中山市国家税务局 中山市地方税务局关于房地产开发经营业务征收
中山市人民政府关于印发中山市国有土地上房屋征收与补偿办法的通知
中山市人民政府关于印发中山市国有土地上房屋征收
与补偿办法的通知
文章属性
•【制定机关】中山市人民政府
•【公布日期】2013.12.16
•【字号】中府[2013]141号
•【施行日期】2013.12.16
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】土地资源
正文
中山市人民政府关于印发中山市国有土地上房屋征收与补偿
办法的通知
（中府〔2013〕141号）
火炬开发区管委会，翠亨新区管委会，各镇政府、区办事处，市各有关单位：现将《中山市国有土地上房屋征收与补偿办法》印发给你们，请贯彻执行。
中山市人民政府
2013年12月16日
中山市国有土地上房屋征收与补偿办法
第一章总则
第一条为了规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》及有关法律法规的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条为了公共利益的需要，在本市行政区域范围内征收国有土地上单位、个人的房屋，对被征收房屋所有权人（下称被征收人）进行补偿，适用本办
法。
第三条房屋征收与补偿应当遵循规划先行、决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。
第四条市人民政府负责本市行政区域范围内国有土地上房屋征收与补偿工作。
中山市土地房屋征收管理办公室（下称市征管办）组织实施我市国有土地上房屋征收与补偿工作。
市征管办可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
市征管办对受委托的房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
国税法[2006]31号 关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
![国税法[2006]31号 关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知](https://img.taocdn.com/s3/m/1f37542bb4daa58da0114a1d.png)
国家税务总局
关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
国税发[2006]31号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下：
一、关于未完工开发产品的税务处理问题
开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定，其预售收入的计税毛利率不得低于3%.开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：
1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。
2.开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%.
中山市地方税务局关于明确我市土地增值税若干政策问题的通知-中山地税发[2009]211号
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中山市地方税务局关于明确我市土地增值税若干政策问题的通知
正文：
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中山市地方税务局关于明确我市土地增值税若干政策问题的通知
（中山地税发〔2009〕211号二00九年九月二十一日）
稽查局、各税务分局：
为进一步规范我市土地增值税征收管理，按照广东省地方税务局《转发国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》》（粤地税发〔2009〕148号）、《转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（粤地税发〔2007〕24号）要求，现将我市土地增值税的若干政策问题明确如下：
一、从2009年10月1日（税款征收期）起，取消二手房地产及土地使用权转让的土地增值税预征办法和预征率，按规定即时清算。
二、从2010年1月1日（税款征收期）起，我市房地产开发项目的土地增值税预征率调整为1%。
三、土地增值税清算采用核定征收方式的，房地产转让的核定征收率为2%；土地使用权转让的核定征收率为3%。
各税务分局应迅速与当地委托代征单位衔接，做好政策解释与宣传辅导工作，如遇问题，及时向市局税政科反映。
——结束——
中山市二手房地产买卖税费项目及标准
二手房地产买卖税费项目及标准
（一）土地税费：（属出让地的, 转让方免征1、2、3、4项）
转让方：1.征地管理费：0.75元/平方米
2.出让金：(详见注释①)
A.住宅用地：
a.国有：189元/平方米（城区）
45元/平方米（镇区、西区沙朗及南区105国道以南）
b.集体：69元/平方米（城区，本村村民）
30元/平方米（镇区、西区沙朗及南区105国道以南，本村村民）
B.商住、商业、经营性办公用地：234元/平方米（城区）
45元/平方米（镇区、西区沙朗及南区105国道以南）
C.工业用地：39元/平方米（城区）
15元/平方米（镇区、西区沙朗及南区105国道以南）
3.土地补出让合同印花税：出让金×0.05%
4.土地补出让契税：由市地方税务局契税征收窗口核收，咨询电话:88880463
受让方：1.工本费：国有土地使用证20元/本
集体土地使用证5元/本
2.印花税：5元/本
3.土地权属调查、地籍测绘费：
A.党政机关：2000平方米以下200元/宗，每超500平方米加25元/宗，最高不超700元。
B.企业：1000平方米以下100元/宗，每超500平方米加40元/宗，最高不超40000元。
C.事业单位：5000平方米以下300元/宗，每超500平方米加25元/宗，最高不超10000元。
D.城镇居民：100平方米以下13元/宗，每超50平方米加5元/宗，最高不超30元。
（二）房产税费：
转让方：1.土地增值税：请到地税部门申请据实清算，不能据实清算的，按5%或5.5%由国土部门核定征收。
（个人拥有住房暂免征收）（详见注释③）
国税发[2009]31号：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》
![国税发[2009]31号：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》](https://img.taocdn.com/s3/m/74d4da7ba26925c52cc5bf74.png)
