、餐厅、卧室、主卫均设有接口。朝阳区 18000元/ 7网络系统：宽带入户，每户客厅设置网络接口，每户设计家具布线嘉林·海德将台西路平方米箱。（主、次卧室、书房）美国 1.00美元/平方米大道 8智能系统：澳洲奇胜或同档次智能家居系统 10# OAKWOOD /月

东湖湾项目贴心服务内容

东湖湾项目贴心服务内容东湖湾项目贴心服务的内容东湖湾项目客户群体定位”名仕”，为使本项目物业管理服务与”名仕”这一特定的客户群体两相适宜，从销售阶段乙方推出”贴心管家”服务理念及服务品质，并在本项目各个阶段努力营造和推广”贴心管家”的个性化服务理念，对每位业主要求及所提问题不推诿，实行首问责任制，以贴心的”一对一”服务，不使服务留下缺憾。

立足于让客户享受充分物业管理服务的人性化关怀，体现出服务的及时、全面、便捷，高效，用诚心、热心、细心、耐心，恒心的行为和语言给客户以心灵的体验，彰显与客户之间情感交融与持续升华，力求与客户之间有感应的默契，透明化的管理以及前瞻性的服务增强客户对物业的归属感。

以下为本项目提供的特色服务，有些服务为特约服务，具体服务费用另行协商。

1、从本项目接管到项目入住期间：（1）协助售楼处组织签约客户联谊活动（含未签约来宾）；（2）为看房客户提供幼儿娱乐场所，提供幼儿看护；（3）为客户提供售楼处全家福摄影留念服务赠送照片一张；（4）组织社区看房开放日活动；2、项目建设期：（1）为业主提供工程进度相关情况的咨询；（2）及时收集业主对项目意见和建议。

3、项目入住期：做好入住前服务和联系工作。

4、本项目入住后阶段：（1）度身定做个性化服务菜单享有尊贵身份的客户，服务需求面广而深，我们将为每一位客户度身定做个性化家政服务菜单，内容涵盖入室保洁、室内植物代养代换、宠物托管、厨房设备清洗、定期检测室内水暖煤气管道家居设施、”美食通”厨师定时定点服务和快餐速递服务，客户可根据需要任意选择套餐性服务组合，按月结算。

（2）为外籍人士提供专门服务”内销外租”的投资方式将为[本项目]吸纳相当部分的外籍租户，针对这种情况，我们将为外籍人士专门提供导购、交通、旅游、生活咨询、租车服务等，使外籍人士在本项目生活获得极大的便利。

（3）提供保姆公寓充分尊重客户私隐需要，为追求私人空间的客户提供保姆集中公寓，实施方式是利用地下室建立保姆集中公寓，进行统一管理，保姆居住在社区内，可随叫随到，最大程度的让客户可充分享受自由家居空间。

酒店式公寓的经营方式

酒店式公寓的经营方式酒店式公寓是指物业的管理形式引进酒店服务模式，而其物业性质为住宅类。

下面店铺就为大家解开酒店式公寓的经营方式，希望能帮到你。

酒店式公寓的经营方式公寓酒店看你怎么做了，做大一点还好，如果你只是在某个楼盘内拿几间房来搞那就真的不好做了，我是过来人，那种只有几间或十几间房的公寓酒店主要是要做好推广，没推广的话鬼都不知道你的酒店在什么地方，别说有人去了。

酒店式公寓的特点户型酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。

对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其他项目。

设计酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，不流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，它的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。

产权业主拥有酒店独立产权。

投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。

目前在市场上还有一种物业就是公寓式酒店，从服务内容上来看，和酒店式公寓没有太多差别。

本质区别在于，酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店，公寓式酒店却没有产权。

不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。

管理酒店式管理。

酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点等服务，就这方面而言，产权式酒店与酒店并无二致。

由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份和气派。

功能兼具居住度假与投资两种功能。

酒店式公寓既可以用来居住度假，也可以用来投资，或两者兼而有之。

不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段用途也有所不同。

北京酒店地产运营模式

北京酒店地产运营模式————————————————————————————————作者: ————————————————————————————————日期：北京酒店地产运营模式商业＋地产,旅游+地产,酒店+地产……房地产的发展已经进入了融合与并行的新阶段。

