中国房地产业发展面临的困惑与对策思路

中国房地产业发展面临的困惑与对策思路

改革开放30多年来，房地产业的迅速崛起和快速发展成为当代中国的一个重要经济现象。作为重要支柱产业，房地产业的发展既关系国民经济运行，又关系社会民生安全，意义重大，作用明显。进入新世纪以来，伴随我国房地产业的快速发展，产生了一些问题和矛盾。这些问题和矛盾在当前全球经济金融危机和国民经济面临深度调整的重要历史关头，存在相互叠加，快速发酵的可能。正确应对当前经济形势变局，有效促进房地产业健康发展，就需要我们准确掌握当前我国房地产业的发展现状，认清发展形势，理清问题与矛盾，提出切实有力的应对策略。

一、当前中国房地产市场现状分析

2008年下半年，面对国内外经济形势的改变，尤其是全球经济金融危机的冲击和我国国民经济面临深刻调整的影响，国家宏观经济调控开始由紧缩性政策向适度扩张性政策转变。房地产宏观调控的目标也由“降温”向“维稳”转变，2008年四季度以后各项政策基本明确，特别是“131号文”的出台之后房地产市场出现了渐趋稳定的迹象，但仍存在着一些深层次的问题需要解决。

1．宏观调控初见成效，市场盘整中出现回暖迹象

1）市场成交量出现明显回升

从2009年1月、2月的成交情况看，绝大多数城市的成交量都出现了较大幅度的增长，其中成交复苏表现较为突出的城市有深圳、南昌、苏州、无锡等，成交量同比去年2月普遍有较大的上涨，大部分城市2月成交量已经超过08年全年月平均成交量。

从3月份市场成交情况看，房地产市场延续了2月份的走势。以上海市场为例，根据中国房地产决策咨询系统（CRIC）监测，3月份的第2周（3月9日～15日），上海商品住宅成交量创下了70周来的新高，3月17日上海商品房成交量超过千套，可以预期，3月商品房成交量将明显超过2月。

2）房价出现了一定程度的下降

从四大区域（华南、中西部、华东、华北）市场表现来看，2007年开始的本轮调整有一个特点，即由南向北逐渐传导，逐次进入调整期。华南区域最先调整，中西部、华东紧随其后，华北区域进入调整较晚。这主要是由于各区域房地产发展水平、房价泡沫程度等因素的差异所致。

图1：四大区域成交量调整传导示意图

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统国家发展改革委、国家统计局调查显示，2009年2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月扩大0.3个百分点，环比下降0.2%。其中，新建住房销售价格同比下降1.8%，经济适用住房销售价格同比上涨0.3%，普通商品住房销售价格同比下降1.8%，高档商品住房销售价格同比下降2.8%，；二手住房销售价格同比下降0.7%。从区域看，同比价格下降的城市有30个，主

要城市包括：深圳-16.3%、广州-8.9%、石家庄-6.5%、南京-5.6%和厦门-5.4%等。

3）市场各参与主体进一步趋于理性

首先，政府进一步明确了房地产业协调发展的基本思路。一方面，加快推进了住房保障建设力度，另一方面又强调了房地产业在拉动内需过程中的重要作用。其中，平衡市场机制与住房保障的关系，构筑住房领域民生安全网，是推动中国房地产业与国民经济协调发展的必然选择，为此，国家计划在未来3年内在安居工程方面投入9000亿元。

其次，开发商改变了对于盈利的过高预期。在市场僵持，开发商缓解资金压力迫切的背景下，很多开发商改变了对于房价的过高预期，在销售方面逐渐回归理性，定价策略也趋向合理。从2008年国庆节黄金周期间，恒大、富力等开发商旗下的项目全国联动促销取得较为可观的资金回款以来，不断有更多地开发商加入到全国联动销售的行列中来，即使是传统淡季的春节期间也不例外，富力、碧桂园、万科等著名开发商都在春节前推出了全国联动促销的活动，全国范围内的所有项目共同降价。