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知
国税发[2009]31号
颁布时间：2009-3-6发文单位：国家税务总局
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。
二○○九年三月六日
一、收入：
（一）收入范围
原分：预售收入和完工产品销售收入
新：开发产品销售收入——未完工开发产品销售收入和完工开发产品销售收入
（二）收入实现——时间和金额
四+4
1．一次收款
2．分期收款
3．按揭贷款
4．委托方式：收取手续费、买断、基价分成、包销
（三）视同销售：
1．范围
2．视同销售收入实现——时间和方法
（四）代收款项的处理：新31号第五条
（五）预租价款的处理：新31号第十条
二、预计毛利
（一）阶段划分的标志——完工
（二）未完工开发产品的预计毛利额的确定和处理
1．未完工开发产品销售收入
2．预计计税毛利率
3．纳税调整——完工前调增，完工后调减
三、扣除项目
（一）销售成本——已售完工开发产品计税成本
1．会计成本和计税成本
（1）计税成本对象的确定原则：新增的，第26条
（2）计税成本的内容：土前基建公（第17条、18条）开，第34条
（3）计税成本核算程序：
第一步：区分成本和期间费用，考虑预提和待摊，第32条
国税发200931号：房地产开发经营业务企业所得税处理办法
解读国税发[2009]31号：房地产企业的企业所得税税务处理明确
2009-4-1 11:02:00 文章来源：网络
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今年的企业所得税政策变化是近年来最大的一次，由于开始实施时间不长，有很多具体问题都急待明确，尤其是对于一些特殊行业的特殊业务更是让广大纳税人困惑。目前各地所得税汇算工作正在紧张进行，以上问题均显现出来，大家都盼望着总局能早日对这些不确定问题进行明确。
三月六日，国家税务总局发布了《国家税务总局关于印发的通知》（国税发[2009]31号）（以下简称通知），通知中对于房地产企业的企业所得税税务处理的诸多具体问题给予了明确，大家通过学习，觉得通知下得相当的及时和必要。作为一名税收从业人员，近年来笔者也十分关注房地产企业的企业所得税处理。通过对通知的学习，在这里我想对一些具体规定再次给大家提一下醒：
收入方面
一、通知第五条规定：企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
房地产开发公司在出售房屋时常常为政府代收基金或代有关企业代收费用，如取暖费，有线电视费等。代收款是指企业代为收取的，且不是所售产品的售价组成部份的款项。出具的应是委托方的票据，而不应是代收企业的票据；在会计处理上应做往来处理。如果出具的是代收企业的票据，那是要做为收入处理，而不管会计上如何核算。另依据是《中华人民共和国发票管理办法》实施细则第三十三条规定：填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票。通知中对此进行明确后，更便于操作。
房地产开发企业所得税相关政策
房地产开发企业所得税相关政策
文件1：关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知国税函[2008]299号（该文件的预计计税毛利率已被31号文取代）
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，经研究，现就房地产开发企业所得税预缴问题通知如下：
一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
二、预计利润率暂按以下规定的标准确定：
（一）非经济适用房开发项目
1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。
2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%.
3.位于其他地区的，不得低于10％。
（二）经济适用房开发项目
经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定的，不得低于3％。
三、房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销
售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国税函[2008]44号文件附件1）第4行“利润总额”内。
关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
税 管理司） 汇报 。 附件ｇ． 应税消费品生产经营情况登记表（ １ 略）
２ ． 生产企业生产经营情况表（ 略） ３ ． 生产企业产品销售明细表（ 油品）略） （ ４ ． 抵扣税款台账（ 外购从价定率征收应税消费品）略） （ ５ ． 抵扣税款台账（ 委托加工收回、 口从价定率征收的应税消费品）略） 进 （ ６ ． 抵扣税款台账（ 从量定额征收应税消费品）略） （ 二ＯＯ六年三月三十一 日
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六、 关于销货退回 通知第十一条第（ 款发生销货退回的处理规定如下： 一）
（ ２ｏ 年３ １ 前销售的护肤护发品，０６ 一）０６ 月３ 日 ２０ 年４ 月１ 后因质量原因 日 发生销货退回
的。 纳税人可向主管税务机关申请退税 。 （ 税率调整的 目 纳税人可按照调整前的税率向主管税务机关 申 二） 税 ， 请退税。 （ 属 ２ ０ 年 ３月３ 三） ０ ６ １日前发票开具错误重新开具专用发檠情形的， 不按销货退回处理。 纳税人开具红字发票时， 按照红字发票注明的销售额冲减当期销售收入， 按照该货物原适用税 率计提消费税冲减当期“ 应缴税金一应缴消费税 纳税人重新开具正确的蓝字发票时， ： 按蓝字 发票注明的销售额计算当期销售收入， 按照该货物原适用税率计提消费税记入当期“ 应缴税金 应缴消费税” 。 主管税务 机关在受理纳税人有关销货退回的退税申请时 应认真审核货物及资金的 流向。 本规定由国家税务总局负责解释。 本规定 自２０ 年 ４ １ 起实施。 ０６ 月 日 各地在执行中如 有问题， 应及时向国家 税务总局（ 流转
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知
地 及地级 市城区及 郊区 其他 地区 经济 适用房． 限价房 和危改房
的，按下 列规 定 进行 处 理 ：
换 取 的开 发产 品如 为该 项 土 地 开 发、建 造 的，接受 投 资 的企 业
在 接 受 土 地 使 用权 时 暂 不确 认 其 成 本 ， 首 次分 出开 发 产品时，再 待