在这其中，酒店地产是最为前沿的发展模式之一。

虽然在北京、上海等大城市都有不同程度的实验性发展,但前景究竟如何尚不明了，究竟应该以什么样的方式发展也成为业内人士争论的焦点之一。

１. 酒店地产起源简单地说，酒店与地产的结合缘起于地产商与酒店运营商在房产基础上进行的合作。

地产商关注的是地和房，酒店运营商则精于投资管理和服务。

理论上，这种合作应该是互补其短,简单有效。

但在具体操作过程中,却衍生出了多种多样的合作模式。

目前,所有合作模式都只能说是试验,没人说得清哪种最终能够在中国生存下来。

产权式酒店是酒店与地产相结合的最初方式,产生于2０世纪7０年代的美国,根据其用途,分为产权式商务酒店和产权式度假酒店。

产权式度假酒店如今风行于夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地，它主要分布在气候温和的旅游度假胜地,以保证较高的出租率。

而产权式商务酒店则主要分布在纽约、芝加哥、伦敦等地的CＢD地区。

投资者在买了产权酒店后,每年自用一般为20－30天，余下时间交由酒店管理公司统一对外出租，将租金收益用于偿还银行按揭或分期付款的费用。

在在国际上,产权式酒店作为一种稳健的投资理财方式,受到众多家庭与企业的青睐。

2. 目前北京市场上酒店地产产品类型目前,北京酒店地产市场发展势头良好，已经形成了一股独立的力量,但是其产品结构有待细分,以适应高速发展的京城地产市场。

通过实地调研和分析北京市标榜为“酒店式公寓”的各大楼盘,我们将目前市场上酒店地产大致分为三类:酒店式服务公寓、酒店式公寓及酒店公寓三类。

不同类别的酒店地产在经营模式上有较大的区别。

２.1酒店式服务公寓酒店式服务公寓,专指按住宅销售,仅在后期物业管理中提供类似于酒店的软件服务的高档公寓。

北京酒店式公寓市场分析

北京市酒店式公寓市场分析一．酒店式公寓概述（一）何谓酒店式公寓酒店式公寓，也称服务式公寓，酒店式公寓是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。

从酒店式公寓的定义，我们可以看出酒店公寓具有如下特点：1、酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能；2、酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；3、酒店式公寓必须有酒店般完善的服务；4、酒店式公寓必须具有居家的氛围；5、相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势；与酒店式公寓的功能相适应，酒店式公寓在设计和配套上具有如下特点：1、酒店式公寓具有较大的空间，而酒店房间的空间比较小；2、酒店式公寓配有设备齐全的厨房；3、酒店式公寓会配置完善的家用电器和家居化的家具；（二）酒店式公寓的客群定位酒店式公寓主要针对居住市场中的较长居住的居民（包括本国居民和外国居民），一般居住时间在4天及以上，这个市场的主要客人主要有；1、长期出国的生意人；2、长期在外的经营管理者；3、以及正放长假的家庭等；从目前北京酒店式公寓的客群结构来看，主要是欧美客人，其次是日本客人，从职业分布来看，主要是跨国公司的高级管理人员或者高级职员，使馆工作人员，其他外籍人士等，国内客户（包括港、澳、台在内）所占的比例还比较小；但不同区域的客户结构存在一定的差异，比如CBD以及整个东部酒店式公寓的客群主要是欧美客户和日本客户，大部分甚至是中关村内部的客户，但随着国际性客户不断入住中关村，以及中关村西区高品质写字楼的入市，国际性客户的比例会逐渐上升；但不同区域之间的客户（尤其是最终的使用者）结构存在较大的差别。