再次，消费者不再盲目观望。在我国房地产市场经过一系列调整之后，消费者的信心开始逐步回升。尤其是去年11月各地房地产新政的细则出台之后，部分性价比较高的楼盘不仅热销甚至出现了回暖。如：重庆的奥园康城、长安·锦绣城等楼盘出现了通宵排队的争购现象，上海的慧芝湖花园去年11、12及今年1月先后三次开盘当日都出现了排队购房，销售房源400余套，销售率达到85%。

经过2008年较长时间的市场调控，一直受到抑制的刚性需求在年末集中释放。热销的项目不断涌现，体现出市场背后强大的购买力和旺盛的需求。正如总理所言，“信心比黄金重要”，适时出台的政策给了消费者购买的信心，如何让它持续下去，成为支撑经济的坚强力量，是接下来要考虑的问题。

资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、现阶段房地产业存在的主要问题

1）土地市场成交依然低迷

土地市场2008年经历了从上半年的理性回归，到下半年的观望气氛弥漫、流标风行，不少城市的土地供应计划无法按时完成，土地财政遭遇寒流。从全国土地成交走势看，2008年全年走势都较为低迷。2007年土地成交173万亩，市值9551亿元；2008年土地成交52万亩，市值2860亿元。2008年全国土地的成交数量仅相当于2007年的三分之一。而且这种趋势至今仍然没有出现缓解的迹象，今年1月全国经营性土地流标率再度上升至20％以上，达到22.4％。

土地是房地产开发的核心要素，土地市场的变化与房市的波动息息相关。地产商买地的热情受自身的资金链限制以及外部的市场环境影响难以很快恢复，土地市场前景不明朗，显示着开发商对未来市场前景依然不明朗。

图3：全国土地成交走势图

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

2）市场供求结构呈现不均衡状态

目前房地产市场供求结构呈现不均衡状态。以上海为例，根据上海易居房地产研究院对上海消费者需求分析发现，目前上海购房者对90-144㎡房型需求水平在56％左右，其中90-110㎡需求在23.3％左右；而市场上90-144㎡供应比

例约48.7％（从07年1月至08年11月商品住宅供应），90-110㎡供应比例只有约22.7％，整体供需存在一定缺口。房地产市场成交状况要持续好转，必须关注市场供求状况的改善。

3） 房地产企业资金压力较大

市场整体仍处于盘整过程之中，给房地产企业带来巨大资金压力。从去年进入百亿企业的知名开发商存销比情况来看，仍有部分企业的去化周期预计会在5年以上。存货压力大加之银行对房地产行业波动性的忧虑，也影响着企业的现金流。

资金链的紧张,不仅使万科、碧桂园等上市公司或大型房企感受到巨大压力,更让多数中小房地产企业困扰，这些中小企业在经历过几次市场调整洗牌后，有的正在逐渐退出房地产业。去年房地产上市公司三季报显示,多数企业净负债率超过50%,还有部分企业经营期末现金流只有负债额的10%左右，销售衰减和支付土地款增多造成企业的净负债率上升，资金链趋紧的问题普遍存在。

资料来源：易居（中国）研究中心《2008年中国房地产企业百亿榜深度分析》由于还存在上述种种问题，我们判断，目前房地产市场成交的回升并不能代表市场真正的全面回暖，中国房地产市场仍处于深度调整，达到比较理想的市场发展态势，尚需时日。

二、我国房地产业发展中面临的困惑

从上面分析可以看出，我国房地产市场依然处在调整和发展阶段，之所以出现2008年这种大幅度的调整，与国际金融危机的影响有一定的联系，但更重要的是我国房地产业存在若干深层次的矛盾与两难选择。既要从民生角度着眼于房地产的发展基点在于普通居民的住宅，又要充分发挥房地产业推进国民经济发展的重要作用；既要重视房地产业在区域经济发展中的快速拉动作用，又要逐渐地减少区域经济发展对房地产业过分的依赖；在当前既要重视采取各项有力措施维护好房地产市场的规模，又要兼顾社会各方面的反映及其利益平衡。

