中航城-昆山玉山镇萧林路拟拓展项目可行性研究报告

昆山玉山镇萧林路拟拓展项目可行性研究报告中航城发展公司2008年6月工作实录:3月30日获得项目用地信息4月04日完成城市研究4月05日实地考察、政府及行业交流4月18日完成《项目可行性初步研究》4月19日昆山领导考察中航5月16日完成《项目可行性深化研究》、《土地分析及取地策略》及《深化概念设计方案》5月20日与昆山领导探讨项目推进事项6月17日昆山领导来深，洽谈取地条件在此之前，我们详细阅读并学习了以下有关网站及文件：（1）历年《昆山市国民经济和社会发展统计公报》（2）昆山政府网（3）《苏州城市总体规划（2004-2020）》（4）《昆山市城市总体规划（2002－2020）》（5）昆房网（6）别墅网（7）昆山国土资源网（8）玉山镇政府提供资料拆迁资料(9) 昆山统计网我们完成了如下文件:一、商务部1、昆山项目可行性研究报告2、昆山土地市场研究及地价策略研究3、经济测算二、设计管理部1、昆山项目概念设计三、合约管理部1、成本估算四、营销中心1、昆山项目市场调研报告2、深圳市图书文化市场简介3、昆山项目购物中心预测总论：根据对昆山项目地块的考察情况,我们认为昆山市玉山镇萧林路地块初步符合公司的发展定位,适宜发展以“中航城”为品牌的城市综合体项目。

昆山概况研究昆山规划研究12项目未来市场定位分析项目地块研究及产品规划34地块综合分析及取地方案56项目规划与经济分析研究内容昆山概况研究昆山规划研究1234地块综合分析及取地方案56项目规划与经济分析项目未来市场定位分析项目地块研究及产品规划昆山位于苏州和上海之间，人口约150万，自然资源和人文资源丰富z 地理位置：昆山位江苏省东南，上海、苏州之间z人口：至2007年户籍人口68万左右，流动人口84万人左右，年人口增长率为2％左右z资源：总面积927平方公里，陆地面积641平方公里，境内地势平坦，河流纵横，土壤肥沃，物产富饶。

从昆山地理位置、人口及资源来看,具有显著优势,为城市的发展提供了必要的基础条件资料来源：常熟太仓嘉定青浦吴江苏州z 1989年7月27日昆山撤县设市z 昆山下辖玉山、巴城、周市、陆家、花桥、周庄等10个镇z其中玉山镇是昆山市城区和市政府驻地昆山概况研究z 航空:45min至上海虹桥机场（45公里），1.5hr至上海浦东机场（100公里）z港口:上海港（中国最大港口、距离60公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距35公里），货物经区内水道运达以上各港口可直接出口z 铁路:京沪高铁，在区内设有二等客货运输站z公路:苏昆太高速公路、沪宁高速公路、苏沪高速公路、苏虹机场路、南312国道、北339省道穿越其境。

37km50km 位于上海与苏州往来的直线必经之路上，区位优势明显，对外交通非常便利昆山交通便利,为经济的快速发展发展提供了必要的支撑资料来源：45m in1.5h r昆山概况研究昆山概况研究国家统计局公布：全国百强县（市）排名中，昆山连年位居第一中国中小城市科学发展三项测评中，昆山名列全国中小城市综合实力100强第一位全国最具投资潜力中小城市50强第一位全国十佳节约型中小城市第二位昆山概况研究经济位于全国各县级市之首，增长迅速，GDP年增长率超过20%1150单位：亿元图一 750 650 550 450 350 250 150 0昆山GDP变化情况表 932 730 571 430 3142302001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 图二 25000 20000 15000 12271 10000 5000 0 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 9810 14383 11128 20099 17593 13034 15011 16809财政收入 1、顺德——181亿元 2、昆山——151亿元 3、嘉定——146亿元 4、江阴——140亿元 5、张家港——137亿元 6、南海——117亿元 7、常熟——102亿元工业总产值： 1、 昆山——3083亿元 2、 江阴——3025亿元 3、 顺德——2562亿元 4、 小山——2507亿元 5、 张家港——2502亿元 6、 南海——2077亿元 7、 常熟——2050亿元昆山城镇居民人均可支配收入\城镇在岗职工平均工资 单位：元 22928有来自55个国家和地区 开发了4800多个项目， 有24家世界五百强投资 了52个企业；总投资超 亿的企业有38家。

现在 民营企业已经超过20000 家，加上欧美企业和台 资企业，昆山就有一个 庞大的企业数量。

经济发展规划 做好与制造业配套 做好与沪苏错位发展 扩大服务半径和资源整合 完善城市功能 加大招商力度昆山经济发展迅速,人均可支配收入不断增加,消费能力不断增强CATICCITY_20080518 11资料来源：历年《昆山市国民经济和社会发展统计公报 》昆山概况研究指标名称 国内生产总值 年末总人口 其中：户籍人口 人均国内生产总值 其中： 第一产业增加值 第二产业增加值 第三产业增加值 第三产业比重 地方财政收入 固定资产投资总额 社会消费品零售总额 城镇居民人均可支配收入 城镇居民人均消费性支出 城镇居民恩格尔系数单位 亿元 万人 万人 元2004年 570 126 64 48300比上年 比上年 比上年 增长 2005年 增长 2006年 增长 24.5% 15.6% 4.9% 16.9% 730 134 65 68900 24.1% 6.3% 1.5% 42.6% 932 140 66.7 91589 24.9% 4.4% 2.6% 32.9%昆山GDP年增长均在24%以上，表明了昆山经济 在这几年内的强劲发展势头 第三产业增长速度加快，对第三产业的需求加大， 但第三产业比重没有太大变化，市场有待进一步挖 掘 社会消费品零售总额增长幅度在逐步下降。