（六）酒店式公寓装修标准酒店式公寓总体的装修标准应该不低于4星级酒店的装修标准，细分起来，客户对酒店式公寓的装修要求主要包括如下几个方面：1、对大堂及公共区域的装修要求：酒店式公寓在大堂的面积和挑高（空）方面没有写字楼要求得那么严格，但酒店式公寓对于大堂装修的档次特别看重；对于公共区域的装修重在装修后的效果，而不一定必须使用非常名贵的材料；2、对外立面的装修要求：酒店公寓的外立面一般是玻璃幕墙、高档石材、瓷砖；3、对卫生间的装修要求：对酒店公寓卫生间总体的装修效果可以概括为“宽敞、明亮、实用”，在功能划分上需要考虑“浴缸、独立淋浴房、带浴缸精装修、高档卫浴、大浴缸”；4、对厨房的装修要求：厨房基本上需要配备全套厨房电器，同时基本上需要考虑西式厨房或者是中西合璧式厨房；（七）酒店式公寓家电家具配置酒店式公寓从业态上看，更靠近酒店业，可以算作酒店物业的一个细分市场，同时由于酒店式公寓的买家基本上属于投资型客户，而最终使用对象除了在使用时间上相对于酒店客户更稳定更长期，听以几乎所有的酒店公寓都是精装修产品，同时由于酒店式公寓的最张使用客群的层次相对比较高，对于家具和家电的配置一般都比较讲究。

酒店式公寓案例

目录前言——何谓酒店式公寓？ (2)第一篇※酒店式公寓的发展历程 (4)一、......................................................................................................................................... 国外情况4二、........................................................................................................................ 国内开发建设状况4第二篇※广州市酒店式公寓市场状况 (5)一、........................................................................................................... 酒店式服务公寓类型细分5二、........................................................................................................... 酒店式公寓的散布及特征5三、...................................................................................................... 代表性酒店式公寓列表分析7四、........................................................................................................... 酒店式公寓市场分析结论13第三篇※珠江新城计划前景分析 (14)一、........................................................................................................................ 珠江新城区域现状14二、................................................................................................................................. 未来计划建设16第四篇※珠江新城J2—7地块分析 (18)一、...................................................................................................................... J2—7地块综合情况18二、..................................................................................珠江新城J2—7地块开发条件分析列表20三、........................................................................ 地块作为酒店式公寓项目开发的分析结论：20第四篇※珠江新城J2—7地块项目定位与市场策略 (21)一、................................................................................................................................. 目标客户定位21二、................................................................................................................................. 市场定位分析22三、......................................................................................................................................... 项目命名25四、............................................................................................................................ 经营与物业管理26五、......................................................................................................................................... 租赁建议26六、................................................................................................................................. 经营推行重点26七、项目年经营收益 (27)策划方案总结论 (29)前言——何谓酒店式公寓？酒店式公寓，顾名思义，首先是公寓，公寓一般是用来出租的住宅物业，其室内空间距离及利用功能与住宅类似；而“酒店式公寓”就是指提供酒店式全套服务的公寓类型，其兼具传统酒店和公寓之长，大多位于成熟商务区域、外资企业和外籍人员聚集流动地带，这些地域写字楼、酒店、商业中心等配套设施都比较完善。

酒店式公寓案例分析报告

酒店式公寓案例分析一、不同城市案例1.1 北京酒店式公寓资料：北京酒店式公寓区域多分布在商务氛围浓重的地域，客户主要分布在以下三个地域：a、CBD商务中心区周围——机场路及使馆区形成的高档消费区，占总数的65%；b、依托高科技形成的中关村区域商务酒店式公寓c、金融街商务区东方广场【介绍】“东方豪庭公寓”共有四幢住宅大厦，包括“尊萃豪庭”、“君汇豪庭”、“金悦豪庭”、“汇贤豪庭”。

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“东方豪庭公寓”提供一房至四房的豪华府第，每个单位均布置华丽，家具精挑细选，世界级的生活艺术，体现于每个细节，还有“东方君悦大酒店”所提供之五星级酒店式家务管理、洗衣和24小时送餐服务，随时为您效劳。

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【户型与报价】每周两次房间打扫最短一个月租期国贸公寓【介绍】国贸公寓座落在中国国际贸易中心内，由南、北两座30层高的公寓楼组成。