困惑之一：如何解决住房民生与保持房地产拉动经济增长之间的矛盾房地产业对我国经济增长和人民居住条件的改善都具有重要意义。从经济角度看，房地产行业对宏观经济稳定与增长有重要意义，房地产业的增加值占GDP 的比重在2006年为4.5%，2007年这一数据则超过了5%，成为名副其实的国民经济支柱产业。如果从产业链的角度衡量，房地产行业投资可以拉动50多个相关行业的发展，其间接创造的价值更大。从居民居住条件角度看，我国实行10年的住房体制改革成效卓著。国家统计局数据显示，从1999年到2008年我国城镇新建住宅面积达到60亿平方米，是房改前20年间城镇新建住宅面积的1.5倍。城市人均住宅建筑面积也从1998年的18.7平方米迅速增加到目前的28平方米左右，十年间人均住房建设面积增长了10平方米。数据清楚地表明，房地产行业的发展极大地改善了我国城市居民的住房条件，也极大促进了中国经济的增长。

不过，随着房地产行业的快速发展，改善住房民生和房地产拉动经济发展之间的矛盾也日渐突出，并且有愈演愈烈之势。一方面国民经济发展离不开房地产业的支持，地方政府发展经济也在很大程度上依靠房地产行业的带动，房地产和国民经济增长已经形成相互依赖的互动关系；另一方面，我国房地产体制改革虽已经过10年的磨合，但相关机制如土地供应、住房开发、住房流通等依然不健全，这就造成房地产市场特别是住房市场出现了一些较严重的问题。

由于住房保障体系的不健全，在2006-2007年房地产市场高速发展的时期，城市的高房价造成的住房民生问题日益突出。中低收入者住房需求得不到有效满足，社会舆论给政府工作和行业发展带来巨大的压力，呼唤关注住房民生的浪潮

此起彼伏。从行业和经济发展的全局考虑，我国政府不得不面对“既要从民生角度着眼于房地产的发展基点在于普通居民的住宅，又要充分发挥房地产业推进国民经济发展的重要作用”这个两难议题。

困惑之二：如何解决房地产区域及产业间发展不平衡的矛盾从房地产区域发展特点看，总的规律是东部区域发达、中西部区域相对落后；大城市发展较快，中小城市发展较慢；发达经济地区房地产对经济的贡献率相对高，经济落后地区房地产对经济的贡献率较低。

房地产区域间的不平衡发展的特点是房地产相关衡量指标区域间的不平衡分配： 2007年东部地区房地产投资额为15693.7亿元，占全国比重为62%；中部地区为4775亿元，占比19%，西部和中部地区相当。同样，房地产施工面积、新开工面积、竣工面积和房地产销售面积等区域分布特点同样是东部地区占比达50%以上，中西部地区各占20%左右。东部无疑市场我国房地产业发展的重点，同时东部地区也是我国经济版图中的发达地区。

房地产区域发展的不平衡造成一系列的问题：投资资金过多向东部区域城市流动，西部城市投融资环境恶化；房地产投资可以拉动50多个行业的发展，东部地区在房地产的带动下经济速度要远快于西部，从而造成更大的区域经济落差，并进一步形成人才、资金、物流等方面的虹吸效应，对我国整体经济的平衡不利；经济发达的大中城市房地产市场出现投资规模增长过快、投机盛行的现象，造成房价上涨过快、中低收入者购房困难，住房民生问题日益严重。

房地产行业除了区域发展不平衡外，与其他产业部门利益关系不够协调。由于房地产对拉动经济增长有较明显的作用，在我国目前以GDP为核心指标的干部考核体系下，地方政府热衷于用房地产来带动GDP的增长。这种机制造成政府资源和社会资源向房地产行业过度集中，主要表现在房地产投资占固定资产投资比重较高（20%以上）；房地产贷款占银行贷款总额比重居高不下（20%左右）；住房消费占居民收入及未来收入的相当部分。