（ １ 地 成 本，一 般 按占地 面 积法 进行 分 配 。如 果 确需 结 合 其 ）土 他 方 法 进 行 分 配 的， 商 税 务 机 关同意 。土 地 开 发同时 连 结 房 地 产 应
・ 新法规明确处理办法的适用对象 开 发 的， 于 一次 性 取 得 土 地 分 期 开发 房 地 产的 情 况， 土 地 开 发 属 其 新 法 规 适 用于中国境内从 事 房 地 产 开 发经 营 业 务 的企 业 ，包括 成 本经 商 税 务机 关 同意 后 可先 按 土地 整 体预 算 成 本进 行 分 配，待土 外 商投 资企 业 ， 内外 资企 业 不 再 有区别。 ・ 明确了不得事先确定企业所得税征收方式为核定征收
法解 规读
国 家税 务 总 局
关于印发
【规・ｅｌｏｓ 法 Ｒｇａ ｎ ｕｄ ｌ
提 建 造 费 用。此 类 公 共 配 套设 施 必 须 符 合 已在 售房 合 同、协 议 或广
中山市国家税务局关于企业所得税核定征收问题的公告
中山市国家税务局关于企业所得税核定征收问题的公
告
文章属性
•【制定机关】中山市国家税务局
•【公布日期】2011.11.30
•【字号】中山市国家税务局公告[2011]3号
•【施行日期】2012.01.01
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】企业所得税
正文
中山市国家税务局关于企业所得税核定征收问题的公告（中山市国家税务局公告〔2011〕3号）为进一步规范我市居民企业所得税核定征收工作，保障国家税款及时足额入库，维护纳税人合法权益，根据《国家税务总局关于印发＜企业所得税核定征收办法（试行）＞的通知》（国税发〔2008〕30号，以下简称《核定征收办法》）、《国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知》（国税函〔2009〕377号）和《国家税务总局总局关于印发＜房地产开发经营业务企业所得税处理办法＞的通知》（国税发〔2009〕31号）等文件的规定，结合我市实际情况，现将核定征收有关问题明确如下：
一、核定征收方式的适用范围：
（一）纳税人具有下列情形之一的，核定征收企业所得税：
1.依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；
2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置帐簿的；
3.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
4.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难
以查账的；
5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；
6.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
（二）对总局规定的特定纳税人，不适用《核定征收办法》核定征收企业所得税，具体包括以下类型的企业：
深圳市地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
深圳市地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
文章属性
•【制定机关】深圳市地方税务局
•【公布日期】2006.04.10
•【字号】深地税发[2006]234号
•【施行日期】2006.04.10
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】企业所得税
正文
深圳市地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发业务征
收企业所得税问题的通知
（深地税发〔2006〕234号）
各区局、各稽查局：
现将《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号，以下简称“通知”）转发给你们，结合我市实际，对有关问题明确如下，请一并遵照执行：
一、关于我市开发产品预售收入预计计税毛利率的确定问题。对经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率暂定为3％，对非经济适用房开发项目预计计税毛利率暂定为20％；外商投资房地产企业以预售房地产取得的预售收入，按20％的预计利润率预征企业所得税；除此，以下各条不适用外商投资企业。
二、关于企业预售开发产品手续不全的问题。一些开发产品是经规划、国土部门批准的商业住宅用地，有用地许可证、开工证和竣工证，但是没有预售许可证，没有补地价，没有独立房产证；或者手续正在补办的，按照通知规定，只要有开发产品预售收入，不论手续是否齐全，同样适用该文件。
三、对将开发产品转作固定资产的计提折旧的原值问题。按照通知规定，将开发产品转为固定资产应作视同销售处理，因此应以“视同销售确认收入金额”为计税依据，即按照视同销售确认的收入价格作为企业固定资产计税价格并据此计提折旧。
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知.doc
国家税务总局关于印发《房地产开发
经营业务企业所得税处理办法》的通知
国税发〔2009〕31号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收
管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。
二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法
第一章总则
第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二) 开发产品已开始投入使用。
(三) 开发产品已取得了初始产权证明。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
2009年31号文房地产开发经营业务企业所得税处理办法
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办
法》的通知
国税发〔2009〕31号
全文有效成文日期：2009-03-06
字体：【大】【中】【小】各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。
二○○九年三月六日
房地产开发经营业务企业所得税处理办法
第一章总则
第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二) 开发产品已开始投入使用。
(三) 开发产品已取得了初始产权证明。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