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北京酒店地产运营模式

北京酒店地产运营模式商业+地产，旅游+地产，酒店+地产……房地产的发展已经进入了融合与并行的新阶段。

在这其中，酒店地产是最为前沿的发展模式之一。

虽然在北京、上海等大城市都有不同程度的实验性发展，但前景究竟如何尚不明了，究竟应该以什么样的方式发展也成为业内人士争论的焦点之一。

1. 酒店地产起源简单地说，酒店与地产的结合缘起于地产商与酒店运营商在房产基础上进行的合作。

地产商关注的是地和房，酒店运营商则精于投资管理和服务。

理论上，这种合作应该是互补其短，简单有效。

但在具体操作过程中，却衍生出了多种多样的合作模式。

目前，所有合作模式都只能说是试验，没人说得清哪种最终能够在中国生存下来。

产权式酒店是酒店与地产相结合的最初方式，产生于20世纪70年代的美国，根据其用途，分为产权式商务酒店和产权式度假酒店。

产权式度假酒店如今风行于夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地，它主要分布在气候温和的旅游度假胜地，以保证较高的出租率。

而产权式商务酒店则主要分布在纽约、芝加哥、伦敦等地的CBD地区。

投资者在买了产权酒店后，每年自用一般为20-30天，余下时间交由酒店管理公司统一对外出租，将租金收益用于偿还银行按揭或分期付款的费用。

在在国际上，产权式酒店作为一种稳健的投资理财方式，受到众多家庭与企业的青睐。

2. 目前北京市场上酒店地产产品类型目前，北京酒店地产市场发展势头良好，已经形成了一股独立的力量，但是其产品结构有待细分，以适应高速发展的京城地产市场。

通过实地调研和分析北京市标榜为“酒店式公寓”的各大楼盘，我们将目前市场上酒店地产大致分为三类：酒店式服务公寓、酒店式公寓及酒店公寓三类。

不同类别的酒店地产在经营模式上有较大的区别。

2.1酒店式服务公寓酒店式服务公寓，专指按住宅销售，仅在后期物业管理中提供类似于酒店的软件服务的高档公寓。

因此，酒店式服务公寓本质是公寓，借酒店式服务来提升产品的附加值，以酒店式服务、小户型、低总价和精装修作为其主要卖点。

关于房地产会所经营思路(案例)

关于东湖湾会所经营思路的报告根据目前东湖湾一期项目的工程进度，总建筑面积达到5442平米的会所计划于2012年8月份竣工（不含内部二次装修）。

东湖湾会所在规划设计之初就被公司领导和众多购房者广泛关注，一个高品质的楼盘必须要有一个与之匹配的、功能相对完善的会所，同时也作为树立津西地产品牌的重要手段之一。

因此，公司经过多次论证，并经设计单位反复斟酌最终形成现在的会所，但是从经营的角度来分析，却给开发商带来全新的挑战。

主要有以下几个问题：一、会所的表现形式和定位现在会所主要有两种形式：一是：以完善服务项目为目的的附属形式，此类型以配套服务为主要目的，一般定义为非盈利会所；二是：以盈利为目的的形式，即经济形式会所。

这类会所可以与其他房地产配套设施并列存在，也可以独立存在，设立的目的偏向经济利益。

这类会所也包括两种类型：一种是只对内开放，即它只面向业主和会员；一种是即对内又对外开放。

很显然我公司的会所的表现形式定义为上述第二种类型，并且为即对内又对外开放。

会所的定位在整个住宅小区的规划、推销中都占有重要的地位，如果不能科学合理、实事求是地分析预测，将会影响到主业的效益、声誉，甚至导致整个物业经营的失败。

总的说来，会所的定位应该与主业的定位相符合，应该结合目标群的经济情况、生活习惯、文化层次来确定会所的规模、档次、风格、项目种类及其他相关配套设施。

做到既要在理念上有所创新，又不脱离实际。

不应把会所的定位过于超前，更不要滞后。

二、会所投资分析及收益预期东湖湾会所总投资约2350万元，其中建安投资1600万元，土地及前期等其他配套费用约750万元。

会所含地下一层总计四层，总建筑面积5442平米。

通常有以下几种经营模式：1、如果考虑到开发商利益最大化，最理想的方式为整体有条件外售，所谓条件即约定其功及服务属性能不可改变，此举可一次性收回投资，并获取较为理想的投资收益。

但是根据市场调研表明，很难找到相应的客户资源，可行性不大。