房地产投资占社会固定资产投资比重长期过高，有可能造成行业投资过剩、重复建设的问题，同时也会降低投资的边际效用，在投资资金总规模有限的情况下也会影响其他重要支柱产业如交通运输、能源等行业的投入，对我国产业升级

战略也存在不利影响。房地产贷款占银行贷款比例逐步提高，在国际上发生金融危机，我国房地产市场出现调整的情况下，银行体系总体信贷风险增大。另外，房地产市场的高速发展造成的高房价现象已经对居民其他领域消费产生了“挤出效应”。由于巨大的房贷压力，普通收入家庭不得不减少诸如休闲娱乐、教育等方面的消费，这不利于我国扩大内需、拉动消费、多元化产业发展的总体战略。

房地产业在区域发展和与其他产业部门发展的过程中存在较大的不平衡性，客观上使得资源过度集中在单一行业，造成资源利用边际效用递减、经济结构进一步失衡、居民消费“挤出效应”等一系列不利影响。

困惑之三：如何解决房地产经济“保规模”和协调各方利益间的矛盾中国改革开放的30年,是经济飞速发展的30年,也是房地产业蓬勃发展的30年。尤其是近10年房地产业的发展对我国经济的增长起到了关键作用，并且极大改善了居民的住房条件。这些成绩不会因为当前市场出现的一些问题而被忽略。在国际金融危机肆虐的背景下，稳定宏观经济增长同样离不开房地产业的稳定快速发展，居民进行改善性需求同样需要房地产业的稳步发展，这是由房地产的行业属性和地位决定的。因此，房地产业的发展不会因为阶段性出现的高房价、供应结构失衡、投资过快、交易秩序混乱等问题而受到抑制和排挤，更不应出现发展模式上的停顿和倒退。房地产业在今后的发展中客观要求保持一定的规模，并且有一个逐步增长的机制。

房地产业发展与社会众多利益方密切相关。主要的关系有中央政府和地方政府之间的关系（财政税收）、房地产企业和消费者之间的关系（供求结构）、房地产行业和舆论之间的关系（舆论环境）等。房地产业发展机制、发展规模都直接或间接影响到这些利益方。如何处理这些关系是房地产业面临的困惑。

从财政税收问题看，1994年的分税制改革让中央政府的财政收入打了个翻身仗，地方政府财政收入占国家财政总收入的比重却不断下降。虽然中央财政对地方政府有转移支付，但面对地方经济建设庞大的开支以及发展GDP的制度性推力，地方政府普遍倾向提高土地出让金的收入，补充由于分税造成的财政缺口。这是地方政府热衷于推高地价的重要原因。住房销售价格的构成由土地价格（即土地出让金）、建安成本、营销费用、财务费用和企业利润构成。毫无疑问，在

现行制度下，土地价格比重较大。要想有效降低商品住房价格，除了规范开发商的经营行为外，减少地方财政对土地出让金的依赖才是根本的方略。这是涉及到我国财政税收、土地管理等重要方面的调整，困难非常大。

从住房供应结构看，由于发展思路和利益驱动的问题，我国在一段时间内供应结构偏重于大户型和中高档房。另外，1998年房改后，地方政府逐步弱化了住房保障责任，致使市场供应以商品房为主，住房保障严重滞后。住房供应结构的不合理造成了住房民生问题凸显。宏观调控虽然在主观上希望优化住房结构，但对市场判断的失误以及某些政策的失当，造成政策对市场的过度干预，反而会伤害本来就非常脆弱的房地产市场机制。

从舆论环境看，当前房地产舆论的发展非常迅猛，传统媒体和互联网媒体对房地产行业的发展产生巨大的影响。房地产行业的发展必须考虑舆论以及背后社会民生的反映。综合来看，这些关系往往不是独立存在的，而是相互交叉，相关影响，牵一发而动全身，如何理清这些复杂的关系，给房地产行业一个简单易行、稳定清晰的发展思路是当务之急。