国税局关于印发《房地产经营业务企业所得税的处理办法》的通知
国税局关于印发《房地产经营业务企业所得税的处理办法》的通知
国税局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发〔2009〕31号)2008年1月1日起执行
2009-03-26 17:41
国税发〔2009〕31号
全文有效成文日期：2009-03-06
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。
二○○九年三月六日
房地产开发经营业务企业所得税处理办法
第一章总则
第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住
宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二) 开发产品已开始投入使用。
(三) 开发产品已取得了初始产权证明。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理
转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税
处理
引言
随着中国经济的快速发展，房地产业作为国民经济的支柱产业之一发挥着重要的作用。然而，由于房地产开发经营业务的特殊性，其涉及的税收政策及税务处理问题也较为复杂。为了完善相关税务政策，国家税务总局印发了关于房地产开发经营业务企业所得税的处理通知，本文将对该通知进行转发和解读。
1. 背景
房地产开发经营业务企业所得税处理通知是为了进一步规范房地产开发经营业务企业的所得税处理，解决房地产业存在的税务问题。通知主要涉及以下方面的内容：
1.对房地产开发经营业务企业的所得税核定方法进行了明确；
2.对特定情况下的税务处理进行了解释和规范；
3.优化税务政策，降低企业税负。
2. 所得税核定方法
根据国家税务总局的通知，房地产开发经营业务企业的所得税核定方法主要有两种，即销售收入法和完工收入法。
2.1 销售收入法
销售收入法是一种常用的核定房地产开发经营业务企业所得税的方法。按照该方法，企业的纳税所得额按照实际销售收入减去成本、费用、税金等相关费用后得到。
具体计算公式如下：
纳税所得额 = 实际销售收入 - 相关成本 - 相关费用 - 相关税金
2.2 完工收入法
完工收入法是另一种常用的核定房地产开发经营业务企业所得税的方法。按照该方法，企业的纳税所得额按照项目完工比例计算得到。
具体计算公式如下：
纳税所得额 = 完工收入 × 完工比例 - 相关成本 - 相关费用 - 相关税金
3. 特定情况下的税务处理
通知对于特定情况下的税务处理进行了解释和规范，以保证税收政策的公平性和合理性。以下是一些特定情况下的税务处理要点：
4、核定征收案例
核定征收案例
房地产企业所得税核定征收 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的 通知 国税发〔2009〕31号 第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的 情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收 管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法 律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征 收方式进行征收、管理。
核定征收案例
国家税务总局关于印发《企业所得税核定征收办法》（试行）的通知 国税发［2008］30号 第三条 纳税人具有下列情形之一的，核定征收企业所得税： （一）依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的； （二）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的； （三）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （四）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证 残缺不全，难以查账的； （五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关 责令限期申报，逾期仍不申报的； （六）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 特殊行业、特殊类型的纳税人和一定规模以上的纳税人不适用本办法。 上述特定纳税人由国家税务总局另行明确。
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中山市国家税务局 中山市地方税务局关于房地产开发经营业务
征收企业所得税问题的公告
【标 签】房地产开发经营业务,核定征收企业所得税,有关问题
【颁布单位】中山市国家税务局
【文 号】中山市国家税务局公告﹝2012﹞2号
【发文日期】2012-12-11
【实施时间】2013-01-01
【 有效性 】全文有效
【税 种】企业所得税
为加强房地产开发经营企业的企业所得税管理，根据广东省国家税务局、广东省地方税务局《转发国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（粤国税发〔2009〕79号）相关规定，结合我市实际，现将有关问题公告如下：
对我市房地产开发经营企业，其经济适用房开发项目符合《建设部 发展改革委 监察部财政部 国土资源部 人民银行 税务总局关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》（建住房〔2007〕258号）有关规定的，销售未完工开发产品的计税毛利率按8%执行。其非经济适用房开发项目位于石岐区、东区、西区、南区和五桂山的，销售未完工开发产品的计税毛利率按20%执行；位于其他镇区的，销售未完工开发产品的计税毛利率按15%执行。
本公告自2013年1月1日（税款所属期）起执行。《中山市国家税务局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的公告》（中山市国家税务局公告2011 年 2 号）、中山市国家税务、中山市地方税务局《转发国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（中山国税发〔2009〕48号）中关于明确我市房地产开发企业销售未完工开发产品计税毛利率的相关规定同时废止。
特此公告
关联知识：
1.广东省国家税务局广东省地方税务局转发国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知