说明昆 山消费品市场已不能满足居民不断增长的消费需求 05年昆山人均商业面积0.65M2,06\07年供应陡 增，目前人均0.8M2，上海高达2.3M2，人均商业正 常值为1M2，说明昆山商业需求有20%的增长空间亿元 亿元 亿元 % 亿元 亿元 亿元 元 元 %10 389 171 30 86 205 76 15011 10287 35.7－4.8% 25.0% 25.9%10 500 220 300% 24.1% 24.2%10.53 632 289 315.3% 25.2% 25.4%29.6% 16.1% 26% 15.2% 10.6%116 235 102 16809 11311 35.636.1% 22.9% 19.3% 12.0% 10.0%151 281 135 19016 12726 35.429.6% 19.5% 17.4% 13.1% 12.5%恩格尔系数稳中有降居民的消费能力在不断加强近三年昆山市经济指标对比 资料来源：历年《昆山市国民经济和社会发展统计公报 》CATICCITY_20080518 12昆山概况研究人口规模预计到2010年户籍人口 70万，外来人口100万 截止2007年9月，昆山 共引进660余家外资企 业，其中台商投资超过 300家，外商及台干已成 为昆山人口的重要组成 部分消费人群划分高端消费人群：在昆山工作的外资企业高层白领（特别是台湾人）、本地私营企业老总、 政府机关领导等高收入人群 中端消费人群：此类人群主要集中于昆山市区中小工商户、外资企业、中层管理人员及 昆山郊区富有农民 低端消费人群：昆山大量外来务工人员及周边农村农民等低收入人群昆山本地人口购买力强，居民可支配 收入已达19016元。

外来人口已成为昆山消费群体的重要 支撑部分，其中众多的外商及台商已成 为昆山消费群体中的高端人群 从昆山人消费支出的划分构成看，除住 房外，休闲娱乐、服装等日常性购买支出 占据了很大的比例CATICCITY_2008051813城市筛选模型排名根据“目标城市筛选模型”中的城市吸力纬度的计算公式计算得出：排名 1 3 19 41 48 53 66 67 76 78 89 92 97 122 132 174 249 城市吸引力计算公式: 城市吸引力得分 = 城市发达程度 得分 人均GDP得分 × 指标权重 （60%） 指标权重 （45%） 指标权重 （50%） + 城市消费者购 买力得分 指标权重 × （20%） + 指标权重 城市零售业发达 × （20%） 程度得分 指标权重 市区城镇人口数 × （30%） 得分 所在省份 江苏省 江苏省 江苏省 江苏省 江苏省 江苏省 江苏省 江苏省 江西省 江苏省 江苏省 江西省 江苏省 江西省 江苏省 江苏省 江苏省 城市名 无锡市 南京市 苏州市 常州市 南通市 徐州市 镇江市 扬州市 南昌市 昆山市 连云港市 九江市 泰州市 赣州市 盐城市 淮安市 宿迁市 得分 6.12 5.88 5.21 4.09 3.88 3.80 3.53 3.52 3.43 3.42 3.19 3.12 3.09 2.79 2.73 2.44 1.92可以看出昆山的排名要先于九 江市与赣州市，其中苏州市的 排名的计算包括昆山备注” 城市吸引力评价由城市发展程度、 消费者富裕程度、零售业发展程度 三方面指标构成其他主要城市城市吸引力排名城市发达程度 得分 城市消费者购 买力得分 城市零售业发达 程度得分=×+第三产业贡献 指标权重 GDP占比得分 × （25%） 人均消费性支 出得分 指标权重 × （50%）+=人均可支配收 × 入得分 人均社会消费品零 = 售总额得分+CATICCITY_2008051814昆山概况研究昆山概况小结分析 1、昆山位苏州上海之间，占绝佳区位，有利于促进经济的发展，带动消费市场 2、昆山旅游资源丰富，旅游产业发达，学习、考察等商务客流比重高 3、昆山经济发展迅速，第三产业比重增长缓慢，市场有待挖掘 4、昆山商业发展落后于经济总量，商业和商圈格局面临重大变革 5、消费需求大于供给情况突出 6、有足量不同层级的消费群体支撑各类消费产业的发展从区位、交通、旅游、经济、人口的角度分析，昆山的商业发展有较大的开发潜力CATICCITY_20080518 151 2 3 4 5 6昆山概况研究 昆山规划研究项目未来市场定位分析 项目地块研究及产品规划地块综合分析及取地方案 项目规划与经济分析CATICCITY_2008051816昆山城市规划研究上海1小时大都市圈内，沪宁城市聚合轴上的节点从区位规划来看，昆山未来将有良好的发展前景资料来源：《苏州城市总体规划（2004-2020） 》CATICCITY_20080518 17昆山城市规划研究加强与上海、“苏锡常”都市圈的联系，同时统筹考虑区域发 展，促进区域融合城市性质： 长江三角洲地区现代制造业发达的工贸城市和具有 江南水乡特色的生态园林城市 城市职能定位：北部片区中心（1）长江三角洲地区核心城市上海周边的重要的制造业基地； （2）苏锡常都市圈中连接苏沪的外向型经济发达的城市； （3）中心城区是昆山市域的政治、经济、文化、科技中心； （4）适宜居住的现代化园林城市； （5）苏南地区休闲度假、旅游观光基地之一。