由于行业的特殊性，保持房地产行业的稳定发展，其根本是要兼顾产业发展的效率与其他经济主体间的利益平衡。宏观调控是实现这种平衡的有效途径，但近几年我国房地产宏观调控并未取得理想的预期效果，原因之一是房地产行业还刚刚处在发展的初期阶段，各方面还不成熟；原因之二是房地产行业的发展与宏观经济关联密切，房地产往往成为国家调控经济的抓手和控制器；原因之三是我国房地产行业缺少一个长久稳定的发展机制。这个机制包括一系列的稳定发挥作用的产业政策、健全成熟的土地供应制度、简单易行的住房民生解决方案、可靠的市场流通体制等。

在国际金融危机的冲击下，我国房地产市场不可避免地陷入到调整中，但由于前几年积累的高房价、高地价、高税收所导致的住房民生问题尚未得到有效解决，社会舆论也高度关注我国房地产发展的动向。情绪化言论弥漫，也使房地产业的一些矛盾难以冷静分析和对待。

三、我国房地产业发展的思路与对策

2008年末，国务院办公厅下发了“131号文”，对房地产市场的健康发展提

出要求；2009年3月5日，温总理在政府工作报告中对未来的经济工作又提了7个方面要求。目前我国房地产业和房地产市场存在许多矛盾，有必要建立一套能够协调和兼顾各方利益的发展机制，同时还要加强产业持续发展动力，健全产业良性发展模式，以促进房地产业健康发展。我们认为，可以在以下几个方面进行摸索和尝试。

1、构建产业协调发展机制

1）建立住房保障和住房市场化的协调发展机制

住房体制改革至今，随着住宅市场持续几年的繁荣发展，随着飞涨的房价与普通居民买房难之间的矛盾日益突出，我国住房保障体系建设进入一个全新的历史阶段，既存在诸多困难，也面临很多机遇。一定要在坚持住宅市场化方向的前提下，结合我国经济发展水平和房地产业发展现状，积极、稳定、协调地推进住房保障体系的建设。

首先，集中力量推进廉租房建设，覆盖城镇最低收入和低收入两类家庭。其次，适当调整经济适用房制度，把优先发展权让给廉租房，让部分中低收入家庭能够从经济适用房制度中受益。第三限价商品房应停止实施。第四，完善“70/90”政策，除社会保障部分外，市场供应的商品住房能更切合市场需要的实际。第五，在住房保障进行实物分配的同时，要探索多元化的货币化补贴方式，尽量避免住房保障影响市场机制发挥作用。

从世界范围看，如何设计住房保障制度，如何平衡保障性住房与市场化住房之间的关系，是一个具有共性的难题，包括欧美发达国家在内，很多国家都曾经历过几十年的探索和试错历程。同样，我国要建立健全的住房制度，不可能一蹴而就，既要认识到快速推进这项工作的紧迫性，又要尊重我国经济欠发达的实际国情。“毕其功于一役”的出发点是好的，但实际上都有困难。针对目前受房地产市场低迷影响而出现的地方政府缓推住房保障的现象，中央政府要既要予以关注、加强督察，又要适当理解地方政府的难处，科学制定住房保障目标和实施步骤。

2）构建中央和地方在发展房地产业方面的协调机制

中央和地方在发展经济方面，难以避免存在整体与局部的利益之争，在房地产领域尤其突出。降低地方政府对房地产业的依赖度，调整中央与地方在发展房地产经济上的利益分岐，加强房地产宏观调控的落实力度，客观需要寻找有效路径和手段。回顾近几年的调控政策，部分条文曾明确要求地方政府切实负起责任，但政策落实效果却难以达到目标。“131号文”再次规定：落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。稳定房地产市场实行由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。这种行政命令只是手段之一，还应提供更加有效的手段以资选择。

税费改革是调整中央和地方在房地产领域的利益和促进房地产业健康发展的重要路径。1994年实行中央、地方分税制后，地方财政收入剧减，但把土地出让金全划给了地方。于是土地出让金就渐渐成为地方预算外收入的主体，部分地方占比高达60%以上，形成所谓的“第二财政”。针对这一问题，中央前两年已明确将土地出让金纳入地方财政预算，实行收支两条线管理，但是自2006年开始筹备的《土地出让金收支管理办法》至今尚未出台。另外，目前我国房地产税收体系不健全，税种偏多，而且偏重于开发和流转环节，持有环节不足。讨论已久的物业税，目前仍处于模拟“空转”阶段，2007年由六省市扩大至十省市。对此，应加大研究探索力度，力争能够从根本上弱化或消除地方政府土地财政的弊端。

3）构建房价与居民收入之间的协调发展机制

房价与居民收入之间的矛盾，短期内无法彻底解决，很多发达国家的住房私有率也只有40-70%。缓解这一矛盾，除了大力发展经济，不断提高国民的收入之外，还要建立一套完善的住房供应制度。一方面，通过强化住房保障制度建设，为城镇中低收入群体提供合适的住宅，另一方面，通过优化供应结构，满足中等收入群体的购房需求。

另外，政府还应提高土地和资金等要素的市场化程度，优化资源配置，促进企业优胜劣汰，使行业利润率逐渐向全社会平均利润率靠拢，避免前些年普遍存在的高利润现象。就目前形势而言，部分大城市房价水平仍然偏高，政府积极引导各地企业理性调整价格。引导房地产开发企业积极应对市场变化，房地产开发

企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，对新开盘项目进行合理定价，对以往价格高开的项目予以适当降价，以理性的价格促进商品住房销售。

2、提高产业持续发展动力

1）为产业发展建立科学的土地供应制度

土地制度是房地产业最重要的制度之一，只有建立科学的土地供应制度，才能促使房地产业持续健康发展。2004年经营性用地实行“招拍挂”制度以来，大大提高了土地出让的市场化程度，减少了土地出让中的权力寻租等问题，但同时地价也居高不下。在当前房地产市场低迷的形势下，开发商们拿地异常谨慎，流标率也因此有所上升，可考虑调整完善现有的土地出让制度。如香港曾经采取过的“勾地”制度，就可以做借鉴。从其运行机制来看，在土地正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明购买意向，并承诺愿意支付的土地价格，在政府认可其出价后，再进行挂牌、招标、拍卖的交易方式，随后由提出勾地申请的单位和个人参加该宗地的招拍挂出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格。这样的出让方式可以避免流标率的上升，提振土地市场信心。如果开发商对房市预期不好，就会选择不做出勾地申请，这样就没有新的土地供应，可以避免土地拍卖乏人问津而进一步冲击市场信心，随着土地供应减少，房地产价格相对稳定。反之，开发商看好楼市，必会积极勾地和参与招拍挂，土地与楼市供应增加，减少泡沫出现。

2）为产业发展提供合理的融资支持

首先，给予优质房地产企业合理融资支持。房地产业是资金密集型产业，由于2008年以来市场低迷，开发商的现金流出现了较大问题，政府有必要为企业融资创造良好的条件。在银行信贷上，增强对优质房地产商的支持力度。在房地产市场低迷的情况下，商业银行在房地产开发贷款方面惜贷心理严重，不仅中小企业贷款难，连大型优质企业也不能获得合理的信贷支持，不利于开发企业的正常运营。除了信贷支持外，在资本市场上，也应放松对企业融资的限制，尤其要支持债券融资。当前股票市场不景气，企业IPO和再融资遇阻，很多企业转向债券市场融资。但目前企业发债存在较多限制，特别是非上市企业发债困难重重，

即使有好的项目也难以得到审批。因此建议放松对企业发债的管制，让更多有较好盈利前景的房地产企业和项目能够通过债券市场获得资金，从而支持房地产企业顺利度过行业冬天。

其次，积极鼓励个人住房贷款。2008年7月起，各地方政府已经陆续出台信贷和税收政策，10月22日财政部和央行也出台了减税和降低房贷利率的利好政策，并且收到了较好的效果，部分城市的住宅成交量明显上升。对于合理的自住需求，商业银行应继续予以支持，在部分领域还可以考虑加大优惠力度。比如：扩大公积金优惠范围，提高家庭公积金贷款额度。目前大部分城市的公积金大都针对刚性需求的首次置业人群，对于改善性需求客户第二套房的购买，无论是从公积金贷款的优惠幅度，还是贷款额度都相对有限。建议扩大公积金优惠覆盖面，将有效的释放需求提高成交。此外，二套房贷松绑还需落到实处。2008年12月，国务院办公厅出台的“131号文”中，建议放宽第二套房的贷款利率，而购房者想要享受到二套房贷的优惠，则取决于商业银行，相关部门应引导商业银行在控制风险的前提下，加大对自住用房贷款的支持力度。

再次，加快房地产信托投资基金（REITs）试点工作。2008年月12月《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》（金九条）提出，开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道，稳步推进债券市场交易工具和相关金融产品创新。从发达国家经验看，REITs是重要的房地产融资方式，不仅能够缓解企业对银行贷款的过度依赖，而且能够促进房地产开发和经营业的健康发展，应尽快推进试点工作，在积累一定经验的基础上，制定相关法规。另外，由于受美国次贷危机的影响，房地产投资信托基金的产品设计和制度安排上将注重风险防范，力求简化产品链条，提高产品透明度。

3）为产业发展创造宽松的投资环境

房地产业的快速健康发展，离不开适度宽松的投资环境，目前我国房地产市场正在下行通道当中，为了促使其发挥国民经济支柱产业作用，有必要适度放松近几年来的某些限制措施，尤其是外资方面的限制。2006年，在国际资本投资盛行、导致房地产价格迅猛上涨的背景下，国家由此出台了“限外”政策（171号文）。目前，由于全球经济已经出现根本性变化，“限外”政策的背景已发生改

变。“限外”政策不应对所有形式的外资流入采取一刀切的限制，而应让长期的制度安排和短期的应急措施共同发挥作用。

放松“限外”政策可以从以下几个方面着眼。首先，放开“171号文”对境外个人和机构购买房产的限制。其次，吸引外资对大陆地产商进行股权投资。不仅可以给国内地产商带来资金，还可以带来先进的经营管理和项目管理的经验，以及先进房地产开发模式。再次，允许境外投资者参与土地竞标。目前国内土地市场低迷，流标率上升，增加境外投资者参与竞标有利于流标率的下降，同时也有利于土地市场信心恢复。最后，鼓励外资购买“中国概念”REITs。上市的RETIs 主要集中在办公楼、商业和酒店等收益性物业上，不仅可以使投资者获得较稳定的收益，还可以减少住宅投资的泡沫，减少银行的金融风险等。

3、健全产业良性发展模式

1）加快城乡土地市场一体化进程

土地是房地产业最基础的生产资料，在很大程度上，土地制度决定了房地产业的发展模式和空间。1998年住房体制改革极大解放了房地产业的生产力，通过土地制度改革，也能够促进我国房地产业新一轮的大发展。目前全国普遍出现城市建设用地不足的现象，这一矛盾在东部地区尤为突出，在很大程度上制约了房地产业的发展空间，同时也在一定程度上造成房价上涨过快。中国城镇化的过程，不仅需要打造都市群、经济带，更应加强中小城镇建设，使之成为大城市和乡村之间的过渡地带，充实城镇化的内涵，优化城乡结构。在这一过程中，发展中小城镇和农村的房地产业，有助于扩大我国房地产经济的容量，有利于持续发挥房地产业在国民经济中的支柱产业功能和作用。

2008年10月举行的中共十七届三中全会上，做出了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，其中包括农村土地制度改革。农村集体经营性建设用地市场化出让，将极大的促进中国村镇房地产市场的发展。目前我国有3万个建制镇和集镇，300万个村庄，有18亿亩耕地，4亿亩农村建设用地。城镇和村镇房屋建筑面积达510多亿平方米，其中城镇房屋建筑面积已经达到180多亿平方米。这就意味着，如果使4亿亩建设用地（多属宅基地）、300多亿平方米村镇房屋可以流转，从理论上讲，这将是一个比现有房地产市场规模还要大

的市场。这是一个值得深入研究探索的新空间。

《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》只是一个纲领性、指导性文件，关于农村建设用地的流转问题，目前尚未有细化文件出台，此前天津、广东、重庆、四川等少数地区已有所尝试。北京也拟定了《北京市农村集体建设用地使用权流转试点指导意见(征求意见稿)》，考虑进行“宅基地换房”试点工作。部分地方政府的摸索与尝试，对于推动农村建设用地制度改革大有裨益，国家应予以支持和鼓励，经过一段时间的积累经验后，应及早出台全国性的农村建设用地流转法规。

2）完善房地产服务业体系

在我国的经济体系中，房地产业属于服务业，但是，与美国等发达国家相比，我国房地产业服务水平偏低，体系不健全，存在重开发、轻经营、轻流通；重前期营利、轻后期管理；重一手房市场、轻二手房市场；重销售市场、轻租赁市场等弊端。在构建和谐社会和促进行业健康发展的背景下，应该进一步完善我国房地产业的服务体系，充足服务内涵，规范服务流程，提高服务水平。可以考虑重点从几个方面寻求突破：一是尽快建立完善的房地产流通服务体系，加强一、二手房市场的联动，打破两个市场之间的隔阂；二是尽快建立健全住房租赁市场体系，政府要加强公共租赁住宅建设和运营，同时为有志于从事住房租赁事业的企业提供政策便利，切实保障租赁人的权益不受房东侵犯；三是完善物业管理方面的制度建设，提高房地产业后端价值链的附加值，让百姓真正实现安居；四是随着二手房市场所占比重越来越大，要进一步规范房地产二手房中介业；五是提高房地产评估业的服务水平，减少目前普遍存在的虚假评估现象，同时为物业税的开征做好配套服务。

3）提升房地产信息化水平

信息化时代的到来，为各个产业部门的经济发展和经济效益的提升创造了外部条件。目前，我国房地产发展正由粗放式发展转向集约化、精细化发展，客观上要求提高房地产业的信息化水平。由于房地产业的区域性很强，离开了高水平的信息服务系统，国家相关政府部门很难进行全国性的信息监测，进而无法做出

客观评价和科学决策。有鉴于此，“131号文”中明确规定“各地区、各有关部门要建立健全房地产市场信息系统和统计制度，完善市场监测分析机制”。对房地产企业而言，房地产业的飞速发展，导致各种市场、产品、销售、客户等方面的信息大量涌现，如果不借助信息集成服务，开发、销售、客服等各个环节的工作将事倍功半，那些进行全国化拓展的大型企业更是如此。从行业发展角度分析，政府应鼓励房地产信息化的提升和透明度的加大。这不仅有利于营造健康的行业舆论，提高企业和民众对市场的正确认知，也有助于产业运营效率的提高。

4）加强房地产法制化建设

健全房地产业的发展模式，最关键的是制定产业长期规划，提高法制化水平。目前，相对于产业的快速发展和社会的要求，我国的房地产业法制化水平偏低，法律体系尚不完善，大法仅有《城市房地产管理法》和《土地管理法》，其它皆属低层次的行政法规和部门规章；而住房方面的立法就更欠缺了，目前仅有《住房公积金管理条例》、《经济适用住房管理办法》、《廉租住房保障办法》等几个低层次法规，权威性、涵盖面尚嫌不足。缺乏基本法律的保障，住房保障政策最终落实肯定会大打折扣。事实证明，这样的法制体系必然导致法律效力层层衰减，难以保证住房保障制度的实施效果。

当前，一是要把已经纳入修订计划的《城市房地产管理法》以及《土地管理法》，根据新的形势，新的要求抓紧修订好。二是要考虑制定一部高层次的法律--《住宅法》或《住房保障法》。在我国完善住宅制度和强化住房保障的历史条件下，有必要加快该领域的立法进程。三是要通过研究，及时颁发指导性的房地产产业政策。经过这么多年的发展，应该说有关条件已经具备，能做好这些工作。这将为我国房地产业的持续稳定健康发展，奠定良好的法律制度基础。